С чем связаны инвестиции в строительстве

Актуальность темы. На современном этапе развития РФ происходит формирование нового экономического мышления, которое базируется на новых знаниях и новых реалиях. Инновации требуют значительных финансовых средств, что препятствует их внедрению и является возможным благодаря привлечению специальных механизмов, в первую очередь, венчуров. Ключевой ролью, которую должна играть венчурная деятельность, является решение насущных задач выхода из кризисных состояний (которые все чаще разрушают мировую экономическую систему) и проблем перспективного развития.

Отечественными и зарубежными учеными обоснованы теоретические основы и освещены практические аспекты инвестиционной деятельности (в т.ч. оценки и учета присущих ей рисков), как организационно и экономически сложной системы, многие проблемы которой являются дискуссионными и требуют глубокого научного изучения.

В последние два десятилетия в России и за рубежом было опубликовано несколько серьезных работ, которые в значительной степени связаны с затронутой темой. Можно отметить труды американских учёных, таких как Р.Хизрич и М.Питере, Дж.Бэннок и М.Кросс, российских С.В.Валдайцева, П.Н.Завлина, О.В.Мотовилова и Н.М.Фонштейн. Интересны исследования американцев Д.Броффи, П.Дракера, россиян А.В.Власова, А.М.Балабан, М.Бунчука, Ю.В.Яковца. Работы П.Гулькина, Д.Медовникова, Я.Миркина освещают текущую ситуацию в отрасли

Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.

Цель и задачи исследования. Целью курсовой работы является анализ эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства.

Для достижения поставленной цели был определен и решен комплекс задач:

— раскрыть сущность понятия инвестиций и инвестиционной деятельности;

— рассмотреть особенности инвестирования в строительство;

-провести анализ основных тенденций на рынке строительства в РФ;

— провести анализ рисков финансирования инвестиционных проектов

-изучить основные этапы разработки инвестиционного проекта

-провести оценку эффективности инвестиционного проекта строительства офисного здания.

Объектом исследования является инвестирование проектов в сфере строительства.

Предметом исследования является эффективность инвестиционного проекта строительства офисного здания.

Методы исследования. Для решения задач исследования были использованы: ретроспективный анализ, сравнительный анализ; статистический анализ, систематизация, структуризация, обобщение.

Информационной базой исследования являются собранные, обработанные и обобщенные лично автором первичные материалы: научные статьи и публикации, учебные пособия.

Структура курсовой работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка источников литературы.

Глава 1. Теоретический анализ понятия инвестиций

1.1 Экономическая сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

Основой на которой базируются утверждение экономической науки является связь между двумя положениями: первое говорит, что материальные потребности являются неограниченными, а другое – ресурсы, с помощью которых человек может удовлетворить свои потребности, ограничены. Основным элементом реализации инвестиционной деятельности являются сами инвестиции.

Как инвестиции так и инвестиционная деятельность всегда находились в центре развития экономических процессов и экономики в общего. Это потому, что инвестиции являются источником развития страны, а инвестиционная деятельность влияет на эффективность функционирования хозяйственной деятельности, экономические и социальные преобразования и развитие общества в целом. Другой особенностью инвестиционной деятельности является, то что она играет важную роль в развитии производства. Благодаря инвестициям на уровне предприятия происходит его техническое переоснащение, совершенствуется продукция, осуществляется науководослідна работа, на уровне государства – улучшается ее инвестиционный климат, повышаются показатели конкурентоспособности экономики [3, с.86].

Раскроем сущность понятия «инвестиционная деятельность». В экономической литературе понятие «инвестиционная деятельность» трактуется различными авторами исследовав их, можно утверждать, что в общем инвестиционная деятельность – это организованная определенным образом деятельность, производится условиях хозяйствования, что существует в стране, сущность ее заключается в целое направленном процессе поиска нужного количества инвестиционных ресурсов, выборе конкретных объектов для их вложения, разработка и внедрение инвестиционной программы и обеспечение ее эффективной реализации для получения прибыли или другого положительного результата.[3, с. 87].

Инвестиции являются чрезвычайно актуальным явлением в современные экономике так как любая экономически деятельность осуществляется с помощью финансирования и инвестирования. Рассмотрим роль инвестиции с макроэкономической точки зрения. Инвестиции – это следующий после потребления компонент общих расходов.

В макроэкономической теории инвестиции разделяют на три группы: инвестиции в жилищное строительство, в основной капитал и увеличение запасов. Инвестиции в основной капитал – это вложения в основные производственные фонды: оборудование, строительство предприятий, машины. Запасы-это сырьевые резервы, полуфабрикаты или готовые изделия принадлежащие фирмам. [11,с. 165].

Осуществление инвестиционного финансирования оказывает положительный эффект на функционирование экономики в целом. Однако, существуют некоторые предпосылки реализации инвестиций. В общем совокупный спрос на инвестиции зависит не только от процентной ставки, но и от ожидаемой нормы чистой прибыли.

Совокупность влияния последнего фактора на спрос заключается в том, что фирмы инвестируют с целью получения прибыли. Инвестиции принесут чистую прибыль только тогда, когда на единицу затрат предприятие будет получать больше прибыли на второй год, то есть когда вырастет капіталовіддача.

Вторым фактором, который играет важную роль в функционировании инвестиций является ставка процента. Если предусмотрена норма чистой прибыли – это основная цель инвестирования, то процентная ставка – это цена инвестиций, которую должна оплатить фирма, чтобы занять денежный капитал который нужен для приобретения реального капитала.

Для принятия окончательного решения инвесторы приравнивают ожидаемую норму прибыли и ставку процента. Если процентная ставка ниже предусмотренной нормы чистой прибыли, то инвестиции являются прибыльными. [9, 78]. Инвестиции делятся по разным квалификационным признакам. Одним из основных и наиболее общих является деление инвестиций по объектам вложения средств или имущества на реальные и финансовые. Более детальная классификация инвестиций по различным классификационным признакам приведена ниже (рис.1) [7,с. 4 ].

Рисунок 1-Классикация инвестиций

Итак, существует большое количество разновидностей инвестирования, и каждый из видов инвестиций имеет много общего, поскольку все они являются проявлением определенного экономического процесса вложения капитала в финансовые объекты для будущего роста. Инвестиции имеют большое влияние на совокупный спрос, занятость и общие объемы национального производства. Также они помогают накоплению фондов предприятия и способствуют будущему экономическому росту. Неэффективное использование инвестиций ведет к замораживанию ресурсов производства и сокращение национального производства.

1.2 Особенности инвестирования в строительство

Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью регулируется Федеральным законодательством о кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью. Схема деятельности ФФС и ФОН схожа, разница в том, что ФФС создается с целью получения их доверителями жилья в собственность, а целью ФОН является получение дохода его владельцев сертификатов, в том числе через участие в финансировании строительства жилья.

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик и иногда страховая компания. Преимуществами этой схемы являются:

— четкая законодательная регламентация;

-надзор за действиями управляющего осуществляет регулятор;

-в случае нарушения управляющим законодательства о финансовых услугах, по решению суда может быть осуществлена замена управляющего;

-контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управляющий, возможна замена застройщика за неисполнение им своих обязательств;

-возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства;

-возможность страхования рисков, что предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний;

-активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения и отдельно по каждому объекту строительства.

В случае банкротства финучреждения активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу. Основной недостаток этой схемы заключается в том, что обычно управляющий и застройщик являются связанными лицами. К сожалению, этот недостаток способен нивелировать почти все преимущества этой схемы финансирования. Поскольку управитель, вместо того чтобы выступать гарантом прав инвесторов и осуществлять контроль за деятельностью застройщика, покрывает его нарушения. Также среди недостатков этой схемы можно назвать:

-отсутствие у инвесторов права выступать кредитором в процессе о банкротстве в случае неплатежеспособности застройщика;

-если застройщик не будет выполнять своих обязанностей по своевременному строительству и компания-управитель решит сменить застройщика,

-поиск нового застройщика может быть проблематичным;

-риски, связанные с недобросовестностью компании – управителя ФФС: предусмотрено право управляющего руководить несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;

-неурегулированность вопросов ответственности управляющего перед инвестором.

В этой схеме инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилой недвижимости. Параллельно инвестор заключает с застройщиком договор резервирования, согласно которому за ним закрепляется определенный объект недвижимости. Обычно, такие облигации продают лотами, согласно площади приобретенного жилья. Одна облигация соответствует определенному количеству квадратных метров жилой площади.

Преимуществами этого способа являются:

-законодательная урегулированность и наличие четких регуляторных требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;

-ограничение объема допустимой эмиссии целевых облигаций – не более от стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документацией;

-наличие полностью сформированного уставного капитала как обязательного условия эмиссии облигаций;

-эмитентом таких облигаций может выступать лицо, которое является владельцем или пользователем земельного участка, на котором расположен объект строительства;

-при этом срок аренды земельного участка не может быть меньше срока строительства согласно проектной документации;

-первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;

-запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия всех инвесторов;

-облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Недостатки заключаются в следующем:

-регулятор не контролирует ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию; облигации не обеспечены строящимся объектом недвижимости:

-у инвестора нет преимущественных прав на такой объект (например, при передаче его в ипотеку третьим лицам);

-в случае признания эмиссии недействительной, инвестор может рассчитывать только на выплату номинальной стоимости ценных бумаг;

-облигации продают только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;

-облигации соответствуют определенному количеству квадратных метров, но не связаны с конкретным объектом (квартирой, домом, коттеджем);

— гарантией того, что инвестор получит именно тот объект, на который рассчитывал, есть договор резервирования.

Механизм использования опционов очень похож на схему с использованием целевых облигаций. Базовым активом в данном случае являются имущественные права на объект недвижимости в целом или квадратный метр такой недвижимости. Преимущества этой схемы почти такие же, как и с облигациями. Особенностью является то, что опционные сертификаты могут «ходить» только на фондовой бирже.

Недостатками – то, что опционы не обеспеченные недвижимостью, которую строят, в отличие от облигаций, отсутствуют ограничения на объем их эмиссии. Кроме того, эмитентом опционных сертификатов может выступать не только собственник или пользователь земельного участка, но и любое другое лицо, которому строительную площадку передали по акту приема-передачи.

Вторым фактором, который влияет на выбор модели финансирования проекта, налоговая оптимизация, которая достигается:

1) путем выбора более благоприятных по налогообложению способов оформления операций (положения договора, способы расчета);

2) с помощью организации работы через взаимодействие с субъектами хозяйствования деятельности, имеющих налоговые льготы (с институтами совместного инвестирования, жилищно-строительными кооперативами и др.).

Таблица 1- Характеристика основных форм инвестирования в сферу строительства

Организационно –правовая форма ИСИ

Использование для жилищного строительства

Корпоративный инвестиционный фонд

Он является юридическим лицом, созданным в форме открытого акционерного общества и эмитирует акции, которые приобретают инвесторы.

Управление активами КИФ по договору осуществляет компания по управлению активами (КУА) – специализированное предприятие, получившее соответствующую лицензию

Предъявляются строгие требования к регистрации КИФ как ОАО. Представляет собой более стабильную структуру для целей стратегического инвестирования

Он не является юридическим лицом, а активами, принадлежащими инвесторам на праве общей долевой собственности, управляет КУА. Она организует размещение инвестиционных сертификатов ПИФ, которые покупают инвесторы

Активы направляются на приобретение ценных бумаг, корпоративных прав, недвижимости. Есть ряд льгот по налогу на прибыль и НДС

Венчурный инвестиционный фонд

Недиверсифицированный ИСИ закрытого типа, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска, активы которого более чем на 50% состоят из корпоративный прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовой бирже

Таким образом, оценка приведенных характеристик организационно-правовых форм институтов совместного инвестирования свидетельствует о том, что наиболее привлекательной формой инвестирования, которая позволяет оптимизировать налогообложение прибыли, является использование паевого венчурного инвестиционного фонда.

Действующие механизмы финансирования жилищного строительства из негосударственных источников имеют как положительные, так и отрицательные стороны для всех участников строительства. Некоторые из них не могут рассматриваться как прямой способ обеспечения жильем инвесторов за то, что является инструментом получения денежной прибыли, а не доступного жилья. Предусмотрены для инвесторов способы приобретения жилья связаны с увеличением рисков от вложенных инвестиций. Наиболее оптимальными и применяемыми на сегодня являются фонды финансирования строительства и выпуск беспроцентных (целевых) облигаций застройщиками [10].

Третьим фактором, который влияет на выбор договорных форм финансирования строительства, на модель финансирования проекта, являются риски, связанные с оформлением права собственности на недвижимость после окончания строительства. Эти проблемы базируются на недостатках действующей системы оформления, в т. ч. признания со стороны государства права собственности на недвижимость.

Таким образом, среди ключевых особенностей жилой недвижимости как объекта инвестирования жилищного строительства, осуществляет непосредственное влияние и на формирование финансовой структуры инвестиционных проектов в жилищном строительстве, можно выделить следующие.

1. Одновременное движение реальных (производственных) и финансовых инвестиций вследствие двойственности экономической природы недвижимости; продолжительность инвестиционного цикла и сроков окупаемости затрат, что обуславливает долгосрочный характер инвестиций, а также их этапность.

2. Масштабность привлечения инвестиционных ресурсов, сложность и гибкость системы финансирования, требуют разработки подходов к формированию рациональной финансовой структуры проекта строительства жилья на различных стадиях его реализации (особенно это касается крупных инвестиционных проектов комплексного освоения земельного участка или территории).

3. Неравномерность денежных потоков и отсутствие инвестиционной отдачи в течение всего инвестиционно- строительного цикла, что, с учетом особой социальной значимости сферы жилищного строительства в части улучшения обеспечения населения доступным жильем, порождает целесообразность привлечения инвестиций из различных источников, потребность в минимизации стоимости привлеченных ресурсов и формирование гарантийных механизмов обеспечения возврата финансовых вложений, в том числе при участии государства.

4. Сложность юридического оформления имущественных прав; участие многих экономических субъектов в создании объекта жилой недвижимости и необходимость четкой координации их действий для минимизации затрат и сроков строительства.

5. Наличие значительных финансовых и операционных рисков инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, состояния здоровья заказчика и т.д.

6. Возможность рационализации инвестиционного процесса обеспечивается с помощью инвестиционного девелопмента, который мы рассматриваем как метод организации инвестиционного процесса в ходе реализации инвестиционного проекта жилищного строительства. Он заключается в организации инвестиционно-финансовой структуры проекта на разных стадиях его реализации, что обеспечивает максимально эффективное использование всех вложенных в проект ресурсов (финансовых, материальных, человеческих, информационных), и сокращение сроков реализации проекта и затрат, увеличение объема инвестиционного дохода, повышению ценности создаваемого объекта.

Глава 2. Анализ рынка строительства в РФ

2.1 Основные тенденции на рынке строительства в РФ

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн кв. м в год к 2024 году. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн кв. м к 2024 году [16].

Рисунок 2- Объем ввода многоквартирных домов, млн.кв.м

В 2018-2021 гг. ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, обусловленное необходимой адаптацией застройщиков к изменению регулирования отрасли. В связи с ожидаемым переводом всех проектов, в том числе получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, на новый механизм финансирования, некоторые из них будут отложены или переформатированы, что приведет к перераспределению объемов ввода жилья в 2020-2021 гг.

В настоящее время в России 126,5 млн кв. м жилья на стадии строительства, по данным ЕИСЖС. Говоря о географии жилых проектов, можно отметить, что лидерами по объему строящегося жилья являются столичные регионы — г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Краснодарский край. На данный момент вышеуказанные регионы занимают лидирующие позиции по экономическому развитию в России и, соответственно, характеризуются благоприятным инвестиционным климатом, привлекательностью с точки зрения переезда и высокой покупательской способностью населения. Это отражается на уровне спроса и предложения жилья в данных регионах.

Далее представлена карта регионов России с распределением объема жилых объектов, находящихся на стадии строительства по состоянию на конец 2018 года.

Рисунок 3-Карта строительства по регионам РФ

В структуре строящегося жилья по России преобладают эконом- и комфорт-классы: они составляют до 90% всего предложения. Структура предложения по классам относительно однородна в большинстве федеральных округов — до 60% площадей относятся к эконом-классу. Исключениями являются Северо-Западный и Южный федеральные округа, а также Москва, где доля комфорт-класса составляет 50% и более. Доля жилья более высоких классов — бизнес и элит — остается незначительной: 9% и 2% соответственно. Высококлассное жилье оказывает наибольшее влияние на структуру предложения в Москве, где доля бизнес-класса достигает 30%, а элит — 5%.

В 2016–2017 гг. произошло снижение средней ставки по выданным ипотечным кредитам с 12,5% до 10,6%, в том числе под залог прав требования по договорам долевого участия — с 11,6% до 10,4%. Рынок подтвердил высокую чувствительность объема выданных ипотечных кредитов к изменению ставки, отреагировав ростом среднего объема кредита и числа выданных кредитов. На основе динамики 2016–2017 гг. можно заключить, что снижение ставки повлияло на увеличение объема выданных ипотечных кредитов на 37% по общему объему и на 16% по договорам долевого участия. В среднем снижение ставки на 1% способствует увеличению объема выданных кредитов на 15%.

Прирост объемов ипотечного кредитования под залог прав требования ДДУ за 11 месяцев 2018 года составил 36% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. С учетом оценок на 2018 год, среднегодовой прирост за два последних года в среднем по России составит около 25%, однако динамика по регионам неоднородная.

Среди регионов со значительными объемами ипотечного кредитования наибольший рост наблюдался в Свердловской области, Ростовской области, республике Башкортостан, Краснодарском крае, республике Татарстан, а также в Москве и Санкт- Петербурге. Что касается количества сделок, наиболее существенное увеличение произошло в 2018 году: по итогам 11 месяцев количество выданных кредитов в рублях под залог прав требования ДДУ выросло на 21%, а общее количество сделок по ДДУ — на 8%. Доля покупок жилой недвижимости с привлечением ипотеки выросла на 5%, достигнув 56% количества сделок на стадии строительства. На протяжении 2017-2018 годов наблюдается тенденция увеличения доли сделок с привлечением ипотечного кредитования. Поскольку целевой уровень ставки по ипотечным кредитам в соответствии с рекомендациями Правительства России составляет 7-8%, в будущем можно ожидать продолжения позитивного влияния доступности ипотеки на поддержание платежеспособного спроса на жильё.

2.2. Основные этапы разработки инвестиционного проекта в строительной сфере

На рынке строительства работают различной направленности компании, предприятия, фирмы и т.д

Девелопмент имеет ряд преимуществ в сравнении с традиционным формами организации инвестиционной деятельности, в частности:

-полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;

-создание устойчивых деловых связей в производственном и управленческом уровне;

-улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.

Реализация инвестиционных проектов, связанных со строительством , как и других инвестиционных проектов, охватывает определенные этапы. Чаще всего выделяются следующие:

− предпроектная стадия включает анализ рынка недвижимости и взаимодействие с бизнес-структурами, которые работают на рынке недвижимости (аналитические агентства, агентства недвижимости и т. п) для того, чтобы выяснить тренды и тенденции функционирования рынка недвижимости и смежных рынков. К этому также необходимо отнести и анализ факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости (макроэкономические факторы, местные факторы, институциональные факторы, факторы окружающей среды, социальные, демографические и т. п), подбор объектов недвижимости (местоположение объекта недвижимости). Одним из ключевых задач найти оптимальное место, чтобы заработать деньги. Оптимальное расположение не обязательно в центре города, потому что это, вероятно, является самым высоким ценам области. Наиболее успешные застройщики ищут место под объект подешевле с перспективой продажи или сдачи в аренду по высокой цене, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление документации, привлечение кредитных и инвестиционных средств;

− стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования: анализ возможных источников финансирования в соответствии с масштабом проекта;

-выбор форм и методов привлечения и заимствования финансовых ресурсов;

-выбор кредиторов, инвесторов, финансовых учреждений способных профинансировать проект, формирование архитектурно-инженерной группы. Разработчики могут купить земельный участок для разработки (проектирования) коммерческих помещений, торговых единиц, офисов, гостиниц, жилья или других зданий. Возможно участие в конверсии или ремонте существующих зданий, руководство проектированием, проведение тендера на строительные работы;

− стадия строительства, включающая координацию строительных работ, контроль качества строительства и сметных расчетов. На этом этапе разработчики должны иметь знание строительных норм и правил и, возможно, нужна команда других профессионалов (архитектор, землемер, инженер, дизайнер интерьеров, строители, электрики, менеджер проекта);

− стадия реализации, что включает маркетинг, реализацию объектов недвижимости, контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства, реклама недвижимости [13, с. 4-5].

Конечная цель процесса– получение прибыли от продажи или аренды недвижимости. Прибыль зависит от размера и характера проекта.

В течение всего процесса развития строительства, очень важно сохранить контроль над затратами. Не просчитанный проект может привести к существенным затратам, в то время как успешный проект может принести большие прибыли. При этом объемы объединения в рамках деятельности девелопера различных стадий процесса внедрения инвестиционных проектов могут отличаться.

Соответственно при реализации любого инвестиционного проекта в сфере недвижимости девелопер выполняет определенные функции (табл. 2).

Таблица 2- Стадии управления девелоперским проектом

Стадия

Мероприятия (функции девелопера)

Постановка целей и определение основной стратегии девелопмента

Исследование рынка и определение соответствия местоположения для реализации проекта

Разработка альтернативных комплексных концепций застройки территорий

Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование

Анализ спроса и предложения возможности реализации проекта

Анализ финансовой целесообразности разработанных концепций застройки территорий

Консультирование с гос. органами

Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон

Прогнозирование вероятного дохода

Разработка схем финансирования проекта

Приобретение земельного участка

Поиск и оценка земельного участка

Приобретение земельного участка (право собственности или аренды)

Проектрование и оценивание проекта

Формирование команды проекта

Разработка бизнес- плана

Согласование с инстанциями и органами государственного контроля

Внесение изменений в случае изменений и повторное согласование

Заключение контрактов и строительство

Выбор подрядчика и заключение контракта с ним

Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта

Создание системы контроля за процессом реализации проекта

Маркетинг, управление и реализация объектов недвижимости

Разработка маркетингового плана

Обеспечение сохранности и безопасности объекта

Анализ необходимости внесения изменений в работу агентов по продаже

Управление финансовыми потоками

Предпроектная стадия предполагает разработку идеи, инвестиционный анализ рынка недвижимости, разработка альтернативных комплексных концепций застройки территории, анализ финансовой целесообразности разработанных концепций застройки территорий, отбор и предварительные переговоры с основными участниками проекта. После того как девелопер определяется с идеей, он переходит к стадии приобретения земельного участка. Сначала осуществляет ее поиск, далее оценивает, а уж потом арендует или покупает.

Стадия проектирования включает в себя разработку возможных схем финансирования проекта и поиск источников финансирования. Уже на этой стадии происходит формирование команды девелопера, составляется смета затрат, а также проводится тендер на выполнение строительных работ.

Стадия строительства предусматривает осуществление девелоперской компанией строительно-монтажных работ, проверку качества выполненных работ. Однако, если девелоперская компания не имеет в своей структуре монтажно-строительного подразделения, то она лишь осуществляет контроль и проверку качества работ, произведенных строительной компанией. На стадии продвижения объекта недвижимости осуществляется рекламная кампания, разрабатывается маркетинговая стратегия, ценовая политика. После этого следует стадия управления и реализации результатов, что предполагает возврат кредитов коммерческим банкам, привлеченных средств инвесторам, реализацию объекта недвижимости (или его продажа или сдача в аренду).

В мире недвижимость считается одним из наименее рисковых сфер долгосрочного инвестирования с достаточно высоким уровнем рентабельности. Однако основным условием доступа к указанным преимуществам является сравнительно высокий уровень капитальных затрат.

Поскольку крупные девелоперские проекты требуют значительных капиталовложений, реализация их за собственные средства компании является непосильной. Поэтому девелоперы вынуждены привлекать финансовые ресурсы из внешних источников. Вместе с тем, учитывая многолетнюю западную практику, именно финансирования из внешних источников соответствует сути девелопмента. Конечно, для обеспечения необходимого уровня доверия к инвестиционному проекту со стороны потенциальных инвесторов, девелоперская компания участвует в финансировании проекта собственными средствами (около 20-30%). Как правило, речь идет о начальной стадии проекта с максимальным риском.

Внешнее финансирование для девелопера является более выгодным, ведь использование для развития масштабных проектов только собственных средств неэффективное. Кроме увеличение масштабности операций и доли рынка, такая практика позволяет повысить рентабельность собственного капитала через эффект финансового рычага», который представляет собой объективный фактор, возникающий с появлением привлеченных средств в объеме используемого предприятием капитала. То есть использование заемного капитала позволяет компании получить дополнительную прибыль на собственный капитал.

Принятие решения по выбору форм финансирования девелоперского проекта в сфере недвижимости обычно осуществляется по следующим стадиям:

— формирование вариантов девелоперского проекта, в т. ч. с точки зрения затрат и возможных прибылей;

— предварительное изучение жизнеспособности проекта (целесообразности проекта, исходя из расходов и прибыли);

– разработку плана реализации проекта (оценка рисков, ресурсное обеспечение и т.д.);

– организация финансирования, включающий: оценка возможных форм финансирования и выбор конкретного вида;

-определение организаций, которые будут осуществлять финансирование;

-выявление структуры источников финансирования.

– контроль за выполнением плана и условий финансирования.

Стоит отметить, что в зависимости от этапа осуществления девелоперского проекта к финансированию привлекаются различные источники.

Первый этап финансируется в основном за собственные средства девелопера, поскольку эта стадия проекта является наиболее рискованной. Хотя инвесторы, склонные к риску, могут взять на себя такие риски (авансы заказчика).

Второй этап также обычно финансируется за собственные средства девелопера.

На третьем этапе проект финансируется за счет инвесторов и собственных средств, когда уже разработана концепция будущего объекта недвижимости.

Девелоперские компании обращаются к инвесторам тогда, когда в них не хватает собственных активов. Отметим, что финансирование девелоперского проекта на этой стадии носит рисковый характер, поэтому инвестиционные ресурсы являются самыми дорогими. После приобретения земельного участка (проектная стадия) девелоперская компания привлекает средства инвесторов и продолжает использовать взносы заказчиков. Во время строительства она привлекает средства инвесторов, банковские, облигационные займы и эскроу-кредиты. Стоит отметить, что эта стадия наиболее капиталоемкая, поскольку требует значительных объемов инвестиционных ресурсов.

Во время стадии продвижения объекта недвижимости, как правило, используются средства инвесторов. На этом этапе невозможно использование банковских кредитов и облигационных займов, поскольку их целевое назначение – под строительство объектов недвижимости. Управление объектом недвижимости и реализация результатов осуществляется за счет чистой прибыли от продажи, амортизационных отчислений, арендной платы за объект недвижимости и т.д.

На сегодняшний день большинство девелоперов используют стандартные пути финансирования, среди которых банковское кредитование, собственные средства, средства инвесторов и Фонда финансирования производства (ФФС) для жилой недвижимости. Но с развитием экономики появляются новые методы привлечения финансовых ресурсов. Необходимо отметить, что Фонд финансирования строительства позволяет одновременно привлекать средства и находить покупателей на будущие объекты жилой недвижимости. Целью создания ФФС является получение доверителями фонда в собственность жилья.

ФФС можно использовать не только для финансирования жилищного строительства, но и для объектов коммерческого назначения. Так, инвестор обращается к риэлтору с целью поиска объекта коммерческой недвижимости

1). Риэлтор находит девелоперскую компанию

2). Далее девелопер начинает сотрудничать на договорных началах с инвестором по финансированию объекта недвижимости

3). Девелопер создает фонд финансирования строительства, он же и является его управителем

4). Инвестор вносит средства в фонд

5). В свою очередь девелопер осуществляет оформление проектно- обязательной документации на строительство объекта недвижимости

6). Органы исполнительной власти осуществляют экспертизу документации, и дают разрешение на строительство

7). Девелоперская компания из ФФС

8) направляет средства на строительство объекта недвижимости

9). Строительная компания осуществляет возведение объекта

10). Во время проведения строительно-монтажных работ строительная компания отчитывается девелоперской компании о ходе выполнения работ (сроки, стоимость, качество и т. п)

11) Девелоперская компания отчитывается о выполнении работ и направления средств перед инвестором

12). Получение инвестором права собственности на объект недвижимости

13). В этой схеме предусматривается обязательное страхование средств инвестором от финансовых рисков.

Рисунок 3. Схема финансирования

Для масштабных девелоперских проектов в сфере нежилой недвижимости целесообразно применять проектное финансирование. Главным его отличием от других форм кредитования является тот факт, что источником погашения задолженности выступают генерируемые проектом денежные потоки, а обеспечением долга – активы участников финансирования.

Заметим, что по сравнению с традиционным банковским кредитованием проектное финансирование имеет следующие особенности. В схемах проектного финансирования в качестве финансовых участников реализации инвестиционного проекта часто выступают, помимо коммерческих банков, также инвестиционные банки, инвестиционные фонды, лизинговые компании, другие кредитные институты. Особое внимание уделяется вопросам выявления, оценки и снижения рисков при реализации инвестиционных проектов. С целью реализации инвестиционного проекта спонсорами (инициаторами) создается проектная компания. Ее создание в значительной степени обусловлено тем, что полученный кредит отражается на балансе этой компании, чтобы адекватно отражать денежные потоки, созданные конкретным проектом, не смешивая его с другими проектами.

Проектное финансирование позволяет более достоверно оценить платежеспособность и надежность заемщика, рассмотреть весь инвестиционный проект с точки зрения жизнеспособности, эффективности, обеспеченности, рисков и возможности реализации, а также спрогнозировать результат реализации проекта [11].

3.Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства офисного здания

3.1. Краткая характеристика объекта строительства

Объект представляет собой офисное здание с подземным гаражом и объектом розничной торговли.

Здание трехэтажное, прямоугольной формы в плане, с максимальными размерами на уровне планировочной отметки в осях «1-11» м/о «А-Г» 54,0×24,0 м.

Максимальная отметка здания по кровле лестничной клетки 15,0 м от планировочной отметки земли.

Высота первого этажа здания – 5,4 м (по отметкам чистого пола). Высота 2-го и 3-го этажей здания 3,6 м (по отметкам чистого пола). Высота подземного этажа 3,3м.

В общую площадь подземного этажа входят инженерные помещения, обеспечивающие функционирование объекта.

На первом этаже предусмотрено помещение для розничной торговли, а так же въезд для грузового автотранспорта, выполняющего поставки. С уровня земли выполняется въезд автомобилей в подземный гараж по пандусу. На 2 и 3 этажах расположены офисные помещения.

Здание каркасное, трех пролетное, трех этажное с подвалом. Несущая система здания образована несущими колоннами, объединенными жесткими в своей плоскости монолитными дисками междуэтажных перекрытий, включая жесткость подвала коробчатого сечения, в зонах лестничнолифтовых узлов стены образуют пространственные ядра жесткости, с помощью которых обеспечивается общая устойчивость здания. Колонны каркаса здания – монолитные ж/бетонные сечением 400*400 мм. Ригели – монолитные ж/бетонные пролетом 8.0м сечением 400*450(Н) мм. Плиты перекрытий и покрытия – монолитные ж/бетонные толщиной 160 мм.

Фундамент здания выполнен в виде монолитной ж/бетонной плиты толщиной 600 мм. Стены подвала – монолитные ж/бетонные, толщиной 250 мм, жестко сопряженные с фундаментной плитой и перекрытием 1-го этажа здания. Перекрытия междуэтажные балочные монолитные железобетонные δ=160 мм, балка h=450×400 мм.

Наружные стены представляют собой навесные сэндвич-панели δ=200 мм с утеплителем, перегородки газобетонные δ=250 мм и из гипсокартонного листа δ=130 мм. Лестницы монолитные железобетонные δ=160 мм, лестничные марши: из сборных железобетонных ступеней по ГОСТ 8717.1-84 по металлическим косоурам. Покрытие — монолитная железобетонная плита δ=160 мм, утеплитель из керамзита δ=30-320 мм и минераловатных жестких плит. Кровля плоская, с покрытием из двух слоев изопласта.

Источник: www.evkova.org

Инфраструктурные инвестиции: проблемы и перспективы

Статья посвящена инфраструктурным инвестициям в Российской Федерации на современном этапе. Рассматривается роль инфраструктурных инвестиций в экономике страны. Уделяется особое внимание проблемам, которые влияют на развитие государственно-частного партнерства как основного механизма взаимодействия государства и частного бизнеса в финансировании инфраструктурных проектов. Рассматриваются негосударственные пенсионные фонды как новые игроки на рынке финансирования инфраструктуры. В заключении обозначены основные задачи, требующие решения в ближайшей перспективе.

Ключевые слова

ИНВЕСТОР, ПРОЕКТ, ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ, ИНФРАСТРУКТУРА, ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО, ФИНАНСИРОВАНИЕ, НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕНСИОННЫЙ ФОНД, ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ОБЛИГАЦИИ

Текст научной работы

Инфраструктурные инвестиции – вложение капитала в комплекс объектов, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества. Инфраструктуру можно разделить на социальную (больницы, дома культуры и спорта, школы, государственные учреждения и суды), транспортную (дороги, мосты, железная дорога, туннели, водные и воздушные порты), энергетическую (генерация, передача и распределение энергии и газа) и коммунальную (городское устройство, централизованные системы водоснабжения и водоотведения, очистные сооружения, переработка и утилизация мусора).

Развитие инфраструктуры — один из основных факторов поддержания долгосрочного экономического роста любой страны и определяющую роль в этом процессе играют инвестиции.

Многие ученые и эксперты утверждают, что инвестирование в инфраструктуру для решения обостряющихся проблем в этой сфере — это действенный, эффективный и надежный способ стимулирования развития экономики. Вложение инвестиций в инфраструктуру в краткосрочной перспективе создает новые рабочие места, решает социальные вопросы, в среднесрочной перспективе стимулирует экономический рост региона, территорий, а в долгосрочной перспективе создает такой эффект, при котором снижаются издержки в целом, экономика демонстрирует уверенные показатели роста и, как следствие, улучшается качество жизни населения в целом. В непростых финансово-экономических условиях именно вложения в инфраструктуру помогут быстрее диверсифицировать направления развития экономики, поэтому участие и поддержка государства на начальном этапе жизненно необходимы.

В России формирование и поддержание инфраструктурных объектов на должном уровне всегда имело определенные трудности. Сейчас, в рыночных условиях, как и советское время, финансирование происходит по остаточному принципу. Средства поступают в основном из бюджета и их недостаточно. Объекты, построенные в прошлом веке, стареют, изнашиваются и требуют модернизации.

Наблюдается нехватка вложений в высокотехнологичные и специализированные комплексы, в авто- и железнодорожную инфраструктуру, увеличиваются транспортные издержки, происходит нерациональное задействование мощностей. Так как развитие инфраструктуры оказывает положительное влияние на конкуренцию на рынке, экономический рост территориальных образований, развитие предпринимательской деятельности, развитие инновационных технологий, то необходима разработка методов решения поставленных задач главным образом за счет инвестиций.

В сложившихся экономических и политических условиях российское правительство стремится ускорить процесс осуществления инфраструктурных проектов. В этой связи активно разрабатывается нормативное регулирование. Основным механизмом взаимодействия власти и бизнеса для решения тех или иных практических задач в сфере создания общественных благ, при нехватке бюджетных средств, становится государственно — частное партнерство (ГЧП) [4, с. 248-251].

Несмотря на все преобразования, в настоящий момент существует несколько факторов, которые препятствуют активному развитию ГЧП в регионах. К основным проблемам можно отнести неразвитость институциональной среды в сфере государственно-частного партнерства; отсутствие опыта реализации ГЧП проектов; недостаточная инвестиционная привлекательность субъектов, особенно тех, которые расположены далеко от основных центров страны.

В свою очередь показателями уровня развития институциональной среды в субъектах РФ является региональный закон об участии субъекта в ГЧП, нормативно-правовые акты субъектов РФ, устанавливающие порядок работы с проектами ГЧП, а также наличие органов власти субъектов, функциональные подразделения или коллегиальные органы, ответственные за развитие ГЧП.

На сегодняшний день 80% субъектов РФ приняли законы об участии в ГЧП, в 18 регионах данные законодательные акты применялись для реализации проектов и только в 3 субъектах региональное законодательство эксперты оценивают как эффективное. Сложности также состоят в том, что в 2014 году были внесены изменения в Земельный кодекс РФ, которые, по сути, отменили возможность проведения конкурсов на предоставление земельных участков, сделав обязательным проведение аукционов и установив ряд исключений. Так как большинство применяемых региональных законов об участии субъекта РФ в ГЧП проектах предусматривали имущественное участие региона через проведение конкурса на землю, поэтому дальнейшая судьба данных законов неизвестна. В связи с этим основной задачей для всех субъектов РФ является приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным и с общепринятыми принципами ГЧП.

Нормативно-правовые акты субъектов РФ, которые устанавливают порядок работы с проектами, действуют в 45 регионах страны, однако в 36% случаях данные акты имеют низкое качество проработки, в 19 регионах качество можно оценить как достаточно высокое, и только в 10 субъектах как высокое. В отдельной регламентации нуждается взаимодействие между ведомствами при инициировании, согласовании и разработке концессионных проектов по инициативе властей, межведомственное взаимодействие при рассмотрении сложных проектов в рамках частной концессионной инициативы, а также оценка целесообразности и порядок предоставления субсидирования из регионального бюджета на исполнение обязательств в рамках концессионных соглашений.

Что касается органов власти субъектов, которые ответственны за государственно-частное партнерство, то существует необходимость выстраивать более эффективное взаимодействие с частными партнерами на всех этапах жизненного цикла проектов, а также повышать информационную открытость таких структур.

Помимо рассмотренных показателей, влияющих на уровень развития институциональной среды в сфере ГЧП, также можно выделить качественную проработку и учет специфики механизмов государственно-частного партнерства в документах стратегического планирования, опыт «проектных команд» в регионе; системный подход к развитию сферы ГЧП в целом на региональном уровне.

В ряде субъектов РФ состояние институциональной среды все еще остаётся неудовлетворительным, что негативно влияет на перспективы привлечения инвестиций в проекты ГЧП и не позволяет выстроить единую государственную политику субъекта по развитию сферы ГЧП.

Одним из основных факторов, влияющих на развитие государственно-частного партнерства, является опыт регионов в качественной реализации проектов. Наблюдаемое увеличение количества проектов достигается более ответственным подходом субъектов заполнению информации по проектам, многократным ростом числа муниципальных концессий, активностью субъектов по инициированию новых проектов, но, тем не менее, прирост проектов не гарантирует улучшение ситуации с качеством их подготовки. При разработке проектов допускается ряд существенных ошибок: отсутствуют существенные условия концессионного соглашения, формального подхода к определению обязательств концедента перед концессионером и другие. Качество проектов – это один из ключевых рисков развития ГЧП на ближайшую перспективу, который может существенно притормозить дальнейшее развитие партнерства государства и бизнеса в России.

Ещё один немаловажный фактор, влияющий на активность частных инвесторов – инвестиционная привлекательность региона. При оценке данного фактора учитываются множество показателей: уровень экономического роста региона, размеры рынка, конкуренция, темпы роста рынка, факторы риска и другие. В России большое количество регионов с потенциалами роста, но многие инвесторы опасаются вкладывать в районы, находящиеся далеко от основных центров страны. В итоге большую долю капиталовложений получают регионы с крупными городами, где большая доходность и меньший риск.

Таким образом, дальнейшее развитие ГЧП в регионах возможно только при условии выполнения следующих условий: формирование эффективных проектных команд в регионах путем создания комплексных программ обучения специалистов органов исполнительной власти, вовлеченных в процесс разработки и реализации проектов ГЧП; разработка и внедрение регламентов для системного подхода в управлении проектами ГЧП; методическое сопровождение внедрения механизма частной концессионной инициативы; принятие и введение положений проекта федерального закона «Об основах государственно-частного партнерства, муниципально-частного партнерства в Российской Федерации»; создание площадок по обмену опытом между регионами. Все вышеуказанные меры будут способствовать ускоренному развитию государственно-частного партнерства в регионах Российской Федерации.

Стоит отметить, что ГЧП — не единственный механизм привлечения инвестиций в инфраструктуру. На рынке существуют такие инвесторы как негосударственные пенсионные фонды. Это новые игроки на рынке финансирования инфраструктуры, появившиеся из-за изменений в регулировании финансовых рынков.

В России объем средств в индустрии НПФ – около 2 трлн.руб. Часть этих средств может быть направлена на финансирование инфраструктурных проектов – строительство дорог, систем переработки твердых бытовых отходов, водоснабжения, объектов культуры, образования и здравоохранения.

Пенсионные фонды могут принимать участие в финансировании проектов путем покупки облигаций, а затем возвращать вложенные средства в течение срока действия концессионного соглашения.

С одной стороны инфраструктура привлекательна для инвестиций средств НПФ, так как длительность инфраструктурных активов совпадает по длительности с долгосрочными пенсионными обязательствами, стабильность денежного потока от инфраструктурного проекта гарантирует выплаты по достижению пенсионного возраста, а за счет защиты доходов от инфляции, будет сохраняться реальная стоимость накоплений. С другой стороны, существует ряд проблем: отсутствие региональных программ и планов размещения объектов, не оформлены права собственности, потребность в долгосрочной тарифной политики и готовности её развивать с учётом инвестиций концессионера, а также нет восприятия особенностей инвестиций со стороны НПФ.

На сегодняшнем этапе Министерство экономического развития России ведет переговоры с негосударственными пенсионными фондами, которые начали вновь получать накопления граждан в апреле 2015 года после двухлетней заморозки. Фонды получили средства своих клиентов после прохождения процедуры акционирования и вступления в государственную систему гарантирования.

На мировом уровне стратегия институциональных инвесторов, специализирующихся на долгосрочных вложениях в инфраструктуру, начинает уходить от классических стратегий управления портфелями финансовых инструментов в сторону управления инфраструктурными проектами. Пенсионные фонды все активнее входят в капитал проектных компаний, защищая свои интересы ещё на стадии разработки тех или иных бизнес-процессов и решений, а также, следуя правилам «разумного инвестора», максимально используют возможности прямых инвестиций в рамках проектного финансирования.

Подводя итог, можно выделить основные задачи, решение которых позволит увеличить количество инфраструктурных инвестиций в Россию.

Во-первых, необходимо обеспечить прозрачность и конкурентность тендерных процедур, что повысит эффективность инвестиций в российскую инфраструктуру, так как это является одним из основных препятствий, сдерживающих развитие инфраструктуры в России.

Во-вторых, необходимо содействие правительства в достижении требуемого уровня доходности. На сегодняшний день частный сектор готов инвестировать в инфраструктуру, но из-за недостаточных гарантий возврата вложений, опасается вливать свои финансовые средства.

В третьих, региональные проекты должны получать финансирование из федерального бюджета. При этом получению такого финансирования должно предшествовать выполнение предварительных условий, которые снизят риск и увеличат шансы на успех проекта. Необходима разработка региональных стратегий развития инфраструктуры регионов.

В-четвертых, осуществлять крупные проекты необходимо на базе предварительного планирования региональной инфраструктуры, основываясь рекомендациями по реализации проектов ГЧП в субъектах РФ, разработанных Министерством экономического развития. Также инвестиционные проекты, претендующие на финансирование из Фонда национального благосостояния, должны отбираться на основе строгих критериев, что повысит эффективность инвестиций.

Также необходимо устранять проблемы, связанные с оформлением прав собственности, что значительно упростит участие частного бизнеса в ГЧП проектах.

Одним из способов повышения инвестиционной привлекательности инфраструктурных проектов для частных инвесторов является конкретизация и разъяснение государственной стратегии. Правительству необходимо объяснять приоритеты развития инфраструктуры и раскрывать информацию о проектах, находящихся на этапе планирования.

Немаловажная задача – разработка инфраструктурных проектов, ориентированных на привлечение средств институциональных инвесторов: НПФ, страховых компаний, международных фондов

Существует потребность в стимулировании привлечения инвестиций зарубежных компаний в инфраструктурные проекты в России. Заинтересованным иностранным компаниям следует заниматься поиском надежного российского партнера для совместной разработки долгосрочной стратегии инвестиций в инфраструктуру РФ.

В заключении необходимо отметить, что даже в условиях экономического кризиса, Россия обладает большим потенциалом и готова предложить инвесторам достаточное количество интересных и выгодных проектов. Потенциал рынка страны ещё не до конца раскрыты, ни один совместный проект государства и бизнеса не доведен до финансового закрытия, многие проекты ещё только на стадии разработки. При этом инвесторам предоставляется широкий выбор проектов с различными масштабами участия.

Основным препятствием, мешающим привлечению частных инвестиций в инфраструктурные проекты — неопределенность. На данном этапе в российская экономика испытывает нехватку инфраструктурных инвестиций из-за недостаточных гарантии возврата вложений, неконкурентных условий выбора исполнителей инфраструктурных проектов, а также из-за отсутствие понятной и детализированной стратегии развития инфраструктуры и, как следствие, отсутствие понимания перспектив таких инвестиций.

Выполнение в ближайшей перспективе поставленных задач будет способствовать выходу России на высокий уровень развития инфраструктуры и увеличению экономического роста в целом.

Источник: novainfo.ru

Что такое прямые инвестиции, и как они работают

Представим, что вы накопили 100 тысяч рублей. Как заставить их работать? Первое, что приходит в голову — положить деньги на вклад в банк. Так сделает большинство. Но не вы — потому что сейчас узнаете о другом, нескучном способе преумножить ваши сбережения.

Листайте вниз!

В нашей статье вы узнаете:

Прямые инвестиции — это вложения в компанию в размере более чем 10% ее уставного капитала. Вкладывать можно деньги, землю, здания, патенты и даже собственную экспертизу (например, по маркетингу). В обмен на свои вложения инвесторы получают не только доход, но и допуск в «святая святых» — управление предприятием.

Игорь Анатольевич Кох

Доктор экономических наук, профессор Казанского Федерального Университета

Инвестор не просто передает свои средства кому-то, кто будет с их помощью развивать бизнес, а сам (единолично или с партнерами) намерен участвовать в управлении инвестиционными проектом и использовании его результатов.

Если вы хотите превратить сбережения в прямые инвестиции, будьте готовы:

• Вложить активы на длительный срок — 5 лет и больше;
• Решить для себя, когда планируете “выйти” — установите конкретный критерий, например сумма дивидендов или размещение акций на бирже;
• Погрузиться в сферу деятельности компании — это важно по двум причинам: чтобы приносить ей пользу и чтобы не пропустить выгодный момент для увеличения доли или ее продажи.

Чтобы лучше объяснить, что такое прямые инвестиции, их сравнивают с портфельными.

Чем прямые инвестиции отличаются от портфельных?

Прямые и портфельные инвестиции отличаются по тому, где совершается сделка, с какой целью, на чем зарабатывает инвестор и уровню его риска.

Место оформления сделки

В случае с портфельными инвестициями вы можете купить акции на бирже через брокера (например, в онлайн-приложении) и не контактировать с компанией напрямую. Такие компании называются публичными.

Купить акции непубличной компании можно на внебиржевом рынке у ее основателей или других собственников. Перед заключением договора стороны встречаются лично и договариваются об условиях входа в состав инвесторов проекта.

В портфельных инвестициях инвестор не участвует в управлении компанией, а прямые предполагают контроль и участие в принятии решений и развитии проекта. Выбирая прямые инвестиции, вкладчик максимально заинтересован в развитии компании. От этого зависит сумма его дохода в будущем, ведь на начальных этапах инвестиции могут не приносить прибыли.

Игорь Анатольевич Кох

Доктор экономических наук, профессор Казанского Федерального Университета

Принципиальная разница между прямыми и портфельными инвестициями заключается в том, что портфельный инвестор не претендует на контроль над объектом вложений, его единственная цель — получение дохода.

Как портфельный, так и прямой инвестор нацелены на получение двух видов доходов: дивидендов и прибыли от продажи долей в виде разницы между ценой продажи и ценой покупки. Однако прибыль от продажи доли прямого инвестора может быть в разы больше, чем у портфельного инвестора, ведь он вложился в компанию еще до размещения акций на бирже и появления этих акций на счету у портфельно-ориентированного коллеги.

Уровень принимаемого риска

Портфельное инвестирование — это способ снижения инвестиционных рисков, реализация принципа «не кладите все яйца в одну корзину». Прямые инвестиции менее диверсифицированы, в этом случае инвестор готов положить все в одну «корзину» ради большей прибыли.

Портфельные инвесторы охотнее вкладываются в действующие, устойчивые компании, чтобы обеспечить себе минимальный риск. Они выбирают биржевые акции, облигации и паи биржевых фондов, словом, те инструменты, которые можно легко перепродать.

Прямые инвестиции связаны со значительно большим риском, потому что результат инвестиционного проекта заранее неизвестен. Инвестор даже может потерять все свои средства. А вернуть деньги с помощью перепродажи технически сложнее.

Плюсы и минусы прямых инвестиций

Особенности прямых инвестиций могут быть и плюсом, и минусом, в зависимости от целей и первоначального капитала инвестора.

• Инвестор получает опыт участия в управлении компанией
• Инвестор может влиять на выбор дальнейших направлений развития компании и уровень будущего дохода

• Для эффективного участия в принятии решений инвестору нужно погрузиться в специфику деятельности компании
• Если инвестор вкладывает не только деньги, но и свою экспертизу, его инвестиции становятся полноценной работой

Низкая конкуренция на внебиржевом рынке, возможность выбирать из множества проектов

Собственных средств инвестора может быть недостаточно для прямых инвестиций, потребуется взять кредит под проценты, что снизит доход

Возможность прописать в договоре свои условия и требования

Есть нюансы, например, если стоимость доли выше расходов инвестора на ее приобретение, эта сумма приравнивается к дивидендам, относится к доходам и облагается по ставке 13%

Способы прямых инвестиций или как вложиться в непубличную компанию?

Непубличная компания это организация, которая еще не разместила акции на фондовой бирже, например, ЗАО или ООО.

Инвестировать в такую компанию может любой человек: студент, медсестра, учитель, пенсионер, сотрудник компании или женщина в отпуске по уходу за ребенком. У среднестатистического гражданина есть несколько вариантов прямых инвестиций:

1. Создать собственный бизнес — для того, чтобы стать единоличным владельцем компании, нужно учредить ООО с минимальным уставным капиталом в 10 тыс. рублей. Выбирая этот путь, человек становится не только инвестором, но и предпринимателем и должен быть готов самостоятельно заниматься всеми вопросами в компании.

Игорь Анатольевич Кох

Доктор экономических наук, профессор Казанского Федерального Университета

Большая часть малых предприятий создается именно физическими лицами, которые сами являются одновременно и инвесторами (используя свои собственные или заемные деньги), и менеджерами проекта, и руководителями созданного бизнеса, и его собственниками.

2. Стать бизнес-ангелом начинающего проекта — тем человеком, который поверит в идею стартапа и вложится в него самым первым. Риск таких вложений очень высок, поэтому хорошо инвестор должен хорошо проанализировать рынок для удачного выбора. Для того, чтобы стать бизнес-ангелом, нужна сумма денег, достаточная для приобретения первого оборудования и аренды помещения, словом — для старта.

3. Вступить в компанию по договору SAFE (Simple Agreement for Future Equity). Использовать этот способ удобно, когда у компании еще нет выручки и оценить прибыльность вложений невозможно. Суть сделки: инвестор вкладывает деньги без оценки компании, а значит, принимает высокий риск потери инвестиций. За доверие компания выделяет инвестору больше акций на следующем раунде финансирования.

4. Заключить договор конвертируемого займа. Такой договор дает инвестору возможность превратить долг компании в ее акции в случае успешного развития компании или заработать на процентах по договору. Договор конвертируемого займа удобен для обеих сторон возможностью выйти из сделки без потерь.

Эксперты советуют использовать такой способ инвестиций в компаниях с небольшим числом инвесторов — до 10 человек. Это связано с тем, что для конвертации займа в акции нужно согласие всех акционеров, которое технически сложно получить при большом числе владельцев акций.

5. Использовать инвестиционные платформы, которые упрощают и автоматизируют отношения между инвестором и бизнесом. Платформы помогают обеим сторонам оформить документы, оценить финансовое состояние заемщика и решить юридические проблемы. На инвестиционных платформах можно заработать на выдаче займов от 10 тыс. рублей.

Из-за высокого риска вложений такие платформы должны регистрироваться и проходить проверку Банка России. Перед использованием сервисов коллективных инвестиций проверьте, входят ли они в список операторов инвестиционных платформ на сайте регулятора — в августе 2022 года в нем 64 компании.

6. Вложиться в фонд прямых инвестиций (ФПИ). В этом случае инвестор подписывает договор с инвестиционной компанией и вносит “в общий котел” солидную сумму. Инвесткомпания объединяет все вклады в ФПИ, ее специалисты анализируют рынок и направляют средства в наиболее перспективные непубличные проекты. Вкладчик получает свой взнос и прибыль по нему через 3-5 лет после закрытия фонда, когда управляющая компания продает доли в профинансированных проектах.

ФПИ также позволяет анонимизировать вложения в компанию, поскольку он не обязан раскрывать список своих участников — никто не будет знать, во что и какую сумму вы инвестировали.

Отдельно выделяются венчурные фонды — вложения в новую компанию на начальном этапе ее существования.

7. Стать участником инвестиционного синдиката, например SPV-компании (Special purpose vehicle). Она создается для реализации проектов под руководством ведущего инвестора. Участники SPV-компании доверяют экспертизе лид-инвестора и вкладывают 5-10% от необходимой суммы инвестиций. Доход распределяется пропорционально вкладам участников.

Способ инвестиционного синдиката выгоднее ФПИ тем, что дает инвестору свободу в выборе проектов и независимость от стратегии фонда.

8. Купить пай закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) — такой фонд похож на ФПИ, им также управляет инвестиционная компания. Например, ЗПИФ «ВТБ Капитал пре-АйПиО Фонд» находится под управлением ВТБ Капитал Управление активами и рассчитан на 8 лет. Фонд вкладывает от 0,5 до 1,5 млрд рублей за 5-33% долю в компании. ЗПИФы отличает низкая сумма входа — купить пай можно за 10 тысяч рублей.

Для покупки паев многих ЗПИФов в России нужно получить статус квалифицированного инвестора.

Как стать квалифицированным инвестором

Когда инвестор впервые приходит на фондовую биржу, он считается неквалифицированным и может приобретать только простые ценные бумаги с низким риском, например акции и облигации. Чтобы зарабатывать на более сложных активах, например иностранных акциях, ЗПИФах и производных финансовых инструментах, нужно пройти тест и соответствовать хотя бы одному из условий:

• Стоимость имущества, денег и других активов составляет минимум 6 млн рублей;
• Есть опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами или производными инструментами: 2 года, если компания обладает статусом квалифицированного инвестора, и 3 года, если такого статуса у нее нет;
• Объем сделок с ценными бумагами и производными инструментами за последний год составляет не менее 6 млн рублей, а их число составляет минимум 1 в месяц и 10 в квартал;
• Есть высшее экономическое образование в аккредитованных вузах;
• Имеется квалификационный аттестат специалиста финансового рынка или сертификат международных организаций.

Если вы хотите приобрести пай ЗПИФа, но не можете стать квалифицированным инвестором — обратитесь к инвестиционному советнику. По данным на 8 августа 2022 года в России 196 компаний и специалистов, имеющих право консультировать и приобретать ценные бумаги от вашего имени, их список размещен сайте Банка России.

Как инвестировать в компанию, если нет денег?

Прямое инвестирование позволяет использовать и другие активы, кроме денег. Например, в уставный капитал компании в обмен на долю в ней также можно внести:

• Имущество, например квартиры, земельные участки, автомобили, оборудование;
• Акции в уставных капиталах других компаний;
• Государственные и муниципальные облигации;
• Интеллектуальные права и права по лицензионным договорам.

Вложить квартиру в ЗПИФ или фонд прямых инвестиций не получится — инвестиционные компании принимают только денежные средства.

Сколько можно заработать на прямых инвестициях?

Доходность вложений в уставный капитал

Понятно, что информация о том, сколько зарабатывают прямые инвесторы непубличных компаний, отсутствует в отчетах Банка России или Росстата. Международные аналитики оценивают доходность вложений в непубличные компании в 15-17% годовых.

Доходность прямых инвестиций можно оценить, изучив историю компаний, которые со временем стали публичными. Например, маркетплейс Ozon запустили программисты Александр Егоров и Дмитрий Рудаков в 1998 году. По данным СМИ, в 2000 году фонд Baring Vostok приобрел контрольный пакет Ozon за $3 млн, а значит, стоимость всей компании тогда составляла около $6 млн. В 2003 году основатели вышли из проекта, а в ноябре 2020 года маркетплейс Ozon разместил акции на американской бирже NASDAQ. Инвесторы оценили компанию в $6,2 млрд, по $30 за акцию.

Получается, что стоимость компании за 20 лет выросла в тысячу раз.

Доходность краудинвестинговых платформ

Доходность инвестиционной платформы Поток за последние 12 месяцев составила 24%. В прошлом году в капитал платформы вошла Московская биржа, что стало знаком доверия к сервису. Платформа Город Денег обещает 30% в год. Также в России работает платформа для инвестирования в акции Rounds и сервис Penenza, который помогает компаниям расплатиться с поставщиками.

CEO и акционер инвестиционной платформы Rounds

Важно отметить, что подобный подход означает высокую рискованность сделок, вплоть до потери всей суммы инвестиции. Это должно компенсироваться потенциалом доходности — и именно малые компании могут обеспечить кратный рост вложенных в них инвестиций.

По данным Банка России, реальная прибыль участника краундинвестинговых платформ по итогам 2021 г. составила 15%.

В 1 квартале 2022 года в России было зарегистрировано 1 595 ЗПИФов и 244 управляющих ими компаний. По данным Банка России наблюдается интересная динамика: число управляющих компаний снижается, а число самих фондов растет. При этом количество владельцев паев ЗПИФов увеличивается с середины 2020 года.

Средняя доходность всех российских ЗПИФов в 2021 году составила 28,8%, подсчитали аналитики Банка России. Самыми выгодными стали вложения в комбинированные ЗПИФы — 34,1%. В их состав могут входить различные активы, например недвижимость и акции. Вторыми по доходности стали ЗПИФ долгосрочных прямых инвестиций и фонды рыночных финансовых инструментов.

В России лидирующие управляющие компании фондов прямых инвестиций могут показывать доходность до 150% годовых, согласно Банку России. Однако оценка может быть неточной: управляющие компании используют разные методы расчета эффективности, а также намеренно искажают доходность.

По оценке портала InvestFunds, за год на вложениях в паи закрытых паевых инвестиционных фондов можно заработать до 122% — такую доходность показал фонд недвижимости «Касимово» по данным портала InvestFunds на 29.07.2022. Также в топ-10 входят фонды сельскохозяйственной недвижимости и земельные фонды.

№ФондУправляющая компанияПрирост чистых активов за годОбъект инвестирования

1	Касимово	РИГОРА	122.43 %	недвижимость
2	СтройКапиталЪ	Контрада Капитал	62.59 %	недвижимость
3	КапиталЪ — инвестиции в строительство	Контрада Капитал	60.91 %	недвижимость
4	Сельскохозяйственный	Резерв Эссет Менеджмент	46.13 %	недвижимость
5	Рантье	Эдельвейс	30.78 %	недвижимость
6	Казанский земельный инвестиционный фонд	Капитал-Траст-Инвест	27.36 %	недвижимость
7	Фонд Арендный бизнес	Современные Фонды Недвижимости	22.37 %	недвижимость
8	Финам — Капитальные вложения	Навигатор	21.89 %	недвижимость
9	Земельный	АК БАРС КАПИТАЛ	20.31 %	недвижимость
10	Третий Земельный	Виктори Эссет Менеджмент	19.34 %	недвижимость

Топ-10 ЗПИФов по доходности. Источник: InvestFunds на 29.07.2022

Как еще можно заработать на недвижимости, читайте в нашем материале.

Какие налоги платит инвестор?

Прибыль от инвестиций — это доход, с которого инвестор платит налог. Например, когда вы продаете свою долю в ООО, разница между ценой продажи и ценой приобретения этой доли будет вашим доходом. Ставка НДФЛ по этому доходу составит 13%.

Чтобы узнать, какие документы нужно оформить для получения налоговой льготы и узнать на примере, как рассчитывается налог, посмотрите это видео:

Рынок прямых инвестиций в России 2018-2022

Банк России ежеквартально публикует данные о том, где жители России хранят свои сбережения. Согласно этой статистике, на 1 апреля 2022 года сумма вложений россиян в акции и доли компаний достигла 16,1 трлн рублей.

Доля активов российских семей в акциях и прочих формах участия в капитале за последние 5 лет выросла с 24% до 39%, сообщает Банк России. При этом доля сбережений на депозитах и наличных средствах увеличилась с 38,4% до 59,2%.

Для сравнения, в США в начале 2022 года доля инвестиций американцев в акции составила 53%, а на депозитах и в наличности оставалось всего 12,8% средств.

Растет интерес россиян к краудинвестингу: на 1 апреля 2022 года число частных инвесторов на инвестиционных платформах составило 13,5 тыс. человек.

Наиболее активными участниками краудинвестинговых платформ в 2021 году были мужчины в возрасте около 40 лет. Это 80% всех инвесторов таких сервисов в России. Причем только 6,7% зарегистрированных на платформах инвесторов имеют статус квалифицированных.

Официальные данные Банка России не учитывают теневую часть рынка — регистрация покупки и продажи таких активов в России не налажена и часть компаний приобретается на балансы ЗПИФов, принадлежащих одному собственнику. Есть и другие схемы для обхода налогообложения и сохранения анонимности реального собственника. Например, значительная часть венчурных фондов создана крупными компаниями для финансирования проектов, связанных с их собственниками-олигархами.

Развитию прямого инвестирования среди россиян препятствует так называемый «антиотмывочный закон» 115-ФЗ. По нему банки должны проверять операции клиентов и могут заблокировать операцию по покупке доли или акции начинающей частной компании, если она покажется банку подозрительной или высокорискованной.

Прямые иностранные инвестиции

Когда житель или компания одной страны получает контроль над более чем 10% долей в предприятии другого государства, это называется прямыми иностранными инвестициями (ПИИ). Такими инвестициями также считаются приобретение недвижимости и предоставление прав на использование технологий.

Инвестируя в иностранные компании или покупая недвижимость в некоторых странах, вы можете получить гражданство.

Гражданство за инвестиции

Прямые иностранные инвестиции приносят в страну деньги, поэтому правительства стран стремятся создать выгодные для инвесторов условия инвестирования и предлагают дополнительные льготы. Один из примеров дополнительной выгоды для иностранных инвесторов — получение вида на жительство или гражданства в случае вложения средств в бизнес, недвижимость, государственные или благотворительные фонды. Такие программы называют экономическим гражданством или гражданством за инвестиции, а паспорт, полученный с помощью иностранных инвестиций — «золотым паспортом».

Во многих странах гражданство сохраняется даже после продажи недвижимости или акций в компании.

По данным консалтинговой компании Astons, получить гражданство за инвестиции летом 2022 года россиянам и гражданам Беларуси можно в Вануату, Черногории, Турции, и Гренаде. Также работает программа получения вида на жительство (ВНЖ) в Португалии. Например, чтобы стать гражданином Черногории, нужно вложить минимум €250 тыс. в недвижимость и внести безвозвратный взнос на €200 тыс. — суммарно это больше 28 млн рублей.

Как изменились условия программ получения гражданства за инвестиции для россиян в 2022 году?

Нестабильность, ограничения путешествий и мобильности, снижение уровня жизни и политические убеждения — основные причины оформления гражданства за инвестиции россиян в этом году. После 24 февраля 2022 года получить инвестиционное гражданство россиянам стало намного сложнее.

Эксперт международной компании Astons

Ситуация изменилась и не в самую лучшую сторону. Для участия граждан РФ были заморожены несколько программ, например, известный Сент-Китс и Невис или Доминика. Также в данный момент они не могут принимать участия в получении гражданства за инвестиции в ЕС, а именно на Мальте.

Мы постоянно отслеживаем изменения в секторе, ждем открытия новых программ. Иногда случается и обратная ситуация. Например, Антигуа и Барбуда сначала приостановили программу, затем возобновили прием заявок, а спустя полтора месяца вновь пересмотрели решение, о чем стало известно лишь несколько дней назад.

Власти стран по-разному отреагировали на ситуацию. Многие страны ЕС приостановили программы для граждан РФ и Республики Беларусь.

В других странах власти повысили требования и усложнили процесс получения документов. Например, в Гренаде решили усилить проверку россиян-кандидатов на благонадежность. А в Турции повысили минимальную сумму, на которую нужно приобрести недвижимость, чтобы получить второе гражданство: с $250 тыс. до $400 тыс. Эти изменения власти страны внесли после того, как россияне заняли первое место в рейтинге иностранных покупателей недвижимости в стране. В апреле этого года российские инвесторы приобрели в Турции 1152 объекта недвижимости.

Технически инвестиции за границей также осложняют санкции на переводы средств россиян в иностранные банки — даже если программа официально работает, перекинуть средства не всегда возможно.

Эксперт международной компании Astons

Сложнее стало оформлять ВНЖ за инвестиции. Ряд программ заморожены для граждан РФ, а по тем, которые открыты, есть нюансы с переводом средств для осуществления инвестиции (банки могут разворачивать и не принимать платежи, что усложняет процесс и удлиняет его).

СМИ также сообщили о единичном случае аннулирования паспортов четырех россиян на Кипре из-за введения персональных международных санкций. Такая исключительная практика возможна только в крайних случаях — например, объявления в международный розыск или включения в санкционный список.

Эксперт международной компании Astons

У нас есть реальные примеры получения одобрения и документов гражданами РФ после начала СВО по программам Гренады, Сент-Китс и Невиса, Вануату и Турции. Самый быстрый процесс рассмотрения в Вануату: у нас есть реальные кейсы, когда заявитель получил паспорта на руки в течение 1,5 месяцев. Сейчас сроки увеличены в среднем до 2-3 месяцев.

Также по нашей информации Сент-Люсия возобновляет программу для граждан РФ, ждем официальных новостей на этот счет.

Что нужно для получения гражданства за инвестиции?

Самостоятельно подать документы на получение на гражданства за инвестиции нельзя — нужно обратиться к лицензированному страной агенту.

Чтобы участвовать в программе, кандидат также должен пройти проверку миграционных органов страны:

• Инвестор не должен входить в санкционные списки;
• Доходы инвестора должны быть получены на официальной основе: кандидат не должен уклоняться от уплаты налогов, или участвовать в отмывании денег, полученных преступным путем, терроризмом и другой незаконной деятельностью;
• Инвестор не должен иметь судимостей за уголовные преступления;
• Нежелательны отказы других стран в выдаче виз, ВНЖ или гражданства;
• Кандидат должен иметь положительную личную и деловую репутацию.

Политически значимых кандидатов проверяют еще строже из-за высокого риска коррупции.

Кроме самой суммы инвестиций, кандидат также должен оплатить сопутствующие расходы:

• Налог на недвижимость или долю в бизнесе;
• Пошлины, сборы, связанные с оформлением сделки;
• Медицинская страховка;
• Услуги юристов и консультантов.

Из-за более пристального внимания со стороны проверяющих органов и возможных сложностей осуществления банковских переводов гражданство за инвестиции для граждан РФ становиться сделать сложнее, отмечает эксперт международной компании Astons Александр Косовский. Чтобы пройти проверку на благонадежность — обратитесь к профессиональным иммиграционным юристам и консультантам.

Топ-20 стран по объему прямых иностранных инвестиций

К концу 2021 года мировой объем привлеченных инвестиций вырос на 77% составил $1,65 трлн, по сравнению с $929 млрд в 2020 году. Показатель увеличился в основном за счет вложений в инфраструктурные проекты в развитых странах.

Как менялись страны-лидеры этого рейтинга в течение 50 лет можно посмотреть в следующем видео:

Самую яркую инвестиционную сделку 2021 года провела американская компания Intel: она собирается вложить $19 млрд в строительство завода по производству кремниевых пластин в Германии. Корейская компания Samsung также планирует инвестировать $17 млрд в аналогичное производство в США. А китайская Risen Energy вложит $10 млрд в новое предприятие по производству электронных компонентов для солнечных батарей в Малайзии.

Аналитики консалтинговой компании Ernst

Обеспечить стабильную и высокую прибыль по инвестициям — вкладывайтесь в те компании, которые уже создали рабочий продукт и получают прибыль;

Вернуть вложения как можно скорее — тогда ориентируйтесь на проекты, которые начнут получать прибыль раньше других;

Не потерять средства — а значит, нужно выбирать проекты с низким риском;

4. Выберите, на какой стадии развития компании вы будете инвестировать. Определить стадию можно по названию последнего раунда финансирования проекта, т.е. того момента, когда инвесторы вносили свои средства:

• Pre-seed, когда компания еще не генерирует выручку, у основателей есть только идея. В такие компании инвестируют бизнес-ангелы, поэтому его еще называют ангельским;
• Seed или посевной раунд, когда у проекта уже есть минимально жизнеспособный продукт (MVP, Minimum viable product) и начинаются первые продажи;
• Раунд А, когда компания выводит на рынок полноценный продукт и запускает серийное производство;
• Раунды B и C предполагают масштабирование компании, например, начало продаж того же продукта в другой стране, создание новых модификаций товара. На этих стадиях компания начинает работать без дополнительных вливаний и становится прибыльной;
• Pre-IPO — это раунд финансирования, который компания организует перед размещением на фондовой бирже. Средства с таких раундов идут на организацию собственно выхода на биржу;
• IPO — это первичное размещение акций на фондовой бирже, когда вложиться в них можно через онлайн-брокеров. К этому моменту цена акции компании уже достаточно высокая, так что многие ранние инвесторы используют этот момент для вывода средств из проекта.

Выбирать стадию инвестирования нужно по уровню риска, который вы готовы принять. Например, вложения в компании на стадиях pre-seed и seed высокорискованные — на этих этапах выживает только 8% стартапов.

На следующей стадии — раунде А — выживают уже 90-95% компаний. Здесь риск потерять средства ниже. Риски на раундах B и С эксперты оценивают как средние, а раунды Pre-IPO и IPO считают низко-рисковыми.

В 2021 году публичными стали FixPrice, Segezha Group, «Циан» и «Европейский медицинский центр». В 2022 году разместить акции на бирже планирует Mercury Retail Holding, владелец сетей «Красное https://www.beboss.ru/direct-investments» target=»_blank»]www.beboss.ru[/mask_link]