Сколько можно не оформлять право собственности на квартиру в новостройке

Глава Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова разъясняет, почему не стоит тянуть с регистрацией квартиры в ЖК и зачем оформлять права на недостроенный частный дом.

Право собственности на новую квартиру: как оформить и почему не стоит затягивать

Итак, все волнения от покупки новой квартиры остались позади. Застройщик сообщил, что дом построен, и выдал ключи радостным новоселам.

Остается сделать еще один маленький, но очень важный шаг: оформить право собственности на жилье. Без этого нельзя считаться полноправным хозяином. Потому что «бесхозное» жилье невозможно будет подарить, продать, сделать в нем перепланировку. В нем нельзя будет прописаться самому или зарегистрировать своих детей (и записать их в школу или садик), а также получить имущественный налоговый вычет .

Закон РФ не предусматривает срок, в который необходимо оформить право собственности. В теории, можно это сделать и через год-два, и даже пять лет. Исключение одно – если конкретный срок прописан в договоре купли-продажи.

Без прав собственности в квартире, в принципе, можно жить, делать косметический ремонт и даже сдавать ее в аренду . Можно, но не нужно! Самый лучший вариант – не тянуть и закрыть вопрос с оформлением собственности в течение месяца после подписания акта приема-передачи . Это рекомендуют как застройщики, так и юристы.

Иногда люди не регистрируют имущество, полагая, что это спасет их от оплаты коммунальных платежей. Это миф.

Таких покупателей мы вынуждены разочаровать: как только подписан акт приемки-передачи между застройщиком и покупателем, необходимость платить по счетам переходит на новосела . Даже если он не зарегистрировал право собственности. Так что не существует объективных причин для затягивания получения документов.

Важно: для оформления права собственности на квартиру необходимо, чтобы застройщик сделал на новостройку технический и кадастровый паспорта . Сами они не нужны, достаточно лишь факта их выдачи. «Живые» бумаги обычно передаются на руки позже. В крайнем случае, их можно получить через МФЦ или БТИ.

А вот регистрацией права собственности владелец квартиры занимается сам . Возникает это право после внесения записи в Росреестр о том, что конкретное помещение принадлежит конкретному человеку.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно собрать документы и отдать их в МФЦ (не обязательно по месту прописки). Оттуда сотрудники уже самостоятельно отправят их в Росреестр.

Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке Инструкции по продаже и покупке недвижимости Юридические советы Советы экспертов — Журнал ДомКлик. … Оформите квартиру в собственность . Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ. Потребуются следующие документы: Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования.

Чем грозит отказ от оформления права собственности на недвижимость?

Источник: пресс-служба Управления Росреестра по Нижегородской области

Становясь собственником квартиры, дома или участка, вы получаете карт-бланш по распоряжению недвижимостью. С этого момента вам разрешается продавать, дарить, закладывать и передавать имущество по наследству. Отказ от оформления прав на жилье или землю не только лишает вас этих возможностей, но и влечет более неприятные последствия. Правда ли, что отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) грозит троекратным ростом налога и судебными тяжбами, узнаем у руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области Натальи Корионовой.

Наталья Евгеньевна, почему иногда в ЕГРН содержатся не все необходимые сведения о том или ином объекте?

Система государственной регистрации существует в России более двадцати лет, и с момента ее появления в 1997 году мы оформляем права граждан и юридических лиц на недвижимость. Информация о ранее возникших правах может содержаться в документах БТИ, земельных комитетов, местных администраций. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ в 2017 году существующие базы было решено объединить. Тогда стало понятно, что не все характеристики, сведения о которых должны быть указаны в ЕГРН, есть в старых документах.

Каких сведений об имуществе может не хватать в Едином государственном реестре недвижимости?

Иногда в ЕГРН отсутствует информация об этажности, годе постройки и материалах стен объекта капитального строительства, категории земли и ее разрешенном виде использования и так далее. Когда у владельца возникает необходимость продать недвижимость, начинаются сложности. Покупатель, как правило, не готов отдавать деньги за «кота в мешке». Да, он видит, из чего построен дом или на каком этаже располагается квартира. Но отсутствие подтверждающей эти факты информации в реестре может показаться ему подозрительным. Такие объекты не могут являться предметом залога, поскольку банки привыкли к скрупулезным проверкам документации. Чтобы восполнить пробелы в ЕГРН, мы взаимодействуем с органами технической инвентаризации, работаем с архивными материалами, запрашиваем справки и выписки в органах местного самоуправления.

Иногда в ЕГРН отсутствует информация не только о параметрах объекта, но и о его собственнике. Актуальна ли эта проблема для Нижегородской области?

По состоянию на 1 июля 2021 года в Нижегородской области насчитывался 1 миллион объектов, у которых по документам не было собственников. При этом государству необходимо понимать, кто пользуется этой недвижимостью, несет бремя ответственности по ее содержанию, возможно, извлекает выгоду из владения ею, например, сдает в аренду. Ситуации бывают разные, хозяин может годами не ухаживать за земельным участком или забросить дом, что создает угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга граждан или доставляет неудобства соседям. При этом неизвестно, кто является собственником объекта и должен устранить имеющиеся нарушения. Чтобы решить эту проблему, мы ведем работу с муниципалитетами: это позволило сократить число объектов без правообладателей до 613 тысяч к 1 ноября.

На какую недвижимость собственники чаще всего не регистрируют права и почему?

По данным нашей статистики, около 50% объектов, правообладатели которых не установлены, — это земельные участки. Остальные 50% — частные дома и квартиры в жилых комплексах. Если рассматривать помещения в ЖК, то в основном речь идет о проектах, реализуемых по договорам долевого участия в строительстве.

В регистрации прав, как правило, заинтересованы люди, купившие жилье в ипотеку. Оформляя квартиру в собственность, они могут рассчитывать на снижение ставки. Те, кто не пользовался заемными средствами, часто не спешат с регистрацией. Отсутствие полномочий собственника позволяет им жить в квартире или сдавать ее в аренду и при этом не платить налоги. Подать документы на регистрацию прав за дольщиков может и строительная компания, но за каждого владельца со статусом физлица ей придется отдать по 2 тысячи рублей госпошлины. Если же застройщик отдает на регистрацию документы как представитель юридического лица, пошлина составит уже 22 тысячи рублей. Учитывая количество жилых помещений в многоквартирных домах, застройщикам невыгодно брать на себя решение этой проблемы.

Какие трудности могут возникнуть у владельцев квартир, если они вовремя не зарегистрировали свои права?

Практика показывает, что те, кто затягивал оформление прав, все равно приходят на регистрацию. Чтобы продать квартиру или оставить ее наследникам, использовать в качестве залога, необходимо иметь статус собственника. Если с хозяином объекта что-то случилось, а права на недвижимость он так и не оформил, этим приходится заниматься его наследникам. В таких случаях родственникам придется обращаться в суд, а это более длительный и дорогостоящий процесс.

С какими сложностями из-за неоформленных документов могут столкнуться владельцы земельных участков?

Чаще всего проблемы возникают там, где не было проведено межевание земли. Многие люди годами, даже десятилетиями, пользуются участком и не собираются что-либо менять. Но в один прекрасный день продажей земли решают заняться соседи. Они вызывают кадастрового инженера, и тут выясняется, что все эти годы часть территории незаконно использовалась владельцами смежного участка. В этом случае беспечных собственников могут обвинить в самозахвате и передвинуть забор ближе к их дому. Чтобы таких сюрпризов не возникало, лучше согласовать границы с соседями: это позволит быть уверенным в ваших правах на участок и избежать споров с владельцами прилегающих территорий.

Чем рискуют владельцы участков под ИЖС, которые строят дом и не оформляют на него права?

Наличие участка под ИЖС обязывает гражданина освоить его в течение десяти лет. Если по истечении этого срока на земле так и не был зарегистрирован дом или хотя бы объект незавершенного строительства, налог на нее вырастет в три раза. При этом регистрация недостроенного объекта очень проста: нужно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и поможет вам заполнить декларацию. Далее с документами вы отправляетесь в МФЦ и подаете их на регистрацию. Это поможет избежать процедуры повышения налога и обеспечит возможность продать объект или передать его по наследству.

То есть вы рекомендуете регистрировать собственность даже на недостроенные дома?

Если вы понимаете, что строительство дома на вашем земельном участке затянулось или процесс пришлось заморозить из-за нехватки средств, можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Действующее законодательство признает таковым объект, где не сделан ремонт. То есть снаружи дом может выглядеть достроенным, иметь стены, крышу, окна и даже подведенные коммуникации, но отсутствие внутренней отделки позволяет считать его недостроем. Получив официальный статус собственника, при желании вы сможете продать объект или передать его по наследству. Когда строительство будет завершено, вы оформите собственность уже на сам дом.

Но в таком случае собственник будет платить налог еще за недостроенный дом?

Да, за недвижимость придется платить налог, но эта сумма, как правило, значительно меньше налога для автовладельцев. Кроме того, для некоторых категорий граждан, в том числе для пенсионеров, предусмотрены льготы при уплате налогов.

Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Для того чтобы стать полноправным собственником, достаточно взять свой паспорт и документ, на основании которого вам принадлежит недвижимость, и обратиться в любой МФЦ. Причем если право на недвижимое имущество возникло до 31 января 1998 года, государственную пошлину за регистрацию платить не придется.

Наличие документов, подтверждающих законное приобретение того или иного имущества, еще не делает покупателя полноправным собственником. Распоряжаться недвижимостью — продать, обменять или сдать ее в аренду, можно только после прохождения процедуры государственной регистрации прав. Да, с этого момента у владельца дома или квартиры возникают налоговые обязательства. Но для внушительного числа объектов ставка не превышает 0,1%, действуют вычеты и льготы. Уплата налогов для собственника в данном случае станет гарантией того, что он сможет оперативно решить вопрос отчуждения недвижимости или использовать ее в качестве залога, а его наследникам не придется тратить деньги и нервы, доказывая права на имущество в судебном порядке.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

Почему это так важно?

В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет).

В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность.

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи.

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

Теперь, ситуация изменилась.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.

Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)

О всех нюансах применения закона и распространенных ошибках в его понимании, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле) в статье «Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ«.

Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность . Поэтому для квартир , купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность , и только с этого момента начинался срок владения. Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. Увы, неуплата налогов – это огромное искушение.