Содержание и текущий ремонт общего имущества мкд в новостройке законно ли это

Всем нам важно знать, за что же мы платим в новостройке или обычном МКД, то есть каковы расценки тарифа, что туда входит и как его рассчитать. Наша статья будет посвящена расшифровке тарифа "Содержание и текущий ремонт общего имущества", то есть пояснению этого пункта в квитанции. Что это такое? В пределах какой суммы могут лежать эти затраты? Что делать, чтобы не платить взносы за данную услугу? Обо всём этом вы прочитаете в нашей статье.

Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме

Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора по эксплуатации группы «Комфорт», занимающейся управлением и эксплуатацией многоквартирных домов, Игорь Ситников.

Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.

Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.

Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.

Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.

Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.

Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:

• по истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
• любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
• после определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
• на общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
• по результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
• утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
• после организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные. Приблизительно такой сценарий организации капремонта видит для себя «Комфорт».

Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.

Игорь Ситников Заместитель генерального директора группы «Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества . При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД [1]). Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления.

Какова расшифровка тарифа «Содержание и текущий ремонт общего имущества» в новостройке или МКД? Как не платить взносы за данную услугу?

Наша жилплощадь не ограничивается территорией собственной квартиры, мы вынуждены пользоваться подъездами, подсобными помещениями, находящимися в доме.

Намного приятнее, если здесь нас ожидает чистота и порядок.

От чего и от кого это зависит и за чьи деньги осуществляется? Об этом наша статья.
Попробуем ответить на ряд конкретных вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что такое текущий ремонт и на чьи средства осуществляется его оплата?

Что туда входит? В тек. ремонт МКД включается ремонт общего имущества, коммуникаций, технической части дома и облагораживание придомовой территории.

Ссылаясь на статью 12 (закон № 176 – ФЗ от 29. 06. 15) можно утверждать, что оплата за текущий ремонт взимается с жильцов (собственников) квартир. Для этого в квитанцию за коммунальные услуги вписывается определенная сумма взноса.

Расшифровка пункта о содержании и текущем ремонте в квитанции

В расшифровку тарифа «Содержание и текущий ремонт общего имущества» входят следующие пункты:

• обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
• обслуживание внутридомового газового оборудования;
• обслуживание частей конструкций дома.

Как самостоятельно рассчитать затраты на него в многоквартирном доме?

Сумма взноса напрямую зависит от того, кто ее устанавливает. Размер оплаты может быть утвержден решением общего собрания, на котором присутствуют владельцы квартир и местная администрация. Тариф начисляется в зависимости от места нахождения, масштабов работ, стоимости материалов и др.

Рассчитать сумму самостоятельно можно умножив тариф на общую площадь своей квартиры.

На практике УК (управляющая компания) настаивает на установлении муниципального тарифа для содержания и ремонта общего имущества. Это неправильно, сначала необходимо составить конкретную смету (план работ), и на основании ее формировать финансирование.

Новые цены должны утверждаться решением собраний. В общую копилку должна упасть разница в тарифах, рассчитанных для собственников приватизированного жилья и для нанимателей.

УК имеет право изменить расценки только в случае не состоявшегося вовремя собрания. Если же собственники могут предоставить акт о проведенном в оговоренные строки собрании, заверенный подписями всех жильцов, то только они могут диктовать изменение цен. В противном случае можно смело отказываться от уплаты и возбудить дело против превышения полномочий представителями УК.

Самое обидное, что при своевременной оплате законопослушными гражданами ремонтных работ самого процесса дождаться очень сложно. А УК нередко повышают тариф, даже не предупредив жильцов заранее.

Собираются ли взносы за эту услугу в новостройке или в аварийном доме?

• только после введения дома в эксплуатацию;
• вторым условием является вступление в право собственности, до этого времени так же не должно быть представлено потенциальным жильцам никаких требований об уплате.

После законного введения в эксплуатацию застройщик имеет право выбора управляющей компании, с которой будет подписывать договор (он должен быть составлен в течение пяти дней).

Так же плата за текущий ремонт не взимается, если дом признан в статусе аварийного, а жилые помещения признаны непригодными для проживания в них.

Содержание общего имущества включает в себя меры поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, не допуская угрозы жизни жильцов.

1. обеспечение освещения подъездов.
2. Поддержание температурного режима.
3. Соблюдение мер пожарной безопасности.
4. Уборка общих помещений.
5. Своевременный вывоз отходов.
6. Обработка прилегающего земельного участка.

Как происходит расчет стоимости, если собственники сами хотят его заказать?

Жилищный кодекс Российской Федерации (статья № 156 ЖК РФ) описывает несколько способов определить, в пределах какой суммы проиходит оплата за ремонт:

1. на общем собрании всех владельцев квартир, с непосредственным участием управляющей компании.
2. Отдельно рассматривается неприватизированная квартира. Если собственник – муниципалитет или государство, то оплату обязан вносить наниматель, по установленной местным самоуправлением цене. Т.е. нанимателей не касается решение общего собрания.
3. Если собственник является членом ТСЖ, то тариф оплаты утверждает управленческий состав ТСЖ, на основании устава.
4. Если управление домом производится посредством ТСЖ, но собственник не входит в состав членства – тариф прописывается в договоре, что заключается между собственником и ТСЖ.

Что произойдет, если не платить по данному тарифу?

Круг обязанностей граждан неудержимо растет. Заработная плата не может угнаться за все время растущими ценами и тарифами. Где же брать деньги обычным трудящимся, их катастрофически не хватает?

Если не платить по квитанции

Оглядываясь на случаи, когда управляющие компании не очень добросовестно начисляли оплату по квитанциям, Минстрой разрешил жильцам платить меньше нормы, но только в том случае, если ресурсы расходовались меньше нормы. Т. е. оплачивать можно только фактический расход.

А вот касательно ремонта (текущего и капитального) – тут все выглядит менее оптимистично. В этом году в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые не дают выбора собственникам квартир – нужно платить.

Теперь оплата ремонта – это обязательный платеж, он входит в состав единого платежа. В случае уклонения от оплаты грозит пеня. И перепиской с фондом уже ничего не добьешься, протокол разногласий уже никого не интересует.

Закон есть закон. Теперь можно только обжаловать неправильность принятого закона в судебном порядке, но даст ли это положительный результат – берут сомнения.

На практике наблюдается хроническая неуплата. Управляющие компании изо всех сил стараются пресечь этот процесс:

• вывешиваются списки неплательщиков на досках объявлений и печатаются в местных газетах. Иногда с опровержениями.
• назначены неустойки. Статья № 155 Жилищного кодекса предусмотрела наложение фиксированной пени за несвоевременную оплату всех видов коммунальных услуг. Она составляет 1/300 часть ставки рефинансирования Банка РФ за каждый день платежной отсрочки.

ВАЖНО. Если же со стороны УК работы выполняются некачественно или не вовремя (соблюдение величины установленного перерыва), плата за ремонт должна быть снижена. Не позже шести месяцев после такого нарушения владельцы жилья могут составить письменное заявление о просьбе снизить плату.

Далее, в течение двух рабочих дней, получатель должен отписаться, указав дату получения письма, номер его регистрации и, собственно, свое решение. При отказе администрация должна указать причины.

Такое заявление можно сделать устно, обратившись в УК лично, но оно обязательно должно быть зарегистрировано. Оплата текущего ремонта снижается способом вычитания рабочих дней, во время которых зафиксирован простой.

Какая организация планирует и осуществляет текущий ремонт, какая документация требуется на проведение работ, а также об особенностях текущего ремонта подъезда рассказано в других статьях на нашем сайте.

Если не вносить плату за инициативу других собственников

Ссылаясь на статью № 247 Гражданского кодекса, надо уточнить, что пользоваться имуществом, которое состоит в долевой собственности, можно лишь после согласования со всеми ее участниками.

Если же возникло желание отделить свой лицевой счет на оплату взносов за ремонт, то нужно составить письменно заявления (от каждого собственника индивидуально) с просьбой разделения счетов. К таким заявлениям, в обязательном порядке, прилагаются следующие документы:

• копия свидетельства о регистрации права собственности (с указанием своей доли);
• письменное соглашение между владельцами данной жилой площади, которое составляется в свободной форме.

Если же другие собственники не хотят проведения выше описанной процедуры, можно лично обратиться в суд, написав исковое заявление.

Как заключение: благоустройство дома прямо пропорционально зависит теперь от денег жильцов, значит им дано право подробно интересоваться организацией, соблюдением сроков и течением данного процесса, участвовать в формировании справедливых тарифов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

В тек . ремонт МКД включается ремонт общего имущества , коммуникаций, технической части дома и облагораживание придомовой территории. Ссылаясь на статью 12 (закон № 176 – ФЗ от 29. … В новостройке начисление всех коммунальных услуг и платы за содержание жилья (включая текущий ремонт ) производится: только после введения дома в эксплуатацию … Содержание общего имущества включает в себя меры поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, не допуская угрозы жизни жильцов. В содержание общего имущества , кроме пункта о проведении текущего и капремонта, входит еще ряд мероприятий: обеспечение освещения подъездов. Поддержание температурного режима.

Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД

В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,

При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлены Постановлением Правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения» от 03.04.2013г. №290 (далее- Перечень № 290).

Требования к содержанию общего имущества

Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):

— осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

— поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;

— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

— меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

— текущий и капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).

Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).

Порядок содержания общего имущества

1. Непосредственно собственники помещений:

— заключение договора управления МКД с управляющей компанией

-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.

2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:

— выполнение работ своими силами,

— заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.

Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.

3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:

— заключение договора управления МКД с управляющей организацией.

В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

– порядок изменения такого перечня,

— порядок внесения такой платы,

— периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).

По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).

— внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.

Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

— на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;

— органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).

Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД

1. Текущий ремонт проводится в соответствии с условиями договора управления МКД.

2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.

3. Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, установлен в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Например, в отношении стен и фасадов — герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; в отношении внутренней отделки — восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах и другое.

4. Принятие выполненных работ.

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом , оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией. Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД . Фото: stavgorod.ru. Какие работы входят в содержание жилья в квитанции … Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД . Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. Фото: vechorka.ru.

Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества

Какие записи формируются в бухгалтерском учете у управляющей организации при начислении и получении от собственников помещений в МКД платы за текущий ремонт и осуществлении текущего ремонта общедомового имущества?

Правовые моменты.

Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:

выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в нем лицам или (в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечивать готовность инженерных систем;

осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Такие действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД[2] перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.

Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).

Когда управлением МКД занимается УК, условие о формировании резерва (фонда) на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД может быть включено в договор управления, заключенный с собственниками помещений в доме. Кроме того, УК может разработать первичный документ для подтверждения факта формирования резерва.

Бухгалтерский учет.

У управляющей организации при выполнении работ по текущему ремонту общего имущества МКД возникают в бухгалтерском учете доходы от обычных видов деятельности (выручка) (п. 2, 4, 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»[3]). Условия признания выручки перечислены в п. 12 ПБУ 9/99:

Организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом.

Сумма выручки может быть определена.

Имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации (когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива).

Право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных пяти условий, то в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Условие о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана), в рассматриваемой ситуации диктует следующее. Условия признания выручки выполняются в момент подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома). Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Признание выручки от выполнения работ по текущему ремонту общего имущества означает, что в бухгалтерском учете также возникают расходы от обычных видов деятельности (формируется себестоимость работ, выполненных при проведении текущего ремонта общего имущества).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов[4] для обобщения информации о доходах, полученных (начисленных) в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, используется счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». На этом субсчете учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, такими доходами являются арендная или квартирная плата, плата за коммунальные услуги, выручка за грузовые перевозки, за перевозки пассажиров по месячным и квартальным билетам, абонементная плата за пользование средствами связи.

По кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами отражаются суммы доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет по субсчету 98-1 ведется по каждому виду доходов.

Пример

Управляющая организация начислила плату за текущий ремонт к уплате собственникам помещений в МКД в сумме 150 000 руб., собственники перечислили 140 000 руб.

Основные затраты по проведению текущего ремонта (накапливаются на счете 20 «Основное производство») составили 200 000 руб., выручка от выполнения этих работ – 220 000 руб. (часть стоимости работ будет покрыта за счет начисления платы в будущем).

В описанной ситуации в бухгалтерском учете УК отражаются следующие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Начисленная плата за текущий ремонт общего имущества в МКД отражена в составе доходов будущих периодов, так как условия для признания выручки на момент начисления платы не соблюдаются	62	98-1	150 000
Поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт	50 (51)	62	140 000
Отражены затраты по проведению текущего ремонта общедомового имущества	20	10, 60, 02, 76, 70 и т. д.	200 000
Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, покрываемая за счет начисленной ранее платы за текущий ремонт (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)	98-1	90-1	150 000
Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, в счет оплаты которого плата за текущий ремонт еще не начислена (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)*	46	90-1	70 000
Затраты по проведению текущего ремонта списаны на себестоимость выполненных работ	90-2	20	200 000
По мере начисления платы за текущий ремонт, выполненный и принятый заказчиком ранее (сумма указана накопительно)	62	46	70 000

* В этом случае получается, что работы по текущему ремонту заказчиком приняты, но обязанность по их оплате у него еще не возникла (УК не может начислить плату за текущий ремонт). Чтобы отразить временной разрыв между указанными датами и не отражать в учете задолженность собственников, которая, по сути, еще не возникла, предлагаем использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

Ремонт за счет средств фонда (резерва).

Если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение отдельных видов текущего ремонта общего имущества дома, при начислении платы за текущий ремонт, зачисляемой в фонд, используется счет 86 «Целевое финансирование». К этому счету следует открыть специальный субсчет, например, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества МКД».

В этом случае в бухгалтерском учете УК делаются такие записи по формированию фонда (резерва):

Дебет 76 Кредит 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» – начисленная плата за текущий ремонт отражена в составе фонда (резерва);

Дебет 50 (51) Кредит 76 – поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в счет накопления фонда на проведение текущего ремонта общего имущества.

При проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного фонда (резерва) в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет 20 Кредит 10, 60, 70 и т. д. – отражены расходы, возникшие в связи с проведением текущего ремонта общего имущества дома;

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от выполнения работ по проведению текущего ремонта общего имущества (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ);

Дебет 90-2 Кредит 20 – отражена себестоимость выполненных работ;

Дебет 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» Кредит 62 – показан источник финансирования выполненных работ по текущему ремонту общего имущества.

Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов , как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет. Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. … Текущие ремонты входят в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Удельный вес заменяемых и ремонтируемых элементов конструкции и инженерного оборудования в многоквартирном доме в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня 15% их общего объема в многоквартирном доме . Аварийный ремонт .