Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.
На самом деле, проблем у собственников коммерческой недвижимости немало. Даже в хорошие времена не так-то просто было найти платёжеспособного арендатора, который заключит договор на длительный срок. Что уж говорить про пандемию коронавируса и связанные с ней ограничения.
Добавим сюда активное развитие онлайн-бизнеса, из-за чего часть арендаторов в принципе перестала нуждаться в коммерческих помещениях. С другой стороны, из-за интернет-магазинов резко возрос спрос на складскую недвижимость.
В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.
Аренда или наём
Давайте сначала определимся с понятиями. Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём – это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов.
Признание права собственности на самовольную постройку если договором аренды запрещено строительство
Если мы говорим про аренду, то имеются в виду только нежилые помещения. И этот статус имеет значение для налогообложения.
Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости
ИП могут выбирать для своего бизнеса любой налоговый режим, в том числе, с пониженными ставками. Но при этом надо учитывать, что на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения. И сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.
Налог на профессиональный доход
НПД или режим для самозанятых могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах.
Однако именно на НПД больше всего ограничений:
- запрет на наём работников;
- годовой доход не более 2,4 млн рублей;
- запрет на многие виды деятельности.
Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.
Минфин и ФНС неоднократно разъясняли в своих письмах, что НПД не может применяться для сдачи в аренду нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Причина проста – снижение поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жильё, но не коммерческую недвижимость.
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Обратите внимание: если вы хотите при сдаче недвижимости в аренду применять льготный налоговый режим, обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.
Патентная система налогообложения
Налог на ПСН взимается по ставке 6%, но для расчёта берут не реальный, а потенциально возможный доход. Его размер устанавливают региональные законы, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может существенно отличаться.
Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты
В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, рекомендованных для выдачи патента, указана и сдача в аренду нежилой недвижимости. Причём с 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, то есть предназначенные для передачи в субаренду.
Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС.
Обратите внимание, что сумму, которую рассчитает калькулятор, можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Упрощённая система налогообложения
На УСН есть два объекта налогообложения:
-
– по ставке 6%; – по ставке от 5% до 15%.
Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов. Но когда ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, у него практически не бывает таких больших затрат. Поэтому, если выбирать налогообложение на упрощённой системе, то это, скорее всего, будет вариант УСН Доходы.
На этом налоговом режиме исчисленный налог тоже можно уменьшать на страховые взносы, перечисленные предпринимателем за себя или работников.
Из ограничений для УСН Доходы стоит упомянуть лимит по годовому доходу – 150 млн рублей для ставки 6% и 200 млн рублей для ставки 8%. А вот что касается видов деятельности, то на упрощёнке в этом смысле очень мало ограничений. В рамках УСН можно сдавать любую недвижимость и параллельно заниматься другими направлениями бизнеса. Но учитывайте, что годовой лимит рассчитывается по всем полученным доходам, а не только от аренды.
АУСН — новая разновидность упрощённой системы с рядом особенностей. Запрета на применение этого режима для сдачи недвижимости в аренду нет. На АУСН не надо платить страховые взносы за ИП или работников, но налоговые ставки здесь выше: 8% для «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы». Расчёты показывают, что автоматизированная упрощёнка выгодна только при небольших доходах ИП без работников, когда обязательные взносы больше исчисленного налога.
Общая система налогообложения
Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости будут облагаться в рамках общей системы налогообложения. На ОСНО платят три налога:
- НДФЛ по ставке 13%;
- НДС по ставке до 20%;
- налог на имущество по ставке до 2% стоимости недвижимости.
В результате на ОСНО получается самая высокая налоговая нагрузка, поэтому перед выбором этого режима рекомендуем обратиться на бесплатную консультацию. Возможно, в вашем случае можно получить возврат НДФЛ из-за покупки жилья или освобождение от НДС при небольших доходах.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Бесплатная консультация по налогообложению
Спасибо!
Ваша заявка успешно отправлена. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
- ): Республика Алтай, Усть-Коксинский район, Верх-Уймонское сельское поселение, с. Мульта, ул. Героя Казанцева Павла Лукича, 10
- Дата обновления информации: 21.03.2022
- Дата актуальности информации в ЕГРП: 13.10.2022
- Количество правообладателей: Данные отсутствуют
Наименование: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «УСТЬ-КОКСИНСКИЙ РАЙОН» РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
ФИО контактного лица: Косинова Елена Викторовна
Телефон контактного лица: +7(38848)22021
Порядок оформления участия в торгах, перечень документов участника и требования к оформлению:
Требования к документам: согласно извещению о проведении аукциона
Срок и порядок подписания договора купли — продажи:
Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. Договоры должны быть представлены в администрацию в течение 30-ти дней со дня направления их победителю аукциона (единственному участнику аукциона)
Источник: xn—-etbpba5admdlad.xn--p1ai