На рынке столичной недвижимости уже несколько лет расцветает новый класс жилья — апартаменты. Они дешевле, чем квартиры аналогичной площади в том же районе. Главная причина тому: невозможность получить в них постоянную регистрацию, только временную. А еще в них можно не соблюдать часть строительных норм, например, касательно толщины стен и звукоизоляции.
Все это снижает их привлекательность с точки зрения единственного жилья для себя. Зато выгодная цена играет на руку апартаментам, как варианту для инвестиции. Такую недвижимость состоятельные покупатели нередко используют как второе жилье. А еще их активно сдают: посуточно и в долгую. Вместе с экспертами «КП» рассказывает все про апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2022 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Как выбрать апартаменты
Район и местоположение
Апартаменты в Москве можно найти практически в каждом районе. Вопреки устоявшемуся стереотипу, что модным словом величают исключительно элитную недвижимость, на деле нередко оказывается наоборот. Не самое удачное место, маленькая площадь и отнюдь не самые качественные материалы. Виной тому особый статус апартаментов как нежилого помещения.
3 ситуации, в которых можно лишиться квартиры из-за сдачи ее в аренду
Жить там, конечно, можно и за это нет никакого наказания. Однако при возведении застройщик не обязан обеспечивать жильцов объектами социальной инфраструктуры — садиками, школами — и соблюдать все нормативы СанПиН.
Рядом с апарт-комплексом может не быть объектов социальной инфраструктуры.
Фото: Иван МАКЕЕВ
Впрочем, у медали две стороны: такая лояльность наоборот позволяет построить объект в рамках точечной застройки в хорошей локации. Цена будет ниже, а качество может ничуть не уступать жилым помещениям. К тому же, застройщики иногда все же следуют утвердившемуся заблуждению о том, что апартаменты должны быть проектом высокого класса.
— На первом этаже обычно есть все, что может потребоваться в жизни: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник, при необходимости, не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
На цену апартаментов при сдаче в аренду сильно влияет доступность метро и цвет ветки. Престижными районами считаются Северо-Запад и Запад Москвы. Там возводят дома, в которых встречаются даже двухуровневые апартаменты.
Новостройка или вторичка
Если исходить из логики инвестора, то однозначно новостройка. Причем в проекте от надежного застройщика. Такая на этапе возведения серьезно уступает в цене аналогичной квартире. Поэтому, если есть возможность вложиться в подобный вариант, то это наиболее предпочтительно для покупки апартаментов под сдачу.
Штрафы за сдачу квартиры в аренду. Как лишиться всего дохода и остаться в долгу перед государством
Покупка апартаментов на этапе строительства будет стоить гораздо дешевле.
Фото: Иван МАКЕЕВ
С другой стороны, вторичка среди апартаментов лишена аналогичных минусов жилых помещений. Все апартаменты столицы — довольно молодые здания. А значит, коммуникации не успели прохудиться. Плюс у вас есть возможность приехать на место, чтобы пообщаться с жильцами и узнать обо всех подводных камнях комплекса.
Класс жилья
— При покупке апартаментов для сдачи нужно исходить из того, какой категории съемщиков вы хотите их сдавать. Если это приехавшие на заработки, то естественно они будут довольствоваться эконом-классом и небольшими площадями. Комфорт-класс пользуется популярностью у молодых семей, которые перебрались в столицу или переехали в другой район для старта самостоятельной жизни. Бизнес-класс популярен на краткосрочные аренды: командировки, корпоративы, переговоры в непринужденной обстановке или, как говорят в политике, встречи без галстуков. Но, как правило, это посуточная аренда, — отмечает риэлтор Олег Царев.
Апартаменты комфорт-класса востребованы у молодых семей.
Фото: unsplash.com
Не стоит забывать о преимуществах апартаментов бизнес-класса, в которых комфорт проживания возведен в абсолют. Огороженная территория, охрана 24/7, шикарные входные группы, клининговая компания, удобный паркинг, озеленение, ландшафтный дизайн, высокий класс материалов, используемых при строительстве и отделке. К тому же и соседи будут под стать.
Количество комнат
Самым популярным вариантом у московских арендаторов в 2022 году остаются однокомнатные квартиры и студии. Семейные пары с детьми от семи лет чаще выбирают жилье с двумя комнатами. Важно заметить, что львиная доля всех предложений апартаментов на рынке недвижимости, как раз однушки или студии. Много евростудий или евроквартир — это когда зал совмещен с кухней и добавлена небольшая спальная комната.
Метраж и планировка
На рынке апартаментов довольно распространены экстремально маленькие площади в 20 квадратных метров (плюс-минус пять). Такие часто снимают и покупают одинокие люди. Хотя семейная пара, вероятнее, остановит свой выбор на жилье от 30 до 40 «квадратов». Но если вы решили купить большие апартаменты для сдачи в аренду людям семейным и с детьми, то затея может быть обречена на провал.
Всему виной нюанс, о котором мы писали выше: застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. А если рядом нет садиков и школ или они переполнены, тогда семейная аудитория отпадает.
Поиск арендатора на большие апартаменты может затянуться.
Фото: pexels.com
Однако для апартаментов большой площади сохраняется платежеспособная аудитория топ-менеджеров и прочих обеспеченных служащих, коими изобилует Москва. Но и найти такого арендатора не просто, а значит, вы теряете время и не начинается цикл окупаемости своей инвестиции. Велика вероятность, что придется потратиться на услуги риэлторского агентства, которое за комиссию будет готово найти жильца.
Лучшие застройщики Москвы
В строительном бизнесе заняты многие, но заработать репутацию надежного застройщика удалось не всем. Покупатель при выборе жилья часто обращает внимание на популярность и успешные проекты компании. Мы подготовили материал о лучших застройщиках Москвы и советы по выбору строительной компании, тем кто находится в поиске нового жилья.
Как обустроить апартаменты
Ремонт
Отличительной особенностью апартаментов является ремонт. Если квартиры сегодня нередко сдаются с черновой отделкой, по сути — голые стены без проводки и пола, то апартаменты чаще выставляют «чистыми» — заезжай и живи. Ведь покупатели апартаментов зачастую подходят к ним как к инвестиции и терять время на ремонт желания нет. В остальном действует то же правило, что и с квартирами: хочешь побыстрее сдать в аренду, нужен косметический ремонт в светлых тонах.
Перед сдачей апартаментов в аренду нужно сделать ремонт.
Фото: Анастасия ОСИПОВА
— Ремонт — индивидуальная договоренность арендатора и арендодателя. За состоянием квартиры, конечно, следит хозяин. Если арендатор что-то испортил, то он переделывает это за свой счет или улучшает по согласованию с владельцем, — добавляет Олег Царев.
Мебель
Как и в случае с квартирой, нужно предложить арендатору апартаментов минимальный набор мебели. Не обойтись без кухонного гарнитура с холодильником и плитой, места для сна, шкафа для одежды. Все остальное, в том числе бытовая техника, остается как бы на совести хозяина. Вряд ли кто-то откажется снять апартаменты по хорошей цене, если там не будет микроволновки или утюга.
Технику и мебель всегда можно докупить. К тому же можно договориться об арендных каникулах: квартиросъемщик оговаривает, каких деталей интерьера ему не хватает и приобретает их за свой счет. А цена засчитывается в счет оплаты за месяц. Но если вы, как хозяин, например, против приобретения телевизора, а жилец настаивает и терять вам его не хочется, можно договориться о принципе оплаты 50 на 50.
Лучшие коттеджные поселки в Москве
Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами
Популярные вопросы и ответы
Сдача апартаментов в Москве стартует от 25 тысяч рублей в месяц за компактные варианты, удаленные от центра. Помещение для жилья в комплексе бизнес-класса сдают за 60 — 120 тысяч рублей. Верхней планки цены нет.
Ставка ипотеки на апартаменты на пару процентных пунктов выше, чем для обычных квартир. Однако гасить ипотеку за счет арендных платежей все же выгодно. Но перед покупкой нужно вооружиться калькулятором и все просчитать. Посмотрите за сколько сдают апартаменты или квартиры аналогичной площади в том же квартале — ежемесячный платеж арендаторов по ним будет примерно одинаковым.
Затем идите в банк и спрашивайте, под какой процент вам готовы будут дать ипотеку на апартаменты. Наиболее выгодным временным отрезком окупаемости считается 11 — 15 лет. Если срок больше 20 лет, то тогда выгодность погашения ипотеки под вопросом. Однако наверстать и заработать наверняка получится при продаже. Для этого важно купить объект низкой готовности, чтобы цена была как можно меньше.
На первый взгляд может показаться, что выгоднее апартаменты. Ведь их цена на 15 — 20% ниже, чем у жилых помещений в том же районе аналогичной площади. Но не стоит забывать, что налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения. Плюс квартплата больше, так как для нежилых действуют свои коммунальные ставки. Так что через 20 лет изначальная низкая цена может нивелироваться.
Впрочем, апартаменты все еще не имеют четко очерченного правового статуса. В той же Москве жильцы до сих пор испытывают проблемы даже при получении в них временной регистрации. Все это говорит о том, что власти окончательно не сформировали своего отношения к таким проектам. И кто знает, что будет дальше. Хотя к тому времени их наверняка уже построят так много, что вряд ли кто-то решит серьезно ухудшить условия жизни владельцам аппаратов.
Как добраться
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде.
Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.
Источник: www.kp.ru
Как сдать квартиру в аренду
Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца?
Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?
Постараемся ответить на все ваши вопросы.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё.
А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Источник: transfert-vrn.ru
Как легально сдавать квартиру в аренду
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Источник: kontur.ru
Законна ли сдача жилья с черновой отделкой ?
Без разводки электропроводки, без разводки труб водоснабжения, без раковин, без ванны, без плит, без межкомнатных дверей?
В договоре прописано именно так — с черновой отделкой.
Существует ли закон запрещающий сдачу квартир с черновой отделкой? Слухи об этом ходят очень упорные.
Но пока все ссылки меня приводят в Республику Казахстан, где такой закон принят.
Мне интересно, есть ли что то подобное в России. ?
Ведь, насколько я знаю, любое условие включенное в договор, если оно противоречит закону признается ничтожным.
Чем это регулируется, каким законом/постановлением или какими нормами? Можно ли и как заставить застройщика сдать квартиру пригодной для проживания, даже если в договоре он указал голые стены?
Ответы на вопрос:
Требования к объекту (квартире) жилищного строительства определяются в первую очередь договором, который подписывается застройщиком с инвестором (приобретателем квартиры). Если вас не устраивает комплектация предлагаемой квартиры вы имеете право не подписывать такой договор. Со своей стороны Застройщик не имеет права предлагать вам квартиру, состояние которой не соответствует проектной документации. Если вы подписали договор по которому получаете кваритру в состоянии отличном от того, что предусмотрено проектной документацией, вы вправе требовать от Застройщика доукомплектации квартиры.
По требованиям законодательства и действующих строительных норм предлагаемая вам квартира может иметь свободную планировку, не иметь внутреннию разводку электрики, а также приборы отопления. Однако в квартиру должны быть завведены все виды коммуникаций: электрика, газ, отопление, вода. Если этого нет — имеет место быть нарушение. Более подробно с этим вопросом вы можете ознакомиться, прочитав закон Об участии в долевом строительстве, Градостроительный кодекс и законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество.
Похожие вопросы
Законна ли сдача жилья с черновой отделкой?
Законна ли сдача жилья с черновой отделкой? Без разводки электропроводки, без разводки труб водоснабжения, без раковин, без ванны, без плит, без межкомнатных дверей?
Чем регулируется, каким законом/постановлением или какими нормами? Как заставить застройщика сдать квартиру пригодной для проживания?
В договоре прописано именно так, но насколько я знаю, любое условие включенное в договор, если оно противоречит закону признается ничтожным.
Пока все ссылки меня приводят в Республику Казахстан, где такой закон принят.
Мне интересно, есть ли что то подобное в России.
Заставить застройщика сдать квартиру в пригодном для нее состоянии, как Вы выражаетесь , возможно в судебном порядке. Внимательно прочитайте договор и действуйте в соответствии с законом и договором.
Законна ли черновая отделка ?
Законна ли сдача жилья с черновой отделкой? Без разводки электропроводки, без разводки труб водоснабжения, без раковин, без ванны, без плит, без межкомнатных дверей?
Чем регулируется, каким законом/постановлением или какими нормами? Как заставить застройщика сдать квартиру пригодной для проживания?
А в договоре что написано по этому вопросу?
Нет специального правового понятия — черновая отделка. В общепринятом смысле — она допускается.
В качестве комментария.
«Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 июля 2012 г. N 03-04-05/7-892
Вопрос: Супругом до брака была приобретена квартира по ипотечному кредитованию в 2009 году. Во время брака со мной в 2012 году была уплачена полностью досрочно сумма по кредиту со снятием обременения и дальнейшим оформлением квартиры по договору дарения другому человеку. За 2009 год налог на квартиру супруг возвращал в 2010 году (за 2010, 2011, 2012 года декларацию еще не подавали). Сейчас мы (будучи в браке) хотим взять ипотеку на приобретение квартиры по долевому участию на первичном рынке с черновой отделкой.
1. Можем ли мы вернуть оставшийся налог за покупку первой квартиры, и какие документы необходимы?
2. Сможем ли мы вернуть налог со второй квартиры?
3. Сможем ли мы вернуть налог за выполненный ремонт в квартире с черновой отделкой, и какие документы необходимо предоставить?
4. Что должно быть указано в договоре купли-продажи для возврата налога за ремонт в квартире?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в частности, включаются:
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.
Согласно абзацу шестнадцатому подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение квартиры без отделки.
Исходя из вышеуказанной нормы в случае, если в договоре купли-продажи не указано, что квартира приобретена без отделки, расходы, связанные с отделкой данной квартиры, не включаются в состав имущественного налогового вычета.
Абзацем двадцать восьмым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса определено, что если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Из обращения следует, что налогоплательщик по доходам за 2009 год имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры получил. Для получения остатка имущественного налогового вычета по доходам за 2010, 2011 и 2012 годы налогоплательщику необходимо представить в налоговые органы налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц и справки по форме 2-НДФЛ за указанные периоды.
Повторное предоставление права на получение имущественного налогового вычета в соответствии с абзацем двадцать седьмым подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса не допускается.
Источник: www.9111.ru