Основой для выбора варианта функционального зонирования и территориального развития города, как и определения конкретных мероприятий инженерной подготовки, служит составленная схема планировочных ограничений. Её выполняют по результатам комплексной оценки всех градостроительных факторов. Задачи такой схемы — показать территории, освоение которых связано с различной степенью сложности преобразования природных условий, и участки, исключаемые из застройки по тем или иным видам ограничений, а также выделить неблагоприятные зоны наибольшего загрязнения окружающей среды, нарушения ландшафта и опасных геологических процессов.
Схему разрабатывают, сопровождая пояснительной запиской, где обосновывают принципиальные градостроительные решения, связанные с освоением территории. Эти мероприятия оценивают и с точки зрения охраны окружающей среды. Такая оценка является неотъемлемой частью заключения о природных условиях. Уже на стадии районной планировки проводят ландшафтно-экологический анализ территории.
Конструктивные и планировочные схемы крупнопанельных зданий
Разрабатывая схемы, характеризующие природные условия, уточняют данные о природной среде. Одновременно оценивают возможное ухудшение в перспективе геоморфологических, геологических и гидрологических условий на территории вследствие её застройки и проведения мероприятий инженерной подготовки, особенно радикальных.
Рис. 1. Схема, характеризующая основные природные условия городской территории (а) и схема планировочных ограничений (б):
Источник: studfile.net
Как строить на участке: ограничения
Источник фотографии
Перед строительством дома владелец участка должен ознакомиться с ограничениями по его использованию. Они прописаны в градостроительной документации.
Получить первоначальные сведения об ограничениях в использовании участка можно на сайте Росреестра.
Достаточно ввести кадастровый номер, и система выдаст данные: не расположен ли интересующий покупателя объект в водоохранной, санитарно-защитной зоне или зоне охраняемых объектов культурного наследия. Также там будут приведены ограничения, связанные с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Однако Росреестр предупреждает, что не гарантирует достоверность данных, поэтому сведения на сайте носят лишь ознакомительный характер.
Смотрим градостроительные документы
По заверению коммерческого директора компании Skog Homes Владислава Ремиша, для того чтобы узнать об ограничениях наверняка, нужно изучить градостроительную документацию. К тому же эти документы требуются для получения разрешения на строительство (на земле под ИЖС).
Необходимость получать разрешение на строительство для участков под ИЖС часто воспринимается как лишние хлопоты. Однако оно исключает соседские споры, кому на какое расстояние отступать: прав того, кто первым оформил разрешение. По идее, хороший девелопер коттеджного поселка еще на стадии разработки проекта межевания участков должен нарезать участки так, чтобы соседи друг другу не мешали ни с домом, ни с дополнительными постройками.
Ипотека на строительства дома 2022. Как это работает: Схемы и советы из практики.
Если участок не в коттеджном поселке, необходимо получить градостроительный план, который выдает администрация соответствующего района.
Градплан представляет собой выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к данному земельному участку. ПЗЗ и другие документы разрабатываются для земель, включенных в границы поселений. Заказать и получить градплан может только правообладатель участка. Поэтому покупатель земли, желающий знать о наличии ограничений, может запросить у продавца такой документ.
Для сельхозземель (садовых товариществ или дачных партнерств, СНТ и ДНП) регламент застройки разрабатывает юрлицо, и выписку из проекта организации застройки ДНП можно получить в этом ДНП.
Если участок расположен в коттеджном поселке, то сведения об ограничениях можно узнать из правил (регламента) застройки — их предоставят в администрации коттеджного поселка.
Интересные примеры
«В градостроительных документах заказчик может обнаружить, например, ограничения, связанные с максимальным процентом застройки территории, — говорит Владислав Ремиш. — У нас было много случаев, когда это серьезно изменяло параметры строения. Так, на одном из участков в Комарове градпланом разрешалось строить несколько зданий, размер каждого не должен был превышать определенный процент размера участка. Мы проектировали дом с единым фундаментом и цокольным этажом, но визуально это два разных дома, первые этажи которых выступают из земли, а второй этаж соединяет дома галереей-переходом.
В Курортном районе для шикарного участка на берегу реки действовало ограничение высоты зданий пять метров, что исключало строительство двухэтажного дома».
Все отступы от соседних объектов, по словам эксперта, также регламентируются градпланом или регламентом поселка, но обычно они одинаковые: три метра от забора соседа, пять метров от дороги до жилого дома, один метр от забора до хозяйственных построек.
Правила пожарной безопасности
При возведении загородного дома необходимо учитывать противопожарные требования. Они рассчитываются в зависимости от степени устойчивости сооружений к огню. К примеру, между домами из кирпича или блока с железобетонными перекрытиями с негорючими кровлями допускается расстояние 6 м (3 м от границы каждого участка). А вот если соседние дома полностью деревянные, то расстояние между ними должно быть существенно больше: не менее 15 метров.
При этом, однако, противопожарные расстояния между зданиями указанных типов допускается уменьшать до 6 м, при условии что их стены, обращенные друг к другу, не имеют оконных проемов, выполнены из негорючих материалов или подвергнуты огнезащите, а кровля и карнизы тоже из негорючих материалов. Но в любом случае без консультации эксперта тут не обойтись.
Существуют и другие противопожарные нормативы. Скажем, на приусадебном участке разрешается устройство площадки-навеса для размещения автотранспорта не менее чем в 6 м от окон жилых помещений дома, расположенного на соседнем участке, и не ближе одного метра от границы участка.
Если границы участка совпадают с красной линией (эти линии отделяют жилую застройку от зон общего пользования: дорог, линий электропередач, трубопроводов и т. п.), то жилой дом должен быть удален от нее не менее чем на 3 м. Хотя градостроительная документация коттеджного поселка может устанавливать и другие, отличные от названных, требования.
Отступ в один метр допускается только между забором и хозяйственными постройками, при соблюдении санитарных и противопожарных норм в отношении соседских и собственных построек.
На участке тоже необходимо выдерживать некоторые ограничения: туалет следует отнести от дома не менее чем на 12 м; баню со стоком на улицу, — не менее чем на восемь метров.
Дом и сети
Важно учитывать соседство жилого дома с инженерными сетями. Согласно действующим правилам, расстояние от фундамента до водопровода должно быть не меньше 5 м, до газопровода — не меньше 10 м. Минимальный отступ от силового кабеля — один метр. А вот между фундаментом и силовым тоннелем необходима дистанция минимум два метра.
Соседство с сетями может оказаться большой проблемой. Так, в настоящее время «Газпром» судится с одним из дачных поселков в Гатчинском районе (в деревне Пудомяги). Его требование — снести дома, оказавшиеся в охранной зоне газопровода высокого давления. К слову, в сентябре 2017 года Правительство РФ издало Постановление № 1083: правила охраны магистральных газопроводов. Согласно этому документу, здания, мешающие газопроводу, подлежат сносу.
Перед началом строительства стоит внимательно изучить все действующие ограничения на участке и предоставить эту информацию строителям. Ведь учесть их нужно уже при проектировании. Переделывать проект, а тем более дом, — занятие затратное и неприятное.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
Источник: news.ners.ru
Бросок хорды: как проект западного объезда Ростова спешат воплотить в жизнь
Губернатор Дона попросил федеральный центр ускорить выделение средств на Западную хорду в Ростове. Власти уже готовы приступить к выкупу участков для строительства дороги. Стремление ускорить проект может быть связано с желанием снизить эффект от растущего социального напряжения вокруг строительства трассы
Губернатор Ростовской области Василий Голубев попросил федеральный центр ускорить выделение средств на строительство Западной хорды. Власти уже принялись за выкуп участков под дорогу. До этого глава Дона также предлагал перераспределить средства, предназначающиеся для модернизации трамвая в Ростове, чтоб выделить деньги на хорду.
Между тем, правительство Ростовской области на прошлой неделе объявило открытый конкурс на строительство первого этапа автомобильной дороги «Западная хорда» от а/д А-280 Ростов-на-Дону — Таганрог до моста через реку Дон на Западном обходе (ул. Всесоюзная — Западное шоссе), сообщается на сайте госзакупок. Начальная цена контракта — 1,34 млрд рублей. Заказчиком выступает областной минтранс.
Неоднозначный проект вызвал большой резонанс среди горожан – в прошлом году жители Ростова даже выходили на митинги против строительства магистрали. Также дорога пройдет совсем рядом с рядом археологических и культурных памятников. Строительство потребует вырубить часть Кумженской рощи. Однако проект дороги за 30 млрд рублей прошел госэкспертизу и нашел инвестора – ГК «Регион». Эксперты предполагают, что спешка властей в строительстве хорды связана со стремлением снизить социальное напряжение, возникшее вокруг проекта.
Схема строительства Западной хорды//Фото: минтранс РО
Деньги на «Западную хорду» обещали выделить уже в 2022 году
Как стало известно на прошлой неделе, губернатор Ростовской области Василий Голубев обратился к федеральным властям с просьбой предоставить опережающее финансирование для реализации проекта Западной хорды.
Как пишет пресс-служба правительства Дона, обсуждение проекта проходило в рамках совещания по региональному развитию под председательством вице-премьера Марата Хуснуллина на прошлой неделе. Василий Голубев попросил выделить деньги в виде инфраструктурного кредита в размере 15,3 млрд рублей в 2022 году. Первоначально, средства должны были поступить в 2023. Однако, так как подрядчики готовы освоить деньги до конца текущего года, сроки предложили сдвинуть. Также поступить предложено и с проектом «Северного радиуса».
«Для нас эти два объекта имеют принципиальное значение. Выполнив их строительство, мы замыкаем транспортное кольцо вокруг Ростова», — заявил Василий Голубев.
Вице-премьер поддержал инициативу губернатора и обещал отдать поручение о скорейшем выделении средств.
Отметим, что инфраструктурный кредит в 15,3 млрд рублей ранее предназначался для модернизации трамвая в Ростове-на-Дону, реализацией которой займется «Синара».
Участки для дороги начнут изымать в ближайшее время
Для строительства Западной хорды планируется изъять около 500 тыс. кв. м. земель. Также 236 тыс. кв. м. будет выкуплено для установки опор ЛЭП, следует из проекта планировки и межевания, утвержденного правительством Ростовской области.
Среди участков, необходимых властям, можно обнаружить как земли крупных компаний (например, ООО «Росток», ООО «Агроком Холдинг»), так и участки частных лиц. Земли находятся в Мясниковском районе, в Ростове-на-Дону — в СНТ «Изумруд», на ул. Пескова и ул. Совхозной.
Стоимость изымаемого имущества будет определена специальной оценочной комиссией. Сроки выкупа пока неизвестны.
Напомним, что протяженность «Западной хорды» составит 12,3 км. Четырехполосная дорога пройдет от трассы А-280 Ростов—Таганрог до моста через реку Дон и станет дублером ул. Малиновского. Магистраль выведет поток транзитного транспорта из черты города. В то же время, дорога пройдет по ряду важных участков – среди которых культурные и археологические памятники в районе Кумженской рощи, о чем ранее подробно писал «Эксперт Юг».
Необходимость выкупа участков у местных жителей вызывает ряд вопросов. Так еще в феврале нынешнего года жители ул. Всесоюзной выступили с обращением к губернатору с просьбой выслушать их претензии по строительству Западной хорды, пишет «Блокнот Ростов».
Отметим, во время публичных слушаний по проекту дороги, от жителей донской столицы поступило около более 32 замечаний. Однако, администрация не сочла их достаточным основанием для изменения проекта.
В апреле губернатор предложил городским властям, и минтрансу, и проектировщику посмотреть с выездом на место, как магистраль впишется в реальную городскую среду, сообщает пресс-служба правительства области. Был ли проект откорректирован по итогам выезда – не известно.
Кто будет участвовать в строительстве Западной хорды — пока вопрос
Неясным остается вопрос о том, кто сегодня является исполнителем проекта по строительству «Западной хорды». В ноябре прошлого года правительство Ростовской области заключило концессионное соглашение с ГК «Регион» миллиардера Сергея Сударикова. Проект в рамках ГЧП предполагал, что дорога обойдется в 30 млрд рублей.
Владелец ГК «Регион» Сергей Судариков заинтересовался инфраструктурным предложением из Ростовской области//Фото: портал правительства Амурской области
В последнем информационном сообщении правительства по данной теме инвестор не упоминается, в число губернаторских проектов Западная хорда не входит. На запрос «Эксперта Юг» в ГК «Регион» ответ на вопрос о том, является ли компания концессионером, пока не был получен.
Как ранее комментировали «Эксперту Юг» ГК «Финам», экономический кризис подталкивает финансовые структуры вкладывать деньги в проекты с высоким сроком окупаемости. Для «Региона» этот проект — диверсификация портфеля, возможность инвестировать в проект с понятной и гарантированной доходностью, который она реализует совместно с государственными структурами.
Генеральный директор ООО «Мастер», руководителя Академии муниципального управления ЧОУ ВО «Южный университет (ИУБиП)», эксперта в сфере ГЧП Вячеслав Пышко также ставит под сомнение участие инвестора в проекте.
«В ситуации, когда губернатор направляет правительству такой запрос [об опережающем финансировании], возникает сомнение в наличии концессионного партнера в будущем строительстве», — отмечает Пышко.
Также, по мнению эксперта, стремление властей быстрее приступить к реализации проекта может быть связано с желанием снизить социальное напряжение, возникшее вокруг «Западной хорды».
«Можно предположить, что стремление ускорить проект связано с желанием снизить эффект от растущего социального напряжения, — говорит Пышко. —Как только проект получит финансирование, любые обращения горожан в надзорные органы будет неактуально, будет официальное подтверждение согласованности проекта. Насколько я знаю, по поводу проекта «Западной хорды» был ряд прокурорских запросов, связанных с выяснением того, не навредит ли строительство объектам культурного наследия, так как дорога должна пройти по Кумженской роще и другим участкам, где находятся археологические и культурные памятники. Также сами жители Западного выражали недовольство тем, что дорога пройдет рядом с их домами».
Проект Западной хорды прошел госэкспертизу и утвержден властями. Согласно официальной информации, он не представляет угрозы ни памятникам, ни жилым домам. Более того, по действиям губернатора очевидно, что для города данный проект является приоритетным.
Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг» , в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наше сообщество ВКонтакте, каналы в Telegram и на YouTube, наша группа в Одноклассниках .
Источник: expertsouth.ru