Планирую купить дом и земельный участок 12 соток в коттеджном поселке в 60 км от Москвы. Буду там проживать с семьей и планирую сделать дом местом постоянной регистрации для себя и семьи, поскольку это будет единственным местом проживания и единственной недвижимостью, которой я владею.
Земля, на которой стоит дом, относится к категории земель сх назначения.
В документах на землю земля (объем права) называется земельный участок для садоводства.
Какие есть у меня риски при покупке земли под сх назначение? слышал о случае, кто один коттеджный поселок, чья земля также находилась на земле сх назначения принудительно «расселили», после того как областное правительство объявило, что забирает данную землю себе.
Пожалуйста, проконсультируйте и по всем возможным рискам и особенностям, связанным с данным типом земли.
Васили, добрый вечер.
Скажите, а Ваш участок в СНТ или ДНТ? Далеко от населенных пунктов?
Дом находится в Снт
Если у Вас организованное СНТ, то причин для беспокойства по поводу земли нет. По поводу дома, смотрите чтоб назначение в свидетельстве было жилое, тогда сможете зарегистрироваться там.
Какие учителя наиболее востребованы в сельских школах Пензенской области
Земельный кодекс (ЗК РФ
Статья 81. Предоставление земель
сельскохозяйственного назначения для осуществления крестьянским
(фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного
подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения
садоводства, огородничества и дачного строительства
2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям
для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Федеральный закон от 15 апреля
1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан» (с изменениями и дополнениями)
4.
После государственной регистрации садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок
бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством.
После утверждения проекта организации и застройки территории такого
объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются
земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный
участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов
такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в
собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого объединения.Земельные участки,
относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются
садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению
как юридическому лицу в собственность.Общее собрание членов
огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о
закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех
предоставленных ему земельных участков.5. Садоводческим, огородническим и дачным
некоммерческим объединениям, сформированным в соответствии с
ведомственной принадлежностью или иным принципом, земельные участки
предоставляются в порядке, установленном пунктом 4 настоящей статьи.
Изменение категории земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. Юрист по недвижимости.
Здравствуйте, особых проблем не вижу, но конечно необходимо Вам более внимательно ознакомиться с полным перечнем документов, особенно интересен момент зарегистрирован ли дом как объект недвижимости и поставлен ли на кадастровый учет.
В вашем случае необходимо обратить внимание на следующие нормы права содержащиеся непосредственно в Земельном кодексе РФ и в ФЗ «О садоводческих, огороднических и дчных некомеррческих объединениях граждан», если Земельный кодекс содержит общие положения, то Закон регулирует отношения связанные со строительством жилого дома на земле сельхозназначения. Если планируете регистрироваться в этом доме то необходимо еще будет обратить внимание на постановление Конституционного суда о регистрации по месту жительства на землях сельхозназначения, на мой взгляд это будет наиболее актуальной проблемой в Вашем случае.
Из положений вышеуказанных законов можно сделать вывод, что строительство дома на земельном участке с разрешенным использованием для садоводства допускается.
ст. 81 Земельного Кодекса РФ гласит: «Порядок предоставления
земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства,
огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим
Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан».
То есть данная норма носит бланкетный характер и прямо нас отсылает к закону о садоводстве
В силу ст. 1 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» сказано что: «дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем,
хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания
плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных
культур и картофеля».
Таким образом необходимо ознакомиться с более расширенным перечнем документов, понятие коттеджный поселок, коттедж, подменяют собой такие понятия как дачные земельные участки, жилое строение. Как правило проблемы с этим в коттеджныъ поселках не возникают.
Таким образом на земельном участке могут быть возведено два вида жилых строений, как с правом регистрации в нем для постоянного проживания, так и без такового. Если дом не прошел регистрацию как отдельный объект недвижимости то его придется регистрировать по декларации, форма декларации выложена на сайте Росреестра.
Актуальным вопросом все таки остается вопрос о регистрации по месту жительства в купленном Вами доме, тут лучше конечно поинтересоваться на практике у соседей, зарегистрирован ли кто или используют данные дома не более чем для отдыха. В любом случае такая возможность есть, но возможно за нее придется побороться.
Дополнительно понимая основу Ваших волнений добавлю еще несколько интересных юридических моментов, разумеется то обстоятельство что земли относятся к категории земель сельхоз назначения Вас в достаточной мере пугает, но это не значит что они под каким то особым контролем и их в любой момент могут изъять. Обратите внимание на следующую норму
ст.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации».
Таким образом особых поводов для беспокойства в Вашей ситуации просто нет, подобные земельные участки часто продаются, покупаются, на них как возводятся строения так и не возводятся. Иметь дом на подобной земле право, а не обязанность собственника.
Источник: pravoved.ru
Риски приобретения земельного участка. Строительство жилого дома на сельхозземле
Большое количество граждан по разным причинам готово променять городскую квартиру на загородный дом. Однако существуют различные риски юридического характера, сопутствующие приобретению земельного участка под строительство жилого дома.
Хочу данной заметкой начать цикл статей, в которых я попробую осветить как можно большее количество таких рисков. В данной же статье я поведаю о риске приобретения земельного участка категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства».
История вопроса
Прежде, чем я обращусь к изученной мной судебной практике, хочу отметить следующее. Земельный участок, имеющий в кадастровом реестре категорию «сельскохозяйственного назначения», всегда расположен за границами населенных пунктов.
Разрешенное использование такого участка, как правило, связано с производством сельхозпродукции и не предполагает строительства на нем жилого дома.
Ранее, как всем известно, из земель данной категории гражданам предоставлялись участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Но в данной статье речь будет идти не об этих садовых и дачных – а с 1 января 2019 года только садовых – товариществах, на территории которых в настоящее время жилой дом возводить разрешается.
Когда в 90-х годах прошлого века земли сельхозназначения оказались в частных руках, то, наверное, сразу у таких собственников возникла идея об изменении правового режима своих участков на допускающий строительство на нем индивидуального жилья.
Перспектива такого изменения была шикарной: представьте себе земельный участок размером в десятки гектар, который вдруг становится пригодным для строительства. До введения в действие Земельного и Градостроительных кодексов эта идея была в принципе неосуществима в связи с отсутствием каких-либо норм, предусматривающих порядок такого изменения.
После же стало возможным изменять правовой режим использования земельного участка категории сельхозназначения, но только после включения такого участка в границы населенного пункта и изменения его категории на категорию «земли населенных пунктов».
Процедура включения участка в границы населенного пункта подробно описана в Градостроительном кодексе и законе № 191 о введении в действие Градкодекса, где были установлены переходные положения.
Правоприменительная практика
В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2013 года указано следующее: изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Под другой категорией здесь подразумевается категория «земель населенных пунктов».
Однако по каким-то причинам некоторые собственники вместо запуска механизма включения своих земельных участков сельхозназначения в границы населенных пунктов стали обращаться в администрации сельских поселений, к границам которых они относились, с ходатайствами об изменении вида разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство.
Администрация по получении такого ходатайства не всегда, но бывало, что организовывала публичные слушания и принимала решение о соответствующем изменении разрешенного использования участка. После чего участок «нарезался» на более мелкие и распродавался.
В 2013 году в Высокогорском районе Республики Татарстан по протесту прокуратуры отменено ранее вынесенное постановление исполкома муниципального района. Постановлением был изменен вид разрешенного использования земельного участка заявителя, входящего в состав Алан-Бексерского сельского поселения, с сельхозпроизводства на дачное строительство.
В 2015 году по иску прокуратуры отменено судом принятое в 2013 году постановление главы администрации Пригородного сельсовета Бузулукского района Оренбургской области, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка сельхозназначения под дачное строительство.
В 2017 году Росреестр отказался регистрировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, которое было установлено распоряжением администрации Манжерокского сельского поселения Республики Алтай.
Список данных примеров можно продолжать. Подобные незаконные распоряжения местной администрации имели место в Ивановской и Московской областях, Красноярском и Краснодарском краях и в других регионах.
Вопиющий случай произошел в Уфимском районе Республики Башкортостан, где пайщики земельного участка решили сменить вид его разрешенного использования и обратились для этого в администрацию, которая правомерно отказала в удовлетворении ходатайства. Пайщики, которые уже организовали дачный кооператив «Дуслык», обратились в арбитражный суд.
Удивительно, но Арбитражный суд РБ, а вслед за ним Апелляционный суд Челябинской области приняли сторону дачников и обязали администрацию организовать публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования. Администрация уже в кассационном суде добилась отмены решений нижестоящих судов, но многие участки были проданы новым собственникам, которые возвели на них дома, хотя разрешенное использование так и осталось «для сельхозпроизводства». А в 2018 году данным собственникам предъявили требования о сносе строений. Остается только посочувствовать владельцам недвижимости, поскольку жилой дом зарегистрировать они на своих участках не смогут, т. к. он является ничем иным, как самовольной постройкой. Думаю, что даже через суд ее узаконение не возможно.
Резюме
Приобретение земельного участка категории сельскохозяйственного назначения, расположенного вне границ населенных пунктов, вне территории садового товарищества, разрешенное использование которого «дачное строительство», подобно игре в лотерею.
Источник: www.9111.ru
Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства: риски
Затевая дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения, многие собственники планируют жить за городом постоянно. И часто люди хотят прописаться в собственном новом жилище. Но это удается сделать не всегда. Еще на этапе выбора участка нужно обращать внимание на статус земли — ее целевое назначение.
Именно от этого зависит, можно ли построить на ней дом, и затем прописаться по месту его нахождения. Иначе владелец уже построенной «усадьбы» вместо радостных эмоций может испытать неприятное разочарование. Далеко не всегда возможен перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство с технической и юридической стороны.
Деление земель по видам назначения
Вся территория страны поделена на земли лесного фонда, промышленного назначения, особо охраняемых зон, населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. На участках двух последних категорий — возведение жилых объектов разрешается. В пределах населенного пункта площади выделяются под следующие виды разрешенного использования:
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- индивидуальное жилое строительство (ИЖС).
В первом случае участок предназначен для сельскохозяйственного использования, во втором — для расширения жилищного фонда согласно градостроительному плану города или поселка. Для постройки дома необходимо получить разрешение, а затем акт ввода в эксплуатацию.
Другие с/хозяйственные земли располагаются вне поселений, и соответственно отделены от них границей, утвержденной и нанесенной на планы. Они различаются по видам разрешенного использования, ограничивая возможности строительства дома на землях сельхозназначения. Так, например, это невозможно на участке, предназначенном под огородничество. Под ЛПХ площадь может быть выделена как с правом, так без права застройки.
На каком участке можно построить дом и получить прописку
По закону допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения с таким видами использования:
- ведение дачного хозяйства;
- садоводство;
- дачное строительство.
Для возведения построек на территории дачного или садового общества не требуется разрешения. Но если вы собираетесь впоследствии прописаться в доме, придется сначала доказать, что он пригоден для постоянного проживания.
Кроме того, регулярно возникают проблемы с присвоением дому почтового адреса, без которого органы ФМС не могут оформить регистрацию. Для этого нужно обращаться с заявлением в администрацию муниципального образования, а она не всегда идет навстречу. Закон обязывает чиновников делать это только на территории населенного пункта, в остальных случаях — по усмотрению.
Описанные проблемы возникают, как правило, когда приобретается земля в старом СНТ, СПК, СНК. Оформление построенного там дома и прописки часто заканчивается длительными судебными разбирательствами. При покупке участка в дачном поселке картина выглядит совершенно по-иному.
Почему выгодно покупать участок в дачном поселке
Все участки компании ОблЗемстрой, в том числе земельные участки в Раменском районе — это земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, и риски в этом случае сводятся к нулю. Почему? Снимаются главные причины, препятствующие осуществлению мечты владельца загородной «усадьбы».
Возведение объектов поселковой инфраструктуры, включая жилые дома, проводится на основании общего утвержденного проекта застройки и организации ДНО. Централизованное электроснабжение, подводка воды и газа обеспечивают полное соответствие построенного объекта всем требованиям, установленным для жилых помещений. А, значит, никому ничего доказывать не придется.
Кроме того, компания Облземстрой — законный участник проекта по комплексному освоению и развитию сельских территорий. Дачные поселки примыкают к населенным пунктам, их адресация согласована. Поэтому в построенном доме можно получить регистрацию по месту жительства.
Другими словами: участки компании тщательно подготовлены под строительство на землях сельхозназначения. Будущие владельцы участков экономят время, нервы и деньги, получая полный пакет юридически правильно оформленных документов. Скоростное шоссе позволяет без проблем ездить на работу, а развитая инфраструктура современных дачных поселков — комфортно отдыхать после окончания рабочего дня.
Источник: oblzemstroy.ru