1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Как ФНС находит нелегальных предпринимателей. Деятельность без регистрации. Что будет?
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
Как не попасть на штраф земельного надзора при строительстве.
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).
Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду.
Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.
Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).
Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.
На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.
По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст.
76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник КС. 2007. N 6)).
3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст.
2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.
Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.
4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Источник: www.gk-rf.ru
Самострой в рублях: штрафы, финансовые риски, нежелательные расходы
Самострой в рублях: штрафы, финансовые риски, нежелательные расходы
Чем отличается успешно завершенное строительством здание от не успешного? В первом случае все просчитывается: план, риски и ходы на годы вперед. Во втором случае как-то строится, как-то узаконивается, иногда напролом и не всегда безуспешно.
В первом случае — семь раз отмерить и все равно потом корректировать часть планово; во втором — закономерное рутинное решение — или удача или летальный снос. Сегодня мы вместе с вами посчитаем в конкретных цифрах, сколько будет стоить построить и снести самострой. О том, что считается самостроем и почему его обязательно снесут, читайте здесь.
Узаконим через суд, и избушку не снесут
Недавние изменения в Градостроительном кодексе и ряде сопутствующих законов наделили муниципалитеты правом принимать решения о сносе самовольных построек и воплощать их в жизнь.
| ГрК РФ Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями. |
| Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. |
При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное письмо (ага, почтой по адресу, где вы прописаны, но не живете). Если с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на официальном интернет-портале или местной газете, которую вы также не читаете, потому что вам и многим другим до лампочки жизнь там, где стоит здание.
Проснулись с утра в понедельник, а у ворот вашего самовольно построенного автосервиса уже бульдозер разворачивается. Как оказалось, приехал не на плановое ТО, а чтобы снести ВАШЕ здание.
Если кто не слышал, в Москве действует комиссия по выявлению и пресечению самовольного строительства, которая наделена самыми широкими полномочиями. А в каждом округе есть инспекция по контролю за недвижимостью. Ее сотрудники выявляют самострой, заносят в базу данных, контролируют состояние, организуют снос и отслеживают исполнение.
Раньше с момента выявления самостроя до сноса объекта могли пройти годы судебных разбирательств. Сейчас достаточно решения одного уполномоченного на то чиновника. И ни какого суда.
Почему так жестко без суда и следствия? Причина такой практики — злоупотребление. Еще буквально десяток лет назад органы власти не имели генпланов, ПЗЗ, да и вообще понятия о том, что можно, а что нельзя на их территории. Поэтому бизнесмены строили, что и как им удобно, а потом шли в суд.
Представители администрации, как правило, без градостроительных документов имели на заседаниях бледный вид, и суд вставал на сторону самостройщика. Сложилась огромная практика: судьи решали, где им принимать во внимание ПЗЗ, а где нет, где обрезать здание, а где — сохранить. А судья, например, не глава городской Архитектуры, поэтому смотрит на дело по-разному и видит его по-разному.
Это было, как аборт вместо контрацепции: затратно, неэтично, кардинально, но имеет место быть.
Сейчас все поменялось с точностью до наоборот. Суды перестали охотно принимать решения об узаконении самостроя, разорвав порочный круг. Теперь, чтобы дело дошло до тяжбы, недобросовестному застройщику необходимо собрать несколько десятков документов, подтверждающих, что его строение:
- Расположено на участке, принадлежащем застройщику.
- Соответствует всем установленным законом требованиям, предъявляемым к строениям.
- Не нарушает права третьих лиц и этому есть доказательства.
- Не создает угрозу безопасности, здоровью и жизни людей.
- Соответствует генплану города.
Кроме того, придется предъявить в суде документы о том, что все законные методы согласования исчерпаны: все жалобы при получении ГПЗУ, РНС, неправомерные отказы в выдаче акта ввода и тому подобные. Если они нарушают ваши права, конечно, и являются незаконными.
И плановое оформление строения, и узаконение потребует ряда усилий и контактов с госорганами. В сложных ситуациях уходят годы, но когда вы согласовываете ряд правил и параметров до строительных работ — это обходится одной ценой. Когда узаконение, то речь идет об условиях существующего генплана, мнении группы чиновников городского комитета, а вопрос стоит об изменении, сохранении, или сносе здания за счет застройщика. Оба способа обходятся разной ценой и разными временными затратами.
В реальной жизни для того, чтобы понять опасность сноса, нужно один раз побывать в этих реальных условиях: в списке самостроя, ответчиком в суде, держа в руках решение о сносе, вступившее в силу, чтоб в будущем серьезнее относиться к этому вопросу. Тут реально включается голова. Город стремится быть известным на фоне мировых столиц, и снос — это не фантастика, а реальность. И в случае обычной дачи в Новой Москве, и в случае торгового центра, построенного несколько лет назад.
Экономии от самостроя во времени нет. А в деньгах и подавно — ну-ка, снеси многомиллионное строение! В рамках города Москвы все, что меньше нескольких гектаров — это зерна в мельнице, никаких эмоций. Наш город — столица, власти чистят ее от мракобесия, а то иностранцы расстроятся и не приедут. Самострой в Москве без лишних преувеличений — это большая проблема.
И если вы просто ищете бесплатную консультацию-решение в интернете, то ваши проблемы явно преуменьшены.
Ну и вдогонку: почти год действует закон № 340-ФЗ от 03.08.2018 года, по которому в случае отказа от сноса самовольной постройки суд вправе принять решение об изъятии земельного участка, находящегося в частной собственности, и продаже его с публичных торгов более добросовестному юридическому лицу.
- направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
- обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
- обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.
Если коротко сделать вывод из всех наших рассуждений, то он будет выглядеть так (наверняка у вас мало времени, поэтому мы подготовили небольшую шпаргалку).
Аргументы об оформлении самовольных построек
- Здание на «птичьих правах» могут снести.
- Снос-демонтаж оплачиваете вы.
- Вывоз и утилизация постройки за ваш счет.
- За самовольную постройку предусмотрен штраф.
- Штраф за нецелевое использование участка.
- Неузаконенным объектом вы не можете полноправно распоряжаться (продать, отдать под залог, подарить). Якорные арендаторы точно не будут заинтересованы самостроем.
- Рискованные инвестиции на фоне расходов по сносу, штрафов, и просто полной потери капитала.
- Ужесточение закона: в будущем процедура может стать более сложной, вплоть до невозможности узаконивания. Законодатель хочет придушить «обходчиков», которые отступают от нормального порядка Заявление-ГПЗУ-Проект-Разрешение.
- Возможность лишиться земельного участка: при отказе от сноса суд вправе принять решение об изъятии земли и продаже ее с публичных торгов либо о передаче в собственность муниципалитета.
- Приостановка деятельности юрлица или ИП при выявлении самостроя.
- Сложная зубодробительная процедура оформления.
- Большие материальные и нематериальные затраты:
- расходы на проектирование от 25 000 рублей до бесконечности + расходы на экспертизу (% от проекта);
- расходы на геодезию от 25 000 рублей до бесконечности;
- расходы на госпошлины;
- трата личного времени;
- ошибки + время + деньги на их исправление;
- правовая неграмотность и боязнь почувствовать себя некомпетентным;
- боязнь обеспечить контакты с бюрократией на несколько лет вперед.
- Не обойтись без конфликтов, споров с гос. органами + голодными проверяющими.
- После узаконивания придется платить налог на недвижимость (кажется — зачем все это, ведь и так все работает).
Решение принимать вам.
Финансовые риски при возведения самостроя
Самовольное строительство напрямую связано с финансовыми рисками. Их должен знать каждый «самостройщик». Сегодня у нас будет мини-курс арифметики с отрицательным сальдо горе-девелопера. Надеюсь, вы успели окупить самовольно построенное здание.
Давайте посчитаем, какие затраты ждут вас в случае законного строительства гипотетического 2-х этажного здания площадью 800 кв. м:
Итого, плюсом к стоимости строительства (пусть будет 10 000 000 р) прибавляется минимальная сумма в 230 000 р. А теперь — цена незаконного «сценария». Как говорится — почувствуй разницу! Посчитаем финансовые затраты на возведение и снос самовольной постройки. Здесь складываем стоимость штрафов, демонтажа и возможного ущерба третьим лицам. Предлагаю начать с менее грустного — со штрафов.
Итого выходит по минималке:
- штрафы для юридических лиц — от 800 000 р;
- штрафы для физических лиц — от 32 000 р.
Но это еще не все. Мы забыли упомянуть сопутствующие штрафы. Имейте в виду, они посыпятся на голову нерадивого застройщика ровно с того момента, как о самострое станет известно органам государственной власти. И затрагивать они будут все аспекты жизни: начиная от использования участка до несоблюдения экологического законодательства.
Ну, а, как известно, штраф не освобождает от бесконечных поборов. Да и кто откажется от прибыльной кормушки?
Вот примерный перечень таких «косвенных» штрафов:
| Штраф | Юридические лица | Физические лица |
| Самовольное занятие земельного участка | от 100 000 до 200 000 р, либо от 2 до 3 % от кадастровой стоимости | от 5000 до 10000 р, либо от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости |
| Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию |
от 10 000 р до 20 000 р | от 500 р до 1 000 р |
| Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых | от 10 000 р до 200 000 р | от 2 000 р до 3 000 р |
| Самовольное занятие лесных участков | от 200 000 р до 300 000 р | от 20 000 р до 50 000 р |
| Организация или проведение земляных, строительных или иных работ без разрешения органа, осуществляющего надзор за охраной объектов культурного наследия |
от 100 000 р до 1 000 000 м | от 15 000 р до 100 000 р |
| Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации |
от 500 000 р до 20 000 000 р, для особо ценных объектов до 60 000 000 | от 15 000 р до 200 000 р |
| Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа |
от 100 000 р до 200 000 р | от 10 000 р до 15 000 р |
| Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения |
от 20 000 р до 30 000 р | от 1 000 р до 1 500 р |
| Несоблюдение экологических требований при строительстве и реконструкции | от 20 000 р до 100 000 р | от 1 000 р до 2 000 р |
| Нарушение законодательства об экологической экспертизе | от 50 000 р до 100 000 р | от 1 500 р до 2 000 р |
| Итого по минимальной ставке | 1 070 000 р | 71 000 р |
Все штрафы одновременно вряд ли могут быть выписаны, но чисто теоретически возможно найти лесной участок с залежами полезных ископаемых, на котором самовольно возведено капстроение с нарушением экологического законодательства. Тем не менее, для усреднения расчетов возьмем половину суммы для ЮЛ — 500 000 р. Итого по штрафам: 800 000 + 500 000 = 1 300 000 р.
Далее посчитаем устранение нарушений — если, к примеру, необходимости сносить самострой нет, нужно лишь убрать лишний этаж, восстановить стену или убрать балкон:
Снос «лишних» элементов + приведение здания в нормальный вид (отделка, покраска, вывоз мусора) = минимальная сумма в 1 000 000 р. Плюсуем сюда расходы на юристов, возмещение ущерба гражданам (если самострой принес вред здоровью или жизни) и сумму строительства.
В итоге формула выглядит так:
То есть за вычетом 10 000 000 р на строительство, минимальная сумма финансовых рисков при возведении самостроя составляет 3 700 000 р. Почти половина стоимости строительства! Ну а если нерадивому застройщику повезло и можно постройку исправить, а не сносить, то калькуляция выглядит вот так:
То есть 2 500 000 рублей вы потратите только на то, чтобы исправить ошибки ветреного прошлого и узаконить свое здание. Не многовато ли? А, если например, увеличить размеры здания в 10 раз, или 50 раз, то % риска от вложенного капитала будет уже реально ощутим в крупной денежной сумме.
Вы все еще считаете, что оформлять законную стройку долго, скучно и дорого? 230 000 р расходов на легальное строительство против 4 700 000 р за самострой. Вот уж действительно, хотите «сэкономить» — стройте незаконно!
Внимательный читатель спросит — а откуда взялась сумма сноса 2 200 000 р? Далее мы приведем наши расчеты.
Калькуляция сноса: почем демонтаж?
За основу берем все тоже 2-х этажное здание площадью 800 кв. м, в 2 этажа: значит, на этаж по 400 кв. м. Высота этажа 3 метра, значит, всего здания 6 метров (подходит для строения с плоской крышей).
Объем здания равен: 400 м 2 * 6 = 2400 м 3 .
Объем фундамента равен: 1 м * 400 м 2 = 400 м 3 .
Объем образованного строительного мусора считается так: объем здания «с воздухом» нужно разделить на коэффициент разрыхления (2,0-3,0). Мы взяли усредненный показатель 2,65.
Объем образованного строительного мусора: 2400 м 3 ÷ 2,65 = 905, 66 м 3 .
Далее смотрим прайс и онлайн-калькулятор по вывозу мусора по средним ценам на московском рынке:
Вот мы и получили ту самую магическую цифру в 2 200 000 р! В Москве нельзя выкинуть такой объем мусора просто за забор. Но если вы думаете, что эти пугающие цифры — самое большое зло, то вы ошибаетесь!
В случае выявления самостроя юридическому лицу грозит приостановка деятельности и изъятие земельного участка (в случае отказа добровольно сносить строение).
К счастью, эту цифру вы можете посчитать сами применимо к своему бизнесу. А мы просчитать убытки от простоя, потери недвижимости и упущенную выгоду для каждого бизнеса в рамках этой статьи не сможем. Если закруглиться с веселой арифметикой и посмотреть на факты, то какова вероятность, что ваш конкретный самострой выявят и снесут?
Как государственные органы прижимают «самоволку»
Если брать за пример столицу, то вопросы самостроев контролирует Департамент городского имущества Москвы, Культуры и Наследия, Стройнадзор, инспекция по надзору за недвижимостью, государственный земельный контроль при Росреестре, а также органы прокуратуры, а еще любое физлицо может пожаловаться или подать в суд и доказать нарушения его прав. Еще эти вопросы контролируются в префектурах и управах, которые находятся «на районе» и все видят. Вопросами выявления, пресечения и приведения в соответствие самовольных построек занимаются специальные комиссии при Правительстве Москвы. Тут уже решают, «как с вами быть». Бесплатные советы в интернете 100% вам уже не помогут.
Городская комиссия решает судьбу крупных объектов с огромными площадями, остальными занимаются окружные комиссии. Выявили самострой, отправили владельцу уведомление, через 3 месяца снесли. Каким путем отправляют уведомления, мы уже писали в начале статьи.
Если здание можно спасти, то человек решает этот вопрос или начинается хождение по мУкам: от инстанции к бюрократу, от чиновника к судье. Потратив кучу времени, вспотев от безрадостных перспектив, горе-застройщик, как правило, обращается к юристам (наконец-то!), и если тот грамотен и опытен, то спустя километры дорог и килознаки денег вместе они добиваются оформления прав на здание. И тогда самострой становится законной постройкой.
Случается, что мы слышим от наших клиентов огорченные реплики, что они познакомились с нами позднее, чем следовало бы. Делайте выводы!
Вернемся к насущному. Как государство прижимает самострой? В мае 2019 года Росреестр создал центр по надзору за земельными участками, оснащенный дронами. До конца года планируют доукомплектовать ими регионы, а в Москве они уже летают над нашими головами. Для чего это нужно? Вот вам схема для наглядности:
Да, помимо административных штрафов, важно понимать, что вы уклоняетесь от налогов и за это есть ответственность. Уплата налогов — это обязанность.
Мы можем представить только один вариант, когда самострой выгоден владельцу: когда этот процесс поставлен на поток при организованной связке. Но это уже называется преступлением — так что выбирать вам. Существует влияние, которое можно пересчитать по пальцам: для всех остальных это невыгодно, неприятно и попросту опасно.
Для тех кто дочитал статью до конца. Если есть самострой, то с ним нужно что-то делать. Банально: покупатели и арендаторы стали осторожнее при заключении документов, а госорганы так или иначе крутят гайки, т.к это их работа и ее нужно делать. Самострой можно назвать не модным на сегодняшний день, учитывая все вышеописанные факторы и примерные расчеты. Получить согласование и разрешение на строительство всегда выгоднее и быстрее, чем искать дороги через незнакомый болотистый лес по узаконению самостроя.
Уже многие наши клиенты это понимают и расскажут тем, кого знают. Каждый день у нас пул обращений по самострою, и именно поэтому у нас самая актуальная практика. Клиенты чаще приходят к нам по рекомендации, когда понимают, что дело затягивается или их к этому подталкивают органы власти по факту выявления самостроя.
Пока еще мы можем помочь — обращайтесь. Нужно понимать, что при самостоятельных попытках решить проблему второй попытки может и не быть — из-за количества сделанных ошибок и упущенных возможностей.
Будьте успешными, повышайте правовую грамотность, а в случае проблем — звоните. Мы знаем, что делать!
Источник: zemelniy-urist.ru
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.
Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ
1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.
2. Согласно Федеральному закону от 17.11.95 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности и в аренду определено Земельным кодексом (ст. 15, 31, 32, 37, 40).
Названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (ст. 28 Градостроительного кодекса). Порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, также определен Земельным кодексом (ст. 28 — 33).
4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.
5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием лицом, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.
Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления.
7. Гражданин или юридическое лицо, отступившие от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 МРОТ (п. 2 ст. 24 названного Закона).
8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает права собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст.
169 (см. коммент. к ней). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.
Пункт 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» п. 3 ст. 25 устанавливает, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».
9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).
Другой комментарий к статье 222 ГК РФ
Серьезное значение имеет решение вопросов права собственности, связанных с появлением такой новой вещи, как самовольная постройка. В принципе закон относится к подобному строительству отрицательно. ГК устанавливает, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности» (п. 2 ст. 222 ГК).
1. Комментируемая статья внутренне связана с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. При этом, однако, делается оговорка, что такое изготовление должно осуществляться «с соблюдением закона и иных правовых актов».
Комментируемая статья регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены. Речь идет о случае, когда была создана вещь, которую ГК называет «самовольная постройка».
2. Название комментируемой статьи определяет объект регулируемых ею отношений как постройку. Однако ГК не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подразд. 3 «Объекты гражданских прав» разд. I «Общие положения»).
Поэтому п. 1 комментируемой статьи предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия. Он идет при этом в трех направлениях.
Во-первых, дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет «другими». Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.
Во-вторых, п. 1 комментируемой статьи определяет объект как постройку. Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. ГК упоминает о жилом доме, строении и сооружении.
Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Наконец, поскольку законодатель в п. 1 комментируемой статьи говорит о жилом доме, строении и сооружении, он имеет в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов. Например, жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению к уже существующему жилому дому. В этом свете пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и поэтому не подпадает под действие комментируемой статьи.
В-третьих, п. 1 комментируемой статьи придает своему перечню объектов примерный характер. Он указывает, что самовольной постройкой является также «иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке». Некоторое расширение перечня является правильным и необходимым. Например, фундамент жилого дома, заложенного на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако несомненно, что он должен охватываться комментируемой статьей.
В то же время следует признать, что приведенная формулировка идет слишком далеко. Не всякая созданная на земельном участке недвижимая вещь возникает в результате деятельности, которая является строительством. Например, согласно п. 1 ст. 130 ГК леса и многолетние насаждения признаются недвижимостью. Однако, если такие объекты были созданы на земельном участке, они не подпадают под действие комментируемой статьи.
3. Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых комментируемой статьей, постройка должна быть самовольной. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.
Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. ГК поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Статья 222 ГК требует, чтобы отвод участка для целей строительства был завершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами».
Во-вторых, постройка является самовольной, если она создана без получения на это «необходимых разрешений».
Необходимым является разрешение лица, имеющего право частной собственности на земельный участок. Его разрешение необходимо, поскольку в ином случае оно имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).
В-третьих, постройка является самовольной, если допущено хотя бы одно из следующих нарушений: а) градостроительных норм и правил; б) строительных норм и правил. В обоих случаях ст. 222 ГК требует, чтобы допущенное нарушение было «существенным».
4. Пункт 2 комментируемой статьи определяет субъекта, участвующего в отношениях, объектом которых является самовольная постройка, как лицо (о понятии лица применительно к проблеме приобретения права собственности см. коммент. к ст. 218). Комментируемая статья распространяется не только на граждан, но и на любого субъекта, создавшего самовольную постройку, при условии, что он законом рассматривается как лицо.
5. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.
Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Обращает на себя внимание категоричность формулировки ГК: он устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу. Из этого можно сделать вывод, что ликвидация самовольной постройки должна быть полной. Однако срок для такой ликвидации не установлен.
Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, комментируемая статья в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку. ГК не устанавливает, кто конкретно имеет право принять решение об использовании альтернативной схемы сноса. Из других его статей следует, что это вправе сделать субъект права частной собственности на земельный участок. Статья 14 ГК допускает самозащиту гражданских прав, устанавливая, однако, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Пункт 2 комментируемой статьи не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается более общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).
6. Комментируемая статья все же допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку. Иначе включение данной статьи в главу ГК, носящую наименование «Приобретение права собственности», лишалось бы всяких оснований. Оба случая, когда допускается приобретение права собственности на самовольную постройку, сходны в одном отношении: самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. Однако в ряде других важных отношений оба случая, охватываемые п. 3 комментируемой статьи, резко отличаются друг от друга.
В первом случае самовольное строение возведено на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. ГК требует, чтобы в этом случае данный участок был предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, «в установленном порядке». Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным кодексом (ст. ст. 30 — 33).
Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда. Право на подачу заявления о признании принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство.
7. Во втором случае, когда комментируемая статья допускает признание права собственности на самовольную постройку, речь идет о ее возведении на таком земельном участке, который находится, прежде всего, в частной собственности. ГК упоминает также об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении.
ЗК устанавливает, что названное право, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Однако предоставление земельных участков гражданам на названном праве после введения в действие ЗК не допускается (ст. 21). ГК называет также участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование.
ЗК устанавливает, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20).
В таком случае приобретение права собственности лицом, осуществившим самовольное строительство, не допускается. Комментируемая статья предоставляет такое право исключительно лицу, имеющему право частной собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.
При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. Процессуальное право возбудить такое дело имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на возмещение указанными лицами расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом.
8. Комментируемая статья устанавливает, что в обоих случаях, когда она допускает приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безоговорочным. Она исходит из того, что даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, ни частного собственника (субъекта пожизненного владения, постоянного пользования), на участке которого возведена самовольная постройка.
Соответствующая оговорка содержится в абз. 3 п. 3 комментируемой статьи. Она обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольную постройку. Впрочем, текст статьи показывает, что, по мысли законодателя, такой отказ должен следовать в сравнительно редких случаях, когда затронуты действительно важные интересы. ГК предусматривает, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
Рассматриваемое требование ГК имеет самостоятельное значение. В частности, суд вправе применить его и в тех случаях, когда последовал отвод земельного участка для строительства.
Источник: gkrf24.ru