Согласие правообладателя объекта капитального строительства на реконструкцию

Подборка наиболее важных документов по вопросу Согласие собственников на реконструкцию нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Согласие правообладателя объекта капитального строительства на реконструкцию

Об утверждении Правил передачи публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» объекта, включенного в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период, выполнения его реконструкции или капитального ремонта и его приемки

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2021 г. № 1953

МОСКВА

Об утверждении Правил передачи публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» объекта, включенного в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период, выполнения его реконструкции или капитального ремонта и его приемки

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемые Правила передачи публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» объекта, включенного в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период, выполнения его реконструкции или капитального ремонта и его приемки.

Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерацииот 16 ноября 2021 г. № 1953

ПРАВИЛА передачи публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» объекта, включенного в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период, выполнения его реконструкции или капитального ремонта и его приемки

I. Общие положения

1. Настоящие Правила определяют порядок передачи публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» (далее — единый заказчик) в целях выполнения реконструкции (в том числе с проведением работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или капитального ремонта объекта капитального строительства, включенного в программу деятельности единого заказчика на текущий год и плановый период и расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности и не предоставленном единому заказчику (далее — объект) , а также порядок выполнения его реконструкции или капитального ремонта и порядок его приемки.

2. Объект для целей реконструкции или капитального ремонта передается единому заказчику в безвозмездное пользование на время выполнения таких реконструкции или капитального ремонта по передаточному акту организацией, во владении которой находится объект (далее — правообладатель) , при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника объекта, и уполномоченного федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится правообладатель.

3. Единый заказчик осуществляет функции технического заказчика при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта, проводит строительный контроль самостоятельно или с привлечением подрядных организаций.

4. В случае выдачи разрешения на строительство на отдельные этапы реконструкции объекта в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности правообладатель осуществляет передачу зданий, строений, сооружений, входящих в состав объекта, по каждому выделенному в проектной документации на реконструкцию объекта этапу.

5. В случае если проектной документацией на реконструкцию или капитальный ремонт объекта предусмотрено проведение работ по объекту, в котором правообладателем осуществляется деятельность, правообладатель вправе осуществлять передачу объекта единому заказчику по частям (здание, строение, сооружение, подъезд, секция, помещение) .

6. При передаче правообладателем единому заказчику в целях реконструкции или капитального ремонта объекта, в котором правообладателем осуществляется деятельность, определяется порядок использования систем инженерно-технического обеспечения.

7. Единый заказчик в случае обеспечения им поставки инженерного и технологического оборудования, предусмотренного проектной документацией, организует его приемку, хранение и передачу лицу, осуществляющему реконструкцию или капитальный ремонт по договору подряда.

8. Единый заказчик при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта обеспечивает:

а) доступ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации представителям правообладателя на объект с правом ознакомления с ходом выполнения реконструкции или капитального ремонта объекта при условии предварительного уведомления единого заказчика о необходимости обеспечения такого доступа;

б) заключение указанных в статье 521 Градостроительного кодекса Российской Федерации договоров о подключении (технологическом присоединении) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (при необходимости) .

9. Единый заказчик передает правообладателю исполнительную документацию, ведение которой предусмотрено законодательством о градостроительной деятельности, заверенные копии первичных учетных документов, необходимых для отражения в бухгалтерском учете правообладателя результатов выполненных работ по реконструкции или капитальному ремонту объекта:

а) в случае проведения реконструкции объекта — не позднее 5 рабочих дней после выдачи органом государственного строительного надзора заключения о соответствии реконструированного объекта требованиям, указанным в части 16 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

б) в случае капитального ремонта объекта — при подписании акта о приеме-передаче объектов нефинансовых активов по форме, утвержденной Министерством финансов Российской Федерации.

II. Порядок выполнения реконструкции объекта и его приемки

10. При выполнении реконструкции единый заказчик:

а) обеспечивает выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной и рабочей документации в соответствии с заданием на выполнение инженерных изысканий и заданием на проектирование, согласованными правообладателем;

б) получает заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

в) утверждает разработанную проектную документацию и визирует рабочую документацию;

г) обеспечивает подготовку документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта, и получение такого разрешения;

д) направляет в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о начале работ по реконструкции объекта в орган государственного строительного надзора;

е) передает проектную и рабочую документацию лицу, осуществляющему реконструкцию или капитальный ремонт по договору подряда;

ж) обеспечивает выполнение работ по реконструкции объекта в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, разрешением на строительство, требованиями технических регламентов, условиями договоров о подключении (технологическом присоединении) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

з) организует проведение археологических полевых работ в случаях, предусмотренных законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

и) обеспечивает доступ на территорию, на которой осуществляется реконструкция объекта, представителей органов государственного строительного надзора, информирование органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке;

к) обеспечивает получение разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации в случаях, определенных законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

л) организует проведение апробации, испытаний и пусконаладочных работ инженерно-технических систем и оборудования, других мероприятий по подготовке объекта капитального строительства к эксплуатации;

м) направляет документы, необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации для получения заключения о соответствии реконструированного объекта требованиям проектной документации, в соответствующие органы государственного строительного надзора;

н) обеспечивает подготовку предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

о) обеспечивает осуществление приемки работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации в случаях, предусмотренных законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (в случае проведения таких работ) ;

п) передает по акту о приеме-передаче объектов нефинансовых активов по форме, утвержденной Министерством финансов Российской Федерации, правообладателю объект в течение 30 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

11. Правообладатель в случае наличия у него документов, необходимых для проведения реконструкции объекта, одновременно с подписанием передаточного акта, указанного в пункте 2 настоящих Правил, передает их единому заказчику, в том числе:

а) результаты инженерных изысканий, выполненных в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

б) проектную документацию, подготовленную в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

в) рабочую документацию на объект, подготовленную в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

г) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

д) положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы в случаях, предусмотренных законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

е) разрешение на строительство;

ж) разрешение на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в случаях, определенных законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

з) градостроительный план земельного участка, а в случае реконструкции линейного объекта — проект планировки территории и проект межевания территории (за исключением случаев, при которых для реконструкции линейного объекта в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется подготовка документации по планировке территории) ;

и) технические условия (в случае, если функционирование реконструируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) .

12. В случае отсутствия у правообладателя документов, указанных в подпунктах «з» и «и» пункта 11 настоящих Правил, правообладатель получает их в соответствии с законодательством Российской Федерации и передает единому заказчику в течение 2 рабочих дней со дня получения таких документов.

13. Постановка реконструированного объекта на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права федеральной собственности (в случае создания в результате реконструкции новых объектов недвижимости) осуществляются правообладателем.

III. Порядок выполнения капитального ремонта объекта и его приемки

14. При выполнении капитального ремонта единый заказчик:

а) обеспечивает разработку раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» на основании согласованных правообладателем задания на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объекта, и акта, содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, а в случаях, указанных в части 122 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, — иных разделов проектной документации;

б) получает заключение государственной экспертизы проектной документации на предмет достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объекта;

в) обеспечивает выполнение работ по капитальному ремонту в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы;

г) передает по акту о приеме-передаче объектов нефинансовых активов по форме, утвержденной Министерством финансов Российской Федерации, правообладателю объект на основании акта приемки готового к вводу в эксплуатацию объекта, оформленного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в течение 30 рабочих дней после фактического завершения работ по капитальному ремонту.

15. Правообладатель в случае наличия у него документов, необходимых для проведения капитального ремонта объекта, одновременно с подписанием передаточного акта, указанного в пункте 2 настоящих Правил, передает их единому заказчику, в том числе:

а) раздел проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства»;

б) иные разделы проектной документации, подготовленные в целях проведения капитального ремонта объекта.

В случае, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на … территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, а в случае строительства объекта в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства , утверждённым в соответствии с законом № 73-ФЗ для данного исторического поселения, в заявлении о выдаче разрешения на строительство указывается на такое типовое архитектурное решение.

Согласие собственников на реконструкцию

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие собственников на реконструкцию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Согласие собственников на реконструкцию

Судебная практика: Согласие собственников на реконструкцию

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ «По смыслу положений статей 26, 36, 40, 44 ЖК РФ получение согласия собственников на использование общего имущества, его реконструкцию, а также согласование перепланировки и переоборудования помещения с соответствующим государственным органом должно быть произведено до проведения перепланировки, переоборудования реконструкции и использования общего имущества.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие собственников на реконструкцию

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений
(КонсультантПлюс, 2022) 4. Обязательно ли согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений

Нормативные акты: Согласие собственников на реконструкцию

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласие правообладателя объекта капитального строительства на реконструкцию . Тип: Оригинал. … ОписаниеВыдается в случае смены правообладателя земельного участка, изменения границ земельного участка, изменения технико-экономических показателей объекта капитального строительства , указанных в разрешении на строительство . Количество копий: 1.

Что нужно для разрешения на реконструкцию?

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»

Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:

• Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
• Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.

При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.

Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:

• Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
• Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
• Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.

«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.

Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:

Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)

• НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.

• САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.

Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.

В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:

• Федеральный орган исполнительной власти;
• Орган исполнительной власти субъекта РФ;
• Орган местного самоуправления;
• Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
• Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)

> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.

Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)

Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.

Стоимость услуги — бесплатно.

Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:

• ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
• Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
• Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
• Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
• Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
• Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
• Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
• Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
• Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
• Заявление на выдачу разрешения;

Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).

• Административный штраф;
• Приостановка деятельности юридического лица;

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.

Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:

• Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
• Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.

Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.

Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.

Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.

Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.

Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:

• ШАГ 1. ГПЗУ

На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.

• ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ

Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.

• ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

• ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР

Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.

Согласие правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства оформляется в свободной форме с указанием кадастрового номера участка и паспортных данных правообладателей . Что должно содержать обоснование неэффективного использования земельного участка? Материалы, подтверждающие наличие у земельного участка характеристик, которые препятствуют его эффективному использованию без отклонения от предельных параметров не регламентируются. В случае…