Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом. При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась. Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Чтобы оградить участников долевого строительства, вложивших средства, от риска потерять деньги и жилье, Государственная Дума 30 декабря приняла ФЗ №214-ФЗ. Он устанавливает правовой статус вложившихся в возведения объекта недвижимости граждан, а также утверждает меры, применяемые к застройщику при нарушении положений договора о долевом участии.
Защита прав участников долевого строительства
Согласно нормативному акту застройщик обязан:
- в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
- в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
- возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.
Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.
Договор участия в долевом строительстве
Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:
- сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
- дату передачи жилья будущему владельцу.
- размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
- период гарантии на дом.
- способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.
Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
Механизмы защиты дольщиков
Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.
Признание права на имущество
Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания.
При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:
- признание права на перевод в собственность квартиры.
- передачу во владение части недостроенного дома.
- право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.
Обоснование неправомерности сделки
Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:
- ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
- если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
- проектная декларация выполнена с нарушениями.
Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:
- Качество сданного объекта ниже оговоренного.
- Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
- С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
- Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.
Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.
Поддержка органов власти
На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:
- получение временного помещения для проживания.
- компенсационные выплаты из бюджета.
- содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.
Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.
Вмешательство суда при банкротстве застройщика
Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:
- Предоставить обещанное жилье.
- Вернуть средства, вложенные в строительство.
Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату.
Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы. Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье. Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки.
Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков. Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.
Порядок обращения в суд
Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:
- Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
- Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
- Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
- Направить иск в судебную инстанцию.
- Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.
Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.
Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства
Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года. Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками. Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы.
Центр помощи призван:
- Сформировать компенсационный фонд.
- Собирать взносы.
- Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.
Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ.
Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.
Юрист по защите прав дольщиков
Получите бесплатную юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже.
Источник: fz.amulex.ru
Способы защиты участников долевого строительства
Муниципальное образование «Бордонский наслег» Нюрбинского района
Информация о мероприятиях подготовки и проведения празднования 100-летия образования Якутской АССР
Способы защиты прав участников долевого строительства
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов, как инструмент для решения жилищных проблем граждан, сегодня является достаточно популярным способом приобретения жилья.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В первую очередь проблемы имеют место в связи с несвоевременностью сдачи объектов долевого строительства и как следствие возмещение убытков, причиненных участнику долевого строительства несвоевременной сдачей объекта.
Государственная регистрация заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве не гарантирует того, что дом будет своевременно возведен, квартира в нем передана в срок, и объект строительства будет соответствовать предъявляемым требованиям.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости либо в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
При этом, исходя из определения понятия договора участия в долевом строительстве, указанного в ч. 1 ст. 4 рассматриваемого закона, согласно которому по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, а также правил ч. 4 Закона о долевом строительстве, согласно которым договор участия в долевом строительстве должен включать указание на срок передачи объекта долевого строительства, можно сделать вывод, что соответствующий срок является существенным условием договора.
Нарушение срока передачи объекта долевого строительства дает право дольщику отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы и уплаты неустойки. Однако, как показывает практика, граждане предпочитают не отказываться от договора, чтобы не лишиться квартиры, которую они и так достаточно долго ждали, а использовать иные способы защиты своих прав.
Как правило, требования дольщиков, квартиры которых не были переданы хозяевам своевременно, требуют уплаты неустойки, которая в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, компенсации морального вреда, выплаты штрафа в размере 50% за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, а также возмещения убытков.
Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Источник: nyurba-bordon.sakha.gov.ru