Сроки на строительство дома если участок куплен на аукционе

Содержание

Текст научной работы на тему «О сроках и некоторых существенных условиях договора аренды земельного участка, предоставляемого на аукционе в целях индивидуального жилищного строительства»

О сроках и некоторых существенных условиях договора аренды земельного участка, предоставляемого на аукционе в целях индивидуального жилищного строительства

заместитель директора по правовым вопросам общества с ограниченной ответственностью «Институт территориального планирования «Град», город Омск

С вступлением в действие с 1 октября 2005 года изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ), касающихся предоставления земельных участков для жилищного строительства на аукционах без предварительного согласования мест размещения объектов, у органов местного самоуправления возникают вопросы, связанные с определением условий договоров аренды земельных участков, предоставляемых на торгах.

Поскольку изменения в ЗК РФ были внесены Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 191-ФЗ и продиктованы общей с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрадК РФ) целью создания условий для формирования рынка доступного жилья, то «на местах» нововведения в процедурах предоставления земельных участков на аукционах вполне объяснимым образом пытаются увязать с нормами ГрадК РФ.

Сколько времени нужно на строительство #загородного #дома? Состав проекта и сроки.

В статье предпринята попытка на основе анализа градостроительного, земельного и гражданского законодательства Российской Федерации дать ответ на вопрос о сроках договора аренды земельного участка, предоставляемого на аукционе для индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС).

В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строи-

тельства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды1 (ч. 7 ст. 38.1. ЗК РФ).

Извещение или сообщение о проведении аукциона в числе прочих данных должно содержать сведения о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды (п. 9 ч. 10 ст. 38.1 ЗК РФ).

В соответствии с частью 19 статьи 51 ГрадК РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

С учетом приведенных норм ЗК РФ и ГрадК РФ возникает вопрос о возможном сроке аренды: должен ли он составлять 10 лет либо может быть менее этого срока? С ответом на этот вопрос, как представляется, должны быть связаны и другие, имею-

По какой цене лучше всего покупать участок и какой строить дом? Все по уму

1 Здесь и далее по тексту выделено курсивным шрифтом мной — Ш.Д.

щие важное значение существенные условия договора аренды земельного участка.

Отношения по предоставлению земельных участков являются земельно-правовыми отношениями и регулируются нормами земельного законодательства. Отношения по предоставлению земельных участков в аренду регулируются также и нормами гражданского законодательства в части правового регулирования порядка заключения, расторжения и условий договора аренды. В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В свою очередь, согласно части 1 статьи 4 ГрадК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по архитектурно-строительному проектированию, строительству объектов капитального строительства, их реконструкции.

Как в ЗК РФ (ч. 2 ст. 3), так и в ГрадК РФ (ч. 3 ст. 4) содержатся положения о приоритете в правовом регулировании соответственно земельных или градостроительных отношений норм этих отраслей законодательства по отношению к нормам иных отраслей законодательства(лесного, водного и других отраслей), регулирующих земельные или градостроительные отношения.

Между тем из анализа статей рассматриваемых кодексов усматривается «непересекаемость» регулируемых ими отношений: земельное законодательство не регулирует отношения по выдаче разрешения на строительство, а градостроительное — по предоставлению земельных участков, в том числе в аренду для целей ИЖС, на аукционе. Какие-либо нормы об обязательном учете при определении срока договора аренды земельного участка для ИЖС положения статьи 51 ГрадК РФ о выдаче разрешения на строительство сроком на 10 лет в земельном и гражданском законодательствах отсутствуют.

Следовательно, при предоставлении земельного участка в аренду для ИЖС срок аренды определяется исходя из положений земельного и гражданского законодательства.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора аренды. Общие положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ) распространяются и на договор аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

ГК РФ, ЗК РФ и иные федеральные законы не устанавливают предельные сроки аренды земельных участков, предоставляемых на торгах в целях осуществления жилищного строительства, в том числе индивидуального. Согласно же процитированной нами статье 38.1. ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляя возложенные на них законом полномочия по распоряжению государственными (до разграничения государственной собственности на землю) и муниципальными землями, выступая арендодателями при заключении договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, самостоятельны в определении сроков аренды.

Формально-юридический анализ частей

1, 9-11, 13, 19, 20 статьи 51 ГрадК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии юридически значимой связи при выдаче разрешения на ИЖС между сроком действия права аренды земельного участка и сроком действия разрешения на строительство, причем не только в отношении объектов ИЖС.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрадК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрадК РФ.

Под застройщиком в статье 1 ГрадК РФ понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с частями 4-6 статьи 51 ГрадК РФ застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ).

Далее уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство осуществляют следующие действия:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению (их фактическое наличие);

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Из изложенного следует, что при рассмотрении заявления индивидуального застройщика орган местного самоуправления не осуществляет проверку содержания правоустанавливающих документов на земельный участок, не соотносит срок правоустанавливающего документа со сроком разрешения на строительство.

В части 13 статьи 51 ГрадК РФ закрепляется исчерпывающий перечень случаев, по которым уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения. К их числу отнесены: 1) отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или 2) несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В этой норме ГрадК РФ не содержится основание для отказа в выдаче разрешения на строительство по причине несоответ-

ствия срока правоустанавливающего документа на земельный участок предполагаемому (запрашиваемому) сроку разрешения на строительство. Следовательно, отказ в выдаче разрешения на строительство по этой причине не может расцениваться как правомерный и может быть обжалован застройщиком в судебном порядке согласно части 14 статьи 51 ГрадК РФ.

Обратившись к части 19 статьи 51 ГрадК РФ, можно найти подтверждение сделанным нами выводам:

«Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (хочется обратить внимание, что не на срок, указанный в правоустанавливающем документе на земельный участок). Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет».

Итак, главным моментом при определении срока действия разрешения на строительство по объектам капитального строительства, не являющимся объектами индивидуального жилищного строительства, и для которых обязательна подготовка проектной документации, является срок, предусмотренный проектом организации строительства, а не срок действия права на использование земельного участка. Не вдаваясь в исследование вопроса о соотношении срока действия права на использование земельного участка и расчетного срока строительства объекта, предусмотренного проектом организации строительства2, возможно предположить, что законодатель подразумевал действие разрешения на строительство до тех пор, пока застройщик обладает правами на земельный участок. Иными словами, если срок действия права

использования земельного участка истек, разрешение на строительство автоматически теряет силу, поскольку таким образом исчезает застройщик как субъект градостроительных отношений по строительству объекта, несмотря на то, что номинально срок действия разрешения на строительство как такового мог бы продолжаться. Сказанное может быть отнесено к случаям индивидуального жилищного строительства.

Норма ГрадК РФ о выдаче разрешения на ИЖС сроком на 10 лет является императивной для органа, выдающего разрешение. Уполномоченный на это орган не вправе изменить срок по собственной инициативе либо по инициативе застройщика, поскольку в градостроительном законодательстве, являющемся подотраслью административного законодательства, регулирующего публичные отношения, основанные на властном подчинении одного субъекта права другому, действует принцип «разрешено только то, что прямо разрешено». Это означает, что в случае приобретения застройщиком права аренды земельного участка на аукционе для ИЖС сроком на три года, разрешение на строительство будет выдано сроком на 10 лет. При продлении договора аренды земельного участка действие разрешения на строительство будет сохраняться до тех пор, пока не истечет его срок либо не будет утрачено право пользования земельным участком.

Если права на земельный участок были прекращены, а срок действия разрешения на строительство не истек и застройщик продолжает начатое строительство, то согласно статье 222 ГК РФ такое строительство должно квалифицироваться как самовольное, то есть осуществляемое лицом на непредоставленном ему земельном участ-

2 В соответствии с частью 6 статьи 48 ГрадК РФ в случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:

1) градостроительный план земельного участка;

2) результаты инженерных изысканий (в случае если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

3) технические условия (в случае если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

ке. Такие случаи должны отслеживать органы муниципального земельного контроля и принимать предусмотренные законом меры.

Очевидно, что вопрос о праве органов местного самоуправления определять срок договора аренды земельного участка, предоставляемого на аукционе для целей ИЖС, имеет значение не с формальной точки зрения как таковой, а с позиций возможного применения предусмотренных земельным и гражданским законодательством санкций за неисполнение условий договора. Если в договоре аренды предусмотреть срок в три года и не закрепить обязанность арендатора построить дом в течение этого срока, то, своевременно оплачивая арендные платежи, арендатор (застройщик), получив разрешение на строительство сроком на 10 лет, сможет, не осуществляя строительства, продлевать срок действия договора аренды на новый срок либо неопределенный срок до момента, пока ему не будет отказано в продлении разрешения на строительство на основании части 20 статьи 51 ГрадК РФ3. Допуская такое положение вещей, застройка земельных участков может затягиваться «нерадивыми» застройщиками, а органы местного самоуправления будут не в состоянии предпринять в отношении них какие-либо меры. Аналогичная ситуация будет иметь место в случае отсутствия в договоре аренды земельного участка обязанности застройщика осуществить строительство индивидуального жилого дома в течение срока действия договора аренды.

Для предотвращения подобных случаев, а также с целью стимулирования застройщиков к освоению земельных участков в соответствии с предусмотренными в договорах аренды сроками, основываясь на положении пункта 9 части 10 статьи 38.1 ЗК РФ об определении организатором аукциона и

указании в извещении о его проведении существенных условий договора, в том числе о сроках аренды, и сделанных нами выводах, представляется, что при проведении аукционов по предоставлению в аренду земельных участков для ИЖС органы местного самоуправления вправе:

1) установить срок аренды земельного участка менее 10 лет, исходя из условий освоения, складывающейся градостроительной ситуации, иных фактических обстоятельств;

2) установить обязанность арендатора осуществить строительство жилого дома в пределах срока действия договора;

3) установить ответственность арендатора за неисполнение обязанности по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием в виде права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке (на основании статьи 46 ЗК РФ) либо установить повышенные ставки арендной платы за неосвоение участка в течение отведенного договором срока.

Согласно частям 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в части 1 статьи 46 ЗК РФ случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение

3 Часть 20 статьи 51 ГрадК РФ: «Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления».

которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ).

В русле сделанных выводов о возможности установления сроков аренды земельных участков, предоставляемых для ИЖС, менее срока выдачи разрешения на строительство развивается и местное нормотворчество в сфере землепользования и застройки. Так, в соответствии с пунктом 5.15 Положения о застройке города Новосибирска, утвержденного Решением городского Совета Новосибирска от 09.04.2003 № 241 (в редакции от 01.02.2006 № 183)4:

«5.15. Земельные участки для капитального строительства в случае предоставления на правах аренды предоставляются на срок, предусмотренный проектом организации строительства.

4 Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».

Земельные участки для индивидуального жилищного, дачного строительства в случае их предоставления на правах аренды предоставляются на срок до 3 лет (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ)».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 2004 года.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

5. Положение о застройке города Новосибирска, утвержденное Решением городского Совета Новосибирска от 09.04.2003 № 241 (в редакции от 01.02.2006 № 183).

«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»

Приглашает принять участие в семинаре Новое в законодательстве Российской Федерации о налогах и сборах. Актуальные вопросы налогообложения крупнейших налогоплательщиков. Судебная практика

11-14 сентября 2006 года, Москва

• практические рекомендации по исчислению и уплате НДС с учетом изменений главы 21 НК РФ;

• актуальные проблемы налогообложения;

• правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации в сфере налогообложения;

• налоговая политика, основы налоговых правоотношений, налоговый контроль;

• виды налоговых правонарушений, процедура привлечения к налоговой ответственности;

• исчисление и уплата НДФЛ и ЕСН;

• судебная практика по вопросам исчисления и уплаты налогов.

Источник: cyberleninka.ru

Особенности и условия аренды земельного участка под ИЖС

Чтобы построить частный дом потребуется подходящий земельный участок и необходимая разрешительная документация.

Государство поддерживает граждан, содействуя в улучшении условий проживания.

Одна из форм помощи — предоставление территории под индивидуальное жилищное строительство.

Условия

Если у гражданина нет возможности приобрести земельный участок для строительства жилья, закон допускает взятие его в аренду.

Для этого необходимо соблюсти условия:

Земля не должна быть частной собственностью;
Ее не может одновременно арендовать другой человек;
На территории отсутствуют постройки, мешающие строительству дома;
Имеется разрешение от органов местной власти;
У участка должны быть четко определены границы;
Был проведен аукцион;
Претендент подал заявление на участие в торгах или на аренду участка;
Земля числится в Кадастровой службе.

Если на участок претендует несколько человек, право на аренду отдадут лишь одному.

Особенности таких земель

Участок под ИЖС выделяется на период до трех и более лет. Имеется возможность продлить аренду до 20 лет.

Особенности:

Территория под ИЖС располагается в городском поселении или в муниципальном образовании;
На участке разрешено возводить жилой дом, но не более трех этажей;
Если планируется постоянное проживание в доме, необходима регистрация и присвоение адреса;
Для благоустройства территории средства могут выделяться из местного бюджета.

Оформляется аренда в виде договора.

Целью получения участка в аренду должно быть строительство жилого дома. Если на территории будет располагаться промышленная постройка, или будет выявлено нецелевое использование земли, ее отберут принудительно.

Преимущества и недостатки

Основное преимущество – особенности целевого оформления возведенной постройки.

Прочие положительные моменты:

Если средств на возведение дома недостаточно, арендатор имеет право обратиться в банк за получением кредита. Ему предоставят займ под залог.
Надел под ИЖС находится в черте населенного пункта, поэтому провести коммуникации к дому нетрудно. Заключать соглашение на их использование не нужно.
Имеется возможность оформить налоговый вычет.

Участок под ИЖС не является идеальной формой собственности.

Существуют и недостатки:

Участок не должен превышать размеры, установленные законодательной властью;
Строительство дома на каждом этапе сопровождается немалым пакетом справок;
При возведении жилья необходимо учитывать требования ГОСТа и СНиП.

Постройка жилища на участке — процедура сложная и длительная.

У кого можно арендовать?

Земельный участок является собственностью граждан и юридических лиц.

Аренда возможна:

У частного физического лица;
У коммерческой организации;
У городской власти;
У государства.

Заключая договор найма с физическим или юридическим лицом, объектом сделки является частное владение. Участники оформляют типовое соглашение, согласовав условия.

Если договор заключается с городской или государственной властью, учитываются нормы Земельного кодекса. Чаще взятие территории в аренду возможно лишь после проведения аукциона.

Как получить надел?

Взять территорию в аренду можно 2 способами: с проведением торгов и без них. Каждый из вариантов имеет нюансы.

Проведение аукциона

Инициатором торгов может выступать как претендент на участок, так и администрация. В первом случае необходимо обратиться с заявлением в МФЦ и запросить выписку об имеющихся у городской власти необремененных участках.

В документе будет содержаться перечень свободных территорий. Чтобы выбрать подходящую, необходимо воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный.

Прежде, чем подавать заявку на участие в торгах, необходимо осмотреть участок. Если все устраивает, на имя начальника городской власти пишется заявление, в котором указывается номер участка, цель использования. Рассматривается в течение 30 суток. Администрация одобрит заявку или откажет.

Причины:

Недостаточное количество человек для проведения торгов (менее двух);
Не обозначены границы территории;
Имеется обременение;
На участке имеются постройки, которыми владеет другой человек.

При положительном решении назначается дата аукциона. По итогам его проведения оформляется протокол с данными победителя, параметрами участка и стоимостью аренды. Далее заключается договор сроком от трех до 20 лет.

Соглашение регистрируется в Росреестре. За процедуру уплачивается пошлина размером 2 тысячи рублей.

Найм территории под строительство

Получить территорию в аренду можно у частного лица или государства.

Порядок действий:

Осмотреть участок, проверить бумаги на него.
Договориться с собственником о продолжительности найма и о размере арендной платы;
Оформить соглашение, подписать; его в Росреестре.

Если у заявителя имеется право получения земли без торгов, договор заключается сразу. Если есть необходимость проведения аукциона, соглашение подписывается только после победы в торгах.

Для аренды территории под строительство дома понадобятся документы:

Схема границ участка; ;
Бумага о собственнике земли;
План возведения жилья;
Разрешение на строительные работы;
Выписка из БТИ об имеющихся на участке постройках.

Если земля арендуется у частного лица, необходимо запросить справку об отсутствии обременений.

С последующим выкупом

Если человек победил в аукционе, он имеет право выкупить участок в собственность. Для этого необходимо обратиться в орган исполнительной власти, предоставив заявление, паспорт, договор и квитанцию об уплате сбора.

После согласования покупки — оформить договор купли – продажи и посетить Росреестр для регистрации прав собственности. Заявка обрабатывается в течение 20 дней.

Выкуп допускается, если строительные работы были окончены в период действия договора найма. Если срок истек, а дом не построен, допускается продление соглашения.

Найм для льготной категории граждан

Существует возможность получить участок в найм на упрощенных условиях. Список граждан, претендующих на льготную аренду, в каждом субъекте разный. Обычно это:

люди с ограниченными физическими возможностями,
молодые специалисты,
многодетные семьи.

Они имеют право получить землю без аукциона. Арендная плата не может превышать сумму земельного налога на территорию.

Разрешенные постройки

Проведение строительных работ на землях под ИЖС регулируется Градостроительным кодексом.

В соответствии с нормативным актом на такой территории разрешено возводить:

Допускается возводить капитальные и некапитальные пристройки. Нельзя строить объекты, имеющие коммерческое назначение.

Заключение

Таким образом, найм надела возможен у частного лица, юридического, государства. Чтобы получить землю, необходимо пройти процедуру, порядок который установлен законодательством.

Источник: stroim-domik.org

Изъятие земельных участков в 2022 году для муниципальных и государственных нужд: новый порядок

blank

Изъятие земельных участков в 2022 году имеет характерные особенности: изъятие земель из собственности может производиться в добровольном или принудительном порядке, а с сентября 2020 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса РФ, в котором уточнен порядок установления ограниченного пользования земельными участками.

Для досконального понимания характерных особенностей изъятии земельных участков для муниципальных и государственных нужд, следует ознакомиться с важными нюансами, с новым порядком осуществления процедуры, с поиском правообладателей, с составлением постановления, с возможными компенсациями, а также с судебной практикой.

Как государство или муниципалитет может изъять земли?

Землю, принадлежащую по праву собственности, может конфисковать государство. Однако для этого нужны веские основания, подтвержденные законодательными нормами.

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения

С 1 июля 2019 года вступил в силу новый закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» позволит местным властям в принудительном порядке проводить изъятие земельных участков у недобросовестных собственников, не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, государство сможет, наконец, разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в свое время щедро розданы колхозникам.
Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены:

Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.

Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.
Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.
По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.
Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.

Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.

Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании «Приоритет», основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии:

Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на «изъятие» еще предстоит правительству РФ.
И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.

При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков:

Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
Собственники могут избежать негативного сценария «расставания с земельным ресурсом», если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин. — Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории«.

Процедура изъятия земель

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:

Законом о принудительном изъятии земли установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.

Положения закона о невостребованных земельных долях

Особо следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях:

«Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», будет считаться невостребованной долей, — отметил эксперт. — Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности».

Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.

«Для эффективной работы предлагаемых норм нужна сильная и квалифицированная исполнительная власть на местах, — говорит Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». — Не сомневаюсь, что снова встанет вопрос о качестве системы управления, сбалансированности различных ветвей власти, их ответственности и компетентности, состоятельности органов государственной власти и местного самоуправления».

В равной степени, по мнению эксперта, это относится и к компетенции и ответственности различных собраний граждан, в данном случае владельцев земельных паев в общей долевой собственности. «Чтобы собрание не только состоялось, но еще приняло решение, требуется большое и, кажется, теперь забытое «искусство», которое раньше называлось умением работать с людьми, — отметил Эдуард Олевинский. — Проблему иллюстрирует сложившаяся с ТСЖ ситуация, когда результаты собрания жильцов нередко просто фальсифицируются, а их отмена требует длительных судебных тяжб. Полагаю, что закон оставляет возможность обойти предлагаемые нормы юридическими способами: перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России».

Изъятие земельных участков в 2022 году: основания, новый порядок и судебная практика

Отобрать имущество у владельца в 2022 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Когда могут изъять земельный участок?

Рассмотрим 4 ситуации, когда в Российской Федерации по закону предусмотрена возможность изъятия земли у собственников и других правообладателей: (см. таблицу).

1) для выполнения международ-х договоров Российской Федерации;

1) неисполь-ние по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, предназ-ных для строительства;

2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования;

4) невыполн-ие обязательств по рекультивации;

Государство или муниципалитет может изъять земли

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты.

Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы.

Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

Закон об изъятии земель в 2022 году

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
для выполнения международных обязательств;
для разработки недр;
признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию:

Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

Новый порядок процедуры изъятия земель

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2022 году изъятие включает несколько этапов:

вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
поиск правообладателей;
вынесение постановления компетентной комиссией;
уведомление собственника;
подготовка соглашения;
отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.

Добровольное и принудительное изъятие земель

Процедура предполагает преимущественно добровольный порядок. Изъятию предшествует уведомление собственника о намерении государства или муниципалитета получить в свое владение землю в обмен на компенсацию. Для этого всем собственникам предлагается заключить соглашение, которое предусматривает возмещение денег.

Расчет производится с учетом:

рыночной стоимости;
цены недвижимости размещенной на земле;
упущенной выгоды.

Если стороны не смогли договориться об условиях, применяется механизм принуждения. Условия и порядок перехода права будет определять суд.

Реквизиция земельного участка

Отдельным видом принудительного отъема земельного участка является реквизиция. Она всегда носит принудительный характер и может быть временной или постоянной. Применение реквизиции обоснованно острой необходимостью или чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция имеет иную природу, чем изъятие и осуществляется в особом предусмотренном порядке.

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Поиск правообладателей

Прежде чем принять окончательное решение о присвоении земли, органы власти должны отыскать собственников земель и заключить с ними соглашение. Только после этого будет возможно осуществить переход права собственности.

Для поиска владельцев земли заинтересованный орган власти:

размещает сведения на районных информационных стендах;
объявляет о предстоящем изъятии территории у себя на сайте;
направляет запросы в органы Росреестра.

Если сведения в электронных реестрах отсутствуют, поиск осуществляется на основании данных из архивов. Без уведомления владельца земли отнять ее в рамках изъятия нельзя. Органу власти необходимо иметь подтверждение об уведомлении собственников в установленном порядке.

В случае если собственников не найдут, заинтересованный орган вправе потребовать перехода собственности через суд. Землевладелец, узнавший об изъятии земельного участка, после завершения процедуры может претендовать только на компенсацию. Если право на землю возникло до 1998 года, доказывание права собственности на землю может быть осложнено отсутствием сведений в базах Росреестра.

Окончательное решение об изъятии земель

Как только правообладатели найдены и оповещены, заинтересованный в изъятии компетентный орган готовит документы для оформления окончательного решения в форме постановления.

Для вынесения постановления необходимы сведения:

о площади и местоположении изымаемых участков;
расположенных на земле недвижимых объектах;
сведения о документах, инициировавших процедуру.

Постановление об изъятии земель

В течение 2 месяцев компетентный орган готовит постановление об изъятии земельных участков.

Окончательный вариант документа должен содержать:

основания изъятия;
сведения о владельцах земельных участков;
площадь земли;
сведения о кадастровых номерах.

Копии постановления направляются заинтересованным органам и землевладельцам.

Компенсация

Выплата за землю формируется с учетом кадастровой стоимости.
Если предложенная сумма собственника не устраивает, производится переоценка.
В качестве компенсации владелец земли может запросить другой земельный участок, но соразмерный по стоимости.

Судебная практика

Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.

Чаще всего чиновниками нарушается:

процедура принятия решения;
порядок извещения владельца земли;
порядок проведения оценки.

Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.

Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:

на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
отмену акта органа власти;
возмещение убытков.

В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу.

Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика – в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.

Как избежать изъятия участка?

Если у вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, участок для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и он уже давно не используется, есть вероятность, что его могут изъять.

Для того чтобы узнать, как легально избежать изъятия, рассмотрим существующий порядок этой процедуры:

1) Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования. В случае наличия нарушений орган государственного земельного надзора проводит внеплановую проверку и выдает собственнику земельного участка обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений. Также одновременно назначаются административное наказание в виде штрафа за неиспользование земельного участка.

2) Принудительное изъятие у собственника земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после назначения административного наказания. В этом случае подтверждением факта неустранения ненадлежащего использования земельного участка является назначение административного наказания в виде штрафа за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор.

3) В случае неустранения правонарушений в срок, установленный предписанием, орган государственного земельного надзора, вынесший предписание, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

4) Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

5) В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ по отношению до такого земельного участка и проводит публичные торги по его продаже.

6) Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

7) Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Таким образом, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

С учетом изложенного в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень обязанностей не только собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков.

Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Источник: yur-gazeta.ru