В современных условиях осуществление крупных инвестиционных проектов эффективно может быть реализовано только при целевом финансировании.
В современных условиях осуществление крупных инвестиционных проектов эффективно может быть реализовано только при целевом финансировании. Целевое финансирование преодолевает ту обезличенность использования кредитных ресурсов, которая обусловлена нынешним механизмом международного кредитования. Преимущества целевого финансирования состоят в том, что кредитор предлагает не только заемные ресурсы, но и возможность их отоваривания необходимыми инвестиционными товарами на приемлемых условиях. Понятно, что все услуги, приобретаемые в «пакете», будут стоить дешевле, если их приобретать по отдельности.
В эпоху финансовой глобализации в процессе международного кредитования все более находит применение такая эффективная форма, как проектное финансирование. Под проектным финансированием обычно понимают целевое кредитование заемщика для реализации инвестиционного проекта без регресса или с ограниченным регрессом кредитора на заемщика, при котором обеспечением платежных обязательств являются денежные доходы от функционирования данного проекта, а также активы, относящиеся к этому проекту.
Какие варианты финансирования застройщика в 2021? Мезонин, Бридж, ЗПИФ, паевый фонд, Эскроу
Проектное финансирование имеет свои определенные преимущества, коими оно выгодно отличается от других форм финансирования. От синдицированного кредитования оно отличается тем, что имеет не обезличенный, а адресно-целевой характер.
От венчурного финансирования тем, что не сопровождается большими рисками, которые всегда сопровождают разработку и внедрение новых технологий и новых продуктов. Проектное финансирование имеет дело с более-менее известными технологиями. Поэтому реализация таких проектов более предсказуема, чем инновационных. Но и здесь имеются риски, которые имеют специфический характер, обусловленный задачами реализации проектов (задержка ввода объекта в эксплуатацию, повышение цен на сырье и материалы, превышение сметы строительства и др.).
Основным преимуществом проектного финансирования является то, что оно позволяет сконцентрировать значительные денежные ресурсы на решении конкретной хозяйственной задачи, существенно снижая риск благодаря значительному числу участников соглашения.
Проектное финансирование начало широко использоваться в конце 70-х — начале 80-х годов в крупных экспортно-импортных и инвестиционных операциях. Использование этой формы финансирования, предполагавшей широкое привлечение зарубежных инвесторов, создавало возможность инициаторам инвестиционных проектов снизить затраты по погашению долгов, установить долгосрочные отношения с поставщиками сырья и материалов, уменьшить риски, связанные с поставкой оборудования, с вводом объектов в эксплуатацию, обеспечить финансируемые объекты поддержкой национальных монетарных властей и международных кредитно-финансовых организаций.
Первоначально мировой рынок проектного финансирования был поделен между немногими американскими, канадскими, немецкими и японскими банками. Позднее, вследствие бурного развития нефте- и газодобычи в Северном море к ним присоединились коммерческие банки Великобритании. Далее активное участие на мировом рынке проектного финансирования проявили банки Франции, Швейцарии, Голландии, Бельгии, Италии и других стран.
Проектное финансирование | Кредитование застройщиков в новых реалиях
На основе различных типов и схем проектного финансирования были реализованы крупные инвестиционные проекты в развитых и развивающихся странах. Одним из классических примеров «чистого» проектного финансирования является проект «Евротуннеля», соединившего Великобританию с европейским континентом. Этот проект основан на инвестициях частного сектора, без участия государственных органов и международных организаций. Общий объем финансирования проекта составил 7 млрд фунтов стерлингов. В проекте приняли участие 198 банков 15 государств.
Подчеркивая глобальный характер проектного финансирования, отметим, что оно широко используется Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) и Мировым банком для финансирования крупных проектов, связанных с разработкой природных богатств в развивающихся странах, а также для финансирования ряда проектов в странах Восточной Европы, испытывающих дефицит капитальных ресурсов. Применение проектного финансирования обеспечивает заемщикам необходимые гарантии, защищает их от разного рода возникающих рисков.
Проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного банковского кредитования. Хотя используется термин «проектное финансирование», речь, по существу, идет об особой форме кредитования проектов на определенный срок при обеспечении возвратности вложенных средств доходами от эксплуатации данного объекта. Специфика этой формы кредитования также определяется тем, что основные этапы инвестиционного цикла увязаны между собой; гарантии, обязательства и интересы участников проекта согласованы и входят в компетенцию банка-кредитора.
Масштабность большинства долгосрочных инвестиционных проектов обусловливает необходимость финансирования проекта в форме синдицированных кредитов. Синдицированный кредит предоставляется несколькими банками, образующими банковский синдикат. Условия такого кредита устанавливаются банком-инициатором кредитного соглашения, к осуществлению которого он приглашает другие банки (в том числе и иностранные). Смысл создания синдиката состоит в том, что один банк вряд ли будет в состоянии кредитовать в полном объеме крупный инвестиционный проект. Поэтому банк-инициатор хочет воспользоваться помощью других банков, а также диверсифицировать возникшие риски, распределив их относительно равномерно среди всех участников синдиката.
Процент по синдицированному кредиту начисляется, как правило, по плавающей ставке. Такая ставка устанавливается по желанию заемщика на период от 1 до 6 месяцев, и за базу берут ставку ЛИБОР. Кредитный портфель проекта может включать в себя разные по характеру и условиям предоставления кредиты: обеспеченные и необеспеченные, краткосрочные и долгосрочные, одни виды кредитов могут быть субординированы по отношению к другим и т.д.
С точки зрения реализации проекта важно согласовать срок финансирования и время создания объекта. Наступление срока функционирования объекта формирует время финансирования. Как правило, чем «слабее» денежный поток, предназначенный для обслуживания долга, тем продолжительнее срок финансирования. Условия развития финансового рынка вносят определенные коррективы в сроки финансирования проекта. Важно учесть влияние грант-периода и сочетать его с периодом планирования условий проекта.
Зарубежный опыт показывает, что максимальные сроки кредитования, приемлемые для европейских банков, составляют 10-15 лет. В США они, как правило, короче — 7—12 лет. Если сроки финансирования проектов оказываются недостаточными, тогда приходится адаптировать структуру финансирования к реальным возможностям кредиторов (например, адаптация долговых обязательств к реальной эффективности проекта. Можно также воспользоваться услугами известных международных финансово-кредитных учреждений, таких, как: Мировой банк, ЕБРР, Европейский инвестиционный банк (ЕИБ), Азиатский банк развития, Арабский валютный фонд, Африканский банк развития, Межамериканский банк развития, Латиноамериканский экспортный банк и др. Указанные организации могут покрывать «длинный конец» финансирования с помощью гарантий рефинансирования.
Отдельные коммерческие банки также могут выступить в качестве гарантов. Чаще всего такой вариант возможен тогда, когда проектное финансирование организовано международной кредитно-финансовой организацией или национальным агентством по страхованию экспортно-импортных кредитов. В этом случае банки-участники синдиката могут согласиться выставить гарантии или открыть аккредитив в пользу кредитора. Выгода от такой формы финансирования налицо, так как заемщик получает финансирование с ограниченным регрессом (риск кредитора переносится на коммерческие банки). Такие условия могут перекрыть стоимость оплаты комиссионных за предоставление гарантий, и поэтому они выгодны и банкам-соисполнителям.
При осуществлении проектного финансирования необходимо иметь в виду, что временные рамки крупных долгосрочных проектов, в течение которых можно было точно прогнозировать экономические затраты и результаты данного проекта, как правило, короче, чем срок действия кредитного соглашения. У банков есть два варианта, чтобы адекватно отреагировать на это обстоятельство.
Первый вариант — с максимальной надежностью и осторожностью рассчитать основные показатели планируемого денежного потока («банковский вариант»), чтобы результаты финансово-хозяйственной деятельности обеспечили бы достаточный запас прочности для погашения используемого кредита. Тот вариант обладает определенными преимуществами и недостатками в плане снижения рисков, обусловленными степенью межбанковской конкуренции.
Второй вариант выражает действия банка как соучастника консорциума кредиторов. Его реализация связана с понятием «общность интересов». Это понятие означает, что интересы всех участников кредитного соглашения должны простираться в едином направлении изменения внешней или внутренней среды проекта. Банк будет участвовать в проектном бизнесе, если все участники во главе со спонсором проекта будут объединены едиными целями.
Следует заметить, что общность интересов не означает тождественности интересов. Это предполагает лишь заинтересованность участников в достижении общей цели. Общность интересов участников является залогом снижения их собственных рисков в процессе реализации проекта. Эта общность особенно важна, если в документах данного проекта обнаруживаются какие-либо просчеты. Такое положение бывает довольно часто, так как очень трудно заранее учесть все возможные риски, с которыми могут столкнуться участники проекта.
В рамках консорциума, реализующего проект, спонсоры вносят, как правило, от 20 до 40% собственного капитала. Банки-соучастники вносят остальную долю суммы кредита. Таким образом, спонсоры (строители и эксплуатационники), с одной стороны, и банковский консорциум — с другой, составляют в результате вложенных ими капиталов общество заинтересованных лиц.
Воистину судьбоносным становится это общество, когда дела проекта идут не так, как было запланировано, но обычно распадается такое общество лишь в тех случаях, когда в результате просчетов приходится использовать все имеющееся финансовое покрытие сделки. В зарубежной практике гораздо чаще случается, что по истечении 40-70% срока действия кредита проект развивается столь успешно, что первоначальная схема проектного финансирования сменяется на более дешевые кредиты других форм и схем. Таким образом, в случае успешной реализации проекта банки могут потерять или, наоборот, заработать на новой форме и схеме финансирования.
Как правило, для успешного выполнения проекта используются различные комбинации видов долгового и долевого, внешнего и внутреннего финансирования, гарантий и организационных структур, а также различные стандартные формы и схемы финансирования больших проектов. Примерами могут служить крупномасштабные инфраструктурные проекты (проекты строительства крупных электростанций, автомобильных и железных дорог, аэропортов и т.п.), как правило, с применением механизмов и схем типа «строй—владей—эксплуатируй» (ВОО = «Build, Own and Operate»), «строй—эксплуатируй—передай право собственности» (BOT = Build, Operate and Transfer), «строй—владей—передай право собственности и получай дивиденды» (BOT = Build, Own and Transfer) или комбинированные схемы «строительство – приобретение прав собственности — эксплуатация — передача прав собственности и получение дивидендов» (BOOT = Build,Own, Operate and Transfer) и другие схемы финансирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным регрессом и финансирования под правительственные гарантии.
Кроме проектов создания инфраструктуры всех типов (социальной, производственной, информационной и т.д.) такие механизмы и схемы проектного финансирования все чаще начинают применяться для широкого круга проектов, начиная с разработки нефтяных и газовых месторождений или других природных ресурсов и заканчивая строительством и управлением больших отелей.
В последнее время получили широкое распространение контракты, в которых оговариваются безусловные и условные обязательства покупателя типа «бери и плати» и «бери или плати» с третьими кредитоспособными сторонами. Обязательства типа «бери или плати» – контрактные соглашения между покупателем и продавцом, согласно которым покупатель обязуется периодически выплачивать установленную сумму за поставку продукции даже в тех случаях, когда поставки по каким-либо причинам не произошло. Эти контракты могут служить гарантиями обеспечения рынка сбыта данной продукции, а гарантированный рынок сбыта выступает в качестве определяющего фактора реализации проекта.
Реализация практически любого крупного инвестиционного проекта во многом зависит и от возможности получать сырье, материалы, комплектующие изделия и электроэнергию по определенным ценам. Здесь необходимы четкие гарантии, определяющие цену поставляемых товаров. Это обстоятельство побуждает к заключению с поставщиками контрактов типа «поставляй или плати». По этим контрактам поставщик обязуется поставлять сырье, материалы и услуги по фиксированным ценам, а в случае если это невозможно — оплатить поставку альтернативных видов сырья, материалов или услуг.
Высокие темпы экономического роста, характерные для развития мирового хозяйства в первой половине 90-х годов, обусловили большую востребованность форм проектного финансирования. Прежде всего эта востребованность коснулась развивающихся рынков. До мирового финансового кризиса 1997-1998 годов лидерами на мировом рынке проектного финансирования были страны Юго-Восточной Азии.
В 1996 году в Гонконге было реализовано 36 инвестиционных проектов объемом 19,3 млрд долл., в Индонезии – 72 проекта объемом 14,1 млрд долл., в Тайланде – 31 проект объемом 9,4 млрд долл. Всего в 1996 году в азиатских странах было профинансировано 400 инвестиционных проектов объемом более 86,2 млрд долл2. Это больше, чем в странах европейского и американского континентов.
В конце 90-х годов азиатские страны утратили первенствующее положение на мировом рынке проектного финансирования, и лидерами снова стали США и западно-европейские страны. Однако в последние годы азиатские страны и восточно-европейские страны, оправившись от кризисных ударов, снова стремятся обеспечить высокие темпы экономического роста за счет привлечения иностранных инвестиций. Это относится прежде всего к таким азиатским странам, как Китай, Филиппины, Малайзия, Индонезия, а также к восточно-европейским странам, где темпы инвестирования в последние 2-3 года стали весьма заметными на общемировом фоне. В этой связи следует обратить внимание на возможности широкого использования проектного финансирования в России.
Правовая основа развития проектного финансирования в нашей стране была заложена Законом РФ «О соглашениях о разделе продукции» от 30 декабря 1995 года. Принимая во внимание острую нехватку в стране долгосрочных инвестиционных ресурсов, можно прогнозировать широкое использование проектного финансирования зарубежными и российскими инвесторами, что могло бы способствовать активизации инвестиционной деятельности. Поэтому, несмотря на наличие ряда негативных тенденций в российской экономике, некоторые крупные российские корпорации, ФПГ, банки ведут работу по освоению механизмов проектного финансирования.
Для освоения и использования зарубежного опыта в данной области при участии Центробанка РФ совместно с ЕБРР в Москве был учрежден Российский банк проектного финансирования. При министерстве экономике РФ были созданы Российский центр проектного финансирования и Российский центр содействия иностранным инвестициям. Позднее в соответствии с постановлением Правительства РФ Центр проектного финансирования был преобразован в ЗАО «Федеральный центр проектного финансирования».
С целью координации работ по финансированию инвестиционных проектов был создан Российский финансово-банковский союз. По инициативе Правительства РФ создана качественно новая структура — Консультативный совет по иностранным инвестициям в России. В этот совет входят видные российские предприниматели, а также представители зарубежных фирм, осуществляющих масштабные инвестиции в российскую экономику.
Растущее применение различных форм проектного финансирования способно значительно расширить возможности привлечения иностранных инвестиций в Россию. Проектное финансирование становится одним из главных направлений деятельности иностранных банков на территории РФ.
Для России проектное финансирование может быть эффективным и действенным финансовым инструментом прежде всего в отношении долгосрочных инвестиционных проектов, связанных с капиталоемкими отраслями экономики, прежде всего топливно-энергетического комплекса.
Какие схемы проектного финансирования могут быть использованы в России? Наиболее приемлемой формой, по моему мнению, является схема «оплата продукцией». Она очень подходит для реализации проектов в добывающих отраслях. Схема финансирования под обеспечение выпускаемой продукции схожа с предыдущей. Ареал ее использования распространяется прежде всего на нефтегазовые проекты.
Здесь залогодателем может выступить какая-либо компания-спонсор, но не банк. Российские банки пока не имеют высокой репутации на мировых финансовых рынках и вряд ли смогут обеспечить залоговое обеспечение кредита. Здесь, видимо, надо использовать уже опробованные механизмы залога, через Министерство энергетики гарантировать кредиторам залог в виде определенного объема поставки нефтепродуктов по фиксированным ценам.
Схемы проектного финансирования типа «строительство—эксплуатация—передача», «строительство—владение—эксплуатация—передача» и другие подобные схемы представляют собой компромисс между проектным финансированием с ограниченным регрессом и привлечением денежных ресурсов с помощью государственных гарантий. Указанные схемы также целесообразно использовать в российских условиях именно потому, что они предполагают контроль и активное участие государства. Участие государства будет стимулировать потенциальных инвесторов к вложению средств в наиболее значимые для интересов общества объекты.
Специфические условия развития российской экономики порождают некоторые особенности организации проектного финансирования. Это прежде всего относится к организационно-правовым формам реализации проекта. Инициатор проекта, если он рассчитывает на быстрый успех, должен быть близок к властным структурам. Отдельным российским банкам такое не по силам.
Поэтому успех будет на стороне банковских объединений (консорциумов). В подобные объединения банков могут войти также фирмы — исполнители проектов. Но главные роли в таком объединении должны все же принадлежать коммерческим банкам.
Более активно банки участвуют в финансировании инвестиционных проектов в рамках ФПГ, когда кредитуется предприятие, на которое банк имеет непосредственное воздействие. Это облегчает процедуру контроля за реализацией проекта и погашением кредита. Следующий шаг — участие российских банков в международных банковских консорциумах при финансировании серьезных объектов, имеющих международное значение.
Источник: solev.ru
Схема проектного финансирования в строительстве
Я в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» даю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (далее – Общество), расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1027700262270), на обработку (включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных в следующем составе:
- фамилия, имя, отчество (в том числе предыдущие);
- номер телефона (стационарный домашний, мобильный);
- адрес электронной почты;
- сведения об аккаунтах в социальных сетях;
- другие данные, указанные в моем обращении, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств в целях обработки моего обращения на сайте АО «ДОМ.РФ» и направления/предоставления мне ответа на него с момента оформления данного обращения и в течение 5 лет после него.
Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.
Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:
- ООО «ДОМ.РФ Управление активами», расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XI, ком. 177 (ОГРН 1167746708733);
- Фонду ДОМ.РФ, расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом./ком. XI/45 (ОГРН 1167700063992);
- ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения», расположенному по адресу: 394036, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10 (ОГРН 1193668037870);
- АО «Банк ДОМ.РФ», расположенному по адресу: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1037739527077),
в соответствии с договорами и соглашениями, заключенными АО «ДОМ.РФ» с указанными организациями, в объеме, способами, в целях и в сроки, которые определены настоящим согласием (указаны выше).
Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.
Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.
Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрической программы Яндекс.Метрика, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ) партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.
Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:
- клиентами, потенциальными клиентами, их родственниками или представителями;
- контрагентами и партнерами (как существующими, так и потенциальными);
- сотрудниками (включая их родственников) и соискателями.
Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.
Мы можем передавать ваши персональные данные строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Проверьте почту, которую указали
На сайте используются файлы cookie
Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО “ДОМ.РФ” и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie
Источник: www.xn--d1aqf.xn--p1ai
Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
Источник: realty.rbc.ru