Справочник по строительству ко инвест

Оценка рыночной стоимости имущества для залога в банк (в том числе для ипотечного кредитования).

Оспаривание кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Полный цикл работ, включая защиту интересов заказчика в комиссии и суде.

Оценка бизнеса

Профессиональная оценка стоимости материальных и нематериальных активов компании.

Консультационные услуги в сфере недвижимости

Организация и проведение исследований и экспертиз в сфере жилой и коммерческой недвижимости.

Инжиниринговые услуги

Оказание комплекса услуг включая проведение проектно-конструкторских, исследовательских и расчетно-аналитических работ.

Научно-исследовательские работы

Разработка научно-исследовательских работ в сфере оценки и строительства.

Наши преимущества

Штат профессиональных сертифицированных оценщиков и экспертов

Своевременное повышение квалификации сотрудников

Ответственность компании застрахована на сумму 350 млн рублей

Более 3 000 выполненных работ

Участие в международных проектах

Опыт участия в крупных научно-исследовательских проектах

Строгое соблюдение сроков

Гибкая система ценообразования

Бесплатная доставка отчетов клиенту

С нами сотрудничают

Оставьте Ваши контактные данные, мы перезвоним в течение 15 минут.

«Расчет стоимости нового строительства применение сборников Ко Инвест»

Мы гарантируем 100% конфиденциальность переданной информации.

Компания «Ко-Инвест-Экспертиза» является одной из ведущих компаний в Российской Федерации по предоставлению оценочных, инжиниринговых и консультационных услуг.

Источник: coexpert.ru

Как можно использовать новые возможности справочников Ко-Инвест online

Начнем с применения справочников Ко–Инвест при расчёте стоимости объектов недвижимости. Сначала кратко о том, какие, собственно, возможности дает пользователю справочник Ко-Инвест в целом. Он является неким ответом на многочисленные вопросы, которые довольно часто задают по поводу того, возможно ли на сегодняшний день использовать укрупненные показатели восстановительной стоимости.

Общее решение этого вопроса, наверное, будет основываться на том, что справочниками не обхватывается часть промышленных сооружений. Что касается промышленных зданий, объектов общественных зданий общественного назначения, то это все на сегодняшний день представлено справочниками гораздо более широкой номенклатуры, чем это было в укрупненных показателях восстановительной стоимости. Однако, часть сооружений промышленного назначения, которые имеют ПВС, не строились в нашей стране. Очевидно, общее решение будет сводиться к тому, что, если в составе номенклатуры справочников отсутствуют какие-либо виды промышленных сооружений, то, наверное, вполне возможно использовать справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Во всех остальных случаях, конечно, более целесообразно использовать современные справочники, которые полностью соответствуют нормам и сделаны в соответствии с действующими методическими рекомендациями Министерства Строительства (по составлению сметной документацией).

Справочно–информационные базы, используемые для оценки недвижимости.

«Здания и сооружения агропромышленного комплекса». Это справочник, над которым специалисты работали последние полтора года. Благодаря нему, оценщики могут работать с различными сельскохозяйственными объектами, которые находятся в ведении сельскохозяйственных предприятий.

Задачи, решаемые с использованием справочников Ко-Инвест

Как в виде справочников, так и в режиме онлайн существует база, которую можно использовать для оценки объектов на территории республики Казахстан и республики Беларусь.

Сейчас белорусские специалисты осуществляют экспертизу по российским расчетам. И выходит, что скоро можно будет начать эксплуатацию системы, которая позволит рассчитывать показатели и для республики Беларусь.

Что касается республики Казахстан, то эти справочники издаются в России более 5 лет, и находят успешное применение на территории страны.

Информационная основа и принципы построения справочников

В чем заключается основной принцип включения затрат, которые учтены в справочнике? Также, как и в справочниках укрупнённых показателей восстановительной стоимости, здесь включены абсолютно все затраты, которые в себя включает сегодня система, которая предусматривает составление смет в строительстве.

Это все затраты, которые включают и проектирование, и различные временные здания и сооружения, прочие работы и затраты. Некоторые виды достаточно «экзотических» затрат не включены в эти справочники, потому что, собственно говоря, в смету они включаются в основном по согласованию с заказчиком, и только в определенных, специфических районах строительства. Опять же, в части сравнения справочников с укрупнёнными показателями восстановительной стоимости. Дело в том, что за все эти годы система нормативов строительства очень серьёзно перетерпела изменения.

Во-первых, главное изменение заключается в том, что работы осуществляются в условиях рыночной, а не плановой экономики, как это было в то время, когда создавались сборники УПВС. В связи с этим те величины нормативных затрат, которые присутствуют в сегодняшней сметной документации, существенно изменились. И, конечно же, непосредственно в сторону увеличения.

Это, безусловно, и накладные расходы, и другой метод расчета, и новый учет величины и сметной прибыли в строительстве временных зданий и сооружений. Существенно возросли и затраты на проектирование.

И в связи с этим, (конечно, если вести речь о том, сколько стоит на сегодняшний день возведение того или иного здания, даже с учетом старых материалов, которые в нем применяются) наиболее целесообразно использовать те нормативы, которые сложились на сегодняшний день. Почему? Потому что с точки зрения человека, который является владельцем такой недвижимости, осуществить продажи недвижимости с учетом всех тех нормативов, которые бы обошлись сегодня, довольно сложно и не всегда выгодно. То есть, он бы платил те расходы, которые характерны для сегодняшнего дня, заплатил бы сегодняшнее количество средств за разработку данного проекта, за его согласование, за его привязку к определенному месту, и так далее. Поэтому продавца вряд ли удовлетворит оценка, которая сделана с применением нормативов, которые существовали в плановой экономике более 40 лет назад.

Классификация объектов в справочниках Ко–Инвест

Объекты в справочниках Ко–Инвест классифицированы по 16-ти классам, конструктивных систем зданий и сооружений. Наверное, все уже хорошо знают конструктивные системы, которые используются для классификации зданий, для упрощения поиска аналогов, в структуре справочников, которые делятся на конструктивные системы для зданий и для сооружений.

Но хотелось бы все-таки добавить, что сейчас уже учтена новая конструктивная система. Это конструктивная система для зданий КС 6 а. Она охватывает те современные здания, которые строятся в нашей стране в последние десять лет. Это там, где несущие конструкции также выполняются из железобетона или стальные конструкции, а ограждающие конструкции – это, как правило, стекло – панели. Это большая часть общественных зданий, которая характерна для сегодняшнего, более современного строительства.

Проценты, которые касаются включения прочих работ и затрат в состав показателей

Если почитать внимательно техническую часть к справочникам, то для каждого из справочников приведены наиболее характерные проценты, которые касаются включения прочих работ и затрат в состав показателей. Этот показатель колеблется от 10 до 15% – в зависимости от вида зданий. Как правило, он меньше для жилого строительства, и больше – для объектов индивидуального проектирования, как правило, зданий общественного назначения.

Внешние сети при строительстве зданий и сооружений

Очень часто возникают вопросы о том, в какой мере учтены внешние сети при строительстве зданий и сооружений. Здесь необходимо учитывать то, что эти затраты учтены до подключения первых колодцев или точек ввода в здании. Это обусловлено тем, что затраты на освоение строительной площадки, как правило, индивидуальны для каждого характерного проекта.

Значит, для того, чтобы осуществить эти затраты, создаются специальные технические условия до начала строительства. Они абсолютно индивидуальны, и зависят от общей технической инфраструктуры населенного пункта, в котором предполагается возвести то или иной здание. Поэтому учет таких обстоятельств и такого вида затрат никогда не предусматривается.

Жилые дома

Тут должен быть перечень того, что содержится в показателях, какие виды зданий, по каким видам промышленности.

Сооружения городской инфраструктуры

Тут приводятся новые разделы, которые касаются электрических и тепловых сетей, в которых учтена современная кабельная продукция, что является продукцией массового применения. Это маркитет проводов, которые сегодня являются наиболее распространенными. И, кроме того, большой раздел включен относительно оптоволоконных сетей, которые тоже широко сейчас распространяются, и стоимость прокладки этих сетей. А также стоимость прокладки тепловых сетей, и кабельных сетей с использованием современных машинных механизмов. Ну и, конечно же, теплоизоляция.

Корректирующие коэффициенты по элементам зданий

Хотелось бы обратить внимание на то, что, начиная с 2014 года, когда было издано новое издание справочника «жилые дома» в бумажном виде, в связи с массовым копированием и несанкционированном размещении изданий в сети Интернет, было принято решение о том, что выпуск справочников осуществляется исключительно в электронном виде. И вот новые справочники 2014 года, которые уже вышли, – это «Сооружения, инфраструктуры и магистральные сети» – выходят только в электронном виде. Также станет доступной онлайн – система. В связи с не контролированным копированием, скорее всего уже не будет происходить печать издания на бумажных носителях.

Как правило, все показатели учтены для условий строительства в Московской области, и, соответственно, чтобы пересчитать уровень цен того региона, в котором осуществляется оценка, необходимо применить соответствующие региональные коэффициенты. Эти региональные коэффициенты рассчитываются специалистами ежеквартально, и публикуются в справочнике «Индексы цен в строительстве» в соответствующем разделе. И они позволяют привязать эти показатели для любого региона. Или можно воспользоваться онлайновым расчетом.

Кроме того, для наиболее адекватного учета особенностей оцениваемого объекта можно использовать корректирующие коэффициенты, в которых вы можете рассчитать поправки на различные, конструктивные исполнения.

Индексы цен в строительстве

«Индекс цен в строительстве» (8 раздел) – это региональные коэффициенты Ко-Инвест. И важно отметить, что в связи с обновлением справочников в электронном виде также есть переход к ежегодному их обновлению, и, скорее всего, эти поправочные коэффициенты есть в более ранних справочниках 2010, 2009, 2007.

Реализация затратного подхода с применением справочников Оценщика

Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий

Наверное, уже все знают, что различные классы качества зданий позволяют также дифференцированно применять имеющееся показатели.

Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам

Существует классификатор описания этих признаков в зависимости от типов и качества применяемых материалов. И соответственно, в начале каждого справочника дается специальная расчетная таблица, по которой можно рассчитать совокупность материалов.

Расчёт класса качества здания

Класс качества определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков процентов от общего количества позиций в данном классе. Но и соответственно, это позволяет произвести обоснованный расчёт.

В зависимости от того, каков максимальный процент, какого типа качественный материал здесь набран, мы можем на основании данного расчета, собственного говоря, и определить, что наш объект относится к классу качества эконом. Поскольку наибольшее количество материалов относится к этому классу качества.

Использование и корректировка справочных показателей

Сначала будет достаточно лишь качественно описать исходные данные об оцениваемом объекте, определить конструктивную систему и класс качества. В зависимости от этих двух показателей, подбирается аналог наиболее близкий по функциональным конструктивным параметрам.

Далее определяются параметры, которые принадлежат корректировке, рассчитывается количество значений, корректирующих коэффициенты, и, собственно говоря, выполняется расчет объекта оценки.

Актуализация осуществляется в зависимости от использования индекса в зависимости от конструктивных систем и, соответственно, регионов.

Определение физического износа объектов

Что касается физического износа объектов, то разбивка, которая содержится в справочнике, отличается от той разбивки по конструктивным элементам, которые содержаться в укрупненных показателях восстановительной стоимости. Она гораздо более подробна, потому что на сегодняшний день наибольшие изменения, безусловно, потерпели, отделочные материалы, которые применяются. Также изменилось качество заполнения оконных проемов, и очень сильно изменились инженерные системы зданий. Появились новые инженерные системы, например, системы кондиционирования, специальные системы пожаротушения. Подобные системы отсутствовали в показателях 40-летней давности.

Все системы здания имеют свойство изнашиваться. Поэтому хочется отметить, что именно разбивка на более детальные конструктивные элементы, которые содержаться в показателях, позволяет более четко и достоверно рассчитать величину физического износа по всем элементам и конструктивным системам.

Расчёт стоимости в режиме ОНЛАЙН доступа к базе данных

Адрес портала в Интернете – coinvest.ru. Это объединённая информационная база, и в рамках этого портала можно осуществлять поиск аналогов и расчет справочников в автоматизированном режиме. Ресурс был построен максимально понятно и просто. Но все равно, хотелось бы на некоторых вещах остановиться.

Как на всех порталах, тут присутствует магазин.

Вот, в магазине, собственно говоря, присутствуют все товары, которые продаются. Это справочники для Российской федерации, для Казахстана, и скоро будет и для республики Беларусь. Также, по просьбам оценщиков были размещены в магазине мини – лоты, мелкие партии запросов, если не нужно сразу покупать много.

1. Как покупается обычный справочник?

Берете и добавляете справочник в корзину. Вы можете зайти на страницу справочника, и прочитать необходимую информацию о данном справочнике. В общем, добавили данный товар в корзину, и оформили заказ. То есть, предварительно вы вносите деньги на счет для оплаты заказов. Все это делается легко и просто в два клика.

После покупки любой сервис попадает в раздел «онлайн».

Также в системе присутствует алфавитный указатель, где можно ознакомиться с полным перечнем моделей и разделов, которые поддерживает данный сервис. В данном конкретном случае, это все модели и справочники, которые есть в изданиях Ко-Инвест.

Далее, есть персональное рабочее пространство под названием «мой офис», где собственно говоря проходит вся работа с справочниками, и со всей информацией которая есть на справочнике.

Для удобства и ускорения работы человек может непосредственно добавить справочник в быстрое меню в избранное, чтобы не ходить потом по всем папкам, а просто нажимать сверху здесь на пиктограмму, и попадать сразу же в окно запроса.

Пример расчета дом в Ростовской области. 6-ти этажный дом площадью приблизительно 7,5 кв. метров.

Сначала начните ввод информации о доме. Система автоматически будет подсказывать вам всевозможные варианты. То есть сразу же вам на этапе ввода данных система поможет выбрать наиболее подходящий вариант.

Предположим, вам нужна оценка на 12 февраля, в регионе Ростовская область. Площадь дома у вас 7500 кв. метров, высота этажа приблизительно 2,5 метра, этажность 6. Класс качества вы не знаете, и не определили, но это можно будет впоследствии подобрать с помощью автоматизированной системы подбора класса качества.

Конструктивная система у этого здания будет КС-1, и тип объекта, соответственно, здание.

Все, вы заполнили минимальный, необходимый набор для осуществления поиска. Также вы можете указать некоторые конструктивные элементы. Например, перекрытия и покрытия у вас будут железобетонные, сборные железобетонные. А кровля деревянная, стропила.

Все, вы заполнили необходимые данные, и можете отправить запрос на обработку. Система проинформирует вас о том, что запрос обрабатывается. В результате система подберет вам несколько наиболее актуальных аналогов под ваш запрос.

То есть, вы можете, не покупая запросы, посмотреть дополнительную информацию непосредственно по каждому объекту, чтобы удостоверится, что это тот объект, который вам нужен. Это означает только, что вы можете в начале их просматривать, то, что вам нашла система, и только потом уже принимать решение. После этого деньги будут списаны. Сам же подбор любого аналога, подбор группы аналогов – это абсолютно бесплатная операция.

Далее вы смотрите, какой аналог вам подойдет. Все аналоги и все расчеты снабжаются QR кодом. Данный код предусмотрен для того, чтобы отслеживать легитимность данных. То есть, любой человек, и любая проверяющая структура, эксперт либо суд, может всегда проверить актуальность и достоверность данных, которые предоставил ему оценщик.

Иными словами, по данным QR коду при использовании мобильного телефона либо любого другого устройства, которое распознает QR коды, вы можете зайти на страницу объекта и посмотреть краткую информацию. То есть в разрезе того, какие поправки применялись, какая первоначальная стоимость, и какая конечная стоимость у вас получилась.

Так же присутствует блок внесения корректировок. То есть, если в вашем здании есть какие-то объекты, которые указаны как аналоги, но в конечном объекте они немного другие, вы можем их изменить. Вы можете определять расчетное давление на фундамент, можете изменить вид грунта, либо все доступные конструктивные системы.

По итогу вы получите объект в виде экселевского файла, либо PDF для прикрепления непосредственно к отчету.

Возвращаясь в QR кодам, вы увидите, что вверху каждого объекта размещена ссылка. По этой ссылке можно осуществить проверку объекта. То есть, если вы внесете эту ссылку в браузер, вы увидите краткую информацию об объекте. Вы увидите справочник и раздел, к которому относится объект, использованный оценщиком, название объекта, его номер, период расчета, стоимость на единицу измерения, регион базовый, цену в базовом регионе, цену в итоговом регионе и примененные поправки.

Для экспертов и проверяющих лиц предусмотрен доступ к техническим частям. В принципе, сайт имеет очень дружественный интерфейс, все свои покупки, оплаты, и всю личную информацию можно просмотреть в разделе мой профиль.

Допустим, если вы хотите посмотреть платежи, то вы заходите в «профиль», «платежи», и видите, что было осуществлено два платежа.

Если вы осуществляли безналичный расчет, вы можете нажать на платеж, и заказать закрывающий документ для бухгалтерии. Также вы можете изменить всю информацию о себе, если вы переехали, ваш офис переехал, вы можем изменить даже адрес для корреспонденции. Вы можем задать всегда вопрос в систему поддержки, и вам в кратчайшее время ответят на все вопросы.

Вы можете выбрать любой удобный способ, то есть электронные деньги, квитанции Сбербанка, либо любого другого банка. Либо выписать отчет для безналичного расчета.

Счет, который выставлен, вы можете в дальнейшем распечатать для того, чтобы отдать в бухгалтерию, или оплатить через банк.

Это информационный раздел, где отображаются все последние изменения этой системы. Они предоставлены в виде бегущей строки в верхней части экрана. Есть правовая информация, вопросы оплаты, вопросы обслуживания, и взаимодействия с пользователями этого сайта, проверки результатов.

Так же на сайте есть разделы, непосредственно помогающие и способствующие улучшению работы и ознакомлению с работами сервиса.

Зайдя в «запросы», вы увидите всю информацию об объекте, и сможете докупить какие-то аналоги, если вам нужно еще что-то досчитать.

В шаблонах вы увидите готовый шаблон. То есть, впоследствии, если у вас проводится актуализация, либо у вас какая-то ежегодная оценка, либо оценка однотипных зданий и сооружений с незначительным изменением параметров, вы можете заходить в шаблоны, и корректировать параметры.

Она служит для информирования и взаимодействия с администрацией портала. Папка эта расположена в верхнем правом углу, где отображается, вся последняя актуальная информация, которая адресована непосредственно пользователю системы.

Предназначена эта папка для того, чтобы следить за обновлениями в интересующих вас актуальных разделах. Можно сделать следующим образом: зайти в «мой магазин», выбрать раздел «ОНЛАЙН» «справочники Российской федерации», и правой кнопкой мыши выбрать «подписаться на обновления». Подписки у нас появятся в «справочники Российской федерации ОНЛАЙН». При появлении новых справочников, у нас в сообщении будет появляться информация из справочников.

Служит для ускорения и оптимизации работы на портале. То есть она построена по такому же принципу, как и все папки «избранное» у всех программах. Сюда вы можете додавать интересующие нас и более востребованные вещи. То есть, можете добавить сюда шаблон, который у нас очень часто используется, и использовать его без перехода по всем папкам, просто нажимая в верхнем правом углу экрана на соответствующий значок.

С чего начать роботу с сайтом?

[emaillocker

1. Работу с сайтом стоит начать с с регистрации. То есть, регистрация осуществляется путем перехода по ссылке coinvest.ru В левом верхнем углу вы увидите кнопку «вход» и «регистрация». Нажимаете «регистрация», и заполняете все данные.
2. Далее вам необходимо тщательно ознакомиться с пользовательским соглашением, чтобы впоследствии у вас не возникало вопросов касательно юридического оформления всей информации и взаимодействия с пользователями на сайте, и согласится с данными условиями. Если у вас возникнут какие-то трудности или ошибки при заполнении данных, система вас об этом проинформирует.
3. Затем нужно подтвердить регистрацию, кликнув ссылку в письме, которое придёт вам на электронный адрес. Используя галочку «запомнить», вы можете избавиться от ввода логина и пароля на месяц. То есть, каждый раз, когда вы будете заходить в свой профиль, вам не придется вводить логин и пароль.
4. После завершения регистрации можно зайти в «мой офис» и в «магазин» и купить тестовый справочник, допустим для Российской Федерации. Тестовый справочник, который является абсолютно бесплатным, вы добавляете в корзину, и оформляете как покупку. Он появится в «моем офисе». Потом оформляете запрос, и просто тренируйтесь и смотрите, как система работает в принципе.
5. Если вас все устраивает, заходите в «мой профиль», и осуществляете пополнение баланса. Пополнение баланса не обязывает вас к покупке справочника, пополнить его вы можете и после выбора нужной вам системы.
6. Для того, чтобы у вас появился определенный справочник в папке «ОНЛАЙН», вам необходимо зайти в «магазин», и купить необходимый вам справочник.

Какова необходимость покупки отдельных справочников, ведь существуют общие справочники?

Общий справочник и отдельные справочники непосредственно по разделам, магистралей, инфраструктуры и общественных зданий, отличаются лишь только тем, что в общем справочнике есть общее количество моделей, которое включено во все справочники, а в индивидуальные справочники включены только модели по соответствующим разделам. Это облегчает поиск и определение непосредственно необходимого аналога.

То есть, отличаются справочники только простотой в использовании. Если человеку удобно работать, чтобы в его рабочей зоне были только либо инфраструктура, либо общественные здания, тот покупает себе только отдельные справочники, либо только общественные здания. Если ему нужны все справочники в одном месте, в одно время, он может купить себе общий справочник и пользоваться. Это просто сделано для удобства людей, кому как удобней.

Источник: kerzhaev.ru

Дело «Ко-Инвест Брянск»

Дело «Ко-Инвест Брянск» — судебное разбирательство, получившее широкий резонанс в профессиональном оценочном сообществе и приведшее к самоорганизации Оценщиков для защиты интересов профессии.

Суть дела

Индивидуальный предприниматель Луканова Лидия Михайловна (далее — Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск» (далее — Общество) о взыскании 213 925 рублей убытков.

По мнению Предпринимателя, Оценщики ООО «Ко-Инвест Брянск» причинили ему убытки результатами «недостоверной» оценки. В качестве основания взыскания убытков истцом указывается то, что рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, на 5,5% отличается от стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы (1 726 100 и 1 631 000 рублей соответственно).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 201 538 рублей 62 копейки убытков, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 26.05.2015 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество просило отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации было вынесено решение об удовлетворении кассационной жалобы Общества, а принятые по делу судебные акты — отмене.

В рамках кассационной жалобы дело вел адвокат Владимир Петренко.

Аргументация решения Судебной коллегии Верховного Суда

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель на основании заключенного с администрацией города Сельцо договора от 01.06.2006 N 25-06 арендовала помещение, находящееся в муниципальной собственности.

Реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ), предприниматель обратилась в администрацию города Сельцо с заявлением о выкупе указанного помещения.

Решением Совета народных депутатов города Сельцо от 28.01.2010 N 5-251 «О реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, индивидуальным предпринимателем Лукановой Л.М.» разрешено отчуждение помещения предпринимателю по цене, установленной обществом в отчете об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта от 26.10.2009 N 32-22335729-09-303-3 (1 726 100 рублей). Администрация города Сельцо направила предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого помещения с указанием выкупной цены 1 726 100 рублей и предложила заключить данный договор на условиях, определенных Советом народных депутатов города Сельцо.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости помещения, предприниматель обратилась в суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения и урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011 N А09-2143/2010 величина рыночной стоимости помещения, определенная на основании отчета об оценке, выполненного обществом, и равная 1 726 100 рублям признана недостоверной. Выкупная стоимость помещения утверждена решением суда в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 631 000 рублей.
Обращаясь в суд с иском о взыскании убытков, предприниматель ссылалась на наличие у нее расходов на арендную плату, внесенную за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (апрель 2010 года) по дату фактического заключения договора (октябрь 2011 года).
Удовлетворяя частично заявленные предпринимателем требования за период с апреля 2010 года по сентябрь 2011 года, нижестоящие суды исходили из того, что при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер. В связи с этим суды пришли к выводу о наличии совокупности предусмотренных статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) условий для возложения на общество, как лицо, которое произвело оценку рыночной стоимости помещения, обязанности по возмещению убытков, причиненных предпринимателю результатами недостоверной оценки. Между тем нижестоящими судами не учтено следующее:

• В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

• В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.
• При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ). Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 — 446 Гражданского кодекса.

• Однако возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы. В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

• Делая вывод о причинении вреда предпринимателю в результате действий общества по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 1 726 100 рублей, суды сослались на то, что в рамках рассмотрения дела N А09-2143/2010 выкупная стоимость помещения была утверждена в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 631 000 рублей. Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Однако несоответствие подготовленного обществом отчета положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Не установлены такие обстоятельства и в решении Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011 по делу N А09-2143/2010, на которое сослались суды при разрешении настоящего спора.
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
Как следует из содержания решения Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011, суд обязал заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого имущества по цене, определенной судебной оценочной экспертизой, которая оказалась более предпочтительнее для выкупа ею имущества. Вместе с тем, несмотря на то, что подготовленная обществом оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта была признана судом недостоверной, выводов о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, повлекших неправильное определение цены имущества, в решении не содержится.

При указанных обстоятельствах оснований считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и уполномоченным органом на стадии заключения договора купли-продажи, где суд исходил из выбора наиболее благоприятной для предпринимателя оценки рыночной стоимости, повлек нарушение ее прав в виде причинения убытков, не имеется. Таким образом, установленные по делу обстоятельства исключают возможность считать противоправными действия общества, выполнившего отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, и, как следствие, доказанным наличие условий для возложения на него гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. При указанных обстоятельствах организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.

В силу вышеизложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а требования предпринимателя оставлению без удовлетворения.

Участие в деле профессионального оценочного сообщества

На общероссийском уровне проблема была поднятапредставителем НП «СРОО «Экспертный совет» на IV Всероссийском оценочном форуме 27.11.2015/ Участники мероприятия высказали консолидированную позицию оценочного сообщества о недопустимости ответственности оценщика за вероятностную природу и объективные факторы неопределенности рыночной стоимости. Отмечено, что при проведении оценки невозможно абсолютно точно определить рыночную стоимость ввиду неопределенности исходных рыночных данных и погрешностей методов расчета, а указанное минимальное расхождение результатов 5,5% не опровергает, а подтверждает достоверность оценки, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», так как допустимая погрешность оценки аналогичных объектов в разы выше. Данная позиция закреплена в резолюции Форума и будет представлена в Верховный Суд Российской Федерации.

Учитывая значимость дела для всей оценочной отрасли, профессиональное оценочное сообщество заявило консолидированную позицию, подготовленную представителями различных СРО оценщиков (РОО, СМАОс, Экспертный совет, НКСО, РАО), 7 докторами и 4 кандидатами наук: Н.В. Воловичем, М.О. Ильиным, К.Е. Калинкиной, А.В. Каминским, А.П. Ковалевым, Ю.В.

Козырем, К.Ю. Кулаковым, В.И. Лебединским, Б.Е. Лужанским, Х.А Мамаджаным, П.М. Сапожниковым, А.А. Слуцким.

Письмо экспертов направлено в Верховный Суд Российской Федерации и адвокату, защищающему интересы Оценщика. Адвокат формировал дополнения к кассационной жалобе в том числе на основе и с отсылкой к позиции, изложенной в письме, которое вошло в указанные дополнения в качестве приложения.

В письме Верховному Суду Российской Федерации при вынесении решения по делу №А09-6803/2014 было предложено учитывать следующее:

1. Рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Неопределенность – неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки.

Вероятностный характер рыночной стоимости закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке…». В Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО), в частности в п. 30 ФСО №7 указано, что оценщик «приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. », а в п. 26 ФСО №1, что оценщик «имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость».

Вопросы неопределенности результатов оценки нашли отражение в документах международных организаций, в т.ч.: Международного совета по стандартам оценки, Ассоциации дипломированных сертифицированных бухгалтеров, Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (RICS), Базельского комитета по банковскому надзору. Результат применения любых методов оценки рыночной стоимости всегда сопровождается неопределенностью, которая исторически рассматривается оценочным сообществом и заказчиками оценки как неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки. Теме неопределенности результатов оценки посвящено множество научно-методических работ российских авторов, что, как минимум, свидетельствует об уже проделанной существенной методологической работе по данному направлению представителями науки. Выделяют следующие основные источники и факторы неопределенности: рыночная неопределенность; неопределенность моделей и методов; неопределенность исходных данных.

2. Рыночный разброс цен на объекты, аналогичные объекту оценки по делу №А09-6803/2014, составляет более 30%.

Даже на самых развитых рынках товаров народного потребления рыночный разброс цен на одинаковые товары, как правило, превышает 5%, имеющие место в рассматриваемом деле. Например, наиболее развитый рынок недвижимости в России – рынок квартир в г. Москве – характеризуется рыночным разбросом цен более 5%, даже на типовые квартиры. В рамках рассматриваемого дела объектом оценки выступает нежилое помещение, расположенное городе Сельцо Брянской области, рынок недвижимости которого нельзя охарактеризовать как активный. Проводимые исследования (например, [22, 23, 25]) показывают, что для объектов нежилой недвижимости, расположенных не в центрах субъектов Российской Федерации, разброс цен обычно превышает 30%. Это является стандартной практикой ценообразования на рынке недвижимости и не может рассматриваться как следствие чьих-либо ошибок.

3. Отличия результатов оценки отдельных отчетов являются существенными, если результат, полученный в одном отчете, выходит за границы диапазона стоимости, полученной в другом отчете.

Анализу точности результатов оценки и пределов ответственности оценщика посвящено ряд работ ведущих российских ученых в области оценочной деятельности (например, [1, 2, 4, 6 и т.д.]). В них показано, что различие в стоимостях, полученных в разных отчетах, можно считать существенными только тогда, когда они выходят за границы установленных для них диапазонов.

В законодательстве также имеет место положение, описывающее критерий существенности для отличий в стоимости. В частности в п. 25 ФСО № 1 указывается, что существенным признается отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (метода).

4. Решение по делу №А09-6803/2014 будет являться важным прецедентом и в случае взыскания убытков с Оценщика приведет к негативным социально-экономическим последствиям для оценочной деятельности и страны в целом.

Как было показано выше, результаты определения стоимости в отчетах об оценке одних и тех же объектов всегда отличаются по объективным причинам. Таким образом, по нашему мнению, возможное принятие решения о том, что несущественное расхождение в результатах на 5,5% является основанием для признания одной из оценок недостоверной, может в дальнейшем послужить причиной тому, что любой отчет об оценке может быть оспорен по этому основанию. На практике это будет означать, что все сделки, сопровождаемые отчетами об оценке, в т.ч. приватизация государственного и муниципального имущества, корпоративные и другие сделки, могут быть оспорены. Помимо прямого конфликта интересов между государственными учреждениями (Росреестр, Росимущество, ФНС и т.п.), являющимися активными потребителями оценочных услуг, будет нанесен ощутимый урон малому и среднему предпринимательству, к которому относится подавляющее большинство оценочных компаний России. Представляется очевидным возникновение риска эскалации социальной напряженности, что может привести к социальному взрыву, огромному количеству судебных разбирательств и как результат – к остановке работы и банкротству предприятий.

В качестве вывода в письме было предложено рассматривать отличие на 5,5% рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск», от рыночной стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы, как объективное следствие вероятностной природы рыночной стоимости и рыночной неопределенности. Указанное расхождение между оценками является несущественным, поскольку размер допустимой погрешности оценки для такого рода объектов оценки существенно выше. Факт расхождения результатов не только не должен являться доказательством недостоверности оценки, проведенной оценочной компаний ООО «Ко-Инвест Брянск» и основанием для возмещения каких-либо убытков, а, наоборот, подтверждает корректность проведенной первичной оценки.

17 декабря 2015 года на адрес Верховного суда РФ коллективное письмо направила группа Экспертов и Оценщиков Смоленской области (Г.И. Ковалева, А.Н. Рогулин, П.А. Дунаев, А.А. Слепцов, Е.В.

Слепцова, Т.В. Дунаева, А.Н. Москалев, С.Н. Новожилов). Отдельная позиция направлена в Верховный Суд Российской Федерации от компании «Шогин и Партнеры».

Интересы всего оценочного сообщества в Верховном Суде Российской Федерации взялся защищать адвокат Владимир Петренко, подготовивший дополнения к кассационной жалобе. В усилении юридической позиции Оценщика приняло участие множество коллег, шло активное обсуждение проекта документа.

Источник: kvalexam.ru

Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства / КО-ИНВЕСТ; [С.А. Табакова, д.чл. Междунар. акад. инвестиций и экономики строительства (МАИЭС), к.э.н., А.В. Дидковская ред.: Е.В. Малыхина и др.]. — [Изд. 7-е, перераб.]. — Москва : КО-ИНВЕСТ, 2010. — 30 см. — (Серия «Справочник оценщика»)

Купить

Реферат по теме Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

Курсовая по теме Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

ВКР/Диплом по теме Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

Диссертация по теме Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

Заработать на знаниях по теме Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

Укрупненные стоимостные показатели

Доклад на тему «Укрупненные стоимостные показатели (УСП) ФСК, алгоритм расчёта итоговой стоимости, УСП МРСК» в московском филиале ОАО .

Помогите сайту стать лучше, ответьте на несколько вопросов про книгу:
Промышленные здания : укрупненные показатели стоимости строительства

• Объявление о покупке
• Наличие в библиотеках
• Рецензии и отзывы
• Похожие книги
• Наличие в магазинах
• Информация от пользователей
• Книга находится в категориях

Расчет объема работ в строительстве для сметной документации: практикум

В ходе бесплатного семинара учебного центра «Специалист» при МГТУ имени Баумана вы узнаете основные правила построения конструкторской .

Лекция 11 (ч.2) Организационно технологическая документация в строительстве ППР

Оценка стоимости строительства на основе BIM модели

На вебинаре наш эксперт — Мария Головашкина, подробно разберет что нужно сделать для оценки стоимости строительства на основе BIM-модели.

—> —> Киев город со специальным статусом, Київ, Дарницький район, Позняки
Петра Григоренка проспект, 22/20
Расположение на карте

санитарный день: последний день месяца
Пн: 10:00-19:00
Вт: 10:00-19:00
Ср: 10:00-19:00
Чт: 10:00-19:00
Сб: 10:00-18:00
Вс: 10:00-18:00

—> —> Краснодарский край, Армавир городской округ, х. Красная Поляна
Советская, 56
Расположение на карте

—> —> Красноярский край, Красноярск городской округ, Красноярск, Железнодорожный район
Железнодорожников, 14а
Расположение на карте

санитарный день: последний чт месяца
Пн: 10:00-19:00
Вт: 10:00-19:00
Ср: 10:00-19:00
Чт: 10:00-19:00
Пт: 10:00-19:00
Сб: 10:00-18:00

—> —> Тверская область, Тверь городской округ, Тверь, Заволжский район
Литвинки, ст1
Расположение на карте

санитарный день: последний чт месяца
Вт: 11:00-19:00
Ср: 11:00-19:00
Чт: 11:00-19:00
Пт: 11:00-19:00
Сб: 11:00-19:00
Вс: 11:00-19:00

—> —> Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, Петрозаводск, Соломенное микрорайон
Соломенская, 25
Расположение на карте

—> —> Республика Башкортостан, Салават городской округ, Салават
Островского, 55а
Расположение на карте

июнь-август: пн-чт 10:00-19:00; пт 10:00-18:00; санитарный день: последний день месяца
Вт: 10:00-19:00
Ср: 10:00-19:00
Чт: 10:00-19:00
Пт: 10:00-19:00
Сб: 09:00-17:00

—> —> Республика Татарстан, Казань городской округ, Казань, Советский, Дербышки
Парковая, 27
Расположение на карте

санитарный день: последний пн месяца
Пн: 09:00-19:00
Вт: 09:00-19:00
Ср: 09:00-19:00
Пт: 09:00-19:00
Сб: 09:00-19:00

—> —> Омская область, Омск городской округ, Омск, Ленинский округ, Московка
Батумская, 30
Расположение на карте

санитарный день: последний день месяца; зимний период: пн-пт 9:00-18:00; вс 10:00-17:00
Пн: 09:00-18:00
Вт: 09:00-18:00
Ср: 09:00-18:00
Чт: 09:00-18:00
Пт: 09:00-18:00

Ценообразование в строительстве

▻▻▻Пройдите видео-уроки по управлению проектами⮯⮯⮯ ⯮ Инициация проекта: http://www.pmpshop.ru/initiation/landing ⯮ Планирование проекта: .

Михаил Софонов — Управление проектами Разбираемся в проектировании электросетей / PROектировщик — #1

В этом видео мы говорим о проектировании электросетей и разбираемся в следующем: — Как получить технические условия на электроснабжение в .

Кашликов Сергей Закупки в сфере строительства: типовые нарушения при осуществлении закупок в строительной сфере

Вебинар на тему: Закупки в сфере строительства: типовые нарушения при осуществлении закупок в строительной сфере в 2020 году. Особенности .

РОСТ. Российское общество специалистов по торгам Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Руководитель отдела оценки «1Капиталь» Дмитрий Соломников проводит вебинар, в котором рассказывает об основных принципах оценки объектов .

Источник: rusist.info