Сколько нужно денег для строительства коттеджного поселка

Современное положение дел диктует свои условия для успешного предпринимательства.

Если период перестройки позволял начинать свое дело с минимальных капиталовложений без особых усилий, то сегодня требуется принятие непростых решений, затрагивающих не только финансовые стороны, но и интеллектуальные аспекты.

В настоящие время основные ниши, служащие успешным стартом для ведения предпринимательства, освоены.

Поэтому бизнесменам приходится искать новые способы дальнейшего развития, например, довольно рентабельными являются бизнес-идеи, связанный с развитием коттеджного жилого комплекса, любой коммерческой недвижимости.

Бизнес на строительстве жилья. Бизнес-план коттеджного поселка. Как войти в девелоперский бизнес?

Однако такие направления являются финансово ёмкими и высокорентабельными.

Существует несколько успешных бизнес направлений, не теряющих своей актуальности с годами:

1. рынок недвижимости;
2. сфера услуг;
3. коммуникации;
4. производство различных товаров, как малое, так и крупное предприятие.

Ликвидность направления бизнеса

Какое направление предпринимательства наиболее ликвидное:

Самое ликвидное и краткосрочное из всех четырех представленных направлений – это жилая, либо нежилая недвижимость.

Спрос на такой вид товаров был и остается довольно высоким.

Другим вопросом является стоимость площадей, зависящая от типа строения. Высокая цена делает недоступным жилье для среднестатистического человека.

Поэтому многие строительные компании применяют своего рода маркетинговый ход, сооружая жилищные комплексы коттеджного типа с развитой инфраструктурой.

В большинстве случаев такие комплексы располагаются в черте крупных городов, что сказывается на их стоимости. Однако имеющаяся инфраструктура покрывает в будущем все затраты, независимо от географического положения.

Ведь спортзалы, кафе, парикмахерские будут служить способом пассивного дохода для владельца комплекса. В поселке жители могут реализовывать все свои повседневные нужды, не покидая его.

Стоимость домика в поселке определяется несколькими факторами:

• местоположением;
• характером конструкции;
• степенью оснащения основными коммуникациями;
• объемом вложенных инвестиций и варьируется в довольно широких пределах.

Домик в поселке коттеджного типа по стоимости на порядок выше, чем цена обычного частного дома, независимо от года постройки.

Бизнес-идея строительства коттеджного поселка, жилищного комплекса — это первый шаг при реализации цели.

Грамотно составленное бизнес планирование поможет в будущем избежать многих крупных ошибок, существенно сэкономив средства. Как правило, составлением планирования занимаются сами строительные компании, однако есть подрядные организации, оказывающие такого рода услуги.

Вся информация о таких компаниях находится в свободном доступе в сети. На специализированных сайтах компании подрядчики представляют примеры своей работы.

С чего начать строительство коттеджного поселка

По мнению многих специалистов в бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должны быть включены несколько основных пунктов.

В первую очередь, профессиональные специалисты произведут расчет по определению общего объема инвестиций, необходимых для создания коттеджного поселка.

Полная расшифровка всех статей затрат будет преподнесена в бизнес-плане. В качестве подтверждения в обязательном порядке указываются технические характеристики объекта, его местоположения, площади и т.д.

Ведь, от этих данных зависит себестоимость коттеджного поселка! План содержит не только статьи расходов, связанных со строительством, он представляется как сокращенный финансовый анализ для инвесторов, показывающий период окупаемости инвестиций. Расчет, как правило, производится на 1 квадрат.

В бизнес-план может быть включен сравнительный анализ нескольких направлений строительства, на фоне общей картины могут быть даны рекомендации по применению самого лучшего.

Для удобства восприятия информации инвесторами в плане основные условия приводятся наглядным образом в виде таблиц и диаграмм с пояснениями. План выявляет все недостатки и преимущества бизнес строительства на фоне рынка строительной продукции, недвижимости.

Основная цель создания такого важного документа, как бизнес-план любого коттеджного поселка, является построение экономической модели, которая в полном объеме охарактеризует строительство, как с практической, так и с юридической стороны.

Специалисты подберут для каждого шага строительства лучшие пути решения, инструкции, сертификаты. Итоговый документ включает маркетинг, сметы, концепции и управление строительства.

Кто составляет основной документ?

Как уже упоминалось ранее, бизнес-план является главным обязательным документом при начинании любого бизнеса. Его наличие гарантирует 50% успеха!

В большинстве случаев инвесторы, инвестируя в бизнес, прибегают к нему на стадии покупки земельного участка. На такой стадии человеку, особенно неспециалисту, трудно учесть все нюансы, условия, требования сразу. Поскольку требуется определенное профессиональное видение.

Поэтому инвесторы прибегают к помощи компании, специалистов, занимающихся профессиональным составлением.

На основе устного описания заказчика экономисты разработают индивидуальный план действий для каждого конкретного случая, произведут все необходимые расчеты, подберут концепцию, разработают маркетинговую программу, составят смету, укажут основные пути, разработают инструкции.

Крупные компании застройщики прибегают к помощи хорошо зарекомендовавших себя фирм, специалистов. При выборе исполнителя можно предварительно ознакомиться с наиболее успешными работами.

Пути реализации бизнес-проекта возведения коттеджного поселка

Возведение коттеджного комплекса — довольно дорогая затея! Для реализации задуманного потребуется существенные капиталовложения. Главная задача застройщиков — создать в коттеджном поселке свою изюминку, которая будет привлекать клиентов.

Пока роль такой изюминки играет развитая инфраструктура.

Многие предприниматели стараются при этом сэкономить, начиная строительство комплекса, коттеджного поселка за городом.

При этом все работы по настраиванию коммуникаций застройщик берет на себя. Без инфраструктуры стоимость будет намного ниже.

Для привлечения потенциальных покупателей предпринимателю приходится положительно решать данный вопрос.

Существует также и более дорогой способ, который заключается в аренде или приобретении земли в престижном районе. При таком подходе все важные коммуникаций уже подведены, поэтому отпадает необходимость в их монтаже. Однако стоимость земли может быть в несколько раз выше монтажных работ.

При несущественных инвестициях многие предприниматели выбирают путь строительства коттеджного поселка без инфраструктуры для дальнейшей реализации домиков по заниженной цене.

Каждый из трех приведенных случаев такого вида деятельности может принести неплохую прибыль.

План строительства современного жилого поселка, комплекса с развитой инфраструктурой является основным путеводителем.

Согласно заложенным в документ условиям и требованиям застройщики реализовывают задуманное.

Сколько можно заработать

Коттеджное строительство весьма привлекательный вид бизнеса. Заработок напрямую зависит от количества проданных домов. Поскольку на одном выкупленном земельном участке располагается достаточно большое количество коттеджей и в зависимости от их стоимости чистая прибыль, по сравнению с первоначальными вложениями может увеличиться в несколько раз. В регионах одна строительная компания может заработать порядка 18-20 миллионов рублей. Если говорить и Подмосковье, то эта сумма возрастает до 25-27 миллионов рублей.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Для начала возведения коттеджного поселка потребуется минимальная сумма инвестиций в размере 10 миллионов рублей. Эти финансы пойдут на приобретение земельного участка, необходимой специализированной техники, на заработную плату, налоги и т.д.

Как выбрать оборудование

На выборе техники и оборудования в данном направлении деятельности не стоит экономить. Ведь даже один день простой влечет за собой убытки. Поэтому лучше потратить несколько больше денег и приобрести высококачественное оборудование от лидирующих производителей, чем потом нести дополнительные финансовые затраты.

Какой ОКВЭД необходимо указать для строительства коттеджного поселка

От такого, насколько корректно при регистрации будут указаны коды ОКВЭД будет зависеть и выполнение всех необходимых работ по возведению коттеджного поселка. Оптимальным вариантом будет указать максимально возможное количество кодов из группы 42, которая включает в себя возведение различного рода сооружения и проведение в сфере гражданского строительства всевозможных строительных работ.

Какие документы нужны для открытия

Вышеназванное направление деятельности начинается с регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности. Лучше всего зарегистрировать юридическое лицо, в частности ООО, это потом позволит использовать упрощенную систему для уплаты налогов. Что касается самого ООО, то потребуется в регистрационный орган подать стандартный пакет документов. Также потребуется подать определенные документы и уплатить вступительный взнос в СРО.

Какую систему налогообложения выбрать для строительства коттеджного поселка

Упрощенка – лучший вариант для данного направления деятельности. Предприниматель имеет возможность лично определить уплачивать ему 6% от дохода или же 15% разницы между понесенными расходами и полученной прибылью.

Нужно ли разрешение для открытия

Строительство коттеджного поселка на момент открытия не требует получения дополнительных лицензий или разрешений. Но перед началом работ придется обращаться за разрешениями в различные инстанции – в Архитектуру, Градостроительство и т.д.

Основным для данного направления деятельности является выкуп земельного участка, оперативность проведения строительных работ, а затем и продажа готовых коттеджей.

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

• нормативы градостроительного проектирования;
• карты градостроительного зонирования;
• карты зон с особыми условиями;
• схема границ культурного слоя;
• схема расположения памятников истории;
• генеральный план (генплан).

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

• Гражданского кодекса;
• Градостроительного кодекса;
• Жилищного кодекса;
• федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
• федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
• федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Прежде чем начать строительство коттеджного посёлка застройщик собирает разрешения и покупает землю

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
• пояснительная записка;
• проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
• проект межевания;
• схема архитектурных решений;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

• муниципалитет;
• собственник — гражданин или юридическое лицо;
• группа собственников.

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Коттеджные посёлки привлекают покупателей личным земельным участком, гаражом, а также тишиной и зеленью

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Строительство коттеджного поселка занимает 1-2 года, не считая этапа предварительной подготовки

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

• хорошие дороги;
• школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
• торговый центр;
• интернет-провайдер;
• хороший сигнал мобильной связи.

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

• регион страны;
• стоимость земли;
• наличие инженерных коммуникаций на участке;
• необходимость прокладки новых дорог;
• сложность проекта;
• количество домов;
• используемые строительные материалы;
• количество подрядчиков.

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

• инвестиционные фонды;
• региональные и муниципальные органы власти;
• покупатели жилья (при долевом строительстве).

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

Для выполнения некоторых работ застройщик нанимает подрядчиков

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены.

Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей.

Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: oroalbero.ru

Бизнес-план коттеджного поселка

Коттеджный поселок требует больших инвестиций. При этом высокие прибыли владельцу не гарантированы. Чтобы увеличить шанс на успех, важно грамотно составить и продумать бизнес-план строительства коттеджного поселка.

Отличие коттеджа от дачи

Прежде давайте обозначим, чем коттедж отличается от дачного домика:

1. Коттеджный поселок оборудуется широкой дорогой наивысшего качества.
2. Расположение исключительно в экологически чистых районах.
3. Продуманная инфраструктура и инженерно-коммуникационное обеспечение.

Все это обеспечивает возрастающую популярность коттеджей.

Этапы формирования бизнес-плана

Бизнес-план строительства коттеджного поселка составляется по общим правилам, но имеет и некоторые свои нюансы, потому что сам бизнес по строительству коттеджей имеет некоторые особенности. Итак, при составлении бизнес-плана надо учитывать такие детали.

Оценка состояния участка

Анализ участка под строительство проводится по рядку критериев. Прежде всего, проверяется наличие необходимых коммуникаций. Если их нет, возможность проведения. Учитывается его удаленность от основных магистральных путей, насколько развитее инфраструктура. От этого зависит размер вложений в строительство и последующая цена коттеджей.

Оценка рынка

Бизнес по строительству коттеджей начинается с проведения маркетингового исследования. По его результатам надо выяснить состояние местного рынка загородной недвижимости, динамику предложения и спроса, уровень цен, характер недвижимости и прочее. Это поможет не только определиться с концепцией коттеджного поселка, но и установить ценовую политику.

Оценка расходов

Цена за квадратный метр рассчитывается, исходя из суммы затраченных на строительство средств. Эти расходы включают в себя:

• получение всей необходимой документации;
• материалы на строительство коттеджей и дополнительных объектов;
• оплата работы строительных бригад;
• проведение коммуникаций;
• благоустройство территории;
• услуги управляющей компании или собственные расходы по эксплуатации поселка.

Оценка влияния на окружающую среду

Отдельной статьей расходов стоит оценка ущерба окружающей среде, причиненной строительством. В обязательном порядке этот ущерб надо компенсировать, что потребует дополнительных средств.

График реализации проекта

Он состоит из графика вливания инвестиций в проект, а также графика текущих расходов. То есть надо четко прописать сроки и размеры вложений и расходования средств, чтобы держать под контролем все финансовые потоки.

Оценка доходов

Бизнес-план строительства коттеджного поселка обязательно должен предусматривать возможные прибыли для инвесторов. Установив примерную стоимость квадратного метра коттеджа, рассчитывается предполагаемый доход. На этом этапе рассматриваются варианты реализации построек:

• участие будущих владельцев в возведении;
• продажа полностью готовых коттеджей.

Экономические показатели проекта

Кроме структуры финансирования на этом этапе надо просчитать все возможные факторы, влияющие на будущий доход. Здесь же оцениваются риски предприятия, например, возможное увеличение расходов на закупку строительных материалов из-за изменения экономической ситуации. Или резкое падение стоимости квадратного метра коттеджа на рынке.

Возможные концепции бизнеса

Реализовать коттеджное строительство можно в нескольких вариантах. Вложения в бизнес будут зависеть от того, на какой концепции вы решите остановиться. Можно построить несколько домов, а можно организовать целый поселок. Строить коттеджи можно для постоянного проживания, а можно ориентироваться на агротуризм, который в последнее время обретает популярность.

Соответственно, строительство для постоянного проживания требует больших средств. Необходимо организовать все коммуникации, которыми будут пользоваться жители круглый год. Во втором случае достаточно нескольких домиков для сезонного использования на небольшие промежутки времени разными людьми.

Для основательного поселка особенно тщательно надо подбирать место для строительства, ведь люди там планируют жить, по крайней мере, долго. Для временного жилья требования к ландшафту и инфраструктуре могут быть немного снижены.

Способы реализации бизнеса

В зависимости от выбранной концепции можно остановиться на одном из трех способов реализации проекта.

1. Покупка земли в престижном районе города, где уже проведены все коммуникации и развита необходимая инфраструктура. Это самый затратный вариант, поскольку земля будет стоить довольно дорого. Кроме того, месторасположение требует постройки коттеджей премиум-класса, а значит, придется закупать только лучшие строительные материалы. Но и доход при продаже будет немаленький.
2. Покупка земли на окраине города. В этом случае к территории будет ходить общественный транспорт, а также можно сэкономить на развитии инфраструктуры. Как правило, что-то из необходимого будет в пределах досягаемости будущих жителей. Вам лишь потребуется организовать недостающие составляющие инфраструктуры и провести нужные коммуникации.
3. Покупка земли на удалении от города. В этом случае вам придется самостоятельно проводить коммуникации. Но без разработанной инфраструктуры стоимость такого жилья будет довольно низкая. Правда, это увеличивает шансы на скорую его распродажу. Такой проект подходит для агротуристического направления.

Примерные расчеты

В среднем реализация проекта потребует около 5 млн долл. Реализовать такой проект своими силами сложно, поэтому придется привлекать инвесторов, причем не одного. Как правило, подключают их на условиях, что часть построек будет продана в постоянное пользование. Зато вы, как инициатор проекта, можете продолжить свой коттеджный бизнес, управляя поселком.

В среднем проект реализовывается за два года, а инвестиции возвращаются спустя год после сдачи его в эксплуатацию. Продавая коттеджи, можно получать в среднем по миллиону рублей за каждый. Если вы организовали агротуризм, с каждого домика можно получать около 20 тыс. руб. в неделю. Поэтому важно еще на стертее проекта определиться с его концепцией.

Источник: newbusiness.su

Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Ни для кого не секрет, что среди огромного количества строящихся сегодня коттеджных и дачных поселков, а также загородных жилых комплексов много провальных проектов. Статистика неутешительна: в одной только Московской области доля заброшенных объектов занимает около 40%, а еще 50% поселков продаются крайне медленно и не сулят владельцам почти никакой прибыли. На долю успешных проектов приходится лишь 10%.

В чем причина сложившейся ситуации?

На этот рынок зачастую выходят непрофессиональные игроки, которым в свое время земля досталась сравнительно недорого или за долги. Велик соблазн «пустить в дело» непрофильные активы, если продать их оптом по выгодной цене не получается.

Примеры удачных проектов у всех на виду, а потому кажется, что повторить путь успешного застройщика очень просто. Однако важно понимать, что это ложное ощущение.

Как проверить, будет ли ваш проект жизнеспособным и выгодным?

Это не так уж и сложно. Здесь на помощь будущим инвесторам приходят предварительный бизнес-план или финмодель. Уже на начальном этапе они показывают, целесообразно ли реализовывать данный проект и если да, то в какой форме и каков будет объем требуемых инвестиций. Отметим, что такие предварительные расчеты можно выполнить, не имея даже проектной документации, только на основании существующей информации о земле.

На этапе бизнес-планирования определяются основные технико-экономические показатели проекта, которые лягут в основу технического задания на разработку генерального плана участка и другой проектной документации.

Приведем пример расчетов для небольшого землеотвода общей площадью 3 га, расположенного на северо-западе Подмосковья, в 20 км от МКАД.

Кейс. Коттеджный поселок в Красногорске

Технико-экономические показатели планируемого объекта

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли, ВРИ – с/х, дачное строительство
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ (земельный участок) – 6 соток
• Количество индивидуальных ЗУ (земельный участок) – 38
• Индивидуальные жилые дома общей площадью – 185 м2 (2 этажа)
• Площадь застройки – 7030 м2

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 431 875 000 руб.

Индивидуальный жилой дом общей площадью 185 кв.м. из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 6 соток со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 12 000 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 38 индивидуальных участков с домами составит 465 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 200 000 000 руб.

Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Даже не производя сложных расчетов, становится понятно, что данный проект не жизнеспособен:

• Прибыль – 24 125 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 6%
• Рентабельность проекта от вложенных средств – 12%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые превращают проект в убыточный.

Как увеличить доходность проекта?

Можно ли увеличить доходность данного проекта? Да, если изменить форму его реализации, например, продавать не индивидуальные жилые дома, а блокированные – дуплексы, квадрохаусы и таунхаусы.

Такой формат помогает уплотнить застройку и эффективнее использовать территорию, снизить себестоимость строительства. Однако для этого потребуются и дополнительные затраты инвестора на:

• изменение назначения земли и ВРИ на БЖС (блокированная жилая застройка);
• выкуп большего количества мощностей и получение ТУ от ресурсоснабжающих организаций;
• увеличение площади застройки;
• увеличение объемов инженерной подготовки территории.

Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Технико-экономические показатели планируемого объекта:

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли и ВРИ – земли населенных пунктов, БЖС
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ – 2 сотки
• Количество индивидуальных ЗУ – 110
• Секции таунхаусов общей площадью – 120 м2 (2 этажа + мансарда без отделки кровли в подарок)
• Площадь застройки – 13 200 м2 (без учета мансарды)

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 743 025 000 руб.

Таунхаус или секцию квадрохауса с фактической площадью 180 кв.м. (с учетом мансарды в подарок) из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 2 сотки со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 8 500 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 110 секций таунхаусов составит 935 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 320 000 000 руб.

Данные расчеты показывают, что изменение формы реализации проекта помогло повысить его эффективность.

• Прибыль – 191 975 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 26%
• Рентабельность проекта от вложенных средств инвестора – 60%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые снизят рентабельность, однако не превратят проект в убыточный. Запас прочности у данного проекта, конечно, все равно не велик, поскольку его общая рентабельность сопоставима с уровнем инфляции, однако при такой форме реализации объект уже будет жизнеспособным на рынке.

Как оценить риски проекта?

На сложном пути реализации проекта малоэтажного и коттеджного строительства инвесторов в землю подстерегают многочисленные риски, среди которых:

• маркетинговые (ошибки в ценообразовании и позиционировании объекта);
• рыночные (изменение рыночной ситуации и конкурентной среды);
• строительные (задержки сроков, подорожание стройматериалов);
• коммуникационные (сложности в получении техусловий от ресурсоснабжающих организаций);
• бюрократические (отказы и проволочки в согласовании документации).

Каждый из этих рисков в бизнес-плане должен оцениваться количественно. Какую сумму целесообразно заложить в данную статью расходов? Любой из перечисленных рисков связан с задержками сроков реализации проекта, которые грозят штрафными санкциями, прописанными в договорах с покупателями юнитов, и удорожанием строительно-монтажных работ из-за инфляционных процессов. Вот почему мы предлагаем оценить каждый из этих рисков в 10% от стоимости СМР.

Для предварительных расчетов рекомендуется заложить в бизнес-план 2-3 любых риска. Например, если мы выбираем в качестве формы реализации проекта таунхаусы, то прибыль может понизиться на сумму от 32 000 000 до 96 000 000 руб.

По мере того, как проект будет приобретать реальные черты, доля рисков и непредвиденных расходов в затратной части будет уменьшаться.

Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Данные укрупненные расчеты мы привели для того, чтобы продемонстрировать потенциал земельного актива, который зависит от формы реализации проекта.

Финансовая модель или предварительный бизнес-план помогут на начальном этапе без каких-либо других затрат понять возможности инвестора, оценить риски и инвестиционную привлекательность земельного участка.

Состав предварительного бизнес-плана строительства коттеджного поселка

В предварительный бизнес-план строительства коттеджного или дачного поселка важно включить следующие пункты:

• Описание земельного участка
• Описание и технико-экономические показатели проекта
• Краткий маркетинговый анализ конкурентной среды
• Экономика проекта: расходная и доходная части
• Оценка рисков
• Оптимизация расходов и налогообложения
• Команда (персонал для реализации проекта)
• Показатели эффективности проекта
• План-график производства работ
• Инвестиционный план
• Динамика продаж
• Ассортиментная матрица (для мультиформатного проекта)

Бизнес-план или финмодель: что выбрать?

В отличие от бизнес-плана, финансовая модель практически не содержит никакой описательной части, это просто набор таблиц с расчетами. Инвестору целесообразно выбрать финмодель, если он уже окончательно определился с формой реализации проекта и маркетинговое обоснование ему не требуется.

Бизнес-план содержит описательную часть, в которой дается краткий маркетинговый анализ рынка и обоснование технико-экономических показателей проекта.

Грамотные предварительные расчеты – залог успешности любого проекта. Бизнес-план или финмодель должны стать основой коммерческой и планировочной концепций объекта. Вот почему всем начинающим инвесторам в малоэтажное и коттеджное строительство мы настоятельно рекомендуем не пропускать этот этап и отнестись к нему со всей серьезностью.

Источник: exporealty.ru