Сейчас многие начали задумываться, куда можно инвестировать свои сбережения. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию как в нашей стране, так и в мире в целом, вкладывать деньги в валюту готовы не все. Инвестиции же в коммерческую недвижимость – один из наиболее надёжных способов вложения накоплений.
Недвижимость, как жилая, так и коммерческая способна приносить стабильный доход. Правда, здесь важно разобраться, в какую именно недвижимость выгоднее всего вложиться, чтобы получить больший выхлоп.
Рост спроса на коммерческие площади в новостройках
В последнее время ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Москве является особенно благоприятной для инвесторов. Это связано с тем, что в эксплуатацию вводится сравнительно немного новых объектов, что приводит к значительному дефициту качественных коммерческих помещений. В центральных районах Москвы они давно уже в дефиците. А спрос растёт семимильными шагами.
Возможность приобрести коммерческую недвижимость имеется даже у людей с ограниченным капиталом: на этапе строительства она значительно дешевле Кроме того, различные небольшие помещения также доступны к приобретению в строящихся домах и бизнес-центрах.
Как посчитать Рентабельность Коммерческой Недвижимости?
При инвестиции в коммерческую недвижимость доходность зависит от:
• расположения объекта;
• класса недвижимости;
• наличия транспортной доступности;
• уровня инфраструктуры объекта, где покупается недвижимость:
• того, насколько благоустроена территория вокруг;
• инфраструктуры района, в котором располагается объект.
С учетом всех вышеперечисленных факторов средняя доходность от инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве составляет порядка 12-14% годовых.
Типы инвесторов в коммерческую недвижимость
Инвесторов, покупающих «коммерцию» в новостройках, можно условно разделить на два типа – инвесторы-бизнесмены и инвесторы-сберегатели. Последних интересует пассивный долгосрочный доход и сохранение первоначальных денежных средств. Такие инвесторы обычно покупают коммерческую недвижимость на самом старте продаж. Им важен доход от сдачи помещения в аренду после введения дома в эксплуатацию.
Инвесторы-бизнесмены нацелены на получение максимальной прибыли в короткие сроки. Приобретая для этих целей готовое помещение, они сначала сдают его в аренду, а потом реализуют в качестве готового бизнеса.
Стоимость коммерческих помещений в новостройках
Стоимость коммерческой недвижимости в новостройках зависит от ряда факторов: площадь помещения, класс объекта, расположение, стадия готовности проекта или дома. Если говорить про цены на такую недвижимость в 2022 году, то они начинаются от 200 000 и доходят до 1 000 000 рублей за один квадратный метр. Ходовые помещения стоят в среднем 200 000 — 400 000 рублей за один квадратный метр. Есть и неликвидные коммерческие помещения, стоимость которых меньше в два раза.
№15 Строительство коммерческой недвижимости. Готовый арендный бизнес.
Цены на помещения под ритейл в новостройках
Самым дорогим предложением является помещение свободного назначения площадью 188 м² в башне «Федерация Восток» на 75 этаже. Его стоимость составляет 1 080 000 за один квадратный метр. В новостройках класса комфорт средняя стоимость за один квадратный метр составляет от 200 000 рублей.
Арендные ставки для помещений под ритейл
Ставки аренды в жилом комплексе зависят от двух факторов: отсутствия или наличия дополнительного трафика и количества жителей. Если мы говорим о закрытом, небольшом объекте, то арендные ставки там будут низкие, из-за малого количеством жильцов. В таких проекта маловероятен высокий трафик.
Ставки аренды также зависят от некоторых важных деталей: витринное помещение, которое выходит на улицу, может стоить в несколько раз дороже расположенного во дворе. Также на ставку влияет ремонт объекта и его площадь. Например, помещение площадью 46 квадратных метров в торговой галерее башни «Федерация» – вы можете взять в аренду за 290 000 рублей в месяц.
Помещения под стрит-ритейл
Инвесторам в новостройках ЖК важно, чтобы их объекты как можно скорее нашли своего арендатора на длительный срок и при этом с высокой ставкой. Типичные арендаторы помещений под стрит-ритейл — это бытовые услуги, аптеки, ателье, пекарни, продуктовые магазины, детские учебные и развивающие студии.
Размещение арендатора специализированного профиля требует наличия особенных условий в помещении. Например, для ресторанного бизнеса важна хорошая вытяжка и шумоизоляция. Востребованными являются большие просторные, светлые помещения с возможностью деления и перепланировки.
Плохо покупаются помещения под стрит-ритейл от 200 000 000 рублей, либо помещения тёмные, закрытые, находящиеся в глубине района. Помещения площадью от 200 квадратных метров без возможности деления и с большим количеством несущих стен, без возможности их перепланировки – также не востребованы. Помещения, выходящие во двор, приобретаются исключительно для размещения салонов красоты, различных профильных школ, йога-студий. Для инвесторов важна эстетическая составляющая объекта и его видимость и доступность другим лицам.
Доходность инвестиций: как рассчитать
Доходность инвестиций можно рассчитать по формуле: годовой доход от сдачи в аренду делим на все затраты, которые включают в себя как расходы на покупку объекта, так и все сопутствующие вложения в объект недвижимости: налоги, оплату коммунальных услуг, обстановку и ремонт помещения.
Имея все необходимые величины, рассчитываем доходность по формуле: Д = (А – С)/В х 100%. Данная формула достаточно точно определяет доходность вложения и позволяет оценить степень её выгодности.
Как рассчитать окупаемость? Окупаемость это срок, в течение которого сумма доходов от сдачи объекта полностью закроет все имеющиеся издержки и расходы на него. Для определения окупаемости делим все вложения на прибыль от аренды объекта в год.
Рассчитать окупаемость – О, можно по формуле: О = В/(А-С). После расчёта получим срок в годах, за которые актив себя полностью окупит.
В данном расчете не учитываются показатели колебания цен на рынке жилья, инфляция и другие сопутствующие факторы. Тем не менее, формулы помогают оценить как доходность вложений, так и примерный срок в течение которого можно будет вернуть вложенные в объект денежные средства. Инвестируя в коммерческую недвижимость в Москве рентабельность её должна составлять хотя бы 8%.
Риски объекта и как их минимизировать
Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости порой связаны с рисками. Давайте рассмотрим, какие существуют подводные камни.
Неудачное месторасположение объекта. Инвестор, вкладывая инвестиции в строительство коммерческой недвижимости, рассчитывает на скорейшую застройку района и стремительный рост цен на недвижимость. Если этого не происходит, собственник прибыль не получает.
Форс-мажорные обстоятельства. В случае резкого ухудшения состояния окружающей среды в районе застройки, спрос на стоимость объекта снизится.
Недобросовестные арендаторы, задерживающие ежемесячные платежи и относящиеся к помещению халатно.
Естественная амортизация. Со временем стоимость абсолютно любого объекта снижается.
Мошенничество. В сфере недвижимости существует масса рабочих схем по обману инвесторов. Фирмы-однодневки продают чужое имущество за привлекательную цену с использованием поддельных документов.
Возможность заморозки строительства. Всегда отдавайте предпочтение аккредитованным застройщикам чтобы не столкнуться со срывами сроков строительства.
Существующие риски в 2022 году
Если еще недавно специалистами ожидался рост вложений в коммерческую недвижимость нашей страны, то сейчас ситуация сильно изменилась, став менее предсказуемой. Многие инвесторы из-за нестабильной экономической и политической ситуации в стране берут паузу с целью оценки рисков и поиска более подходящих вариантов вложений. Другие, напротив, вкладывают денежные средства на эмоциях.
Сейчас недвижимость является более стабильным вложением, чем валюта. Но точных прогнозов ни один эксперт дать не сможет. Спрос на аренду помещений коммерческого назначения сокращается, строительство дорожает.
В группу риска попадают:
• ТЦ, арендаторы которых приостановили свою деятельность в стране;
• офисные помещения, которые покинули иностранные компании.
Вклад денежных средств в недвижимость оправдано в любое время, но в условиях такой неопределённости, как сейчас, будет проще ошибиться, особенно начинающим инвесторам.
Как грамотно снизить возможные риски
Для того, чтобы минимизировать риски, важно правильно выбрать объект недвижимости. Здесь речь идёт о платформах коллективных инвестиций, отслеживающих все тенденции и изучающих множество предложений недвижимости коммерческого сектора. Инвесторы вкладывают деньги в акции, доли в выбранных объектах и получают регулярные дивиденды в сумме, пропорциональной доле в объекте.
Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость и ищете подходящий вариант – просто перейдите на главную страницу и скачайте наш каталог. Внутри – лучшие предложения на рынке в цифрах и фотографиях. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-70-67 – и наши эксперты составят для вас подборку из 3-5 помещений в вашем бюджете. Причём бесплатно.
Источник: rosretail.com
Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость
Говорят, время низких цен на недвижимость прошло еще вчера. Но покупка коммерческих площадей может быть выгодна и сейчас.
В любые трудные времена наши сограждане запасаются сахаром, гречкой и квадратными метрами. Покупка недвижимости — излюбленный способ сохранения денег россиянами.
На квадратном метре не всегда много заработаешь, однако, этот метр хорошо работает как способ сохранения денег. Недвижимость не упадет в цене до нуля. Обычно она дорожает.
Но если выбирать, какую недвижимость покупать в качестве инвестиций, то предпочтение лучше отдать коммерческой недвижимости. Такие площади сдаются по более высокой цене. Они также окупаются быстрее квартир.
После покупки помещение надо ремонтировать. Новые объекты требуют больших расходов, перекупленные нуждаются в обновлении. Ремонтировать будет проще, если покупать стройматериалы по карте рассрочки «Халва». «Петрович», «Домовой», «Стройка», «Мир красок», PROFIL DOORS, Дом обоев DEMMOKSI и другие магазины с товарами для ремонта являются партнерами Халвы и предоставляют рассрочку на покупку своих товаров от 3 до 10 месяцев.
Карта «Халва» – универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 8,5%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Стоит ли покупать
Можно купить офисное или торговое помещение, организовать собственный бизнес или получать стабильный арендный доход
Считается, что покупать надо на низком рынке, а продавать — на высоком. Сейчас рынок высокий. Мы опросили экспертов рынка и выяснили, стоит ли срочно покупать коммерческую недвижимость, если есть такая возможность, или лучше подождать падения цен.
Во-первых, покупать стоит, особенно инвесторам. Евгений Ким, специалист по направлению «Инвестиции в недвижимость» компании Alfio Bardolla Training Group Rus, убежден:
— Покупать нужно всегда, если вы инвестор. Иначе, как минимум, в отдельно взятом вашем бизнесе наступает стагнация. Если вы не профессиональный инвестор, то в данной ситуации покупать тоже следует, так как инвестирование в недвижимость всегда позволяло сохранить финансы. «Кирпич», в отличие от многих финансовых инструментов, имеет стоимость, которая не может равняться нулю. И он приносит пассивный доход.
Во-вторых, покупать нужно, если назрела такая необходимость. Иван Орлов, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», советует:
— Если в данный момент есть потребность в недвижимости, то лучше её купить. Возможно, более подходящих условий уже не будет или коммерческое помещение купит кто-нибудь ещё.
В-третьих, не надо торопиться. Коммерческие площади не тот товар, который необходимо бежать и брать. К инвестированию надо подходить с трезвой головой. Эмоциям тут нет места. Евгений Ким считает, что брать нужно только то, что с большой долей вероятности принесет прибыль, если задача стоит в прибыли, или то, что сохранит сбережения, если задача состоит в этом.
В-четвертых, покупать стоит и для собственного бизнеса под офис. По мнению Светланы Яровой, директора департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG, покупка оправдана, если нужно докапитализировать компанию:
— Наличие актива позволит получить финансирование в будущем. Причем это касается и кредитования, и привлечения активов, а также доступа к госконтрактам. Стабильность — важный критерий отбора партнеров, особенно в турбулентные времена, а наличие собственного офиса — один из способов ее подтвердить.
Имея собственность легче получить кредит. Это стоит учитывать, решая, покупать вам квадратные метры или нет.
Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог коммерческой недвижимости под 6,9%. Заем можно оформить до 30 млн на срок до 15 лет.
Какая недвижимость наиболее выгодна
Коммерческая недвижимость бывает разной. Можно купить торговый центр, бизнес-центр, несколько офисов в бизнес-центре, помещение под магазин или салон на первом этаже жилого дома или отдельно стоящее здание. Вся эта рентная недвижимость всегда была и по-прежнему остается способом получения регулярного дохода. Но размер дохода и его стабильность во многом зависят от самой недвижимости. Так что сейчас стоит покупать?
Эксперты считают, что в любое время выгодно покупать небольшие торговые помещения в хороших локациях. Такая локация находится возле станции метро или большого транспортно-пересадочного узла, в местах скопления людей или в густонаселенных жилых комплексах.
Также выгодно покупать помещения свободного назначения в населенных районах или крупные технологические помещения, где можно открыть супермаркет.
Можно купить офис, но надо выбирать. Стоит прислушаться к советам Светланы Яровой:
— Помещение должно быть инвестиционно привлекательным. Вы всегда должны иметь возможность быстро продать или сдать офис в аренду. Лучше покупать площади либо в сложившихся районах, где офисы всегда востребованы (но при этом мы понимаем, что цена там, скорее всего, уже максимальная), либо в новых растущих зонах. Помимо локации, следующий важный аспект — качество здания. А дальше надо оценивать инфраструктуру.
Во-первых, важна автомобильная доступность и возможность доехать общественным транспортом.
Во-вторых, надо смотреть на качество инфраструктуры. Сейчас идет спрос на смарт-пространства: размер офисного пространства становится меньше, но при этом есть возможность получить дополнительные сервисы — к примеру, переговорные, общественные лобби, где можно проводить деловые встречи, различные сервисы для арендаторов, за которые не нужно платить на ежедневной основе, но при этом иметь к ним доступ, когда это требуется. Важно, чтобы техническая начинка здания изначально проектировалась с уклоном в сторону экономии ресурсов и уменьшения эксплуатационных расходов, то есть при строительстве применялись новые решения, связанные с экономией электричества, воды, тепла.
Итак, ассортимент привлекательных коммерческих площадей достаточно большой. Но выбирать помещения надо с окупаемостью в 10–12 лет с учетом всех издержек и расходов. Это хороший показатель для коммерческой недвижимости. Если говорить про доход, то правильное инвестирование позволит зарабатывать до 10% годовых.
Сколько стоит коммерческий объект
Цены, как уже отмечалось, высокие, но оправданные, так как выросли затраты на строительные материалы и само строительство.
Если говорить про стоимость коммерческого квадратного метра, то, по данным Дианы Нилиповской, коммерческого директора ГК «Пионер», в конце мая 2022 года средневзвешенная цена предложения офисов класса А в Москве находилась на уровне 362 200 рублей за кв. м. Офисные помещения в центральной локации стоили — 421 800 рублей за кв. м. Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, обходились несколько дешевле — 280 000 рублей за квадратный метр.
Но и по такой цене ликвидные объекты приобретаются. Коммерческую недвижимость, как и жилую, лучше покупать на начальной стадии строительства. Например, выгодны нежилые помещения в первой очереди строительства в жилых районах.
Цена будет расти вместе с самим объектом: чем ближе к вводу в эксплуатацию, тем больше денег понадобится. На стоимость влияют и планы по развитию самой территории. Объект подорожает, если в будущем будет построена новая станция метро или магистраль. Но тут надо выбирать застройщика, чтобы не купить долгострой.
Иван Орлов обращает внимание, что без риска, связанного с покупкой строящегося объекта, коммерческую недвижимость можно перекупить, но есть вероятность, что в случае дальнейшей перепродажи собственник может получить сумму меньше, чем потратил в начале. Может увеличиться срок окупаемости такого объекта. Но в такой инвестиции есть плюсы:
— Собственник получает уже готовый объект, приносящий доход. Готовые помещения с надежными арендаторами востребованы в сфере коммерческой недвижимости. Владельцы, перекупившие коммерческие объекты, могут обратиться к брокеру, который поможет найти надежного арендатора, согласовать ставку аренды, чтобы добиться короткого срока окупаемости, а также заключить долгосрочный договор аренды.
Покупка коммерческих площадей — способ сбережения накопления и получения пассивного дохода. При грамотном инвестировании зарабатывать на такой недвижимости можно и в кризис.
Источник: sovcombank.ru
До 10% общей площади в новых ЖК застройщики отводят под инфраструктуру
Более половины из них занимает ритейл (например, в проектах «А101» – до 63%), плюс к помещениям в первых этажах жилых домов или в стилобатах зачастую дополнительно строятся торговые центры, если проект масштабный. Коммерческие площади девелоперы предпочитают продавать, а не сдавать в аренду, ссылаясь на то, что это для них непрофильный бизнес.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят, что торговая недвижимость занимает все больше места в проектах ЖК и становится все разнообразнее. Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group, указывает, что к этому стремятся сами девелоперы жилых комплексов, тогда как строительство новых крупных торговых центров в городе ограничено недостатком удачных площадок и общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости. «Мы рассматриваем коммерческую инфраструктуру как полноценный объект ритейла, – утверждает Рустам Топчиев, заместитель гендиректора MR Group. – Пользоваться ею будут как будущие жители нашего комплекса, так и те, кто живет в зоне первичного охвата. При проектировании инфраструктуры мы учитываем потребности каждой из этих аудиторий».
Как напомнил Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», формально от размещения квартир на первых этажах новостроек отказались в 2015 г., но задолго до этого застройщики сами переводили первые этажи в нежилые, так как жилье на первых этажах продавалось долго, а спрос на коммерческие помещения рос. Если пять лет назад в проектах «Самолета» доля последних в общем объеме продаваемых площадей составляла 2–5%, то в новых очередях уже 6–8%, а в некоторых проектах – 10–12%, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет».
По его мнению, оптимально будет 6–7%, тогда можно избежать переизбытка коммерческих площадей, который мог бы привести к снижению средней цены их реализации. В проектах ГК «А101» коммерческие площади – 8–10% от общего объема застройки. Это оптимальный показатель как с точки зрения насыщенности новых районов объектами торгово-бытовой инфраструктуры, так и с точки зрения эффективности работы этих объектов для их собственников и сохранения здорового уровня конкуренции в локации, говорит Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». Представлены практически все типы операторов базового пула: продуктовые магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, магазины детских товаров и всего необходимого для ремонта. Кроме того, в проектах «А101» представлены детские и образовательные центры, появляются коворкинги, хобби-центры, ветеринарные клиники и комьюнити-центры.
В проектах Level Group помещения для бизнеса занимают от 2 до 11% от общей жилой площади, доля зависит от размера ЖК и его окружения, сообщили в компании. «Сити – XXI век» в подмосковных ЖК отводит под коммерческие нужды первые и вторые этажи, получается 4–5%, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити – XXI век». На порядок больше (10–13%) в ЖК «Самоцветы» и ЖК «Дивное», где специально под инфраструктуру построены нежилые помещения.
Решить заранее
Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами CBRE в Москве, советует застройщикам еще на стадии проектирования решать, как использовать нежилые площади в жилом комплексе. Обычно так и делают. Если помещение предназначено под крупный объект, например супермаркет, говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК «ФСК», еще на этапе проектирования учитываются все необходимые техтребования, которые нужно соблюсти (высота потолков, кондиционирование, вентилирование, территория разгрузки, витринные окна и проч.). Если это стандартное коммерческое помещение средней площади без особых требований к инженерным характеристикам, в котором может быть и салон красоты, и отделение банка, и небольшой магазин, то функциональное зонирование носит рекомендательный характер, отмечает она.
«Цены на помещения стрит-ритейла в новостройках от района мало зависят. Важны количество клиентов (жильцов рядом) и пешеходный трафик. Все остальное влияет на ставки не более чем на 10%».
«Для продуктовых операторов мы закладываем зоны разгрузки, как правило, это отдельные помещения с нагрузкой на перекрытия до 1200 кг на 1 кв. м, а также дополнительные мощности, около 300 Вт на 1 кв. м, – рассказывает Моисеева. – Это позволяет организовать в магазине полноценный кулинарный цех, установить мощные холодильные шкафы, использовать тепловые завесы вместо тамбуров на входе и т. п. Для предприятий общепита предусматриваем шахты вентиляции и повышенную нагрузку по электричеству от 300 Вт на 1 кв. м, а также возможности для организации «черной кухни» и работы навынос. В этом случае электрические мощности закладываются на уровне до 1000 Вт на 1 кв. м. Во всех помещениях предусмотрены потолки до 5 м и возможность объединить несколько помещений в одной секции жилого дома».
По словам Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development, на той же стадии проектирования застройщик уже составляет арендный план, в котором прорабатываются варианты размещения того или иного оператора с учетом общей концепции проекта и будущего внутреннего и транзитного трафика. Структура, метраж, техническое оснащение и подходы к планировкам нежилых площадей трансформируются, следуя за изменениями потребностей потенциальных арендаторов (малый и средний бизнес, операторы услуг) и их клиентов. Например, ранее для размещения салона красоты арендаторы запрашивали 120 кв. м, сейчас – 70–100 кв. м.
Сдать, продать, управлять
Большинство застройщиков продает коммерческие помещения в ЖК. Управление – это отдельный вид бизнеса, говорит Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ». А спрос со стороны инвесторов на эти помещения стабильный, добавляет Маслова.
Могилевцева-Головина говорит, что, несмотря на пандемию, «Сити – XXI век» за девять месяцев в ЖК реализовала 23 нежилых помещения общей площадью 2000 кв. м, тогда как за весь 2019 год – 22 (2770 кв. м). Мамохина подтвердила – клиенты выходят из «режима ожидания», растет число обращений, но есть и новый тренд: почти все сделки стали проходить по ипотеке, чего раньше практически не встречалось. Список банков, кредитующих покупку нежилых помещений, не такой широкий, как в жилом сегменте, а ставка в среднем 11% годовых, говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». По его словам, банки достаточно строго подходят к аккредитации объектов, обращая среди прочего внимание на степень строительной готовности комплекса.
Застройщики могут продавать и готовый арендный бизнес. По словам Моисеевой, конечной целью всегда остается продажа объектов недвижимости, но у ГК «А101» есть небольшой пул помещений в аренду для расширения продажной воронки. «Мы находим арендатора, заключаем с ним долгосрочный договор, а затем продаем, по сути, уже готовый бизнес», – рассказывает Моисеева. Средний уровень доходности таких объектов, по ее словам, 12–14%.
«Мы 40% помещений продаем, 60% сдаем в аренду сами, – рассказывает Могилевцева-Головина. – Это важно для соответствия требованиям концепции «Миниполис» – арендаторы должны поддерживать традиционные семейные ценности. Не соответствующие концепции операторы торговли и услуг не допускаются».
Группа «Самолет» также и сдает коммерческие помещения в аренду, и занимается их продажей. По словам Волкова, в конце 2019 г. в компании создано подразделение по сдаче в аренду, в 2020 г. основной упор был сделан на привлечение в ЖК спортивных и детских центров, которые заняли около 5% всех нежилых помещений.
В 2021 г. компания планирует сдавать помещения в аренду сетевым супермаркетам/универсамам, медцентрам, операторам общественного питания. Арендные ставки зависят от емкости района, расположения помещения (есть или нет внешний трафик), в среднем – до 25 000–35 000 за 1 кв. м в год. Для клиентов, которые покупают коммерческую недвижимость, «Самолет» в октябре открыл в пилотном режиме собственную электронную площадку для проведения аукционов, там сделку можно заключить онлайн. Впоследствии «Самолет» планирует так продавать все коммерческие площади во всех проектах компании, уточнил Кирилл Храпов, директор по продажам группы.
По данным CBRE, цена 1 кв. м торгово-инфраструктурной составляющей в ЖК классов «комфорт» и «бизнес» варьируется от 200 000 до 500 000 руб. По словам Колочинского, в ЖК «Кварталы 21/19» это от 264 000 до 404 000 руб. В московских проектах комфорт-класса ГК «ФСК» средняя стоимость 1 кв. м коммерческой площади стоит 170 000–200 000 руб., сообщила Тумайкина. В более дорогих проектах ценник в пределах 260 000–340 000 руб. за 1 кв. м. В проектах в Московской области ФСК продает площади по 122 000–160 000 руб. за 1 кв. м.
Хотят быть ближе
Лидеры по запросам на аренду – сетевой ритейл, говорит Могилевцева-Головина. Часто в ЖК открываются супермаркет/продуктовый магазин, салон красоты, аптека, стоматология, пекарня, перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Помещения арендуют нотариусы, страховые компании, салоны денежных переводов, языковые курсы.
Один из последних трендов – размещение точек доставки товаров (постаматов). «Мы стараемся подбирать владельцев помещений и арендаторов, чтобы в каждом квартале были представлены в полном объеме различные магазины и разного вида услуги, чтобы они не дублировали друг друга, – говорит Колочинский. – Кроме того, мы просим арендаторов придерживаться единого регламента размещения вывесок, чтобы не нарушать общую стилистику жилого комплекса. Некоторые сознательные арендаторы прислушиваются к нашим рекомендациям, но есть и те, кто игнорирует. Инструментов влиять на них у нас нет. Все на добровольной основе и желании сотрудничать».
В ЖК от группы «Самолет», рассказывает Волков, более 35% в структуре коммерческих площадей занимают товары повседневного спроса, 14% приходится на категорию медуслуг (аптеки, медцентры, лаборатории, стоматологии), 12% – на кафе, пекарни, пиццерии и прочий общепит, 11% – на салоны красоты и 10% – на группу товаров для дома (мебель, строительные материалы, интерьерные салоны). «В договоре купли-продажи мы указываем желаемых для нас сетевых операторов, что, по сути, является некоторым обременением, – говорит Волков. – С начала 2020 г. компания начала оказывать услугу по привлечению сетевых арендаторов для покупателей коммерческих помещений. Такое содействие выгодно для обеих сторон: наш клиент получает стабильного оператора, мы – возможность повысить качество предоставляемых услуг».
Основной спрос со стороны ритейлеров и небольших предприятий общепита приходится на помещения в 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и витриной, рассказывает Баранов. Некоторых арендаторов интересует возможность организации дополнительных технологических вытяжек. Наличие и состояние отделки не так важны. Магазины, торгующие отдельными категориями товаров (сырная лавка или винный бутик), а также монобрендовые ритейлеры (например, «Вкусвилл») предпочитают лоты от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты – от 350 до 500 кв. м. Сетевые супермаркеты берут 700–1400 кв. м. По опыту «Самолета», основным спросом пользуются площади 40 – 90 кв. м. Сетевики обычно запрашивают 400–1500 кв. м.
По данным DNA Realty, ставки аренды на нежилые помещения в районах новостроек сильно зависят от локации и класса ЖК, расположения помещения внутри комплекса, от того, сколько людей живет в самом ЖК или в пешей доступности он него, конкуренции и выбора помещений. Например, за 1 кв. м в месяц в ЖК за МКАД на 2–3 дома просят 750–1200 руб., в плотно заселенных комплексах в Москве – от 1500 до 4500 руб. (помещения со входом со двора или на закрытой территории в среднем на 30–50% дешевле), в ЖК прямо на выходах из метро – 4000–8000 руб., но такие проекты сейчас единичные, говорит Антон Белых, гендиректор DNA Realty. По его словам, торговые площади в новостройках на западе и юго-западе Москвы ценятся выше, чем в других округах, дороги и районы высоток. Но сейчас многие собственники дают скидки на первый год аренды – от 5 до 30% – при условии заключения долгосрочного договора.
По словам Масловой, многие обратили внимание на предложение качественных торговых помещений в новых ЖК именно в связи с пандемией. В «А101» подтвердили, что вырос интерес фуд-ритейлеров к более просторным помещениям. Практически все магазины в ТЦ и ТРЦ в период пандемии показали убыток, рассуждает Моисеева, а объекты внутри районов – кратно возросшую эффективность.
Также интерес к объектам в жилых комплексах растет у рестораторов. Сети, которые работают на доставку внутри районов, активно развиваются. Новый тренд – магазины, где можно совершать бесконтактные покупки. Так, в ЖК «Испанские кварталы» (ГК «А101») X5 Retail Group на площади 80 кв. м открыла автоматизированную «Пятерочку».
Помещение оборудовано специальными датчиками, контролирующими вход, выход и покупателей внутри. Все товары расфасованы в пакеты и снабжены электронными ценниками, для оплаты есть кассы самообслуживания. Правда, прежде чем отправиться в магазин, нужно установить на смартфон специальное приложение, вход – по QR-коду.
Тенденция к росту спроса на коммерческие помещения рядом с жилыми домами в период пандемии наблюдается и в Европе. Исследования CBRE в ЕМЕА показали, что инфраструктурные площадки в спальных районах сейчас на 2-м месте по спросу среди развивающихся в Европе ритейлеров.
Источник: www.vedomosti.ru
Как правильно инвестировать в коммерческие помещения в новостройках, чтобы получать стабильный доход
Вложения в недвижимость до сих пор являются востребованными у инвесторов, особенно начинающих. Однако не все знают, что у сдачи квартир или апартаментов в аренду есть альтернатива — коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Их доходность может быть вдвое−втрое выше при сопоставимой цене покупки.
Рассказываем, как купить такую недвижимость максимально выгодно и безопасно.
Хотите выгодно вложиться в стрит-ритейл в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор недвижимости: +7 495 320-99-22.
Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге
Сколько можно заработать на стрит-ритейле
Кризис на рынке аренды недвижимости, вызванный вспышкой коронавируса, сильнее всего ударил по торговым центрам. При этом помещения формата стрит-ритейл на первых этажах новых жилых домов или апарт-комплексов по-прежнему востребованы у арендаторов. Это делает инфраструктурный ритейл устойчивым к кризисам, и как следствие — интересным продуктом для инвесторов.
Как и в сегменте жилья, в коммерческой недвижимости можно выделить две стратегии инвестирования:
- краткосрочная (спекулятивная), рассчитанная на два−три года;
- долгосрочная (рентная) — для тех инвесторов, кто готов заниматься этим бизнесом от восьми лет.
Первый тип инвесторов старается купить помещение, требующее минимальных вложений, чтобы после ввода дома в эксплуатацию сдать его в аренду и затем выставить на продажу как готовый бизнес. Доход инвестора в этом случае может составить до 25−30%.
Второй тип инвесторов стремится получать от недвижимости стабильный пассивный доход. Они покупают помещение на старте продаж и сдают в аренду, не планируя продавать его в будущем. При такой схеме срок окупаемости составит около восьми−десяти лет, а доходность — до 12% годовых и даже выше (по опыту некоторых клиентов на проекте Vivaldi), если инвестор правильно сопоставил все факторы ликвидности при выборе объекта и купил его на ранней стадии строительства.
Сколько денег придется потратить инвестору на покупку помещения
Цена покупки коммерческой недвижимости в столичных новостройках сильно варьируется — от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, с учетом Новой Москвы. Менее ликвидные лоты могут стоить в пределах 100 тыс. руб. за 1 кв. м и даже ниже.
Стоимость зависит от локации, стадии строительной готовности проекта, его класса, наличия дополнительного потока потенциальных покупателей, расположения помещения внутри жилого комплекса (первая линия — ряд домов с прямым выходом к проезжей части, либо вторая — сразу за ними), площади и технических характеристик. То же самое можно сказать и об арендных ставках.
Например, в комплексе премиум-класса Sinatra в ЦАО стоимость коммерческих площадей составляет 315–376 тыс. руб. за 1 кв. м, ставка аренды — 40−59 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В многофункциональном комплексе Apartville, расположенном в САО, стоимость помещений под стрит-ритейл начинается от 229 тыс. руб. за 1 кв. м, а ставка аренды колеблется от 27 до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом помещения свободного назначения в том же проекте уже не на первой линии стоят от 119 тыс. руб. за 1 кв. м.
Если говорить о помещениях, которые могут показывать устойчивую доходность в Москве, то стартовые вложения начинаются от 70−80 млн руб. Для сравнения: средняя цена входа в коммерцию в жилых комплексах составляет 15−20 млн руб. Также есть и более бюджетные варианты арендного бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.
Инвестору с ограниченным бюджетом или без опыта можно рассмотреть помещение свободного назначения: отдельно стоящие здания или их части, которые можно использовать под офис, магазин, кафе или склад. Например, в одном из проектов Glincom было продано помещение площадью 56,4 кв. м за 5,6 млн руб. с арендатором — логистическим центром СДЭК. Доходность инвестора от вложенных инвестиций составляет 12% годовых.
У подобных инвестиций несколько преимуществ:
- низкий порог входа — полноценный готовый бизнес по цене однокомнатной квартиры;
- существующие и потенциальные арендаторы — пункты выдачи заказов, офисы интернет-магазинов и складские помещения сетевых арендаторов — чувствуют себя вполне стабильно как во время пандемии, так и после нее;
- существенно более высокая доходность (10−12% годовых) по сравнению с квартирами в новостройке по той же цене.
Какие еще расходы будут у собственника недвижимости
Расходы на приобретение помещения — не единственные, которые несет собственник.
Во-первых, ему придется платить ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, которая отличается от рыночной. Например, в жилых комплексах Sinatra и Apartville кадастровая стоимость помещений может быть ниже рыночной в два и даже четыре раза. Также нельзя забывать об обязанности платить и другие налоги — в большинстве случаев сдача помещений в аренду происходит через ИП и тогда арендодатель платит налоги, исходя из выбранной им системы налогообложения («УСН 6%» или «15% на доходы минус расходы»). В случае, если собственник помещения выступает как самозанятый, то он платит 4% по договору с физ. лицом и 6% по договору с юр. лицом.
Коммунальные платежи начисляются исходя из показателей счетчиков по тарифам города. В большинстве случаев их оплачивает арендатор сверх фиксированной ставки аренды.
В-третьих, при планах на долгосрочное владение недвижимостью стоит также учитывать затраты на ремонт, чтобы поддерживать помещение в ликвидном состоянии. Однако выполнять работы перед сдачей помещения в аренду не рекомендуется, так как каждый арендатор делает ремонт под себя.
Как выбрать подходящее помещение
Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:
Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.
Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.
Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.
Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).
До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.
Как найти арендаторов
Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров и самостоятельно с помощью информационных площадок или соцсетей.
Также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект. В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1–1,5 месяца аренды.
Передача объекта в доверительное управление выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами.
СоветЕсли речь идет о небольшом помещении с постоянным и стабильным арендатором, заключившим долгосрочный договор, или с маленьким арендным потоком (до 100 тыс. руб. в месяц), то можно обойтись и своими силами — были бы время и желание. В крайнем случае, можно взять разовую консультацию у юриста, бухгалтера и брокера.
Однако если мы говорим о нескольких разных объектах или отсутствии свободного времени, то лучше довериться профессионалам — компетентным компаниям с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:
- Уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров, а также более высокие бюджеты на маркетинг.
- Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
- Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при продаже недвижимости доходность.
Некоторые застройщики предлагают покупателям не просто покупку коммерческой недвижимости, а пакет услуг: при приобретении объекта даже на самой ранней стадии проекта специалисты консультируют покупателя по ожидаемым на выходе ставкам аренды и формату потенциальных арендаторов. Далее ищут арендатора, отвечающего запросу, и фиксируют согласованные с арендатором условия в договоре аренды, составленном юристами компании. Этот документ защищает интересы собственника на весь срок его действия.
Если вы приобретаете объект на ранней стадии строительства, не стоит ждать, что арендатор будет найден на «котловане»: сейчас многие крупные ритейлеры имеют горизонт планирования не более шести месяцев. А небольшие арендаторы и вовсе не хотят «замораживать» средства в виде обеспечительного платежа, перечисляемого арендодателю в подтверждение намерений.
По опыту реализации большинства наших объектов, максимальный спрос на помещения стрит-ритейла на первых этажах приходится на первые два–три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Сезонность тоже играет свою роль: мы отмечаем повышенный спрос на аренду в периоды с августа по октябрь, а также с конца февраля по апрель.
Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше.
Каких ошибок стоит избегать
Инвестирование в коммерческую недвижимость — один из наиболее доходных и надежных инструментов получения пассивного заработка. Да, пандемия и последовавший за ней локдаун в Москве серьезно ударили по этому сегменту, но любые кризисы носят лишь временный характер. Отказываться от вложений в стрит-ритейл не стоит. Однако перед покупкой важно основательно изучить вопрос, чтобы не допустить одну из наиболее типичных ошибок.
Некорректная оценка ликвидности. Например, покупая помещение с известным сетевым арендатором в непроходной локации, собственник рискует остаться с неликвидным объектом в случае ухода «сетевика»: возможны сложности продажи и сдачи в аренду.
СоветПри выборе арендатора нужно обращать внимание не только на его бренд и надежность, но и его формат, а также конкурентное окружение. Например, помещение в устоявшемся спальном районе арендует продуктовый дискаунтер, что подразумевает большую площадь (минимум 300 кв. м). Если такой ритейлер съедет или попросит значительную скидку, на замену арендатора могут уйти месяцы, и не факт, что ставка аренды останется прежней.
Недооценивание затрат. Часто новички в этом бизнесе игнорируют расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. А на них уходит существенная часть дохода. Расходы на обслуживание объекта, включая услуги УК, налоговое бремя, текущий и будущий ремонт могут забирать до 50% от предполагаемой прибыли. Однако здесь все индивидуально: например, затраты на эксплуатацию коммерческих площадей в некоторых апарт-комплексах и бизнес-центрах не превышают 8−10 % от арендного потока.
СоветЗапрашивайте у управляющей компании подробную детализацию затратной части и расчет окупаемости с ее учетом.
Неверная оценка доходности. Зачастую лоты существенно ниже рыночной стоимости или предлагающие чрезвычайно высокую доходность имеют свои подводные камни.
СоветПриемлемыми являются ставки до 10−12% годовых. Все, что выше, должно вызывать подозрения — либо подсчет был сделан неверно без учета налогов и операционных затрат, либо вас вводят в заблуждение и арендные ставки завышены, а само помещение неликвидно.
Пренебрежение юридической экспертизой. Это еще одна распространенная ошибка, которая может нанести серьезный материальный ущерб инвестору.
СоветБез проведения проверки помещения на наличие обременений, вроде ареста или запрета на совершение определенных действий в отношении недвижимого имущества, инвестор может потерять объект или столкнуться с ограничениями в его использовании.
Коротко об инвестициях в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. Вход в этот бизнес обойдется минимум в 5−15 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью недорогой квартиры или апартаментов. Нужно сразу определиться со стратегией инвестирования — в зависимости от того, сколько времени вы готовы потратить на этот бизнес. Можно обратиться за помощью к профессионалам, но надо предварительно оценить, насколько оправданы такие затраты.
Подробно посчитайте все возможные расходы, чтобы итоговый доход не был ниже ожидаемого. Но слишком привлекательная доходность тоже должна насторожить — возможно, что-то нечисто. При выборе помещения обращайте внимание на несколько факторов: локацию и перспективу застройки, общий объем коммерческих площадей в проекте, технические параметры.
Поиск арендаторов — сложное занятие, требующее времени. Можно прибегнуть к помощи специалистов, но их комиссия равносильна стоимости 1–1,5 месяца аренды.
Избегайте типичных ошибок начинающих инвесторов — неверно оценив сопутствующие затраты, возможные ограничения по использованию помещения и будущую доходность бизнеса, есть риск потерять деньги, время и нервы.
Источник: avaho.ru