С какого момента можно продать квартиру в новостройке

Продажа квартиры по ДДУ может осуществляться несколькими способами. Но наиболее прозрачным и безопасным является договор переуступки. Для его оформления необходимо обязательно взять разрешение у застройщика и справку об отсутствии задолженности.

Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры?

Вопрос о продаже единственной квартиры без налога. Квартира куплена в новостройке по ДДУ в мае 2019 г. В январе 2022 г. оформлено право собственности. Но! До оформления этого права, в это же время (январь 2022) была доплата застройщику за лишние квадратные метры. Вопрос — с какого момента отсчитывать 3 года владения (единственное жильë) для беспошлинной (безналоговой) продажи этой квартиры?

Ответы на вопрос:

С января 2022 года.

Считать нужно с мая 2019 года. Доплата за лишние метры в расчет не берется

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Мы расскажем, как можно быстро продать недвижимость, и этим решить какие – либо свои более важные вопросы. Многие продавцы квартир в новых домах спрашивают, как быстро продать квартиру в новостройке и какие риски могут быть при этом? … До самого момента продажи у продавца квартиры в новостройке присутствуют риски: возможность долгостроя … К тому же, касательной быстрой продажи квартиры в новостройке в Москве долго строящихся домов практически не существует. … Компания Миэль Чистые Пруды всегда готова помочь вам быстро продать квартиру в новостройке с ремонтом или без в Москве или Подмосковье. Обращаясь к нам, вы выгодно и без проблем решите вопрос с продажей жилья.

Продажа квартиры по ДДУ: нюансы оформления и риски

Долевое участие

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Особенности продажи

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

• При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
• Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

• Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
• Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

• Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
• Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
• При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

• Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
• Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
• Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
• Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Особенности

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

• Гражданам РФ – 13%.
• Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

• Определится со стоимостью квартиры.
• Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
• Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
• Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
• Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Процедура покупки новостройки у застройщика по ДДУ. Особенности процедуры покупки квартиры в ипотеку от застройщика. Оцените свои риски перед покупкой недвижимости по ДДУ и получите советы юриста по долевому строительства. … Порядок покупки новостройки у застройщика или агента застройщика имеют свои особенности, отличающие данную процедура на этапе строительства. Как и в любом процессе, покупка новостройки или покупка “вторички” имеют свои плюсы и минусы. Оценить юридические риски покупки новостройки , а также понять алгоритм покупки недвижимости на этапе строительства у застройщика поможем настоящая пошаговая инструкция.

Правила продажи жилья в новостройках меняются. Купить квартиру сейчас или подождать?

В стране коренным образом меняется схема продаж в новостройках. Последние 14 лет жилье покупали по договору долевого участия, или ДДУ. Его суть изложена в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Клиент мог приехать в офис продаж, оформить несколько бумаг и купить квартиру еще до того, как построят дом. Зачем? Потому что она будет стоить дешевле.

Теперь в Правительстве РФ подумали, что ДДУ – это неактуально, и решили его отменить. Но не сразу, а постепенно. В 2018 году сделали так, что во всех новых жилых комплексах покупатель будет платить за квартиру через банк, а не напрямую застройщику. Деньги «спрячут» на особом счете и отдадут только после завершения стройки. А с лета 2019 года ДДУ вообще перестанут оформлять.

Я юридически подкован, можно все то же самое – но подробнее?

Можно. Для всех новостроек, которые появились в продаже после 1 июля 2018 года, теперь действуют новые правила оформления ДДУ (214-ФЗ). Основное нововведение – это появление эскроу счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков. Спецсчет, или эскроу счет – это условный счет, на который поступают средства и хранятся там до наступления особых условий (в данном случае – до введения объекта в эксплуатацию). Девелопер сможет забрать их только после того, как передаст квартиры конечным владельцам.

Ужесточились требования к застройщикам. Теперь, чтобы работать по 214-ФЗ, компания должна иметь опыт в строительстве от 3 лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, уже с 1 июля 2019 года ДДУ отменят совсем – вместо него будет введена система проектного финансирования. С этого момента застройщики будут брать деньги на свои объекты только из своего кармана, либо у банков.

А что с теми новостройками, где начались продажи до 1 июля 2018 года?

Закон обратной силы не имеет. Во всех жилых комплексах, где разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, действует прежняя редакция 214-ФЗ. В этих новостройках еще можно купить жилье по «старым» правилам. Но число таких объектов быстро сокращается – уже через пару лет их будет сложно найти.

Что такое проектное финансирование? Чем оно лучше ДДУ?

Проектное финансирование означает, что жилье будет строиться только за кредитные средства. Это прямая противоположность ДДУ, идея которого заключается в том, чтобы граждане могли «скинуться» на строительство жилого комплекса, сразу отдать деньги девелоперу и получить в обмен дешевые квартиры.

Основная проблема 214-ФЗ состоит в том, что в нем много «пробелов». Деньги, которые покупатели вкладывают в строительство, могут быть похищены, а застройщик – признан банкротом, как, например, это произошло с Urban Group в июле 2018 года. Проектное финансирование поможет избавить дольщиков от этих рисков. На счетах эскроу средства будут в относительной безопасности.

Что мне дадут эти нововведения?

Теоретически покупатели получат более надежную защиту своих прав при покупке жилья. Во-первых, их деньги будут «заморожены» на эскроу-счетах и никуда не денутся, пока застройщик не выдаст ключи. Во-вторых, на рынке останутся только надежные строительные компании. А когда ДДУ окончательно отменят, покупатели смогут приобретать только «реальные» квартиры, а не «воздух», как это происходит сейчас.

Как теперь будет выглядеть покупка квартиры?

До лета 2019 года квартиры будут продавать по ДДУ. Потом все новые жилые комплексы перейдут на проектное финансирование. После этого покупка квартиры будет выглядеть так: покупатель вносит плату за жилье, банк переводит их на спецсчет (эскроу счет) и временно «замораживает». После этого застройщик на свои или заемные средства строит комплекс. Как только владельцы получают ключи от своих квартир, банк «размораживает» деньги и перечисляет продавцу.

Поднимутся ли цены в новостройках?

Ответ на этот вопрос – и да, и нет. В течение года вряд ли стоит ожидать сильного роста цен на жилье. А вот уже с 1 июля 2019 года начнется поэтапное подорожание. Почему? Потому что застройщикам придется брать кредиты и выплачивать по ним проценты – а это повышает себестоимость проектов. Но неприятные перемены ждут и покупателей – они лишатся возможности приобретать жилье по доступным ценам на стадии котлована. В таких условиях за 3-5 лет квартиры в новостройках могут подорожать на 20-25%.

Значит нужно торопиться и покупать по ДДУ, пока еще можно?

Торопиться не нужно в любом случае, ведь недвижимость – это не шкаф или телевизор, а дорогая покупка. Ажиотаж в СМИ, который сейчас поднялся вокруг ДДУ, побуждает многих граждан приобретать жилье в новостройках просто ради того, чтобы «успеть» до 2019 года. Но отталкиваться нужно не от паникерских настроений, а от собственных потребностей.

Как мне выбрать момент для покупки?

Решите, нуждаетесь ли вы сейчас в жилье или ищете возможности для инвестирования. В последнем случае лучший момент для покупки – это 2018-2019 года. В Москве сейчас можно найти немало перспективных объектов – взять хотя бы футуристичный жилой комплекс «Символ» в Лефортово, башни-небоскребы «Пресня Сити» в Пресненском районе, МФК Discovery в Ховрино, «ЗИЛАРТ» на бывшей территории завода ЗИЛ, ЖК Spires в Очаково-Матвеевском. Во всех этих новостройках предлагают жилье по «старой» редакции ДДУ.

Совсем другое дело, когда жилье приобретается «для себя». Далеко не всегда на рынке можно подобрать новостройку, которая бы соответствовала требованиям покупателя к локации, транспортной доступности, архитектуре, благоустройству. Не нашли жилье по вкусу? Возможно, стоит подождать – а вдруг буквально через год оно появится? И относительная выгода от покупки по ДДУ обернется разочарованием, ведь потом придется жить уже не в доме мечты. В любом случае, окончательное решение остается за покупателем.

Продажа квартиры по переуступке в новостройках Москвы и всей России вызывает немало вопросов. Такие сделки сопровождаются рядом особенностей, о которых мало кто знает. Пошаговая инструкция по продаже квартир в новостройках поможет разобраться со всеми нюансами заключения договоров. Содержание ▴▾. … Лучшим моментом для поиска покупателей является период, когда дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ведь жилье, на которое оформлено право собственности, всегда будет дороже ранее предложенного варианта на 10-15%. … Продажа квартиры в новостройке без налога. Через сколько можно продать квартиру после покупки? Ответ напрямую зависит от ситуации.