Для начала определим, что подразумевается под должным или надлежащим исполнением договорных обязательств. Исполнение договора или исполнение договорных обязательств заключается в совершении стороной договора определенных действий (воздержании от совершения действий), оговоренных в предмете заключенного договора. И, далее, в оценке совершенных действий: надлежащее исполнение или нет.
Поскольку гражданское законодательство не содержит специальных норм об исполнении договора, то в общем случае регулирование производится по правилам, определенным гл. 22 «Исполнение обязательств» Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), и главами, посвященными отдельным видам гражданско-правовых обязательств.
Надлежащее исполнение обязательств по договору подразумевает под собой соблюдение определенных требований, а именно: исполнение должным лицом, исполнение должному лицу, в должные сроки, в должном месте, а также соответствие договору способа и предмета исполнения.
В общем случае, если иное не вытекает из обычаев делового оборота и из существа договора, должник имеет право при исполнении обязательства потребовать доказательства, что исполнение принимается самим кредитором или уполномоченным им лицом (ст. 312 ГК РФ). В случае непредъявления такого требования должник несет риск исполнения ненадлежащему лицу.
016 Способы обеспечения исполнения обязательства. Обеспечительный платеж
Т. е. , бремя доказывания факта исполнения должному лицу-кредитору возлагается на должника. Для защиты своих интересов должник в соответствии с нормами ст. 408 ГК РФ может требовать от кредитора расписку (возврата долгового документа, выданного кредитору, с соответствующей отметкой) в получении исполнения полностью или частично. При принятии исполнения уполномоченным кредитором лицом, должник может требовать от указанного лица подтверждения им полномочий на принятие исполненного.
Полномочия на принятие исполненного могут быть выражены, например, в доверенности, или в договоре купли-продажи: обязательство продавца может считаться исполненным при отправке товара третьему лицу, по реквизитам, указанным в договоре.
В интересах участников гражданского оборота, ГК РФ закреплена возможность для должника возложить исполнение обязательств на третье лицо кроме случаев, когда из существа обязательства, из договора или правового акта не следует обязанность должника исполнить обязательство лично. Возложение обязательств на третье лицо весьма часто применяется в предпринимательской деятельности. Например, по договорам купли-продажи при транзитных поставках продавец вместо того, чтобы самостоятельно отгрузить товар своему покупателю, поручает это сделать своему поставщику – производителю товаров.
Существует три варианта определения должного срока исполнения обязательств (ст. 314 ГК РФ). Во-первых, «определенный срок» – срок исполнения в определенный день или в течение определенного времени, установленный договором. Во-вторых, срок «до востребования».
Исполнение обязательства должником производится в общем случае в семидневный срок со дня предъявления требования кредитором. В-третьих, если срок исполнения обязательства сторонами не оговорен. В данном случае исполнение обязательства производится в «разумный срок», т. е. в срок, определенный деловым оборотом и, возможно, в конечном счете, судом при решении вопроса о нарушении срока исполнения.
Обеспечение обязательств – Роман Бевзенко
Нарушением требования исполнения обязательства в надлежащие сроки является, в общем случае, как просрочка исполнения, так и досрочное исполнение обязательства. Однако, если исполнение обязательств по договору не связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, то досрочное исполнение обязательств возможно (ст. 315 ГК РФ).
При определении места исполнения обязательств, стороны, прежде всего, руководствуются условиями договора. Если место исполнения обязательств не определено договором, исполнение производится в соответствии со специальными правилами ГК РФ. В частности, согласно ст.
316 ГК РФ по обязательствам, связанным с производством работ или оказанием услуг, местом исполнения обязательств по общему правилу является место нахождения должника. По денежным обязательствам исполнение производится по месту нахождения кредитора или, в случаях, определенных в ст. 327 ГК РФ, внесением денежных средств в депозит нотариуса или суда.
Требование исполнения обязательства надлежащим способом и надлежащим предметом (ст. 311, 317, 320 ГК РФ) означает, что должник, в силу возложенных на него договором обязательств, должен передать вещи (выполнить работы, оказать услуги) по всем своим качественным и количественным параметрам, удовлетворяющим требованиям, закрепленным в договоре, законе иных правовых актах. Кроме того, исполнение обязательства по частям признается ненадлежащим.
Способы обеспечения исполнения обязательств
Гражданским законодательством предусмотрен ряд мер, направленных на принуждение должника исполнить свои обязательства. В первую очередь, в соответствии с законом (ст.393 ГК РФ) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств на него возлагается обязанность возместить причиненные убытки.
Кроме того, законодательством установлены дополнительные способы обеспечения обязательств — «искусственные приемы для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по его существу» (Д.И. Мейер Русское гражданское право, часть 2, М, МГУ, 1997. Стр. 179).
К ним относятся: неустойка, залог, поручительство, задаток – возникающие, как правило, из договора, а также банковская гарантия (основанная на односторонней сделке, ст. 368 ГК РФ) и удержание имущества должника (возникает из закона и по правилам, установленным законом (ст.359, 360 ГК РФ). Кроме того, современное гражданское законодательство допускает и иные способы обеспечения исполнения обязательства, предусмотренные договором или законом и непоименованные ГК РФ.
Отметим, что обеспечение обязательств любым из приведенных выше способов также порождает обязательственные правоотношения между должником и кредитором. И это обязательство имеет дополнительный (акцессорный) характер и следует судьбе основного обязательства.
На практике выбор способа обеспечения обязательства во многом зависит от специфики договора. Так, например, для обязательств, возникающих из договора займа (кредита), наиболее часто используются способы обеспечения в виде залога, поручительства, банковской гарантии. Для договоров выполнения услуг, купли-продажи – установление неустойки, внесение задатка.
Рассмотрим основные черты некоторых способов обеспечения обязательств.
Под неустойкой, понимается денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, в частности, при просрочке исполнения обязательства. Неустойка применяется в виде однократного взыскания в виде штрафа и/или пеней – периодически начисляемых платежей.
Цель неустойки – побудить должника к исполнению своих обязанностей – «Обязательство должника в случае неисправности его расширяется, становится более тягостным, нежели по самому договору» (Д. И. Мейер . Русское гражданское право, часть 2, М, МГУ, 1997. Стр. 179).
При этом неустойка одновременно является и мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Согласно действующему законодательству, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки при отсутствии вины должника, а выплата неустойки не освобождает виновную сторону от исполнения обязательств по договору. На двойственность природы неустойки неоднократно указывал и Конституционный Суд РФ (Определение КС РФ от 21.12.2000 № 263-О; Определение КС РФ от 10.01.02 № 11-О; Определение КС РФ от 22.01.04 № 13-О).
В законодательстве различают договорную и законную неустойку. Договорная неустойка устанавливается соглашением сторон, причем, в соответствии с гражданским законодательством, независимо от формы основного обязательства, соглашение о неустойке должно быть обязательно совершено в письменной форме (ст. 331 ГК РФ).
Законная неустойка может быть установлена только федеральным законом. Например, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги), применяется установленная Законом РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» неустойка (пеня) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки. В соответствии с правилами ст. 332 ГК РФ, законная неустойка подлежит применению независимо от того, предусмотрена или нет обязанность ее уплаты соглашением сторон. Кроме того, условие договора, освобождающее сторону от неустойки, указанной в законе или об уменьшении такой неустойки, является ничтожным.
Широкое применение неустойки в целях обеспечения договорных обязательств обусловлено в первую очередь тем, что неустойка является упрощенным средством компенсации потерь кредитора при неисполнении или недолжном исполнении обязательств должником. При требовании об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кроме того, характерной особенностью неустойки является ее предопределенность, т. е. возможность взыскания, размер, порядок исчисления, соотношение с убытками стороны оформляется сторонами как отдельное условие договора (за исключением законной неустойки) и позволяет приспособить ее применение к конкретным условиям.
Порядок исчисления денежной суммы, составляющей неустойку, может быть различным. Наиболее часто используется договорная неустойка:
— определенная договором сумма в виде штрафа за неисполнение или не должное исполнение обязательств,
— определенный договором штраф в виде процентов от суммы договора или его неисполненной части,
— определенный договором штраф, выраженный в кратном отношении к сумме неисполненного или недолжным образом исполненного обязательства,
— установленные договором пени в виде процентов по отношению к сумме неисполненных в срок обязательств и начисляемых за определенный период (день, неделя, месяц).
Необходимо помнить, что при рассмотрении вопроса о возмещении убытков виновной в неисполнении или просрочке исполнения обязательства, возможно четыре основных подхода к установлению соотношения между убытками и неустойкой. А именно (ст. 394 ГК РФ):
— зачетная неустойка – применяется, если иное не предусмотрено договором или законом. Неустойка засчитывается при возмещении убытков. Убытки покрываются в части, не покрытой предусмотренной договором неустойкой.
— штрафная неустойка – в силу закона или договора. Убытки подлежат взысканию в полном объеме сверх неустойки.
— исключительная неустойка – в силу закона или договора. Уплате подлежит только неустойка, убытки возмещению не подлежат.
— альтернативная неустойка – в силу закона или договора. По выбору кредитора возмещаются либо убытки, либо уплачивается неустойка.
Хотя применение неустойки является широко применяемым способом обеспечения обязательств, все же «нельзя сказать, чтобы обеспечение было очень надежным: неустойка в случае неисправности должника только усиливает его обязательство с тем же недостатком, который сопровождает каждое обязательственное право: как не может быть вынужден должник к уплате 1 000 руб., точно также он не может быть вынужден к уплате 1 030 руб. И действительно, очень часто случается, что должник оказывается неисправным, несмотря на то, что с неисправностью связываются для него весьма тягостные последствия» (Д. И. Мейер . Русское гражданское право, часть 2, М, МГУ, 1997. Стр. 180).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Т.е. кроме функции обеспечения исполнения основного обязательства, задаток также исполняет функцию удостоверения, подтверждения заключения основного договора. Как правило, договор считается заключенным с момента уплаты обязанной стороной задатка. Также характерной чертой задатка является его применение для обеспечения исполнения исключительно денежных обязательств, поскольку задаток выдается соответствующей стороной договорного обязательства в счет причитающихся с нее платежей и имеет, соответственно, платежную функцию.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Кроме того ГК РФ установлены правила определения судьбы задатка в случае наличия сомнений в том, является ли уплаченная сумма задатком или нет, а также в случае прекращения обязательства, обеспеченного задатком, по основаниям, установленным законом, до начала исполнения обязательства.
В первом случае при наличии сомнений в «природе» уплаченной суммы, в частности, при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке, указанная сумма признается авансом если не будет доказано иное (ст. 380 ГК РФ). Отметим, что в качестве доказательств с учетом положений п. 1 ст.
162 ГК РФ не могут использоваться свидетельские показания, однако, могут приводится письменные и иные доказательства. Во втором случае при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения (по ст. 416 ГК РФ), задаток должен быть возвращен (ст. 380 ГК РФ).
Целью задатка, как способа обеспечения обязательства, является прежде всего предотвращение неисполнения договора. Последствием неисполнения обязательств по договорам, обеспеченным задатком является:
— при неисполнении договора стороной, давшей задаток, денежная сумма, уплаченная в качестве задатка, остается у другой стороны;
— при неисполнении договора стороной, получившей задаток, на нее возлагается обязанность уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Указанная ответственность наступает лишь в случаях неисполнения обязательств — полного или частичного – и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств.
Кроме того виновная сторона обязана возместить причиненные убытки с зачетом суммы задатка. Т. е. при неисполнении договора стороной, выдавшей задаток, она обязана возместить убытки в части, превышающей сумму задатка. А при неисполнении договора стороной, получившей задаток, противная сторона имеет право требовать уплату двойной суммы задатка, а также возмещение убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Отметим, что договором может быть предусмотрено возмещение убытков в ином (большем или меньшем) размере, а также могут быть предусмотрены и иные меры ответственности (в том числе и неустойка).
Если основное обязательство прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения — задаток должен быть возвращен.
В заключение отметим, что задаток, как средство исполнения обязательств достаточно широко используется для обеспечения предварительных договоров. Возможность использования задатка для обеспечения предварительных договоров подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС МО от 17.10.05 № КГ-А40/9765-05, Постановление ФАС от 01.07.04 № А55-13983/03-14, Постановление ФАС ЗСО от 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004).
Источник: www.tls-cons.ru
Статья 329 ГК РФ. Способы обеспечения исполнения обязательств
1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Комментарии к ст. 329 ГК РФ
1. ГК дополняет список традиционных способов обеспечения (неустойка, залог, поручительство и задаток, которые были предусмотрены ГК 1964 г.) новыми: удержание имущества должника и банковская гарантия.
Данный перечень не является исчерпывающим. Комментируемая статья не исключает других способов обеспечения, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии со ст. 824 ГК обязательство может быть обеспечено путем передачи кредитору денежных требований должника.
2. Указанные в комментируемой статье способы обеспечения (за исключением банковской гарантии) являются акцессорными (дополнительными) обязательствами. Недействительность основного обязательства влечет недействительность способов его обеспечения. Однако судьба дополнительного обязательства не влияет на действительность основного. К примеру, кредитный договор сохраняет силу и в случае признания недействительным договора поручительства, которым обеспечивается исполнение данного обязательства.
3. В том случае, когда условия об обеспечении, признанные недействительными, включены в основное обязательство, остальные положения основного обязательства сохраняют силу (см. ст. 180 ГК и коммент. к ней). В то же время основное обязательство может содержать положение о его недействительности в случае недействительности мер обеспечения.
4. Банковская гарантия, в отличие от других способов обеспечения, не связана с основным обязательством и не следует его судьбе (см. § 6 гл. 23 ГК и коммент. к нему).
Источник: zknrf.ru
Статья 329 ГК РФ. Способы обеспечения исполнения обязательств (действующая редакция)
1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Комментарий к ст. 329 ГК РФ
1. Заключая договор, стороны должны быть уверены, что партнер выполнит обязанности надлежащим образом. Следовательно, должны существовать меры, которые побудили бы каждую из сторон исполнить обязательство надлежащим образом, т.е. обеспечили бы его исполнение.
Исполнение обязательств обеспечивается мерами организационного, экономического и правового характера. Так, общие положения обязательственного права содержат нормы, предусматривающие необходимость надлежащего исполнения обязательств, недопустимость одностороннего отказа от их исполнения, а также принуждение к исполнению обязательства в натуре.
В договорных отношениях могут применяться меры оперативного воздействия (перевод на предоплату неисправного должника и проч.). Любая из таких мер будет считаться законной, если она не противоречит законодательству, условиям договора, а иногда и обычаям делового оборота.
На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства закон предусматривает также общие меры государственного принуждения, применяемые во всех случаях нарушения обязательств и независимо от того, было ли это заранее обусловлено сторонами. Речь, в частности, идет о праве кредитора требовать возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (см. комментарий к ст. 393). Однако предъявленные в установленном порядке требования о возмещении причиненных убытков могут оказаться неэффективными, так как у должника, который обязан исполнить свое обязательство, удовлетворив требования кредитора, может просто не оказаться достаточного имущества.
Кроме того, кредитор должен доказать как наличие самих убытков, так и причинную связь между убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, а также с достаточной степенью точности определить их размер. В силу различных причин сделать это бывает достаточно сложно.
В связи с этим для обеспечения исполнения обязательства законом, а также соглашением сторон предусматриваются дополнительные, обеспечительные обязательства, которые могут быть реализованы кредитором при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником главного (основного) обязательства, независимо от наличия или отсутствия убытков. Такие дополнительные обязательства называются в соответствии с комментируемой статьей способами обеспечения исполнения обязательств. Они являются средствами (мерами) побуждения должника к исполнению основной обязанности или удовлетворения кредитора в случае ее неисполнения и таким образом предоставляют кредитору определенную гарантию удовлетворения его требований или возмещения убытков, которые могут возникнуть в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
К числу таких способов согласно п. 1 комментируемой статьи относятся неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж. Этот перечень не является исчерпывающим, и в договоре и/или в законе могут быть предусмотрены иные способы.
Все указанные способы обладают имущественным характером, так как обеспечивают удовлетворение имущественных интересов кредитора, которые вытекают из гражданско-правового договора между сторонами. Любой способ обеспечения исполнения обязательства выполняет несколько функций: предупредительную, защитную, карательную, компенсационную.
Конкретный способ обеспечения исполнения обязательств может быть установлен правовым актом или договором, но в большинстве случаев он определяется соглашением сторон. Отдельные способы обеспечения исполнения обязательств являются только стимулом для должника, принуждая его не уклоняться от выполнения своих обязательств по договору.
Все способы обеспечения являются обязательственно-правовыми и имеют своей целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их возникновения.
2. По общему правилу конструкция способа обеспечения обязательства отличается акцессорным (дополнительным) характером по отношению к главному обязательству, которое соответствующим образом обеспечивается. Из этого следует, что недействительность обеспечительного соглашения не влечет недействительности основного, и, наоборот, если иное не установлено законом, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего.
Источник: www.zakonrf.info
Способы обеспечения обязательств застройщика перед инвестором
Закон о долевом строительстве предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия: залог; поручительство; страхование гражданской ответственности застройщика; обязательные отчисления в компенсационный фонд.
Рассмотрим их более подробно.
Первый способ обеспечения обязательств застройщика это залог, который возникает в силу закона в отношении земельного участка под строительство недвижимого имущества . Реализация договора долевого участия предполагает, что до момента его исполнения право собственности на возводимый объект регистрируется за застройщиком с залоговым обременением в пользу дольщика.
Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату внесенных дольщиком денежных средств, а также обязательств по уплате причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) денежных средств вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче недвижимости.
Между дольщиком и застройщиком возникают правоотношения, полностью отвечающие признакам обязательственных. Дольщик обладает правом требования от застройщика передачи имущества (объекта долевого строительства); дольщик как лицо, обладающее обязательственным правом требования, может удовлетворить свой интерес к имуществу (приобрести впоследствии объект долевого строительства в собственность) только через действия обязанного лица по исполнению обязанности (таковым является застройщик). Дольщик вправе требовать от застройщика исполнения его обязанности по строительству (созданию) объекта недвижимости. Застройщик, в свою очередь, вправе требовать от дольщика оплаты работ по договору [1] .
Право залога, которым обладает участник долевого строительства в отношении создаваемой квартиры или помещения, и невозможность приобретения права залога в отношении своей вещи приводят к выводу, что у этой вещи есть другой собственник-застройщик. Ограниченное вещное право залога, предоставленное дольщику в отношении соответствующей квартиры или помещения, одновременно означает признание полного вещного права (права собственности) на то же недвижимое имущество за другим лицом, которым может быть только застройщик.
Вторым способом обеспечения обязательств является страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве).
Согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ застройщики для регистрации договоров долевого участия должны предоставить в Росреестр документы, подтверждающие страхование договора либо строящегося объекта недвижимости. Аналогичные требования установлены в ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Страхование ответственности застройщика необходимо осуществлять в том случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен застройщиком после 1 января 2014 г. и до 20 октября 2017 г. включительно. Если же эта сделка совершена до этой даты, то правила об обязательном страховании ответственности застройщика к последующим договорам участия в долевом строительстве, заключаемым на это здание, не применяются. Вместе с тем необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 17 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
Необходимо также учитывать, что если регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до 21 октября 2017 г. (дата создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства), то со всеми остальными участниками долевого строительства необходимо заключать договоры страхования.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденное одним из следующих документов:
- 1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
- 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. К страховым случаям относится банкротство застройщика и неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтверждаемое выпиской из реестра требований кредиторов.
Таким образом, включение требований заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений дольщика подтверждаемое выпиской из реестра требований о передаче жилых помещений, свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве, а следовательно, и о наступлении страхового случая, предусмотренного подп. 2 ч. 8 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве [2] .
Вступление в законную силу судебного решения об обращении взыскания на предмет залога может состояться в лучшем случае через шесть месяцев от начала судебного процесса. Таким образом, инвесторы вправе будут обратиться за страховой выплатой не ранее чем через год после нарушения срока передачи квартиры застройщиком.
Третьим способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия является поручительство банка (§ 5 гл. 23 ГК РФ, ст. 15.1 Закона о долевом строительстве).
Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ данный способ обеспечения обязательств отменен с 29 июля 2017 г. Если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до 21 октября 2017 г. (даты государственной регистрации Фонда), наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства.
При этом общие правила о поручительстве, предусмотренные ГК РФ, применяются к правоотношениям застройщика, поручителя и участника долевого строительства в части, не противоречащей положениям Закона о долевом строительстве.
Из конструкции поручительства, закрепленной Законом о долевом строительстве (абз. 1 ч. 2 ст. 15.1), следует, что посредством поручительства обеспечиваются обязательства застройщика, которые возникнут в будущем. Следовательно, права и обязанности у сторон договора поручительства возникают не с момента его заключения, а с момента возникновения основного обязательства.
Поручительство банков по сравнению со страхованием ответственности представляется более выгодным юридическим механизмом для инвесторов, так как для предъявления требования к поручителю по закону инвестору не требуется выжидать шестимесячный срок и получать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога.
Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Поручителями могут выступать также организации — учредителя (участника) застройщика либо иное юридическое лицо.
Четвертый способ обеспечения обязательств установлен с 21 октября 2017 г. Застройщики должны осуществлять обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительства. Эти изменения касаются тех строящихся объектов, по которым произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве после 20 октября 2017 г. (дата создания Фонда).
Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве. Получение отрицательного ответа из Фонда или неполучение ответа в течение срока регистрации является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства.
Соответственно, при привлечении средств дольщиков для строительства таких объектов отменяется обязанность застройщика заключать договоры поручительства либо договоры страхования гражданской ответственности.
Обязанность по отчислениям в компенсационный фонд при заключении договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу нежилого помещения, у застройщиков не возникает.
В отношении объектов, по которым регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до 21 октября 2017 г., требования остаются прежними: при регистрации объекта долевого строительства (жилого помещения) ответственность застройщика подлежит либо страхованию, либо обеспечена поручительством.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ установлено, что средства компенсационного Фонда со счета используются:
- 1) на выплату возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений;
- 2) на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Правительством РФ устанавливается порядок принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования;
- 3) на финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда за счет части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.
Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства регламентируется ст. 13 Закона. Основанием для выплаты является решение о признании застройщика арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.
Выплата возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.
К примеру, приказом Минстроя России от 26.09.2017 № 1257/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2017 года» установлено, что рыночная стоимость
1 кв. м общей площади жилого помещения по г. Москве на на IV квартал 2017 г. составляет 90 400 (в руб.).
Таким образом, максимальный размер компенсации, на которую вправе претендовать дольщик в Москве: 120 х 90 400 = 10 848 000,00 руб. При этом если физическое лицо приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).
Источник: studme.org