Проблемы развития строительного комплекса России. Региональные аспекты.
Во все времена состояние строительной отрасли характеризовало уровень благополучия и возможности развития регионов и страны в целом. В последние годы объемы капитальных вложений во многих субъектах федерации стремительно растут, однако, несмотря на это налоговая отдача от их стройкомплексов падает, причем также стремительно.
Причина такого положения – неподконтрольное местным властям и общественности устремление генподрядных организаций «из центра» в регионы вслед за инвестициями, чаще всего числе государственными. Эти «пришлые» генподрядчики используют региональные строительные организации в основном, как вторых и даже третьих субподрядчиков на кабальных условиях, в частности, как поставщиков рабочих кадров и техники. Оплата выполненных ими работ либо задерживается, либо не производится в полном объеме. В итоге, зачастую, многомиллиардные проекты реализуются в регионах в ущерб их строительному комплексу и без учета интересов местного населения, а малый и средний строительный бизнес, не имея условий для развития, просто-напросто разваливается.
020622 | О строительстве | Ответы на ваши сомнения и проблемы
В конце прошлого столетия сахалинский строительный комплекс был самодостаточен и удовлетворял региональным потребностям. С начала 2000-х годов большое количество местных компаний получили бесценный практический опыт работы на сложнейших международных шельфовых проектах «Сахалин-I» и «Сахалин-II». Специальным федеральным законом (о СРП) была установлена обязанность инвесторов по обеспечению российского, и в первую очередь, сахалинского участия в их реализации до 80%.
Данные условия в законодательство и в контракты освоения проектов были заложены по настоятельному требованию населения, губернатора, депутатов Сахалинской области и муниципалитетов еще при формировании конкурсных условий в начале 90-х годов. Подготовка, проведение и информация о ходе реализации этих конкурсов были беспрецедентно открытыми, доступными и полными.
Поэтому специалисты, жители области и сам регион получили от реализации проектов соответствующий положительный результат. Тысячи сахалинских строителей (а также члены их семей) были удовлетворены развитием их строительных компаний, территории и условиям работы. У строителей появилась уверенность в завтрашнем дне. В процессе совместной работы с иностранными компаниями они значительно повысили квалификацию своих специалистов и рабочих, построили и развили производственные базы, освоили новые технологии и методы организации работ. Они перенимали передовые знания, получали достойные зарплаты и социальные гарантии.
На сегодняшний день многие сахалинские строительные организации имеют большой практический опыт работы, серьезный производственный потенциал и тысячные коллективы высококлассных работников. Они являются крупными многопрофильными генеральными подрядчиками, способными организовать строительство любого объекта на территории области и за ее пределами. Они доказали это свое право также и при ликвидации последствий разрушительных землетрясений на Сахалине, и при работах на мегастройках в ДВФО.
Строительство дома зимой. Какие проблемы возникают и как их решить? Самостройщикам и не только…
Охота к перемене мест
Подобные примеры успешной реализации инвестиционных проектов региональными генподрядчиками есть и во многих других российских субъектах.
Однако, в последнее время, местные строительные рабочие и специалисты практически повсеместно вытесняются из отрасли и деквалифицируются, так как на их территории генподрядчиками «из центра» необоснованно и неконтролируемо завозится большое количество дешевой рабочей силы из ближнего и дальнего зарубежья. Недовольство населения и профессионального сообщества безнадежностью складывающейся ситуации растет. Об открытости и прозрачности процедур выбора генподрядчиков, в этом случае, не приходится говорить. Местным субподрядчикам предлагают чаще всего кабальные договорные условия. А рассчитываются с ними неохотно – с большой пролонгацией оплаты и финансовыми издержками.
Строители в регионах практически повсеместно вытесняются из отрасли и деквалифицируются, так как на их территории внешними, в том числе федеральными государственными генподрядчиками неконтролируемо завозится большое количество дешевой рабсилы из ближнего и дальнего зарубежья
Приход таких генподрядчиков в регионы тормозит, а после и полностью консервирует развитие местных предприятий строительного комплекса. Для того, чтобы оставаться на плаву местным строителям зачастую приходится идти на субподрядные условия пришлых компаний-победителей, которые в свою очередь редко предлагают больше 40-50% реальной цены. Полученной суммы зачастую едва хватает, чтобы наполнить фонд оплаты труда и погасить некоторые производственные затраты – о внушительных прибылях местные строители давно забыли, в отличие от организаций «из центра», чьи аппетиты растут год от года.
Федеральной региональной политики в этой сфере пока нет, как почему-то нет и ее инициации и обсуждения на уровне уже саморегулируемого профессионального сообщества. По нашему убеждению, эти вопросы должны быть в повестке дня Всероссийских съездов СРО строителей. Мы будем инициировать включение таких вопросов в повестку дня следующего Всероссийского съезда.
При этом очевидно: каждый инвестор, приходящий в регион, обязан понимать свою социальную ответственность за стабильность и устойчивость региональных социальных процессов. Он обязан максимально использовать возможности регионального строительного комплекса на первых ролях, и организовывать свою работу так, что бы территория инвестирования получила максимальное количество налогов и платежей. Только в этом случае все возможные налоги от строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов будут поступать в местные бюджеты. И только при выполнении этих условий возможно развитие и модернизация саморегулируемого строительного комплекса регионов, а также осознанная и планируемая подготовка квалифицированных специалистов и рабочих, что является обязательным условием обеспечения качества и безопасности объектов капитального строительства. Это же и является одной из целей саморегулирования в строительстве.
О наболевшем
Правила и процедуры проведения государственных и муниципальных торгов в строительстве, прописанные в действующем ФЗ № 94, разваливают реальный малый и средний строительный бизнес в регионах (часто тормозит и развитие крупного регионального строительного бизнеса), позволяя так называемому, «любому участнику» из любого региона огромной нашей страны участвовать в торгах, не имея представления о местных социальных, экономических, геологических, сейсмических, климатических и географических условиях строительства. Как правило, такие победители аукционов не собираются мобилизовать в наш регион свои материальные и человеческие ресурсы, которых у него просто нет или крайне недостаточно.
Они не понимают условий труда в других регионах или используют свои конкурентные преимущества, потому что у нас (районы Крайнего Севера, Дальнего Востока и подобных регионов) другие условия работы, нежели на материке, сложные транспортные схемы поставок конструкций и материалов, другая цена на строительные материалы, другие климатические риски исполнения контрактов, другая зарплата работающих, другая продолжительность отпусков, другая продолжительность работы женского персонала, другие компенсации и прочие государственные социальные гарантии работникам в соответствии ст. 50 Трудового Кодекса РФ.
Эти государственные гарантии, которые включаются в затраты (себестоимость) изыскательских, проектных и строительных организаций, заранее ставят организации этих регионов в неравные конкурентные условия с участниками торгов из центральных регионов России. Особенно страдают от этой несправедливой системы торгов проектные и изыскательские организации, в себестоимости которых зарплата и компенсации работникам занимают максимальную часть. Зачастую, результатом таких торгов становится глубокий демпинг с последующим визитом в регион «гонца» победителя аукциона в поисках местного покупателя контракта за минимум 10 — 20% откупных. Отсутствие объемов СМР (постоянной загрузки) вынуждает местные строительные организации покупать такие «контракты» у залётных продавцов, чтобы хотя бы работать на зарплату и сохранить предприятие. К слову, нередки случаи бесследного исчезновения такого залётного победителя аукциона после получения аванса.
Полный абсурд требования проведения аукционов на право ведения строительного контроля по договору с заказчиком участниками из любого региона России. Сам аукцион в данном случае – глупость, так как на нем периодически появляются компании, готовые сами заплатить заказчику, устанавливая, например, стоимость в 250 рублей при начальной максимальной цене аукциона – 150 000 рублей. Т.е., он готов как бы работать в ущерб себе, понимая, что «своё» возьмёт с подрядчика при согласовании документов о выполненных работах с браком или ещё хуже. Часто такие Контролёры реально «зависимые» от подрядчика или даже участвует в торгах на ведение строительного контроля сам подрядчик, что даёт возможность вводить в заблуждение заказчиков.
Почему это продолжается и, при этом, кто-то наверху доказывает, что существующая система хороша? Кто их консультирует? Почему так живучи коррупционные положения ФЗ 94? При этом, при электронных торгах ещё изощрённее способы организации сговоров и организации торгов в пользу заранее определённых лиц.
Это же надо было додуматься, что бы при аукционах было введено рассмотрение предложений участников до и после проведения аукционов! В мировой практике победителя определяют на самом аукционе.
А если кто-то ещё что-то может проверять после аукциона – тогда это прямой путь к мошенничеству различных «специалистов» при заказчиках или изобретатели различных «компьютерных программ» вмешательства в сам ход торгов и ведения аукционов, которых много развелось по всей России. И тут также «благие намерения авторов аукционов устилают путь в Ад» добросовестных участников придуманных Электронных аукционов на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов.
Наверное не напрасно, даже в далеко продвинутой в компьтеризации жизни Японии, строительные торги не проводятся электронно. Вот почему саморегулируемому строительному сообществу необходимо брать этот вопрос в свои профессиональные руки, что бы мы понимали, за что и почему мы должны отвечать перед собой и перед потребителями.
Только сами строители-профессионалы могут и должны разработать правила предквалификации и правила проведения самих торгов. Это должен быть своеобразный стандарт качества проведения строительных торгов. К тому же, кроме членов СРО, сами СРО также несут ответственность за результаты выполнения контрактов с заказчиками. Реально, саморегулируемые организации сами являются соответчиками за конечные результаты аукционного процесса.
Участникам процесса реализации инвестиционного проекта необходимо гарантировать качество работ и безопасность потребителей. Отец японского экономического чуда гуру качества Эдвард Деминг еще 50 лет тому назад требовал прекратить практику закупок, руководствуясь исключительно низкими ценами. Цена не имеет смысла без оценки качества товара. Как видно, повышать квалификацию необходимо и чиновникам высшего звена. Иначе ни инноваций, ни качества в России никогда не будет.
Поэтому, прежде всего, необходимо, как можно быстрее, изменить положения ФЗ № 94 применительно к строительной отрасли, так как общие правила торгов на товары, услуги и работы, указанные в законе, являются некорректными при их применении к работам по изысканиям, проектированию, строительству, реконструкции или капитальному ремонту объектов капитального строительства, ввиду их особой специфичности.
Цена не имеет смысла без оценки качества товара.
Строительная и иная, связанная с ней деятельность — это особый вид деятельности, которая, с одной стороны связана с повышенной опасностью для окружающих (ст. 1079 ГК РФ), т.е., связана с безопасностью неограниченного круга лиц. С другой стороны – предусматривает необходимость сосредоточения в четко определенном географическом месте конкретных квалифицированных человеческих, интеллектуальных и материальных ресурсов для выполнения строительных (в том числе специальных) работ, с целью получения готового к вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства, соответствующего утвержденной заказчиком проектной и рабочей документации, определенным параметрам, качеству и гарантированному сроку пользования. Строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объектов – это не одномоментное действие, а сложный производственный процесс, в котором занято большое количество специалистов, квалифицированных рабочих, машины, механизмы, технологии, оборудование, большое количество материалов и конструкций, и который может длиться несколько лет. Во время строительства могут изменяться условия, могут вноситься изменения в проектную документацию в связи с изменением технологии, появлением новой техники, модернизации процессов, появлением новых задач, для которых строится объект и прочие возможные изменения.
Учитывая это, для эффективной организации торгов по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) объектов капитального строительства необходим отдельный закон или отдельная большая глава в Градостроительном Кодексе РФ (по подобию применения ФЗ № 315 «О саморегулируемых организациях») в которой необходимо полно учесть специфику строительной отрасли (организации инженерных изысканий, проектирования и строительства), а также обеспечения удовлетворения требований развития общества, технологии, Технических регламентов и Градостроительного законодательства РФ применительно к климатическим, геофизическим, историческим, культурным, социальным и другим специфическим условиям различных регионов России. Там же, должны быть размещёны Правила предварительной квалификации организаций по допуску на участие в торгах. Эти правила обязаны разработать и представить Правительству РФ для утверждения саморегулируемые сообщества изыскателей, проектировщиков и строителей, единственно которые могут это сделать и нести ответственность за результаты их применения, с точки зрения безопасности и надёжности построенных или отремонтированных объектов.
Предметом торгов должно быть строительство конкретного объекта в конкретном месте в соответствии с разработанной и утвержденной проектной и рабочей документацией, а не сами абстрактные работы. Заказчик, в конкурсной документации, обязан требовать именно этого от подрядчика. При этом никаких других требований, отличных от предусмотренных в проектной и рабочей документации, предъявлять участникам торгов недопустимо.
Сегодня к торгам допускаются любые организации, имеющие свидетельство о допуске к работам по организации строительства без проверки заказчиками соответствия этих организаций этим Свидетельствам на момент торгов, что предусмотрено Градостроительным Кодексом РФ. При этом «коммерческие» СРО постоянно продуцируют «пустые» фирмы с такими «фальшивыми» свидетельствами, безнаказанно повторяя ситуацию с формальной «коммерческой» подготовкой документов для получения (покупки) значительной части ранее обращающихся на рынке лицензий.
К сожалению, при передаче государством саморегулируемым организациям функции выдачи Свидетельств вместо лицензий, государство не учло, что структуры и люди, которые в погоне за необоснованным обогащением развалили лицензирование в строительстве, тоже могут сделать и с выдачей Свидетельств. Те же люди исполняют сейчас те же роли при подготовке и рассылке по всей России «фальшивых» Свидетельств о допусках к работам в погоне за незаконным обогащением, прикрываясь «коммерческими СРО». «Фальшивых» — в смысле реально не соответствующих требованиям к их выдаче. Таким образом, причины и база появления «коммерческих» СРО были готовы, а государство законодательно этот факт не учло. Поэтому сейчас необходимо выявить все моменты, которые формируют спрос и возможность применения «фальшивых» Свидетельств и жёстко перекрыть этот интерес и спрос.
За «продажу-покупку» свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов, должна наступать уголовная ответственность как за участие в подготовке покушения на безопасность неограниченного круга лиц. За такие же действия при «продаже — покупке» Свидетельства о допуске к работам на опасных, технически сложных, уникальных объектах и объектах атомной отрасли — как за участие в подготовке террористического акта с тяжёлыми последствиями.
За «покупку-продажу» свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов, должна наступать уголовная ответственность как за участие в подготовке покушения на безопасность неограниченного круга лиц.
Сейчас, государственные и муниципальные заказчики, выполняя положения ФЗ № 94, часто вынуждены отдавать освоение бюджетных средств случайным компаниям, в том числе «однодневкам» или «прокладкам», не имеющим ни производственных ресурсов, ни квалифицированных специалистов и рабочих кадров, ни профессионального опыта, не обладающих финансовой историей и устойчивостью. Поэтому, вместо «формальных» аукционов необходимо срочно ввести процедуры специального конкурсного отбора участников торгов и с обязательным учетом социального развития регионов и интересов их строительного комплекса. Нужны четко прописанные процедуры предварительной квалификации возможных участников торгов с обязательной проверкой их соответствия требованиям получения Свидетельств о допусках на право организации строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов и конкретных работ на момент торгов. При разработке таких процедур необходимо использовать опыт крупнейших мировых инвесторов, государственных и муниципальных торгов в Европе, Японии, США, а также специально разработанные для этого документы серии стандартов ISO 10845-1:2010 для обеспечения беспристрастности и прозрачности закупок в строительстве.
На прошедшем 1 марта Съезде НОСТРОЙ заместитель председателя Правительства России Дмитрий Козак поддержал предложение о непосредственном участии группы разработчиков от строителей в подготовке отдельной главы по строительным торгам в ФКС и пообещал дать соответствующие указания ФАС и Минэкономразвития России. Государственная Дума, Совет Федерации, ТПП РФ на своих рабочих группах уже пришли практически к такому же пониманию проблем.
Сейчас мы максимально концентрируем силы на подготовке этих предложений. В первую очередь мы будем настаивать на профессиональной предквалификайции участников строительных торгов во время конкурсного отбора участников торгов. Надеемся, что Российский Союз строителей и НОСТРОЙ активизируется в этом направлении. НП СРО «Сахалинстрой» готов оказать всестороннюю поддержку в этой работе.
Далее. Абсолютно очевидно, что необходимо ввести обязательную строгую ответственность руководителей технического заказчика и уполномоченной организации по проведению торгов за возможный сговор или неграмотное ведение торгов, которые ведут к нарушению правил процедуры выбора подрядчика, к некачественному исполнению работ, к работам, не соответствующим проектной и рабочей документации и срыву сроков исполнения контракта. Должна быть также предусмотрена и ответственность за неприменение предусмотренных контрактом санкций к подрядчику, не исполняющему своих обязанностей по контракту. Сама возможность применения санкций к заказчику, уполномоченному органу по размещению заказа, подрядчику за нарушение требований закона о торгах, на усмотрение заказчика или контролирующих лиц – сейчас коррупционна. Применение санкций должно быть не возможностью, а обязанностью, особенно применительно к муниципальному и государственному заказчику.
Заказчики обязаны определять начальную максимальную цену торгов на строительство, (реконструкцию или капитальный ремонт) только на основании утвержденной проектной и рабочей документации с учетом местоположения объекта с применением коэффициентов-дефляторов на период выполнения работ в соответствии с разработанной и утвержденной Минрегионом РФ методикой.
Снижение участником торгов начальной максимальной цены более чем на 10% необходимо рассматривать, как демпинг, при котором оговоренный участник обязан представить конкурсной комиссии соответствующее обоснование такого снижения. При этом, работы должны выполняться в соответствии с проектной и рабочей документацией и с выполнением всех социальных обязательств перед работниками и бюджетами разных уровней, а размер обеспечения исполнения контракта должен увеличиваться на 50%. Участников, допустивших демпинг более 15% и не представившего обоснования такого снижения без снижения качества и безопасности объекта, нужно снимать с торгов.
Необходимо введение в состав конкурсных комиссий представителей саморегулируемых организаций, не аффилированных с членами СРО. Цель – реальное участие представителей саморегулируемого сообщества в работе комиссий и профессиональный общественный контроль качества и полноты конкурсной документации, исполнения процедур принятия решения об объявлении торгов и технологии их проведения. Представитель саморегулируемого сообщества региона должен быть членом комиссий или наблюдателем торгов, так как СРО может нести ответственность за причинение вреда третьим лицам при выполнении работ членом СРО.
Ну и, наконец, строительная отрасль – одна из важнейших отраслей материального производства, которая должна развиваться и модернизироваться как на общегосударственном уровне, так и на региональном. Время настоятельно требует от нее применения новых технологий и материалов, в том числе инновационных, и стимулирование данного фактора тоже должно быть учтено в законодательстве о торгах.
Долой «колониальный» синдром!
Исправить бедственное и неустойчивое положение строительных организаций на местах и обеспечить более справедливое распределение налогов и платежей в региональные и муниципальные бюджеты можно только при наличии грамотной региональной политики государства, направленной на сохранение и развитие строительного комплекса регионов. Прежде всего, нужно в корне изменить навязываемый крупнейшими государственными и частными инвесторами порядок реализации значимых строительных проектов в субъектах, обязав их максимально учитывать местный социальный аспект освоения инвестиций и использовать региональный строительный комплекс на честной и корректной основе взаимоотношений. Необходимо пресекать развитие синдрома «колониального» управления такими процессами. Реализация больших проектов на конкретных территориях России надо полнее ставить под общественный контроль, добиваясь полной открытости и прозрачности действий всех без исключения участников процесса.
Необходимо в корне изменить навязываемый крупнейшими государственными и частными инвесторами порядок реализации значимых строительных проектов, обязав их максимально учитывать региональный аспект освоения инвестиций, в том числе, необходимость полной доступности населения регионов к информации о возможном влиянии процесса их реализации на социальные условия жизни населения, ходе реализации проектов, о порядке и результате привлечения к их реализации региональных строительных и иных компаний.
Конкретные предложения региональной политики торгов в строительстве и развития строительного комплекса России:
В НП СРО «Сахалинстрой» считают необходимым незамедлительное введение в действующее и будущее законодательство следующих положений о региональных аспектах развития строительной отрасли:
Во-первых – Считаем необходимым иметь в составе Правительства России Министерство строительства.
Во-вторых — Считаем, что Правила подготовки торгов, профессионального предварительного квалификационного отбора участников торгов,проведения и контроля за ходом и результатами строительных торгов, в том числе на изыскания, проектирование и строительный контроль, учитывая особую специфику инвестиционно-строительной деятельности, учитывая то, что осуществление строительной и иной, связанной с ней деятельностью связано с повышенной опасностью для окружающих (ст. 1079 ГК РФ), должны быть сформулированы с непосредственным участием саморегулируемого строительного сообщества в отдельном Федеральном законе или в отдельной главе Градостроительного Кодекса РФ.
В-третьих — К торгам на реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства в регионах должны допускаться только строительные компании, зарегистрированные и осуществляющие производственную деятельность на территории соответствующего субъекта РФ, прошедшие предусмотренную законом предквалификацию.
Четвёртое- то же самое требование должно касаться участников торгов и на строительство объектов со стоимостью контракта не превышающей 3 млрд. рублей.
Если же цена контракта составляет более 3 млрд. рублей, в торгах на строительство объектов могут принимать участие строительные организации России, прошедшие, предусмотренную законом, предквалификацию. Однако, при этом, победитель аукциона обязан зарегистрироваться на территории муниципального образования реализации проекта и до подписания контракта иметь на территории соответствующего субъекта РФ работающий офис.
Строительные организации (также изыскатели и проектировщики) регионов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий должны наделяться определёнными преференциями при участии в таких торгах.
Пятое – субподряд и субпроектировщик, должны быть, преимущественно, региональными. При заключении субподрядных договоров с Сахалинскими строительными компаниями (проектными и изыскательскими организациями) генеральными подрядчиками из других регионов, последние могут получать определённые преференции на муниципальном, региональном или федеральном уровне. При отсутствии в конкретном регионе субподрядчика необходимой квалификации, необходимо привлекать строительные (проектные и изыскательские) организации из соседних регионов со схожими климатическими, геологическими, сейсмическими и другими условиями строительства.
Шестое — для закрепления кадров в региональных строительных организациях регионах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях, необходимо вернуться к практике выделения строителям 10% водимого жилья, строящегося за счёт государственного или муниципального бюджета. а также полной компенсации процентной ставки по ипотеке. Необходимо принять молодых специалистов строительной сферы в региональные программы строительства жилья для молодых семей на уровне работников бюджетной сферы.
Седьмое — Все студенты строительных факультетов ВУЗов указанных регионов, которые согласны и подпишут контракт на работу в указанных регионах в строительной сфере после выпуска, сроком не менее 5-ти лет, должны обучаться на бюджетной основе, с обеспечением стипендиями и жильём, при необходимости.
Восьмое — Все строительные, изыскательские и проектные организации, члены саморегулируемых организаций, зарегистрированные и ведущие деятельность в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях, освобождаются на 100% от налогов на прибыль со строительства объектов социальной сферы в районах крайнего Севера и приравненных к ним территориях.
При строительстве других объектов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях, малые предприятия строительного бизнеса, члены саморегулируемых организаций, должны освобождаться от налогов на прибыль на 100%, организации среднего строительного бизнеса — необходимо освобождать от налога на прибыль на 50%.
Генеральный директор НП СРО «Сахалинстрой» Валерий Мозолевский
Источник: sroportal.ru
Эксперт: проблемы с завершением строительства могут быть у 15% новостроек к 2022 году
МОСКВА, 28 мая. /ТАСС/. До 15% проектов на рынке жилищного строительства России могут иметь проблемы со сроком ввода и завершением строительства в 2022 году вследствие негативного экономического влияния во время пандемии. Такое мнение высказала в четверг президент фонда «Института экономики города» Надежда Косарева на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии».
«Не разделяю оптимизма, что все будет введено вовремя и в срок, проблема обманутых дольщиков не увеличится. Лучше всего будут достраиваться дома, которые планируется ввести в этом и следующем году — туда направят новый субсидируемый спрос. А что касается 15% «незавершенки», которую планируется ввести в 2022 году, проблемы могут быть», — сказала она.
По словам Косаревой, это «красная зона», на которую надо обращать внимание и для которой, возможно, потребуются специальные меры поддержки. Она напомнила, что в апреле 2020 года было остановлено примерно 44% строек, а в крупных регионах еще больше — в некоторых половина и более половины.
Строительство жилья практически не ведется в 14 регионах России, уточнил в ходе конференции гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт площадки «Жилье и городская среда» Общероссийского народного фронта Николай Алексеенко. По его словам, к настоящему моменту в восьми регионах работает либо один застройщик, либо вообще ни одного. Среди них, например, Мурманская область, Карачаево-Черкессия, Тыва, Камчатский край. А если добавить в этот список субъекты, в которых работает от двух до пяти застройщиков (Новгородская, Томская области и др.), то число регионов увеличивается до 14. «Предлагаю подумать над разработкой отдельных экономических и финансовых стимулов для застройщиков либо действовать по направлению госзаказа либо серьезно форсировать ИЖС за счет выделения земель и финансирования инфраструктуры», — сказал он на конференции.
Эксперт добавил, что сегодня в стройке находится около 100 млн кв. м, при этом темпы появления новых проектов уже в 2019 году снизились в три-четыре раза. «В связи с пандемией, в целом ухудшением экономической ситуации, в этом году темпы появления новых проектов могут быть даже ниже», — прогнозирует Алексеенко.
О поддержке стройотрасли
В апреле по поручению президента РФ Владимира Путина Минстрой разработал меры поддержки строительной отрасли, 22 апреля был утвержден соответствующий перечень поручений. Они направлены на поддержание спроса, финансирования строительства и плановый ввод жилья в 2020-2021 годах.
Так, правительство РФ утвердило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках, она поддержала строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике и распространения коронавируса. Кроме того, премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление, которое в связи с пандемией коронавируса вводит ряд послаблений для застройщиков. Документ разрешает до 1 января 2021 года не включать в реестр проблемных объектов жилые дома, срок строительства которых нарушен более чем на шесть месяцев. Кроме того, до 1 января не будут начисляться неустойка (пени) за неисполнение обязательств по договорам долевого участия, а также проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства.
19 мая замминистра Никита Стасишин (тогда и. о. министра) на онлайн-конференции «Коммерсант Волга» сообщал, что Минстрой готовит очередной пакет мер поддержки строительной отрасли России и планирует представить их к 1 июня.
Источник: tass.ru
Стройку останавливать нельзя. Эксперт — о сегодняшних проблемах отрасли
Сегодня строительная отрасль переживает, как и вся экономика, тяжелые времена в условиях пандемии. Однако есть и специфические проблемы, связанные с этой отраслью. Она влияет на работу металлургов, производителей стройматериалов. От строителей также зависит, какими будут жилищные условия петербуржцев. О сегодняшних проблемах отрасли заместителю главного редактора «СПб ведомостей» Александру ВЕРТЯЧИХ рассказал заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук, директор СРО «СоюзПетроСтрой» Лев КАПЛАН.
Несмотря на объективные сложности, стройкомплекс Петербурга показал высокие темпы роста. Так, объем строительных работ у городских компаний в январе — марте 2020-го вырос на 39% по сравнению с аналогичным показателем за прошлый год. ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
— Лев Моисеевич, в последние годы наблюдается существенное снижение потенциала подрядных строительных организаций. Чем это вызвано?
— Тем, что такие компании попали в сильную зависимость от двух десятков крупных застройщиков-девелоперов, которые сами, как правило, ничего не строят, а лишь собирают деньги дольщиков и нанимают подрядчиков.
При этом подрядчики вынуждены работать без авансов, по заниженным сметам и с систематическими неплатежами за выполненные работы. В отрасли практически не осталось крупных подрядчиков, способных возвести сложные объекты. Не случайно достроить стадион на Крестовском острове поручили «Метрострою», он и «надорвался» на этой работе.
Весь строительный бизнес превратился, по существу, в совокупность малых и средних предприятий, которым недоступны кредиты банков, и из-за систематических неплатежей за выполненные работы происходит массовое банкротство таких компаний. За последние три года из строительства ушли более 40 тысяч работников, не обновляется техника и происходят другие негативные процессы.
— Что следует предпринять в этой ситуации?
— Крайне необходимо принимать срочные меры для восстановления производственного потенциала подрядного строительства, изменения всей системы взаимодействия застройщиков и подрядчиков крупного, малого и среднего бизнеса.
К этому добавились серьезные проблемы у застройщиков, особенно средних (да и у крупных тоже), вызванные снижением спроса на готовые объекты недвижимости. По стране стали возникать многочисленные коллизии, связанные с обманутыми дольщиками, срывом сроков строительства объектов, недостаточностью заделов и низким качеством построенных объектов.
Практика долевого участия граждан в строительстве жилых домов потребовала коренного изменения всей системы финансирования в этой отрасли. Государство приняло решение о запрете застройщикам напрямую собирать средства граждан и ввело систему так называемого проектного финансирования. На Западе она называется проектным кредитованием, при котором средства граждан собираются только в коммерческих банках с открытием эскроу-счетов.
По идее эти средства должны накапливаться на таких счетах и быть неприкосновенными до момента ввода конкретного жилого дома в эксплуатацию. В случае недостаточности средств на эскроу-счете банк под определенный процент кредитует застройщика для завершения строительства. По сути, это та же система долевого участия граждан, только под строгим контролем банков. Преимуществом такой системы является безопасность вкладов и заинтересованность всех участников — застройщиков, банков, подрядчиков — в срок завершить строительство дома и передать квартиры собственникам.
— В чем же проблемы введения эскроу-счетов в России, в том числе в Петербурге и Ленинградской области?
— Недостатком системы проектного кредитования следует считать ограничение числа уполномоченных (преимущественно крупных) банков, сложности в оформлении счетов и жесткие требования банков к финансовому состоянию застройщиков. Многие средние компании, особенно в небольших городах, практически не могут воспользоваться проектным кредитованием, по данным статистики, уже свыше 20% из них обанкротились.
— Вы отметили, что в западных странах действует другая система проектного кредитования. Там коммерческие банки сами инициируют строительство жилых домов, выступая застройщиками, и возводят дома без привлечения средств граждан, используют для этого свои ресурсы.
— Более того, при этом банки осуществляют все функции девелопмента: покупают землю, заказывают проектно-сметную документацию и нанимают исполнителей (архитектора или подрядчика), которые по строгому графику обязаны построить дом и сдать его в срок. А уже построенные квартиры продаются потребителям, в том числе и под ипотечный кредит.
Но такая система требует больших «длинных» кредитов и под силу только крупным банкам. Поскольку в России пока нет таких условий, то и принята система эскроу-счетов. Они, по расчетам, покрывают до 60 — 70% (3 — 3,5 триллиона рублей) всех средств, а жилищная программа РФ требует как минимум 6 — 7 триллионов рублей, которых в бюджете нет.
Что касается нынешнего положения дел, то правительство России приняло решение о переходном периоде к проектному финансированию. Жилые дома с 30-процентной готовностью и 10% проданных квартир разрешено достраивать по старой схеме долевого участия. А это составило в Петербурге до 70% всех строящихся жилых домов. Поэтому результаты перехода к эскроу-счетам будут видны не раньше, чем через полтора-два года, когда они станут повсеместными. Однако уже сейчас компании, собирающиеся начать новое строительство, испытывают сложности с оформлением эскроу-счетов.
Система банковского сопровождения строительства жилых домов принята во всем мире, но в несколько иной форме. У нас же, повторю, проектное финансирование — это, по существу, то же долевое строительство с участием средств граждан, но с защитой их денег. Такой способ строительства жилых домов в России будет преобладающим в ближайшие годы, за исключением тех случаев, когда застройщики смогут возводить дома за счет собственных ресурсов.
— Сегодня во весь этот процесс активно вмешался глобальный кризис, связанный с общей стагнацией мировой экономики в условиях пандемии. Насколько серьезно это обстоятельство осложняет практику строительства сейчас и скажется на будущем восстановлении отрасли?
— Президент Владимир Путин 16 апреля специально остановился на этих проблемах: «Стройка — отрасль, в целом замыкающая на себя большое количество предприятий: крупных, средних, малых компаний из смежных секторов, таких как производство стройматериалов, техники, металлургия, деревообработка, химия и так далее. Это очевидные вещи, но их обязательно надо учитывать, принимая наши решения по строительному сектору».
Таким образом, на уровне руководства страны признано, что строительная отрасль является ключевой, она должна стать локомотивом для восстановления всех других отраслей. Однако это требует серьезной поддержки со стороны государства. Необходимо снизить налоговую нагрузку, ввести беспроцентное кредитование на зарплаты работникам, не допускать прекращения финансирования объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, да и вообще любого строительства. Ведь одно рабочее место на стройке, как известно, дает 8 — 10 рабочих мест в других отраслях.
Как это ни покажется странным, нынешний кризис, усугубленный переходом на проектное финансирование, может способствовать переводу всей строительной системы России на современные рельсы. Когда все участники этого процесса будут заняты своим делом, как это предусмотрено сложившейся практикой девелопмента: застройщики будут организовывать строительство, банки — его финансировать, проектировщики — проектировать, подрядчики — строить, риелторы — продавать квартиры, эксплуатационные организации — эксплуатировать построенные объекты. К сожалению, до сих пор все было смешано, что и привело отрасль к системному кризису.
— Какие шаги нужно срочно предпринимать для спасения базиса строительной отрасли?
— Необходимо отметить, что при проектном кредитовании, как показывает западный опыт, коммерческие банки заинтересованы в надежности подрядчиков и поддерживают их, ибо в противном случае рискуют не ввести в срок жилой дом, а значит, потерять часть средств. Уверен, что так будут поступать и российские банки, которые уже проверяют надежность подрядчиков и согласовывают план оплаты выполненных работ. Это подтверждают петербургские банки, с которыми в «СоюзПетроСтрое» были организованы встречи.
Строители пережили немало кризисов в новейшей истории, но всегда не только находили выход из них, но даже укреплялись и развивались дальше. Будем надеяться, что это произойдет и сейчас. Однако, для того чтобы такой процесс прошел с минимальными потерями для российской экономики, необходима реальная поддержка компаний всех видов строительства, а не только жилищного.
И последнее: надо поднимать престиж строителей, популяризировать эту профессию, воссоздать систему подготовки и повышения квалификации кадров, разрушенную в постперестроечные годы, стимулировать инновационное развитие отрасли. Только таким путем мы сможем осуществить национальные проекты по строительству доступного и комфортного жилья, а также способствовать в целом подъему экономики России.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 079 (6677) от 13.05.2020 под заголовком «Стройку останавливать нельзя».
Источник: spbvedomosti.ru
Встанут ли стройплощадки из-за санкций и рекордной ставки под 20%? Отвечают девелоперы Екатеринбурга
Вслед за рекордным повышением ключевой ставки до 20% и после введения многочисленных санкций в России заговорили о том, что запланированные стройки поставят на паузу. В то же время еще в январе в мэрии Екатеринбурга анонсировали, что за год возведут 1,45 млн квадратных метров жилья, а застройщики наперебой заявляли о масштабных проектах.
Мы пообщались с представителями рынка недвижимости о том, хватает ли денег на строительство нынешних проектов и не останутся ли тысячи людей без работы.
Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала:
— Те объекты, которые запланированы на текущий год, уже находятся в работе. Это означает, что они обеспечены проектным финансированием. Ни один дольщик в Екатеринбурге сегодня не находится под угрозой. Стройки финансируются крупнейшими банками, и безо всяких сомнений благодаря этому все текущие объекты будут завершены.
Банки, в свою очередь, пользуются серьезной поддержкой со стороны регулятора, резервов которого более чем достаточно, и с этой точки зрения я чувствую себя очень спокойно. Строительная отрасль впервые по-настоящему готова к этому кризису. Эскроу-реформа состоялась очень вовремя (эскроу-счет — специальный условный счет, на котором хранятся средства и имущество плательщика до выполнения обязательств получателем. — Прим. ред.).
Евгений Мордовин, директор «УГМК-Застройщик»:
— Мы получили разрешение на строительство более 100 тысяч квадратных метров, останавливать площадки не планируем, потому что наши объекты либо в высокой степени готовности, либо уже обеспечены продажами. Всё то, что анонсировано [в прошлом году] — проектируется, эта работа не останавливается.
Проект «Екатеринбург-Сити» планируется выставлять на общественные обсуждения этой весной
Проект «Екатеринбург-Сити» ставить на «стоп» не будем. Мы уже начали строить «Гастромолл». Из шести этажей три верхних уже продали — это офисы, коммерческие площади. Возведение идет полным ходом, в следующем году будем сдавать [в эксплуатацию]. Два жилых дома-высотки по улице Бориса Ельцина мы сейчас проектируем, я думаю, на госэкспертизу по ним пойдем летом.
Кроме того, мы проектируем высотный офисный центр из трех зданий, выходящих на улицу Челюскинцев. Эскизный проект готов, есть планировочное решение. Мы запустили предварительное бронирование и видим очень большой интерес со стороны коммерсантов. Площадь офисных помещений там составит 35 тысяч квадратных метров, это больше, чем БЦ «Демидов».
Нижний, первый этаж будет работать как входная группа, второй отдадим под торговлю с эскалаторами. Еще один этаж пойдет под общепит, другой — под фитнес, чтобы сотрудники центра могли заниматься спортом.
Общий проект планировки [«Екатеринбург-Сити»] мы завершаем и, вероятно, в марте выйдем на общественные обсуждения.
В то же время мы занимается проектированием «Стражей Урала». Достраиваем ЖК «Макаровский квартал», в июле планируем полностью сдать, возведение «Нагорного» тоже идет полным ходом. Сейчас мы проектируем территорию завода «Уралкабель», планируем выйти на площадку уже летом.
Марина Сухановская, вице-президент корпорации «Маяк»:
— Основной наш приоритет сейчас, пожалуй, как и у остальных застройщиков, это исполнение всех обязательств по своевременному вводу в эксплуатацию объектов: жилья и коммерческой недвижимости, которые сейчас находятся на стадии строительства.
Что касается новых проектов, то мы смотрим, как развиваются события, потому что каждый день добавляет существенные изменения в экономические прогнозы. Каким образом можно будет начать воплощение новых проектов, станет известно через определенное время.
Производственные мощности корпорации «Маяк» пустят на строительство своих проектов. На рендере — ЖК «Архитектон»
Эскиз: корпорация «Маяк»
Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— Сейчас невозможно форсировать новые проекты, когда непонятно, что будет с рынком. Было бы неразумно взять паузу и посмотреть на текущие продажи и реакцию покупателей. Понятно, что сейчас есть повышенный интерес к новостройкам с учетом того, что на этот сегмент продолжает действовать льготная ипотека по совершенно смешным ставкам в сравнении с рынком (например, льготная ипотека на новостройки — до 7%, а семейная ипотека — 6% годовых. — Прим. ред.). Это поддерживает спрос.
Вопрос в том, когда у нас закончится льготная ипотека. Сейчас программа рассчитана до 1 июля, и пока нет никаких намеков, что ее продлят. В этих условиях бизнесу надо принимать решения об инвестициях в новые проекты со сроком реализации в два-три года. И тогда нужно либо принимать на себя риски и начинать строительство, продажи и успевать ловить волну повышенного спроса, либо занимать более осторожную позицию и все-таки дождаться прояснения ситуации, когда появятся более устойчивые ориентиры.
Этот год действительно неплохо выглядит по планам ввода жилья. В 2022-м не стоить ждать какого-то провала. Это жилье, которое почти готово, но сейчас находится на стадии строительства. К концу года оно будет введено, проблем с финансированием именно этих строек, скорее всего, не будет, потому что у застройщиков есть кредитование со стороны банков, у них наполнены эскроу-счета.
Для текущих строек, особенно на последних стадиях, рисков немного. Основной вопрос связан с инвестициями в будущие проекты. Здесь у бизнеса нет почвы для решений.
Проекты этого года находятся в безопасности, но будущие — пока в подвешенном состоянии
Источник: www.e1.ru