Согласие арендодателя на строительство

Согласие собственника на субаренду нежилого помещения — это выраженное в письменной форме волеизъявление арендодателя на предоставление имущества арендатором в пользование третьим лицам.

В каких случаях требуется одобрение от арендодателя

Ответ на вопрос, нужно ли согласие арендодателя на субаренду, содержится в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ . Норма гласит, что, по общему правилу, разрешение от собственника имущества для его передачи субарендатору необходимо. Причинами, почему арендатору потребовалось сдать помещение третьим лицам, обычно служат:

• перераспределение расходов;
• размещение по одному адресу нескольких юридических лиц;
• изменение вида деятельности.

Как его оформить

Существует два способа:

1. Получить письменное согласие собственника на сдачу в аренду третьим лицам (субарендаторам) в виде отдельного документа.
2. Предусмотреть условие о возможности сдачи объекта арендатором кому-либо еще в договоре.

Обычно владелец недвижимости желает контролировать вопросы, которые связаны с ее использованием арендатором. По этой причине в соглашениях нередко встречается пункт, что передача субарендатору помещения допускается только с предварительного письменного согласования от арендодателя.

Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ….

За неисполнение данной обязанности стороны вправе предусмотреть в договоре ответственность для арендатора, например, в виде штрафа. Для получения заветного разрешения в качестве отдельного документа арендатору потребуется направить в адрес владельца недвижимости запрос на согласие в сдачу в субаренду, законодательно установленной формы для него нет. Главное — точно указать все реквизиты, ясно выразить просьбу о передаче помещения третьим лицам и передать собственнику имущества документ способом, при котором подтверждается его получение (например, заказное письмо с уведомлением или нарочно). Положительным ответом на такой запрос и является позволение собственника недвижимости на передачу его субарендатору.

В случае оформления посредством условий соглашения пункт в договоре аренды с согласием собственника выглядит следующим образом:

«Стороны определили, что арендатор вправе сдавать арендуемые объекты третьим лицам и передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам без дополнительного согласования с арендодателем.»

Образец

Директору ООО «Общество»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Великолепный, д. 1

Генерального директора ООО «Ppt.ru»

456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 1

Уведомление о возможности заключения договора с субарендатором в отношении имущества ООО «Ppt.ru»

Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян

В ответ на Ваш запрос №1-З от 20.05.2021 о сдаче помещения в субаренду с согласия арендодателя Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» сообщает, что не возражает относительно заключения договора с субарендатором на нежилое помещение, расположенное по адресу: 456789, Россия, Субъект РФ, просп. Замечательный, д. 3, оф. 3, площадью 50 кв.м., кадастровый номер 00:00000:0000.

Обращаем Ваше внимание, что договор с субарендатором не о формляется на срок, превышающий срок действия аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ ).

Источник: ppt.ru

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Особенности учета.

При аренде офисных помещений и иных объектов основных средств, особенно, если такая аренда носит долгосрочный характер, арендаторы нередко осуществляют вложения в эти основные средства, не принадлежащие им на праве собственности.

Делается это в целях приведения арендуемого имущества к тому состоянию, в котором оно наиболее полно будет соответствовать потребностям арендатора и особенностям его хозяйственной деятельности.

Расходы на арендуемые основные средства могут осуществляться в виде ремонта, дооборудования, достройки, реконструкции и т.п.

В соответствии с положениями ст.623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Так что же называют улучшением имущества?

Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

на усовершенствование имущества,

Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски.

В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе — в расходах для целей налога на прибыль, а так же — некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество.

Содержание договора аренды.

Перед тем как заняться улучшениями арендуемого имущества, следует внимательнейшим образом ознакомиться с договором его аренды.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел:

за счет собственных средств и с согласия арендодателя

При этом, на основании п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором:

Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.

Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества).

При этом, улучшения арендуемого имущества необходимы для нормальной деятельности компании.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора в соответствии с договором и/или с письменного согласия арендодателя.

1. Арендодатель согласен с улучшениями и с возмещением стоимости улучшений, произведенных арендатором.

При этом, такие расходы учитываются в соответствии с п.1 ст.258 НК РФ:

капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем.

В данном случае арендатор не будет являться собственником произведенных улучшений арендованного имущества на основании п.4 ст. 623 ГК РФ:

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

«Таким образом, в случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, что должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к указанному договору, и арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса.»

В бухгалтерском учете расходы на улучшение арендованного имущества, возмещаемые арендодателем, учитываются в зависимости от того, когда по условиям договора (или дополнительного соглашения), данные улучшения передаются/переходят арендодателю.

Так, в соответствии с п.35 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю:

затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Арендодатель согласен с улучшениями, но возмещать их стоимость не намерен.

На основании п.1 ст.258 НК РФ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором:

в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

В бухгалтерском учете, в соответствии с п.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», в составе основных средств учитываются также:

капитальные вложения в арендованные объекты ОС.

затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора без письменного согласия арендодателя.

В действующем законодательстве не содержится прямого запрета на проведение улучшений арендуемого имущества без согласия арендодателя.

Однако, арендатор решившийся на такие улучшения должен осознавать, что в этом случае арендодатель вряд ли захочет возместить ему расходы.

Кроме того, в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, арендодатель вправе потребовать у арендатора приведения возвращаемого имущества в первоначальный вид, что так же повлечет за собой определенные расходы.

При этом, если все вышеуказанные расходы компания захочет принять в целях налогообложения налогом на прибыль, это повлечет за собой серьезные налоговые риски.

Ведь в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, амортизируемым имуществом признаются лишь те капитальные вложения в арендуемые объекты ОС (в форме неотделимых улучшений), которые произведены арендатором с согласия арендодателя.

Таким образом, у налогоплательщиков-арендаторов, которые произвели капитальные вложения в арендуемое имущество в виде неотделимых улучшений без согласия арендодателя, отсутствуют основания для признания расходов в целях налогового учета по налогу на прибыль.

Отсюда же вытекают налоговые риски, связанные с приемом к вычету входящего НДС:

Ведь если расходы на неотделимые улучшения не принимаются для целей налога на прибыль, то и доказать, что они были понесены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с НК РФ, будет не так просто.

Не смотря на то, что налог на прибыль и НДС законодательно напрямую не связаны между собой, проверяющие тщательно отслеживают подобные ситуации и НДС не будет ими принят к вычету с очень большой вероятностью.

Даже если налогоплательщик готов отстаивать свою позицию в суде, гарантии, что он сможет доказать свою правоту, никто не даст, так как в аналогичных ситуациях суды далеко не всегда принимают сторону налогоплательщика.

Таким образом, наименее рискованным вариантом будет являться следующий:

Расходы на неотделимые улучшения не учитываются в целях налога на прибыль.

передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.

Соответственно, НДС к вычету, образовавшийся при выполнении таких работ, можно будет принять к вычету, уменьшив таким образом сумму налога к уплате.

В бухгалтерском учете, т.к. п.5 ПБУ 6/01 не содержит каких либо ограничений по учету капитальных вложений в арендованные объекты ОС, улучшения арендованного имущества учитываются в их составе, если выполняются все условия, перечисленные в п.4 ПБУ 6/01:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

При этом срок амортизации можно установить исходя из срока договора аренды улучшаемого имущества (п.20 ПБУ 6/01).

В случае, если по окончании договора аренды, арендатором осуществляется передача неотделимых улучшений арендодателю без возмещения последним их стоимости, то такую передачу можно рассматривать, как безвозмездную передачу ОС.

НДС с неотделимых улучшений, как с безвозмездной передачи от арендатора арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, данными Минфином в своем Письме от 26.07.2012г. №03-07-05/29, согласно п.1 ст.146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации работ на территории РФ, в том числе на безвозмездной основе.

В связи с этим, передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения НДС.

Соответственно, если по данным неотделимым улучшениям ранее не был принят НДС к вычету (например, при их осуществлении без согласия с арендодателем), то в момент начисления НДС с безвозмездной передачи, его можно будет принять к вычету и уменьшить налог к уплате.

Налог на имущество с неотделимых улучшений.

Налог на имущество уплачивается арендодателем, произведшим неотделимые улучшения, в том случае, если такие улучшения приняты им на баланс в качестве объектов ОС.

В соответствии с разъяснениями Минфина, данным в том числе в Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651:

Согласно п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.378 и ст.378.1 НК РФ.

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены ПБУ 6/01, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, действующими в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

Согласно п.29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Исходя из ПБУ 6/01 произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия.

Согласно разъяснениям, направленным в адрес ФНС России Письмом Минфина России от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, под выбытием указанных капитальных вложений среди прочего можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества посредством установления соответствующей величины арендной платы).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, в том числе затраты на капитальное строительство, учитываются на счете бухгалтерского учета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Сформированная первоначальная стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, принятые в эксплуатацию и оформленные в установленном порядке, списывается со счета 08 в дебет бухгалтерского счета 01 «Основные средства».

Соответственно, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС в виде стоимости улучшений арендованного имущества (Письмо Минфина от 27.12.2012г. №03-05-05-01/80):

учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора аренды и облагаются налогом на имущество организаций.

не учитываются в составе ОС и не облагаются налогом на имущество организаций.

Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Источник: www.klerk.ru

Иск арендодателя к арендатору о демонтаже перегородок в помещении квалифицируется как договорное требование

Как пояснил Верховный Суд, арендодатель вправе требовать от арендатора как соблюдения условий договора аренды и устранения их нарушения в виде восстановления первоначального состояния объекта, так и расторжения договора и возмещения причиненных убытков

По мнению одного из адвокатов, в рассматриваемом случае речь идет о банальной ошибке, связанной с неприменением нормы права, при этом ни апелляционная, ни кассационная инстанция не пожелали погрузиться в экономику спора, фактически подталкивая стороны расторгнуть договор и вступить в конфликт вместо того, чтобы восстановить баланс интересов без прекращения договорных отношений. Другой отметил, что правовая позиция ВС будет полезна арендодателям, которые смогут требовать устранения нарушений условий договора аренды и взыскания неустойки за нарушения, допущенные арендатором.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ опубликовала Определение № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020 касательно иска арендодателя о демонтаже арендатором внутренних перегородок в помещении, возведенных без согласия арендодателя.

В сентябре 2009 г. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Комитет) предоставил в аренду ООО «Артек» нежилое помещение в г. Домодедово. Согласно договору аренды арендатор обязывался не производить перепланировок, улучшений и переоборудований арендуемых им нежилых помещений без письменного согласия арендодателя. В 2015 г. стороны заключили допсоглашение к договору, согласно которому площадь арендуемого помещения увеличилось с 561 до 688 кв. м.

В июне 2020 г. арендодатель, проведя осмотр помещения, выявил возведение арендатором внутренних стен и счел это не согласованной с арендодателем перепланировкой. Спустя месяц он направил арендатору письмо с требованием демонтировать возведенные стены и привести помещение в первоначальное состояние в пятидневный срок. Арендатор ответным письмом предложил увеличить предоставленный срок для разрешения ситуации, но впоследствии так и не привел помещение в первоначальное состояние.

Поскольку повторное обращение арендодателя о демонтаже внутренних перегородок арендатор не исполнил, арендодатель обратился в суд.

Первая инстанция отказала в удовлетворении исковых требований со ссылкой на недоказанность факта осуществления ответчиком перепланировки помещения. В свою очередь апелляция сочла, что согласно договору аренды произведенные обществом изменения (возведение перегородки в декоративных целях и для зонирования помещения) в любом случае не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя.

Тем не менее апелляционный суд отметил, что при наличии договора аренды иск арендодателя об обязании арендатора привести помещение в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права. По мнению суда, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, вторая инстанция сочла, что арендодатель в спорной ситуации вправе воспользоваться иными способами защиты нарушенных прав. Впоследствии окружной суд оставил в силе обжалуемые судебные акты.

В кассационной жалобе в Верховный Суд арендодатель сослался на нарушение норм материального права нижестоящими судами, и Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами. Так, Экономколлегия со ссылкой на п. 1 ст. 615 ГК РФ напомнила, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в нем не определены, то в соответствии с назначением имущества. «Учитывая, что Комитет не давал согласие на возведение перегородок в арендуемом обществом помещении, суд апелляционной инстанции обоснованно указал о наличии нарушения со стороны общества условий договора, а также прав и законных интересов арендодателя, передавшего имущество во временное пользование на определенных им условиях, которые должны быть соблюдены арендатором», – подчеркнуто в определении.

Как пояснил ВС, истец обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав требование об обязании ответчика за собственный счет привести помещение в первоначальное состояние. Как следует из п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора, иск арендодателя о прекращении арендатором соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.

«По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании ст. 615 ГК. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (ст. 619 ГК).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, т.е. потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта. При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков», – подчеркнул ВС.

Он добавил, что выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК (восстановления объекта аренды в прежнем состоянии и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора) либо, считая сохранение арендных отношений невозможным, – досрочно расторгнуть договор в соответствии со ст. 619 Кодекса и потребовать как приведения объекта в первоначальное состояние, так и взыскания убытков. Иной подход, отметил Суд, не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения (в том числе с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения).

«При этом с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение ответчиком условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, нельзя согласиться, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП Свердловской области Андрей Саунин, комментируя «АГ» определение, отметил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды своими решениями поставили собственника перед выбором: либо продолжение отношений по договору аренды, либо приведение помещения в надлежащий вид. «Выводы ВС подтверждают право собственника как на контроль за надлежащим пользованием помещения арендатором, так и то, что собственник сам вправе решать, как защищать свою собственность. В арендных отношениях собственнику важно, чтобы условия договора аренды соблюдались. Расторжение договора аренды для арендодателя – это всегда риски убытков, связанных с длительным поиском нового арендатора, а также непонятные последствия с взысканием компенсации за приведение помещений в нормальное состояние. Поэтому позиция Верховного Суда будет полезна арендодателям, которые смогут требовать устранения арендатором нарушений условий договора и взыскания неустойки», – резюмировал он.

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков полагает, что в рассматриваемом случае речь идет о банальной ошибке, связанной с неприменением нормы права. «Досадно, что в 2% отмененных Экономколлегией судебных актов попадают такие дела. Подобные ошибки должны исправляться нижестоящими инстанциями, а не доходить до Верховного Суда. Допустим, суд первой инстанции отказал в иске, не усмотрев доказательств незаконной перепланировки. Но непонятно, как апелляция и кассация, которые сочли факт нарушения договора доказанным, сделали вывод о ненадлежащем способе защиты? Полагаю, эти суды не пожелали погрузиться в экономику спора и, по сути, подталкивали стороны к тому, чтобы вместо восстановления баланса интересов без расторжения договора прекратить договорные отношения и вступить в затяжной конфликт, явно противоречащий экономическим интересам контрагентов», – считает он.

Адвокат предположил, что конфликт касался исключительно спорной перепланировки. «Обладая достаточным уровнем правосознания, партнеры решили передать спор на разрешение профессионального арбитра, которым выступает суд, а в результате получили судебный акт, в котором указывалось, что надлежащие способы защиты – разрыв отношений и погружение в конфликт. Хорошо, что ВС исправил эту ошибку», – подытожил Виктор Глушаков.

Источник: www.advgazeta.ru