Срок консервации незавершенного строительства

Консервация – это перевод активов в такое состояние, которое позволит сохранить их в пригодности к эксплуатации через установленное время. Консервации можно подвергать:

• объекты незавершенного строительства – если нет средств на продолжение стройки или в данный момент вкладывать их нецелесообразно;
• как технологические комплексы, так и части целого;
• готовые основные средства – если их не планируется использовать в течение минимум 3 месяцев.

ВАЖНО! Такую процедуру можно выполнять на основании п. 23 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п

Процедура консервации

Перевод на консервацию делается согласно решению руководства предприятия или, если имущество государственное, соответствующим постановлением министерства.

Порядок процедуры консервации и расконсервации принимается внутренним решением руководства конкретной организации и фиксируется локальным нормативным актом. Должен быть составлен и подписан акт о переводе объекта основных средств на консервацию (типовой формы нет, ее нужно утвердить). Акт подписывается комиссией, которую руководство учредило приказом. В акте нужно в обязательном порядке отразить:

53) Консервация недостроя

• наименование неиспользуемого актива;
• его инвентарный номер;
• первоначальную стоимость, по которой ОС принято на баланс;
• сумму амортизации, которую на него уже успели начислить;
• причины консервации;
• срок будущей расконсервации;
• подписи членов комиссии.

Бухучет законсервированного ОС

Когда утрачивается амортизация

На неиспользуемое имущество временно не нужно начислять амортизацию, если выполняется одно из условий:

• если консервация оформлена более чем на 3 месяца;
• ремонт (восстановление) рассчитано дольше чем на год;
• модернизация (реконструкция) будет проводиться дольше чем 12 месяцев;
• имущество передано по договору безвозмездного пользования (это уже не консервация).

Если временный простой меньше, экономически не обоснован либо его не оформляют как консервацию, амортизация начисляется обычным порядком.

При консервации срок полезной эксплуатации основного средства увеличивается на тот период, пока оно не использовалось.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если законсервировано было не все ОС, а только его часть, при этом остальные части продолжают принимать участие в деятельности предприятия, амортизация не начисляется на все ОС, хотя оно и значится на балансе как единое целое. Например, в эксплуатируемом здании закрывают один этаж под ремонт, остальные продолжают функционировать

Налоговый учет консервации

Налоги платятся с тех средств, которые применяются для извлечения дохода. С одной стороны, ОС продолжают находиться на балансе и являться имуществом предприятия. С другой, вследствие простоя они прямо не применяются для извлечения экономической выгоды.

Если на неиспользуемое основное средство продолжает начисляться амортизация, она может быть учтена для снижения налоговой базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 252 НК РФ), поскольку эти расходы:

• экономически обоснованы;
• подтверждены документально;
• направлены на будущее получение дохода (ведь актив позже будет расконсервирован).

Как только расконсервирование произошло, амортизация должна начисляться так, как это делалось раньше, до начала простоя.

Решение о консервации объекта

Письмо Федеральной налоговой службы №СД-4-3/[email protected] от 27.08.2018

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо УФНС России (далее — письмо Управления) по методологическому вопросу, планируемому к отражению в акте выездной налоговой проверки, и сообщает следующее.

Из письма Управления следует, что налогоплательщик в нарушение подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) учел в составе внереализационных расходов стоимость затрат, связанных с созданием объекта незавершенного строительства, который по решению налогоплательщика (протокол совещания по вопросам финансово-экономической деятельности общества) подлежит частичному демонтажу с последующим сооружением объекта нового назначения.

Статьей 252 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией, в частности расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, на списание нематериальных активов, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества), охрану недр и другие аналогичные работы, если иное не установлено статьей 267.4 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов в виде амортизационной премии, предусмотренной пунктом 9 статьи 258 Кодекса.

Таким образом, на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса налогоплательщик вправе учесть в составе внереализационных расходов только затраты на ликвидацию этих объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен.

Расходы, перечисленные в письме Управления (строительно-монтажные работы, проектно-сметная документация, услуги по управлению проектом, исследования, страхование СМР, электроснабжение), являются затратами по формированию первоначальной стоимости спорного объекта, и не связаны с фактической ликвидацией данного объекта (демонтаж, разборка, вывоз разобранного имущества).

Учитывая изложенное, в случае, если ликвидация (частичная ликвидация) объекта незавершенного строительства, осуществляется в процессе создания нового объекта амортизируемого имущества, то в целях налогообложения прибыли сумма затрат, формирующих стоимость ликвидируемого объекта незавершенного строительства подлежит включению в первоначальную стоимость создаваемого объекта, в той части в какой этот объект незавершенного строительства будет использован при создании нового объекта (данная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.09.2017 № Ф02-5060/2017 по делу № А19-22028/2016).

Действительный государственный советник Российской Федерации 3 класса Д.С. Сатин

Консервация строительства

В связи с экономическим кризисом многим строящиеся объекты. При этом процесс консервации незавершенного строительства требует соблюдения определенных процедур и вызывает трудности в отражении расходов, связанных с приостановкой строительства. Решению данных вопросов посвящена наша статья.

Алгоритм действийУчитывая, что в большинстве случаев строительство объектов происходит за счет инвестиционных средств, в строительном процессе, как правило, принимает участие множество участников (инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики и т. д.). Но мы рассмотрим ситуацию лишь для двух субъектов: для заказчика-застройщика (далее — заказчик) и для подрядчика.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ЗАКАЗЧИКАЕсли заказчик по тем или иным причинам примет решение о консервации объекта строительства, он должен письменно уведомить об этом подрядчиков. О каких обязанностях следует знать?

Согласно статье 752 Гражданского кодекса РФ, при консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ. При этом перевод объекта строительства на консервацию с позиций гражданского законодательства не связывается непременно с окончательным прекращением договорных отношений сторон.

Во избежание спорных ситуаций целесообразно уточнить данный момент отдельно в договоре строительного подряда (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2006 г. № А-29-11601/2005-2э). Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПОДРЯДЧИКАНа практике все работы по переводу объекта строительства на консервацию обычно выполняет подрядчик. Поскольку сметой и договором строительного подряда расходы на консервацию не предусмотрены, при возникновении необходимости в приостановке работ и консервации незавершенного объекта нужно согласовать механизм действий сторон договора строительного подряда.

Расходы по консервации строительного объекта должны быть оплачены заказчиком. Для этого нужно составить дополнительную смету на подготовительные, строительно-монтажные и иные работы, связанные с консервацией строительства. Состав работ и условия их осуществления следует определить в дополнительном соглашении к договору строительного подряда.

На основании соглашения (либо отдельного договора на дополнительные работы) подрядчик будет выполнять СМР, которые будут в нем оговорены. В дополнительном соглашении устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов. Кроме того, в нем могут быть указаны сроки, в которые заказчик возместит убытки, а также предусмотрена его обязанность возобновить (продолжить) договор с данным подрядчиком на прежних или других условиях.

ЧТО ТАКОЕ КОНСЕРВАЦИЯ?Консервация строительства — приостановка строительства, которая предполагает возобновление инвестором строительных работ в будущем. После устранения причин, повлекших консервацию, работы на объекте продолжаются, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок. Консервация объекта, а также охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии могут осуществляться силами подрядчика.

ПРОВОДИМ ИНВЕНТАРИЗАЦИЮПри переводе объектов строительства на консервацию обязательно проводится инвентаризация. Порядок ее проведения по незавершенному строительству регулируется пунктами 3.32-3.34 Методических указаний… (утверждены приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49) . В состав инвентаризационной комиссии, по мнению автора, целесообразно включить представителей всех сторон, которые участвуют в строительном процессе (заказчика, генерального подрядчика и др.).

На незаконченные строительством объекты составляются инвентаризационные описи. В них указываются: — наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п.; — стоимость выполненных работ; — причины и основание для консервации.

Для этого должны использоваться: соответствующая техническая документация (чертежи, сметы, сметно-финансовые расчеты), акты сдачи работ, этапов, журналы учета выполненных работ на объектах строительства и другая документация. Инвентаризация проводится путем проведения осмотров, контрольных обмеров и других необходимых мероприятий.

При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика. Результаты инвентаризации незавершенного строительства оформляются с помощью унифицированных форм, утвержденных постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. № 88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-3 и др.).

Однако, в отличие от обычной инвентаризации, которая проводится с целью выявления отклонений в учете, в данном случае цель инвентаризации — зафиксировать фактическое наличие и состояние недостроенного объекта (с учетом всех его составляющих) и находящихся на объекте (на строительной площадке) материально-производственных запасов и других ценностей. Оформленные в установленном порядке описи подрядчик (либо сводная инвентаризационная комиссия — в зависимости от того, кто проводит инвентаризацию, это решается по согласованию сторон) передает заказчику для обеспечения последним сохранности законсервированного объекта.

ОФОРМЛЯЕМ ДОКУМЕНТЫКроме инвентаризационных ведомостей потребуются и другие документы. Остановка строительства (в целях консервации или прекращения строительства) оформляется актом о приостановлении строительства (форма № КС-17). Он составляется заказчиком при получении от инвестора решения о консервации.

В шапке акта указываются участники строительства (инвестор, заказчик, подрядчик, субподрядчик), наименование и адрес стройки, основания для приостановления строительства. А в основной его части следующие данные: — наименование объектов, работ и затрат, приостановленных строительством; — полная сметная стоимость договора; — сметная стоимость выполненных работ; — фактические затраты на приостановку строительства; — средства, необходимые для расчетов с подрядчиком; — стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию объектов, и др.

Документ составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй — заказчику. Третий представляется только по требованию инвестора.

Акт заполняют на основании первичных документов по строительству, таких как общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а). А вот сведения о затратах на консервацию заносятся в акт на основании дополнительно составленной сметы.

Обратите внимание: в форме № КС-17 обязательны подписи руководителей, главных бухгалтеров заказчика-застройщика и подрядчика и печати обеих организаций. Акт хранится в бухгалтерии заказчика и подрядной организации.

Он подтверждает приостановление строительства (консервацию или прекращение строительства) и используется для проведения расчетов, а кроме того, может служить основанием для истребования от инвестора дополнительных ассигнований. Передачу законсервированного объекта заказчику также нужно подтвердить документально.

Поскольку, как мы уже сказали, заказчик обязан оплатить все выполненные на момент принятия решения о консервации объекта работы, сторонами договора в обязательном порядке оформляются и подписываются обычные для приемки выполненных работ документы: акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3). Однако здесь есть один нюанс: сами по себе эти формы о переходе права собственности и рисков гибели имущества не свидетельствуют (если договором не предусмотрена поэтапная сдача работ).

Но здесь случай особый. Поэтому переход права собственности на результат всех принятых работ по незавершенному объекту необходимо подтвердить в дополнительном соглашении к договору. В противном случае (если договор не расторгается) вплоть до принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта риски гибели и случайного повреждения всего объекта или отдельных его частей будут лежать на подрядчике. Унифицированной формы акта приемки незавершенного объекта строительства нет, она существует только для законченного строительством объекта (форма № КС-11).
Форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Но можно воспользоваться ею для подтверждения факта передачи объекта. На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.

Учет у заказчика-застройщика Затраты по консервации объекта, а также все дальнейшие расходы по его содержанию (на охрану, освещение, водоснабжение и т. п.) несет заказчик (если договор не содержит иных условий). Однако в сметах их, как правило, не предусматривают.

Ведь сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий, сооружений и т. д. рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства объектов в соответствии с проектом. А в данном случае строительство фактически не ведется. Не предусмотрен учет таких расходов в стоимости строительства и Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), которая утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1. Поэтому затраты, связанные с консервацией объекта, и не должны учитываться в составе сводных сметных расчетов. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТУказанный выше вывод подтверждает и пункт 3.1.7 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций.

Положение утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.

ПБУ 9/99 и ПБУ 2/2008 утверждены приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и от 24 октября 2008 г. № 116н соответвтенно.

Учет по таким работам нужно вести отдельно. Согласно пункту 6 ПБУ 2/2008, в случае, когда при исполнении договора в техническую документацию вносятся дополнительные работы, для целей бухучета их выполнение должно рассматриваться как отдельный договор при соблюдении хотя бы одного из следующих условий: а) дополнительный объект (работы) по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам существенно отличается от объектов, предусмотренных договором; б) цена дополнительных работ определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Расходы будут относиться к расходам по договору согласно пункту 11 ПБУ 2/2008. Подрядчик отражает их на счетах учета затрат. Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены. При этом расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).

Вычет НДС по товарам, работам, приобретенным у сторонних организаций для осуществления операций, связанных с консервацией объекта, производится в общеустановленном порядке. Подрядчик также может рассчитывать на компенсацию (возмещение убытков) вследствие досрочного расторжения (приостановления) договора строительного подряда.

Полученные средства будут признаны подрядной организацией в составе прочих доходов. Для целей налогообложения прибыли работы, связанные с переводом объекта на консервацию, у подрядчика будут признаны в составе выручки от реализации, а суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) — в составе внереализационных доходов.

ПРИМЕР 2Воспользуемся условиями предыдущего примера, дополнив их. Подрядчик (ООО «Лика») был письменно уведомлен о переводе объекта, на котором он выполнял строительные работы, на консервацию. Заказчик-застройщик заключил с ним дополнительное соглашение о проведении работ, связанных с консервацией объекта.

Стоимость дополнительных работ по договору — 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.). Фактические затраты составили 468 000 руб., из них: — 118 000 руб. — материалы (в том числе НДС — 18 000 руб.); — 350 000 руб. (заработная плата с отчислениями).

После окончания работ по консервации объекта договор строительного подряда был расторгнут, при этом подрядчик получил от заказчика-застройщика компенсацию в сумме 236 000 руб. Бухгалтерские записи в ООО «Ника» будут выглядеть так: ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60— 100 000 руб. (118 000 — 18 000) — приобретены материалы для консервации объекта; ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60— 18 000 руб. — выделен НДС по материалам; ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19— 18 000 руб. — принят к вычету предъявленный НДС по материалам; ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10— 100 000 руб. — списаны материалы на выполнение работ по договору; ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51— 118 000 руб. — оплачены материалы; ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)— 350 000 руб. — начислена заработная плата (с отчислениями); ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90— 590 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства; ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68— 90 000 руб. (500 000 руб.

5 18%) — начислен НДС; ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20— 450 000 руб. (100 000 + 350 000) — списана фактическая себестоимость выполненных работ; ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62— 590 000 руб. — получены денежные средства за выполненные работы; ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76— 236 000 руб. — получена от заказчика-застройщика компенсация; ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91— 236 000 руб. — учтена сумма компенсации в составе прочих доходов; ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68— 36 000 руб. (236 000 руб. х 18/118) — начислен НДС. Налоговая база по НДС увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги), в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров и др. (подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ). Аналогичная точка зрения приведена в письмах Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 г. № 03-07-11/214 и др.

Консервировать можно только основные средства

Понятие консервации в бухгалтерском и налоговом учете применимо только по отношению к основным средствам. Если объект не отвечает всем требованиям п. 4 ПБУ 6/01, то говорить о его консервации не приходится. Например, объекты, которые не могут быть использованы в оказании услуг (находятся в аварийном состоянии, подлежат сносу, приобретены для проведения реконструкции и т.п.), нельзя отражать на счете 01. До момента приведения их в состояние, пригодное для использования, стоимость такого имущества остается на счете 08.

Это подтверждается п. 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, согласно которому приобретенные здания, сооружения зачисляются в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств. К аналогичным выводам пришли финансисты в Письме от 04.09.2007 N 03-05-06-01/98: если приобретенное здание не эксплуатируется и требует капитальных вложений, что должно подтверждаться распорядительными документами по организации, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению до состояния, в котором здание пригодно к использованию в запланированных целях, то данный объект недвижимого имущества не подлежит налогообложению до перевода его в состав основных средств, поскольку не отвечает единовременно требованиям п. 4 ПБУ 6/01 (см. также Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107).

Именно такая ситуация сложилась у одного из предприятий оздоровительной сферы, которое в 1998 г. получило в качестве вклада в уставный капитал имущество и не использовало его до 2006 г. (имущество подлежало реконструкции). Арбитры рассудили, что если приобретенные объекты недвижимости требуют реконструкции или подлежат сносу, то они не могут быть приняты к учету в качестве основных средств, поэтому признали неправомерным доначисление налога на имущество за все прошедшее время (Постановление ФАС МО от 01.10.2009 N КА-А41/10020-09).

Нужно учитывать, что если имущество в принципе готово к эксплуатации (пусть и не по запланированному назначению) и фактически эксплуатировалось предыдущими собственниками, то даже при намерении провести реконструкцию объекта и изменить его назначение организация обязана поставить такой объект на учет в составе основных средств (Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07, ФАС СКО от 21.07.2009 N А32-20402/2008-58/368, ФАС ВВО от 22.01.2008 N А12-11490/07-С51). До проведения реконструкции его целесообразно перевести на консервацию (если имущество не используется в деятельности организации).

«Туристические и гостиничные услуги:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Перечень работ

Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.

Фундамент

Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:

• Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
• Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
• Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.

Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.

Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.

В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.

Дом со стенами

Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.

Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости — достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.

В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:

• Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
• Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
• Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
• Переведение оборудования в безопасное состояние.
• Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
• Защита объекта от доступа посторонних лиц.

Что необходимо проверить арендатору в проекте договора аренды недвижимости

Предмет договора

Перед тем как заключать договор, нужно проверить:

1. описание недвижимого имущества;

2. площадь передаваемого имущества;

3. юридический титул арендодателя (принадлежит ли ему объект аренды);

4. цель использования недвижимости;

5. возможные обременения объекта аренды.

Описание объекта аренды

государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К документам государственной регистрации прав на недвижимое имущество относятся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о государственной регистрации права. До 15 июля 2021 года Росреестр выдавал бумажные свидетельства. Но с этой даты Росреестр перестал выдавать свидетельства о государственной регистрации прав.

Права и обязанности сторон

Арендатору стоит обратить внимание на четыре условия. Способ 2: получать согласие арендодателя на каждую передачу имущества в субаренду

Этот способ менее удобный для арендатора. Но арендодатели чаще всего соглашаются именно на него. В договоре лучше прописать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. В таком случае процедура дачи согласия на субаренду не будет неопределенной по времени

: получать согласие арендодателя на каждую передачу имущества в субаренду. Этот способ менее удобный для арендатора. Но арендодатели чаще всего соглашаются именно на него. В договоре лучше прописать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. В таком случае процедура дачи согласия на субаренду не будет неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права возместить стоимость неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Такие условия противоречат интересам арендатора. Поэтому их необходимо исключать из текста проекта договора.

арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

иное не предусмотрено в законе или в договоре.

Таким образом, арендатору нужно проследить, чтобы в договоре:

не было оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права заключить договор на новый срок, и

был прописан срок, в течение которого арендатор мог воспользоваться своим преимущественным правом заключить новый договор (например, не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды).

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

Кого назначить ответственным за безопасность зданий и сооружений

Ответственность за безопасность работников при эксплуатации зданий и сооружений несет работодатель (ст. 212, 215 ТК). Для эксплуатационного контроля он назначает ответственное лицо. Его задача — проверять, соответствуют ли здания и сооружения, а также их эксплуатация требованиям Технического регламента (ст. 40 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», далее — Технический регламент).
В Техническом регламенте нет указаний об уровне квалификации ответственного за эксплуатацию зданий и сооружений (далее — Ответственный). Как правило, Ответственным назначают высококвалифицированного специалиста с высшим техническим образованием по подходящему направлению. Например, «Промышленное и гражданское строительство».

Ответственный дополнительно проходит курс повышения квалификации или переподготовки в учебном центре по направлению «Строительный надзор». Так как работника назначают Ответственным за эксплуатационный контроль, ему нужно пройти и подготовку по охране труда в учебном центре в объеме 40 часов (п. 2.3.2 Порядка обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организации, утв. постановлением Минтруда, Минобразования от 13.01.2003 № 1/29).

Ответственный обязан своевременно инициировать диагностику и выявлять нарушения в процессе эксплуатации зданий и сооружений, а также контролировать, чтобы эти нарушения своевременно устраняли.

Для проведения проверок в организации создают техническую комиссию по осмотру производственных зданий и сооружений. Если дефекты и нарушения комиссия не может диагностировать самостоятельно, к проверке привлекают специализированную аккредитованную организацию. Такой контроль может выполнить организация, которая состоит в реестре саморегулируемых организаций.

Единый инвентарный объект

Как указали представители Минфина России в Письме от 16 января 2008 г. N 03-03-06/1/8, если в бухгалтерском учете здание учитывается как единый объект основных средств, то и в налоговом учете оно является объектом амортизируемого имущества в целом. И при таком раскладе с момента издания приказа о начале частичной реконструкции здания амортизация по нему не начисляется также в целом вплоть до окончания соответствующих работ. Следовательно, можно сделать вывод, что аналогичные последствия наступают и при консервации части такого здания.

Согласно п. 6 ПБУ 6/01 единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Таковым признается:

• объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;
• отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;
• обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, который предназначен для выполнения определенной работы. Под комплексом конструктивно сочлененных предметов понимается один или несколько предметов одного или разного назначения, которые имеют общие приспособления и принадлежности, общее управление и смонтированы на одном фундаменте. В результате каждый предмет, входящий в комплекс, способен выполнять свои функции только в составе этого комплекса, а не самостоятельно.

При этом только в случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Исходя из этого, Минфин в своих разъяснениях в отношении объектов недвижимости, к коим и относится здание, указывает, что их составные части могут учитывать как самостоятельные инвентарные объекты, если:

• такое имущество не требует монтажа;
• его можно использовать отдельно от имущественного комплекса;
• его назначение не совпадает с функциональным предназначением всего комплекса;
• его демонтаж не повлияет на их назначение.

Под эти критерии, в частности, подпадают лифты, встроенные системы вентиляции, локальные сети, другие коммуникации здания (Письма Минфина России от 23 октября 2009 г. N 03-03-06/2/203, от 23 сентября 2008 г. N 03-05-05-01/57).

Кроме того, в целях налогового учета финансисты апеллируют к Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1. Наличие в таковой разных сроков полезного использования частей ОС, как, например, лифта и здания, указывают они, может свидетельствовать о возможности самостоятельного учета этих объектов. Именно такой подход поддерживают судьи (Постановления ФАС Московского округа от 16 сентября 2011 г. по делу N А40-130812/10-127-755, от 21 января 2011 г. N КА-А40/16849-10, ФАС Уральского округа от 17 февраля 2010 г. N Ф09-564/10-С3; ФАС Поволжского округа от 26 января 2010 г. по делу N А65-8600/2009; ФАС Центрального округа от 10 сентября 2009 г. по делу N А08-8752/2008-16). Однако такие части ОС, как отдельные помещения здания (уровни, этажи), в Классификации не поименованы.

В этом смысле здание, на которое оформлено (оформляется) единое свидетельство о праве собственности, являющееся единым объектом согласно технической документации, с единым кадастровым номером, по большому счету и в бухгалтерском, и в налоговом учете должно учитываться как единый объект. И разделить его лишь на основании консервации его отдельных помещений компания не вправе. А значит, в этом случае должно приостановиться начисление амортизации в отношении здания в целом.

С другой стороны, организации ничто не мешает разделить здание, в том числе и в учете, переоформив права собственности на него как на отдельные помещения.

Сопровождающие документы

Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:

• Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
• Дату начала строительства;
• Сметную стоимость работ по договору;
• Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
• Расходы заказчика;
• Расходы на консервацию и охранные мероприятия.

На основании акта составляется смета предстоящих работ.

По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.

Что такое неиспользуемое имущество

Неиспользуемым считается имущество, которое временно не участвует в основной деятельности организации. Причины, по которым это может иметь место, различны:

• изменение объемов производства;
• переход организации на другой вид деятельности;
• попадание имущества в ремонт;
• сезонная деятельность организации;
• устаревание основного средства (моральный износ) и др.

СПРАВКА! В качестве таких основных средств может выступать оборудование или (чаще) недвижимость.

Если планируется через определенное время вновь пользоваться этим активом, это означает, что с точки зрения учета он «законсервирован». Можно сдать неиспользуемое ОС в аренду или продать – то есть так или иначе вновь вовлечь в хозяйственный оборот.

Что собой представляет консервация

Консервация представляет собой меры по временному прекращению эксплуатации ряда основных средств. После обозначенного срока проводится расконсервация. Она предполагает возобновление эксплуатации средств. Цель процедуры – сокращение трат и обеспечение надлежащего хранения ОС. Подобное мероприятие проводится обычно в отношении тех объектов, которые временно не приносят экономической выгоды.

Основание для консервации

Проведение мероприятия актуально при наличии этих обстоятельств:

1. Завершение сезонных работ, в связи с чем часть техники не будет использоваться (к примеру, это может относиться к снегоуборочному оборудованию, машинам для сбора урожая).
2. Производственный простой (предприятие не получило нити в положенный срок, в связи с чем остановилась работа ткацких станков).
3. Сокращение производства вследствие неблагоприятной экономической ситуации (к примеру, предприятие больше не может финансировать работу одного из цехов).
4. Направление техники на ремонт.
5. Потребность в ремонте, но невозможность его провести из-за отсутствия запасных деталей.
6. Изменение производственного профиля.
7. Отсутствие заказов.

Консервация обеспечивает сохранение свойств основных средств для их последующей эксплуатации. Процедура предполагает принятие мер по обеспечению исправного состояния техники, ограничение доступа третьих лиц к ОС. Как правило, законсервированный объект отправляется в места хранения.

Составляющие элементы консервации

Фактически процедура предполагает работу по этим направлениям:

• Фактическая консервация (отправка ОС в места хранения, ограничение доступа третьих лиц).
• Создание сопутствующих документов.
• Отражение консервации в программе бухучета.

Все перечисленное является неотъемлемыми составляющими процесса. Имущество нужно переместить в закрытое помещение, чтобы обеспечить его сохранность. Но недостаточно убрать технику на склад. Также необходимо задокументировать все принятые меры.

Какое имущество можно отправить на консервацию?

Консервируемое имущество должно соответствовать ряду условий:

1. ОС применяется в производстве, сдается в аренду, или оно требуется для оказания услуг. Нельзя законсервировать мраморную статую.
2. Срок использования ОС составляет меньше года. К примеру, подвергнуть процедуре нельзя упаковку от продукции.
3. Компания не собирается перепродавать ОС. Нельзя законсервировать партию техники, приобретенной для дальнейшей реализации.
4. В дальнейшем ОС может принести экономическую выгоду. Мероприятие не проводится в отношении однолетних растений, предназначенных для украшения территории.

Если объект не соответствует этим условиям, его нельзя консервировать. К примеру, процедура неактуальна в отношении природных ресурсов.

Последовательность операций

Процедура консервации происходит в определенной последовательности. В первую очередь принимается решение о проведении данной процедуры тем органом предприятия, который имеет для этого все необходимые полномочия.
После того как принято решение, издается приказ о том, что необходимо создать комиссию, которая занимается вопросами консервации. Во главе этой комиссии должен находиться руководитель предприятия. После того как приказ издан, необходимо создать отчет о том, что использование основных фондов невозможно. К созданию отчета необходимо подойти с технической и экономической сторон.

В конце создается акт, в котором указывается, что основные фонды временно выводятся из кругооборота и целесообразно их законсервировать. Создание комиссии и составление всех документов являются необязательными процедурами. В таком случае достаточно будет предоставить решение о консервации.

Основные фонды, которые подверглись консервации, не могут использоваться предприятием. Соблюдение этого правила является обязательным. Не рекомендуется нарушать его, ведь средства, которые были законсервированы, не готовы к эксплуатации. Если же проигнорировать это правило, то есть риск нанести ущерб этим средства, подвергнув их поломке.

Если предприятием было принято решение продать или передать объекты, которые были законсервированы, то в таком случае не обязательно их расконсервировать. То есть их можно продавать или передавать в таком виде, в котором они находятся.

Какая роль у специалиста по охране труда в комиссии

Специалист по охране труда не обладает достаточным уровнем знаний и умений, чтобы занять место Ответственного за эксплуатацию зданий и сооружений. При этом специалист по охране труда зачастую входит в состав технической комиссии.

Основная задача специалиста по охране труда в работе комиссии по осмотру зданий и сооружений — проверять соблюдение требований статьи 215 ТК (соответствие производственных объектов и продукции государственным нормативным требованиям охраны труда).

Во время проверок специалист по охране труда:

• контролирует, как соблюдают требования охраны труда на производственной площадке;
• проверяет качество оборудования, сырья и материалов, с которыми работают сотрудники;
• изучает, как непосредственное руководство проводит ежедневный осмотр и контроль за текущим состоянием рабочих мест.

При таких проверках специалист по охране труда может совместно с техническим руководителем организации подобрать мероприятия для снижения уровня риска. Также специалист по охране труда проводит анализ документов по приемке и вводу в эксплуатацию производственных объектов и оценивает их соответствие государственным нормативным требованиям охраны труда. Кроме того, он проверяет, как ведут локальные документы на рабочих местах и в процессе проверок. Например, правильно ли заполняют журналы трехступенчатого контроля или оформляют акты осмотра.

Как законсервировать объект

Что нужно сделать? Приведем пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Принять решение о консервации объекта. Его принимает застройщик или технический заказчик. Решение оформляют приказом или распоряжением руководителя организации. В нем указывают:

• перечень работ по консервации объекта и сроки их проведения;
• сроки разработки техдокументации, необходимой для консервации объекта (ее подготовку обеспечивает застройщик или техзаказчик);
• кто отвечает за сохранность и безопасность объекта и стройплощадки (должностное лицо или организацию);
• размер необходимых средств. Его определяют на основании акта, который готовит подрядчик и утверждает застройщик или техзаказчик.

Правила расконсервации объекта капитального строительства

Консервация объекта строительства

В практике осуществления строительной деятельности складываются ситуации, когда заказчик принимает решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами.

В случае приостановления строительства на срок свыше 3 месяцев в течение одного месяца принимается решение о консервации объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем в течение одного месяца заказчик должен проинформировать об этом решении органы государственного строительного надзора и местный распорядительный орган (исполком), выдавший разрешение на строительство.

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет.

По истечении срока консервации объекта незавершенного строительства государственные органы, исполнительные и распорядительные органы, инвестор, застройщик, заказчик, принявшие решение о консервации, должны определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

При устранении в течение срока консервации причин, вызвавших консервацию объекта, строительство объекта возобновляется. В противном случае объект незавершенного строительства реализуется.

По решению суда объект незавершенного строительства может быть ликвидирован, если его сохранение представляет угрозу национальной безопасности, здоровью и правам населения (п. 3.6 ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения»).

Возобновление строительства объекта (расконсервация)

При принятии решения о возобновлении строительства объекта проводятся мероприятия по расконсервации объекта незавершенного строительства, т.е. возобновление по вновь заключенному договору строительного подряда строительства законсервированного объекта согласно проектно-сметной документации, разработанной с учетом его технического состояния.

Для продолжения строительства объекта по вновь заключенному договору строительного подряда заказчик передает подрядчику по акту объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.

Расконсервация проводится по решению органа, который принял решение о консервации объекта.

В решении о расконсервации указывается следующее:

План мероприятий по проведению расконсервации должен быть утвержден приказом о расконсервации объекта.

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства

Перед расконсервацией объект незавершенного строительства должен быть детально обследован специализированной организацией, аттестованной на проведение обследования технического состояния объектов строительства (п. 6.8 ТКП 45-1.03-165-2009). Техническое состояние объекта должно быть определено в заключении такой специализированной организации.

При необходимости в ходе обследования объекта расчетным путем или испытаниями проверяются несущая способность и эксплуатационная пригодность объекта, устанавливаются условия дальнейшей эксплуатации обследованных конструкций, а также мероприятия по обеспечению их надежности либо обосновывается их замена.

В случае обнаружения при обследовании объекта дефектов в заключении специализированной организации выдаются рекомендации по их устранению. При необходимости в установленном законодательством порядке заказчиком вносятся изменения в проектную документацию.

Документальное оформление расконсервации объекта

На стадии принятия решения о возобновлении строительства и расконсервации объекта оформляются следующие документы:

Комиссия устанавливает состояние и степень готовности объекта незавершенного строительства, подтверждает объемы выполненных работ, производит оценку предстоящих затрат на расконсервацию объекта и затрат на окончание строительства.

На стадии возобновлении строительства оформляются следующие документы:

Унифицированной формы акта о расконсервации не существует. Форму акта необходимо разработать самостоятельно с учетом норм Закона от 12.07.2013 № 57 «О бухгалтерском учете и отчетности», отразив в ней:

Источник: protend.ru

Лекция 3

Иногда строительным организациям приходится приостанавливать работы и консервировать объекты, причиной может послужить нехватка денег, несоответствие строящегося объекта современным требованиям, банкротство инвестора и так далее.

Решение о консервации строящегося объекта принимает заказчик. Это решение он оформляет приказом или распоряжением, где должны быть указаны сроки, в которые будет:

разработана документация, необходимая для консервации;

проведена инвентаризация недостроенного объекта строительства.

Заказчик, после принятия решение о консервации, обязан уведомить об этом подрядчика, оплатить подрядчику все выполненные работы; возместить ему расходы, вызванные консервацией.

На практике, как правило, все работы связанные с консервацией, выполняет подрядчик. Поэтому заказчику необходимо согласовать с ним смету на строительно-монтажные, ремонтные и восстановительные работы, а также на охрану объекта.

Перед тем как начать консервацию недостроенного объекта, необходимо провести инвентаризацию. В состав комиссии по проведению инвентаризации входят представители генподрядчика, субподрядчиков, а также проектной организации. Комиссия составляет инвентаризационные описи с указанием наименования объекта, его элементов (например, этажей здания), которое решено законсервировать, стадии, на которой находятся строительно-монтажные работы по этому объекту.

Инвентаризационная комиссия должна проверить:

в каком состоянии находятся строительные объекты, которые должны быть законсервированы;

нет ли оборудования, которое было передано в монтаж, но так и осталось не смонтированным.

Иногда комиссия выявляет завышение или занижение стоимости работ, причины которого могут быть различными. После инвентаризации описи передают в бухгалтерию заказчика и подрядной строительной организации, чтобы в учет были внесены необходимые исправления.

Документальное оформление консервации объектов

Консервация объектов производится на основании «Письмо Госстроя СССР, Госплана СССР, Минфина СССР, Стройбанка СССР, Госбанка СССР от 18.08.1986 N 61-Д «О порядке проведения работ по консервации строительства объектов».

Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение законсервировать строящийся объект. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать Акт о приостановлении строительства, который составляется по форме КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ», в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй — заказчику (застройщику). В акте указывают:

договорную (сметную) стоимость работ;

сметную стоимость работ, которая выполнена на данный момент;

расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы;

затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.

Для получения необходимой информации о затратах заказчик, подрядчик и проектная организация составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектная организация разрабатывает смету консервации и охрану строительного объекта.

На основании сметы подрядчик будет выполнять строительно-монтажные работы, которые будут оговорены в дополнительном соглашении к генеральному договору подряда на капитальное строительство. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и материалов, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки.

3. Финансирование работ по консервации объектов строительства

Финансирование работ, затрат и мероприятий, обеспечивающих сохранность законсервированных в установленном порядке предприятий (объектов), производится за счет средств заказчиков в пределах лимитов капитальных вложений, выделенных на строительство этих объектов.

В последующие годы по предприятиям (объектам), подлежащим консервации в планируемом году, работы и затраты по консервации финансируются за счет средств, выделяемых на эти цели в пределах лимитов капитальных вложений. При этом для расчетов за строительно-монтажные работы, выполненные до консервации предприятий (объектов), используются средства заказчиков, выделенные на их строительство.

Предприятия (объекты), строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

Работы по расконсервации предприятия (объекта), включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете на работы по консервации.

Затраты по составлению сметы на расконсервацию, работы по расконсервации предприятия (объекта), включая восстановительные работы, финансируются за счет капитальных вложений, выделенных на продолжение их строительства.

Работы и затраты по консервации предприятий (объектов), а также на их расконсервацию, включая восстановительные работы, оплачиваются в пределах средств сводного сметного расчета стоимости строительства. При превышении по этой причине сметного лимита на строительство проектно-сметная документация подлежит переутверждению в установленном порядке.

Затраты по законсервированным зданиям (сооружениям), включая затраты на проектно-изыскательские работы, в аналитическом учете застройщика по счету N 33 «Капитальные вложения» выделяются в особую группу и в балансе застройщика (баланс по капитальным вложениям форма N 1 — застройщика или раздел «IV» в балансе по основной деятельности) показываются по строке 130, где вписываются слова «законсервированное и окончательно прекращенное строительство». На эту строку относятся в дальнейшем затраты по консервации приостановленного строительства и по окончательным расчетам с подрядной организацией.

4. Примерный состав работ по консервации конструкций крупнопанельных, объемно-блочных и монолитных зданий, расположенных выше отм. 0,000.

Монтажный горизонт на всем здании или по отсекам должен быть завершен.

Оставлять стеновые панели, закрепленные струбцинами или монтажными связями, не допуска­ется. Конструкции должны быть закреплены плитами перекрытия, швы между сборными элементами заделаны, выполнены температурно-усадочные швы.

Должна быть выполнена защита панелей перекрытия от намокания и размораживания по 6.5.

Все металлические связи между элементами, закладные детали и другие металлические элементы должны быть защищены от коррозии в соответствии с требованиями СНиП 2.03.11 и СНиП 3.04.03.

Верхняя грань панелей наружных стен, стыки между ними и зона утеплителя за гребнем па­нели должны быть защищены от намокания проклейкой полосы гидроизоляционного материала. В стыках между наружными панелями должен быть установлен герметик.

Должны быть установлены временные ограждения по периметру верхнего перекрытия, ле­стничных клеток, а также на всех балконах и лоджиях, не имеющих стандартных ограждений, в соот­ветствии с требованиями СНиП III-4.

Все отверстия вентиляционных шахт, шахт лифтов и другие проемы должны быть закрыты надежно закрепленными щитами.

Должен быть исключен доступ посторонних лиц в здание путем установки металлических или деревянных щитов на оконные и дверные проемы первого этажа.

Все оконные проемы возведенных этажей должны быть закрыты пленкой или фанерой от попадания в помещение влаги.

Источник: studfile.net

Регистрация и консервация объекта незавершенного строительства

Достаточно часто встречается ситуация, когда по той или иной причине дом не получается возвести до конца. Тогда возникает вопрос, как определить степень готовности объекта незавершенного строительства. Это не праздный интерес, ведь в зависимости от ответа, решается дальнейшая судьба здания. Когда можно считать объект недвижимостью? Как протекает его приемка и регистрация?

Основные термины

Изначально важно разобраться, что понимают под объектом незавершенного строительства. Ведь можно по-разному относиться к формулировкам. А это весьма сложное определение, которое включает целый комплекс понятий.

Под незавершенным строительством понимают все выполненные работы, которые успел оплатить заказчик. Сюда относят как завершенные мероприятия, так и не доведенные до конца. В строительстве многоэтажного и частного дома используется различное оборудование, и его стоимость тоже должна учитываться. Если рассматривать терминологию с юридической точки зрения, то объектом является предмет договора строительного подряда. Когда он остается на стадии возведения, можно говорить о незавершенном строительстве.

Однако сложность в регулировании имущественных споров и разбирательств между заказчиком и подрядчиком обусловлена тем, что в российском законодательстве нет четкой дефиниции — объект незавершенного строительства. В Гражданском кодексе есть указания, что считать недвижимым имуществом. В Градостроительном же подразумевается, что незавершенные объекты — это капитальные строения.

В целом термин остается неконкретизированным, что усложняет решение многочисленных задач, связанных с управлением таким имуществом. Поэтому юристы рекомендуют обращаться еще и к инструкции, которая регламентирует порядок составления статистических отчетов по объектам капитального строительства. В ней четко указано, что речь может идти о строении, для которого составлена отдельная смета и проект. Причем неважно, изготавливалась ли такая документация для строительства либо реконструкции, капитального ремонта или технического перевооружения.

Наконец, чтобы поставить точку с дефинициями в правовом поле, юристы рекомендуют отталкиваться от термина «объект строительства». Ведь по факту он остается таковым вне зависимости от того, достроен он до конца или нет. Если же возникают судебные споры, то судьи часто принимают во внимание не столько документацию, сколько реальные физические свойства предмета спора. Когда он обладает качествами недвижимого имущества, то и рассматривается в дальнейшем с этой позиции.

Регистрация недостроя

Актуальным остается вопрос, нужна и возможна ли регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. На первый взгляд, ответ лежит на поверхности — любой многоквартирный либо частный дом нужно зарегистрировать. Поскольку только после этого возникает право собственности и проистекающие из него права. Об этом сказано в Гражданском кодексе (пункт первый статьи 131).

Однако на практике не всегда получается пройти необходимую процедуру. Поскольку для регистрации должны быть веские основания, а законодательно прописан ряд условий, которые необходимо соблюсти.

Чтобы разобраться подробнее с правами граждан, следует рассмотреть несколько ситуаций. Проще всего обстоят дела, когда человек имеет при себе следующие важные документы:

• право собственности на земельный участок, где стоится дом;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• проект строительства;
• бумаги, которые описывают состояние объекта.

Этого пакета будет достаточно, чтобы пройти процедуру регистрации. По факту же чаще наблюдаются более сложные ситуации, когда гражданин располагает участком по иному праву, или он не имеет всех бумаг по той простой причине, что строительство является самовольным. Увы, после изменения законодательства о регистрации недвижимого имущества оформление самостроя практически стало неосуществимым. Единственный вариант перевести его в правовую плоскость — побороться за этот шанс в суде.

Есть в законодательстве еще один важный пункт, где сказано, что регистрация объекта невозможна, если он строится в соответствии с действующим соглашением строительного подряда. Это значительно усложняет дело, когда возникает проблема с застройщиком, который фактически не выполняет своих обязательств, а договор с ним не расторгнут и не приостановлен.

Следовательно, в такой ситуации при незавершенном строительстве жилого дома придется действовать исключительно в правовом русле. Регистрация будет возможна только, если стороны договорились расторгнуть договор. Также один из участников сделки может обратиться в суд, чтобы тот вынес решение о прекращении действия соглашения в одностороннем порядке. Есть еще несколько вариантов, каким образом можно подготовиться к регистрации имущества.

Например, основанием для оформления документов на объект будет акт приема-сдачи определенного объема строительных работ. Подписав его, стороны правомочны заявить о приостановлении действия договора.

Никто из граждан не застрахован от сложных ситуаций, когда подрядчик объявлен банкротом либо невозможно исполнить условия сделки. И в этом случае существуют законные пути к оформлению объекта недвижимости и регистрации прав на него. Можно по форме составить соответствующий документ, который подтверждает, что договорные отношения между застройщиком и заказчиком прекращены.

Процедура консервации

Если заказчик на время приостанавливает сотрудничество с застройщиком, но уверен, что в будущем продолжит строительство, в его интересах сохранить строение. Для этого принимают целый комплекс мер, поскольку недостроенное здание является уязвимым перед воздействием разнообразных разрушительных факторов. Для предупреждения его разрушения прибегают к консервации объекта незавершенного строительства. Это серьезный механизм, который важно соблюдать и в правовой плоскости.

В данном случае степень готовности объекта незавершенного строительства не играет никакой роли. Основополагающий критерий, позволяющий четко определить, нужна консервация или нет, — это срок, на который строительство прекращено. Если стройка замирает на полгода или дольше, тогда в обязательном необходимо порядке принять все меры к сохранению строения. А это означает соблюдение целого ряда условностей.

Для передачи объекта на консервацию стороны должны договориться, кто будет оплачивать такие мероприятия. Важно определиться, кто станет ответственным за сохранность строения. Плюс понадобится разработка соответствующей технической документации. В ней детально расписывается, какие работы будут проведены в рамках консервации объекта незавершенного строительства, в какие сроки они должны быть выполнены.

В обязательном порядке заполняется акт приема здания, где фиксируют, в каком состоянии оно находится. Важно перечислить материалы, конструкции и оборудование, которые будут находиться в законсервированном состоянии. Далее застройщик обязан уведомить о консервации компетентные органы. Причем на это выделено ограниченное время — до 10 дней. И после этого компания является по факту ответственной за осуществление всех необходимых работ: если она их не сделает, ее ожидает наказание по Кодексу об административных правонарушениях.

Когда срок консервации истечет, на объекте можно возобновлять строительные мероприятия. Но и эта процедура требует соблюдения определенных правил. В данном случае тоже заполняется акт приема-передачи. В нем описывают, в каком состоянии здание возвращают подрядчику.

Это пример упрощенной подготовки к консервации. Поскольку если речь идет об объекте, который связан с воздействием на экологию, то для его консервации дополнительно потребуется получить еще и соответствующее разрешение от экологов.

Важные сведения

Для совершения различных операций с недвижимым имуществом бывает важно определить, в какой степени завершенности находится объект. Например, это необходимо для его оценки, чтобы далее можно было заключать сделки. В законодательстве выделено всего четыре степени, которые принято определять, соотнося реальное положение дел с проектной документацией.

Чем крупнее здание, тем сложнее разбираться в его готовности. Особенно когда приходится оперировать разными данными. А для грамотного определения степени завершения строительства важно обращать внимание и на архитектурно-строительную часть, и на акты по факту выполненных работ, и на смету.

Первой считается начальная стадия строительства. В цифрах она выражается в выполнении до 15% всех запланированных строительных работ. В действительности же об этой степени можно говорить, когда у заказчика хотя бы есть на руках проект и проведены изыскания, предшествующие возведению дома. Начальной считается стадия, когда уже выбраны поставщики материалов и оборудования. Сюда же относят состояние, если на территории построены временные объекты, которые необходимы в ходе капитального строительства.

Средняя стадия включает больше вариантов. Если переданный объект по бумагам готов на 50%, это и есть средняя степень готовности. А вот работы для этого выполняют разные. Например, о средней готовности говорят, когда у дома есть стены и крыша. Можно так же обозначать строение, в котором уже монтируют внутренние системы и технологическое оборудование.

Если здание построено на 50–75%, это высокая стадия строительства. О такой степени свидетельствуют полностью готовые стены и крыша, смонтированные внутренние системы и оборудование (не в полной мере, но не меньше 75%), а также высокая степень готовности дома, в котором уже приступили к отделке.

Наконец, строительство вышло на финишную прямую, началась его завершающая стадия, если по бумагам здание готово минимум на 75%. Это означает, что в нем уже полным ходом идет отделка. Такие работы должны быть сделаны на 50–99%. Плюс к этому о завершающей стадии свидетельствует переход к пусконаладочным мероприятиям.

Источник: yurist-konsult.ru