Уважаемые коллеги, кто-нибудь может пролить свет на такое интересное явление как «разрешение соседа на строительство»?!
С завидным постоянством слышу от тех или иных лиц (в том числе и юристов: адвокатов, работников администрации. ), что при строительстве шибко важен такой документ как «разрешение соседа на строительство», «согласие соседа» и т.п. При чем речь идет не о межевании (ст. 39 221-ФЗ), а именно о строительстве на смежном земельном участке.
Основная (и очень важная) цель такого «разрешения соседа» — определение минимального отступа от границы смежного земельного участка для осуществления строительства. Как правило, такое «разрешение» очень популярно в сфере строительства объектов индивидуального жилищного строительства. Бывают даже случаи взаимных «разрешений-согласий», на основании которых соседи определяют удовлетворяющие их отступы от границ своих земельных участков.
Хочешь осуществить строительство с отступом от границы в 0,1 м? Получи «разрешение соседа»!
Как узаконить строительство частного дома ближе 3 метров от границ участка.
У меня возникает несколько вопросов:
1) Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (п. 1 ст. 51 ГрсК). Самовольная постройка — недвижимое имущество, созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм (п. 1 ст. 222 ГК).
Что есть «разрешение соседа»? Что такое «постройка, созданная без разрешения соседа»?
2) Есть строительные нормы: техрегламенты, в том числе о требованиях пожарной безопасности; своды правил, утвержденные в соответствии с техрегламентами. Есть градостроительные нормы — градостроительные регламенты. Эти документы и регулируют осуществление строительства, в том числе и определяют те самые отступы. А откуда вообще могла появиться идея о «разрешении соседа»?
3) Даже если представить, что этот «чудо-документ» является обещанием соседа (или совместным обещанием соседей) не настучать на строительство с нарушениями и не предъявлять иск о сносе, то, на мой взгляд, такой документ абсолютно не имеет юридической силы. Отказ от осуществления принадлежащего права не влечет прекращения права (п. 2 ст. 9 ГК).
Сделки, ограничивающие правоспособность или дееспособность, — ничтожны (п. 3 ст. 22 ГК). Может даже и ст. 169 ГК. Да и регистрация права собственности не исключает возможность предъявить требование о сносе (п.
23 ПП 10/22).
4) Интересно: а если сосед, выдавший такое «разрешение», продаст земельный участок другому лицу — выданное «разрешение» сохраняет силу и для нового собственника земельного участка? 🙂
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Как оформить дом в собственность, если нарушены отступы? Регистрация жилого дома в РОСРЕЕСТРе.!
Ответственность директоров и иных контролирующих общество лиц
Деловые переговоры: правовые стратегии
Похожие материалы
Комментарии (38)
Встречался с подобным, но для прокладки через соседский участок кабеля от подстанции. При рассмотрении негативного иска в суде мы сослались на наличии записи согласия предыдущего собственника на плане прокладки электрических сетей. Суд отказал в негаторном иске нового собственника (встречный иск об установлении сервитута при этом не подавался). Областной суд отказал в удовлетворении кассационной жалобы.
Мотивировка суда была — «новый собственник купил участок с кабелем»? Т.е. новый собственник имел только один способ защиты — надо было в ДКП оговорить условия о всевозможных кабелях, проложенных через участок? Странно.
Но это и не по вопросу п. 4. В Вашем случае разговор именно об участке соседа.
Однако спасибо. Интересный случай.
Обычно такие ограничения (ограничения на расстояние между предполагаемым объектом и границой соседнего участка) установлены в правилах землепользования и застройки.
а вот последствия добровольного отказа от их соблюдения нигде не описаны.
Можно предположить, что сосед все же разрешивший построить вплотную к его участку утрачивает право ссылаться на нарушение. С продажей третьему лицу все просто, покупая оно должно было убедиться в качествах участка и, если, соседний объект его не устраивает, то воздержаться от покупки.
« cамовольной постройкой является . недвижимое имущество, созданное . с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК) »
Да и, ко всему прочему, разрешение на строительство выдается в том числе и на основании градостроительного плана (который тесно связан с ПЗЗ). В этом плане указываются «линии минимального отступа от границ земельного участка». Нарушение отступов = нарушение разрешения на строительство. Опять приходим к нарушению норм и незаконной стройке.
« Можно предположить, что сосед все же разрешивший построить вплотную к его участку утрачивает право ссылаться на нарушение »
С одной стороны — Ваше мнение понятно. С другой стороны — отказ от осуществления принадлежащего права не влечет прекращения права (п. 2 ст. 9 ГК) и всё иное, указанное мною в п. 3.
У нас лишение права ссылаться на какие-либо факты (эстоппель и иное в таком духе) — это, вроде как, только некие исключительно единичные случаи.
ПЗЗ (если быть точнее — градостроительный регламент, установленный ПЗЗ) — это ведь и есть градостроительные нормы.
Константин Дождев Пятигорск Председатель Национального Профессионального Союза Юристов Ставропольского края
Для полного ответа, необходимы исходные данные: — площади; — этажи.
Согласно пункта 1, статьи 3 ГР К РФ
1. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
Помимо СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78)
В каждом субъекте РФ, существуют дополнительные законодательные требования к строительству, которые как правило оговаривают согласование (разрешение) в том числе и соседей при строительстве объекта недвижимости на смежном участке, кроме того, вопрос обеспечения жизни и здоровья заинтересованных лиц слишком серьёзен (нет срока давности), в связи с чем во всяком случае стоит согласовывать проект.
Обещания мало. ))) необходимо получить подпись или (согласование земграниц) после должного уведомления выждать тридцать дней (на принятие претензий).
При покупке недвижимого имущества новым собственником сохранятся правопреемственность первичных обязательств бывшего хозяина перед всеми заинтересованными лицами .
Константин, требования к строительству — это строительные и градостроительные нормы (мною в п. 2 это указано).
Помимо указанного Вами СНиП, который давно уже и не СНиП, а СП 42.13330.2011 и утвержден Минрегионом, еще есть все остальные из Распоряжения ПРФ от 21.06.2010 N 1047-р и т.п. — это всё понятно.
Странно, кстати, что Вы ссылаетесь на СП через ГрсК. Тут 184-ФЗ через 384-ФЗ. Да не в этом суть.
Суть в вопросе о «разрешении соседа».
« дополнительные законодательные требования . которые . оговаривают согласование (разрешение) в том числе и соседей »
Константин Дождев Пятигорск Председатель Национального Профессионального Союза Юристов Ставропольского края
Так об этом и речь, подобное согласие соседа смежника необходимо в случае, отступления застройщиком от строительных норм и правил. )))
пример при строительстве ограждения:
По меже с соседним домовладением ограждение должно быть высотой не бо-лее 2-х метров и выполняться из свето-аэропрозрачного материала. Высота ограждения по меже с соседним домовладением может быть увеличена, а конструкция ограждения может быть заменена на глухую, при условии соблюдения норм инсоляции и освещенности жилых помещений и согласования конструкции и высоты ограждения с владельцами соседних домовладений.
абзац 2, пункт 3, примечание к таблице 4, пункт 2.2, глава 2, часть 1 НОРМАТИВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
(Приняты и утверждены приказом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 30 декабря 2010 г. № 414.)
ещё пример:
На территории частных домовладений расстояние от дворовых уборных до оконных проемов из жилых помещений определяется самими домовладельцами и может быть сокращено до 8 – 10 метров. В конфликтных ситуациях и в условиях сложившейся застройки при невозможности обеспечения соблюдения установленных разрывов, решение о размещении принимается органами местного самоуправления по результатам комиссионного рассмотрения. абзац 6, подпункт 2.2.8, глава 2, часть 1 НОРМАТИВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
(Приняты и утверждены приказом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 30 декабря 2010 г. № 414.)
Спасибо, Константин. Это уже интересненько. Но всё еще далековато 🙂
Ограждения и дворовые уборные по сути и не недвижимость. «Объект капитального строительства» из ГрсК не всегда является «недвижимым имуществом» из ГК.
А что-нибудь именно про разрешение соседа на отступы от границы смежного участка для жилого дома встречали?
Константин Дождев Пятигорск Председатель Национального Профессионального Союза Юристов Ставропольского края
7 Параметры застройки жилых и общественно-деловых зон
7.1 Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также
.
П р и м е ч а н и я
1 Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных
приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных
требований, приведенных в разделе 15 настоящего свода правил.
примечание 1, пункт 7.1, часть 7, СП 42.13330.2011
Все отступы прописаны в СНИПах. Есть стойкое ощущение, что соглашение устанавливающее иные (теплые, ламповые?) отступы ничтожно в силу 169 ГК.
Вот и у меня такое ощущение. И еще более стойкое ощущение (п. 2 ст. 9 ГК и т.п.), что в нашем праве согласие «не предъявлять иск» не лишает права на предъявление иска, как и не лишает права на удовлетворение иска.
Кстати, даже если закрыть на всё глаза и придать «разрешению соседа» юридическую силу, нарушение строительных и градостроительных норм (в нашем случае — минимальный отступ от границы) должен же орган местного самоуправления пресекать (незаконное строительство)?
Ну и если отступ у границы у соседей очень мал, то, следовательно, их объекты очень близки друг к другу — как же быть с пожарной безопасностью?!
Так что как ни крути смысл «разрешения соседа» я понять не могу.
И не только с пожарной!
В принципе СП 4.1330 позволяют уменьшать противопожарные расстояния между зданиями, если если стена более высокого или широкого объекта защиты, обращенная к соседнему объекту защиты, является противопожарной 1-го типа. Это достигается применением определенных материалов и технологий.
Но расстояния между зданиями (а зачастую даже между границей участка и зданием) нужны не только по пожарным соображениям. Здание надо еще и обслуживать. Время от времени возникает необходимость ремонта. А без соответствующих расстояний его обслужить и отремонтировать гораздо сложнее (теоретически можно, но на практике — малореально). Поспросу некуда будет поставить лестницы, леса, обслуживающую технику и т.д.
При таком ракурсе получается, что эти нормативы нужны не в частно-правовых интересах. Тут уже право на безопасность неопределенного круга лиц просматривается. Поэтому мнение соседа ни на что повлиять не может.
А согласие соседей постоянно требуют . по привычке. Просто так удобнее чиновникам. А практикующие юристы всегда будут исполнять их пожелания — потому что нужен результат, а не правовое перевоспитание бюрократов.
Анна. Добрый совет. Не стоит пытаться подловить своих коллег на каких либо неточностях. Так, ссылка Константина Дождева
на СНиП 2.07.01-89*, вполне корректна.
Ниже приведен нормативный акт Минрегиона РФ:
Приказ Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820 «Об утверждении свода правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»:
1. Утвердить свод правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
2. Установить, что свод правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» вводится в действие с 20 мая 2011 года.
Кроме того, Письмом Минрегиона РФ от 15.08.2011 N 18529-08/ИП-ОГ «О разъяснении статуса сводов правил — актуализированных СНиПов», разъяснено:
«В целях переходного периода актуализированные своды правил не отменяют действия предыдущих сводов правил. Их замена будет произведена путем внесения соответствующих изменений в указанные перечни.
Срок переходного периода будет установлен дополнительно».
А учитывая протяженность существования во времени тех или иных объектов, в т.ч. объектов недвижимости, или ситуаций связанных с ними, в зависимости от обстоятельств возможно применение как новых, так и предыдущих нормативных актов.
Теперь по теме. В хрестоматийном варианте, когда соблюдены все технические, санитарные и прочие нормы, не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, нет угрозы жизни и здоровью граждан, естественно, нет необходимости в согласии соседа на строительство объекта недвижимости и вряд ли правоприменители такое согласие будут требовать. Предусмотреть «разрешение соседа на строительство» в законодательном или нормативном акте, это все равно, что узаконить нарушение, поскольку необходимость в таком согласии и привлечении третьих лиц возникает при нарушении указанных норм.
В условиях городской, поселковой, да и сельской застройки, при дроблении и межевании нЕкогда больших и уже застроенных участков земли, естественно в пределах минимально разрешенной местными нормативами площади земельного участка, раннее «добропорядочные» объекты могут попасть в разряд незаконных. И, даже при реконструкции таких объектов могут возникнуть трудности, связанные с соседями. В этом случае правоприменители обязаны привлекать соседей. Абсолютное большинство таких вопросов разрешается в судебном порядке. Решение суда или определение о мировом соглашении.
Пример: Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 18-КГ13-95. Здесь и наличие нарушения – 1,4 м. до границы участка, и привлечение соседа в качестве 3-го лица и учет
П. 26, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Что касается (п. 2 ст. 9 ГК), то наличие права еще не означает, что имеется возможность его реализации. К примеру, сроки исковой давности по ГК или (ст. 134, абз.
2, п.6 ст. 152, ст. 220) ГПК.
« наличие права еще не означает, что имеется возможность его реализации. К примеру, сроки исковой давности по ГК »
В нашем конкретном случае будет иметь место иск от соседа об устранении препятствий, не связанных с лишением владения — ст.304 ГК РФ, на которую сроки исковой давности не распространяются.
Согласие или птсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (п.48 Пленума 10/22).
Поэтому гарантировать застройщика от претензий соседа или его преемника крайне сложно.
Владимир, я не занимаюсь ловлей неточностей. В «том комментарии» есть намного больше, чем уточнение об актуализации СНиПа. Каждый видит то, что он хочет видеть 😉
Да не в этом суть.
1) Если мы имеем дело с существенным нарушением строительных и градостроительных норм, то сосед вообще не при чем — ибо самовольная постройка.
И от разрешения или запрета соседа такая постройка не станет более или менее законной.
А вот про срок исковой давности Вы абсолютно верно напомнили. Однако когда течение срока исковой давности начинается для органа местного самоуправления? Для нового собственника земельного участка?
Вопросы интересные, но, опять же, с «разрешением соседа» они никак не связаны.
2) Если мы имеем дело с вопросом о негаторном иске, то, как корректно подметил Егор, «гарантировать застройщика от претензий соседа или его преемника крайне сложно».
Такой сосед может и «разрешение» дать. Может даже на такое «разрешение» печать поставить и нотариально удостоверить.
Только сила документа какая? Думаю, что никакая.
Такой сосед (или лицо, которому сосед продаст земельный участок) в любое время вправе обратиться с иском по ст. 304 ГК.
Как мне кажется, поставленные Вами вопросы лежат больше в области теоретических изысканий.
На практике, при наличии нарушений строительных и прочих норм, орган выдающий разрешение на строительство, реконструкцию, регистрацию объекта и пр., отправит клиента в суд, чтобы обезопасить себя и прикрыться судебным решением (случай взятки не обсуждается).
Следовательно, как уже упоминалось выше, абсолютное большинство дел связанных с реализацией права собственности на объекты, построенные с какими-то либо нарушениями, разрешаются в судебном порядке. Суд, руководствуясь законодательством и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, проверит, не нарушаются ли права и охраняемые законом интересы других лиц, нет ли угрозы жизни и здоровью граждан и, естественно, привлечет всех заинтересованных фигурантов, в качестве третьих лиц. При этом доказательства, предъявленные третьими лицами, будут рассматриваться судом наравне с доказательствами фигурантов дела (естественно при отрицательном решении суда, все остаются при своих интересах).
Возможность реализации требований по негаторному иску весьма проблематична в силу наличия вступившего в законную силу судебного решения. То есть соседу, вновь затеявшему тяжбу по уже решенному в суде вопросу, необходимо будет каким-то образом преодолеть решение суда. И даже, если гипотетически допустить, что это случится, то вряд ли новое решение суда будет иным.
Учитывая сказанное, возможность предъявления претензий как к настоящему собственнику, так и другим собственникам, к которым может перейти уже документально оформленное имущество, практически ничтожна.
Владимир, спасибо.
Вопрос-то вот главный: какую силу имеет «разрешение соседа» (документ)?
1) Оно дает право собственнику смежного земельного участка нарушать строительные и градостроительные нормы?
2) Оно лишает лицо, которое выдало такое «разрешение», права на иск (предъявление, удовлетворение)?
На мой взгляд, на оба вопроса ответ — нет.
А вот уже если сосед в суде свою точку зрения изъявит — это совсем другая история. Вы правильно подметили:
« В условиях городской, поселковой, да и сельской застройки, при дроблении и межевании нЕкогда больших и уже застроенных участков земли, естественно в пределах минимально разрешенной местными нормативами площади земельного участка, раннее «добропорядочные» объекты могут попасть в разряд незаконных. В этом случае правоприменители обязаны привлекать соседей. »
Привлечение соседей правоприменителями — это одно. А отсутствие юридической силы выданного когда-то «разрешения соседа» — это другое.
« Вопрос-то вот главный: какую силу имеет «разрешение соседа» (документ)?1) Оно дает право собственнику смежного земельного участка нарушать строительные и градостроительные нормы?2) Оно лишает лицо, которое выдало такое «разрешение», права на иск (предъявление, удовлетворение)? »
Думаю, что нет такого документа, как согласие соседа. Есть реакция правоприменителя, согласиться или нет с аргументами соседа, как позитивными, так и негативными. В любом случае все претензии будут к правоприменителю в административном или судебном варианте, если он узаконил «самовольную постройку». На практике, правоприменитель, ну очень не любит менять своего решения. В теории согласие или несогласие никакого отношения к наличию или отсутствию нарушений при строительстве не имеют.
Вы так думаете. Я так думаю.
А некоторые (и их очень много) думают иначе. У меня вот и возникли уже мысли, что может есть оно все-таки. И это не сарказм иль шутка какая.
« То есть соседу, вновь затеявшему тяжбу по уже решенному в суде вопросу, необходимо будет каким-то образом преодолеть решение суда. »
Тому же соседу — согласен. А вот, если соседний дом будет продан, новый собственник не связан решением, в котором он не принимал участия, не лишен права предъявить негаторный иск.
Абз.2 п.46 Пленума 10/22: «Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».
П.48 того же Пленума: «Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения».
Так что и судебное решение — не гарантия от будущих проблем.
Вынужден с Вами не согласиться.
В данном случае, речь идет об объекте, с которого решением суда, вступившего в законную силу, снят ярлык самовольной постройки и незаконного объекта. Законная сила судебного решения — это его обязательность для лиц, участвующих в деле, для других граждан и организаций, а также для суда, его вынесшего (статья 13 ГПК).
Решение, вступив в законную силу, приобретает качество неопровержимости, исключительности и обязательности, что приравнивает его по силе воздействия к норме права. На основании и во исполнение решения суда на объект выданы все правоустанавливающие документы.
Теперь фигуранту, который считает, что его права нарушены и имеет претензии к объекту необходимо заявить требование об аннулировании правоустанавливающих документов. Но данные документы выданы во исполнение решения суда и без изменения судебного решения аннулировать их не возможно. Пересмотр вступившего в законную силу решения суда возможен по новым или вновь открывшимся обстоятельствам и в порядке надзора. Я не вижу, каким образом указанный фигурант сможет добиться пересмотра решения суда.
Ссылка на абз. 2 п. 46 Пленума 10/22: «Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при СТРОИТЕЛЬСТВЕ может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».
Полагаю, что здесь речь идет о неузаконенном объекте или объекте в стадии строительства.
Ссылка на п. 48 того же Пленума: «Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения».
Речь в нашем случае идет о судебном решении. Для суда наличие или отсутствие возражений соседа преобладающей роли не играет и в конечном счете спор фигуранта будет с решением суда.
« 23. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. »
Вы считаете, что иск о сносе невозможен, если право собственности зарегистрировано на основании решения суда? Я вот так не думаю. На мой взгляд, в п. 23 сделали бы оговорку, если хотели бы разделить регистрацию права собственности «как надо» и регистрацию права собственности «по решению суда».
Иск о сносе-то может уже и другой сосед подать. Да и не только сосед (строительно-градостроительные нормы — это же все-таки интерес публичный).
А если речь идет о негаторном иске, то зачем новому соседу аннулирование записи в реестре? Основание удовлетворения иска — несоблюдение строительных и градостроительных норм (п. 46 ПП 10/22).
Обязательность решения суда пресекает защиту прав третьих лиц (нового соседа) обжалованием данного решения? Не думаю.
Если право установлено решением суда, то анулировать это право можно только отменой или пересмотром этого решения. В ПП говорится о регистрации вообще, а не о «принудительной» регистрации во исполнение судебного решения. Т.е. судебным решением данный объект изъят из разряда самовольных. Понятие, узаконить самовольную постройку — считать ее законной.
И любое движение в обратную сторону ведет к неисполнению судебного решения. Разница между административным и судебным решениями все же есть.
Полагаю наличие конфликта между нормами ГК и ГПК.
— регистрационная запись вносится в ЕГРП на основании правоустанавливающего документа,
— в случае легализации самовольной постройки по решению суда соответствующий судебный акт установит титул
— любое оспаривание титула — это оспаривание правоустанавливающего документа (о чём написано-перенаписано)
— оспаривание титула, возникшего на основании судебного акта = оспаривание судебного акта по правилам процессуального закона (в подавляющем большинстве — это кассация или надзор . и, скорее, пролёт)
было как-то судилище по 1022. признавалось право отсутствующим (две записи ЕГРП на один объект с разными адресами). оба конкурирующих права возникли на основании судебных актов. первая и апелляция удержали регзапись, основанную на судебном акте, вынесенном ранее. в апелляции сказали, можете ещё в надзор сунуться. и улыбнулись
это к тому, что в любом случае сносить нужно документ-основание регистрации права
« В условиях городской, поселковой, да и сельской застройки, при дроблении и межевании нЕкогда больших и уже застроенных участков земли, естественно в пределах минимально разрешенной местными нормативами площади земельного участка, раннее «добропорядочные» объекты могут попасть в разряд незаконных. »
Уважаемая Анна, к Вам по территориальности — в первую очередь: в соответствии с ПЗЗ (Решение КГД ОТ 10/22/2013Г.
№ 54 П. 8 от 10/22/2013г. № 54 п. 8), да и в соответствии с п. 8 ст. 36 ГсК РФ Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Т.е, ИМХО, если построено с нарушением, но голову соседу не пробьет, участок водой на зальет, землей на засыплет, чувство прекрасного не оскорбляет, то пусть судится сосед и доказывает свою правду. но лучше согласовать даже post factum.
Я хочу приобрести один участок и построить на нем дом, отступив всего 1 метр от межи. НО, сосед против и просит за письменное согласие денег (я, конечно же, платить не хочу). Хотя этот сосед несколько лет назад построил себе дом, отступив всего 0,5 метра от межи участка, который я хочу сейчас приобрести..
На момент строительства его дома хозяева моего будущего участка письменного согласия не давали. Была договоренность в устной форме. Вопрос: можно ли подать в суд? И мне ли это делать, либо подать в суд на снос дома соседа сегодняшним хозяевам? Какие существуют решения?
Заранее премного Вас благодарю. ВАЖНО: строение соседа уже узаконено, т.е. дом принят в эксплуатацию, получено Свидетельство о гос. регистрации права
У меня единственная цель- чем-то «запугнуть» соседа. ЧТОБЫ ДАЛ МНЕ СОГЛАСИЕ БЕЗ ЛИШНИХ ЗАТРАТ. На его строение в 0,5 м от межи я претензий в принципе не имею
Варианты мизерные, но если «запугнуть», то можно:
1) Проанализировать какой градостроительный регламент действовал на момент строительства дома Вашим соседом (0,5 метра, наверное, не разрешалось отступать), а также вспомнить про требования пожарной безопасности;
2) Сослаться на п. 46, 48 ППлВС-ВАС № 10/22:
« 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. »
Это если говорить о негаторном иске.
«Пугать» иском о сносе самовольной постройки не стоит. Как я понимаю, в Вашем случае даже «пугать» таким иском бессмысленно.
P.S. Согласие (даже если Вы получите его от соседа) никаких прав Вам не предоставит. Сосед через месяц пожалуется на Вашу незаконную стройку в ОМС и никакое согласие соседа Вам потом не поможет (ибо юридической силы такой документ лишен).
ЗДРАВСТВУЙТЕ !! Нужна квалифицированная помощь ( купил старую хату, снес, собираюсь строить дом и магазин т.к. улица удачная и в плане расположения магазина, собрал весь покет документов для получения разрешения на строительство, есть заключении ГАИ о разрешении на парковку, положительное заключение аудит экспертизы по противопожарной без. соседи не были против в самом начале, есть даже расписка одного соседа (пр. письменная форма о даче согласия на строительство магазина) архитектура потребовала вручить соседям извещения о публичном слушании по вопросу строительства магазина и отклонение от предельных параметров, при вручении одному из соседей выяснилось что он теперь против строительства магазина. Просто потому что он не хочет чтоб рядом с ним был магазин! Т.к. Он еще и депутат районный , он повлиял видимо на решение комиссии и мне дали отказ в публичных слушаниях . А я за этот год уже фундамент залил( обошлось в 350 т.р)
« нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает ответчика от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, само нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц »
Вполне корректно.
А если в ПЗЗ и есть уточнение про такие нотариальные согласия, то они, как правило, про нормативные (минимальные) расстояния от сооружения до сооружения (например, п. 1 ч. 3 ст. 27 ПЗЗ МО г. Краснодар). Однако, как и указывает ВС, это не освобождает от соблюдения других требований (отступы сооружения от границы ЗУ, противопожарные нормы и т.п.).
« Допускается . блокировка зданий, строений и сооружений, расположенных на соседних земельных участках, либо уменьшение нормативных размеров между ними, по письменному согласию правообладателей соседних земельных участков и (или) объектов капитального строительства, подпись которых должна быть удостоверена нотариально »
« Допускается . блокировка зданий, строений и сооружений, расположенных на смежных земельных участках, по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков и (или) объектов капитального строительства, подпись которых должна быть удостоверена нотариально »
Так что и законодатели (пусть и не сразу) понимают, что все эти «разрешения соседа» — зло 🙂
P.S. Ну а «блокировка» — это когда здания впритык (общая стена без проемов). Тут вопросов нет.
« Ссылка на абз. 2 п. 46 Пленума 10/22: «Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при СТРОИТЕЛЬСТВЕ может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».
Полагаю, что здесь речь идет о неузаконенном объекте или объекте в стадии строительства. »
Не только. Титул на дом может быть зарегистрирован в упрощённом порядке
Добрый день!
Мучаюсь с этой темой давно, только еще и в ракурсе долевой собственности на общий участок.
В Росреестре мне объяснили, что навсегда закрепить это невозможно. Только если оформить участок в аренду (безвозмездное пользование) третьему лицу (скажем, родственнику), и в договоре — всё указать. Хотя, понятно, что отступы это не отменит) Если только блокировать)
Ситуация похожая! Участок в собственности, собственность совместная долевая, межевания (выдела долей в натуре), нет. Забор правда есть. Строения отдельные. На свой территории планирую строительство пристроя. Сосед просит отступать 1,5 метра от так называемого забора. Правомерно?
Если уговорю не отступать, какой составить документ?
Партнёр рубрики
Земля и недвижимость
Источник zakon.ruСогласие соседей на строительство дома ближе
Можно ли прописаться в доме, если взяли согласие соседей на строительство дома ближе 3 м по границе.
На регистрацию в доме никак не влияет то как и где он построен, если дом введен в эксплуатацию и все документы в порядке.
Помогите пожалуйста составить текст согласия соседей на строительство жилого 2-х этажного дама ближе 3-х метров к границе участка,
Помогите пожалуйста составить текст согласия соседей на строительство жилого 2-х этажного дама ближе 3-х метров к границе участка, дома кирпичные, расстояние между домами более 10 метров, окна друг на друга не выходят. Спасибо.
—Здравствуйте, обращайтесь лично к любому юристу, это платная услуга.
Если новые хозяева подадут в суд на нас о сносе дома, то какая перспектива нас ждет?
Помогите, пожалуйста нам разобраться с непростой нашей ситуацией. Имеется в собственности земельный участок 10 соток прямоугольной формы в деревне. Участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйста, земли населенного пункта. Был выделен еще в конце 90-х годов. Оформили право собственности только в 2007 г. Документы-основание – гос. акт на право собственности на землю.
В 2001 поставили сруб под дом, с мансардным этажем общей площадью 21 кв.м. Строили долго. Пока утепляли и.т.п. Туалет был на улице. Где-то в 2004 г. закончили.
Провели газ. Есть тех. паспорт БТИ от 29.11.2004 г. Право собственности зарегистрировали в 2007 г.
В 2009 г. решили провести реконструкцию дома. Дом был плохо утеплен. Пристоили пристрой из газоблоков, душевую поставили. Пришлось менять крышу. И дом как бы удлинился. Вложили много денег.
Разрешений на реконструкцию не брали.
Сруб поставили изначально как бы в шахматном порядке, т.е. если идет улица деревенских домов с фасадами на дорогу, то мы поставили в глубине участка, чтобы не граничить в соседскми домами и въезд на участок сделали с противоположной стороны (условия позволяли). Дело в том, что когда ставили сруб от межи отступили только 1 метр. В то время даже и не задумывались о нормах строительства.
У соседа, к участку которому дом ближе нахадится картофельное поле. Участок у него шире и больше 22 сотки. Дом наш ни кому не мешает. Поэтому до настоящего времени мы жили спокойно.
На данный момент ситуация такая. Сосед решил продать получастка, а именно 10 соток (своего картофельного поля) граничащий с нами. Начал оформлять границы. Пришел к нам согласовывать. Мы, естественно, задумались, что возможно новым хозяевам участка может не понравиться, что дом находится так близко к меже.
Все может быть. Мы попросили соседа оформить согласие, что он не против на месторасположение нашего дома и оформить это в сельсовете.
У нас с соседом нет теплых отношений. Поставили глухой металический (профнастил) забор и не видели друг друга. В свое время ему не понравилось, что мы поставили глухой забор, т.к. у него картошка плохо растет. И понятно, что какие то соседские упреки были. Люди пожилые.
Вообщем, он отказывается подписывать согласие на то что дом находится близко к меже. И продать нам землю не хочет (из вредности). А то, что мы не подписываем ему согласие (а мы бы подписали, но сами боимся) на границы участка, то это говорит не проблема. Решим, говорит, все через суд или как-то упрощенно (если один из соседей не согласовывает границы участка).
может ли он без нашего согласия оформить участок?
Если новые хозяева подадут в суд на нас о сносе дома, то какая перспектива нас ждет?
Или у соседа перемкнет что-то и он на нас подаст в суд.
Больше всего волнует конечно же дом. Это наша жизнь. Спасибо.
Оформить может. Дом не снесут.
Вопросы: 1. Какие риски оспаривания в будущем появления меня на новом месте, кто может оспорить,
В марте 2014 года для строительства дома мною был куплен земельный участок у первого владельца. Земля имеет свидетельство и кадастровый номер, категория — земли населенных пунктов, вид использования — садоводство. Адрес написан как: участок №. СНТГ ХХХ, д.Марусино, пос. Красково, Люберецкого района. Земля была выделена земельным комитетом Люберецкой районной администрацией в 2010 году.
Через несколько месяцев владения выяснилось, что Администрация Красково препятствуют пользованию земельным участком, объясняя свои действия планами строительства парка на этих землях, и что, как бы земля относится к зоне Р 1 по их планам. Пропал забор на участке. За несколько дней до пропажи на нём появилось объявление-требование снести забор и телефон администрации Красково. Администрация настаивает, что надо с ней согласовывать все капитальные постройки.
Был сделан запрос в Администрацию Московской области, в котором Министр имущественных отношений ответил, что земля была выделена законно в 2010 году, но в 2006 году решением совета депутатов Красково без согласования с руководством СНТГ утверждены новые правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми участок попал в категорию Р-1. Что теперь Администрация Красково ищет возможности безвозмездного предоставления участков, прилегающих к СНТГ, не попадающих в Р-1. Изъятие и выкуп участка под строительство парка не предусмотрено в ст.49 ЗК.
Пока ожидали ответ на запрос администрация Красково действительно предлагала несколько вариантов земли в удаленном на несколько сот метров от СНТГ месте. Почти все участки попадали границами в водоохранную территорию ближе 20 метров к речке.
Администрацией Красково предложило провести переоформление как «исправление кадастровой ошибки». Не через выкуп или выделение (как написано в письме министра). Чиновник предлагает подписать Акт согласования границ участка. Земля не меняет кадастровый номер, но меняются границы. Так же важно, что вид использования земли по новому адресу – ИЖС (д.Марусино); чиновник объяснил на словах, что вид использования изменится в процессе переоформления и за это не надо беспокоиться.
В акте присутствуют пустые таблицы о разногласиях и снятии возражений, никаких соседей не обозначено, только формы участков до и после изменений (на межевом плане). На вопрос «почему не получается согласие соседей», ответ: «юридически нет соседей, т.к. заборы двух смежных соседей шире кадастровых границ, и нас разделяет полоса земли».
В акте также указаны два чиновника, занимающие должности Начальника и его заместителя Управления землепользования и землеустройства Администрации МО Люберецкий район. Указаны постановления от 2010 и 2009 года «о наделении полномочий представителей Администрации МО Люберецкого района».
В договоре на куплю-продажу указана неполная стоимость (70%).
1. Какие риски оспаривания в будущем появления меня на новом месте, кто может оспорить, какие действия попадают под нарушение закона?
Источник www.9111.ruСогласие соседей на строительство дома ближе 3 метров – образец
Каждый собственник имеет право строить на своей земле любые сооружения, включая жилые дома и хозяйственные помещения. Но строительные работы должны осуществляться в рамках норм действующего законодательства. Кроме них учитываются технические требования к каждому возводимому объекту. При их несоблюдении возникают споры с соседями, что может привести к штрафам со стороны контролирующих органов, судебным разбирательствам и к необходимости сноса постройки.
✅ Нужно ли разрешение на строительство
Согласно ст. 260 ГК РФ владелец усадьбы имеет право возводить на ней различные объекты. Строительство домов и прочих сооружений, а также место их установки осуществляется с учетом следующих нормативно-правовых актов:
В перечисленных документах определено, что:
- жилой дом должен находиться в 3 метрах от границы со смежным земельным участком;
- хозяйственные постройки устанавливаются не ближе 1 метра от забора;
- туалеты, бани, сливные и компостные ямы обустраиваются минимум в 8 м от линии размежевания усадьб.
Нормы СНиП носят рекомендательный характер и необязательные для выполнения, однако при разрешении спорных вопросов, судебные и другие органы положения данных нормативных актов берут за основу в процессе принятия решений. Рекомендуем почитать:
Кроме соблюдения установленных правил, перед строительством дома нужно получить разрешение в местных органах государственной власти и ознакомиться с законодательными актами муниципалитета. В зависимости от топографических, климатических и других условий местности на территории конкретного региона могут действовать другие нормы размещения жилых и хозяйственных построек, отличающиеся от общегосударственных положений.
Если земля расположена на территории дачного или садоводческого кооператива следует ознакомиться с уставом сообщества, в котором отражены правила обустройства земельных участков. В отдельных кооперативах собственники не имеют право возводить объекты без разрешения председателя правления сообщества.
На собственном участке
Если особенности участка или другие обстоятельства вынуждают собственников строить дом вплотную или близко к забору, т.е. на расстоянии менее 3 метров, то законно осуществить мероприятие можно в том случае, когда владелец смежной территории даст соответствующее разрешение. При отсутствии документа, соседи могут подать в суд с требованием снести новый объект.
Кроме этого, если будет доказано, что дом возведен с нарушением строительных норм, его могут признать самовольной постройкой. Такие объекты не являются собственностью лица, который их построил, поэтому не подлежат продаже, обмену или передаче третьим лицам (ст. 222 ГК РФ).
Пример. Скворцов получил разрешение на постройку дома на своем участке. При проведении работ он не отступил от смежного забора на положенные 3 м без предварительного согласования с соседом. Сооружение отбрасывало тень на чужую усадьбу, вследствие чего ее владелец не мог использовать часть огорода для выращивания культур.
Сосед заказал землеустроительную экспертизу, которая подтвердила факт нарушения, и обратился в суд. По итогам судебного разбирательства Скворцова обязали снести недостроенный объект и выплатить истцу моральную компенсацию.
Как проходит процедура согласования?
Перед строительством дома, гаража по меже или другого сооружения рядом с забором необходимо изучить нормативы строительства, которые действуют на конкретной территории. Вполне возможно, что установка объекта в запланированном месте не нарушит официальные правила обустройства земельных участков. Если нормы не разрешают строить дом вблизи чужой усадьбы, возможность расположение объекта обсуждается с ее владельцем. В случае достижения договоренностей составляется соответствующее соглашение.
Разрешение на строительство нельзя брать у лица, которое проживает на смежном участке по договору аренды. Если владелец не живет по данному адресу, придется его разыскивать. Задачу можно перепоручить сотрудникам территориальной землеустроительной организации. Они найдут собственника через базу Росреестра.
При отсутствии данных, нужно опубликовать информацию о согласовании строительства дома и проведении требуемых межевых работ в местном печатном издании, с обязательным указанием времени и места осуществления мероприятий. Если хозяин смежной усадьбы не явится в назначенную дату, это приравнивается к согласию на проведение работ.
Как написать?
Согласие соседей на постройку дома обязательно оформляется в письменном виде. При составлении документа желательно руководствоваться следующими правилами:
- расписка пишется в произвольной форме, но с соблюдением официально-делового стиля;
- для избегания спорных ситуаций в дальнейшем рекомендуется пользоваться услугами профессиональных юристов, а подготовленный документ следует заверить у нотариуса;
- в бумаге должны содержаться точные и достоверные сведения о земельных участках и их владельцах, чтобы их можно было легко идентифицировать.
✅ Образец
Документы неодинаковые по своему содержанию, но в каждом подобном соглашении обязательно отражается следующая информация:
- ФИО и паспортные данные собственников соседних участков.
- Адреса расположения усадьб.
- Сведения о документах, подтверждающих право владения землей, а также кадастровый номер.
- Размеры будущей постройки, с указанием количества этажей и других важных деталей.
- Расстояние от ограждения, где будет строиться дом.
- Схема участка, где планируется строительство (чертеж можно сделать на отдельном документе).
- Дата составления и подписи участвующих сторон.
✅ Что делать, если сосед построил дом ближе 3 метров без разрешения?
В случае нарушения норм СНиП следует обращаться в Росреестр. Это государственный орган, контролирующий исполнение земельного законодательства и уполномоченный решать споры между землевладельцами. Жалоба в ведомство пишется в свободной форме, но с указанием сведений о соседях и нарушениях, которые, по мнению заявителя, были допущены.
На рассмотрение заявления отводится 30 дней (ФЗ-59). В течение этого времени кадастровый инженер проведет осмотр земельных участков и сделает необходимые замеры – от линии разграничения до дома соседа и других объектов. Выявленные нарушения фиксируются в специальном акте, который можно использовать в качестве доказательства в суде. Если сотрудник ведомства установит, что сосед нарушил границы усадьбы, он имеет право привлечь виновное лицо к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольный захват части чужого участка.
При несоблюдении норм СНиП на территории дачного или садоводческого кооператива, для решения спорных вопросов и фиксации нарушений следует обращаться в правление сообщества. Его представители имеют право проводить осмотр территории и делать соответствующие замеры.
Для компенсации материального и морального вреда, а также удовлетворения требований о сносе домов, построенных с нарушением плавил, граждане имеют право обращаться в суд. Потерпевшему нужно подготовить исковое заявление, правоустанавливающие документы на землю, выписку из ЕГРН, кадастровый план земли, а также предоставить доказательства вины ответчика. Иск составляется с учетом ряда процессуальных требований (ст. 131 ГПК РФ). При их несоблюдении заявление останется без рассмотрения, поэтому при написании документа желательно пользоваться помощью юриста.
Доказательствами по делу могут быть:
- Акты кадастровых инженеров.
- Акты осмотра участков представителями правления кооператива.
- Показания свидетелей, если дом построен недавно.
В процессе разбирательства судом назначается землеустроительная экспертиза (если она не проводилась ранее), которая подтвердит доводы истца или правомерность действий соседей. Мероприятие выполняется на платной основе. Расходы выплачивает проигравшая сторона. В случае подтверждения вины ответчика, суд может обязать его компенсировать причиненный вред, и в течение определенного срока снести постройку.
Строительство любых объектов, даже на собственном земельном участке, должно осуществляться с учетом ряда норм и правил. Многие нарушения, в том числе и несоблюдение расстояния от дома до забора смежной усадьбы могут быть оставлены без внимания контролирующими органами, если ее владельцы не имеют претензий к собственнику сооружения.
В противном случае нарушение установленных требований становится причиной ряда негативных последствий. Поэтому, прежде чем вести строительство в непосредственной близости от чужой территории, целесообразно получить письменное разрешение у соседей. Спросите у наших юристов, какими документами руководствоваться при планировании места возведения дома?
Что делать, если владелец смежного участка отказывается давать согласие на постройку? Куда обращаться, если сосед установил объект рядом с забором? Ответы на все вопросы вы получите бесплатно.
Источник law-divorce.ruПисьменное согласие соседа на разрешение строительства ближе 3-х метров от межей
Добрый день! Не можем начать строительство жилого дома, на участке СНТ, т.к для разрешения местной администрации об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, нужно взять согласие соседки, на строительство ближе 3-х метров от ее участка. Встает вопрос о правильном составлении этого согласия. Нужно ли в согласии указывать этажность,длину нашего будущего дома и какие документы нужно прописать в согласии (ее и моего паспортов достаточно?)?
Примерно такое согласие.
Согласие на строительство
Я, _______________________________________________________________, проживающий по адресу: _________________________________________________, паспорт серия _______ номер ________________, выдан _______________________________________________________________________
Являюсь собственником земельного участка, расположенного по адресу: ________________________________с кадастровым номером_________________,
право собственности зарегистрировано в ЕГРН № 26-26-26/004/2019-291 от 08.02.2019 ДКП (из выписки)
даю свое согласие ФИО_____________________, проживающей (ему) по адресу: ____________________________ паспорт серия ______ номер __________, на строительство ____этажного жилого дома ( или садового дома), с материалом стен__________ на расстоянии _______ метра от границы моего участка с отклонением от предельно допустимой нормы на земельном участке с кадастровым номером, право собственности зарегистрировано________________
С графическим изображением размещения жилого дома (или садового дома) относительно моего земельного участка, указанного на схеме, где указаны соседние участки с их адресами и размерами отступов от предполагаемого к строительству жилого дома, согласен.
Схема:
______________________________________________________________________
ФИО и подпись дающего согласие
Дата подписания «___» ____________ 2020 года
_______________________________________________________________________
ФИО и подпись получающего согласие
Дата подписания «___» ___________ 2020 года
Целесообразно дополнительно к нотариусу, чтобы заверить его, а это считается особенно актуально, если сосед продаст в будущем свое имущество другому лицу, а новый владелец будет не согласен со строительством объекта рядом со своей недвижимостью;
Источник pravoved.ru