10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
Тугарев А.Л. Анализ договоров долевого участия с позиций застройщика и дольщика
«2.1. Информация, указанная в пунктах 2, 3, 5, 6, 8 — 10, 13 части 2 настоящей статьи, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.»;
г) в части 3 слова «подлежит размещению на официальном сайте застройщика» заменить словами «подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона,», слова «подлежат размещению на официальном сайте застройщика» заменить словами «подлежат размещению в указанной системе», дополнить предложением следующего содержания: «Сведения, указанные в пункте 11 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением информации, предусмотренной частью 5 статьи 3 настоящего Федерального закона.»;
«4. Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.»;
б) в части 4 слово «преобладающее» исключить, слова «двадцать пять процентов» заменить словами «пять процентов»;
«Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).
ЭСКРОУ-СЧЕТА ЭТО ПАНАЦЕЯ ОТ БЕД ИЛИ НЕТ.ПРОБЛЕМЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.
5. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, выдает застройщику в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6, 8 части 2 статьи 3 и статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.
6. Соответствие застройщика требованиям части 1.1 и пунктов 1.1 — 1.8, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.
7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора с уполномоченным банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
9. С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств целевого кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.
10. Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.»;
«Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, обязан направить эскроу-агенту по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
Источник: geostart.ru
Организация ведет строительство жилого дома, привлекая денежные средства дольщиков-юрлиц. Как составляется сводный счет-фактура по НДС для каждого дольщика и какие документы следует к нему приложить?
Вопрос: Организация ведет строительство жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для строительства привлекаются денежные средства дольщиков — юридических лиц. Каким образом составляется сводный счет-фактура по НДС для каждого дольщика и какие документы следует к нему приложить?
Ответ: Организация-застройщик составляет сводный счет-фактуру для участника долевого строительства (дольщика) на основании счетов-фактур, ранее полученных от подрядчиков по выполненным ими строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (услуг). Сумму НДС в сводном счете-фактуре застройщик определяет расчетным методом. К экземпляру сводного счета-фактуры, передаваемому дольщику, следует приложить заверенные копии счетов-фактур, на основании которых он составлен, и первичных документов (актов по формам N N КС-2, КС-3 (утв. Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100) и пр.).
Источник: enterfin.ru
Счета эскроу и деньги в фондах. Как закон защищает права дольщиков
Татьяна Черных, «АиФ-Черноземье»: Павел Валерьевич, расскажите, какие новшества в законодательстве направлены на повышение гарантий прав участников долевого строительства, на усиление ответственности недобросовестных застройщиков?
Павел Данченко: В декабре 2018 года, а затем в июне текущего года приняты законы, вносящие изменения в главный законодательный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере – Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Закон дополнен нормами, обеспечивающими более надежную защиту прав дольщиков.
С 1 июля 2019 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства либо путём их размещения на специальных банковских счетах, которые называются счета эскроу, либо после уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд.
Теперь участник долевого строительства вносит денежные средства за помещение в строящемся объекте по договору долевого участия не застройщику, а на специальный счёт эскроу, открытый в банке. Снять денежные средства с такого счёта застройщик вправе только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, деньги дольщиков до завершения строительства остаются сохранными и находятся в банке, что позволяет гражданам в случае расторжения договора в любой момент забрать их.
Эскроу-счёт — специальный счёт, который помогает обезопасить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства.
Без использования счетов эскроу застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии отчисления взносов в специально созданный компенсационный фонд. Размер взноса — 1,2% от цены каждого договора. Эти денежные средства вносятся застройщиками в организацию — Фонд, который создан Правительством Российской Федерации в целях защиты прав граждан. Фонд открывает в кредитной организации отдельный счёт, на котором аккумулируются такие денежные средства. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств затраты дольщиков возмещаются из указанных средств.
Хочу обратить внимание всех участников долевого строительства, которые в настоящее время внесли денежные средства, но еще не получили помещения в собственность, что застройщики обязаны были в срок до 3 июля 2019 года уведомить каждого об изменении способа обеспечения исполнения обязательств.
Уловки застройщиков
— Имеются ли какие-то уловки, дающие застройщикам возможность обойти предусмотренные для них законом новые условия?
— К сожалению, формально такая возможность есть. Обращаю внимание потенциальных участников долевого строительства, что законом о долевом участии строго определен перечень условий, при которых возможно привлечение денежных средств граждан для строительства не введенных в эксплуатацию объектов. Это могут делать юридические лица и индивидуальные предприниматели на основании договоров долевого участия и жилищно-строительные кооперативы. Закон запретил привлечение денежных средств дольщиков через ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды.
При заключении иных договоров — инвестирования, простого товарищества, купли-продажи будущей недвижимости — граждане, вкладывающие деньги в строительство, становятся участниками иных правоотношений, которые не подпадают под действие закона о долевом участии и не предусматривают гарантий и обеспечительных мер.
Однако законодательно установлено, что сделку, совершенную с нарушением указанных требований, можно оспорить в суде, где она может быть признана недействительной по иску гражданина, заключившего ее. То есть ни уполномоченный орган по контролю в сфере долевого строительства — департамент строительства и транспорта области, ни регистрирующий орган — управление Росреестра — не смогут предотвратить заключение с гражданином такого договора недобросовестным застройщиком и его регистрацию.
К сожалению, учитывая ограниченный круг лиц, в интересах которых вправе обратиться прокурор, прокуратура лишена возможности выступить в защиту большого количества граждан, заключивших такие договоры.
Поэтому хочу призвать потенциальных участников долевого строительства быть бдительными и при заключении таких договоров внимательно читать их условия во избежание последующего судебного оспаривания этих сделок.
Проблемные объекты
— Нововведения в законодательстве защищают граждан, которые только планируют стать дольщиками. А есть ли какие-то новшества, позволяющие решить проблемы тех участников долевого строительства, кто уже попал в беду, чьи объекты уже превратились в долгострой?
— Да, в целях решения проблем пострадавших дольщиков субъектам Российской Федерации предоставлено право создать некоммерческую организацию в организационно-правовой форме Фонда. Его задача — осуществлять мероприятия по завершению строительства многоквартирных жилых домов или объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры.
Такому Фонду будет передано имущество и обязательства обанкротившихся застройщиков. Это имущество Фонд не вправе передавать третьим лицам. Все денежные операции, совершаемые Фондом, производятся с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства. Это кредитная организация, созданная в виде акционерного общества, все акции которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере — АО «ДОМ.РФ».
В настоящее время региональным органом исполнительной власти области, уполномоченным на осуществление контроля в сфере долевого строительства, прорабатывается вопрос о создании такого Фонда на территории Белгородской области.
Кроме того, законом вместо реестра пострадавших граждан предусмотрено ведение Единого реестра проблемных объектов. Сведения, содержащиеся в данном реестре, открыты и общедоступны.
— Соблюдение законности в сфере долевого строительства — одно из приоритетных направлений деятельности прокуратуры. Каких результатов удалось добиться за последнее время?
— Сейчас я могу назвать только два проблемных объекта долевого строительства на территории Белгородской области. Один из них расположен в Белгороде по улице Молодежная, 24 , застройщик ООО «Стройдом», второй — в Старом Осколе, в микрорайоне Центральный, дом 1, застройщик АО «Витязь».
В результате мер, принятых Старооскольским городским прокурором, застройщик «Витязь» и его руководитель привлечены к административной ответственности, по инициативе прокуратуры в отношении должностных лиц администрации Старооскольского городского округа, ненадлежащим образом исполнивших полномочия по контролю, возбуждено и расследуется уголовное дело. В декабре 2018 года введен в эксплуатацию жилой дом №9 в Северном микрорайоне Старого Оскола. Восстановлены права 80 участников долевого строительства на получение жилья.
Аналогичные меры принимались прокуратурой Белгородского района и департаментом строительства и транспорта Белгородской области в течение 2016 – 2017 годов в отношении руководителя ООО «МЖСтрой», осуществлявшего строительство жилого дома в селе Беловское, в микрорайоне «Белгород-53». Имущественные права и обязательства застройщика были переданы другой компании, завершившей строительство жилого дома. В настоящее время поданы документы для получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Источник: chr.aif.ru