Схема долевого участия в строительстве

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Комментарии, обзоры, обобщения судебной практики по теме «долевое строительство»

участия в долевом строительстве? , убытки и компенсацию морального вреда? к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы? привлечения средств на строительство дома за просрочку по договору долевого строительства?

. Судебная практика в строительстве и цена договора в строительстве

Судебная практика:

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года:

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Механизмы участия в долевом строительстве

• 1. Когда независимо от наименования договора применяется закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве
• 2. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить информацию о свойствах и недостатках объекта
• 3. Принятие в члены ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства
• 4. Для переноса сроков строительства необходимо дополнительное соглашение с дольщиком
• 5. Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику
• 6. Условия для иска о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве
• 7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) при невнесении оплаты дольщиком

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

• 8. Неустойка на нарушение застройщиком сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства
• 9. Снижение неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ст. 333 ГК РФ
• 10. Взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя при перечислении денег потребителю после предъявления иска
• 11. Неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства. Уклонение застройщика. Бремя доказывания
• 12. Взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки, взысканной с застройщика
• 13. Неустойка исчисляется с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором
• 14. Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проекту, регламентам
• 15. Получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию — начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства
• 16. Административные правонарушения по статье 14.28 КоАП РФ не могут быть признаны малозначительными

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года:

Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве

Вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

• 1. Иск о признании права собственности на «незавершенку» в случае банкротства застройщика. Практика ВС РФ
• 2. Взыскание убытков и неустойки по договору долевого участия в строительстве в случае банкротства застройщика. Практика ВС РФ
• 3. Признание права собственности на квартиру при уклонении застройщика от регистрации права
• 4. Иски о взыскании с застройщика неустойки, убытков, морального вреда подаются в суд по выбору дольщика-потребителя
• 5. Иск о признании права собственности на объект долевого строительства (незавершенку) подается по месту нахождения объекта

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . » во времени

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . » и Закона РФ «О защите прав потребителей» по кругу отношений

• 7. Привлечение денежных средств в обход закона об участии в долевом строительстве. Последствия. Практика ВС РФ
• 8. Последствия привлечения денежных средств граждан для строительства домов лицом не имеющим на это права по закону об участии в долевом строительстве
• 9. Когда предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве?
• 10. Закон о защите прав потребителей применяется к отношениям застройщика и дольщика при уступке прав требований по ДДУ
• 11. Строительство домов на привлеченные ЖСК, ЖНК деньги не регулируется законом об участии в долевом строительстве
• 12. Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на самовольную постройку

Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

• 13. Признание права собственности на квартиру в случае сложившихся с застройщиком отношений, регулируемых законом об участии в долевом строительстве
• 14. Признание права собственности на квартиру в случае уклонения застройщика от ввода дома в эксплуатацию
• 15. Квартиры по договору участия в долевом строительстве не могут быть переданы в залог банку
• 16. Признание права собственности на квартиру в недостроенном доме по договору участия в долевом строительстве
• 17. Признание права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Судебная практика
• 18. Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (разрешение на строительство получено до 2005 года)
• 19. В иске о признании права собственности на помещение в незавершенном строительство объекте отказано — ответчик не является застройщиком

Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве

• 20. Неустойка за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по закону об участии в долевом строительстве
• 21. Неустойка по закону об участии в долевом строительстве не может быть уменьшена договором
• 22. Неустойка по договору об участии в долевом строительстве рассчитывается из полной цены договора. Учет вины застройщика
• 23. Как считать период просрочки застройщика по договору об участии в долевом строительстве
• 24. Может ли застройщик обязать дольщика подписать соглашение о переносе срока передачи квартиры?
• 25. Последствия уклонения дольщика от подписания акта приема-передачи квартиры по договору долевого строительства
• 26. Основания уменьшения судом размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по договору долевого участия
• 27. Основание снижения неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры

Компенсация морального вреда

Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве

• 29. В случае расторжения договора об участии в долевом строительстве за нарушение сроков передачи квартиры, неустойка с застройщика не взыскивается
• 30. Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке
• 31. Признание договора участия в долевом строительстве расторгнутым — ненадлежащее качество квартиры
• 32. Срок исковой давности для требований участника долевого строительства в связи с качеством квартиры
• 33. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, застройщик возвращает денежные средства и проценты за пользование
• 34. Односторонний отказ застройщика от договора участия в долевом строительстве при просрочке доплаты
• 35. Убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора возмещает застройщик

Рассмотрение иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

• 36. Неустойка с застройщика взыскивается в размере 3% за нарушение сроков устранения недостатков квартиры
• 37. Застройщик — ЖСК обязан устранить недостатки квартиры, возместить убытки
• 38. Общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве
• 39. Возведение антенно-мачтового сооружения на кровле дома возможно лишь с согласия всех собственников помещений
• 40. Собственник реконструируемых подвальных помещений обязан привести подвал в первоначальное состояние

Исковое заявление:

Исковое заявление о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (на предприятии-застройщике в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» введено внешнее управление, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве)

Исковое заявление о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение срока выполнения работ по договору долевого участия в строительстве жилого дома

Законодательство

Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 17.06.2010 года — редакция утратила силу

Источник: logos-pravo.ru

Схема долевого участия в строительстве

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Обзор правовых аспектов законных и «серых» схем. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав, жилищные сертификаты, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив, договор инвестирования, предварительный договор, вексельная схема

В процессе принятия решения
люди уделяют больше внимания размеру
последствий разных исходов,
нежели их вероятности.

Положительный результат проверки застройщика и правомерности строительства еще не гарантируют, что застройщик продает квартиры по законной схеме. Участнику долевого строительства следует также удостовериться, что оформление продажи новостройки осуществляется в одной из предписанных законодательством схем, а если продажи осуществляются по «серым» схемам, то необходимо понимать имеющиеся риски.

Для определения законности схемы достаточно уточнить дату выдачи разрешения на строительство. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г., то законодатель186 предписал застройщикам использовать определенные схемы, по которым может быть продана квартира в строящемся многоквартирном доме.

По большому счету, случаев наличия разрешения на строительство, полученных до 1 апреля 2005 г., уже остаться не должно, а те объекты, что остались, строятся настолько долго, что и связываться с ними не стоит. В поддержку данного решения свидетельствует и тот факт, что по таким случаям ФЗ № 214-ФЗ не действует и необходимо руководствоваться существующим на момент выдачи разрешения законодательством. Но до 2005 г. процесс строительства многоквартирных домов был урегулирован недостаточно полно и не предоставлял дольщикам никаких гарантий, оставляя простор для «двойных» продаж и различного рода злоупотреблений.

Перечислим основные схемы продажи новостроек гражданам:

Законные схемы продажи квартир:

• на основании договора участия в долевом строительстве;

• на основании уступки прав по договору участия в долевом строительстве;

• путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;

• посредством вступления в жилищно-строительные кооперативы;

• посредством вступления в жилищные накопительные кооперативы.

• на основании предварительного договора;

• вексельная схема с предварительным договором;

• иные схемы, не входящие в список законных.

Как мы писали раньше, в соответствии с п. 2.1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в обход законных схем. Законодатель в целях защиты дольщика от заключения сделок по «серым» схемам установил, что сделка, совершенная в обход законных схем, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Кроме того, установлена уголовная (до двух лет лишения свободы) и административная ответственность (до 1 млн руб.), поэтому можно надеяться, что серые схемы уйдут в прошлое.

Но обратим особое внимание покупателя, что законная схема — это не только правильное название договора, это еще и соблюдение того порядка покупки, заключения, регистрации договора, выпуска жилищного сертификата и пр., который предусмотрен законодательством. От того, что мошенник назовет договор договором участия в долевом строительстве и при том не соблюдет остальные правила ФЗ № 214-ФЗ, схема не станет законной. Поэтому надо проверять не только название, но и соответствие схемы всем необходимым требованиям. Рассмотрим все схемы подробнее:

Договор участия в долевом строительстве(законная схема)

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ № 214-ФЗ игосударственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.

Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:

• осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;

• самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;

• для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;

• заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:

• план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

• сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;

• назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);

• общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

• срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику). Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до _____ 20__ г.». Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;

• цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и в отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом.

Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ № 214-ФЗ). Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег.

Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами. Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;

• гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ). Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком. Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ № 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;

• данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.

Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.

Уступка прав по договору участияв долевом строительстве (законная схема)

Новостройку можно купить не только у застройщика, но и других дольщиков, которые заключили и оплатили договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Договор уступки — это классический случай перемены лиц в обязательстве, при котором застройщик остается прежним, но стороной в договоре участия в долевом строительстве вместо прежнего дольщика становится новый дольщик. Согласия застройщика на это не требуется, если иное не установлено договором участия в долевом строительстве.

В данном случае прежний дольщик отвечает лишь за действительность договора, а требовать исполнения обязательств по строительству объекта, кредитором по которым становится новый дольщик, необходимо именно с застройщика — прежний дольщик за это уже не отвечает.

Уступить вам права по договору участия другой участник может лишь при соблюдении двух факторов:

• после регистрации договора участия в долевом строительстве, но до момента подписания акта о передаче объекта дольщику (это логично, поскольку после передачи объект недвижимости уже готов и сделка должна быть произведена как купля-продажа готового объекта);

• после уплаты первым дольщиком цены по договору участия в долевом строительстве или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с согласия застройщика (проверяется Росреестром).

Иногда это может быть достаточно длинная цепочка, к примеру, «застройщик — дольщик 1 — дольщик 2 — текущий владелец прав». Чем длиннее цепочка, тем рискованней будет покупка, так как теоретически повышаются риски оспаривания какого-либо договора: чьи-то интересы могли быть нарушены, кто-то не получил разрешение органа опеки и попечительства, согласия супруги, где-то есть дефект самой сделки. По нашему мнению, лучше покупать у застройщика напрямую, в крайнем случае, у лица, которое заключило договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Несмотря на государственную регистрацию договоров уступки, практика уже давно показала, что отметка Росреестра не гарантирует, что договор не будет признан недействительным. А при признании договора недействительным Росреестр ответственности в размере убытков покупателя не несет.

Отметим, что правила о невозможности истребования у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ применяются только при покупке квартир на вторичном рынке и на истребование имущественных прав на новостройки не распространяются. Если какой-либо договор о передаче прав в цепочке будет признан недействительным, то конечный приобретатель лишится права на получение квартиры, а восстановят в правах того, чьи интересы были нарушены в этой цепочке. Конечный покупатель будет вправе взыскать деньги с того, кто уступил право ему. Но, как известно, права и квартиру вернуть легче, чем получить обратно деньги.

Для проверки полномочий таких «продавцов» вначале проверяется правомерность самого строительства, оценивается в обычном порядке застройщик, запрашиваются и проверяются договоры, заключенные по всей цепочке между текущим владельцем прав и застройщиком (в идеале). В обязательном порядке проверяется первичный договор участия в долевом строительстве, так как в отношениях с застройщиком новому участнику долевого строительства необходимо будет руководствоваться именно этим договором и договором уступки.

Выпуск эмитентом жилищных сертификатов (законная схема)

Привлечение денежных средств производится путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

Эмитент в данном случае как раз является заказчиком (застройщиком) строительства и обязан иметь в наличии:

• право собственности или аренды на земельный участок;

• разрешение на строительство;

• проектную документацию на жилищное строительство.

Такой способ покупки новостройки предусмотрен ФЗ № 214-ФЗ, но регулируется другими нормативно-правовыми документами:

• Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденных Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182;

• Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Также существуют правила выпуска жилищных сертификатов, например предоставление сертификатов молодым семьям регулируется постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2015–2020 годы».

Чаще всего сертификаты — это способ помощи определенным категориям граждан. Например, государственная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» реализуется именно путем выпуска жилищных сертификатов в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153.

По этой схеме покупатель покупает жилищный сертификат (ценная бумага) у любого владельца. Жилищный сертификат как раз удостоверяет право его владельца на получение в собственность квартиры или, по первому требованию, денег у эмитента в размере номинальной стоимости. Но для покупки квартиры покупатель должен собрать определенное количество жилищных сертификатов, которое определено условиями эмиссии. Условия эмиссии надо прочесть, чтобы понять, какое количество сертификатов достаточно для получения в собственность квартиры. У сертификата есть срок действия, в течение которого нужно реализовать права по нему.

Жилищный сертификат — это определенная площадь будущего помещения. Например, 1 сертификат — это 1 квадратный метр квартиры. Получается, чтобы купить однокомнатную квартиру площадью 56 кв. м, надо купить 56 жилищных сертификатов.

Жилищный сертификат может быть как в бездокументарной форме, так и в виде бумажного документа. При покупке сертификата следует проверить наличие обязательных реквизитов (при их отсутствии сертификат недействителен):

• наименование «жилищный сертификат»;

• срок действия жилищного сертификата;

• размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;

• общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

• схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;

• предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

• порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;

• условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:

• дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;

• минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

• срок исполнения эмитентом жилищного сертификата, обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

• полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

Купить жилищный сертификат просто — достаточно подписать в простой письменной форме договор купли-продажи. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 % общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение квартиры при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. То есть наличие сертификатов — это предварительное условие для заключения договора купли-продажи квартиры.

Жилищно-строительные (ЖСК)и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)(законная схема)

Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.

Жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок внесения пая устанавливается уставом. Как правило, между кооперативом и членом кооператива заключается договор паенакопления. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖНК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение.

Схема договора инвестирования(законная схема до 01.04.2005)

Теоретически еще возможны случаи наличия разрешения на строительство, датированные до 1 апреля 2005 г., при которых следует руководствоваться законодательством, действовавшим до ФЗ № 214-ФЗ. Нельзя не отметить, что если застройщик за столько прошедших лет не построил многоквартирный дом, то можно поставить крест на его профессиональных и финансовых способностях. Поэтому мы рекомендуем не приобретать квартиры в таких домах, если только не представлены веские причины в оправдание долгого срока строительства.

В этом случае ФЗ № 214-ФЗ на правоотношения сторон не распространяется, поэтому следует уточнять особенности строительства на момент выдачи разрешения на строительство и заключения договоров.

«Продавец» прав на такие квартиры, как правило, не застройщик, а лицо, которое приобрело права по договору инвестирования, соинвестирования, распределения площадей, договору уступки прав, предварительному договору, договорам покупки векселей.

Допустим, «продавцом» может выступать инвестор, который по инвестиционному контракту получил в распоряжение 90 % прав на жилые помещения, причем иногда непонятно, какие конкретно квартиры ему переданы, и запрашивается некий акт распределения площадей. Все риски «двойных» продаж и отсутствия надлежащих гарантий для дольщика в данном случае налицо.

Рекомендуется проверить все договоры, оформляющие цепочку перехода прав на предмет соответствия законодательству, отсутствию запрета на передачу прав в предыдущих договорах либо необходимости соблюдения определенной процедуры уступки (допустим, обязательность уведомления застройщика).

Суть проверки в том, чтобы, исходя из содержания договоров, понять, что «продавец» является владельцем прав на квартиру. В таких договорах должна прозрачно прослеживаться передача прав на конкретную квартиру от застройщика к текущему владельцу по принципу «никто не может передать больше прав, чем имеет сам». Но опять же, эта схема весьма проблемна и не соответствует интересам покупателя.

Схема предварительного договора(незаконная схема)

Еще не так давно это была одна из самых популярных схем, которые использовали застройщики, а дольщики были вынуждены подчиняться, несмотря на огромные юридические риски. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сам договор основанием для приобретения квартиры не является — он лишь дает право в будущем после постройки застройщиком дома заключить договор купли-продажи квартиры.

Подобный договор предусмотрен ГК РФ, но не входит в число законных способов покупки по ФЗ № 214-ФЗ. Поэтому привлечение таким способом денежных средств дольщика запрещено законодательством под риском уголовной ответственности для руководства застройщика. Мы опишем этот способ подробнее, ведь долгие годы огромная часть покупки новостроек производилась по этой схеме.

Нюансами такого договора являются:

Оплата цены квартиры. При заключении предварительного договора застройщик требует внести сумму оплаты будущей квартиры. До внесения изменений в ГК РФ с квалификацией данного платежа были вопросы. Ведь предметом предварительного договора не являлась покупка квартиры.

Единственная обязанность, установленная в предварительном договоре, это обязанность заключить в будущем договор купли-продажи на определенных существенных условиях, которые должны присутствовать в договоре. Поэтому данный платеж не считался оплатой за квартиру, хотя суды в итоге подстроились под дольщика и засчитали данный платеж в число не оговоренных законом способов обеспечения исполнения обязательств. Но в 2015 г. в ГК РФ внесли новый способ обеспечения исполнения обязательств — обеспечительный платеж, который «узаконил» возможность внесения такого платежа.

Риск «двойных продаж». Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому квартира может быть продана несколько раз.

Отсутствие существенных условий. В предварительном договоре должны быть прописаны все существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Существенным условием договора купли-продажи квартиры (основного договора) является идентификация квартиры (ст.

554 ГК РФ). Но на этапе подписания предварительного договора надлежащая идентификация квартиры невозможна, поскольку квартира еще не построена. Квартире не присвоен кадастровый (условный) номер, отсутствует надлежащий адрес, неизвестна точная площадь квартиры, квартира не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества, нет номера квартиры.

По этой причине предварительный договор может быть признан недействительным ввиду отсутствия существенных условий будущего договора. Кроме того, понудить застройщика заключить договор купли-продажи именно желаемой квартиры представляется при противодействии застройщика довольно сложным, поскольку квартира определена не точно. Однако доказать соответствие проектных характеристик и реквизитов построенной квартиры в целом возможно.

Срок заключения договора купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Проблема в том, что если застройщик в срок не построит дом, то договор купли-продажи заключить будет нельзя.

В предварительном договоре дольщику целесообразно обратить внимание на следующее:

• стороной договора должен быть застройщик;

• сумма оплаты должна быть названа обеспечительным платежом;

• должны присутствовать все существенные условия будущего договора купли-продажи квартиры: цена и идентификация квартиры (идентификацию следует провести в соответствии с проектной документацией);

• необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной договор, и право покупателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата средств при нарушении срока строительства.

Особое внимание уделяется сопровождению такого договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. То есть до окончания срока покупатель обязан направить застройщику предложение заключить договор, иначе обязательства прекратятся.

Если же застройщик будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то следует понудить застройщика к заключению основного договора в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Вексельная схема (незаконная схема)

Также как и схема с предварительным договором, вексельная схема была весьма популярна на рынке купли-продажи новостроек. Но теперь такой способ привлечения денежных средств дольщиком запрещен законом.

При использовании «вексельной» схемы лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, а застройщик выдает на уплаченную сумму дольщику вексель (вариант — продает по договору купли-продажи).

По окончании строительства дольщик предъявляет вексель к погашению застройщику и одновременно заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены по договору купли-продажи прекращаются зачетом.

Что касается векселя, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. А это значит, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе, и будет считаться исполнившим свое обязательство. Но покупателю-то нужны не деньги, а квартира, особенно если к моменту погашения векселя цены на недвижимость вырастут.

Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем, по которому приобрести недвижимость юридически невозможно. Другое дело, что суды в данных случаях нередко защищали дольщика и квалифицировали правоотношения по их сути.

Вексельная схема с предварительным договором(незаконная схема)

Одновременно с покупкой векселя может заключаться предварительный договор на покупку квартиры, но может и не заключаться — зависит от застройщика. Для дольщика лучше, чтобы предварительный договор был. В любом случае, это незаконная схема, за применение которой предусмотрена уголовная ответственность должностных лиц застройщика.

Источник: www.finexg.ru