До начала строительства компании иногда получают разрешение на его осуществление, согласовывают смету, организуют место проживания строительной бригады, страхуют риски и проводят иные мероприятия. На практике налоговый учет таких подготовительных и сопутствующих затрат нередко вызывает претензии контролеров.
Выполнение компаниями-застройщиками строительных работ обычно сопровождается рядом подготовительных мероприятий. Часть из них четко регламентирована законодательством, например, получение разрешения на строительство, оформление проектной документации. Другие выполняются исключительно по инициативе застройщика — страхование строительных рисков, размещение информации о строительном заказе на электронной тендерной площадке и т.п.
Практика показывает, что зачастую налоговый учет расходов, связанных с такими мероприятиями, приводит к возникновению налоговых рисков. В частности, инспекторы отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядчиками при осуществлении спорных работ, или в признании некоторых видов расходов при исчислении налога на прибыль.
Транспортные расходы. Как их считать и использовать на практике (на примерах)
Суды признают обоснованность расходов на выполнение проектно-изыскательских работ
Зачастую одним из первых этапов строительных работ является разработка проектной документации на строительство. Такие работы выполняются специализированными организациями на основании договора подряда (ст. 758 ГК РФ) (см. врезку на с. 26).
Буква закона. Проектную документацию по отдельным видам работ может разрабатывать только участник саморегулируемой организации
Проектная документация — комплекс документов, обосновывающих целесообразность и реализуемость проекта, раскрывающих его сущность, технические, конструктивные и функциональные особенности, позволяющих осуществить проект. В состав документации включаются графические, технические, инженерные материалы, проекты, а также смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов (п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
По общему правилу закон не ограничивает круг лиц, изготавливающих проектную документацию. Однако если строительные работы, Перечень которых утвержден Приказом Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624, влияют на безопасность объектов капитального строительства, то работы по подготовке проектной документации по таким объектам осуществляют организации и предприниматели, имеющие соответствующее свидетельство о допуске, выданное саморегулируемой организацией (п. п. 4 и 5.1 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
По мнению Минфина России, затраты по разработке проектной документации, связанные с созданием амортизируемого имущества, формируют первоначальную стоимость такого имущества в установленном гл. 25 НК РФ порядке и учитываются в целях налогообложения прибыли через механизм амортизации (Письмо от 20.09.2011 N 03-03-06/1/578).
При этом на практике есть мнение о том, что стоимость работ по разработке проектно-сметной документации на строительство учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. К такому выводу, в частности, пришел ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 20.12.2007 N А05-6753/2007 в отношении проектно-сметной документации, разработанной для производства оборудования.
Учет расходов в рамках долевого строительства
Расходы на разработку проектной документации по собственной инициативе застройщика уменьшают его налогооблагаемую прибыль. В некоторых случаях (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства) составление проектной документации не обязательно (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Возникает вопрос: откажут ли налоговики компании в признании в налоговом учете расходов на создание этой документации? Ведь такая обязанность законом прямо не установлена.
По мнению автора, в целях обоснования составления необязательной проектной документации компания может привести довод, что стремилась создать наиболее благоприятные условия для строительства, более подробно изучить все нюансы строительства конкретного объекта с целью минимизировать возможные затраты и пр. Официальных разъяснений и судебной практики по этому вопросу найти не удалось. Возможно, это свидетельствует об отсутствии претензий налоговиков к учету расходов на составление проектной документации в случаях, когда закон позволяет вести строительство и при ее отсутствии.
Компания вправе учесть в налоговых расходах стоимость проектных работ, даже если спроектированный объект не будет построен. В одном из судебных споров причиной отказа в признании расходов по подготовке проектной документации и изыскательских работ послужил тот факт, что налогоплательщик не представил доказательств, свидетельствующих о реализации проекта. Однако суд поддержал компанию, указав, что недостижение налогоплательщиком запланированного результата не является основанием для признания произведенных затрат экономически неоправданными, поскольку налоговое законодательство не исключает возможности получения убытка от предпринимательской деятельности (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2011 N А56-60826/2010).
По мнению судов, отсутствие разрешительных документов на строительство не препятствует применению вычета по НДС
Застройщик обязан получить разрешение на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако на практике застройщики зачастую начинают строительные работы до получения соответствующего разрешения. В этом случае велика вероятность того, что налоговики откажут компании в принятии к вычету НДС по строительным работам.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа рассмотрел дело, в котором налоговики сняли у компании вычеты НДС по подрядным работам в размере 47 млн руб. Аргументы контролеров заключались в том, что на момент заключения договоров на выполнение работ, услуг, поставку материалов для строительства цементного завода разработанная проектная документация, дающая право на строительство завода, отсутствовала. Однако суд занял сторону компании и подтвердил, что наличие разрешения на строительство не связано с правом на вычет НДС. Ведь НК РФ не связывает право применения налоговых вычетов или возмещения НДС с требованием о предоставлении разрешения на строительство. Аналогичные выводы содержатся и в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского от 24.05.2012 N А45-15303/2011 и Уральского от 30.09.2009 N Ф09-6937/09-С2 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 29.03.2010 N ВАС-740/10) округов.
А ФАС Центрального округа в Постановлении от 30.10.2012 N А35-104/2012 отметил, что отсутствие спорного документа само по себе не свидетельствует о намерениях налогоплательщика получить необоснованную налоговую выгоду. Кроме того, компания представила доказательства, что на момент заявления спорных вычетов она оформляла разрешение на строительство, процедура которого имеет длительный характер.
Также отметим, что в отношении налога на прибыль суды нередко поддерживают компанию. Это касается споров о правомерности учета затрат на амортизацию возведенного без специального разрешения объекта. Еще в 2007 г. Президиум ВАС РФ указал, что такое разрешение не является документом, отсутствие которого не позволяет бухгалтеру включить сооружение в состав объектов ОС и начислять амортизацию (Постановление от 18.09.2007 N 5600/07).
Передача части строительных работ городской администрации рискованна с точки зрения НДС и налога на прибыль
Застройщик амортизирует временные постройки в течение срока строительства
Осуществляя строительные работы, компании сталкиваются с необходимостью возводить временные титульные и нетитульные объекты (бытовки и вахтовые поселки для проживания работников, средства коммуникаций, временные электросети и подстанции, временные дороги и пр.). По окончании строительства такие объекты разбираются и утилизируются.
Порядок учета расходов на возведение таких объектов зависит от того, можно ли признать их основными средствами. Если спорные объекты не удовлетворяют критериям отнесения имущества к основным средствам, то в налоговом учете расходы на их возведение списываются единовременно. Например, в случае осуществления строительства в сфере геолого-разведочной деятельности — на основании п. 4 ст. 325 НК РФ как расходы на освоение природных ресурсов (Письмо Минфина России от 07.02.2005 N 03-03-01-04/1/57).
Однако на практике зачастую временные сооружения, которые компании возводят при проведении строительных работ, отвечают критериям амортизируемого имущества (ст. 256 НК РФ).
В этом случае возникает вопрос: исходя из какого срока полезного использования рассчитывать амортизацию — из предполагаемого срока полезного использования такого имущества в рамках строительства или из срока, предусмотренного Классификацией основных средств (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).
Минфин России в Письме от 13.01.2012 N 03-03-06/1/12 указал, что компания амортизирует временные постройки в течение всего срока строительства. А после окончания строительных работ и ликвидации временных (нетитульных) сооружений сумма недоначисленной амортизации списывается в налоговые расходы на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.
Суды соглашаются с тем, что компания-заказчик вправе учесть в налоговых расходах затраты по страхованию строительных рисков
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 263 НК РФ к расходам на имущественное страхование относятся страховые взносы по добровольному страхованию рисков, связанных с выполнением строительно-монтажных работ (страхование рисков утраты, гибели или повреждения объекта строительства, страхование ответственности за причинение вреда при выполнении строительных и монтажных работ жизни и здоровью физических лиц и имуществу физических и юридических лиц до передачи объекта заказчику).
Как правило, страхователем по таким договорам выступает подрядчик, ведь именно он осуществляет сам процесс строительства, то есть его действия содержат указанные риски. В связи с этим налоговики зачастую указывают на неправомерность учета заказчиком при налогообложении прибыли страховых взносов по договорам страхования строительных рисков.
Так, в одном из дел проверяющие доначислили налог на прибыль компании-арендатору, которая перед капитальным ремонтом арендуемых производственных объектов подрядным способом застраховала риск их гибели или случайного повреждения. По мнению налоговиков, суммы страховых взносов компания-арендатор не вправе была учитывать в налоговых расходах на основании пп. 4 п. 1 ст. 263 НК РФ.
Поскольку она не осуществляла строительно-монтажные работы и не получала доходы от строительной деятельности. Однако суд указал, что НК РФ не ограничивает право налогоплательщика учесть расходы на страхование строительно-монтажных рисков осуществлением деятельности в качестве подрядчика. Поскольку как подрядчик, так и заказчик могут застраховать строительно-монтажные риски (п. 1 ст. 742 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2012 N А40-96349/11-116-269).
Стоимость услуг по поиску подрядчиков через электронные площадки учитывать при налогообложении прибыли рискованно
В настоящее время большой популярностью пользуются услуги электронных площадок для поиска исполнителей или заказчиков строительных работ. На специальных тендер-порталах размещается информация об актуальных конкурсах и тендерах, участвовать в которых вправе любые компании. Как правило, компания-заказчик за определенное вознаграждение размещает сведения о строительном заказе в электронной базе данных. По результатам торгов с победителем заключается подрядный договор.
Возникает вопрос: может ли застройщик учесть расходы на размещение подобной информации при налогообложении прибыли? Официальных разъяснений и материалов судебной практики по этому вопросу найти не удалось. По мнению автора, спорные расходы являются экономически обоснованными.
Поскольку размещение сведений о заказе в Интернете способствует скорейшему поиску наиболее подходящего исполнителя. Соответственно, при наличии документального подтверждения понесенных расходов заказчик вправе учесть их при налогообложении прибыли (п. 1 ст. 252 НК РФ).
По мнению судов, поиск исполнителя через электронные тендерные площадки свидетельствует о проявлении должной осмотрительности
Поиск исполнителя с использованием электронной площадки зачастую позволяет избежать претензии контролеров о должной осмотрительности при выборе контрагента. Так, одним из доводов суда в пользу обоснованности расходов компании на приобретение канцтоваров послужил спорный договор с исполнителем, который был заключен после проведения открытого тендера. Дело в том, что объявление о проведении тендера на закупку канцелярских товаров, бумаги и расходных материалов, а также условия его проведения были размещены на официальном сайте организации и в других информационных источниках. Исполнитель для участия в тендере в адрес компании представил заявки, анкеты и коммерческое предложение, копии устава, свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ и свидетельства о присвоении ИНН. В результате суд указал, что заказчик проявил должную осмотрительность и осторожность при выборе контрагента (Постановление ФАС Московского округа от 08.09.2011 N КА-А40/9874-11).
Ранее арбитры также подтверждали, что компания проявила должную осмотрительность, поскольку подбор поставщиков и возможный их контроль проводились в рамках тендеров (Постановления ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КА-А40/1624-09 и Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2011 N 09АП-12989/2011-АК (оставлено в силе Постановлением ФАС Московского округа от 04.10.2011 N А40-3639/11-20-16).
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Заказчики-застройщики для осуществления функций по организации строительства включают в свою производственную структуру соответствующие отделы (отдельных исполнителей): производственный, сметно-договорный, технического надзора, юридический, финансовый, бухгалтерию и др.
При строительстве за счет средств федерального бюджета размер указанных средств определяется по нормативам, утверждаемым Госстроем России.
Так, на 2005 г. Приказом Росстроя от 15.02.2005 № 36 (далее — Приказ № 36) утверждены:
— Нормативы численности аппарата службы заказчика-застройщика, выполняющего работы с использованием средств федерального бюджета, в зависимости от годового объема капитальных вложений (Приложение № 1 к Приказу № 36).
При финансировании строительства частными инвесторами размер таких средств они устанавливают сами.
В этом случае денежные средства перечисляются застройщиком отдельно от средств на финансирование строительства в виде вознаграждения заказчика-застройщика за услуги по исполнению договора на организацию строительства.
В целях учета данных расходов такая норма содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (п. 1.4 Положения).
В состав сметы входят следующие статьи расходов:
— расходы на оплату труда;
— суммы начисленной амортизации;
Особенностью составления и исполнения таких смет является включение в состав прочих расходов сумм налогов и сборов, начисляемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В условиях деятельности заказчика-застройщика к ним могут быть отнесены:
— единый социальный налог;
— взносы по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;
— налог на имущество и др.
В соответствии с общепринятым порядком доходы и расходы заказчика-застройщика от оказания услуг по исполнению договора на организацию строительства отражаются в учете следующими записями:
Дт 51 «Расчетные счета» Кт 62-2 «Расчеты по авансам полученным» — суммы вознаграждения по договору принимаются к учету в составе авансов;
Дт 19 Кт 68 — от суммы полученного вознаграждения выделен НДС.
Расходы по содержанию заказчика-застройщика могут быть учтены на счете 20 «Основное производство» и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы могут быть списаны в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства согласно ст. 318 НК РФ (в ред. Федерального закона от 06.06.2005 № 58-ФЗ).
Налог на добавленную стоимость, относящийся к расходам по содержанию заказчика-застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке, то есть при условии, что товары (работы, услуги) приняты к учету и используются при производственной деятельности организации (Дт 68 Кт 19).
В учете организации-застройщика сумма перечисленного вознаграждения относится на расчеты с заказчиком-застройщиком по переданным на финансирование строительства средствам (отдельный субсчет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).
В учете заказчика-застройщика делаются следующие записи:
Дт 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кт 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по полученным на финансирование строительства средствам»;
Дт 01 «Основные средства» Кт 08-3 «Строительство объектов основных средств».
Данная операция отражается в учете следующим образом:
Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы» — отражен финансовый результат (на сумму полученной экономии);
Дт 91 «Прочие доходы и расходы» Кт 68, субсчет «Расчеты по НДС» — отражено начисление НДС;
Дт 99 «Прибыли и убытки» Кт 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено начисление налога на прибыль.
В случае расчетов между инвестором и заказчиком по договорной стоимости строительства объекта разница между размером (лимитом) этих средств, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами включается в состав общего финансового результата от строительства.
Затраты на проведение пусконаладочных работ
К пусконаладочным работам относится комплекс работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний и в период комплексного опробования оборудования. Пусконаладочные работы проводятся «вхолостую» и «под нагрузкой» и являются завершающим звеном в создании новых производств, цехов и агрегатов.
Затраты на проведение пусконаладочных работ относятся на себестоимость продукции (услуг), которая будет производиться (оказываться) при эксплуатации построенных объектов, и в сметной документации на строительство, как правило, не предусматриваются. Исключение было сделано для объектов социальной сферы (детских учреждений, школ и домов-интернатов), затраты на пусконаладочные работы по которым допускается включать в гл. 9 сводных сметных расчетов стоимости строительства.
Такой порядок был установлен нормативными документами Госстроя России, в частности Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99, утвержденными Постановлением Госстроя России от 26.04.1999 № 31.
Указанный порядок не соответствовал правилам составления статистической отчетности по капитальным вложениям, на что было обращено внимание Письмом Минфина России от 01.04.2003 № 06-10-25/64 «О порядке отнесения затрат на выполнение пусконаладочных работ».
В Письме было разъяснено, что при отнесении расходов по пусконаладочным работам к расходам капитального или текущего характера следует руководствоваться Инструкцией Госкомстата России от 03.10.1996 № 123.
Согласно Инструкции № 123 и более поздним нормативным документам Федеральной службы государственной статистики (например, Постановлению Росстата от 03.11.2004 № 50) пусконаладочные работы «вхолостую» учитываются как расходы капитального характера. Пусковые расходы, в том числе проверка готовности новых производств, цехов и агрегатов к вводу в эксплуатацию путем комплексного опробования (под нагрузкой) всех машин и механизмов (пробная эксплуатация) с пробным выпуском предусмотренной проектом продукции, наладка оборудования, включаются в себестоимость продукции (работ, услуг).
Впоследствии Госстрой России Письмом от 27.10.2003 № НК-6848/10 по согласованию с Минфином, МНС и Минэкономразвития России привел порядок включения затрат на проведение пусконаладочных работ в соответствие с действующим законодательством.
Средства на возмещение затрат по пусконаладочным работам «вхолостую» включаются в гл. 9 «Прочие работы и затраты» (графы 7 и 8) сводного сметного расчета стоимости строительства согласно п. 4.102 Методики МДС 81-35.2004 и учитываются в инвентарной стоимости объекта.
Расходы по пусконаладочным работам «вхолостую», связанным с доведением объекта до состояния, пригодного для использования, стали учитываться на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств» как расходы капитального характера в соответствии с нормами ст. 257 НКРФ.
Пусконаладочные работы «под нагрузкой» как расходы некапитального характера производятся после того, как первоначальная стоимость объектов амортизируемого имущества (основных средств) сформирована в соответствии с пп. 34 п. 1 ст. 264 НК РФ. Эти расходы принимаются к налоговому учету в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, и финансируются за счет доходов по основной деятельности эксплуатирующей организации.
В бухгалтерском учете расходы предварительно учитываются в составе расходов будущих периодов (счет 97 «Расходы будущих периодов») и списываются на затраты по производству и реализации продукции (работ, услуг) в соответствии с методом, предусмотренным в учетной политике организации.
Установленный Письмом Госстроя России от 27.10.2003 порядок отнесения затрат на выполнение пусконаладочных работ сохранен в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1, для применения взамен прежних Методических указаний МДС 81-1.99.
Согласно п. 4.102 Методики МДС 81-35.2004 расчеты за пусконаладочные работы осуществляются на основании локальной сметы, которая по поручению заказчика-застройщика может быть составлена как проектной, так и пусконаладочной организацией. Затраты на составление сметной документации финансируются за счет основной деятельности эксплуатирующей организации. При отнесении затрат на выполнение пусконаладочных работ необходимо руководствоваться структурой полного комплекса этих работ, приведенной в Методике МДС 81-35.2004 (см. таблицу).
Доля пусконаладочных работ «вхолостую», %
Доля пусконаладочных работ «под нагрузкой», %
№ 1 «Электротехнические устройства»
№ 2 «Автоматизированные системы управления»
№ 3 «Системы вентиляции и кондиционирования воздуха»
№ 4 «Подъемно-транспортное оборудование»
№ 5 «Металлообрабатывающее оборудование»
№ 6 «Холодильные и компрессорные установки»
№ 7 «Теплоэнергетическое оборудование»
№ 8 «Деревообрабатывающее оборудование»
№ 9 «Сооружения водоснабжения и канализации»
Прочие виды технологического оборудования
Принимается по данным заказчика
* Работы по отделу 02 сборника № 3 и по отделу 08 сборника № 7 не относятся к пусконаладочным и выполняются на действующих предприятиях по отдельному договору с заказчиком.
Отдельные затраты, не включаемые в инвентарную стоимость объекта
При реализации инвестиционного проекта заказчики-застройщики (инвесторы) несут отдельные расходы, не предусмотренные сметной документацией и не включаемые в инвентарную стоимость объекта.
Так, в инвестиционных контрактах на строительство многоквартирных домов предусматривается безвозмездная передача части построенного жилья (в процентах от общей жилой площади дома) администрации города (субъекта Российской Федерации). Такая передача осуществляется за счет инвестиционных взносов юридических и физических лиц (инвесторов) и не отражается в учете заказчика-застройщика системными бухгалтерскими записями. В этой связи в договорах на инвестирование строительства необходимо подразделять сумму инвестиционного взноса на две составляющие: долю самого инвестора и долю, направляемую на финансирование муниципального жилья. В учете заказчика-застройщика средства финансирования также будут разделены на средства инвесторов и средства администрации города.
Таким образом, передача жилья городу будет отражена в бухгалтерском учете, в том числе за счет сформированных источников финансирования.
В отдельных инвестиционных контрактах предусматривается возмещение затрат на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города. Участие в финансировании этих затрат также осуществляется за счет средств инвесторов (соинвесторов) строительства. Источник финансирования может быть сформирован аналогично средствам на передачу городу части жилой площади путем включения соответствующего условия в инвестиционные договоры.
В инвестиционных контрактах на строительство многоквартирных домов заказчику-застройщику вменяется в обязанность оплата расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальным услугам до передачи его во временное управление и (или) на баланс жилищной организации (например, сроком на четыре месяца).
Обязанность по возмещению указанных расходов может быть переложена на будущих собственников квартир путем включения соответствующих условий в инвестиционные договоры.
На практике организации совмещают функции застройщиков и заказчиков-застройщиков и ведут раздельный учет затрат по каждому виду деятельности.
Так, при оформлении договоров аренды земельного участка под строительство объекта у застройщика (инвестора) могут возникнуть расходы, связанные с оплатой права на заключение договора аренды. В настоящее время такой порядок предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Если арендуемый земельный участок предназначен для строительства производственного объекта, организация может включить расходы по оплате права заключения договора аренды в себестоимость продукции (работ, услуг) по своей основной деятельности. Правомерность данной позиции подтверждается арбитражной практикой (Постановление кассационной инстанции ФЛС Московского округа от 07.06.1999 по делу № КА-А40/1584-99, а также Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2002 по делу № КА-А40/3122-02).
В налоговом учете расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка, осуществляемые до начала строительства, а также во время его строительства, не являются расходами, направленными на получение доходов, так как связаны исключительно со строительством объекта основных средств. Указанные расходы включаются застройщиком в первоначальную стоимость объекта основных средств.
В результате они будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 НК РФ. Соответствующее разъяснение содержится в Письме Минфина России от 29.09.2005 № 03-03-04/1/228. В бухгалтерском учете оплата указанных расходов может быть учтена на отдельном субсчете счета 76. При вводе объекта в эксплуатацию и принятии его к учету в составе основного средства данные расходы могут быть включены застройщиком (инвестором) в первоначальную стоимость основного средства в соответствии с положениями ПБУ 6/01.
Застройщики (инвесторы) привлекают для целей финансирования строительства заемные средства (кредиты банков и займы организаций), затраты по обслуживанию которых в инвентарную стоимость объекта не включаются.
Эти затраты собственник объекта включает в первоначальную (балансовую) стоимость основного средства на основании Положения по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию» ПБУ 15/01, утвержденного Приказом Минфина России от 02.08.2001 № 60н.
В налоговом учете застройщика (инвестора) проценты за кредит квалифицируются как внереализационные расходы в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ. При этом согласно п. 1 ст. 269 НК РФ предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза, — при оформлении долгового обязательства в рублях и равной 15% — по долговым обязательствам в валюте.
В первоначальную стоимость объекта основных средств в целях исчисления налога на прибыль проценты по кредитам (займам) не включаются (Письмо Минфина России от 06.05.2005 № 03-03-01-04/1/237). В этом Письме разъяснен также порядок налогового учета платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные расходы в первоначальную стоимость основного средства не включаются, а учитываются в целях исчисления налога на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, согласно пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Застройщики (инвесторы) при реализации инвестиционных проектов несут расходы на рекламу, выплачивают вознаграждение риэлторским фирмам за привлечение соинвесторов в целях заключения инвестиционных договоров на строительство. Такие расходы относятся за счет собственных средств инвестора.
Источник: znaytovar.ru