Скрытые дефекты при покупке квартиры в новостройке

Плохое качество новостроек — одна из самых частых проблем, с которыми сталкиваются покупатели жилья. Неровные поверхности, трещины в стенах, щели в окнах — а если речь идет о квартирах с отделкой, то количество возможных недочетов увеличивается. На качестве новых домов сказывается экономия на стройматериалах и квалифицированной рабочей силе. В основном это касается новостроек массового сегмента, при покупке квартиры в таком доме нужно быть готовым к тому, что обнаружатся какие-нибудь недочеты. Порой доходит до абсурда. Например, в квартире, в которой не предусмотрена отделка, могут отсутствовать даже стеклопакеты! Как это возможно — непонятно, но такие случаи зафиксированы в юридической практике. Также серьезными дефектами являются: В квартире с отделкой строители могут «схалтурить» также при выполнении отделочных работ. Как результат: плохо уложенные ламинат, линолеум и плитка, криво поклеенные обои, протекающая сантехника… список можно продолжить. Если плохо поклеенные обои жить, в о

Что делать, если обнаружили недочеты после приемки квартиры в новостройке?

Как бы вы ни были внимательны при приемке квартиры в новостройке, некоторые недочеты могут вскрыться уже тогда, когда вы начнете ее обживать. Например, ижевчанка Софья пожаловалась, что через пару месяцев после заселения у нее перестали открываться окна в щели попала и замерзла вода. А вот у нашей читательницы Ксении ситуация еще серьезнее: стену утеплили неправильно, в итоге в одной комнате зимой +20, а в детской +11.

Можно ли застройщика привлечь к исправлению недостатков уже после подписании договора, выяснил IZHLIFE у председателя Объединения советов домов Удмуртии Александра Евсеева.

Не все изъяны можно выявить при въезде в квартиру. Иногда они проявляются уже после новоселья На что имеют право?

Если у вас договор участия в долевом строительстве, то вам даже документы искать не нужно.

Минимум 3 года на инженерное оборудование (водопровод, канализация, отопление и так далее) Минимум 5 лет для всего остального объекта, если поломка не связана с естественным износом или неправильной эксплуатацией

*такое право по закону (ч. 4-8 ФЗ 214) получают дольщики, вне зависимости от того, что написано в их договоре. Если же заключается договор купли-продажи (или любой другой), то перед подписанием нужно посмотреть на все, что есть в квартире, и проверить, внесено ли это в гарантийное обслуживание по договору, какие обговорены сроки устранения.

Как подать жалобу?

Претензия в адрес застройщика должна быть письменной. Отправлять лучше с пометкой о получении или почтовым уведомлением.

Это застрахует вас от ответа, что письмо не дошло

Рассмотреть претензию застройщик должен, согласно Гражданскому кодексу, в течение 30 дней прислать своего оценщика, жильцу дополнительно оплачивать ничего не нужно. А за каждый просроченный день застройщик должен будет платить пени. Если реакции нет, то решать вопрос можно в суде, но придется за свой счет проводить независимую экспертизу.

Какие подводные камни вас ждут?

Главная проблема в этой ситуации отсутствие застройщика, а не его отказ выполнять обязательства.

После того как дом построен, застройщик может стать банкротом, перерегистрироваться, перестать работать. В таком случае своим законным правом жильцам воспользоваться не получается. Александр Евсеев, председатель Объединения советов домов Удмуртии ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

В основном это касается новостроек массового сегмента, при покупке квартиры в таком доме нужно быть готовым к тому, что обнаружатся какие-нибудь недочеты. Порой доходит до абсурда. Например, в квартире , в которой не предусмотрена отделка, могут отсутствовать даже стеклопакеты! … Также серьезными дефектами являются: стены, которые промерзают и продуваются насквозь; незаделанные технологические отверстия от труб или проводки … Квартира — слишком дорогой товар, чтобы смириться с недочетами, которые допустили строители. Поэтому не стесняйтесь придираться к дефектам при приемке — вы же не хотите жить в квартире с дырявыми стенами.

Самые частые недоделки в новостройках, которые нужно проверить при приемке квартиры (с отделкой и без)

Плохое качество новостроек — одна из самых частых проблем, с которыми сталкиваются покупатели жилья. Неровные поверхности, трещины в стенах, щели в окнах — а если речь идет о квартирах с отделкой, то количество возможных недочетов увеличивается.

На качестве новых домов сказывается экономия на стройматериалах и квалифицированной рабочей силе. В основном это касается новостроек массового сегмента, при покупке квартиры в таком доме нужно быть готовым к тому, что обнаружатся какие-нибудь недочеты.

Порой доходит до абсурда. Например, в квартире, в которой не предусмотрена отделка, могут отсутствовать даже стеклопакеты! Как это возможно — непонятно, но такие случаи зафиксированы в юридической практике.

Также серьезными дефектами являются:

• стены, которые промерзают и продуваются насквозь;
• незаделанные технологические отверстия от труб или проводки;
• кривизна пола, потолка и стен, заметная невооруженным глазом;
• существенное отклонение площади или конфигурации квартиры от планировочного решения;
• проблемы с электрикой, вентиляцией, водоснабжением и канализацией;
• деревянная дверь вместо металлической (если в договоре указана металлическая);
• плесень.

В квартире с отделкой строители могут «схалтурить» также при выполнении отделочных работ. Как результат: плохо уложенные ламинат, линолеум и плитка, криво поклеенные обои, протекающая сантехника… список можно продолжить.

Если плохо поклеенные обои жить, в общем-то, не мешают, то разбитые окна или дыры в перекрытиях между этажами — то, с чем квартиру принимать нельзя. Другие недостатки тоже лучше обнаружить при осмотре квартиры на этапе приемки.

Профессионал, который повидал сотни новостроек, может заметить брак, который не увидит покупатель. Он же подскажет, какие недочеты нужно внести в дефектную ведомость для их исправления.

Есть три варианта действий — как поступить с выявленными строительными недоделками.

1. Потребовать, чтобы их устранил застройщик. Эксперты говорят, что строители должны исправить дефекты, связанные с окнами и входной дверью (если вы не собираетесь сразу же их сменить), электрикой, вентиляцией, отоплением и водопроводом — эти недочеты сложно устранить своими силами. На это обычно отводится 45 суток, у вас есть право не подписывать акт приемки-передачи.
2. Сделать ремонт своими силами, а потом подать иск на возмещение расходов. В этом случае акт приемки-передачи можно подписать, а недостатки зафиксировать в отдельном документе.
3. Добиться снижения стоимости квартиры.

Первый вариант лучше использовать, если недочеты настолько существенные, что не позволяют заселиться в квартиру. Если недоделки незначительные, то документы можно подписать — указав претензии и сроки устранения брака.

Если при приемке квартиры вы чего-то не заметили или не учли — существует еще и гарантийное обслуживание новостроек. Гарантия составляет 5 лет на конструктивные элементы дома (фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, перегородки, лестницы, крыши) на технологическое и инженерное оборудование — 3 года.

В течение этого срока неисправности, выявленные при эксплуатации здания, устраняются за счет средств застройщика. Это не касается поломок, возникших по вине жителей: например, лифт чаще всего страдает не из-за заводского брака, а из-за его неправильной эксплуатации в связи с массовыми ремонтами, которые делают новоселы.

Строитель проверяет квартиру в ЖК «Одинград»

Если рабочие, нанятые собственником, неправильно установили сантехнику и произошло затопление — это не гарантийный случай. Поврежденная при доставке мебели дверь — тоже не «косяк» застройщика.

А вот если в процессе усадки дома произошла расстыковка швов, появились трещины, стали промерзать окна — здесь жители не виноваты, и исправлять возникшие проблемы должны строители.

Квартира — слишком дорогой товар, чтобы смириться с недочетами, которые допустили строители. Поэтому не стесняйтесь придираться к дефектам при приемке — вы же не хотите жить в квартире с дырявыми стенами.

Принять квартиру в новостройке . Шаг 2: контроль качества. Как выявить и исправить недочеты в вашей новой квартире . Почему новостройки — такая дрянь? … По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов , а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять. Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить. … Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке 29.01.2016. Сколько я заработала на перепродаже квартиры в новостройке 18.12.2019. Застройщик навязал договор 11.06.2019.

Что делать, если дом сдан с недоделками?

Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.

• Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:

1. повышенный радиационный фон;
2. опасные электромагнитные излучения;
3. выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
4. неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.

Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.

После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи.

1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.

• В квартире со свободной планировкой или с черновой отделкой покупатель должен перед подписанием акта приемки проверить, качественно ли выполнено остекление; осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. Убедиться, что вентиляция, канализация, водопровод работают исправно. Проверить, как закрывается входная дверь, нет ли перекосов, отсутствуют ли трещины в стенах и перекрытиях, ровная ли бетонная стяжка, подключен ли электросчетчик.
• В жилье с отделкой от застройщика помимо моментов, важных для квартир с черновой отделкой, следует убедиться, что в санузлах и на кухне есть необходимая сантехника, раковины, отделка плиткой. Что по всей квартире сделана электрическая разводка, и все розетки и выключатели работают исправно. В помещении должны быть отопительные приборы, напольное покрытие, межкомнатные двери. Стены должны быть покрашены либо оклеены обоями. Покупатель здесь должен смотреть также и на качество выполненных отделочных работ.

2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика. Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.

Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.

3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты?

• Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять.

Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.

• Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.

4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.

Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика.

• Если недочет мог образоваться в процессе эксплуатации вами квартиры (оторванные обои, сломанные двери), доказать, что вы приняли квартиру в таком виде, будет сложно. Гарантия на это не распространяется.
• Если же характер недочета такой, что можно утверждать – это брак строителей – то застройщик обязан устранить недочет, либо выплатить вам компенсацию. Например, вы подписали акт согласно ДДУ, и только спустя время обнаружили, что у вас, допустим, кривые стены или мокнет внутренняя стена во время дождя, или промерзают стены в холодное время года. Кривая стена не могла образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры вами после подписания акта. Предъявляйте претензию застройщику с требованием устранить недостаток.
• Часто бывает, что в течение 1-3 лет после сдачи дома по стенам ползут трещины. Из-за них в квартире может быть серьезно повреждена отделка, мебель. Многие застройщики уверяют, что трещины — это норма, ведь дом дает усадку. Обратитесь к экспертам в строительной отрасли. Если по строительным нормам подобный брак недопустим, вы вправе требовать его устранения. Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Внимание. Трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов.

Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.

1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!

• Опишите недочет письменно в присутствии группы свидетелей (комиссия, созданная в частном порядке), попросите свидетелей расписаться. Сфотографируйте или снимите недочет на видео.
• Наибольший доказательный вес имеет строительно-техническая экспертиза. Однако проводить предварительную экспертизу нужно не всегда. Иногда лучше сразу обратиться в суд и там ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Это зависит от материалов дела и специфики конкретных исковых требований.
• Проводите строительную экспертизу жилья за свой счет? Сохраняйте все чеки. Расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу.
• Не делайте ремонт до фиксации недостатков. Так, если вы недовольны неровным полом, при этом самостоятельно делаете стяжку, доказать, что пол изначально был с перепадами, будет проблематично. А фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!

2. Направьте в адрес застройщика претензию.

• В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычно 45-90 дней. Можно также требовать:

— соразмерного уменьшения цены квартиры;
— денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).

• Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
• Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.

3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.

4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д).

Также читайте, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья.

Как бы вы ни были внимательны при приемке квартиры в новостройке , некоторые недочеты могут вскрыться уже тогда, когда вы начнете ее обживать. Например, ижевчанка Софья пожаловалась, что через пару месяцев после заселения у нее перестали открываться окна в щели попала и замерзла вода. А вот у нашей читательницы Ксении ситуация еще серьезнее: стену утеплили неправильно, в итоге в одной комнате зимой +20, а в детской +11. Фото: Izhlife Izhlife. Фото: Сергей Грачев.