Среднеэтажное строительство это сколько

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Среднеэтажная застройка это сколько этажей по закону». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Чутко уловив этот покупательский интерес, современный застройщик всё чаще строит подобные, среднеэтажные жилые дома, но насколько перспективен такой тип строительства и имеет ли он инвестиционную привлекательность?

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков — в соответствии с Таблицей 2 Правил.

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Прибавил в этажности также Пермский край (было 17,6, стало — 17,8 этажей), в результате чего регион занял седьмое место, поднявшись за месяц, а ступеньку выше. Воронежская область хотя и прибавила 0,5 этажа в средней этажности (было 17,2, стало — 17,7 этажей), сохранила за собой девятую позицию.

Себестоимость строительства малоэтажных многоквартирных домов / Construction cost

При размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли. Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными.

Не разрешил ее и несколько лет назад принятый Градостроительный кодекс. После нескольких лет бесплодных ожиданий положение попытался исправить ЦНИИЭПгражданстрой — головной институт по малоэтажному жилищному строительству.

Многоэтажное здание нашел ( СНиП Отопление и вентиляция) но что то считать 2-х этажное здание многоэтажным странно, тем более что есть термин малоэтажное здание ( до 3-х этажей).

На практике этоозначает, что среди подобных малоэтажных домов нередко встречаются девелоперы,которые пытаются сэкономить на оформлении всех необходимых документов или заранеене могут оформить бумаги по действующему законодательству, — объясняет МарияЛитинецкая.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Интересным фактомявляется то, что на данный момент весьма популярны малоэтажные многоквартирныедома. К сожалению, нет абсолютного понимания того, что принято считатьмалоэтажным домом? Специалисты компании «Метриум Групп» выяснили, какоеколичество этажей в малоэтажном доме должно быть и как этажность можетзастраховать потенциальных покупателей от многих неприятностей.

Настоящее Приложение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания.

У простого обывателя не вызовет сомнений в определении этажности и количества этажей здания. Посчитает по видимым окнам, начиная с первого и заканчивая последним. Строители подвергают классификации свои постройки, но немного другим способом. В этажность включаются построения:

• надземные;
• технические;
• мансарду;
• цокольное сооружение, при условии, что черта его перекрытия находится выше 2 м от земли.

2. Сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

При сплошном остеклении фасадов здания и отсутствии оконных и других открывающихся проемов в верхних этажах его высоту определяют как разность отметок пола последнего этажа и упомянутой выше поверхности проезда для пожарных машин.

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!
Яндекс Деньги — это система платежей, с которой удобно делать покупки в интернете и пользоваться прочими благами электронной коммерции. Чтобы начать работу с сервисом, нужно просто создать профиль. Вы сможете пополнять кошелек и переводить небольшие суммы.

Подберем земельный участок и подготовим необходимые документы для организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды участка под многоэтажное жилищное или коммерческое строительство в Новосибирске!

Не следует забывать,что довольно часто застройщики водят в заблуждение покупателей строительствоммансардных этажей. На вид такой дом получается уже четырехэтажным, но подокументам проходит как трехэтажный, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

В пользу же строительства «среднеэтажек» говорит их относительная дешевизна в сравнении с 16-тиэтажными высотками.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В российском гражданском судопроизводстве одной из форм упрощенного производства выступает судебный приказ. Институт судебного приказа был известен дореволюционному законодательству и закреплялся еще в Уставе гражданского судопроизводства 1864 г.

Приказом N 540 указанное определение уточнено в части того, что такой жилой дом не предназначен для раздела на квартиры.

Какие здания считаются повышенной этажности – Пожарная безопасность

Этот термин мне нужен что бы разобраться что в ППБ для образовательных учреждений имелось в виду под словом многоэтажное здание, ( п. 2.1.6 ППБ 101-89).
Общая ситуация с недостаточно регламентированным и почти нерегулируемым, а точнее говоря, неуправляемым малоэтажным жилищным строительством обеспокоила специалистов с самого начала его бурного развития. Федеральная «норморастерянность» быстро трансформировалась на местах в явный нормативный нигилизм: разрешено все, что не запрещено.

Заглубление здания определяют разностью планировочной отметки земли (наиболее низко расположенной) и отметкой чистого пола нижнего подземного этажа (техподполья).

Его так изначально распределили и оборудовали застройщики или граждане заселились и реконструировали сами строение.

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности.

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Минимальная площадь земельного участка – настоящим подразделом градостроительного регламента не устанавливается.

Проведем собственными силами и быстро расселение частного сектора, ветхого или аварийного жилья в Новосибирске. Окажем помощь застройщикам и девелоперам в организации земельного участка под многоэтажное строительство.

Найдем коммерчески привлекательное место и оформим, через торги, муниципальный, государственный или федеральный земельный участок любой сложности и в любом месте!

Ж.3 Зона застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами от 4 этажей

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

В Мельбурне действуют очень строгие правила городского планирования. В центральной части города, например, запрещено строить здания выше 24 этажей. В других районах максимально допустимая высота тоже была законодательно ограничена.

В Московском регионе,как показывает мониторинг рынка можно встретить, как семиэтажные, так идевятиэтажные жилые комплексы, которые позиционируются как малоэтажные.

Весь Сан-Франциско разделен на зоны, у каждой из которых свои ограничения по высотности строительства. В деловом центре высота зданий может доходить до 180 метров, но это не показатель, потому что деловой центр занимает очень небольшую часть города. Вся остальная территория Сан-Франциско отдана под строительство домов, высота которых в среднем составляет около 30 метров.

Зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1)

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Высотки и небоскребы появляются только в деловых центрах. Это вполне логично, так как надо собрать в одном месте много рабочих мест, и поэтому здания растут вверх. Но для проживания такие районы некомфортны.

Классификация зданий происходит по разным параметрам. Проектировщики выделяют узлы и конструкции, комплектуя их в единую систему для экспертов или других проверяющих. Отдельно идут элементы, на которые необходимо обратить внимание прорабам и непосредственным исполнителям. Постройки различают по количеству этажей:

• 2 – малые;
• 5 – средние;
• 6 – многоэтажки;
• 10 – повышенные;
• 16 – высотные здания;
• от 20 и выше – к ним относят небоскребы.

Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:

• строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
• 3–5 – к среднеэтажным;
• 6–9 – повышенной этажности;
• 10–16 – к многоэтажным;
• 17 и более – к высотным.

В Ванкувере все высотные здания сконцентрированы на небольшом участке земли на полуострове в заливе Беррард. Остальную часть полуострова занимает старый город, высота которого колеблется в пределах от 5 до 30 метров. Но если не брать в расчет центр, то средняя высота домов в Ванкувере будет составлять не больше 10 метров.
В Торонто основная часть самых высоких зданий сосредоточена в деловом центре на юге города. Вдоль дороги, которая идет от центра на север, расположены еще несколько кварталов с высотной застройкой. Но вообще примерно 90% всего города застроено домами, высота которых не превышает 15 метров (5 этажей). Жилье в Торонто пользуется большим спросом, и из-за этого оно очень дорогое.

Лидером по высотности строительства по-прежнему является Москва с показателем 21,3 этажа в среднем на один строящийся квадратный метр.

Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний.

Какой должна быть предельная этажность дома?

Вне зависимости, какой построили жилой дом, средней этажности, большего или меньшего параметра, прежде профессионалы геометрически рассчитали высоту каждого пространства между горизонтальными поверхностями. Проектировка ведется по вертикальным расстояниям, измеряют от черты пола нижнего этажа до верхнего. Типовой размер данного параметра допускается до 2,7 м высоты помещений.

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Среднеэтажная жилая застройка». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Источник: caferegistan.ru

Концепция проектирования среднеэтажных жилых кварталов с высокой плотностью городской застройки

Метод блок‑секционного проектирования и строительства зданий неоспоримо доказал свою состоятельность и эффективность.

Для формирования квартальной застройки минимально требуется четыре базисные секции: рядовая, угловая, Т‑образная и поворотная на 135° секции с широтной и меридиональной ориентацией и зеркальным (левая‑правая) исполнением.

Набор из семи базисных секций (изображён вверху) позволяет запроектировать квартальную и внутриквартальную застройку, включая создание магистральных и второстепенных улиц и транспортных пересечений. Для этого на пересечении улиц в зависимости от компоновки секций возможны скосы квартальных углов размером по диагонали 4,7 м, 23,3 м и 43 м (нижняя иллюстрация).

Номенклатура базовых блок-секций для квартальной застройки

1. Рядовая
2. Угловая (южная)
3. Угловая (северная)
4. Т-образная (северная)
5. Т-образная (южная)
6. Поворотная под 135° (северная)
7. Поворотная под 135° (южная)

Рядовая секция универсальная. Её лестнично-лифтовый узел может ориентироваться на север, запад и восток.

На основе базовых блок-секций разрабатываются их модификации: по квартирографии, по правому, левому и зеркальному исполнению, разной этажности, в том числе разноэтажные в пределах высоты одной секции, с арочными проездами, с вариантами расположения балконов и лоджий, с двумя лифтами для секций до 17-ти этажей.

Модульные размеры блок-секций при квартальной застройке

На примере квартальной застройки видно, что назначение основных параметров блок-секций (длина, ширина) имеют определяющее значение.

Длина рядовых и Т-образных блок-секций и ширина этих секций является «стыковочным узлом» и позволяет объединять разные блок-секции в единый квартальный комплекс, создавая уютные внутренние дворовые пространства без движения транспорта (ковровая квартальная застройка).

Именно выполнение требований пропорции размеров блок-секций в квартале позволят обеспечить своеобразие квартала, единство архитектурного облика, не допуская включения в квартал зданий с «чужеродными» соотношениями и пропорциями.

L — длина блок-секций;
B — ширина стыковочного узла блок-секций;
C — ширина угловой блок-секции.

Стыковочные узлы блок-секций:

1. рядовой, угловой, Т-образной и поворотной под 135° секций;
2. угловой секции;
3. Т-образной секции;
4. поворотной секции.

Пунктиром показано изменение положения стыковочного узла поворотной секции при изменении ширины угловой секции.
Композиционно квартальная застройка домами серии АГСПКД позволяет создавать за счет рядом расположенных секций с меньшей этажностью «зелёные крыши» с выходом на них из соседних секций и иметь дополнительные площади для рекреации.

Выбор основных шагов блок-секций

Рядовая блок-секция широтной и меридиональной ориентации является массовой секцией в квартальной застройке и компоновка этой секции имеет определяющее значение. Учитывая повышенный спрос на однокомнатные квартиры на ближайшую перспективу наилучшим планировочным решением является горизонтальное расположение лестнично-лифтового узла (ЛЛУ) вдоль здания.

Модули шагов рядовой блок-секции — 13200 мм для ЛЛУ и 8600 мм с двух сторон от ЛЛУ кратны ширине 1200 мм, что позволяет перекрывать стандартными плитами перекрытий более 95% жилых площадей (раскладка плит на представленных секциях иллюстрирует это). С целью унификации длин многопустотных плит ширина корпуса делится пополам продольной несущей стеной, создавая два одинаковых пролёта с шагом 6750 мм. Этот шаг обеспечивает при возведении под зданием несущего каркаса с колоннами до 600 мм нормативную ширину проезда автотранспорта 6100 мм и организацию подземных парковочных мест.

Расположение коридора в осях 2100 мм позволяет иметь нормируемую ширину коридора при выносе в коридор вентиляционных шахт, обеспечивая доступ к счётчикам расхода ресурсов из общественной зоны.

Модульность квартальной застройки

В данной серии используются многопустотные плиты шириной 1,2, 1,5 и 2,4 м.

Главными модульными размерами в серии АГСПКД являются:

L — длина блок-секций (L = 30,4 м: 25 многопустотных плит шириной 1,2 м или 16 плит шириной 2,4 м);
В — ширина блок-секций (В = 13,5 м) является «стыковочным узлом» и обеспечивает возможность соединения всех секций домов серии АГСПКД;
С — ширина угловой блок-секции (С=16,5 м); длина лестнично-лифтового узла
l1 — длина лестнично-лифтового узла (l1=13,2 м применена во всех блок–секциях серии).

Длина всех секций, кроме поворотных, равна 30,4 м и является градостроительным модулем квартальной застройки домами серии АГСПКД.

Ширина угловой секции позволяет использовать её как универсальную при широтной (северной) или меридиональной (южной и северной) ориентации. Угловой скос размером 4,7 м по диагонали позволяет оформлять более рациональное и эстетичное завершение квартальной застройки и обеспечивает большую видимость при выезде на пересечение улиц, увеличивая безопасность движения.

Источник: agspkd.ru

Город золотой середины

Рассматриваем проекты среднеэтажной модели конкурса на стандартное жилье, и размышляем об условиях и целях конкурса.

Событие:
Новые стандарты типового жилья 25.12.2017 / конкурс

Проекты:
Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
План Б
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
ООО «Эшер»
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
Архитектурная группа DNK ag
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
Архитектурная мастерская «2Портала»
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
Anarcitects Studio
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
Ad Hoc Architecture
2017

Концепция стандартного жилья для среднеэтажной модели застройки
DO Architects
2017

Другие тексты:
Названы победители конкурса концепций нового типового жилья, 18.05.2018

Стандарт

Для основы задания организаторы конкурса использовали главы Стандарта комплексного развития территорий (КРТ), над которым АИЖК и КБ «Стрелка» работают с 2016 года и который, согласно планам, должен быть готов как раз сейчас, в начале 2018. На том же стандарте начата разработка объемно–пространственного регламента (ОПР) города Саратова, выбранного в качестве пилотного для его апробации вместе с Калининградом и Владивостоком.

«Типовуха» или исследование?

Кажется достаточно очевидным, что конкурс – тоже одно из средств тестирования получившегося стандарта. Впрочем, тут мы уходим в область предположений, поскольку перспективы использования конкурсных проектов – наименее ясное место всей истории с его проведением. Задачи сформулированы красиво и в своем пафосе – правильно, но нечетко.

Прежде всего: работали ли архитекторы над действительно типовыми проектами или помогали разрабатывать новые нормы на будущее? Корпоративное издание КБ «Стрелка» Strelka magazine называет проектируемое жилье «новым поколением типового», в названии конкурса оно именуется «стандартным». В комментарии к решению жюри глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что, во-первых, все это еще обсуждается, а во-вторых, что проекты можно будет «выкупить и поместить в единый реестр типовых проектов», который ведет министерство, откуда их смогут брать застройщики; или что девелоперы смогут напрямую «выйти» на авторов конкурсных проектов, «или взять решения за основу».

В то же время в ТЗ конкурса, в самом его начале в качестве цели заявлено «…создать альтернативу типовому проектированию». Вот и неясно, что проектируют: типовое жилье или его альтернативу. Достоверно же пока мы знаем только одно – доработанные 20 проектов в мае планируется показать на форуме «Среда для жизни» в Калининграде.

Надо сказать, что данный конкурс – не первая попытка проектировать новое типовое жилье. Московское правительство занимается этим уже несколько лет, и те проекты намного больше похожи на типовое жилье, прямо сейчас готовое для отправки в серию.

Задание

Конкурсные же работы, действительно, больше похожи на исследование возможностей изменения городской среды. Их сходство определено техзаданием, в котором учтено множество параметров, прежде всего плотность и высотные ограничения, очень умеренные по современным российским меркам. Стандарт одновременно предполагает ограничение высоты: 5-7 этажей для среднеэтажной модели и 9, всего на 2 этажа больше для так называемой центральной, – и стремление к большей компактности застройки, прямо заявленное в ТЗ. В малоэтажном формате, таким образом, участок для любого дома, индивидуального, блокированного и таунхауса, ограничен 500 м 2 , а плотность среднеэтажжной модели в 1,5-2 раза превосходит существующие пятиэтажные микрорайоны: 15 000-20 000 м 2 /га, не превращая, впрочем, 5-этажные дома в 10-этажные. Ограничение по плотности для центральной модели – 25000 м 2 /га – примерно соответствует средней плотности пилотных проектов реновации, показанных недавно на выставке.

В остальном в задании можно увидеть множество здравых параметров, так что его хочется даже рассматривать как разновидность учебника по современному жилому строительству. От проектов требовались: модульность и адаптивность, минимум каркаса, компактно собранные коммуникации и «мокрые» зоны, максимум возможностей для перепланировок, плюс экологичность, устойчивость, учет климатических зон (на этот счет в ТЗ предусмотрен специальный раздел), расчет вывоза мусора, соответствие пожарным нормативам и нормативных же расстояний между домами, деревьями, парковками.

Про инсоляцию так строго не сказано, рекомендована лишь достаточная освещенность, но существующие нормы задание и не отрицает. В пластическом отношении рекомендовано разнообразие, использование лестнично-лифтовых блоков для дробления фасадов уступами или выступами. Также в задании заложены все радости современных представлений о правильной урбанистике и того, что называют комфортной средой: дворы без машин, велодорожки, коммерческие и общественные функции первых этажей (их потолки должны быть не меньше 5 м в высоту). Двор квартала – для среднеэтажной застройки предложены участки площадью 2-3 га с максимальной длиной 200 м – рекомендовано было разделить на части.

С другой стороны, в задании заложен некоторый запас для эксперимента. От участников требовалось спроектировать 3 типа домов, для среднеэтажной и центральной моделей это: малоквартирный дом-«башенка» (по-английски он назван urban villa), он стоит отдельно и используется для уплотнения застройки; традиционный на наших просторах секционный дом, и непривычный галерейный. Последний популярен в Европе, в России же почти забыт из-за его малой эффективности, поскольку слишком много потенциально полезных метров уходит на галерею. Авторы задания – то есть КБ «Стрелка» – по-видимому, хотят немного «раскачать» устоявшуюся на рынке типологию, предложить непривычные варианты.

К той же теме можно отнести и рекомендацию проектировать в первых этажах двухъярусные квартиры с отдельным входом и личным палисадником, эксплуатируемые кровли и террасы – все это кажется элементами роскоши и психологически не вписывается в современные российские представления о массовом жилье. Расчет квартир в ТЗ также включает линейку от студий по 20 м 2 до 4-комнатных площадью 100 м 2 .

Если с высотностью, плотностью, также как со всяческой инфраструктурой и требованиями к планировкам квартир в задании все хорошо настолько, что оно начинает казаться утопически-нездешним, то парковки ограничены если не по-сингапурски, то в целом жестко. Что впрочем характерно для урбанистической моды.

В малоэтажной, то есть пригородной, модели по расчетам задания одно машиноместо приходится на 2-3 человека, в средней – на 4-5, в центральной – на 6-7. Иными словами в пригороде одна машина достанется на семью с одним ребенком, в среднеэтажной модели на две таких семьи, а в центральном и не на каждые две.

Ну, предположим, там будут жить хипстеры и офисные сотрудники-одиночки, предпочитающие метро. Ах да, не во всех российских городах оно есть, а в семи всего. Еще в двух строительство прекращено, в Челябинске пока строится. К чему это я? Очень хорошо нужно будет наладить работу общественного транспорта, чтобы данные расчеты машиномест стали восприниматься как гуманные. Как бы жители комфорной среды не начали освоение новых стандартов борьбы за парковочные места.

Между тем, поскольку подземные парковки во всех проектах отсутствуют, у большинства авторов машиномест еще меньше, чем в задании: 100-150 – по-видимому, в расчете на наличие надземной парковки в соседнем квартале. Мало кому удалось приблизиться к названным в задании 235 местам и тем более превзойти их.

Итак, положенные в основу конкурсной программы свежие стандарты АИЖК и КБ «Стрелка» предлагают стране очень умеренную и комфортную плотность в качестве нормы, настаивают на адаптивности, разнообразии и других параметрах, делающих городскую среду комфортной. Экспериментируют с подзабытой типологией жилого строительства. Парковки планируют по минимуму, отчасти, возможно, потому, что при обилии «приятных плюшек» проекты рассчитаны на небольшую себестоимость.

Из присланных 307 проектов на долю среднеэтажной застройки пришлось 144 работы – ее гуманные параметры и созвучность идеям «нового урбанизма» привлекли почти половину всех авторов (соответственно 65 для малоэтажной и 98 для центральной). Победители тоже распределились неравномерно: 8 среднеэтажных, 6 центральных и 5 малоэтажных. Очевидно, что средняя модель особенно любима и авторами, и жюри. Так что мы начинаем рассмотрение конкурсных работ со среднеэтажной модели, хотя перспективы ее внедрения на просторах страны и смахивают, во всяком случае пока, на утопию в духе коммунизма к 1980 году.

План Б: стыковочный модуль

Квартиры укладываются в домах как элементы хорошо подогнанного тетриса, включая двухъярусные на верхних этажах, где, к примеру, на верхнем ярусе может располагаться кухня-гостиная со скошенной кровлей. Инженерные коммуникации собраны в дискретную «сервисную стену», она проходит ближе к центральной оси каждого дома. Потолки 2,7 м. Предусмотрены эксплуатируемые кровли и вырезы с террасами на уровне кровли второго яруса и множество функций, включая довольно-таки экзотические, как сауна, ярмарка или гостиничные номера для жильцов, тех, кому нужно уединиться. Палисадников при первых этажах нет, но во дворе вычерчен прямоугольник «коллективных огородов».

Решение обладает структурным «зеркалированным» изяществом соподчинения и стыковки. Галерейные дома ориентированы, согласно рекомендациям, меридионально с севера на юг и выстроены по длинным сторонам прямоугольника. Их коридоры зигзагообразны: обращены то на восток, то на запад; квартиры здесь в основном маленькие. Секционные дома «с центральным типом доступа» вытянуты с востока на запад вдоль торцов участка; в этих домах больше 3-4-комнатных квартир. Подземных парковок нет, но некоторое количество надземных примыкает к первым этажам секционных домов со стороны двора и скрыты геопластикой, отчего поверхность двора в целом приобретает вогнутую конфигурацию, подобную скейтодрому.

«Вогнутая» поверхность двора разделена на три почти равные части 118х45 м поперечными отрезками секционных домов и «малоквартирными» башнями, в них по 8 этажей, включая небольшой «запас» девятого со скошенной кровлей, что как будто нарушает ограничение. В центральной устроен внутренний проезд, боковые свободны от машин. Все три внутренних двора связаны кольцом пешеходного променада.

Линии галерейных домов разорваны широкими проездами и прорезаны арками, которые должны обеспечить «стыковку» кварталов между собой и их соединение внутренними проездами. Транзитные проезды проходят вдоль внешних границ кварталов, северной и южной. Вдоль восточной и западной стены, а следовательно, вдоль секционных домов, проходят городские улицы побольше.

Эшер: что-то южное

Россия
Площадь квартала: 2,87 га
Плотность застройки: 15 110 м 2 /га
Квартир: 420
Макс. высота: 29.1 м
Коэф. остекления: 0,17-0,15
Парковок: ок. 160

Здесь прежде всего бросается в глаза обилие непрямых углов, которые на плане образуют модные формы кристаллического типа, а в объеме – разнообразие ракурсов, усиленное пластикой углублений, выступов и террас, в изобилии присутствующих как на кровле нижних общественных этажей, так и в верхних частях зданий. Все это напоминает довольно сложную объемную головоломку. Образовывать непрямые углы помогают нежилые – вероятно, как коммерческие, так и общественные, – помещения, также как и обилие поворотных осей, формирующих вариативность секций: можно этак, а можно так.

Проект отличается открытостью внешнего фронта, пешеходная проницаемость обеспечена, внутри образуется небольшой бульвар с ответвлениями, но малые дворы очень невелики и открыты. В домах подчеркнуто небольшие окна: площадь остекления всего 15,5% площади фасада, также как обилие террас и открытых балконов, складывающихся в открытые ряды даже в не-галерейных домах, придают проекту отчетливо-южный привкус.

Подземных парковок нет, плоскостным парковкам, помимо внешнего контура, отдан прямоугольник территории квартала. Парковочных мест около 160 на 420 квартир. Высота: 5-7 этажей плюс высокие общественные первые. Высота потолков в квартирах – 3 м. Этажность варьируется между 5 и 7, как в ТЗ, но высота домов приближается к восьмиэтажным, так как первые этажи повсеместно – порядка 6 м в высоту.

ДНК аг: конструктор разнообразия

Архитекторы ДНК аг сделали акцент на модульности, вариативности и адаптивности, решив проект как набор элементов и принципов, рассчитанных на гибкое сочетание в рамках общего подхода. Подход во многом апеллирует к особенностям исторического города – помимо высотности до 5-7 этажей и разнообразия фасадов, выстроенных, впрочем, по единому модулю, от исторического города здесь заимствована асимметрия, предполагающая определенную степень свободы в расположении объемов; план напоминает московские дворы XIX века, воспетые в «Покровских воротах», хотя более регулярен и мотивирован соподчинением приватных и общественных пространств.

Асимметрию плана задает уступ, отводящий место для внешнего городского сквера, где будет удобно расставить столики кафе. Столь же уступчаты фасады зданий вдоль улиц: довольно часто они отходят от красной линии, оставляя место для палисадников и усложняя пластику фронта застройки. Между домами запланировано несколько одноэтажных перемычек для размещения кафе и магазинов, а также для создания эффекта незамкнутости, визуальных лучей, раскрывающих пространство дворов и виды из квартир. В первых этажах, помимо ритейла, предусмотрены и квартиры, со стороны двора при них палисадники. Впрочем, они взаимозаменяемы: в квартале, в зависимости от необходимости, может быть больше квартир или больше кафе.

Квартиры, также как и фасады, следуют принципу гибкой модульности. За основу взят каркас колонн с шагом 6,6 х 6,6 м, туалеты и ванные собраны к стоякам, что создает максимальную гибкость планировок: поэтому авторы скорее предлагают варианты размещения квартир, чем готовую схему.

Приблизительно в центре квартала архитекторы предусмотрели здание общественного центра и местную площадь, за ним – большой пешеходный двор, в другой половине два совсем небольших двора, выстроив таким образом довольно сложную иерархию городских пространств, как внешних, предполагающих более сложную, неоднородную структуру городского пространства, составленного из подобных ячеек, так и внутренних, обладающих разными свойствами и «лицами» – проект, таким образом, приобретает выраженные градостроительные черты, и относится не столько к одному кварталу-«ячейке», сколько становится размышлением о городской ткани: основанной на ортогональный сетке, но тяготеющей к коррективам и элементам мотивированной житейской нерегулярности.

Улицы в этом проекте ранжированы трижды: внутренние переулки с ограниченным, но все же движением, внутри, плюс две нормальные городские улицы и две маленькие городские улицы снаружи.

Подземных парковок нет, плоскостные расположены только по периметру квартала – порядка 100 мест, но раз уж мы находимся в адаптивной парадигме, парковки могут быть подземными, если это уместится в бюджет, или надземными, в одном из соседних кварталов, отапливаемые и внешние похожие на жилой дом, – уточняют архитекторы.

Несмотря на то, что данный квартал – пример стандартизированной застройки, архитекторы скептически относятся к идее прямого тиражирования, рассматривают свой проект как исследование стандартов нормального массового жилья и подчеркнуто стремятся уйти от всего типового ­– как будто закладывают гибкость в «код» своего предложения и приводя пример тонкого подхода для последующей адаптации проекта. Рука не поднимется повторить это предложение несколько раз одинаково. Что представляется очень симпатичной чертой проекта, и надо ли говорить, что оно созвучно названию бюро.

2Портала: утонение

Россия
Площадь квартала: 2,9 га
Плотность застройки: 19 740 м 2 / га
Макс. высота: 25,8 м
Коэфф. остекления: 0,24–0,3
Парковок: 242

Проект отличается изяществом линий, приверженностью скатным кровлям и стремлением визуально сузить толщину объемов, превратив их образно в два «склеенных» по длинной стороне дома. Террасы на кровлях, которых здесь также много, вырезаны между скатными кровлями. Выходы вентиляции стилизованы под печные трубы. Впрочем, получилось больше похоже на сталинские кирпичные пятиэтажки, чем на доходные дома XIX века, но линии застекленных лоджий достаточно тонки, чтобы придать внешности домов особенную тонкокостность. В нижних этажах при торцах нескольких домов предусмотрены галереи на тонких «ножках».

Абрис квартала приближается к квадрату, ориентация – диагональная, под углом 45 градусов к странам света. На северо-западной границе дома отодвинуты от красной линии и место отдано скверам и спортивным площадкам. С этой стороны расставлены 4 малоквартирных «башенки», секционные дома с компании с одним галерейным образуют в юго-восточной части два двора разной степени открытости. Ровно посередине участок прорезан пешеходным бульваром, который идет с юго-востока на северо-запад; примерно посередине к бульвару примыкает небольшая внутренняя площадь с фонтаном.

Парковок в этом проекте – 242 места на 1025 человек расчетного населения. Помимо внешнего контура им отдано два симметричных квадрата при юго-западной и северо-восточной границе квартала. Внутренних проездов, кроме как для спецтехники, нет, но от парковок до домов идти должно быть достаточно близко.

Boustany – Suphasidh – Desfonds + A2OM: «непредсказуемая система»

Интернациональный консорциум, включающий российское бюро А20М, недавнего участника молодежной биеннале, в чьем портфолио имеется два малоэтажных жилых комплекса, один под Москвой, другой в Люксембурге, – предложил, невзирая на существующие пока ограничения, конструктив из клееного бруса, – «подталкивая Россию к тому чтобы в ближайшем будущем она стала лидером устойчивого строительства».

В основу проекта положена модульная сетка 12х12 м, с поворотом на 45º. Мелкая диагональная сетка наложена на такую же прямую, создавая возможность для диагонального построения, которое здесь преобладает. Дома – тонкие, в задании максимальной была названа толщина 18 м, здесь 12. Малоквартирные дома толще, и расставлены на входах в квартал, маркируя их – фасады мини-башен стеклянные.

Остальные, длинные дома сложены под разными углами и в целом напоминают микрорайонную планировку, хотя и с большей непредсказуемостью. Внутри возникает некоторое количество стыковок стен под 45º.

Внешне проект очень лаконичен, не предлагает никакой пестроты, фактурных поверхностей, западаний и выступов, высотность варьирует не уступами, а тоже плавными диагоналями, наподобие гор. Проект отрицает однообразие повторений типовых микрорайонов и предлагает «бесконечное разнообразие» в рамках двух заданных сеток. Пожалуй, он выглядит наиболее модернистским, совершенно не стремясь стилизовать приемы старого города.

Углы позволяют образовать несколько небольших общественных пространств на внешнем контуре – авторы называют их «городскими комнатами»: одно из них отдано рынку, второе саду, третье сцене с амфитеатром, четвертое «киоску». Детский сад тоже вынесен на внешний контур квартала, как стадион, раскрытый вовне, по-видимому, для привлечения окрестных спортсменов.

Внутри продолжен пешеходный бульвар и активно используется геопластика до 5 м высотой; помимо холмов предложено два пруда. Этот проект – единственный из попавших в финал, в котором предложено некоторое количество подземных парковок: под частью домов и под рынком, как минимум.

Anarcitects Studio: параметрическое будущее

Голландцы Anarcitects привели запрошенные в задании категории модульности и адаптивности к цифровой схеме, построенной на основе BIM, и назвали свой проект основанным на «расширенным стандарте» (augmented standard). Система состоит из базовых форм и модификаторов – последние нужны там, где базовые формы с задачей не справляются. Коротко говоря, в такой системе возможно практически все – любые настройки, она сама выглядит как стандарт, только по определению более сложный и гибкий, а не как проект, который можно оценить по визуальным качествам и набору предложений городского комфорта.

Проект превращен в библиотеку форм, которые сами по себе как будто не важны, потому что очень настраиваемы, взаимосвязаны и открыты для трансформаций. Так что визуальную часть проекта не имеет смысла и оценивать, со своими параметрическими принципами он переходит в какую-то иную весовую категорию, хотя для идеального типового строительства это, наверное, интересно как подход. Визуал же, предложенный для примера, выглядит достаточно жестко и «клетчато»: внимание же привлекают разнообразные объемы, мансарды-гиганты и «домики Карлсона» на кровле.

Выглядит остро-отличным от всех остальных и поэтому – особенно нереальным, хотя по-своему захватывающим.

Ad Hoc Architecture: реализм

Россия
Площадь участка: 3 га
Плотность застройки: 17 200 м 2 / га
Себестоимость: 90 811 – 141 214 руб. / м 2
Коэфф. остекления: 0,2 – 0,4
Парковок: 112

Россияне Ad Hoc предложили довольно-таки жесткую «панельную» образность, оживив фасады разноцветными балконами крупными вырезами террас, которые маркируют различие типологий: вырез у галерейного дома – сквозное отверстие двухэтажной высоты, террасы секционных домов разместились на кровлях, в «малоквартирных» домах для террас срезано одно ребро, отчего они похожи на стулья, хаотично расставленные по двору. Над арками 5-этажной высоты – широкие стеклянные перемычки.

Секционные и галерейные дома образуют границы квартала, по диагонали он разрезан бульваром, по периметру двора обозначены проезды для спецтехники. По углам диагонали расположены треугольные городские мини-площади. Пространство двора скорее цельное, разделение на зоны дано условно, без выгородок.

Парковок – 112, в 2 раза меньше чем в задании, расположены они только по периметру. Неожиданно высокая стоимость метра – от 90 000 до 112 000 рублей. Этажей – в основном семь. Проект выглядит крупным, размашистым, простым и каким-то наименее утопичным из всех, приближенным к реальности жизни.

DO Architects: неожиданное предложение

В проект литовских архитекторов, по-видимому, вкралась ошибка: вместе «малоквартирных» домов в них фигурируют 12-этажные башни. Проект вообще удивляет неожиданными параметрами: парковочных мест в нем вдвое больше, чем в задании – 412. Квартир больше семисот, а плотность – одна из самых низких, 15 000 м 2 /га.

Помимо 12-этажных башен, выходящих за пределы ограничений задания, DO предложили 4-5-этажные дома без лифтов, но зато с палисадниками и низкой стоимостью строительства – около 28 000 рублей за м 2 . Два других типа дома стоят соответственно 77 и 65 тысяч рублей за метр. Хотя судя по представленным данным, в них имеется некая путаница: в домах с лифтами как минимум не показан технический подвал.

Прямоугольник территории поделен на три части. Две из них – замкнутые кварталы, чьи дворы заняты парковками на травянистой решетке и палисадниками первых этажей. Между двумя кварталами – пешеходный бульвар. Третий участок, целиком отдан рекреации, там расположен детский сад с кольцеобразным планом-бубликом, игровая, спортивная и собачья площадки.

Он выглядит как сквер и отделен от жилых кварталов внутренней улицей. Улицы по периметру ранжированы: две внутренние (residential), две местные (local). Терминологическая разница не вполне ясна, но первые скорее бульвары, в них полосы разделены рядом деревьев и парковаться можно с двух сторон от каждой полосы, что также увеличивает число машиномест; а вторые – двухполосные без разделителя.

Проект, несмотря на неточности в подаче и несоответствие заданию, кажется нестандартным и интересным: он как будет предлагает «подумать еще немного», не слишком стремясь вписаться в стандарты. Возможно, потому он и попал с двадцатку победителей.

Источник: archi.ru

Среднеэтажная жилая застройка это

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности. Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания. Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Определение среднеэтажной застройки

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены. В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка. Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов. Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания. Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Принятие правил

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Внесение изменений

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Зоны территории, их состав, виды, установка границ

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

• наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
• установленные ранее границы зон;
• сложившееся землепользование и актуальная планировка;
• границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
• исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

• по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
• по красным линиям;
• в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
• по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Градостроительный регламент

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами. Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования. Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

1. Площадь земельного надела (max-min).
2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Среднеэтажная жилая застройка.

Этажность – от 4 до 5 эт.

Минимальный отступ от красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Коэффициент застройки – 0,25.

Коэффициент плотности застройки – 0,7.

Минимальный размер земельного участка – 0,1 Га. Максимальный размер – не устанавливается

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение жилой застройки, объектов учебно-образовательного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке

Образование и просвещение.

Этажность – до 4 эт.

Минимальный процент земельного участка под спортивно-игровые площадки – 20.

Минимальный процент озеленения – 10.

Минимальный отступ от границы красной линии – 25м.

Территория участка ограждается забором – от 1,2 м.

Земельные участки объектов не делимы.

Недопустимо перепрофилирование объектов.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Банковская и страховая деятельность.

Обслуживание жилой застройки.

Этажность – до 3 эт.

Общая площадь помещений – 70-200 кв. м.

Минимальный отступ от границы красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границы красной линии учреждения здравоохранения:

– больничные корпуса – 30 м,

– поликлиники – 15 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Минимальный процент застройки – 20, максимальный – 80

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение объектов здравоохранения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке

Высота – до 20 м.

Минимальный отступ от границы красной линии – 6 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Недопустимо перепрофилирование объектов. Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Минимальный процент застройки – 20, максимальный – 80

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Не допускается размещение объектов спортивного назначения в санитарно-защитных зонах, установленных в предусмотренном действующим законодательством порядке.

За исключением спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка, свободных от блокировки – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты гаражного назначения

Этажность – 2 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – не устанавливается

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка, свободных от блокировки – 1 м.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные проценты застройки не подлежат установлению

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Обслуживание жилой застройки

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные проценты застройки не подлежат установлению

Встроенно-пристроенные в первые этажи.

Объекты обслуживания жилой застройки не должны причинять вред окружающей среде и санитарному благополучию, причинять существенного неудобства жителям, требовать установления санитарной зоны.

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)

Этажность – до 5 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер земельного участка – не устанавливается

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20 .

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Банковская и страховая деятельность.

Этажность – до 2 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м. Минимальный отступ от границы красной линии учреждения здравоохранения:

– больничные корпуса – 30 м,

– поликлиники – 15 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты гаражного назначения

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальные размер земельного участка и процент застройки – не устанавливается

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 5 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: не установлены

1. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЁННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Обслуживание автотранспорта, за исключением объектов хранения индивидуального автомобильного транспорта.

Объекты придорожного сервиса

Этажность – до 3 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Предусмотреть мероприятия по отводу и очистке сточных вод

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

Объекты хранения индивидуального автомобильного транспорта

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границы земельного участка, свободной от блокировки – 1 м

Минимальные размер земельного участка и процент застройки – не устанавливается

2. УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Этажность – 1 эт.

Минимальный отступ от границы красной линии – 3 м.

Минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Максимальный процент застройки – 80

Минимальный процент застройки – 20

Минимальный и максимальный размер участка – не устанавливается.

Устанавливаются совокупностью требований, определенных в главе 4 части I Правил

3. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: не установлены

В Генплане появится новая функциональная зона — среднеэтажной жилой застройки. Сейчас такая застройка объединена с многоэтажной. Разделение означает, что где–то максимально допустимое число этажей урежут, а где–то добавят. Новая зона позволит лучше поддерживать и воспроизводить привычную для Петербурга среду, говорят эксперты. До воплощения ее в жизнь — 2 года.

Как стало известно «ДП», комиссией по подготовке изменений в Генеральный план уже утверждена новая зона 4ЖД. В ней будет возможна жилая застройка высотой не более шести этажей, подтвердили в КГА. Это ограничение более строгое, чем заданное для среднеэтажной застройки в утвержденном Минэкономразвития классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (восемь этажей). «По меркам Петербурга восемь этажей все–таки уже не среднеэтажная застройка», — объяснил понижение планки глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов.

План к Генплану. Депутаты добиваются конкретики в застройке Петербурга

Инициатива с созданием новой зоны исходила из парламента, сказали в КГА. Решение принимали «с боем», депутатам пришлось преодолевать скепсис директора — главного градостроителя СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга» Юрия Бакея.

Зоны без логики

Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные — до четырех этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет. «Д» означает, что на этой территории допустимо строительство общественно–деловых зданий. Изначально под среднеэтажную застройку хотели переделать уже существующую зону 3ЖД, а для высоток ввести номер 4ЖД. Это позволило бы сохранить логику в нумерации зон. Но в НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга выступили против, пришлось бы исправлять все законодательство.

Поэтому старую зону 3ЖД оставили как есть, а новой присвоили индекс 4ЖД. Сразу после завершения работы комиссии Юрий Бакей ушел в отпуск и не может дать комментарии, сообщили «ДП» в «НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга». «Предполагается, что это изменение позволит увеличить разнообразие типов городской застройки», — прокомментировали «ДП» смысл ввода новой зоны в КГА.

Время менять карты

Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. «Они сделали такую «двухходовочку», чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент», — прокомментировал «ДП» глава центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. По данным «ДП», работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники «ДП», под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.

Госстройнадзор перекроит рынок экспертизы

Таунхаусы не вписались

Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.

Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект» (контролируется АО «Ленстройтрест») Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД.

По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2016 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.

«В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств», — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.

В другом же случае к смене зоны проявляет интерес комитет по строительству, говорит на условиях анонимности его сотрудник: там достраивать дом за разорившимся девелопером приходится городу, а вся экономика проекта была рассчитана на пять этажей.

При подготовке нынешних корректировок Генерального плана сразу несколько инвесторов просили перевести землю из малоэтажной застройки в зону 3ЖД. В частности, с такой инициативой в Парголове выступили ООО «ИнвестКапитал» (структура холдинга «ЦДС») и структуры, близкие к УК «Музей» Игоря Минакова. Если бы в Генплане существовала зона среднеэтажной застройки, город мог бы в таких случаях устанавливать ее как компромиссный вариант.

Морфология среды

В комментарии «ДП» Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой «морфологии среды». «Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция», — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. «В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей», — заключил эксперт.

По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам компании «Главстрой — Санкт–Петербург», сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.

Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. «Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную», — сказал «ДП» Некрестьянов.

«Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации», — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. «Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить «на высоте». Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен», — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

В контексте

Написать такие градостроительные правила, которые бы работали годами, не нуждаясь в постоянной коррекции, почему–то не выходит. Строить так, чтобы процесс не хотелось постоянно ограничивать, — тоже. Итогом борьбы являются не особо живописные руины.

Была в Петербурге застройка малоэтажная, была многоэтажная, а теперь будет еще и специальная среднеэтажная. Увеличиваем то есть многообразие типов городской застройки — никак не получается описать все эти типы, все время оказывается, что чего–то не учли, а именно это неучтенное позарез и нужно.

Процессы приспособления строек к законам и обратного приспособления — законов к стройкам — движутся параллельно друг другу встречными курсами, как движение по полосам автодороги. Здравый смысл вечно сталкивается с законом. Заманчиво выглядит перспектива установить раз и навсегда строгие правила, все измерить и регламентировать: здесь можно так, здесь — этак, вот тут граница, и отступать от нее не дозволено никому, хоть вывернись.

Вопросы вылезают сразу после принятия правил. Хорошо, соглашаются заинтересованные лица, мы понимаем. Тут строить нельзя, потому что, условно говоря, вид на Неву загораживается. Но если на пару сотен метров дальше, то ведь уже не загораживается. Но строить все еще нельзя.

Нельзя ли с этим что–нибудь сделать? Выделить в зоне, где нельзя, подзону, где все–таки немного можно? Или границу чуть–чуть подвинуть? А почему мансарду нельзя? Вчера ведь еще было можно. Про классификатор это все понятно, но по сути–то почему стало нельзя?

И здравый смысл соглашается: действительно, странно. Это же, в конце концов, Колпино, не Невский проспект.

Авторов норм и регламентов тоже понять можно. Они опасаются произвола как бюрократического, так и архитектурно–художественного. В одном месте разрешишь, в другом лазейка появится. И вот получается, что годами могут стоять руины хоть бы и в центре Петербурга, пока строители и градозащитники бьются в кабинетах чиновников. Здравый смысл шепчет: ну не нужны они никому.

Это же просто труба давно не существующей котельной, утилитарное сооружение. Вокруг пустырь. Можно вместо нее дом построить. Закон суров: не труба, а памятник. Вы эту трубу снесете, а взамен опять нагородите что–нибудь непотребное, еще и сайдингом обошьете, чтобы подешевле, тьфу.

На уровне экспертного отбора действительно красивых и подходящих Петербургу зданий, ради которых можно было бы пожертвовать чем–то уже ненужным, механизм почему–то не работает. Утратили, видимо, потомки чувство меры и стиля. Вот и вынуждены постоянно переписывать законы.

Источник: lawsexpert.ru