Приветствую! Имеет ли право жилищно-строительный кооператив привлекать денежные средства физлиц на строительство базы отдыха с жилыми помещениями? ЖСК строит дом, который будет состоять из апартаментов, но в проектной документации и разрешении на строительство апартаменты прописаны как «жилые помещения». Спасибо за ответ!
Ответы на вопрос:
это какое-то жульничество, стройка вероятно незаконна и в эксплуатацию дом не введут
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Это уже мошенничеством попахивает. Привлекать деньги физлиц якобы для строительства жилых помещений, а на самом деле строить собираетесь какую-то базу отдыха. Проблем не оберетесь потом.
Скорее всего это обычное мошенничество. Если вы вступили уже в данный кооператив внеся в него членский взнос, а также и пай, рекомендую вам в срочном порядке расторгать данный договор с требованием возврата паевого взноса.
Почему мошенничество? Работаем по документам — все разрешения получены. Люди понимают, что они приобретают апартаменты, а не квартиры. Это прописано в договорах. Дом, в смысле здание.
6.2. Способы привлечения средств для финансирования проектов 13 07
Я не писала, что дом жилой, я указала, что дом — апартаменты, которые называются «база отдыха».
Проблема в том, что в законодательстве есть только квартиры и нежилые помещения, которые тут же притягивают к производственным, не смотря на то, что их приобретают физлица для личных нужд, а не для бизнеса. Апартаменты-это жилые помещения для проживания без постоянной регистрации. В мире это нормальная практика. В России просто нет законодательства, способного регулировать подобные ситуации. Ваши ответы это подтвердили.
Ответы на уточнение:
Все верно: помещения в России или жилые, или нежилые. Третьего не дано.
Нежилые сразу принимаются как коммерческого использования.
Похожие вопросы
Возможно ли членам кооператива перевести ЖСК на строительство по ФЗ?
Жилищно-строительный кооператив прекратил строительство дома, похоже, что нет средств, сроки все вышли, информацию никакую не дают. Что можно предпринять в данной ситуации? Возможно ли членам кооператива перевести ЖСК на строительство по ФЗ? Спасибо.
Обратитесь в прокуратуру
А) Вправе ли ЖСК осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома?
Жилищно-строительный кооператив «Солнечный» сдал в аренду производственному кооперативу «Луч» часть подвала для размещения склада готовой продукции. Доходы от использования подвала по решению председателя кооператива были истрачены на оборудование автостоянки для членов кооператива. Часть собственников жилых помещений сочла действия председателя незаконными.
По их мнению, доходы от использования общего имущества должны быть распределены между собственниками помещений дома. Также они полагали, что ЖСК в доме, где все собственники помещений полностью выплатили свои паи, должен быть ликвидирован. А) Вправе ли ЖСК осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома? Б) Правомерна ли позиция собственников жилых помещений? В) Изменилось бы решение, если бы речь шла не о жилищно-строительном, а о жилищном накопительном кооперативе?
Как легко найти клиентов? 13 способов привлечения клиентов и увеличения продаж | Лидогенерация
Доброго времени суток. Решение задачи осуществляется для студентов сугубо на платной основе. Учитесь самостоятельно или переводите свой вопрос в VIP.
Источник: www.9111.ru
Разъяснение законодательства о привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
В настоящее время на территории Томского района ведется активное строительство как индивидуального жилья, так и многоквартирных жилых домов, с привлечением денежных средств граждан. Заключая договор долевого участия в строительстве, чтобы не остаться ни с чем, необходимо знать и руководствоваться базовыми положениями законодательства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно положениям Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим земельный участок, получившим разрешение на строительство, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3)жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только при наличии разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности, аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.
На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию;
2) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
3) проектная декларация;
4) заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федерального закона;
5) проект договора участия в долевом строительстве
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве
7) договор поручительства с застройщиком;
8) фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
Договор об участии в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации. Существенные условия договора определены в ч. 4 ст. 4 Закона (предмет, срок, цена, и др.), при отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным.
Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи жилого помещения, застройщик уплачивает гражданину неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.
В случае, если объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) с недостатками либо нарушениями, то гражданин по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований Закона может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Кроме того, необходимо знать, что при отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан либо нарушение требований, установленных Законом влечет административную ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется Департаментом Архитектуры Томской области (г. Томск, проспект Ленина, 78).
Подпишитесь на новости:
Подписываясь вы будете получать уведомления, на вашу электронную почту, каждый раз, когда будет опубликована новая запись в одну из рубрик сайта — Новости, Мероприятия, События.
Источник: moryakovka.ru
Формы привлечения денежных средств для строительства
Формы привлечения денежных средств для строительства
До сих пор строительные организации практически не могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве.
Кредитование строительства относится банками к числу наиболее рискованных кредитных операций, что вызвано нерешенностью ряда нормативно-правовых вопросов по обеспечению этих кредитов. Дополнительными проблемами являются неотработанность методологических вопросов, связанных с предоставлением и обслуживанием этих кредитов, недостатком квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять рисками, возникающими при кредитовании строительства.
Инертность банков, не желающих кредитовать строительство жилищных объектов, побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования. На практике это нашло отражение в различных формах участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестиций.
Эти схемы позволяют застройщикам финансировать строительство за счет более дешевых ресурсов, чем банковские кредиты. Что касается граждан, которые вынуждены именно таким способом приобретать жилье, то для них подобные схемы далеко не всегда оказываются надежными.
К негативным чертам таких схем следует отнести перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков, возможность завышения себестоимости строительных работ, нарушение графика осуществления строительных работ и несвоевременный ввод жилья. Кроме того, договоры инвестирования не подлежат обязательной регистрации, а опыт их применения показывает, что существует опасность заключения числа договоров, превышающего число построенных квартир. Граждане — участники долевого строительства порой не в состоянии контролировать такой сложный процесс, как строительство многоквартирного дома; их денежные средства, по сути, авансируют застройщиков. В случае некомпетентности или непрофессиональности застройщика, финансирующего объект за счет денежных средств граждан, последние рискуют их потерять.
В последнее время, стремясь увеличить приток средств от населения, застройщики стали создавать различные ссудно-сберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Аналогичные формы используются и для организации приобретения гражданами готового жилья в рассрочку. Эти организации не имеют лицензии Банка России на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками. Отсутствие надзора со стороны государственных органов за сохранностью и целевым использованием привлеченных от населения средств означает возможность их бесконтрольного расходования, что чрезвычайно рискованно для рядовых пайщиков подобных союзов.
Примером создания сберегательных организаций является Программа развития системы ссудно-сберегательных касс (ССК), утвержденная правительством Москвы в 1998 г. Населению предоставляется возможность приобрести жилье в строящихся домах на следующих условиях:
• первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет, как правило, от 5% стоимости квартиры;
• сумма накоплений — от 45 до 75% стоимости квартиры путем внесения ежемесячных равных взносов в течение 1–3 лет с начислениями 1,5% годовых;
• после сдачи жилого объекта в эксплуатацию на не выплаченную от стоимости квартиры сумму (от 50 до 20%) члену ССК предоставляется рассрочка под 8% годовых в валюте сроком 3–5 лет;
• квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.
Таким образом, граждане еще на стадии строительства направляют свои сбережения в строительство дома, информацию о месторасположении которого, планировке и площади квартиры они получают из рекламных проспектов. Авансируя застройщика в процессе строительства, гражданин крайне органичен в свободном выборе жилья, распоряжении своими вкладами, возможности контролировать стоимость и качество строительства.
Принятые в конце 2004 г. законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопительных кооперативах» в составе пакета, направленного на формирование рынка доступного жилья, создают достаточно надежную законодательную базу для привлечения средств граждан в строительство и приобретение жилья, существенно снижают риски для граждан и делают деятельность застройщиков более прозрачной.
Выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов использовался как еще одна форма привлечения регионами финансовых средств в жилищную сферу (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Каждая приобретенная облигация давала право ее владельцу на получение какой-то установленной площади жилья (например, 0,1 кв. м).
Облигации имеют длительный срок обращения — до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.
Анализируя эффективность подобной формы финансирования жилья, необходимо отметить, что она не получила широкого распространения, так как:
• облигации практически не приносят их владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке;
• облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье в конкретном доме, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;
• приобретение гражданами облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как эти облигации предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах.
Формы привлечения денежных средств для строительства
7. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Пример 1. Железнодорожным районным судом города Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17 ноября 2010 года по иску М. к ЗАО «Желдорипотека» о защите прав потребителя установлено, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.
Суд пришел к выводу о том, что ЗАО «Желдорипотека» не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.
Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).
Однако в нарушение указанных требований ЗАО «Желдорипотека» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 3 названного Федерального закона.
Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Судом признаны обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.
Из содержания предварительного договора купли-продажи следовало, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от регистрации права собственности на эту квартиру ответчиком и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.
Использование вексельно-заемной схемы привлечения денежных средств для строительства жилого дома и предоставления гражданину квартиры нарушает права гражданина как потребителя, а также требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (часть 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3). Следовательно, ответчик не имел права на получение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома посредством договора займа и выдачи векселя, что в силу части 3 статьи 3 названного Закона является основанием для взыскания с ответчика процентов за пользование денежными средствами в двойном размере на сумму перечисленных денежных средств.
Право на привлечение застройщиком денежных средств граждан в строительство объекта.
Строительство объектов недвижимости застройщик может осуществлять как за счет собственных средств, так и привлекая финансирование из других источников, например: кредитные средства или инвестиции от других юридических или физических лиц. Застройщик вправе продавать строящиеся квартиры, помещения и т.п. с привлечением денежные средства граждан (физических лиц) до момента ввода объекта в эксплуатацию только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) через жилищно-строительные кооперативы, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.
Наиболее часто используемая форма привлечения денежных средств – это заключение договора участия в долевом строительстве.
Какие же условия должен соблюдать застройщик, чтобы законно привлекать средства граждан для строительства объекта:
— наличие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка и т.п.;
— получение в установленном порядке разрешения на строительство;
— опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации.
Кроме этих условий законодатель устанавливает требования к застройщику, но проверку соответствия застройщика указанным требованиям возложена на уполномоченный орган, в Санкт-Петербурге таким органом является Комитетом по строительству. Подтверждением соответствия застройщика требованиям закона является заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которое выдается Комитетом по строительству.
Дольщику чтобы убедиться, что застройщик соответствует требованиям закона стоит:
— проверить наличие государственной регистрации права застройщика на земельный участок (сделать запрос из ЕГРП);
— проверить наличие разрешения на строительство объекта на сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;
— убедиться о наличии на сайте застройщика проектной декларации с соответствующей отметкой Комитета по строительству.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с законом на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Источник: dom-srub-banya.ru