Верховный суд РФ сделал важное разъяснение для соседей по земельным участкам, которые расположили постройки так, что доступ к ним затруднён, но они не могут договориться об их использовании или перепланировке территории: сервитут должен являться исключительной мерой и быть наименее обременительным для владельца недвижимости. При рассмотрении подобных споров суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы владелец, чьи права будут ограничены, не испытывал из-за этого существенных неудобств, отмечает высшая инстанция.
Доступ к гаражу и туалету
Высшая инстанция разбирала спор жителей Ставропольского края. Истец требовал установить бессрочный сервитут на территории участка соседки и обязать ее демонтировать часть забора. Свои претензии заявитель обосновал тем, что не может пользоваться своим гаражом и туалетом, так как при существующем расположении построек технически невозможен доступ автомобиля к гаражу и проезд ассенизаторской машины к выгребной яме.
Глухой забор без согласия соседей строить нельзя.
Ответчица заявила встречный иск о демонтаже системы водоотведения и канализации, которую заявитель провёл по ее земельному участку. Она указала, что когда-то добровольно отступила 4 метра от своего участка, чтобы дать возможность проезжать соседу, но тот соорудил на этой территории навес и устроил под ним место хранения автомобилей и запчастей. Позднее он построил на границе участков гараж, хотя заранее было ясно, что он не сможет пользоваться этим строением по назначению даже при наличии сервитута.
Кроме того, сосед без согласия ответчицы и соблюдения проекта проложил по участку канализационные трубы, повредив бетонное покрытие двора. Так как трубы проложены на небольшом углублении, то владелица участка не может использовать эту часть земли для огорода, а в случае прорыва все фекальные стоки окажутся у нее во дворе, а потому она протестовала против дальнейшего сохранения канализации в таком виде.
Минераловодский городской суд Ставропольского края в 2017 году отказал в удовлетворении обоих исков. Он посчитал, что у заявителя есть техническая возможность обустройства проезда к гаражу без ограничения прав ответчицы.
Но Ставропольский краевой суд в прошлом году частично отменил решение и поддержал позицию истца. Суд апелляционной инстанции сослался на выводы экспертизы и постановил установить бессрочный сервитут на часть земельного участка ответчицы для обеспечения проезда к гаражу и выгребной канализационной яме. Он обязал соседку заявителя разобрать часть забора, ограждения клумб и отмостку летней кухни.
Женщина не согласилась с таким раскладом и дошла с жалобой до Верховного суда РФ, который сделал важные разъяснения о правилах установления сервитута.
Разумный баланс
Право требовать от собственника соседнего земельного участка ограниченно пользоваться его территорией закреплено в пункте 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, напоминает ВС.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, указывает он.
Сплошной забор — спор в суде между соседями
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 3 статьи 274 ГК РФ). Если же стороны не могут достигнуть соглашения, то спор решает суд.
ВС обращает внимание, что при рассмотрении таких дел следует определять, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу без установления сервитута. При этом он признает, что проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление ограниченного вещного права.
Тем не менее сервитут должен устанавливаться в исключительных случаях и быть наименее обременительным для ответчика, указывает ВС.
«Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка», — подчеркивает высшая инстанция.
Однако в рассматриваемом споре апелляционная инстанция не указала, является ли предоставление истцу права ограничить соседку в использовании ее участка единственным способом обеспечения его основных потребностей как собственника недвижимости.
ВС считает, что краевому суду следовало определить, имеется ли у заявителя возможность доступа к своему имуществу без установления сервитута, однако этого не было сделано.
Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к гаражу и выгребной яме возможен только через участок соседки, вторая инстанция в нарушение положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ не оценила заключение экспертов, согласно которому возможны и другие варианты обустройства проезда к постройкам истца, установила высшая инстанция.
Кроме того, предоставляя истцу в порядке сервитута право пользоваться земельным участком соседки, суд апелляционной инстанции возложил на нее обязанность за свой счет демонтировать возведённые ею же забор, клумбы и другие строения, удивился ВС.
Однако по смыслу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ расходы, связанные с установлением сервитута, возлагаются на лицо, в пользу которого сервитут установлен, напоминает высшая инстанция.
ВС посчитал допущенные апелляционной инстанцией нарушения норм права существенными, в связи с чем отменил ее определение и направил дело на новое рассмотрение в краевой суд.
Источник: www.vsrf.ru
Окно соседа выходит на мой двор! Как законно с этим бороться?
Спорные ситуации между владельцами соседних частных домов возникают нередко. Причин тому — много. Это и окна, и дворовые туалеты, и близкая застройка, и т.п.
Я подготовил обзор, включающий в себя разные конфликтные ситуации между соседями — собственниками частных домов, и постарался дать ответы на очень распространенные вопросы. При подготовке обзора проанализирован большой объем судебной практики, что позволит заранее понять перспективы для себя в каждой конкретной ситуации.
Сосед строит свой жилой дом, сарай, баню или дворовой туалет вплотную к разделяющему ваши участки забору. А можно ли так?
В результате, на территорию вашего участка могут стекать дождевые и талые воды, разрушая фундамент, другие объекты вашего участка, да и в целом, создавая неудобство.
На языке архитектурно-градостроительного законодательства это означает, что сосед НЕ СОБЛЮДАЕТ нормативные отступы от границ смежного усадебного участка.
— от границы участка до хозпостройки (гараж, баня, сарай без содержания скота и птицы) — не менее 1 метра.
Эти значения могут быть уменьшены, то есть строить ближе можно, НО ТОЛЬКО если получено письменное согласие соседа.
Таким образом, если видите, что сосед решил строить ближе, чем указано в нормативах, и вы не согласны, то можете жаловаться и судиться!
— от окон жилого дома до надворного туалета (или очистных сооружений канализации) — должно быть не менее 20 метров;
Окна соседского жилого дома выходят к вам во двор. Ситуация еще хуже, если дом двух, трехэтажный и более!
Очевидно, что это создает постоянный дискомфорт, и по сути, лишает возможности в полной мере использовать собственный участок, т.к. вы находитесь под постоянным «надзором».
— расстояние от соседских окон до стен вашего дома и хозяйственных построек (сарая без содержания скота и птицы, гаража, бани) должно быть не менее 6 м;
— согласно статье 18 Конституции Казахстана, каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. А соседские окна, выходящие к вам во двор (точнее те, кто будет с них наблюдать), явно нарушают это право.
В этой ситуации также можно смело оспаривать в суде такую постройку. И вот реальный пример, когда суд обязал заменить в окнах стекло на матовое (оно по своим свойствам пропускает свет в дом, но исключает просматриваемость). Ссылка тут (https://yadi.sk/i/vNASXCo5CmGs1g).
Если вы считаете, что постройка соседа приведет (или уже привела) к перекрытию доступа естественному освещению, постоянной сырости во дворе, гибели зеленых насаждений и др., то препятствовать этому можно. Т.к. в силу нормативов, размещение жилого дома, хозяйственно-бытовых построек, их размеры в плане и по высоте определяются застройщиком (т.е. соседом) с учетом соблюдения нормативных требований и обеспечения необходимых условий инсоляции (освещенности) смежных участков (т.е. вашего). Это означает, что вы имеете полное право требовать соблюдения норм освещенности собственной дворовой территории. Как через согласующие строительный проект органы, так и через суд.
Как видите, для законной постройки (реконструкции) необходимо получать согласие владельцев смежных участков . Многие это игнорируют, считая, что согласие не обязательно, мой участок, делаю все, что пожелаю. Однако, так они повышают свои риски, т.к. владельцу соседнего участка будет гораздо проще добиться, чтобы такую постройку признали незаконной, построенной в нарушение санитарных, бытовых, противопожарных требований. Ведь он не давал своего согласия. В итоге, это может повлечь полный снос постройки по решению суда.
Если сосед принес вам текст согласия на подпись, читайте его внимательно, прежде чем подписать. Там могут быть хитрости. Н-р, если оно написано общими словами, то в суде будет означать, что вы согласились на любые действия соседа.
✅ Можете предложить написать свою версию, узнав, чего конкретно хочет сосед. На что конкретно вы соглашаетесь: на сокращение нормативного отступа от границы, на какую конкретно этажность будущего дома соседа, куда будут выходить окна, можно ли будет менять целевое назначение, и т.д. Все до мелочей, чем конкретнее, тем лучше.
❗️ Вот вам пример, когда человек подписал согласие в общем виде, думая, что сосед будет строить обычный жилой дом, а взамен получил по соседству огромное шестиэтажное здание со всеми вытекающими . Поэтому важно конкретизировать согласие. Читайте решение тут (https://yadi.sk/i/fzgc_axnkLp1RQ).
⚠️ Если вы купили частный дом, и там уже были нарушения со стороны соседей (близкая пристройка, окна и т.д.), учтите, что оспорить в суде будет сложнее, чем в случае с только начинающимся строительством.
Есть позиция, что если до вас прежний собственник уже подписал согласие на произведенные с нарушением постройки, согласовал границы с соседом, пусть и не в свою пользу, то суд будет учитывать исторически сложившиеся границы. Т.е., новый собственник, вступая в права собственника, автоматически принимает на себя эти обязательства в таком виде, иными словами — соглашается. Пример такой логики суда можно посмотреть тут (https://yadi.sk/i/Amn8rjI8DmaMeQ).
✅ Вывод: нужно еще до покупки дома все внимательно смотреть и учитывать, какие допущены нарушения, и пытаться заранее письменно договориться с нарушившими соседями об устранении нарушений.
В целом, если обнаружили нарушения, а письменных согласий не давали, медлить нельзя. Потому как потом, когда дело будет рассматривать суд, он может посчитать ваше поведение недобросовестным, т.к. своим длительным бездействием фактически одобрили все, что переделал сосед. Чем дольше тянуть, тем сложнее будет убедить суд (не будет достаточным только лишь сослаться на нарушение нормативов, а придется предоставить доказательства именно вреда жизни, здоровью или имуществу).
✅ Очень важно четко представлять, что именно вы собираетесь просить у суда. Ваше требование должно быть разумным, иначе могут отказать. Как правило, требования в исковом заявлении такие: перестроить самовольную постройку; признать акт о введении в эксплуатацию недействительным; признать решение органа власти о согласовании проекта строительства незаконным; и требовать снести постройку.
❗️ Имейте в виду, что, к примеру, если вас не устраивают окна соседского дома, целесообразнее требовать их замены или переоборудования, чтобы исключить просматриваемость вашего двора, а не требовать снести весь дом. Иначе суд просто откажет, т.к. нарушается баланс интересов сторон. Совсем другое дело, если речь о сарае, дворовом туалете и проч., где суд очень вероятно, обяжет снести полностью, даже при формальном нарушении соседом нормативов по расстоянию.
➖ Для полного понимания, у судебного спора есть минус: если проиграете дело, ваши расходы (экспертиза, юрист) никто не возместит, но еще придется возместить расходы выигравшей стороны (если они будут). Поэтому, конечно, лучше пытаться договориться об устранении нарушения мирно.
Источник: yvision.kz
Когда можно снести дом или другую постройку соседа?
Граждане часто без достаточных оснований заявляют в судах иски о сносе построек своих соседей. Расскажу, как такие дела разрешаются на практике и когда действительно есть смысл требовать в суде снести дом или иную постройку соседа.
Практика такова, что снести какую-нибудь постройку и тем более дом соседа за редким исключением можно лишь по причине их возведения на земельном участке соседа – истца.
В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Как видим, требовать сноса самовольной постройки может лишь то лицо, чьи права и законные интересы эта постройка нарушает. А на практике сложно доказать такие нарушения, если ответчик не занял своей постройкой земельный участок истца.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Действительно существенные и неустранимые нарушения при строительстве соседских построек встречаются редко. Обычно все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ смежных земельных участков.
Даже, если экспертиза показывает, что сосед занял земельный участок истца, суд не всегда принимает решение снести дом или иную постройку соседа. Суд будет учитывать, на какое расстояние и на какую площадь постройка заходит на участок истца, укладываются ли эти расстояние и площадь в пределы допустимых погрешностей измерений.
В определении Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45 по делу о признании бани самовольной постройкой, об обязании снести ее указано следующее: «Суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально исходя из нарушения вышеперечисленных норм СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99, которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом суд не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, созданы ли какие-то существенные препятствия истцу в пользовании его участком наличием спорного строения.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.
Таким образом, суд, разрешая спор, не определил каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца».
По другому спору в определении Верховного Суда РФ от 19 февраля 2019 г. № 49-КГ18-63 по делу о восстановлении границы смежных земельных участков, отмене результатов инвентаризации, обязании снести гараж и баню указано: «Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком прав истцов на владение и пользование принадлежащим им земельным участком, судом не установлено. При разрешении спора суд не исследовал, создают ли спорные строения угрозу жизни или здоровью истцов либо чинят им препятствия в пользовании земельным участком или недвижимым имуществом, причиняют вред этому имуществу. Само по себе близкое расположение гаража и бани к границе земельного участка истцов не свидетельствует о каких-либо нарушениях прав собственников, не связанных с лишением владения.
Истцами в обоснование своих требований не указывалось на невозможность использования своего земельного участка по причине близкого расположения строений, а также, каким образом им причиняются неудобства в пользовании земельным участком.
…Таким образом, суд не установил предусмотренных ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения заявленных требований о сносе бани и гаража, которые возведены ответчиком в пределах своего земельного участка до введения в действие норм СНиП 30-02-97*, позволивших судам принять решение о сносе спорных построек».
Еще один пример. В определении Верховного Суда РФ от 26 марта 2019 г. № 49-КГ18-67 по делу об обязании снести сарай, хозяйственный блок, забор сказано следующее: «Со ссылкой на заключение судебной строительно-технической экспертизы судами указано, что имеются варианты технического решения устранения выявленных нарушений, не связанные со сносом хозяйственного блока: устройство противопожарной стены между домом и хозяйственным блоком, переустройство конструкции крыши хозяйственного блока из двускатной в односкатную крышу со скатом в сторону участка ответчиков.
При этом судами сделан вывод о том, что эксплуатация хозяйственного блока несет угрозу жизни и здоровью граждан, так как крыша у хозяйственного блока двускатная и в осенне-зимний период, в период обильных осадков, сход осадков с крыши может подмачивать стену жилого дома, что может повлечь за собой нарушение конструкций, а в случае возникновения пожара огонь может распространиться на соседние постройки.
С постановленным судом апелляционной инстанции определением согласиться нельзя по следующим основаниям.
…В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Установив при рассмотрении настоящего дела, что ответчиками при возведении строений допущено нарушение прав истца как собственника, которое несет угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции в нарушение указанных выше законоположений настоящий спор по существу не разрешил, отказав в сносе спорных строений, и не принял решение о том, какие действия обязаны совершить ответчики для восстановления прав истца».
Таким образом, можно констатировать, что перспектива снести дом или какую иную постройку соседа имеется, если эти строения полностью или частично возведены на Вашем земельном участке. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, будет не применим как не соответствующий характеру и степени допущенного нарушения.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Запись опубликована автором Маковеев Сергей Иванович в рубрике Самовольные постройки. Добавьте в закладки постоянную ссылку.
Источник: www.advokat-makoveev.ru