Схема финансирования строительства дома

Финансирование инвестиционного проекта разнообразными инструментами оптимизирует деятельность и снижает затраты по их обслуживанию.

В качестве видов финансирования рассматривают:

1. использование собственных источников средств и эмиссия акций (IPO)
2. средства частных лиц (венчурный источник)
3. долевое финансирование
4. банковское/долговое финансирование (кредиты и займы, в том числе облигационные)
5. лизинг, факторинг, форвардные сделки
6. проектное финансирование.

Если сформулировать определение, то финансирование инвестиционного проекта это процесс обеспечения идеи необходимым объёмом денежных и других видов ресурсов для бесперебойной деятельности.

В целом финансирование делится на долговое и бездолговое. К основным методам можно отнести бюджетное финансирование, кредитование и комбинированный метод, когда источники инвестиций формируются комплексно.

Каждый из видов финансирования позволяет решить определенные проблемы, но связан с конкретными рисками. К основным видам рисков относятся срывы сроков проекта, поставок сырья, валютные и процентные риски, технологические и экологические риски, риск недофинансирования, форс-мажорные обстоятельства.

Проектное финансирование | Кредитование застройщиков в новых реалиях

Поскольку рисков достаточно много, финансировать проект, пользуясь, например, исключительно заемными средствами невыгодно и опасно.

Чтобы минимизировать риски, разработать выгодный бизнес-план и максимально быстро выйти на окупаемость, необходимо разработать порядок и схему финансирования проекта.

В схеме будет отражаться распределение расходов и прибылей на каждом этапе финансирования. Порядок финансирования и четкое понимание алгоритма распределения денежных потоков необходимо для финансовой реализации проекта. Наличие схемы позволяет прогнозировать, достаточно ли средств для завершения каждого этапа.

Поскольку в схеме финансирования принимают участие заказчики, подрядчики, инвесторы, исполнители конкретных этапов проекта, то для каждого из участников должны быть прописаны условия и порядок расходования/внесения средств.

Четко выверенная и без ошибок разработанная стратегия финансирования способна поспособствовать обеспечению целого ряда намеченных к реализации задач, а именно:

• определить оптимальное соотношение между заемными и собственными средствами
• позволить реализовать инвестиционный проект в запланированном объёме и в установленные сроки
• снизить инвестиционные, производственные и другие виды рисков
• определить структуру привлекаемых средств и обязательных платежей (налоги, платежи по кредиту и т.п.)
• снизить размер инвестиционных расходов в результате выбора наиболее выгодных и «дешёвых» источников финансирования.

Схема финансирования

Схема финансирования инвестиционного проекта это система организации, осуществления и контроля над составом инвесторов, объёмом требуемых средств, их структурой, динамикой вложений на каждом отдельном этапе реализации.

При разработке схемы финансирования необходимо учитывать следующие критерии, имеющие на неё прямое влияние:

1. какой проект создаётся? Новый или происходит расширение уже существующего? (во многом определяет перечень источников доступных для финансирования)
2. определить организационно-правовую форму будущего предприятия (влияет на формы привлечения капитала)
3. выявить производственные особенности деятельности компании (чем ниже операционный цикл на производстве, тем больше возможности воспользоваться заёмными источниками), определить размер компании (чем компания меньше, тем легче ей самостоятельно профинансировать будущий инвестиционный проект)
4. разработать структуру источников финансирования, прописать все источники доступные к использованию, оценить их стоимость (хорошим показателем считается, если заёмные источники дешевле собственных)
5. установить систему налогообложения на предприятии (при наличии низких ставок налога на прибыль, государственных льгот и других преференций целесообразно использовать собственные средства для финансирования проекта. И наоборот, при высоких ставках, привлекательность кредитования существенно возрастает)
6. определить отношение к рискам (при нежелании принимать высокие уровни риска приоритет отдаётся более надёжным источникам финансирования, и наоборот, если собственники проекта уверены в нём и готовы взять на себя повышенные риски есть смысл использовать более рисковые источники финансирования для достижения более быстрых и высоких финансовых результатов).

Для определения привлекательности и условий финансирования инвестиционного проекта в первую очередь определяют:

• продолжительность жизненного цикла (короткий срок реализации существенно снижает риски инвесторов и срок возврата инвестиционного капитала, что положительным образом влияет на инвестиционную привлекательность идеи) (инвесторы в меньшей степени интересуются вложением средств в проекты, имеющие социальную, экологическую, благотворительную направленность. Приоритет отдаётся инновационным проектам, а также проектам реализуемым в отраслях с высокой степенью ёмкости рынка)
• связанность с другими проектами (если рассматриваемый проект реализуется как отдельная единица, это увеличивает возможности участия потенциальных инвесторов. И наоборот, если запуск идеи зависит от осуществления сопутствующих проектов, это снижает привлекательность в его финансировании).

Источники финансирования

Источники финансирования инвестиционных проектов это субъекты, являющиеся собственниками инвестиционного капитала, готовые в него инвестировать способами, методами и формами, которые оговорены с авторами проекта.

Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.

Каждый источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.

Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.

Собственными (внутренними) средствами считаются:

1. чистая прибыль экономического субъекта
2. амортизационные отчисления
3. благотворительные пожертвования и другие безвозмездные взносы
4. средства, полученные от страховых организаций
5. капитал, полученный от реализации нематериальных активов предприятия и его ценных бумаг
6. прочие сбережения.

Преимущества использования внутренних источников финансирования:

• наиболее быстрая динамика роста прибыли компании
• более стабильное финансовое положение
• простота привлечения.

Недостатки:

• ограниченные объёмы
• высокая стоимость капитала.

Внешними (заёмными) средствами признают:

происходит путем прямого инвестирования в проект, прошедший конкурсный отбор, либо путем инвестирования средств на возвратной основе. Также возможно привлечение инвестиций путем долевого участия государства в проекте.
• Критерии конкурсного отбора: не превышает три года
• количество вновь созданных рабочих мест
• высокая рентабельность проекта
• обеспечение своевременной уплаты налогов.
• Государственное финансирование инвестиционных проектов происходит за счет средств федерального, муниципального либо регионального бюджетов. Целью таких инвестиций является создание предприятий с государственной формой собственности. Также существует практика государственного финансирования частных компаний, которые будут способствовать решению государственных задач и проблем
• бюджетное финансирование инвестиционных проектов происходит в рамках федеральных и региональных инвестиционных программ и по большей части предоставляется в форме бюджетных ассигнований это когда привлеченные средства являются заемными и носят возвратный характер. Отличительной особенностью является тот факт, что проекты, получающие средства, как правило, обладают высоким уровнем рентабельности (существенно превышающим ставку по долгосрочным кредитам). Источниками долгового финансирования выступают:
• кредиты коммерческих банков
• государственные и облигационные займы, в том числе субсидии
• ипотечные ссуды
• акционирование.
• банковское (кредитное) финансирование инвестиционных проектов это предоставление средств банка в виде кредита либо займа в долгосрочной перспективе на возвратной основе. Условиями для его получения являются:
• наличие обеспечения по кредиту
• гарантия возврата полученных средств в полном объёме
• выплата процентов, в количестве, установленным кредитным договором
• установленные сроки погашения и получения средств
• исключительно целевое расходование кредитных средств.
• венчурное финансирование инвестиционных проектов это привлечение венчурного капитала путем презентации и проведения переговоров с венчурными инвесторами (бизнес ангелами).
• Объектом интереса венчурных инвесторов становятся новые компании, занимающиеся выпуском нигде не представленного товара или услуги. Также одним из условий является факт отсутствия публичного размещения акций компании. Основными формами венчурного финансирования выступает акционирование, долговое финансирование либо через процедуру предоставления предпринимательского капитала.

Преимущества внешних источников финансирования:

• низкая стоимость капитала
• широкий круг возможностей в выборе различных источников и методов финансирования
• возможность быстро нарастить капитал и имущество предприятия.

Недостатки:

• потенциал снижения финансовой устойчивости компании
• более низкая динамика формирования прибыли
• сложность в привлечении.

Формы и методы финансирования

Методы и формы финансирования инвестиционных проектов это совокупность теоретических и практических способов, благодаря которым будут реализованы пути привлечения инвестиционных средств.

Наиболее распространенными методами или способами финансирования выступают:

• самофинансирование. Происходит за счет собственных средств организации либо средств автора инвестиционной идеи (подходит для мелких либо впервые создаваемых компаний, не обладающих большими объёмом собственного капитала)
• кредитное финансирование. Происходит за счет кредитов, займов и других долговых обязательств
• привлечение средств за счет выпуска ценных бумаг, другими словами акционерное финансирование
• бюджетное финансирование
• лизинг (приобретение объектов основных фондов на длительный период использования с последующим правом выкупа. Неоспоримым преимуществом использования такого метода финансирования основных фондов предприятия будет отсутствие необходимости в привлечении денежных средств на покупку оборудования, отложенный характер оплаты)
• смешанное финансирование, путем комбинации внешних и внутренних источников (использует зрелые, опытные компании способные позволить себе использование как собственных, так и привлеченных капиталов).

Особняком стоит проектное финансирование. Метод проектного финансирования инвестиционного проекта заключается в разделении рисков реализации инвестиционной идеи между всеми её участниками. Исходя из последнего утверждения, выделяют три формы проектного финансирования:

• с полным правом регресса (все риски по проекту берёт на себя заёмщик. Чаще всего используется молодыми компаниями. Кредит дешёвый.)
• с ограниченным правом регресса (распределение рисков реализации проекта происходит относительно возможностям снизить тот или иной риск конкретным его участником. Как правило, риски распределяются примерно равномерно между всеми его участниками)
• без права регресса (все риски лежат на кредиторе проекта. Кредит дорогой).

Похожие записи:

Аудит инвестиционных проектов — это (простыми словами) контроль расчетных показателей в целях предотвращения просчетов и провала проекта. Обязательный ценовой и технологический аудит (ТЦА) проекта проводится до старта проекта. Он необходим в случае запуска кру.

Инвестиционная деятельность является практическим выражением инвестиционной стратегии и политики предприятия. Финансирование инвестиционной деятельности это процедура поиска и обеспечения необходимыми ресурсами механизмов по достижению инвестиционных целей и р.

В данной статье мы рассмотрим основные виды инвестиционных проектов, их классификацию, а также отличительные особенности, которыми каждый из них обладает. Сразу хотелось бы сказать, инвестиционный проект это воплощение инвестиционной идеи в материальной форме.

В целом, совершенствованием можно назвать процесс количественного и качественного роста показателей, улучшения уже существующих объектов, развития их сильных сторон и исправление недостатков. Совершенствование инвестиционной деятельности это комплекс мер по ум.

Почему для реализации инвест проектов используют кредитные средства?Какие условия в получении ссуды, а также какие требования выдвигают финансовые организации к заемщику? В чем заключаются основные риски такого вида финансирования?

Под инвестициями понимают либо покупку чего-то материального, имеющего форму, либо финансирование конкретных проектов, также имеющих материальную базу и основу. Однако существуют вложения в объекты, не имеющие материальной формы, однако обладающие определенной.

Источник: mir-investicyj.ru

Финансирование строительства доходных домов: баланс интересов государства и частного предпринимательства (Левин Ю.А.)

Строительство доходных домов, то есть многоквартирных жилых домов, принадлежащих домовладельцу и предназначенных для извлечения дохода путем сдачи внаем на длительный срок квартир, а также находящихся на их нижних этажах помещений для магазинов, отделений банков, контор и т.п., исторически являлось весьма масштабным в дореволюционной России. Возникновение доходных домов было вызвано началом бурного роста европейских городов еще в XVIII в. А к середине XIX в. они уже составляли основу застройки в крупных городах Европы. В России, причем не только в Санкт-Петербурге и Москве, но и в больших губернских городах, начиная с последней четверти XIX в. и вплоть до Первой мировой войны были построены в общей сложности тысячи доходных домов.
Хотя подобный вид бизнеса всегда считался не высокоприбыльным, все же возведение и эксплуатация доходных домов были весьма выгодным и надежным направлением для различных инвесторов: частных предпринимателей, акционерных обществ, кооперативных товариществ. Арендная плата покрывала все затраты на строительство и эксплуатацию, принося стабильный доход, оцениваемый в пределах 10 — 12%. Губернские и городские власти поощряли такое строительство и создавали благоприятные условия для вложения капитала. В частности, выделяли и продавали для этих целей земли; вкладывали местные бюджетные средства в инфраструктуру территорий, предназначенных под строительство доходных домов: финансировали мощение улиц, прокладку водопровода, канализации, электрификацию. Также финансировалось строительство муниципальных доходных домов, приносящих прибыль городу.
Доходные дома на протяжении последних полутора столетий являются самым распространенным типом жилья в больших городах Европы, США и Канады. По данным Международного союза квартиросъемщиков, более половины европейцев снимают квартиры. В Швейцарии, к примеру, это 70% населения, в Берлине и Стокгольме — до 90%.
В современной России термин «доходный дом», уже прочно вошедший в бытовой лексикон, в правовой терминологии не зафиксирован. Используется аналогичное понятие «наемный (арендный) дом», хотя в некоторых региональных документах даются схожие определения понятия доходного дома. Например, «доходным домом следует считать жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма» .
———————————
Постановление Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)».

Существуют различные взгляды на проблему источников финансирования инвестиционных проектов по строительству специализированного арендного жилья. Одно из основных разногласий связано с пониманием самого термина «сегмент специализированного арендного жилья». С целью упорядочения многообразия толкований этого термина можно классифицировать данный сегмент по целям аренды, выделив внутри него наймы: коммерческий, социальный и некоммерческий. В современной России на рынке недвижимости в сегменте специализированного арендного жилья пока что представлены лишь первые два направления, и то крайне незначительно.
Так, в настоящее время реализуются лишь немногочисленные бизнес-проекты по строительству домов, предназначенных для коммерческого найма (т.е. бездотационных доходных домов) в Москве, Санкт-Петербурге, ближнем Подмосковье, Калужской, Новосибирской и некоторых других областях. Такие доходные дома могут занять в перспективе определенную нишу на рынке коммерческой аренды и, предположительно, немного потеснить частников, сдающих квартиры. При этом по ценам будет по-прежнему выигрывать частный сегмент рынка аренды, так как владельцам квартир на вторичном рынке жилья не нужно окупать затраты на строительство. Однако, предлагая наем жилья по более высокой арендной плате, бизнес-проекты могут конкурировать за счет соответствующего качества жилья или комплексного обслуживания доходных домов.
Упомянутый в предложенной классификации социальный наем ориентирован на обеспечение жильем признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий исключительно малоимущих и некоторых других определенных законодательством категорий граждан. Наниматель по договору социального найма получает квартиру в государственном и муниципальном жилищном фонде в бессрочное владение и пользование, ранее с правом приватизации (ст. 19 ЖК РФ и ст. 672 ГК РФ).
В условиях сохраняющейся острой проблемы доступности жилья причиной формирования концепции института арендного дома, предназначенного для некоммерческого найма, является необходимость обеспечения жильем не только малоимущих и определенных законодательством категорий граждан, но также и всех граждан с умеренными доходами, если они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Вполне очевидно, что из-за недостатка доходов они не смогут воспользоваться ипотечным кредитованием, индивидуальным жилищным строительством либо арендовать жилое помещение по рыночным ставкам.

Одним из способов повышения доступности жилья является разработка и внедрение института некоммерческого найма жилья. Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. для граждан с умеренными доходами предлагается создание системы мер государственной поддержки, позволяющей обеспечивать жильем в соответствии с социальными стандартами. Строительство с этой целью наемных (арендных) домов имеет первоочередной целью не быструю окупаемость, а решение жилищной проблемы, поэтому претендовать на заключение договоров некоммерческого найма жилых помещений в арендных домах в приоритетном порядке должны именно граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
За последние 10 лет не только получили определенное распространение тезисы о массовом строительстве наемных многоквартирных домов в контексте концепции доступного жилья, но и разрабатываются соответствующая правовая база и финансово-экономическое обоснование их строительства.
Правовой базой обоснования строительства таких домов является проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», который был одобрен 09.07.2014 в Совете Федерации Федерального Собрания РФ. Указанный Закон нацелен на решение задач, поставленных в Указе Президента РФ от 07.05.2012 N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Закон непосредственно направлен на регулирование правоотношений на российском рынке найма и аренды жилья через механизм государственно-частного партнерства, вводит понятие «некоммерческий наем жилого помещения».

Законопроект предполагает, что жилье по договору некоммерческого найма будет предоставляться в арендных домах, в т.ч. многоквартирных, или их комплексах, в которых все жилые помещения принадлежат одному собственнику, и предусматривает возможность участия в строительстве наемных домов субъектов РФ, муниципальных образований и частных застройщиков. Те застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы (так называемый голландский аукцион) за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Этот документ ориентирован именно на создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования с возможностью льготной аренды по ставкам существенно ниже рыночных цен. Таким образом, речь идет о некоммерческом жилищном фонде, где смогут снимать квартиры лица с умеренными доходами, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Финансовые стратегии строительства наемных многоквартирных домов основаны на разработке и последовательной реализации схемы привлечения денежных средств. На сегодняшний день основной участник этой схемы — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое планирует инвестировать в развитие рынка арендного жилья 75 млрд руб. до 2020 г. В течение 5 лет по этой схеме финансирования должно завершиться строительство 70 тыс. арендных квартир. Механизм финансирования их строительства основан на том, что девелоперы берут кредиты в банке на реализацию инвестиционных проектов по строительству доходных домов, а АИЖК выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг.
По предположениям АИЖК, ставка аренды в подобных домах будет на 20% меньше ежемесячного ипотечного платежа за аналогичную квартиру. Однако снижение арендной платы только на 20% не приведет к существенному повышению доступности жилья для среднего слоя населения. Кроме того, следует иметь в виду, что для решения острой жилищной проблемы требуются широкомасштабные планы строительства арендных домов, но реализация их будет сдерживаться ограниченными финансовыми возможностями АИЖК. Заметим, что основная проблема реализации стратегии строительства такого жилья заключается в том, что проекты домов некоммерческого найма сами по себе без источников дополнительного внешнего финансирования непривлекательны для инвесторов из-за большого срока окупаемости затрат.
Общеизвестно, что цели частного бизнеса заключаются не только в несомненной надежности инвестирования (которой всегда отличается рынок недвижимости, т.к. недвижимость как финансовый актив является хорошим инструментом сохранения средств), но и в максимальной рентабельности, быстрой окупаемости. Однако такие квартиры не окупают затрат на строительство даже через 20 лет. Следовательно, массовое возведение объектов для некоммерческого найма будет возможно лишь в случае дополнительного стимулирования частных инвесторов.
Поэтому в целях обеспечения финансовой реализуемости значительно более масштабных проектов создания некоммерческого жилищного фонда требуется расширение методов финансирования, определение дополнительных источников финансирования, изменение структуры инвестиций, разработка дополнительных способов привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе и основанных на государственно-частном партнерстве, а также решение потенциальных проблем, связанных с низкой рентабельностью.
Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования, предусмотренная концепцией массовой некоммерческой аренды, предполагает комплекс мер государственной и муниципальной поддержки, который основывается помимо предоставления земельных участков на использовании всевозможных схем финансирования. Добавим, что наш взгляд представляется экономически целесообразным и принципиально возможным с правовой точки зрения: предоставление различных льгот и для тех девелоперов, которые в рамках коммерческих проектов по строительству арендных домов создают существенные квоты для некоммерческого найма.
К мерам государственной и муниципальной поддержки относятся:
— частичное бюджетное финансирование затрат на строительство новых домов, в том числе банковских процентов по строительному кредиту за весь период строительства;
— бесплатное присоединение к инженерно-техническим коммуникациям и предоставление типовой проектной документации;
— налоговая поддержка, включающая использование льготного режима налогообложения и предполагающая упрощенную систему налогообложения собственника доходного дома некоммерческого назначения.

Наряду с бюджетными источниками финансирования проектов строительства и эксплуатации арендных жилых домов, предназначенных для некоммерческого найма, значительная роль должна отводиться частным источникам финансирования. На сегодняшний день к бюджетным средствам могут относиться средства федерального бюджета (в том числе и поступающие через АИЖК), региональных бюджетов и местных бюджетов, а к частным — собственные средства девелоперов и банковский кредит. Однако, по мнению автора, вполне допустимо уже в ближайшей перспективе расширение частных источников за счет реализации принципиальной возможности в ходе строительства арендных жилых домов финансовой консолидации на основе долевого финансирования (в пределах, на наш взгляд, 20 — 30%) с будущими арендаторами. Суть такой финансовой консолидации заключается в размещении долгосрочных доходных жилищных облигаций, выпускаемых застройщиком. Подобные облигации можно отнести к категории корпоративных облигаций, они должны быть обеспечены соответствующими объектами недвижимости как финансовыми активами, зарегистрированы Службой Банка России по финансовым рынкам с присвоением выпускам государственных регистрационных номеров, а получаемая арендная плата будет частично использоваться для выплат держателям облигаций доходов и последующего погашения суммы основного долга.
Облигации смогут дать их держателям временной приоритет при распределении арендного жилья, спрос на который явно будет в течение длительного времени превышать предложение в сегменте некоммерческого найма. Сразу заметим, что хотя понятие очередности при распределении тех или иных благ, казалось бы, явно противоречит любому рынку, однако применительно к жилищным схемам некоммерческого найма, реализуемым с участием бюджетных средств, такое явление (называемое в мировой практике обеспечения жильем housing waiting list) является типичным для всех стран, включая высокоразвитые.
Бюджетные средства могут направляться на финансирование строительства и эксплуатации арендных жилых домов некоммерческого использования в трех формах. Первая — как бюджетные инвестиции, направляемые специализированным некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти, местного самоуправления или иными учредителями. Вторая — как субсидии, адресованные наймодателям (юридическим лицам) жилых помещений для компенсации льготной арендной ставки. Третья — как субсидии нанимателям (физическим лицам) жилых помещений на оплату найма жилья.
На основании целевых прогнозных показателей, предусмотренных проектом государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предполагается, что если в целом за период 2013 — 2030 гг. будут реализованы инвестиционные проекты по строительству арендных домов общей площадью 76,3 млн кв. м (1815 квартир средней площадью 42 кв. м) на основе бюджетного софинансирования, то возможные расходы средств федерального бюджета, региональных и местных бюджетов будут составлять в среднем за год от 62,3 до 80,2 млрд руб. в зависимости от варианта доли софинансирования за счет бюджетных средств (табл.).
———————————
Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (из материалов Экспертного совета при Комитете Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям).

Таблица

Сценарии и совокупные расходы бюджетов в период 2013 — 2030 гг. при бюджетном софинансировании инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации арендных домов некоммерческого использования

Сценарии бюджетного софинансирования

Совокупные расходы бюджетов всех уровней в период 2013 — 2030 гг., млрд руб.

1. Финансирование 40% инвестиционных затрат на строительство арендных домов некоммерческого использования и оплаты процентов по строительному кредиту в размере 60% инвестиционных затрат

2. Финансирование 40% инвестиционных затрат на строительство арендных домов некоммерческого использования

Источник: lexandbusiness.ru

Конспект лекции
«Характеристика источников финансирования. Основные схемы финансирования инвестиционных проектов»

Лекция №3. Финансирование инвестиционных проектов План: • Характеристика источников финансирования • Основные схемы финансирования инвестиционных проектов 1. Характеристика источников финансирования 1. Финансирование за счет заемных средств. Средства могут привлекаться в форме денежных вкладов, оборудования, технологии. 2. Финансирование за счет государственных источников.

Осуществляют финансирование непосредственно за счет инвестиционных программ через прямое субсидирование либо за счет гарантии ссуд. 3. Финансирование из собственных источников. Основными собственными источниками финансирования на предприятии являются чистая прибыль и амортизационные отчисления. 4. Финансирование посредством грандов.

Предоставляет средства на основе конкурсов для выполнения общественно значимых проектов. При этом, каждая из перечисленных групп содержит свои формы привлечения инвестиционных ресурсов, основные из которых представлены на рисунке.

Все формы обладают определенными достоинствами и недостатками, поэтому в каждом инвестиционном проекте необходима тщательная оценка возможных последствий использования схем и форм финансирования . Основные требования предъявляемые к используемой финансовой схеме 1. Обеспечение необходимого объема инвестиций для эффективной реализации инвестиционного проекта; 2. Действия направлений оптимизации структуры инвестиций и налоговых платежей; 3. Обеспечение затрат и риска; 4. Обеспечение баланса между объемов привлеченных инвестиционных ресурсов и величиной получаемой прибыли; 5. Возможность применения совмещенных форм финансирования 2. Основные схемы финансирования инвестиционных проектов Финансирование инвестиционного проекта в форме товарного кредита Первая форма финансирования (рис. 1) предполагает предоставление товара под реализацию.

Она была разработана американскими специалистами для российских бизнесменов, не имеющих достаточных средств для оплаты товаров. В связи с этим российской стороне предоставлялись средства в форме товарного кредита. Согласно этой схеме российское предприятие выставляет непокрытый аккредитив через свой банк на иностранного инвестора.

Непокрытый аккредитив представляет собой аккредитив, не требующий резервирования денег в зарубежном банке. В связи с этим, российский банк должен произвести проплату в срок, даже если ему не обеспечен возврат средств. Таким образом, существенную роль при данном финансировании играет коммерческий банк российского предприятия. По сути он является гарантом всей сделки.

По данной схеме осуществлялось финансирование в рамках программы Правительства США по экспорту в Россию продуктов питания. Недостатком являлась поддержка американских производителей продуктов питания, а российская сторона выступала в качестве рынка сбыта американской продукции.

1. Заявка на открытие аккредитива 2. Выставление аккредитива 3. Передача аккредитива 4. Поставка оборудования 5. Предоставление отгрузочных документов 6. Передача отгрузочных документов 7. Передача отгрузочных документов 8. Распоряжение осуществить платеж 9. Перевод средств 10. Зачисление средств Рис.

1. Финансирование инвестиционного проекта в форме товарного кредита Несмотря на это, данная форма вполне жизнеспособна, если в качестве поступающего товара будет выступать оборудование для производства товаров из отечественного сырья. Преимуществом данной схемы следует отнести возможность получения товаров под реализацию при недостатке средств.

Финансирование инвестиционного проекта с выделение денежных средств Следующей схемой является финансирования инвестиционных проектов с выделением денежных средств (рис. 2). Эта форма была успешно применена при работе Инвестиционного Фонда «США — Россия». Она предполагает выделение иностранным инвестором средств в форме кредита.

Гарантом и посредником в данном случае является российский банк, которым производится отбор инвестиционных проектов на первой стадии. Далее, совместно с зарубежным партнером принимается окончательное решение о начале финансирования.

Между российским коммерческим банком и иностранным инвестором заключается соглашение согласно которому происходит разделение рисков и доходов. Как правило, доходы делятся пополам, как и риск не возврата кредита и процентов.

1. Распоряжение о переводе средств 2. Перевод средств 3. Зачисление средств 4. Указание о переводе средств в уплату за оборудование 5. Перевод средств 6. Зачисление средств 7. Поставка оборудования 8. Распоряжение об осуществлении платежа 9. Перевод средств 10. Зачисление средств Рис.

2. Финансирование инвестиционного проекта с выделением денежных ресурсов Согласно этой схеме российское предприятие осуществляет закупку необходимого оборудования предусмотренного проектом. Главным недостатком этой формы является невозможность для российского предприятия свободного выбора необходимого оборудования, так как зарубежный инвестор зачастую вносит оговорку о стране, где это оборудование должно быть приобретено.

В итоге происходит инвестирование в экономику государства, выделившего деньги. Положительным моментом в данной схеме является разделение рисков и доходов. Также положительным моментом является возможность закупки необходимого оборудования.

Финансирование инвестиционного проекта в форме международного лизинга В последние годы на фоне отсутствия крупных вложений со стороны иностранных партнеров, бедности государственного бюджета и отсутствия собственных средств у предприятий возрастает роль нетрадиционных источников финансирования. Одной из наиболее прогрессивных форм развития иностранного инвестирования в экономику России является лизинг.

В связи с этим, наиболее перспективным методом в области привлечения иностранных инвестиций, на наш взгляд, является финансирование инвестиционного проекта в форме международного лизинга (рис. 3).

Лизинг представляет собой соглашение между собственником имущества (лизингодателем) и лизингополучателем о передаче имущества в пользование на оговоренный период по установленной ренте, выплачиваемой ежегодно, ежеквартально или ежемесячно. Международный лизинг – это лизинг, выходящий за национальные рамки, то есть в случае если одна из сторон является нерезидентом в данной стране.

Международный лизинг может подразделяться на экспортный и импортный . 1. Распоряжение на осуществление авансового платежа 2. Перевод авансового платежа 3. Зачисление авансового платежа 4. Поставка оборудования 5. Распоряжение на осуществление платежа 6. Перевод средств 7. Зачисление средств Рис. 3. Финансирование инвестиционного проекта в форме международного лизинга Показатели для осуществления лизинговых операций: • стоимость оборудования; • величина авансовых платежей; • величина арендной платы; • срок нахождения оборудования в лизинге. При такой схеме финансирования в качестве кредитора выступает коммерческий банк, который выдает кредит лизингополучателю для оплаты аванса, при этом арендные платежи и оборудование служат обеспечением ссуды. При этом здесь нужен тщательный расчет доходности при использовании полученного в аренду оборудования, так как кроме арендной платы необходимо осуществлять погашение кредита в указанный срок. Следует отметить, что схема финансирования инвестиционного проекта в каждом случае определяется конкретно и может иметь свои особенности.

Источник: spravochnick.ru

Бизнес план и финансирование инвестиционного проекта

Финансирование инвестиционного проекта различными инструментами оптимизирует деятельность и снижает затраты по обслуживанию используемых источников.

В качестве видов финансирования рассматривают:

• использование собственных источников средств и эмиссия акций (IPO)
• средства частных лиц (венчурный источник)
• долевое финансирование
• банковское/долговое финансирование (кредиты и займы, в том числе облигационные)
• бюджетное финансирование
• лизинг, факторинг, форвардные сделки
• проектное финансирование.

Если сформулировать определение, то финансирование инвестиционного проекта это процесс обеспечения идеи необходимым объёмом денежных и других видов ресурсов для бесперебойной деятельности.

Схожее по теме: Кредитование инвестиционного проекта

В целом финансирование делится на долговое и бездолговое. К основным методам можно отнести бюджетное финансирование, кредитование и комбинированный метод, когда источники инвестиций формируются комплексно.

Каждый из видов финансирования позволяет решить определенные проблемы, но связан с конкретными рисками. К основным видам рисков относятся срывы сроков проекта, поставок сырья, валютные и процентные риски, технологические и экологические риски, риск недофинансирования, форс-мажорные обстоятельства.

Поскольку рисков достаточно много, финансировать проект, пользуясь, например, исключительно заемными средствами невыгодно и опасно.

Чтобы минимизировать риски и разработать выгодный бизнес-план, максимально быстро выйти на окупаемость проекта, необходимо разработать порядок и схему финансирования.

В схеме будет отражаться распределение расходов и прибылей на каждом этапе финансирования. Порядок финансирования и четкое понимание алгоритма распределения денежных потоков необходимо для финансовой реализации проекта. Наличие схемы позволяет прогнозировать, достаточно ли средств для завершения каждого этапа.

Поскольку в схеме финансирования принимают участие заказчики, подрядчики, инвесторы, исполнители конкретных этапов проекта, то для каждого из участников должны быть прописаны условия и порядок расходования/внесения средств.

Четко выверенная и без ошибок разработанная стратегия финансирования способна поспособствовать обеспечению целого ряда намеченных к реализации задач, а именно:

• определит оптимальное соотношение между заемными и собственными средствами
• позволит реализовать инвестиционный проект в запланированном объёме и в установленные сроки
• снизит инвестиционные, производственные и другие виды рисков
• определит структуру привлекаемых средств и обязательных платежей (налоги, платежи по кредиту и т.п.)
• снизит размер инвестиционных расходов в результате выбора наиболее выгодных и «дешёвых» источников финансирования.

Схема финансирования

Схема финансирования инвестиционного проекта это система организации, осуществления и контроля над составом инвесторов, объёмом требуемых средств, их структурой, динамикой вложений на каждом отдельном этапе реализации.

При разработке схемы финансирования необходимо учитывать следующие критерии, имеющие на неё прямое влияние:

1. какой проект создаётся? Новый или происходит расширение уже существующего? (во многом определяет перечень источников доступных для финансирования)
2. определить организационно-правовую форму будущего предприятия (влияет на формы привлечения капитала)
3. выявить производственные особенности деятельности компании (чем ниже операционный цикл на производстве, тем больше возможности воспользоваться заёмными источниками), определить размер компании (чем компания меньше, тем легче ей самостоятельно профинансировать будущий инвестиционный проект)
4. разработать структуру источников финансирования, прописать все источники доступные к использованию, оценить их стоимость (как правило, хорошим показателем считается, если заёмные источники дешевле собственных)
5. установить систему налогообложения на предприятии (при наличии низких ставок налога на прибыль, государственных льгот и других преференций целесообразно использовать собственные средства для финансирования проекта. И наоборот, при высоких ставках, привлекательность кредитования существенно проекта возрастает)
6. определить отношение к рискам (при нежелании принимать высокие уровни риска приоритет отдаётся более надёжным источникам финансирования, и наоборот, если собственники проекта уверены в нём и готовы взять на себя повышенные риски есть смысл использовать более рисковые источники финансирования для достижения более быстрых и высоких финансовых результатов).

Для определения привлекательности и условий финансирования инвестиционного проекта в первую очередь определяют:

• продолжительность жизненного цикла (короткий срок реализации существенно снижает риски инвесторов и срок возврата инвестиционного капитала, что положительным образом влияет на инвестиционную привлекательность идеи)
• цель проекта (инвесторы в меньшей степени интересуются вложением средств в проекты, имеющие социальную, экологическую, благотворительную направленность. Приоритет отдаётся инновационным проектам, а также проектам реализуемым в отраслях с высокой степенью ёмкости рынка)
• связанность с другими проектами (если рассматриваемый проект реализуется как отдельная единица, это увеличивает возможности участия потенциальных инвесторов. И наоборот, если запуск идеи зависит от осуществления сопутствующих проектов, это снижает привлекательность в его финансировании).

Источники финансирования

Источники финансирования инвестиционных проектов это субъекты, являющиеся собственниками инвестиционного капитала, готовые его инвестировать способами, методами и формами, которые оговорены с авторами проекта.

Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.

Также тот или иной выбранный источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.

Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.

Собственными (внутренними) средствами считаются:

• чистая прибыль экономического субъекта
• амортизационные отчисления
• благотворительные пожертвования и другие безвозмездные взносы
• средства, полученные от страховых организаций
• капитал, полученный от реализации нематериальных активов предприятия и его ценных бумаг
• прочие сбережения.

Преимущества использования внутренних источников финансирования:

• наиболее быстрая динамика роста прибыли компании
• более стабильное финансовое положение
• простота привлечения.

• ограниченные объёмы
• высокая стоимость капитала.

Внешними (заёмными) средствами признают:

государственное (бюджетное) финансирование инвестиционных проектов происходит путем прямого инвестирования в проект, прошедший конкурсный отбор, либо путем инвестирования средств на возвратной основе. Также возможно привлечение инвестиций путем долевого участия государства в проекте.
Критерии конкурсного отбора:

• срок окупаемости проекта не превышает три года
• количество вновь созданных рабочих мест
• высокая рентабельность проекта
• обеспечение своевременной уплаты налогов.
  Государственное финансирование инвестиционных проектов происходит за счет средств федерального, муниципального либо регионального бюджетов. Целью таких инвестиций является создание предприятий с государственной формой собственности. Также существует практика государственного финансирования частных компаний, которые будут способствовать решению конкретных государственных задач и проблем

• кредиты коммерческих банков
• государственные и облигационные займы, в том числе субсидии
• ипотечные ссуды
• акционирование.

• наличие обеспечения по кредиту
• гарантия возврата полученных средств в полном объёме
• выплата процентов, в количестве, установленным кредитным договором
• установленные сроки погашения и получения средств
• исключительно целевое расходование кредитных средств.

Преимущества внешних источников финансирования:

• низкая стоимость капитала
• широкий круг возможностей в выборе различных источников и методов финансирования
• возможность быстро нарастить капитал и имущество предприятия.

• потенциал снижения финансовой устойчивости компании
• более низкая динамика формирования прибыли
• сложность в привлечении.

Формы и методы финансирования инвестиционных проектов

Методы и формы финансирования инвестиционных проектов это совокупность теоретических и практических способов, благодаря которым будут реализованы пути привлечения инвестиционных средств.

Наиболее распространенными методами или способами финансирования выступают:

• самофинансирование. Происходит за счет собственных средств организации либо средств автора инвестиционной идеи (подходит для мелких либо впервые создаваемых компаний, не обладающих большими объёмом собственного капитала)
• кредитное финансирование. Происходит за счет кредитов, займов и других долговых обязательств
• привлечение средств за счет выпуска ценных бумаг, другими словами акционерное финансирование
• бюджетное финансирование
• лизинг (приобретение объектов основных фондов на длительный период использования с последующим правом выкупа. Неоспоримым преимуществом использования такого метода финансирования основных фондов предприятия будет отсутствие необходимости в привлечении денежных средств на покупку оборудования, отложенный характер оплаты)
• смешанное финансирование, путем комбинации внешних и внутренних источников (использует зрелые, опытные компании способные позволить себе использование как собственных, так и привлеченных капиталов).

Особняком стоит проектное финансирование. Метод проектного финансирования инвестиционного проекта заключается в разделении рисков реализации инвестиционной идеи между всеми её участниками. Исходя из последнего утверждения, выделяют три формы проектного финансирования:

• с полным правом регресса (все риски по проекту берёт на себя заёмщик. Чаще всего используется молодыми компаниями. Кредит дешёвый.)
• с ограниченным правом регресса (распределение рисков реализации проекта происходит относительно возможностям снизить тот или иной риск конкретным его участником. Как правило, риски распределяются примерно равномерно между всеми его участниками)
• без права регресса (все риски лежат на кредиторе проекта. Кредит дорогой).

Проектное финансирование сегодня — один из наиболее популярных и удобных путей реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и многих других сфер. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого. В статье описаны 4 основных этапа, пройдя которые вы сможете привлечь инвестиции в свой бизнес.

Для того, чтобы понимать порядок финансирования, разберемся с участниками этого процесса. В первую очередь это получатель финансирования или заемщик. Как правило, для этой роли выступает специально создаваемая для реализации проекта компания. Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимостью отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

Также в механизме финансирования проекта участвуют:

1. Проектная компания, которая занимается реализацией данного проекта
2. Банк (кредитор) – он предоставляет основную часть финансирования (обычно 60 — 80%
3. Инициатор и /или инвестор — лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20 — 30%)

На схеме изображено проектное финансирование — этапы (принцип):

Этап 1. Подготовка к получению проектного финансирования

На данном этапе необходимо:

• Провести анализ финансового и юридического состояния текущей деятельности, перспектив и особенностей проекта.
• Разработать рекомендации для повышения инвестиционной привлекательности проекта.
• Подобрать банковские и финансовые продукты и решения с учетом потребностей проекта.
• Определить круг банков, которые могут стать потенциальными партнерами и провести с ними первичные переговоры. Обращайте внимание на банки, которые имеют опыт кредитования в отрасли проекта и подразделение проектного финансирования. Кроме того, важно сразу понимать объемы возможного финансирования и стоимость фондирования банка.
• На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.
• Подготовить документы для первичного анализа а банк. Кроме финансовых и юридических документов в список входят — презентация проекта (инвестиционный меморандум) — бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой и финансовой моделью. Качественно составленный бизнес-план является одним из основных инструментов к привлечению проектного финансирования.

Ознакомиться с подходом «Росконсалтинг» в области подготовки бизнес-планов можно по ссылке>>

Этап 2. Получение предварительного кредитного решения (Term sheet)

2.1. Предоставление документов в банки

Когда вы определились со списком потенциальных банков-партнеров, начинается работа по предоставлению им информации и документов о проекте. При этом необходимо в переговорах с банками «заходить» на более высокий уровень принятия решений с презентацией проекта, так как это дает больше шансов продолжить сотрудничество. На основании полученной информации банкиры оценивают привлекательность проекта, обоснованность планов и прогнозов, перспективность рынка, финансовые результаты проекта.

2.2. Получение предварительных условий финансирования

В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования. В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие детали, с учетом которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы. После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования.

Совет от Росконсалтинг: Можно «выторговать» лучшие для проекта условия, апеллируя к согласованным условиям другого банка. Банки мотивирует конкуренция, так как с их стороны проводится большой объем работы и в случае ухода клиента в другой банк она просто пропадет.

Этап 3. Получение окончательного кредитного решения

Согласование предварительных условий кредитования

При проведении переговоров с потенциальными кредиторами, необходимо согласовать с ним предварительные условия кредитования, а также подписать протокол о намерениях (не всегда).
Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования.

В них банком должны быть утверждены следующие основополагающие моменты:

• cписок основных участников проекта, в который, помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, государственные органы, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты
• целевое использование и порядок предоставления финансирования;
• размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
• перечень обеспечения по исполнению обязательств по кредиту;
• перечень поручителей по кредиту;
• права и обязанности сторон;
• гарантии и заверения.

Кроме того, среди условий кредитования описываются вопросы страхования, хеджирования и условия отмены/отлагания, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительным. Банк формирует матрицу рисков, и каждый риск должен быть закрыт документом или действием.

Формирование «дорожной карты» проектного финансирования

Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению.

В перечень документации могут входить:

• Исходно-разрешительная документация;
• Проектно-сметная документация с экспертизой и стадией «РД»;
• Разрешение на строительство;
• Договора концессии и/или документы по государственной поддержке;
• Финансовая и юридическая документация по инициатору проекта, проектной компаний (заемщику), инвестору, аффилированным лицам, а также по основным контрагентам проекта;
• Маркетинговое исследование;
• Документы, обеспечивающие реализацию проекта (договора покупки оборудования, договора и соглашения на строительство, договора на инжиниринг и т.д.);
• Документы, подтверждающие участие инициатора и/или инвестора в проекте, в том числе заключения независимых оценочных компаний в случае участия имуществом;
• Соглашение с инвестором – данное соглашение регулирует обязанности инвестора по обеспечению финансирования проекта;
• И прочие документы, указанные в отлагательных условиях.

Предварительная проработка проектной заявки

На этой стадии происходит передача вышеперечисленных документов в банк, и на основе них производится пересчет всей финансовой модели, обновляются ковенанты и вносятся коррективы в бизнес-план.

Анализ и экспертиза документов

Банковская экспертиза документов инвестиционного проекта может проводится с привлечением сторонних и независимых экспертов.

Она затрагивает следующие направления:

• Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
• Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
• Финансовый анализ;
• Технический и строительный анализ.

В крупных проектах привлечение эксперта банком в сфере строительства (инжиниринга, оборудования) с целью оценки очень велико, т.к. в силу различной специфики бизнеса сами банкиры, как правило, такими навыками не обладают. В ходе анализа могут быть выявлены «проблемные» по мнению банка места, которые необходимо будет обосновывать и нивелировать.

В результате этого этапа вы получите кредитные решения от банков, в которых будут указаны ковенанты, которые необходимо в рамках переговорного процесса и апеллирования к кредитным решениям других банков склонить в пользу проекта.

Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью. Ввиду этого банк представляет проекты кредитно-обеспечительных договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.

После подписания договоренностей, инициатору предстоит регулярно предоставлять в банк отчеты и документы о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.

Оптимизация кредитного портфеля

Проектное финансирование проекта в сфере недвижимости должно предоставлять после завершения строительства объекта шанс рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях. Это становится возможным благодаря снижению рисков.

Получить проектное финансирование для инвестиционного проекта может казаться неподъемной задачей. Однако соблюдая указанную последовательность этапов на пути к цели, она становится легко достижимой.

Длительную работу упрощает формальное деление на части:

• Подготавливаемся к общению с банками (готовим документы и презентацию проекта)
• Вступаем в коммуникацию с кредиторами и получаем предварительные кредитные решения
• Выбираем единственный банк и готовим документы для подписания кредитного договора
• Получаем финансирование и воплощаем проект в жизнь!

Ознакомиться с возможностями Росконсалтинг относительно сопровождения процесса получения проектного финансирования по ссылке здесь >>

Источник: oroalbero.ru