Вложение средств в объекты недвижимости позволяет сохранить их в долгосрочной перспективе, а также создать стабильный финансовый поток в пользу владельца объекта. В данном материале мы рассмотрим варианты вложения средств в объекты складской недвижимости, а также плюсы, минусы и окупаемость таких, инвестиционных решений.
Плюсы инвестиций в складскую недвижимость
- Стабильный спрос на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге.
- Возможность залога созданного объекта недвижимости для выгодного кредитования Вашего бизнеса.
- Удачное решение для объема инвестиций от 50 до 500 млн.рублей.
- Относительно быстрый возврат инвестиций — от 7 лет.
Минусы вложений в склады
- Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
- Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.
Риски инвестиций в недвижимость
- Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
- Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
- Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.
Возможности
- Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги).
- Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
- Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce — электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов.
Окупаемость инвестиций в склады
Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником или банком-залогодержателем.
Сроки строительства склада. Как быстро построить склад?
Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м.
Стоимость склада часть-2. На чем можно экономить?
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. — это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях.
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B.
Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда.
Поэтому мы рекомендуем заказывать услуги генерального подряда с полным сопровождением строительства склада , результатом такого контракта является не построенная «коробка», а введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
Расходы при строительстве складов
- Покупка участка промышленного назначения.
- Проектирование здания.
- Получение разрешения на строительство.
- Строительно-монтажные работы, благоустройство.
- Подведение инженерных сетей (электроэнергия, газ и пр).
- Ввод объекта в эксплуатацию
Для расчета возьмем среднюю цену участка — 20 000 000 руб. за 1 Га.
Строительство склада с проектом и вводом в эксплуатацию — 130 000 000 руб. за 5000 кв.м. Цена 26000 руб/кв.м. с НДС предлагается нашими партнерами — ГК Строй СПб. Реализованные проекты можно посмотреть на сайте и вживую по предварительной договоренности.
Благоустройство, подключение к сетям — порядка 20 000 000 руб. (300 кВа, газовая котельная, вода/канализация для бытовых нужд, асфальтирование, ограждение участка).
Итого бюджет проекта: 170 млн. руб. за 5000 кв.м. на участке 1 Га.
Срок проектирования и строительства в среднем — 12 месяцев.
Цена 1 кв.м.: 34 000 руб. (в том числе НДС-20%).
Доход от сдачи в аренду такого склада при размещении в указанных промзонах составит порядка 470 руб/кв.м. в месяц с НДС (коммунальные услуги — за счет арендатора).
Важно не совершить ошибок при проектировании складского объекта, ведь они могут снизить привлекательность склада для арендаторов, что приведет снижению ставки аренды и увеличению срока реализации склада. Подробнее о популярных ошибках проектирования складов.
Для консультации по оптимальным параметрам склада и правильному размещению склада на участке обращайтесь в SPB4RENT: +79219466808, Антон Шулико, руководитель агентства.
Также читайте наши статьи:
Где выгодно строить склады и Правильный склад для сдачи в аренду
Продолжая пример, можно легко рассчитать окупаемость инвестиций для спекулятивных складских комплексов. При ставке аренды 470 руб/кв.м. в месяц и цене Объекта 34000 руб/кв.м. А также эксплуатационных и операционных расходах, включенных в ставку аренды — порядка 70 руб/кв.м. в месяц. Чистый доход от аренды — 400 руб/кв.м. в месяц, окупаемость при условии 100% заполняемости объекта составит порядка 7 лет (без учета периода строительства).
Ускорить реализацию складских объектов Вам поможет сотрудничество с агентством SPB4RENT. Мы специализируемся на аренде складов и производственных помещений с 2009 года. Мы готовы точно спрогнозировать сроки реализации проекта и арендную ставку склада, также мы готовы приступить к подбору арендаторов на стадии строительства. Наиболее выгодный и безрисковый вариант вложений — это строительство склада под арендатора (built-to-suit).
Совместно с инвесторами мы реализовали уже несколько проектов складских комплексов от генплана до 100% заполняемости арендаторами. Будем рады начать сотрудничество! Звоните: +78129473277
Источник: spb4rent.com
Возможно ли построить склад на земельном участке, если основной вид его разрешенного использования – производство?
Ситуация. В собственности земельный участок, основной вид разрешенного использования (ВРИ) под производство. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства (ОКС). Планируется строительство склада.
Вопрос. В каких ситуациях можно построить склад без изменения ВРИ?
В случае если выбранный вспомогательный ВРИ предусматривает размещение ОКС, то его строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных ВРИ, но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или ОКС.
Вспомогательный ВРИ не может реализовываться без реализации основного ВРИ и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и/или условно разрешенными видами использования земельных участков или ОКС. Если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение ОКС, то суммарная доля общей площади всех ОКС вспомогательных ВРИ в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех ОКС, включая площадь подземных частей зданий/строений/сооружений возможных к размещению/сохранению/реконструкции/строительству в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования/технических регламентов/иными обязательными требованиями.
Таким образом, собственник земельного участка вправе выбрать те вспомогательные ВРИ, которые предусмотрены Правилами 120-ПП от 28.03.2017 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».
Источник: stroimprosto-msk.ru
Законно ли строительство склада рядом с моей дачей?
Прошлым летом 2 соседних дачных участка, граничащих с нашей дачей были приобретены новым собственником, который построил огромный склад высотой 7 метров площадью примерно 10 соток (1000 кв.м) на расстояниии менее 1 метра от нашего забора. При этом назначение земли не менялось.
Кроме этого, полностью сломан забор между нашими дачами и участок, прилегающий к забору с моей стороны примерно на полосу шириной 3 м засыпан глиной, которой новый владелец засыпал свой участок, подняв уровень земли на высоту примерно 80 см. Все цветники под этой глиной погибли. Полностью сломана калитка на нашу дачу, обломаны 2 яблони.
Новым владелец утверждает, что все нормы при строительстве этого склада им соблюдены. Подскажите, пожалуйста, на какие нормативные документы я могу ссылаться и вообще — есть ли шанс отстоять свои права? Заранее Спасибо!
Ответы на вопрос:
Для начала напишите нам какое назначение земель идет на дачном участке(на вашем, или соседнем). При строительстве необходимо соболюдать множество требований.
Перед тем, как строить дом, следует получить разрешение на строительство (Градостроительный Кодекс, ст. 51, ч. 17) в органе местного самоуправления. Этот документ является необходимым для дальнейшего строительства, а также законного ввода в эксплуатацию готовой постройки. При застройке участка следует соблюдать строительные нормы и правила.
При этом СНиПы только рекомендуют те или иные нормы, а конечные положения утверждаются местными органами самоуправления, исходя из региональных особенностей территории. Однако, все региональные правовые акты опираются на СНиПы, регулируя и уточняя некоторые положения.
В настоящий момент основным является документ «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» СНиП 30-02-97, на который следует ориентироваться при застройке участка. Вот какие нормы в нем прописаны:
Между крайними строениями и группами строений оно должно быть не менее 6 м (между деревянными каркасными постройками – 15 м).
Сток дождевой воды с крыш соседских построек не должен производиться на ваш участок.
Расстояние от построек до проезжей части.
Садовый дом должен быть удален от границы (красной линии) улицы минимум на 5 м, от проезда – минимум на 3м, а хозяйственные постройки — не ближе, чем в 5 метрах.
В соответствии все с тем же СНиП хозяйственная постройка может примыкать к дому, но помещение для мелкого скота и птицы должно иметь отдельный вход, расположенный на расстоянии минимум 7 метров от входа в дом. Гараж может стоять отдельно, пристроен или встроен в хозяйственную постройку или дом при условии соблюдения всех санитарных и противопожарных норм. Для возведения гаража разрешение не требуется (Градостроительный Кодекс ст. 51, ч. 3).
Расстояние от границ участка до построек и насаждений.
Минимальным расстоянием от забора до садового домика должно быть 3 м; до постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4м; до других построек и кустарников – 1 м; до высокорослых деревьев – 4 м, до среднерослых – 2 м.
При проектировании домов для постоянного проживания необходимо учитывать требования СНиП 2.08.01 и СНиП II-3. Высота жилых помещений должна быть не менее 2,2 м, хозяйственных (в том числе и подвальных) – не менее 2 м, а в погребе – минимум 1,6 м до нижнего края выступающей конструкции (например, балки).
При застройке территории также следует обращать внимание на то, не затеняется ли при этом участок или жилой дом? Например, инсоляция жилых помещений (попадание прямых солнечных лучей) в период с 22 марта по 22 сентября должна быть минимум 2,5-3 часа в день. Поэтому все высокие заборы, деревья и постройки следует располагать в соответствии со СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».
Садовые (дачные) участки должны быть огорожены таким образом, чтобы как можно меньше затенять соседние участки. Для этого подойдут сетчатые или решетчатые ограды высотой 1,5 м, а вот глухие заборы можно устанавливать лишь со стороны улицы и проезжей части (но никак не со стороны соседей) и лишь по решению общего собрания СНТ. Правда, если удастся договориться с соседом, закрепив это в письменной форме, и правлением товарищества, то можно возвести «берлинскую» стену.
Минимальное расстояние от границы соседнего участка до построек не должно быть меньше 1 м (СНиП п. 6.7), а скат крыши хозяйственной постройки не должен быть направлен на соседний участок. Кроме того, в соответствии с Постановлением ГК РФ от 13.03.2001 г. № 17 (п. 7.4) расстояние от хозяйственных построек и сооружений до границ соседних участков, расположенных с восточной, западной, северной и промежуточных сторон, рекомендовано соблюдать не менее, чем высота этих строений (измеряется от земли до конька крыши).
Соседство колодца и компостной ямы, уборной. Расстояние между ними должно быть не менее 8 м. Минимум 12 метров должны отделять от колодца баню, сауну, душ, а также постройку для мелкого скота и птицы. Такое же расстояние следует соблюдать между садовым домом, погребом и уборной, а душ, баню, сауну не следует размещать ближе, чем в 8 метрах. Вдали от погреба (в 7 метрах) придется строить и курятник или свинарник, а так же компостную площадку.
Привычный для многих дачников туалет в виде ничем не изолированной ямы и «скворечника» запрещен все тем же СНиП (п. 8.6 и п. 8.7). Если нет центральной канализации, то следует удалять фекалии с помощью устройств местного компостирования или при использовании выгребных устройств.
К устройствам местного компостирования относятся пудр-клозеты (туалет, в котором фекалии присыпают торфом и содержат их в емкости с хорошей изоляцией, например, в ящике, обмазанном смолой и закрывающемся крышкой, до образования компоста) и биотуалеты (устройство, где с помощью электроподогрева или химических добавок фекальные отходы превращаются в органическое удобрение).
Выгребные ямы также должны иметь хорошую изоляцию, чтобы их содержимое не засоряло грунтовые воды и землю. Еще на стадии разработки проекта следует согласовать с местными органами по регулированию, использованию и охране подземных вод, а также с СЭЗ размещение на своем участке такого туалета. Люфт-клозеты (внутридомовая теплая уборная с подземным выгребом) нельзя устраивать в IV климатическом районе и III Б подрайоне.
Просто так вылить мыльную воду после стирки, например, тоже нельзя. Все стоки после душа, бани, сауны или хозяйственных работ следует выливать в специально отведенные для этого места – фильтровальные траншеи со слоем гравия и песка или в других очистных сооружениях (СНиП п. 8.8). Для этих целей можно использовать наружный кювет.
ВНИМАНИЕ! Указанные расстояния следует соблюдать как на территории одного участка, так и между строениями на соседских территориях. Например, ваш сосед не должен организовывать компостную яму или устанавливать туалет в трех метрах от вашего колодца.
За такое нарушение его можно привлечь к административной ответственности, что чревато для него штрафом и последующей ликвидацией этого самого «яблока раздора». Правда, для того, чтобы наказать нарушителя следует свой колодец зарегистрировать в СЭЗ раньше, чем сосед оформит там же документы на свою компостную яму или уборную. В противном случае, доказать, что именно он нарушил нормативные документы, будет тяжело.
Зарегистрировать свой собственный водный источник (колонку или колодец) в СЭЗ следует еще и по той причине, что там же можно сделать анализ воды и получить заключение о том, соответствует ли она «питьевым» нормам. Далеко не всегда вода из колодца оказывается такой чистой и полезной, как принято считать. Произведенный же анализ позволит либо правильно подобрать фильтры для очистки, либо отказаться от ее использования при приготовлении пищи.
Еще одним немаловажным фактором является то, что члену садового товарищества еще до бурения скважины следует согласовать свои действия с правлением СНТ, ведь именно там хранится документация об особенностях грунта. Если же после бурения скважины (для индивидуального пользования глубина составляет 10-20 метров) окажется, что этого делать было нельзя, то Вам грозит штраф.
Все источники теплоснабжения (котлы, печи, камины) в садовом доме следует устанавливать в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05. Проектирование газовых систем, а также установку газовых плит и счетчиков осуществляется с требованиями “Правил безопасности в газовом хозяйстве” и СНиП 2.04.08.
При нарушении строительных, санитарных и противопожарных норм грозит административная ответственность. То есть, если не соблюдено расстояние между туалетом и колодцем или между постройками, то придется заплатить штраф в соответствии с КоАП (Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195- ФЗ) или Градостроительным Кодексом (ст. 222)
Источник: www.9111.ru
Специфика строительства складов
На сегодняшний день эффективное управление товарооборотом для любой компании является невозможным без складского помещения.
Компания «100 ТОНН МОНТАЖ» предлагает услуги по монтажу/демонтажу технологического оборудования. Специалисты компании помогут вам модернизировать или перепрофилировать производство, провести демонтаж оборудования и установить новое. За 14 лет работы компания «100 ТОНН МОНТАЖ» осуществила более 500 проектов по монтажу технологического оборудования в разных отраслях промышленности, более подробная информация находится на сайте 100tonn.com
Чтобы построить склад, нужно возвести отдельное здание и обязательно учесть то, что в нем будет не только храниться товар, но и происходить расфасовка и взвешивание товара перед тем, как отправить продукцию на реализацию.
В наше время к складам есть определённые требования. Они касаются не только функций склада, но и внешнего вида, конструкции складского помещения. Для небольших предприятий с маленьким товарооборотом наилучшим вариантом будет снять в аренду складское помещение. Однако для крупных предприятий наличие собственного склада является обязательной частью производства.
Именно склад поможет крупной компании наладить постоянный товарооборот без задержек и постоянной линии продукции. Складские помещения могут быть нескольких назначений. И именно от этого будет зависеть процесс и технология строения склада. Назначение у складов может быть различное, но, как правило, они бывают промышленными, сельскохозяйственными и логистическими.
Постройка склада
Процесс возведения склада можно разделить на несколько этапов:
Определить какие характеристики должны быть у склада.
Создать техническое задание будущего строения.
Проектирование системы управления и внутреннего оборудования.
Настройка оборудования склада.
Объект готов к эксплуатации.
Наиболее важным вопросом является выбор места расположения складов. Место должно выбираться так, чтобы транспортные издержки были минимальны. Должен быть удобный доступ для транспорта, который будет использоваться при транспортировке продукции. Также при постройке необходимо обеспечить хорошее освещение складов и сделать многоярусную систему хранения продукции.
При строительстве складского помещения нужно обязательно обеспечить возможность удобного доступа ко всем участкам помещения, а также сортировку товара.
Используемые особенности склада зависят от продукции, которую производит фирма. К примеру, для лекарств и продуктов питания нужны склады, которые называют холодильными. При создании складского помещения, прежде всего, учитываются такие факторы, как объёмы продукции и температура хранения.
При проектировании складского помещения холодильного типа в первую очередь нужно выбрать изоляционные материалы и несущие балки конструкции. Как правило, новые складские помещения чаще всего возводят из металлических конструкций, в которых стенами и потолком служат сэндвич-панели с различными наполнителями (пенопласт, минвата). В зависимости температурных режимов, хранимых грузов и санитарно-гигиенических условий проектировщиком выбирается толщина и тип наполнителя. Металлоконструкции отличаются надежностью и долговечностью, а также доступной ценой материала.
Услуги строительных компаний
На первый взгляд построить складское помещение очень легко, но если вдуматься, то склад должен быть максимально функциональным и обязан обеспечить хорошее хранение продукции. Поэтому постройку складских помещений лучше всего доверить профессионалам. Нужно найти компанию, которая занимается постройкой складских помещений. Но и тут нужно подойти к вопросу ответственно.
Перед тем как нанять подобную компанию нужно узнать отзывы компаний, сколько лет они занимаются этим делом, и из каких материалов будут делать ваш склад. Ведь именно от материалов будет зависеть, сколько времени вам прослужит это помещение.
Существует множество компаний, которые занимаются подобной деятельностью. Также при желании можно купить складское помещение по типу ангара. Производители ангарных помещений учтут все ваши требования. И после создания ангара вы его сможете перевести на свою территорию и использовать по назначению. Главное, оснастить такой ангар всеми нужными функциями – снабдить электричеством и поставить необходимое оборудование для хорошего хранения продукции.
Источник: zembr.ru