Срок договора аренды земли для строительства

Общие нормы гражданского законодательства об аренде. Сущность договора аренды заключается в том, что собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК).

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка

Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодательству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сдавать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Исключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*.

* СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору.

В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности, не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если это необходимо, то участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того,, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК предусматривает, что использование арендованных земельных участков является платным. Требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются договором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные, государственные и муниципальные земли.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Указанная статья ГК предусматривает, что переход права собственности

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК)

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Особенности договора аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их прав и обязанностей аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей. Статья 53 ЗК дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуправления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется, в частности, право при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» специально регулирует вопросы аренды земель данной категории.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»*.

* СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

Собственник земельной доли вправе сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги, продукцию или услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя (арендодателей) выделять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не вправе его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»* (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2**.

* СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

** СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263.

Титул пользования землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»*.

Источник: lawbook.online

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1 — 9.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: rulaws.ru

Договор аренды земли по образцу между физическими лицами, между владельцем и ИП, и когда обе стороны предприниматели, а также бланк найма земельного участка с домом

Данным соглашением Арендатору позволительно осуществлять передачу своих арендных прав третьему лицу, отдавать землю в субаренду с той оговоркой, что для этого ему необходимо будет заручиться письменным разрешением Арендодателя.

Образец договора аренды земельного участка

Данный договор регламентирует порядок взаимоотношений между сторонами в довольно широком спектре. Прийти к конфликту или спорам по этому шаблону практически невозможно: большинство ситуаций прописаны, и арендатор с арендодателем имеют четкую дифференциацию обязательств и прав.

Этот шаблон является универсальным и его можно использовать не только для аренды земельного участка под строительство, но и для сельскохозяйственного назначения. Образец пригоден для юридических лиц, но также его могут составить ИП и физические лица между собой.

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.
Дополнительными же являются все остальные, которые вносятся в договор по решению сторон, но обязательными не являются.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

• адрес или точное месторасположение;
• площадь;
• кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

• фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
• процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
• другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

• ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
• контактные данные (адрес, номер телефона);
• права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.
Как уже отмечалось, его максимальная продолжительность может составлять 49 лет. Если условие относительно срока в документ не внесено, он считается заключенным бессрочно.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

• изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
• сдачи участка в субаренду;
• досрочного расторжения сделки и т. п.
  На все эти пункты стоит обратить особое внимание, поскольку в дальнейшем они могут значительно ухудшить отношения между сторонами.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.
Данная структура не является обязательной, поскольку в законодательстве не существует установленной формы договора.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
• кадастровый паспорт;
• доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

• использовать землю по целевому назначению;
• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
• нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ.

Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
• для размещения линейных объектов – до 49 лет;
• для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
• завершение строительства объекта – до 3 лет;
• для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

Срок сделки

Конкретный период времени, в течение которого участок будет находиться во временном владении и пользовании у другого лица, определяется сторонами самостоятельно. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения в отношении срока действия договора аренды земли.

Как правило, подобные сведения отражаются в разделе соглашения – «Срок действия договора». В этот пункт включается следующая информация:

• общая продолжительность аренды земли;
• точная дата, с наступления которой соглашение вступит в законную силу;
• отметка о возможности продления сделки.

Стоит отметить, что в договоре не обязательно прописывать срок действия. В этом случае он будет считаться заключенным на неопределенное время (п.2 ст. 610 ГК РФ). Однако такое соглашение можно будет расторгнуть в любой момент, заранее уведомив об этом вторую сторону (за 1 месяц).

Права и обязанности сторон

Еще одним немаловажным разделом договора аренды являются права и обязанности его участников. При составлении этого пункта следует опираться на следующие положения:

1. Права и обязанности владельца земли – общая информация по этому вопросу расписана в ст.611 и 616 ГК РФ.Так, в основные обязанности арендодателя участка входит следующее:
2. предоставление имущества, полностью соответствующего условиям, заявленным в договоре;
3. вместе с участком должны быть предоставлены и документы на него;
4. земля должна быть передана для временного использования точно в установленный срок;
5. владелец должен за свой счет производить капитальный ремонт (если есть такая необходимость).

В свою очередь, к основным правам, которыми обладает собственник, можно отнести:

• осуществление контроля за правильным использованием земли;
• требование досрочного расторжения соглашения (при наличии оснований);
• изменение размера арендной платы путем заключения соответствующего соглашения.

• использование участков по их целевому назначению;
• сохранение межевых, геодезических и иных знаков;
• осуществление охранных мероприятий;
• своевременное внесение арендных платежей;
• предотвращение загрязнения, истощения и деградации почвы.

• распоряжение выращенной продукций;
• заключение договора субаренды (с разрешения собственника);
• использование водоемов, размещенных на территории участка;
• преимущественное право на пролонгацию заключенного соглашения;
• инициирование расторжение договора аренды (в случае нарушения интересов лица, арендующего землю).

Платежи и расчеты

Особое место в данном документе занимает раздел, касающийся платежей и расчетов за временное пользование землей.

Обычно тут отражается следующая информация:

• размер ежемесячного платежа в рублях РФ;
• конкретное число месяца, до наступления которого должна быть перечислена арендная плата;
• способ передачи денег владельцу земли (например, наличными, на расчетный счет и т.д.);
• отметка о том, что изменение условий оплаты может быть произведено путем заключения дополнительного соглашения.

В рамках п.2 ст. 614 ГК РФ предусмотрены разные форматы взимания арендной платы. Это может быть твердая сумма, доля от продукции, выращенной на арендованной земле, оказание услуг, передача нанимателем какого-либо имущества в счет оплаты, а также общее улучшение участка за свои деньги.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

Если срок составляет менее 1 года, то при оформлении сделки появляются некоторые особенности.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор

не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.
При этом документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, поскольку его действие начинается как раз с момента регистрации.

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
2. кадастрового номера;
3. адреса;
4. площади.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Предмет заключения сделки

В п. 3 ст. 607 ГК РФ написано, что в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие точно идентифицировать конкретное имущество, которое было передано во временное пользование. Если это условие не будет соблюдено, он будет считаться не заключенным.

Итак, в разделе «Предмет договора» обязательно должна быть отражена следующая информация:

• общая площадь и адрес земельного участка;
• сведения о границах земли;
• кадастровый номер;
• категория участка и его разрешенное использование.

Кроме того, в данный пункт также следует включить:

• реквизиты документа, подтверждающего право собственности наймодателя (номер, дата выдачи и наименование органа);
• описание способа передачи земли (на основании соответствующего акта);
• отметку об отсутствии дополнительных построек и сооружений, гарантию того, что участок не обременен правами иных лиц.

Специфика контракта между физлицами

Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:

1. Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
2. Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
3. Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
4. Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
5. Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.

Суть взаимоотношений сторон

Договор закрепляет за сторонами следующие права:

• Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
• Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.

Стороны имеют обязанности друг перед другом:

• Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
• Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.

Типовой документ

Существует несколько отличий договора:

1. Для идентификации гражданина указывается его Ф.И.О., место регистрации, данные о паспорте (серия, номер, где и когда был выдан). Для юрлица достаточно вписать полное наименование и адрес.
2. Физлицо может действовать самостоятельно, от имени организации всегда выступает его работник или иной представитель.
3. Если предполагается расчёт наличными, указывать банковские реквизиты сторон не обязательно.

В документе должны быть те же разделы, что и при заключении сделки между организацией и гражданином.

Далее можете увидеть фото типового заполненного образца договора:

Заключение

Структура договора об аренде земельного участка не зависит от того, являются ли сторонами физические или юридические лица. Участники сделки должны самостоятельно изменять типовой документ, чтобы он полностью соответствовал возникающим правоотношениям.

Источник: mfc365.ru

Продление Договора Аренды Земли После Истечения Срока Его Действия

Подление договора аренды земельного участка в 2021 году: необходимые документы, образец заявления

Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.

Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8.

Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет.

Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Подробно о том, как заключается договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

• заключения нового договора;
• составления дополнительного соглашения;
• автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда. В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
3. Арендатор должен остаться прежним.
4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

• паспорт арендатора или учредительные документы;
• договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
• доверенность, если обращается представитель;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение на строительство;
• справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция

Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.

Шаг 1. Составление письменного обращения

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

• данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
• ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
• текст заявления о намерении продлить наем;
• перечень документов;
• дата и подпись.

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Шаг 2. Отправление адресату

После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.

Шаг 3. Получение согласия

Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.

Шаг 4. , площадь, кадастровый номер);

срок продления;

список прилагающейся документации.

Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.

Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.

Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).

Далее можете ознакомиться с фото договора:

Для обращения в Росреестр понадобятся:

• Паспорт;
• Договор в двух экземплярах;
• Кадастровый паспорт на землю;
• Учредительные бумаги (если одна из сторон юридическое лицо);
• Квитанция об оплате пошлины.

Если справки подает доверенное лицо, предоставляется заверенная доверенность. За регистрацию физическому лицу придется заплатить 2 тысячи рублей, юридическому — 22 тысячи. Процедура занимает 1 неделю.

Перезаключение договора применяется, если срок действия арендных взаимоотношений превышает 1 год. Когда будет оформлено новое соглашение, старое теряет правовую силу.

Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.

В соответствии с гражданской законодательной властью арендатор, пользующийся землей, обладает преимущественным правом пролонгации. При этом территорию не выставляют на аукцион. При условии, что наниматель добросовестно исполняет условия соглашения. Для пролонгации документа арендатор должен подать заявление арендодателю и ожидать ответа.

Если арендатор использует территорию для индивидуального строительства, он имеет приоритетное право продлить договор найма.

Если арендодатель передаст права найма территории, на которой возведена постройка, другому человеку, подобное действие будет считаться противоправным.

Дополнительное соглашение

Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:

1. Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
2. Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
3. Регистрация документа в Росреестре.

В службу регистрации с заявлением обращается один из участников сделки.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей для физлиц и 1 тысячу рублей для организаций.

Дополнительное соглашение должно иметь письменную форму. В структуре документа фигурируют данные сторон, предмет сделки, новые сроки и пункты об изменившихся условиях (при наличии таковых).

Составление дополнительного соглашения неприменимо к муниципальным и государственным территориям — продлить наем таким путем не удастся.

Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.

Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.

Таким образом, продление договора найма требуется, если завершился срок его действия или сменился собственник участка. Законодательство выделяет 3 способа пролонгации. Какой выбрать — решают стороны сделки по итогам договоренности.

Порядок и основания для продления договора аренды земельного участка после истечения срока

Договор аренды земельного участка, как и другие подобные соглашения, заключается на определенный срок, по прошествии которого арендатор обязан вернуть право пользования объектом арендодателю.

При взаимном согласии сторон возможно заключение новой сделки или пролонгация старой.

Законодательством РФ закреплен порядок, по которому, в зависимости от конкретного случая, проводиться продление контракта.

Приоритетное право арендатора на перезаключение соглашения

Согласно ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор имеет ключевое право на заключение соглашения на новый срок перед другими лицами. Однако эту возможность он может использовать только при соблюдении следующих условий:

1. наниматель исполнял все обязательства по договору без нарушений;
2. соглашение об аренде было заключено на определенный срок;
3. сделка была зарегистрирована, если этого требовало законодательство РФ;
4. сделка не была расторгнута до истечения его срока действия;
5. арендатор заранее поставил в известность собственника земельного участка о намерении продолжить арендные отношения;
6. арендодатель собирается и дальше сдавать объект в аренду;
7. наниматель согласен заключить сделку на условиях владельца имущества;
8. преимущественное право не ограничено законом – это касается случаев аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 15 ст.39.8 ЗК РФ).

Что делать, если заканчивается или уже кончился срок действия?

Пролонгация соглашения о сдаче в аренду земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета, возможна в следующих случаях:

• земля арендована под сельскохозяйственное производство (про порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут);
• имеются объекты незаконченного строительства;
• земельный участок получен без торгов и аукциона под дачное хозяйство и садоводство.

Важно! Если не успели заключить новый договор по сделке, заключенной без проведения торгов, то пролонгация полностью зависит от волеизъявления сторон.

Заключение нового контракта

Заключение нового контракта повторяет процедуру составления первоначального договора. Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения.

Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения.

При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.

С заключением нового договора старое соглашение теряет силу после истечения срока действия.

Дополнительное соглашение к существующему документу

Подписание дополнительного соглашения возможно, если только это указано в пунктах основного договора. Документ полностью опирается на положения сделки и не может действовать самостоятельно. По решению сторон в соглашении можно скорректировать незначительные пункты контракта и изменить сроки.

документа:

Внимание! Дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Автоматическая пролонгация

Автоматическая пролонгация договора означает, что по прошествии срока действия соглашения стороны продолжили арендные отношения без изменений. У арендодателя и арендатора нет никаких претензий друг к другу, все условия указанные в соглашении сохраняются, он пролонгируется на срок предусмотренный договором. Регистрация сделки не требуется.

Основания для пролонгации

Основаниями продления соглашения на наем земельного участка являются:

• Взаимная договоренность сторон, допускающая продление сделки путем заключения нового контракта, оформления дополнительного соглашения или автоматического продления.
• Административного решения, если собственник муниципалитет.
• Судебного решения, если при перезаключении соглашения возникли имущественные или правовые споры.

Земельный участок, арендованный под строительство, должен использоваться строго по назначению.

Важно! Одним из главных условий продления контракта является наличие собственности арендатора на участке, которое дает право на пролонгацию сделки действующему нанимателю.

Земельные участки, находящиеся в введении администрации, сдаются в аренду по результатам торгов. Для пролонгации сделки действующий арендатор должен предупреждать собственника о желании продлить контракт за 3 месяца до завершения срока его действия.

Как продлить контракт в отношении земли: порядок действий

Процедура пролонгации зависит от согласия и статуса сторон сделки.

• Если арендные отношения закреплены между частными лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока контракта и предлагает оформить его продление. Между сторонами заключается соглашение о пролонгации сделки.
• Если владельцами земельного участка являются юридическое лицо или муниципалитет, то наниматель предупреждает его о желании продлить контракт за три месяца до окончания срока действия контракта.

Арендатор отправляет заявление на пролонгацию сделки, в котором указываются:

1. полное наименование организации-арендодателя и должность, фамилия, инициалы уполномоченного на принятие решений лица;
2. данные арендатора;
3. основной текст с просьбой о пролонгации соглашения;
4. данные действующего договора;
5. окончание срока действия сделки;
6. указание оснований на приоритетное право на продление контракта;
7. перечень приложенных документов;
8. дата и подпись с расшифровкой.

К заявлению прилагается пакет нотариально заверенных документов:

• копия соглашения о сдаче земельного участка в аренду;
• копия удостоверения личности или доверенность представителя;
• копии учредительных документов для юридических лиц;
• копия ИНН;
• выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
• квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов по платежам (как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).

Заявление передается:

1. лично или через представителя с отметкой о получении;
2. почтовым сообщением с уведомлением и описью содержимого;
3. электронной почтой, при наличии электронной подписи.

Вопрос о продлении договора аренды земельного участка решается администрацией в течение 30 дней. После согласия арендодателя согласовывается новый контракт.

Пролонгация договора не означает сохранение условий старого соглашения. Возможно изменение размеров арендной платы, срока и других пунктов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды ЗУ читайте тут). После согласования всех условий составляется новый контракт или дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 ФЗ № 218, при заключении договора сроком свыше одного года, требуется регистрация сделки в Росреестре. Любая из сторон может обратиться в государственное учреждение, предоставив необходимые документы:

1. заявление на регистрацию соглашения;
2. удостоверение личности;
3. 2-3 экземпляра договора об аренде;
4. заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
5. документы, подтверждающие право собственности на землю;
6. квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость госпошлины в 2021 году составляет:

• 2000 рублей для физических лиц;
• 22000 рублей для юридических лиц (ст. 333.33 НК РФ).

Справка! При обращении в отделение Росреестра срок регистрации составляет 7 дней, через офисы МФЦ – 9 дней.

Основания для отказа после истечения срока

Собственник земли может отказать нанимателю в продлении договора аренды. Если владельцем является частное лицо или организация отказ может быть в случае:

• нарушения арендатором условий соглашения;
• собственник не собирается далее сдавать объект в аренду;
• арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить контракт.

В случае, если владелец земли отказывает в продлении соглашения без предъявления претензий, и сдает земельный участок другому лицу, бывший наниматель может вернуть право на аренду через суд. Преимущественное право на продление контракта сохраняется за арендатором на протяжении года, затем соглашение теряет силу.

Важно! По решению суда возможно не только возвращение приоритетного права, но и возмещение причиненного отказом ущерба.

Если собственником является государственный орган, основания для непродления имеются в случае:

• изъятия земельного участка из оборота;
• земля зарезервирована для государственных целей;
• наложен запрет на приватизацию участка (можно ли приватизировать и как это сделать?);
• нецелевое использование земельного участка;
• арендатор пропустил срок пролонгации контракта.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причин. Если в течении года после отказа, муниципальный орган заключает договор аренды с другим лицом, арендатор может оспорить это решение в суде. По решению судебных органов, пролонгация в этом случае возможна даже если предыдущий наниматель не участвовал в аукционных торгах.

Заключая договор аренды земельного участка стоит заранее предусмотреть возможность его продления. Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов пролонгации соглашения. Процедура продления договора регламентирована нормативными актами и проводиться в соответствии с законом.

Источник: aktzakon.ru