Состав работ по консервации незавершенного объекта капитального строительства

Подборка наиболее важных документов по вопросу Консервация объекта незавершенного строительства нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Состав работ по консервации незавершенного объекта капитального строительства

КОНСЕРВАЦИЯ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В соответствии с Правилами (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4 ст.52 Градостроительного кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить работы или их временно приостановить на срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведения консервации

1.3.1. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2. В таком решении должны быть определены:

— перечень работ по консервации объекта;

— лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация);

— сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации;

— сроки проведения самих работ;

— размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

1.5. На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

1.6. В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч.1 ст.9.4 КоАП РФ.

1.8. Объекты капитального строительства, строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.

2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа «О переводе на консервацию объектов капитального строительства» приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.

Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— определены поставщики оборудования и материалов;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.

2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.

2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные работы;

— начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;

— начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

— завершены изыскательные и проектные работы;

— закончены поставки оборудования и материалов;

— закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

— выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

— завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;

Напомним: консервация строящегося объекта – это приостановка строительства , которая предполагает возобновление застройщиком строительных работ в будущем. В пункте 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ установлено, что при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства . … Поэтому остановимся на них подробнее. Соблюдение Правил. Консервация строящегося объекта имеет основные положения, они таковы. Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату связанных с этим расходов принимает застройщик.

Консервация объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Консервация объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Консервация объекта незавершенного строительства

Судебная практика: Консервация объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ «Руководствуясь положениями части 4 статьи 52 ГрК РФ, Правил проведения консервации объекта незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802 (далее — постановление N 802), суды указали, что в случае наличия оснований для консервации объекта истец вправе выдать соответствующее предписание, обратиться в суд с иском к ответчикам об обязании произвести указанные работы, в том числе и по принятию необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки (подпункт «е» пункта 9 названных выше Правил проведения консервации объекта капитального строительства).»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований администрации городского поселения о признании незаконным и отмене постановления департамента по надзору в строительной сфере субъекта РФ о привлечении администрации к административной ответственности по ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ. Как указал суд, в силу ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса, п. 6.15, ч. 6 СП 48.13330.2011 «Организация строительства», Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. В нарушение приведенных норм права администрация не выполнила консервацию не завершенного строительством объекта капитального строительства. При этом суд, установив, что на момент проведения проверки и обнаружения правонарушения собственником спорного не завершенного строительством объекта капитального строительства и земельного участка, на котором он располагается, являлась администрация, пришел к выводу о том, что именно администрация должна была привести не завершенный строительством объект и строительную площадку в состояние, соответствующее требованиям строительных и градостроительных норм и правил.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Консервация объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Порядок ограждения строительной площадки
(Кислов С.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 2) Какими документами предусмотрена обязанность ограждения строительной площадки? Каковы требования к ограждениям? Кто должен огораживать стройплощадку? Кто является ответственным за ограждение в период консервации объекта незавершенного строительства? Какие меры ответственности могут применяться в случае выявления отсутствия ограждения либо его ненадлежащего состояния? Кого привлекут к ответственности — застройщика или генподрядчика? Грозит ли наказание лицу, которое приобрело не полностью огороженный недострой?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа недостроенного нежилого здания: налог на прибыль, НДС
(Манкина О.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 12) Руководство организации приняло решение продать законсервированный объект незавершенного строительства нежилого назначения. Как в налоговом учете отражаются доходы и расходы? Можно ли признать убыток? Как начислить НДС?

Нормативные акты: Консервация объекта незавершенного строительства

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 14.07.2022) 4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Предупреждение о необходимости консервации объекта капитального строительства в случае приостановки работ на срок. более 6 месяцев. … Комплекс мероприятий, обеспечивающих консервацию объекта , регламентирован п.п. 2-10 Правил проведения консервации объекта капитального строительства , утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 г. № 802 (далее – Правила проведения консервации ). Рекомендуется следующий порядок выполнения указанных мероприятий

Как оформить и отразить в учете консервацию объекта незавершенного строительства

Строительство объекта может быть приостановлено в результате прекращения финансирования, стихийных бедствий или по другим причинам. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (или по его поручению технический заказчик ) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Консервацию объекта строительства проводите в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Решение о консервации

Решение о консервации недостроенного объекта принимает застройщик. Оно оформляется приказом (распоряжением) руководителя организации в произвольной форме. В данном документе укажите:

• перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802;

• лиц, ответственных за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);

• сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации;

• размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (техническим заказчиком).

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Внимание: если застройщик при приостановлении работ на срок более чем шесть месяцев не законсервирует объект строительства, управление государственного строительного надзора может оштрафовать его.

Размер штрафа составляет от 100 000 до 300 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 20 000 до 30 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2010 г. № КА-А40/4207-10).

Передача законсервированных объектов

О принятом решении о консервации в течение 10 календарных дней уведомьте подрядчика (если работы производятся подрядным способом) и орган, выдавший разрешение на строительство. Если строительство объекта подлежит государственному строительному надзору, то уведомьте также орган государственного строительного надзора.

Эти требования содержит пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Далее застройщик (или по его поручению технический заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию незавершенного строительства (п. 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802, п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности). Порядок ее проведения установлен пунктами 3.32–3.35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. Инвентаризация проводится посредством проведения контрольных обмеров. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также с данными учета застройщика (технического заказчика) и подрядчика.

После инвентаризации застройщик (технический заказчик) принимает от подрядчика законсервированные объекты, а также материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на строительстве других объектов. Подробнее о проведении инвентаризации см. Как провести инвентаризацию .

Зачем нужна консервация

Консервация объекта необходима для того, чтобы предотвратить порчу, разрушение, ухудшение технических характеристик оборудования, коммуникаций и самого объекта строительства в целом.

Кроме того, консервация объекта необходима для обеспечения безопасности населения и окружающей среды. То есть строительная площадка и объект строительства должны быть в таком состоянии, в котором обеспечена прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов. Об этом сказано в пункте 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Состав работ по консервации

В связи с этим проводятся, в частности, следующие работы:

• изготовление (создание) конструкций, которые принимают проектные нагрузки (в т. ч. временных);

• монтаж оборудования, которое дополнительно закрепляет неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

• освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

• приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

• отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

• принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

Об этом сказано в пункте 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Смета на консервацию

Чтобы оценить объем и стоимость этих работ, составляется смета. Для разработки сметы на консервацию и охрану строительного объекта привлекается проектная организация. По этой смете подрядчик выполняет строительно-монтажные работы на основании дополнительного соглашения к договору подряда (ст. 452, 740 ГК РФ, п. 16.5 Методических рекомендаций, утвержденных протоколом от 5 октября 1999 г. № 12).

Расходы подрядчика на консервацию строительства в смете не предусмотрены (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Поэтому, прежде чем приступить к консервации, стороны дополнительным соглашением должны решить вопрос об участии подрядчика в консервации и о цене выполняемых им работ, связанных с консервацией (ст. 752 ГК РФ).

Застройщик определяет источник финансирования расходов по консервации и обеспечивает этими средствами технического заказчика (если он поручает законсервировать объект техническому заказчику).

Застройщик (технический заказчик) и подрядчик подписывают:

• смету на работы, связанные с консервацией и охраной строительства;

• акт о приостановлении строительства по форме № КС-17 (утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100).

Такой порядок подтверждает письмо Госстроя СССР от 18 августа 1986 г. № 61-Д.

Оплата выполненных до консервации работ

Все выполненные до момента консервации работы и расходы, связанные с консервацией, застройщик (заказчик) оплачивает подрядчику (ст. 752 ГК РФ). Сторонами договора оформляются первичные учетные документы, применяемые в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 , справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.).

Документальное оформление

Передачу законсервированного объекта застройщику (техническому заказчику) также нужно подтвердить документально. Специальных форм документов, которыми оформляется передача незавершенного объекта строительства, нет. Можно использовать унифицированную форму, которой оформляется законченный строительством объект ( форма № КС-11 ). На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.

Порядок бухучета затрат на консервацию объекта незавершенного строительства у застройщика , у инвестора и у подрядчика различается.

Бухучет у застройщика

Затраты по консервации объекта незавершенного строительства застройщик накапливает по дебету счета 08. При этом указанные затраты стоимость объекта строительства не увеличивают и учитываются отдельно от затрат на строительство объекта (п. 6 ПБУ 2/2008, п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Поэтому застройщик должен организовать аналитический учет расходов по консервации объектов незавершенного строительства. Например, можно использовать субсчет «Расходы на консервацию». Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества к счету 08-3 также откройте отдельный субсчет – «Объекты незавершенного строительства на консервации».

Если застройщик консервирует собственный объект строительства, то он оставляет его на своем балансе, если объект строился за счет стороннего инвестора, то застройщик, прекращающий свои функции, передает объект на баланс инвестору.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства? Строительство объекта и расходы по консервации финансируются привлеченным инвестором. Объект остается на балансе застройщика до возобновления финансирования строительства.

В таком случае у застройщика не происходит выбытия активов, которое приводило бы к уменьшению экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99). Соответственно, при получении от инвестора денежных средств в счет возмещения расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, в учете у застройщика доход не образуется (п. 2 ПБУ 9/99).

Перевод на консервацию объекта незавершенного строительства отразите проводкой:

Дебет 08-3 субсчет «Объекты незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– переведен на консервацию объект незавершенного строительства.

Расходы по консервации отразите следующими проводками:

Дебет 08-3 «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтены расходы по консервации объекта, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства.

После того как работы по консервации объекта незавершенного строительства будут закончены, расходы по его консервации списываются за счет средств, полученных от инвестора. В бухучете застройщика эти операции отражаются следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– переданы инвестору расходы по консервации объекта незавершенного строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передана инвестору сумма НДС по расходам, связанным с консервацией.

Если застройщик выполняет функции инвестора, то в его учете вместо последних двух проводок нужно сделать проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– отражены в составе прочих расходов затраты на консервацию.

В прошлом году ЗАО «Альфа» (застройщик) заключило договор на строительство объекта подрядным способом. В текущем году строительство прекращено из-за отсутствия финансирования. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл к счету 08-3 отдельные субсчета:

• «Объект незавершенного строительства на консервации»;
• «Расходы на консервацию»;
• «Строительство объектов основных средств».

Для организации расчетов были открыты субсчета к счету 60:

• субсчет «Расчеты с проектной организацией»;
• субсчет «Расчеты с подрядчиком».

В текущем году бухгалтер сделал в учете следующие записи:

Дебет 08-3 субсчет «Объект незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
– 1 852 000 руб. – переведено на консервацию недостроенное здание офиса;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 10 000 руб. (11 800 руб. – 1800 руб.) – отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 1800 руб. – учтен НДС с суммы затрат на подготовку сметной документации;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) – отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 18 000 руб. – учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» Кредит 51
– 129 800 руб. (11 800 руб. + 118 000 руб.) – оплачены счета проектной организации и подрядчика.

Общая сумма расходов на консервацию составила 110 000 руб. (100 000 руб. + 10 000 руб.).

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 110 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты на консервацию.

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 70 (69)
– 50 000 руб. – начислена зарплата сторожам, охраняющим законсервированный объект, а также взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с нее;

Бухучет у инвестора

Если строительство объекта финансируется привлеченным инвестором, он возмещает застройщику расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства (ст. 10 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Ситуация: как инвестору отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства?

В бухучете сделайте проводки:

Бухучет у подрядчика

Стоимость работ по консервации объекта, выполненных согласно дополнительному соглашению с заказчиком, в учете подрядчика отражается как выручка от реализации (п. 5 ПБУ 9/99). Расходы подрядчика, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, п. 10 ПБУ 2/2008). При этом учет таких затрат нужно вести отдельно от остальных расходов (п. 6 ПБУ 2/2008). Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены, и учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).

Пример отражения в бухучете подрядчика затрат на консервацию объекта незавершенного строительства

В прошлом году ЗАО «Альфа» (заказчик) заключило с ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (подрядчик) договор на строительство офиса сроком на два года. В текущем году строительство прекращено из-за нехватки средств на покрытие расходов. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

С «Мастером» было заключено дополнительное соглашение на проведение работ по консервации. Стоимость дополнительных работ по договору составляет 177 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 000 руб.). Затраты «Мастера» по этим работам составили 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 4500 руб.), из них:

• 29 500 руб. – материалы (в т. ч. НДС – 4500 руб.);
• 88 500 руб. – зарплата (с отчислениями).

После окончания работ по консервации объекта договор подряда был расторгнут. При этом «Мастер» получил от «Альфы» компенсацию за досрочное прекращение договора в сумме 59 000 руб.

В текущем году бухгалтер «Мастера» сделал в учете следующие записи:

Дебет 10 Кредит 60
– 25 000 руб. – приобретены материалы для консервации объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– 4500 руб. – учтен НДС с суммы материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4500 руб. – принят к вычету предъявленный НДС по материалам;

Дебет 20 Кредит 10
– 25 000 руб. – списаны материалы на выполнение работ по договору;

Дебет 60 Кредит 51
– 29 500 руб. – оплачены материалы;

Дебет 20 Кредит 70 (69)
– 88 500 руб. – начислена зарплата (с отчислениями);

Дебет 62 Кредит 90-1
– 177 000 руб. – отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 27 000 руб. (177 000 руб. × 18/118) – начислен НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 113 500 руб. (25 000 руб. + 88 500 руб.) – списана фактическая себестоимость выполненных работ;

Дебет 51 Кредит 62
– 177 000 руб. – получены денежные средства за выполненные работы;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 59 000 руб. – учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;

Дебет 51 Кредит 76
– 59 000 руб. – получена от заказчика компенсация.

Порядок расчета налогов при консервации объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

У подрядчика доходы, полученные от выполнения работ по консервации объекта, учитываются в составе выручки от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку подрядчик вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с выполнением работ (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). В налоговом учете расходы по договору строительного подряда отражаются так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ. Подробнее об этом см.:

• Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);

• Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

Суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ). Доходы в целях расчета налога на прибыль учитывайте на дату признания должником при методе начисления или в момент получения оплаты при кассовом методе (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273 НК РФ).

При этом полученная сумма компенсации убытков в виде упущенной материальной выгоды НДС не облагается (письмо Минфина России от 10 октября 2007 г. № 03-07-11/475).

При методе начисления налоговую базу уменьшите в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относятся указанные затраты (п. 1 ст. 272 НК РФ). А именно:

При кассовом методе помимо перечисленных требований необходимо, чтобы расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, были оплачены (п. 1 ст. 252, п. 3 ст. 273 НК РФ).

ОСНО: НДС

При переводе объекта незавершенного строительства на консервацию «входной» НДС со стоимости затрат по его возведению, принятый ранее к возмещению в соответствии с требованиями налогового законодательства, не восстанавливайте (п. 3 ст. 170 НК РФ). Вопрос о принятии к вычету сумм «входного» НДС с расходов на консервацию объекта незавершенного строительства решайте в порядке, аналогичном тому, который действует при консервации объектов основных средств .

УСН

Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.

ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой .

Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при общей системе налогообложения .

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при системе налогообложения в виде ЕНВД .

Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.

Прежде всего нужно распределить расходы на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму затрат, которую можно будет включить в расчет налога на прибыль. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД .

Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см. Как принять к вычету входной НДС при раздельном учете облагаемых и необлагаемых операций .

— перечень работ по консервации объекта ; — лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация); — сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации ; — сроки проведения самих работ ; — размер средств на проведение этих работ , определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком). … 1.8. Объекты капитального строительства , строительство которых возобновляется после консервации , заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи. II. Порядок проведения консервации .