Соглашение о совместной деятельности строительство

Понятие — по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

По правовой природе договор является консенсуальным, многосторонним, взаимным, возмездным и фидуциарным. Такой договор носит фидуциарный характер, так как товарищи вверяют друг другу часть своего имущества, которое по взаимному согласию используется для достижения поставленной цели во благо всех участников. Договор является возмездным, так как участник, внесший вклад в совместную деятельность, имеет право на получение материального результата от этой деятельности.

Участники. В зависимости от состава участников закон подразделяет договоры простого товарищества:

— договоры, заключенные с целью осуществления предпринимательской деятельности;

— договоры, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

Договор о совместной деятельности

Участниками договора, связанного с предпринимательской деятельностью могут быть только ИП и/или коммерческие организации. Также может быть участником и некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность в соответствии со своими учредительными документами и отвечающую целям создания данной организации.

Участниками договора, на связанного с осуществлением предпринимательской деятельности могут быть любые физические и юридические лица.

Публично-правовые образования могут быть участниками любого вида договоров, если иное не запрещено законом.

Если кто-либо из названных субъектов будет заниматься лицензируемой деятельностью в общих интересах, то они должны иметь лицензию.

Существенными условиями договора являются условия:

— о соединении вкладов – должно содержать сведения в виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности;

— о совместных действиях товарищей;

— об общей цели, для достижения которой осуществляются эти действия — должна быть единой для всех товарищей. Может носить коммерческий или некоммерческий характер. Цель не должна противоречить закону, в частности, антимонопольному законодательству.

Форма договора. Договоры простого товарищества заключаются в письменной форме, если данный договор заключается между юридическими лицами или между гражданами на сумму, превышающую 10 МРОТ. Последствия несоблюдения простой письменной формы: в случае возникновения спора стороны не вправе в подтверждение заключения договора и его условий ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства.

Если в качестве вклада в общее дело один из участников передает недвижимое имущество, долю в праве собственности на недвижимость или право пользования этим имуществом, то договор должен заключаться в письменной форме с государственной регистрацией либо самой сделки, либо перехода прав на это имущество.

Источник: studopedia.ru

Договор о совместной деятельности

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной цели.

Сторонами договора простого товарищества могут быть только ИП и (или) коммерческие организации (п.1 ст.1041 ГК РФ).

Сфера применения данного договора законом не ограничена, необходимо лишь, чтобы общая цель товарищей не противоречила закону.

• получение прибыли;
• достижение иных, не противоречащих закону целей.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (ст.1043 ГК РФ).

Следовательно, каждый из товарищей при распределении полученного результата получает имущественную выгоду не за счет другого лица (товарища), а за свой счет, то есть, за счет имущества, которое в равной мере принадлежит и ему самому.

Договор простого товарищества относится к договорам, направленным на достижение цели, единой для всех участников, то есть к так называемым общецелевым договорам.

Поскольку целью таких договоров является совместная деятельность, ни один товарищ не вправе обогащаться за счет другого и не покупает у другого товарища товар.

Существенные условия договора о совместной деятельности

Квалифицирующими признаками договора простого товарищества являются соединение вкладов и совместная деятельность.

Для таких договоров существенными условиями являются распределение рисков, прибылей и убытков между товарищами, формирование общего имущества, установление порядка ведения общих дел товарищей, ответственность товарищей по общим обязательствам (Определение ВС РФ от 03.07.2017 г. №306-ЭС17-7557, Постановление АС Дальневосточного округа от 15.08.2018 г. №А51-25211/2017).

Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением (ст.1046 ГК РФ). При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

Существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п.1 ст.1042 ГК РФ).

Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности (п.2 ст.1042 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 г. №16768/13).

Какие условия не подлежат включению в совместный договор простого товарищества?

В договор простого товарищества нельзя включать условия, которые прямо названы законом ничтожными для данного вида договора.

К таким условиям относятся:

• ограничение права или об отказе товарища от права знакомиться со всей документацией по ведению дел товарищества (ст.1045 ГК РФ);

Каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел (ст.1045 ГК РФ). Такое право товарищ может реализовать лично, так и через представителя. Например, таким представителем может быть аудитор (ст.182 ГК РФ, Определение ВС РФ от 26.11.2018 г. №308-ЭС18-8991).

• полное освобождение кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков товарищества (абз.2 ст.1046 ГК РФ);
• устранение кого-либо из товарищей от участия в прибыли товарищества (ст.1048 ГК РФ);
• ограничение права на отказ от бессрочного договора простого товарищества (абз.2 ст.1051 ГК РФ).

То есть включение в договор вышеприведенных условий влечет за собой недействительность части сделки и не влечет недействительности прочих ее частей. Любое заинтересованное лицо может предъявить в суд требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п.3, п.4 ст.166 ГК РФ, ст.180 ГК РФ).

Какие документы составлять при внесении вклада совместную деятельность по договору простого товарищества?

Немало вопросов вызывает организация документооборота в рамках договора о совместной деятельности.

На основании договора о совместной деятельности (договора простого товарищества) нужно составлять первичные документы, подтверждающие передачу (внесение) согласованного товарищами имущества и прав в общую долевую собственность товарищей.

Состав и формы первичных документов, оформляемых при передаче вклада, зависят от вида передаваемого имущества, имущественных и неимущественных прав. Компания вправе (за некоторыми исключениями) самостоятельно разработать формы первичных учетных документов, в том числе взять за основу (либо продолжать использовать) ранее применявшиеся унифицированные формы (п.1, 4 ст.9 Федерального закона №402-ФЗ от 06.12.2011 г., далее по тексту – Закон №402-ФЗ). В любом случае применяемые компанией первичные документы должны содержать все обязательные реквизиты, перечисленные в п.2 ст.9 Закона №402-ФЗ.

Почему выгодно воспользоваться услугами «РосКо»?

Важнейший принцип юристов компании «РосКо» — это преданность интересам клиентов, поскольку мы из собственного опыта знаем, насколько ценным является качество юридической поддержки для достижения успеха в деловой среде. Составление договора юристами компании «РосКо» предполагает учет всех пожеланий заказчика, индивидуальный анализ ситуации с целью исключить юридические риски компании.

При составлении договора нашими юристами анализируются возможные последствия каждого пункта, прогнозируются различные варианты развития событий в процессе исполнения данного договора.

Каждое пожелание заказчика будет анализироваться юристом и с учетом действующих норм законодательства и судебной практики, включаться в договор.

Источник: rosco.su

Ликбез для инвестора: договор совместной деятельности

Вариантов финансирования частными инвесторами строительства недвижимости достаточно много – и о многих из них в блоге уже шла речь. Так, юрист Александр Босенко рассказывал о «подводных камнях» инвестиционных договоров, ФФС, деривативов, предварительного договора покупки-продажи недвижимости, инвестировании через покупку облигаций. По просьбе читателей я решила дополнить этот список, и попросила юриста рассказать о нюансах не очень распространенного, но все же встречающегося формата инвестирования – договора о совместной деятельности. Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко любезно согласился провести необходимый «ликбез».

Хоть и не часто, но застройщики все же используют Договор совместной деятельности как один из видов привлечение средств в строительство домов. Как по мне, это далеко не самый лучший вид схемы финансирования с точки зрения законодательной базы и взаимоотношений инвестор–застройщик, – говорит юрист. Такой вид привлечения средств прямо не запрещен законом. Но, с другой стороны, он прямо и не предусмотрен ч.3 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». В переводе «с юридического на общечеловеческий», это означает, что подписав такой договор, покупатель не получает законодательной защиты со стороны Государства.

Правовое регулирование

Договор о совместной деятельности регулируется Гражданским кодексом Украины (ст.ст 359, 1130 – 1143), ст. 134 Хозяйственного кодекса Украины и другими нормативными актами.

Согласно ст. 1130 ГК Украины, договор о совместной деятельности заключается в письменной форме. Согласно ему, стороны (участники) обязуются действовать совместно, без образования юридического лица, для достижения определенной цели, которая не противоречит закону. В нашем случае «цель» – строительство и ввод в эксплуатацию дома и получение недвижимости в собственность.

Если говорить о «форме» объединения вкладов и ведения дальнейших действий, то есть два варианта:

Совместная деятельность может осуществляться на основе объединения вкладов участников (простое товарищество) (ч. 2 ст. 1130 ГК Украины). В этом случае Договор предусматривает наличие вкладов участников, которые объединяются, ради получения прибыли или достижения иной цели (ст. 1132 ГК Украины).

Важно отметить, что объединенные вклады становятся общей долевой собственностью участников (ч. 1 ст. 1134 ГКУ). Произведенная и полученная продукция в результате такой деятельности – это тоже общая долевая собственность;

Также, совместная деятельность может осуществляться без объединения вкладов участников. В этом случае, при заключении договора участники определяют процедуру ведения общих дел: как правило, уполномочивают одного из участников на ведение дел. Если же договором не установлено наличие такого участника, то, согласно ст.

1135 ГК, на совершение какого-либо действия, касающегося ведения общих дел, потребуется согласие всех участников договора. Если говорить просто – в договоре желательно установить, кто будет занимается бумажной волокитой и вопросом налогообложения. Но как правило. эту обязанность в нашем случае берет на себя застройщик.

Форма и стороны договора

Согласно п. 1. ст. 1131 ГК Украины, договор о совместной деятельности заключается в письменной форме на любой срок или до выполнения «цели». Несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность.

Такие договоры не подлежат государственной регистрации, а потому существует вероятность заключения договоров с несколькими лицами по одному и тому же объекту недвижимости.

При желании, такой договор можно удостоверить нотариально, но это тоже не минимизирует риск двойных перепродаж, в связи с отсутствием единого открытого реестра инвестиционных договоров, в том числе и договора о совместной деятельности.

Если говорить о сторонах договора, то Гражданский кодекс Украины не содержит ограничений относительно круга субъектов – участников совместной деятельности. Ими могут быть как физические лица, так и субъекты предпринимательской деятельности. Участниками совместной деятельности могут быть также нерезиденты.

Особенности договоров

К основным условиям договора стоит отнести следующие:

• цена договора;
• координация совместных действий участников или ведения их общих дел;
• четкое распределение дохода (конкретизация будущего имущества);
• порядок и сроки распределения частей;
• правовой статус выделенного для совместной деятельности имущества;
• покрытие расходов и убытков участников;
• участие участников в результатах совместных действий;
• основания прекращение договора;
• ответственность участников по общим обязательствам;
• ответственность участников друг перед другом;
• другие условия, которые стороны считают существенными для таких договоров, если иное не установлено законом об отдельных видах совместной деятельности, устанавливаются сторонами в договоре по взаимному согласию.

Важно обратить внимание и на налоговые аспекты. Если договором предусмотрено объединение вкладов, то тогда совместная деятельность может быть определена как «совместная деятельность без образования юридического лица по договору простого товарищества» – независимо от названия договора. Эти договоры имеют большое количество налоговых и учетных нюансов, связанных с этапом создания (объединения вкладов) и их прекращением. Именно эти договоры могут быть зарегистрированы в органах налоговой службы. Не регистрироваться плательщиком НДС, нельзя.

Основания расторжения договора

Договор совместной деятельности может быть прекращен в таких основных случаях:

• смерти физического лица-участника или ликвидации юридического лица;
• отказа участника от дальнейшего участия в договоре или расторжения договора по требованию одного из участников;
• истечения срока договора простого товарищества;
• выделения доли участника по требованию его кредитора;
• достижение цели общества или наступления обстоятельств, когда достижение цели общества стало невозможным.

Важно! С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Что происходит на практике

Когда покупатель решил инвестировать в объект строительства, зачастую он подписывает дополнительного соглашение к существующему договору о совместной деятельности, по которому он становится, к примеру, стороной 132. Это означает, что уже есть 132 участника совместной деятельности. В зависимости от размера внесенного вклада, рассчитывается и часть прибыли инвестора (участника СД). К примеру, чтобы получить 0,2% части дохода, новому участнику (инвестору) нужно внести 700 000 грн., что приравнивается к определенной квартире /помещению площадью 40 кв.м.

С учетом того, что конкретного порядка передачи новосозданного объекта нет, рекомендуется все тонкости такой передачи, сроки, стоимость, условия, прописывать непосредственно в договоре. Также, важно предусматривать право инвестора самостоятельно регистрировать право собственности на помещение, потому что зачастую застройщики манипулируют такой возможность и навязывают «своего» нотариуса, работающего по «своему прайсу» за такие услуги. И в некоторых случаях затраты на подобное нотариальное оформление недвижимости могут доходить до 10-15 тыс. грн. При этом, если заниматься самостоятельной регистрацией, она обойдется гораздо дешевле.

После того, как дом был введен в эксплуатацию и ему был присвоен почтовый адрес, совместно с застройщиком, подаются документы к регистратору для регистрации права собственности покупателя (на участника). При этом, никаких налогов не возникает.

Перечень документов для регистрации предусмотрен п. 41 Постановления КМУ от 25 декабря 2015 № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».

Сроки регистрации могут быть от 2-х часов (при этом административный сбор составляет – 10135 грн.) до 5-ти рабочих дней (административный сбор – 203 грн.).

Подводим итоги

Договор о совместной деятельности – не самый лучший вариант инвестирования в недвижимость. С другой стороны, сегодня ни один формат не дает инвестору 100% гарантии выполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Помните, инвестируя в строящуюся недвижимость, вы не покупаете квартиру. Вы покупаете у застройщика обещание построить ее для вас!

Источник: gdevkievezhithorosho.com

Договоры простого товарищества (о совместной деятельности)

Договор простого товарищества о совместной деятельности: подробное описание образца документа. В разделе рассмотрено: описание бланка, правовое регулирование договора о совместной деятельности.

Договор простого товарищества о совместной деятельности, заключается несколькими лицами для достижения коммерческих или некоммерческих целей. В разделе вы найдете подробную информацию об этом документе, а также инструкции по заполнению шаблона.

Соглашение может иметь различные названия: договор простого товарищества или о совместной деятельности, о научно-техническом сотрудничестве, консорциум, о совместной кооперации, о взаимопомощи, о сотрудничестве, о совместном финансировании.

По договору двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения определенной цели (ст. 1041 ГК РФ).

Цели товарищества можно разделить на коммерческие и некоммерческие. Коммерческие товарищества нацелены на извлечение прибыли, а некоммерческие преследуют социальные, культурные, образовательные, благотворительные и другие цели.

Характеристика

Договор о совместной деятельности является консенсуальным, так как признается заключенным в момент достижения соглашения, в соответствии с которым каждый участник вносит определенные имущественные взносы (вклады) и совершает необходимые совместные действия (ст. 1042 ГК РФ).

Договор не является взаимным в обычном смысле этого слова: права и обязанности участников не противостоят друг другу, а направлены на достижение единой цели.

Виды товариществ

Простые товарищества делятся на негласные и гласные. В негласных товарищи не должны раскрывать существование товарищества для любых третьих лиц, в гласных такие действия допустимы и не запрещены (п. 1 ст. 1054 ГК РФ).

В случае прекращения товарищества вещи, переданные в общее владение, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 1050 ГК РФ).

Форма договора простого товарищества

Обычно договор заключают в простой письменной форме.

Для договора инвестиционного товарищества предусмотрено нотариальное заверение по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (Ф.З. от 28.11.2011 N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Существенные условия договора о совместной деятельности

В тексте соглашения обязательно должны присутствовать:

• предмет (а именно – общая цель участников сделки);
• размер, характеристики, стоимость вкладов, а также порядок их внесения в общее имущество;

Договор простого товарищества обязательно должен содержать обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей (п.4 ст.1043 ГК РФ).

Без указания всех существенных условий совместной деятельности документ может быть признан недействительным.

Стороны

Состав участников сделки зависит от целей, которые они преследуют. Если договор простого товарищества заключается для извлечения прибыли, сторонами могут быть только коммерческие организации (юридические лица) и индивидуальные предприниматели. Если цель некоммерческая, то сторонами могут быть любые физические лица, индивидуальные предприниматели или юридические лица.

Вклады товарищей

Вложить в общее дело можно деньги, недвижимое и движимое имущество, транспортные средства, товарно-материальные ценности, профессиональные и иные знания, опыт, навыки и умения, деловая репутация и связи (п. 1 ст. 1042 ГК РФ). В случае внесения неимущественного вклада оценку его может произвести оценщик (специалист).

По общему правилу, вклады должны быть равными по стоимости. При этом товарищи могут предусмотреть, что некоторые из участников вносят вклады большей стоимости, а другие товарищи вносят вклады меньшей стоимости (п. 2 ст. 1042 ГК РФ).

В образце договора простого товарищества также может быть предусмотрено разовое внесение этих вкладов или внесение вкладов по частям в течение определенного срока.

Особые правила устанавливаются для вклада в виде недвижимого имущества, принадлежащего товарищу на праве собственности. Такое имущество становится общей собственностью только после государственной регистрации перехода права собственности в общую долевую собственность.

Перечень вкладов может быть указан непосредственно в тексте документа или выделен в отдельное приложение.

В любом случае необходимо указать:

• наименование стороны, вносящий вклад,
• его наименование,
• индивидуальные характеристики и параметры,
• срок и порядок внесения иили применения
• денежную оценку вклада.

Представленный образец договора простой товарищество о совместной деятельности состоит из восемнадцати разделов:

• Предмет
• Срок действия
• Вклады сторон
• Общее имущество
• Раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел из него доли
• Обращение взыскания на долю в общем имуществе
• Ведение общих дел
• Управление товариществом
• Право сторон на информацию
• Общие расходы и убытки
• Ответственность
• Конфиденциальная информация
• Форс – мажор
• Основания изменения, расторжения и прекращения договора
• Рассмотрение споров
• Прочие условия
• Адреса и реквизиты сторон
• Подписи сторон

Договор о совместной деятельности может заключаться:

На определённый срок. При этом должна быть указана дата окончания действия договора

На неопределенный период.

До достижения определенной цели, которая указывается в тексте документа и является предметом.

Если вам нужен договор простого товарищества, но нет времени дорабатывать образцы, предлагаем воспользоваться нашим сервисом. Заполните шаблон и скачайте готовый документ за несколько минут.

Источник: www.freshdoc.ru