Собственное капитальное строительство или ремонт

Вряд ли спор вызовет то, что межэтажные перекрытия являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-первых, это следует из пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В подпункте «в» пункта 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, конкретизируется, что в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)

Действие этих нормативных правовых актов распространяется на все организации, независимо от региона их места нахождения.

Как нас обманывают. Взносы за капитальный ремонт домов. Про долги, которых на самом деле нет

И в договорах управления, которые заключаются управляющими организациями (управляющими компаниями) с собственниками помещений в МКД, должен быть указан, по меньшей мере, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Такой минимальный перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Согласно пункту 4 раздела I этого Минимального перечня, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов включают в себя следующие виды работ:

• выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;
• выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;
• выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;
• выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;
• выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;
• проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);
• при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Но это ещё не всё, что должна делать управляющая компания в целях надлежащего содержания перекрытий.

За капитальный ремонт можно НЕ ПЛАТИТЬ? Развеиваем мифы!

И тут есть один, как представляется, важный документ из судебной практики.

Речь идет о постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №6464/10 от 29.09.2010 года.

В нём разъяснено, что исходя из толкования статьи 162 ЖК РФ, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления МКД в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Иначе говоря, при определении того, какие именно работы (услуги) по содержанию общего имущества должны выполняться УК, следует исходить не только из содержания Договора управления, но из требований нормативных правовых актов.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что «содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел».

Президиум ВАС РФ также напомнил, что требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В указанных Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда № 170 описано, что проводится в отношении перекрытий при текущем ремонте, а что проводится при капитальном ремонте.

В частности, частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска – это относится к текущему ремонту (см. п. 3 перечня работ, относящихся к текущему ремонту, Приложение № 7 к Правилам).

Если же, к примеру, полная замена балок перекрытия, то это уже капитальный ремонт.

Судебная практика это подтверждает. Смотрите, например, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 20.11.2019 г.

А вот в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 N 21 АП-394/2017 по делу N А 84-3790/2016 вовсе суд пришёл к выводу о том, что восстановление целостности перекрытий не относится к видам работ, которые являются капитальным ремонтом

Иначе говоря, УК должна делать определенные работы по ремонту перекрытий. Важно только, чтобы эти работы не носили характера работ по капитальному ремонту.

Поэтому если устранить проблемы с перекрытиями (хотя бы частично) можно без проведения капитального ремонта, то следует предпринимать меры к УК, чтобы понудить её к выполнению этих работ.

Возможно, что даже в судебном порядке.

К примеру, УК могла бы произвести какое-то усиление балок перекрытий без их полной замены и т.п.

Теперь что касается осуществления капитального ремонта перекрытий за счет средств ФКР.

В части 1 статьи 166 ЖК РФ приведен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются именно за счет средств ФКР, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Этот перечень включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Перечень этот исчерпывающий. И кап. ремонт межэтажных перекрытий в него не входит.

Повторюсь, он включает в себя только те работы (услуги) по кап. ремонту, которые проводятся за счёт средств ФКР, сформированному исходя из минимального размера взноса на кап. ремонт.

В части 2 статьи 166 ЖК РФ сказано о том, что в каждом отдельном субъекте Федерации (нормативным правовым актом субъекта Федерации) перечень услуг и (или) работ по кап. ремонту, финансируемых за счет средств ФКР, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на кап. ремонт, может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ.

Кап. ремонт перекрытий в перечень, например, по Москве также не попал.

В части 3 статьи 166 ЖК РФ речь идет о том, что если собственники помещений в МКД приняли решение об установлении взноса на кап. ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, то часть фонда кап. ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

То есть для этого требуется решение общего собрания собственников помещений в МКД.

В части 5 статьи 166 ЖК РФ предусмотрено, что работы по кап. ремонту могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

То есть здесь речь идёт о том, что в рамках работ по кап. ремонту могут выполняться в том числе и такие работы, которые являются не кап. ремонтом, а реконструкцией.

К реконструкции Градостроительный кодекс РФ относит (п. 14 ст. 1):

-изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства,

-замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция отличается от кап. ремонта тем, что при кап. ремонте осуществляется замена не всех элементов несущих конструкций, а только части. При реконструкции же меняются или восстанавливаются все несущие конструкции, либо вовсе перестраивается, надстраивается и т.п. весь объект капитального строительства.

Таким образом, в ч. 5 ст. 166 ЖК РФ не идёт речь о том, что в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств ФКР, могут включаться любые работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций.

Здесь говорится о том, что работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций могут включаться в перечень работы по кап. ремонту, даже если они относятся к реконструкции. Но и для этого необходимо, чтобы эти работы были включены в перечень либо нормативным правовым актом субъекта РФ, либо чтобы было принято решение общего собрания собственников помещений в МКД об установлении взноса на кап. ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса.

Увы, но другого пути провести кап. ремонт межэтажных перекрытий законодательство не предусматривает.

При сегодняшнем объеме и содержании законодательства о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД провести кап. ремонт межэтажных перекрытий за счет средств ФКР и без решения общего собрания собственников об увеличении размера взносов никак нельзя.

Источник: www.9111.ru

Самовольное строительство. Перепланировка, капитальный ремонт и реконструкция

В предыдущей публикации мы осветили вопрос капитального и не капитального строительства. Ещё один частый базис спора — отнесение выполненных работ к реконструкции, капитальному ремонту или перепланировке. Полный перечь базисов Вы найдете здесь.
Застройщик может быть заинтересован в проведении работ под видом капитального ремонта. Но не всегда с этим согласны органы местной власти.
Причина понятна — согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ для капитального ремонта не требуется разрешительная документация, а для реконструкции придётся подготовить полный комплект, аналогичный новому строительству, то есть пройти все согласования и экспертизу проектной документации, оформить разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Чтобы не попасть в ситуацию, когда придётся «сносить» реконструированную часть здания, потому что изначально предполагали, что это просто капитальный ремонт, а надзорный орган не согласился с этим, важно определиться ещё до начала работ, что это будет. Для этого обратимся к ч.1 ст.754 ГК РФ, где из определения следует, что к признакам реконструкции относятся:

• зменение параметров объекта (площадь, этажность, высота).
• Замена или восстановление несущих строительных конструкций (кроме замены отдельных элементов на аналогичные или другие, но улучшающие показатели объекта).

А к признакам капитального ремонта:

• Сохранение исходных параметров.
• Замена или восстановление строительных конструкций, кроме несущих.
• Замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.
• Замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или другие, но улучшающие показатели объекта.

Помимо ГрК РФ определения этих понятий есть и в других нормативных актах.

В ч.1 СТ.754 ГК РФ под реконструкцией понимают «обновление, перестройку, реставрацию», что добавляет путаницы. Ведь и капитальный ремонт может быть обновлением и даже перестройкой, если не затрагиваются несущие конструкции.

СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» дополняет ГрК РФ тем, что капитальный ремонт проводится в целях устранения физического и морального износа и не предусматривает изменения не только физических, но и технико-экономических показателей.
А цель реконструкции как раз — изменение таких показателей, условий эксплуатации, максимальное устранение имевшего место физического и морального износа, достижение новых целей эксплуатации здания.

Аналогичные признаки упоминаются и в ч.2 ст.257 НК РФ: к реконструкции относятся работы по «совершенствованию производства и повышению его технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

И это существенное дополнение, так как если объект меняет своё функциональное назначение, эти работы попадают под понятие реконструкции.

Возьмём за пример бизнес-центр, на первом этаже которого решили открыть ресторан. С одной стороны, казалось бы, имеет место только переустройство не несущих конструкций и смена дизайна, а все параметры остались прежними (этажность, объём, высота). Однако, были проведены дополнительные инженерно-технические сети и изменилось назначение объекта (из офисного в помещение общественного питания) — соответственно, это уже реконструкция. Если собственник не позаботился заранее о разрешительных документах, велика вероятность, что свежепостроенный ресторан придётся снести и привести здание в исходный вид.

Часто в спорах упоминаются и смежные понятия:

Модернизация здания — это частный случай реконструкции, когда меняется планировка, архитектурные решения старого здания и обновляются до современного уровня морально устаревшие инженерные сети и оборудование.

Перепланировка — работы, в результате которых меняется конфигурация помещений внутри здания.

Это перенос или устранение перегородок, дверных проемов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений и наоборот, устройство дополнительных санузлов или кухонь и так далее. Перепланировка будет законной только при наличии разрешения органов местного самоуправления. Чтобы его получить, необходимо предоставить проект, подготовленный организацией с государственной лицензией на проектирование. Соответственно, перепланировка может входить в состав как капитального ремонта, так и реконструкции.

Вопросы, которые могут стоять перед судом и экспертом:

• Имело ли место изменение индивидуально-определенных признаков (площади, этажности, площади застройки, объема) объекта по сравнению с данными обследования БТИ по настоящее время? Если да, то какие изменения?
• Имело ли место изменение назначения объекта, его технико-экономических показателей?
• На основании документов, предоставленных на судебную экспертизу, определить, была ли проведена реконструкция или аварийно-восстановительный ремонт?
• Какие изменения конструкций сооружения/ здания произошли в результате данных действий (аварийно-восстановительных работ либо реконструкции)?
• В результате проведения каких работ (новое строительство, реконструкция, переоборудование, переустройство, перепланировка) произошло увеличение площади здания?
• Существует ли техническая возможность приведения сооружения/ здания в первоначальное состояние (предшествующее аварийно-восстановительным работам или реконструкциям)?
• Возможно ли привести спорный объект в первоначальное состояние без риска его гибели? Описать возможные способы устранения несоответствия.
• Возможно ли приведение здания в состояние, имевшееся на дату, предшествующую началу производства работ?
• Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам, а также допущены ли при реконструкции здания, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

В следующей статье читайте о последнем, восьмом, базисе строительного спора по самовольному строительству.

Источник: ingeneral.ru

Отличие текущего ремонта от капитального ремонта. Капитальный ремонт дома

Ремонтные работы являются обязательной мерой технического обслуживания любого дома. Поддержание исправного состояния базовой конструкции, коммуникаций и отделки позволяет использовать дом на протяжении длительного времени в соответствии с его эксплуатационным назначением. При этом форматы ремонтных работ могут быть разными. Они определяют сроки проведения, перечни рабочих действий, затраты, нормы обеспечения безопасности и т. д. Принципиальным является отличие текущего ремонта от капитального ремонта, которое выражается и в подходах к организации процессов, и в сложности выполняемых операций.

Определение текущего ремонта

В соответствии с нормативным определением, текущим ремонтом признаются мероприятия, которые направлены на своевременное и систематическое предохранение обслуживаемого объекта от повреждений и неисправностей. Под объектом в данном случае подразумеваются производственные здания, коммуникационные сети, сооружения и жилые дома. Иными словами, текущий ремонт дома представляет собой перечень профилактических мер, ориентированных на починку определенных конструкций в виде элементов, формирующих строительные объекты.

В современных редакциях нормативов подчеркивается, что технические мероприятия направлены именно на устранение существующих неисправностей. Но при разработке проекта мероприятия вполне могут быть добавлены работы, которые ставят целью укрепление работоспособных элементов. Например, профилактические работы по текущему ремонту могут включать усиление стропильных ног крыши, установку заплат, монтирование защитных каркасов на фундаменте и стенах. Такие решения в будущем избавляют от образования новых повреждений и разрушительных процессов.

Определение капитального ремонта

Под капремонтом подразумевается восстановление или полная замена конструкций здания, а также инженерного оборудования с коммуникациями. На практике капитальный ремонт дома может выражаться в полном или частичном обновлении облика дома, его внутреннего обустройства и проведении модернизации. При этом есть ограничения, которые не позволяют исполнителям полностью ликвидировать основные конструкции – по крайней мере в тех случаях, когда подобным работам противоречат сроки эксплуатации дома. То есть, если конструкция может эксплуатироваться 20-30 лет, то без явных признаков разрушения при ремонте обновлять ее нельзя.

В сущности, при капремонте устраняются последствия функционального или физического износа объектов. Поэтому нередко производятся масштабные работы по обновлению инженерного оборудования и несущих с секциями. В этом контексте можно отметить следующее отличие текущего ремонта от капитального ремонта: если в первом случае речь идет о работе с локальными повреждениями и поломками, то во втором выполняются комплексные операции, затрагивающие несколько взаимосвязанных элементов.

Отличия по видам работ

К техническим операциям при текущем ремонте можно относить починку, замену, коррекцию конструкций, укладку облицовки, планирование придомовой территории и т. д. Обслуживающая бригада может заменить отдельные элементы сантехники, восстановить частично разрушенную стену или обновить напольное покрытие. То есть это работы, которые не предполагают радикального вмешательства в конструкции и чаще всего проявляются в устранении явных внешних проблем. В то же время нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водоснабжение, канализация и в целом водопровод как объекты могут относиться к мероприятиям текущего ремонта в том смысле, что в целях восстановления работоспособности исполнитель может обновлять их элементы вплоть до стояков и насосных установок. Но и капремонт берет на себя ту же сферу, поскольку ему отводятся инженерные сети и коммуникации – другое дело, что в проектах речь может идти о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры.

Разница в финансировании

Отличия в организации и оплате ремонтных мероприятий обуславливаются типом объекта. Дом может быть частным и многоквартирным. В первом случае и капитальные, и текущие мероприятия по ремонту полностью возлагаются на собственника. Он отвечает и за организацию, и за финансирование ремонта.

Впрочем, это не исключает возможность обращения к строительной компании, которая, опять же, за определенную плату возьмет на себя техническое обслуживание дома любой сложности. Если же дело касается общего имущества, то отличие текущего ремонта от капитального ремонта будет заключаться в размерах оплаты. В каждом случае размер взносов рассчитывается индивидуально – исходя их состояния дома, региона и других факторов. Непосредственно организация и выполнение ремонтных мероприятий возлагается на управляющую компанию.

Разница в сроках проведения

Потребность в выполнении текущего ремонта в силу понятных причин возникает гораздо чаще, чем в организации капитального ремонта. Поэтому формат локальных технических операций применяется раз в 3-6 месяцев. Но это условный временной диапазон, поскольку может потребоваться преждевременный ремонт здания, если, к примеру, произойдет авария. Важно подчеркнуть, что коррективы в график проведения работ, а также их перечень могут менять жильцы дома на общем собрании.

Что касается капремонта, то он проводится раз в 3-5 лет. В этом случае также собрание собственников может переносить сроки, если на то есть веские причины. Главное же отличие текущего ремонта от капитального ремонта в этой части заключается в том, что при выполнении масштабных операций по обновлению или замене конструкций жильцов дома в обязательном порядке оповещают заранее. Это касается именно капремонта, а текущие локальные мероприятия могут и вовсе проходить без информирования.

Отличия капремонта от реконструкции

Другие нюансы в различиях

Сложность в разграничениях двух форматов выполнения ремонта заключается и в том, что между ними все же отсутствуют четкие границы. К примеру, есть понятие выборочного капремонта, который направлен на частичную замену конструкций здания. Но и в рамках текущих ремонтных операций возможно проведение подобных мероприятий. Помимо этого, комплексный ремонт здания на практике может вбирать в себя целые пласты операций, которые напрямую обозначаются как перечень текущего ремонта. Поэтому строгое разграничение может иметь место только в тот момент, когда проект уже получил соответствующее обозначение.

Заключение

Для рядового обывателя знание особенностей разделения разных видов ремонта может иметь большое значение, даже если он не связан с формальными организационными процессами подобных мероприятий. Это важно, к примеру, для частных владельцев, которые планируют капитальный ремонт дома в определенных временных границах с подключением собственных финансов. Понимание того, как отличается капремонт от текущего, поможет классифицировать и виды технических операций – соответственно, определить степень их сложности, а также ответственность исполнителей. Важно это и для жильцов многоквартирных домов, которые находятся в правовых и хозяйственных взаимоотношениях с управляющей компанией, осуществляющей ремонт.

Источник: businessman.ru

МКД в программах капитального ремонта Российской Федерации

В этом разделе представлены сведения о многоквартирных домах, работы по проведению капитального ремонта в которых предусмотрены утвержденными субъектами РФ региональными программами капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Обращения граждан
по вопросам переселения
и капитального ремонта

Вы можете подать обращение по вопросам реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и реализации региональных программ капитального ремонта

г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 24

Добрый день. Прошу обновить данные по управляющей компании,…

г. Гатчина, ул. Радищева, д. 5а

Прошу отобразить УК нашим домом? С уважением!

Внимание! При регистрации на портале «Реформа ЖКХ» Вы создаете учетную запись пользователя. Для регистрации организации с целью раскрытия информации, после подтверждения регистрации как пользователя, Вам необходимо будет подать заявку на регистрацию организации в Личном кабинете пользователя.

Забыли пароль

Запрос на формирование файла

Этот сайт использует cookie-файлы. Продолжая пользоваться сайтом без изменения настроек, вы даёте согласие на использование ваших cookie-файлов, обрабатываемых в соответствии с Разделом 9 Приложения 1 Политики ГК Фонда СР ЖКХ в отношении обработки персональных данных субъектов персональных данных
Вы можете запретить сохранение cookie-файлов в настройках вашего браузера.
Обратите внимание, что в случае, если использование сайтом cookie-файлов отключено, некоторые возможности и услуги сайта могут быть недоступны.

Источник: www.reformagkh.ru

Реконструкция и капремонт- в чем разница

Капитальный ремонт и реконструкция не являются тождественными понятиями, но объединяет их одно – оплачивать оба вида преобразований придется вносить владельцам жилья в многоквартирном доме.

Понятия капитального ремонта и реконструкции

В первой главе Градостроительного Кодекса (ГРК) дается понятие этим видам переустройств строений.

Важно! Реконструкция – преобразование главных технико-экономических данных сооружения. Ее целью является изменение условия использования объекта, сотворение новых целей для здания, возмещение износа, который произошел не только по физическим, но и по моральным показателям. Такое понятие было введено Федеральным Законом за номером 215-ФЗ его 14.1 пунктом. Закон был принят 18.07.2011 года.

Капремонт имеет другое определение. Данный вид преобразований зданий не предполагает изменения назначения конструкции или отдельных элементов. Не меняется также внешний вид и размеры объекта. Работы направлены на восстановление или исправление износа, произошедшего по физическим и моральным характеристикам. Определение было введено Федеральным Законом от 18.07.2011 года за номером 215-ФЗ его 14.3 пунктом.

Нормативы

Стандарты переустройств строений, а также существенных преобразований регламентированы Нормами капремонта и реконструкции и Приказом ГКА.

На них должны ориентироваться все подрядчики, с которыми заключен договор о проведении перестроек. Норматив оказываемых услуг:

• система сервиса должна быть эффективной и обязана обеспечивать нормальное состояние конструкции и отдельных частей;
• регулярное проведение осмотров, которые были и запланированы, и нет, а также внесение результатов в журнал учета;
• наличие диспетчерской службы, которая принимает обращения от жильцов дома о неисправностях и устраняет их;
• в квитанциях на оказание коммунальных услуг должна присутствовать графа, предусматривающая взносы на аварийные расходы;
• организация, оказывающая услуги, обязана предоставить гарантию на свою работу, а при возникновении проблем в период гарантийного периода решить их своими силами и за свой счет;
• наличие проектно-сметной документации.

Проводимые работы

Чтобы понять, чем отличаются эти понятия, необходимо ознакомиться с работами, которые проводятся и в том и в другом случае.

При реконструкции работы имеют глобальный масштаб. Проводится полное изменение конструкции. У реконструированного здания может измениться площадь путем пристройки новых подъездов, количество этажей, а также высота сооружения. Во время строительства заменяются или преобразуются несущие конструкции дома.

Кап. ремонт, согласно Градостроительного Кодекса, предполагает проведения следующих работ:

• починка систем, расположенных внутри сооружения;
• починка кровли;
• починка шахты лифта или самой кабины, а если ремонт невозможен, то проводится полная ее замена;
• усовершенствование внешнего вида здания;
• починка фундамента и подвала.

Если фонд позволяет, то планируются также следующие работы:

• утепление здания;
• обустройство выходов на крышу с целью починка кровли или устранения снега;
• организация вентилируемой крыши;
• установка общедомовых приборов учета, контролирующих расход ресурсов.

Отличия

Разница между капитальным ремонтом и реконструкцией заключается именно в работе. В первом случае выполняется починка здания или каких-либо систем. Реконструкция не предполагает такого рода работы. Здесь выполняется полное преобразование строения с изменением категории, строения, класса и границ сооружения, которые были предусмотрены изначально.

Разница также заключается в том, что при капремонте жители дома остаются в своих квартирах. Если проводится реконструкция, собственников жилья переселяют в другие дома.

В сроках

Разница заключается и в сроках проведения работ. Время для реконструкции выделяется, исходя из того, в каком состоянии прибывает сооружение или его отдельные элементы. Период таких работ регламентируется нормативными документами и обычно он составляет не более двух лет.

Важно! В нормативной документации ВСН 58-88(р) обозначены сроки проведения капремонта, а также перечень возможных работ. Все преобразования проводятся по плану с отсрочкой в несколько лет.

В периодичности

Отличия также состоят в периодичности проводимых работ. В Ведомственных строительных нормах установлены сроки минимальной нормальной службы строений и их частей. Когда такой период заканчивается, дом нуждается в преобразовании.

Сроки могут быть изменены той организацией, которая осуществляет управление общим имуществом владельцев жилья в многоквартирных домах. Если за установленный период строение не утратило технических характеристик, то, при условии обоснованных аргументов, сроки преобразования сооружения или его элементов будут продлены.

Капитальный ремонт проводится чаще. По нормативам реконструкция провозится раз в несколько десятков лет и то не всегда.

Обязательность

Обязательность исполнения работ – еще одно отличие реконструкции от капремонта. Она регламентируется Законом РФ. Обязательность предусматривает установление сроков оказания услуг. Ответственность за срыв сроков предусмотрена соответствующими нормативными документами.

Важно! Согласно Закону, капитальный ремонт – это обязательные работы, от которых владельцы жилья многоквартирного дома не имеют права отказаться. Реконструкция не входит в перечень обязательных работ. Решение о ее проведении принимают собственники жилья или власти на местном уровне.

В оплате

Отличие реконструкции от капремонта заключается в оплате. По Закону, ежемесячно владельцы квартир обязаны делать взносы в фонд капительного ремонта, откуда в свое время будут выделены деньги для оплаты деятельности подрядной организации за ремонт систем или конструкций дома. Других поступлений не предусмотрено.

Реконструкция – одна из самых дорогостоящих работ, поэтому собственники жилья не могут выполнить ее собственными силами. Они вносят только часть денежных средств, а основные поступления идут из следующих источников:

• федеральные и региональные субсидии;
• займы в кредитно-финансовых учреждениях.

Разница в оплате важна не только для граждан, но и для управляющей компании. Согласно НК РФ, организации имеет право списать расходы на капремонт единовременно в том размере, которые они были израсходованы по факту. Сделать то же самое с расходами на реконструкцию не получится. Этот вид строительства повышает первоначальную стоимость отремонтированного объекта. Из-за этого расходы списывают только через определенный период с помощью амортизации.

Что выбрать

Решение о проведении любого преобразования дома принимается на совете жильцов. Если общее собрание придет к выводу, что здание нуждается в капремонте, то собственники составляют соответствующий протокол и направляют его в государственные органы. На совете также обозначается сумма взносов в фонд, и начинаются ежемесячные выплаты. Когда накопится определенная сумма и возникнет необходимость в ремонте, владельцы жилья смогут нанять подрядчика и оплатить из фонда его услуги.

Решение о реконструкции принять не так легко. Для этого потребуется разработать проект, получить в государственных органах соответствующее разрешение на преобразование, утвердить проект и сделать государственную экспертизу. Решить сделать перестройку могут владельцы жилья многоквартирного дома, но, как показывает практика, это бывает очень редко. Чаще всего преобразование сооружения решают сделать власти на местном уровне и для них этот процесс сделать гораздо проще.

Отличия этих работ очевидны. Любой гражданин, ознакомившись с ними, никогда не перепутает капремонт с реконструкцией.

Источник: okommunalke.ru