Согласие арендатора на строительство

Согласие собственника на субаренду нежилого помещения — это выраженное в письменной форме волеизъявление арендодателя на предоставление имущества арендатором в пользование третьим лицам.

В каких случаях требуется одобрение от арендодателя

Ответ на вопрос, нужно ли согласие арендодателя на субаренду, содержится в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ . Норма гласит, что, по общему правилу, разрешение от собственника имущества для его передачи субарендатору необходимо. Причинами, почему арендатору потребовалось сдать помещение третьим лицам, обычно служат:

• перераспределение расходов;
• размещение по одному адресу нескольких юридических лиц;
• изменение вида деятельности.

Как его оформить

Существует два способа:

1. Получить письменное согласие собственника на сдачу в аренду третьим лицам (субарендаторам) в виде отдельного документа.
2. Предусмотреть условие о возможности сдачи объекта арендатором кому-либо еще в договоре.

Обычно владелец недвижимости желает контролировать вопросы, которые связаны с ее использованием арендатором. По этой причине в соглашениях нередко встречается пункт, что передача субарендатору помещения допускается только с предварительного письменного согласования от арендодателя.

Подписание договора аренды со стороны членов семьи и арендатора

За неисполнение данной обязанности стороны вправе предусмотреть в договоре ответственность для арендатора, например, в виде штрафа. Для получения заветного разрешения в качестве отдельного документа арендатору потребуется направить в адрес владельца недвижимости запрос на согласие в сдачу в субаренду, законодательно установленной формы для него нет. Главное — точно указать все реквизиты, ясно выразить просьбу о передаче помещения третьим лицам и передать собственнику имущества документ способом, при котором подтверждается его получение (например, заказное письмо с уведомлением или нарочно). Положительным ответом на такой запрос и является позволение собственника недвижимости на передачу его субарендатору.

В случае оформления посредством условий соглашения пункт в договоре аренды с согласием собственника выглядит следующим образом:

«Стороны определили, что арендатор вправе сдавать арендуемые объекты третьим лицам и передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам без дополнительного согласования с арендодателем.»

Образец

Директору ООО «Общество»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Великолепный, д. 1

Генерального директора ООО «Ppt.ru»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 1

Уведомление о возможности заключения договора с субарендатором в отношении имущества ООО «Ppt.ru»

Что делать если арендатор не платит?

В ответ на Ваш запрос №1-З от 20.05.2021 о сдаче помещения в субаренду с согласия арендодателя Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» сообщает, что не возражает относительно заключения договора с субарендатором на нежилое помещение, расположенное по адресу: 456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 3, оф. 3, площадью 50 кв.м., кадастровый номер 00:00000:0000.

Обращаем Ваше внимание, что договор с субарендатором не о формляется на срок, превышающий срок действия аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ ).

Источник: ppt.ru

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 615 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи.

Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор.

Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя.

В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем.

Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Источник: stgkrf.ru

Согласие арендатора на выдел земельной доли

Зачастую бывает достаточно непросто определить, что мыслил себе законодатель при установлении тех или иных правил. Граждане, от которых требуется знание и соблюдение законов, просто не могут исполнить эту обязанность – столь объемными, трудно читаемыми и часто меняющимися они сегодня являются. Это относится и к Земельному кодексу, в котором законодатель ввел требование получения согласия арендатора при образовании земельных участков.

Вопрос: необходимо согласие арендатора на выдел земельной доли?

Точку в данном вопросе поставил Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года. В п.4 Обзора сделан следующий вывод: право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

На этом можно было и закончить, но любопытство подталкивает задаться вопросом: а зачем собственно выделяющемуся собственнику земельной доли согласие арендатора? Для чего и в каких случаях это необходимо?

Сторонники «согласия» непременно укажут на п.4 ст.11.2 ЗК РФ в котором недвусмысленно прописано, что образование земельных участков допускается только при наличии в письменной форме согласия арендаторов. При этом добавят – закон следует соблюдать, и будут правы.

Обратимся к закону и мы.

Применительно к рассматриваемому вопросу, имеются два федеральных закона, которыми регулируются отношения по образованию земельных участков. Это Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Оба регулируют вопрос образования земельных участков посредством выдела. Причем ни один этих федеральных законов не обладает по отношению к другому большей юридической силой.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ распространяет свое действие только на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые состоят из угодий, таких как пашня, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями.

Предметом регулирования Земельным кодексом являются относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

В этих законах использует такие понятия как «доля», «доля в праве», «земельная доля». Определение этим понятиям есть, и они не особенно мудреные.

Итак, что такое «доля»? Ответ находим в учебнике математики пятого класса. Читаем: мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил одну шестую долю арбуза.

Если выразить эту долю в числе, то это будет выглядеть так: 1/6.

Прочитали? А теперь забудем это.

В праве понятие «доля» имеет другое значение.

Читаем Гражданский кодекс и приходим к пониманию, что доля – это не доля арбуза, а есть доля в праве нескольких лиц на одну неделимую или неразделенную вещь (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Это доля в праве общей собственности, но не в самой вещи (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Не может быть права собственности на часть вещи (объекта), при том, что вещь находится в долевой собственности. Правильная логическая конструкция – «или доля в праве, или часть в объекте».

Иными словами, если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости принадлежит нескольким лицам с определением долей каждого из них в праве общей собственности, но не в самом объекте. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то лицу принадлежит конкретная часть объекта определенной площади и характеристикой.

Зададимся вопросом: для чего законодатель не ограничился понятиями «доля», «доля в праве общей долевой собственности», а ввел понятие «земельная доля» да и то применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения?

Особое внимание обратим на одну примечательную деталь: доля приводится в сочетании со словом «земельная».

«Земельная доля» — это не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий к которым закон относит пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями (п.2 ст.77, п.1, 5 ст.79 ЗК РФ, п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

«Земельная доля» не применима к садовым, огородным, дачным земельным участкам, участкам для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества. В отношениях собственности на эти земельные участки применяется понятие «доля».

Могут возразить: «доля» и «земельная доля» – это в любом случае «доля в праве общей долевой собственности» (ст.244 ГК РФ и п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Все верно. Но земельная доля это не только доля в праве определяемая арифметической дробью, но и нечто определяемое в гектарах или баллах (п.2 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, доля в праве такими свойствами не обладает.

«Земельная доля» отличается от гражданско-правового понятия «доли» и обладает специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, может исчисляться дробью, в гектарах или баллах, может быть даже невостребованной. Вместе с тем земельная доля может быть объектом гражданско-правовых отношений, а именно предметом сделок купли-продажи, дарения. Именно в этом случае закон определяет ее как «долю в праве общей долевой собственности».

Суть понятия «земельная доля» при этом не меняется, а практическая польза от этой конструкции заключается в основном в правильном определении предмета сделок, где земельная доля определяется как доля в праве собственности на земельный участок.

«Доля» и «земельная доля» – это разные правовые понятия, правомочия собственника «доли» и собственников «земельных долей» различаются и эти правомочия, в том числе и выдел, регулируются разными Федеральными законами. «Земельная доля» приравнивается к понятию «доли в праве общей собственности» исключительно в целях регулирования гражданских правоотношений, в которых «земельная доля» выступает как объект гражданских прав и обязанностей.

Имея понимание «доли» и «земельной доли» вернемся к вопросу необходимости получения согласия арендатора на выдел земельной доли.

В ч.1 ст.11.5 ЗК РФ сказано: выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Обратите внимание, речь идет о «доле», но не о «земельной доле».

Выдел земельной доли возможен не иначе как в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о чем прямо указано в ч.3 ст.11.5 ЗК РФ.

Выдел «доли» и выдел «земельной доли» это разные порядки выделения и регулируются они разными федеральными законами. Порядок выдела «доли» определен Земельным и Гражданским кодексами, порядок выдела «земельной доли» — Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нет никаких оснований распространять правила одного порядка на другой. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» никакого согласия арендатора на выдел земельной доли не предусматривает и Земельный кодекс в этом вопросе приоритета не имеет.

Теперь рассмотрим эту ситуацию, но уже с позиции здравого смысла.

Пройдемся по граблям, на которые просто обязаны наступить сторонники необходимости получения согласия арендатора.

Итак: участники общей долевой собственности на общем собрании принимают решение образовать в счет выделения земельных долей несколько земельных участков.

Возникают следующие вопросы:

-кто должен обратиться к арендатору за получением согласия? Очевидно, собственники. Какие собственники? Исходного земельного участка или земельных участков, которые образуются?

-чтобы получить согласие необходимо обратиться к арендатору с заявлением. Такое заявление не смогли или не захотели подписать отдельные собственники земельных долей, как быть?

-сколько согласий должен дать арендатор? Как быть если получено согласие на одни образуемые земельные участки, а на другие нет?

-в какой момент должно появиться согласие арендатора: до принятия решения общим собранием об утверждении проекта межевания или после?

Одни вопросы и ни одного вразумительного ответа. Твори, выдумывай, пробуй – авось что-то получится. Но подобные действия действующим законодательством не приветствуется.

Появляются обстоятельства, предусмотренные ст.5 Федерального закона № 101-ФЗ, а это значит, что земельная доля должна быть отчуждена муниципальному образованию. Лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды выделенного в счет земельной доли земельного участка.

Арендатор исходного земельного участка таким правом не обладает, поэтому согласие от него не получите.

Как муниципальному образованию образовать земельный участок, а лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, заключить договор аренды? Ведь отсутствие согласия арендатора не позволяет им реализовать права и обязанности, прямо закрепленные в законе.

Следующий момент: в арендованном земельном участке имеются невостребованные земельные доли.

Арендатор отказался приобрести их в собственность. У органа местного самоуправления возникает предусмотренная законом обязанность образовать земельный участок из этих земельных долей. Как исполнить эту обязанность, если не получено согласие арендатора?

И еще одна ситуация: арендатор просто отказывает в согласии на образование земельных участков в счет выделения земельных долей, при этом закон не обязывает его мотивировать отказ.

В связи с этим возникает вопрос: как это соотносится безусловным правом участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли?

Итог весьма печален, если исходить из необходимости «согласия», и эта печаль заключается в том, что все субъекты – обладатели права собственности и властных полномочий – не могут реализовать свои права, которыми их наделил закон, по одной причине: арендатор не хочет.

Наделить арендатора правами давать согласие на образование земельных участков по Федеральному закону № 101-ФЗ означает разрушить все отношения регулируемых этим законом и Гражданским кодексом.

Поясню, что имеется ввиду.

Обратимся к содержанию ст.1 ГК РФ в которой закреплены основные принципы гражданских правоотношений такие как:

-признание равенства участников отношений;

-необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;

-приобретение и осуществление гражданских прав своей волей и в своем интересе;

-свобода в установлении своих прав и обязанностей на основе договора;

-ограничение прав только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты законных интересов других лиц;

-запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Попробуйте не нарушить ни один из этих принципов, применяя согласие арендатора.

Могут возразить: права могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты законных интересов других лиц. Правильно. Могут.

Давайте разберемся, какой законный интерес арендатора может быть защищен «согласием»?

Законный интерес арендатора состоит в том, чтобы до окончания срока аренды он мог владеть и пользоваться всем земельным участком, а именно всей площадью земельного участка. И этот интерес при выделении земельной доли не нарушается, он уже защищен законом: измененный (первоначальный) и вновь образуемый земельный участок по-прежнему продолжают оставаться у него в аренде. Какие другие его интересы надо защищать «согласием»?

Еще есть три главных принципа права — разумность, справедливость и добросовестность. Именно на основании их понимания пишутся и применяются законы. Цель закона в том, чтобы дать человеку выгодный способ действий, запретив все, что приносит вред. Закон не может вносить сумятицу в отношения и создавать трудноразрешимые ситуации. Напротив, закон – это прописанный алгоритм действий, выполняя который человек всегда приходит к определенному одобряемому законодателем результату.

Применяя «согласие» мы не только не можем прийти к разумному и справедливому для всех участников результату, напротив делаем прописанные ситуации неразрешимыми.

Оказывается, не так прост Земельный кодекс как его читают. Вдумчивое его изучение наталкивает на мысль, что согласие арендатора на выдел доли необходимо только тогда, когда в аренде находятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Это — весьма необычная мысль, которую сейчас постараюсь объяснить.

Вот как п.4 ст.11.2 изложен в Земельном кодексе:

«Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса».

«Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков» – это предложение сторонники «согласия» вырвали из контекста содержания п.4 ст.11.2 ЗК РФ и применяют его к правоотношениям по выделу доли к земельным участкам различной категории земель, их целевого назначения и абсолютно ко всем участникам земельных правоотношений.

Не думаю, что это правильно.

Если читать Земельный кодекс не урывками, а целиком то можно заметить, что он регулирует в основном отношения публичной собственности на земельные участки. В нем, прежде всего, законодатель старается урегулировать все вопросы, связанные с предоставлением земельных участков из государственной и муниципальной собственности, прекращением и ограничением прав на землю, порядка изъятия и возмещения убытков и т.д..

Федеральный закон № 101-ФЗ направлен в основном на регулирование частных правовых отношений возникающих по вопросам владения, пользования, распоряжения земельными долями и земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Регулирование публичных правоотношений осуществляется этим законом только в части определения условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (п.1 ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ).

Таким образом, земельные правоотношения в зависимости от фактически складывающихся отношений – частными или публичными — регулируются разными федеральными законами.

Вернемся к содержанию п.4 ст.11.2 ЗК РФ.

Пункт начинается с требования о необходимости получения согласия арендатора. Далее идет перечисление случаев, когда такое согласие не требуется. И все эти случаи из области публично-правового регулирования.

Частноправовое регулирование образования земельных участков содержится в п.5 этой же статьи в котором сказано, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

Но это еще не все. В этом пункте указано, что образование земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) производится исключительно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, сам Земельный кодекс проводит различие в публично-правовом регулировании и частноправовом регулировании образования земельных участков.

-если земельный участок находится в собственности государства или муниципального образования и предоставлен в аренду, то, при образовании из этого земельного участка других земельных участков, необходимо согласие арендатора за исключением отдельных случаев (п.4 ст.11.2 ЗК РФ);

-образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка. Соглашение – это сделка являющаяся предметом регулирования Гражданским кодексом, который никакого согласия арендатора не предусматривает (п.5 ст.11.2 ЗК РФ);

-образование земельных участков в счет выдела земельной доли производится исключительно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» который так же согласия арендатора на такой выдел не предусматривает (п.5 ст.11.2 ЗК РФ).

Вывод: п.4 ст.11.2 ЗК РФ предусматривает ограничения прав собственника в лице государства или муниципального образования на образование земельного участка находящегося в аренде исключительно в целях защиты тех или иных частных и публичных интересов. Каких — мне не ведомо. Полагаю, в целях укрепления принципа баланса частных и публичных интересов в регулировании земельных отношений.

Источник: www.9111.ru

Согласие на договор аренды — коротко о главном

Согласие в правовом смысле означает, что стороны добровольно принимают на себя корреспондирующие права и обязанности, вытекающие из договора. Знаете ли вы, когда необходимо согласие на заключение договора аренды? Каким образом оно должно быть выражено? Какие последствия наступят, если заключить договор аренды без необходимого согласия? В данной статье вы найдёте ответы на эти и другие вопросы о согласии на договор аренды.

• Согласие на заключение договора аренды от сторон договора
• Согласие на договор аренды от арендатора
• Согласие на заключение договора аренды от арендодателя
• Согласие на аренду от третьих лиц
• Согласие на аренду долевых собственников
• Согласие государственных и муниципальных органов
• Согласие залогодержателя на заключение договора аренды
• Согласие на изменение договора аренды
• Почему следует обращаться к профессионалам?

Согласие на заключение договора аренды от сторон договора

По общему правилу, алгоритм заключения договора аренды выглядит следующим образом:

1. Направление инициатором (арендатором или арендодателем, в зависимости от того, кто изначально разместил объявление, иным способом осуществлял активный поиск контрагента) проекта договора, содержащего все существенные условия, необходимые для согласования, контрагенту. Иными словами — оферты, предложения о заключении соглашения.
2. Встречное направление акцепта. То есть согласия на сдачу в аренду, если, например, оферту направлял потенциальный арендатор. Иным вариантом развития событий в данном случае является изменение проекта договора арендодателем и направление ответной оферты. Таким образом, акцептовать (то есть давать согласие на соответствующие условия аренды) будет уже арендатор.
3. Осуществление приема-передачи предмета договора аренды.

К описанному выше примеру стоит добавить пояснение, что инициатором заключения договора может быть как арендатор, так и арендодатель, в связи с этим, меняется лицо, которое будет давать согласие на договор аренды.

Каждая из вышеуказанных ситуаций имеет свои правовые нюансы, связи с этим, следует рассмотреть их детально.

Согласие на договор аренды от арендатора

Если инициатором заключения договора является арендатор, то обычно существуют два способа заключения договора.

1. Согласие (иными словами — акцепт) с условиями, предлагаемыми арендодателем. Данный случай является наиболее распространенным. В силу сложившейся ситуации на рынке недвижимости большинство арендодателей являются сильной стороной договора и способны диктовать свои условия. Таким образом, способ дачи согласия схож с договором присоединения, когда арендатор лишь соглашается с предложенными условиями и не способен их менять.
2. Предварительное согласование всех существенных условий договора путем переговоров и направление акцепта (согласия) контрагенту.

Помимо письменной формы согласие на договор аренды может быть выражено также в виде совершения определенных действий. В качестве примера можно привести перечисление арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя. Таким образом, он своими действиями акцептует условия договора и начинает исполнение своих обязательств.

Согласие на заключение договора аренды от арендодателя

Способы выражения согласия на договор аренды со стороны арендодателя аналогичны приведенным выше. Однако, существуют случаи, когда согласие на заключение договора аренды может быть выражено в отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Примером может послужить ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться складом, при этом исполняя все свои обязательства по договору (внесение арендной платы и т.д.), а контрагент, в свою очередь, не препятствует этому. Таким образом, срок договора аренды будет изменен на неопределенный, а остальные условия останутся прежними.

Согласие на аренду от третьих лиц

Помимо сторон договора в определенных случаях согласие должно быть получено и от лиц, не находящихся на стороне арендатора или арендодателя. Последствием отсутствия согласия, необходимого в силу закона, является возможность признать заключенный договор аренды недействительным.

Согласие на аренду долевых собственников

В силу статьи 246 ГК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех собственников. Таким образом, если фактическое управление, например, складским помещением, осуществляется одним из собственников, а другой не участвует в этом, то для заключения договора аренды в любом случае необходимо получение согласия второго собственника.

Указанное выше правило может быть соблюдено:

1. Путем подписания всеми собственниками текста договора аренды.
2. Путем получения согласия всех собственников в письменном виде в форме отдельного документа, который должен быть приложением к договору аренды.

Согласие государственных и муниципальных органов

Законодательство запрещает государственным и муниципальным предприятиям сдавать в аренду недвижимое имущество без согласия на то собственника. Для того, чтобы арендовать помещения, необходимо удостовериться в том, что такое согласие на заключение договора аренды было получено.

Таким образом, при аренде необходимо согласие собственника , то есть соответствующего государственного или муниципального органа.

Согласие залогодержателя на заключение договора аренды

В соответствии со статьей 346 ГК РФ, залогодатель, вправе пользоваться предметом залога и передавать его иным лицам в пользование без согласия залогодержателя. Иное может быть предусмотрено договором или законом.

В частности, в соответствии с п.1 ст. 40 Закона “Об ипотеке”, передача в залог недвижимого имущества не требует согласия залогодержателя, если иное не установлено в законе или не закреплено в договоре.

Если такое требование установлено договором или законом, а недвижимое имущество, передаваемое в аренду, является предметом залога, то необходимо знать, что существует ряд условий для его сдачи в аренду:

1. Получить согласие на заключение договора аренды от залогодержателя в письменной форме.
2. Период аренды должен быть более срока действия залога.
3. Объект аренды должен использоваться по целевому назначению.

Например, согласие на аренду заложенного помещения, находящегося в долевой собственности должно быть получено от:

1. Всех долевых собственников.
2. От залогодержателя.

Если условиями договора аренды предусмотрено, что предмет аренды не должен быть обременен правами третьих лиц, то при предоставлении арендатору помещений, находящихся в залоге, у последнего появляется возможность расторгнуть договор на основании нарушения условий договора и осуществить взыскание аренды, уплаченной ранее.

Однако для того, чтобы учесть все требования законодательных актов или верно трактовать нормы договора необходимо обладать специальными знаниями в области права. Поэтому стоит обращаться за юридическими услугами. Опытный специалист доступно разъяснит ваши права и обязанности.

Таким образом, можно сделать вывод, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя, когда оно обязательно — невозможно.

Согласие на изменение договора аренды

Помимо указанных ранее случаев, акцепт (согласие) необходим также для внесения изменений в договор. По общему правилу, изменения в договор вносятся в том же порядке и в той же форме, в которых он был заключён.

В связи с этим, процедура внесения правок выглядит следующим образом:

1. Инициатор (арендатор или арендодатель) предлагает необходимые правки в письменном виде (в форме приложения к договору или нового текста договора).
2. Другая сторона либо соглашается с ними и подписывает документ, либо вносит соответствующие изменения и направляет встречное предложение для утверждения.

Таким образом, инициатива изменения положений договора оформляется в виде оферты и направляется контрагенту. Однако, данный процесс имеет свои сложности в виде необходимости соблюдения всех обязательных требований законодательства.

Поэтому для предотвращения негативных последствий в виде признания внесенных изменений в договор аренды недействительными, рекомендуем обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Исключение ошибок поможет сэкономить денежные средства и время вашей организации.

Почему следует обращаться к профессионалам?

В сфере предпринимательской деятельности роль юриста недооценена. Однако хороший специалист играет очень важную роль в процессе заключения сделок. Зачастую знание норм права и практики их применения помогает избежать возможных споров, найти способы взаимодействия между контрагентами по договору, а также достигнуть консенсуса в спорных вопросах.

Возвращаясь к теме согласия на аренду, следует отметить, что способов ее выражения со стороны арендатора и арендодателя в законодательстве и деловой практике достаточно много. В связи с этим возрастает потребность в опытном юристе. Он проконтролирует соблюдение всех правил процедуры дачи согласия.

В случае возникновения спора о вышеуказанных обстоятельствах, арбитражный юрист сможет сформировать правовую позицию и представит интересы в суде.

Наша юридическая компания имеет обширный опыт в сфере сделок с недвижимостью. В связи с этим, мы можем предложить следующие виды услуг:

1. Анализ договора, выявление в нем соответствующих рисков, предложение правок.
2. Составление проекта договора аренды, который будет учитывать интересы обеих сторон.
3. Полное правовое сопровождение заключения договора аренды, включая преддоговорные отношения.
4. Судебное представительство по спорам, вытекающим из любых видов договоров аренды.

Для получения бесплатной юридической консультации свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: h-cons.ru