Стоит ли покупать квартиру без отделки в новостройке

ЦИАН — статья о недвижимости от 2020-01-16 — Покупаем квартиру в новостройке с отделкой. Или без?

Квартиры с отделкой и без: почему растет спрос на жилье с ремонтом

Покупатели все чаще покупают квартиры с ремонтом, а застройщики тратят все больше денег на отделку. Из-за чего это происходит?

В России вырос и спрос, и предложение квартир с отделкой на первичном рынке. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали девелоперы, работающие в разных регионах страны. В частности, компания «Брусника» опросила 1,6 тыс. человек из Новосибирска, Сургута, Тюмени, Екатеринбурга и Москвы о необходимости чистовой отделки в новостройках. Почти половина опрошенных (44%) купили или планируют покупать квартиру в новостройке в ближайшие два-три года.

Больше половины респондентов (61%) намерены купить или уже купили квартиру с готовой отделкой от застройщика. Предпочтения в отделке варьируются между городами незначительно, но жители Тюмени чуть чаще предпочитают отделку с меблировкой (24%) относительно жителей других городов.

Главным преимущество в отделке респонденты называют возможность сразу заехать в квартиру (47%), а каждый пятый (21%) не хочет связываться с ремонтом. В Сургуте (30%) и Москве (25%) оказался выше процент тех, кто считают отделку от застройщика привлекательной по цене.

Почему выбирают новостройки с отделкой. Главные причины

Ключевая причина, по которой покупатели выбирают квартиру с отделкой, — это желание получить готовый продукт здесь и сейчас. «Сегодня отделка — это признак цивилизованного застройщика, — считает директор департамента по развитию продукта ФСК Петр Кирилловский. — За рубежом, особенно в Европе и Америке, 100% квартир предлагается с отделкой. Это признак уважительного отношения к покупателю».

Фактор «не тратить время на ремонт» важен не только для тех, кто покупает жилья для себя, но и для инвесторов. «Покупатели, которые приобрели квартиры в целях инвестиции и сдачи жилья в аренду, получают более ликвидное готовое жилье», — отметил руководитель управления мониторинга жилищного строительства портала ЕРЗ Денис Гулый.

Вторая причина — экономия. Сопоставимая отделка от застройщика примерно на 30% дешевле ремонта своими руками за счет оптовых цен на строительные материалы, подсчитали в девелоперской компании «Донстрой». Большинство жителей, которые воспользовались предложением о готовой отделке от застройщика, сочли стоимость отделки в той или иной мере приемлемой — такой ответ дали 83% респондентов, опрошенных «Брусникой». «Экономия возникает на стоимости отделочных работ и материалов, цене мебели и техники, а также услугах ремонтных бригад, которые стоят дороже отделочных материалов. В случае с готовой отделкой за качество услуг по договору отвечает застройщик», — добавил Кирилловский.

Третья причина — это возможность включить стоимость ремонта в тело ипотечного кредита. Это было бы невозможно при самостоятельных работах, но в случае приобретения квартиры с отделкой от застройщика стоимость такого жилья оказывается выше — как раз за счет цены ремонта. И на всю эту сумму в банке можно оформить ипотечный займ.

Наконец, есть причины психологического характера и комфорта, обратили внимание в ЕРЗ. «Это и снижение многолетнего шума от ремонта соседей, и уменьшение повреждений и грязи в местах общественного пользования из-за доставки стройматериалов, и даже уменьшение уровня стресса из-за отсутствия необходимости контролировать работу ремонтной бригады, выбор стройматериалов и дизайнерских решений», — перечислил Денис Гулый.

Как меняется спрос на жилье с ремонтом

Сегодня в столичных новостройках около 20% квартир приходится на предложение с отделкой, утверждают в «Донстрое». При этом, существуют, как минимум, два типа ремонта от застройщика — white box (предчистовая) и финишная отделка «под ключ». Это готовые решения, под которые обычно девелопер выделяет определенный пул квартир. Как правило, это происходит посекционно в строящихся корпусах. Соотношение квартир с отделкой и без, которое сейчас установилось на рынке, сбалансировано и у клиента всегда есть выбор, считают в «Донстрое».

Если говорить не о квартирах, выставленных на продажу на первичном рынке, а о реальных сделках, то доля приобретений квартир и апартаментов с отделкой в Московском регионе в 2021 году выросла, и в первом-втором квартале достигла 50% от всего рынка, подсчитали в компании ФСК. Для сравнения: в первой половине 2020 года доля продаж квартир с отделкой составляла 40-45%.

Рост востребованности жилья с отделкой заметили и в ЕРЗ — но сделали важное уточнение о сегментации такого спроса. «Спрос на отделку от застройщика в сегментах бизнес-класса и, особенно, в классе премиум практически не растет. Хотя все больше застройщиков готовы предлагать индивидуальные конструкторы ремонта и варианты с премиальной меблировкой, все же этот сегмент — более рискованный с точки зрения продаж из-за высоких запросов покупателей и необходимости индивидуализации каждой квартиры. Тем не менее, зарубежный опыт показывает, что у этого сегмента также есть потенциал для роста спроса», — отмечает Денис Гулый.

«Аудитория элитной недвижимости взыскательна. Даже разработав индивидуальные авторские проекты для каждой квартиры, невозможно угодить всем, — предупредили в «Донстрое». — В элитном сегменте возможность приобрести квартиру с качественной авторской отделкой должна быть опциональна, но вполне вероятно, что в ближайшей перспективе мы придем к формату white box, когда квартира предлагается покупателю с уже произведенными черновыми работами».

Направление развития рынка зависит также от законодательного регулирования — как, например, в случае с инициативой Минстроя России сделать чистовую отделку квартир в новостройках экономкласса обязательным стандартом для застройщиков.

Почему растут расходы девелоперов

Увеличение доли квартир с отделкой приводит к тому, что затраты застройщиков постоянно растут. Не только из-за прироста в числе таких предложений — хотя количественный фактор также играет роль. Основной причиной удорожания проектов оказалось движение в сторону более дорогих отделочных материалов. «Семь-десять лет назад делалась так называемая муниципальная отделка — это были стены с бумажными разноцветными обоями и казенной плиткой, — рассказал Петр Кирилловский. — Это было связано с потребностью предоставлять отделку для переселенцев. Сейчас даже стандарт реновации подразумевает приличную отделку. Застройщики не могут себе позволить быть ниже по качеству, чем отделка реновации, и вынуждены удорожать отделку».

«Причина удорожания еще и в том, что цены на работы и отделочные материалы выросли, — добавили в ФСК. — Плюс, покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевую и более дорогую в одном и том же объекте».

«Донстрой» провел целое исследование, чтобы выяснить наиболее критичные зоны для ремонта от застройщика. Оказалось, что ключевую роль играет отделка кухни — и оснащение ее встроенным гарнитуром с качественной техникой. «Именно кухня часто — самый дорогой предмет в интерьере, — объяснили полученные результаты в «Донстрое». — Более того, заказ кухни, а затем ожидание ее производства, затягивается надолго, что приносит дискомфорт в проживание или вовсе влияет на переезд в квартиру». Когда застройщик взял кухню на себя, клиенты это оценили.

Опрос, проведенный «Брусникой», выявил, что 63% потенциальных покупателей жилья в новостройках готовы доплатить за более качественную отделку от застройщика.

«Маржинальность застройщика увеличивается при продаже квартир с отделкой, иначе бы этот продукт не рос такими темпами на рынке, — признался Кирилловский из ФСК. — Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать квартиры с отделкой white box или финишной отделкой. Но маржинальность застройщика увеличивается не за счет заработка на самой отделке, а за счет увеличения общей воронки спроса: больше людей покупают, выше темпы продаж. Из-за этого гипотетически выше и стоимость продаж, но процесс регулирует сам застройщик: он увеличивает либо цену, либо темп. Таким образом, он капитализирует дополнительный спрос, который формируется за счет большей привлекательности объекта».

За что критикуют ремонт от застройщика

Впрочем, купить квартиру с ремонтом от застройщика хотят далеко не все. Среди опрошенных «Брусникой» только 41% готовы воспользоваться предложением отделки от застройщика. Меньше всего заинтересованы в готовой отделке в Сургуте и Москве: 34% и 33% соответственно.

Причины отказа от чистовой отделки, выполненной застройщиком — желание сделать индивидуальный дизайн (37%), свидетельствуют данные «Брусники». Некачественной готовую отделку — материалы и работы — считают 32%. Жители Сургута чаще считают готовую отделку слишком дорогой, а для жителей Москвы основная причина отказа от готовой отделки — сомнения в качестве работ и материалов.

В «Бруснике» рассказали, что пока не нашли партнера, который обеспечит высокое качество и справедливую цену чистовой отделки в масштабах компании. Поэтому в качестве первого опыта девелопер начал делать чистовую отделку в проектах Тюмени. После завершения строительства «Брусника» оценит качество и удовлетворенность покупателей, после чего примет решение, стоит ли переносить этот опыт в другие города.

Многим девелоперам мешает низкий уровень подрядчиков, раскрыли причину сдержанного роста этого сегмента в ФСК. «Если говорить про общестроительные работы, то это подрядчики крупные, которые имеют СРО, работают с большими объемами. У них выше уровень квалификации бригад и подрядчиков, — разъяснил Петр Кирилловский. — В отделке очень много низкоквалифицированных бригад, бригад-однодневок. Вторая причина, которая стала очевидна в период пандемии — это нехватка рабочей силы. К сожалению, в связи с оттоком рабочей силы и закрытием границ квалификация сотрудников только падает. В таких условиях часто не соблюдаются также и сроки».

Чтобы избежать подобных рисков, девелоперам приходится закладывать в смету сразу несколько новых статей расходов. Тот же ФСК решил задачу трехступенчатым контролем качества: технадзором, который контролирует подрядчика, клиентским сервисом, который дополнительно проверяет качество выполненных работ перед передачей клиенту, и управляющей компанией, которая тоже контролирует качество выполненных работ и материалов до того, как объект перейдет конечному потребителю.

Оправдан ли такой подход в каждом случае — решает девелопер в зависимости от ситуации. «Большинству тюменцев понравилась отделка от застройщика: 71% отметил высокое качество ремонта, — поделились своим опытом в «Бруснике». — Каждый недовольный в качестве причин отмечал низкое качество материалов: окон и подоконников, дверей, сантехники, отделочных материалов пола и стен, а также электрики. Более половины ответивших остались неудовлетворены качеством ремонтных работ: низким качеством отделочных работ в санузле и черновой отделки».

Дизайн — проект отвечает вкусу дизайнера, но не собственника квартиры . Опытные дизайнеры знают, что дизайн — это не только творчество, но и способность слышать клиента. Если специалист увлекся креативом, то дизайн — проект может нравиться именно ему, но никак не заказчику. Сложности в реализации. Все те же творческие, молодые и амбициозные дизайнеры, не имея опыта практической реализации дизайн — проекта , создают и «продают» клиенту то, что воссоздать просто невозможно технически. Оставшись с таким проектом и бригадой наедине, заказчики, как правило, получают не один десяток седых волос. Отсутствие листа закупки.

Покупаем квартиру с отделкой: стоит ли овчинка выделки?

После выбора застройщика и конкретного проекта покупатель новостройки оказывается на очередном распутье: в каком состоянии брать квартиру? Чем отличаются различные варианты, во сколько они обойдутся и что включают в них петербургские застройщики?

Скромненько и чистенько

Квартиру от застройщика можно купить без отделки или с ее различными модификациями: черновой, предчистовой и чистовой. Некоторые застройщики даже предлагают варианты под ключ — новую квартиру с чистовой отделкой, в которой уже есть мебель и установлена бытовая техника.

Обычно черновая отделка прибавляет к стоимости около 3%, предчистовая — около 8%, чистовая — около 12%. Так, если бюджетная квартира в новостройке на границе Петербурга и области стоит 4 млн рублей, за чистовую отделку придется отдать ещё около 500 тыс. рублей.

Чаще всего за эти деньги покупатель получает самый простой набор опций: бюджетные двери и ламинат, окрашенные в нейтральные цвета стены, простую сантехнику и крупную неброскую плитку в ванной.

Такой вариант отделки очень популярен среди тех, кто планирует сдавать жилье в аренду: вариант универсального ремонта идеален — с ярким или броским дизайном легко промахнуться. К тому же сам покупатель избавляется от хлопот с подбором рабочих, контролем качества и от необходимости проверять, соблюдаются ли сроки ремонта.

Еще один аргумент в пользу чистовой отделки — усадка дома. Необязательно, что появятся трещины и другие видимые дефекты, но если это случится, дешевого ремонт от застройщика будет не так жаль, как только что законченного собственного ремонта, в который вложены куда большие деньги и силы.

Как ни странно, очень часто решают покупать новую квартиру с чистовой отделкой те, кто покупает свое первое жилье в кредит: молодые семьи, а также приезжие из других регионов.

Дело в том, что при покупке квартиры с отделкой стоимость отделки включается в стоимость жилья и ипотечный кредит. Покупателям не нужно дополнительно тратиться на ремонт, а на размере ежемесячного взноса стоимость отделки отражается несильно.

«Покупатели в сегменте масс-маркет не располагают большими средствами на дальнейший ремонт после переезда в новую квартиру. Зачастую жилье приобретается на последние деньги — все доходы идут на оплату ипотеки. Для этих покупателей важен сам факт приобретения жилья, а не качество ремонта или его дизайнерская составляющая».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Ремонт по своему вкусу

Тем не менее, по данным аналитического центра «М2Маркет», жилье с чистовой отделкой занимает в общем объеме петербургского предложения лишь 35%.

Каждая пятая строящаяся квартира продается с предчистовой отделкой . Это удобный вариант для тех, кто не хочет связываться с основными ремонтными работами, но предпочитает оставить за собой выбор ламината, обоев и других стилеобразующих вещей. По сравнению с прошлым годом, доля такого предложения снизилась с 25% в январе 2019-го до 20% в январе 2020-го.

Почти половина предложений — 45% — это строящиеся квартиры либо без отделки , либо чаще с черновой отделкой. Квартиры в таком состоянии востребованы на протяжении многих лет — они позволяют покупателю сделать ремонт исключительно по своему вкусу. Впрочем, именно в домах с таким предложением жители жалуются на многолетние шумные ремонты соседей и не работающие годами пассажирские лифты.

С черновой отделкой продаются не только многие квартиры класса масс-маркет, но и практически все жилье более высоких классов: покупатель, располагающий средствами, обычно не согласен на готовые стандартные решения.

Именно на начальном этапе отделки он реализует все необходимые ему встроенные опции: теплый пол, системы вентиляции и уборки, « умный » дом и т. п.

«Жилье в масс-маркете в большинстве случаев продается с чистовой или предчистовой отделкой (свыше 60% предложения). В проектах дорогих сегментов (премиум- и элитного класса) доля квартир с отделкой занимает не более трети всех существующих вариантов, в то время как доля квартир без отделки или с черновой — оставшиеся 2/3 (не менее 65%). Это связано с тем, что целевая аудитория таких проектов располагает средствами на индивидуальный ремонт, в котором покупатели реализуют все свои планировочные и дизайнерские прихоти».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Легко отделаться

По словам экспертов, предложение жилья с чистовой отделкой будет и дальше расти. Не исключено, что увеличится доля такого жилья и в общем объеме. По крайней мере, именно квартиры с чистовой отделкой сегодня разбирают быстрее всего.

«Популярность предложения от застройщиков прежде всего зависит от соотношения «цена/качество», а не от видов отделки. Сейчас подавляющее большинство основных игроков на рынке в обязательном порядке имеют в своем портфеле чистовую отделку как основной вид отделки или как один из нескольких вариантов, — подчеркивает Роман Строилов. — Если говорить о востребованности какого-то вида отделки, то на первом месте будет чистовая».

Популярные за рубежом варианты под ключ или чистовая отделка с готовой кухней пока очень редки для российского рынка новостроек, в том числе и для рынка Петербурга.

По подсчетам «М2Маркет» , предложения с меблировкой иногда встречаются в сегменте масс-маркет, но составляют не более 1% рынка (это утверждение справедливо как для прошедшего года, так и для начавшегося).

Не получила пока распространения в Петербурге и опция, позволяющая заказать при покупке жилья отделку разного ценового диапазона — подешевле для тех, кто хочет сэкономить, и подороже для тех, кто предпочитает «не как у соседа». Такой подход сильно усложняет жизнь застройщикам, и пока они не включают ее в свои предложения.

Конечно же. Иначе у вас получится косметический ремонт (т.е. просто покраска стен, укладка обоев, электропроводка, сантехника) и не будет сопричастности между дизайном разных комнат, мебели, декора, декоративных решений. Дизайн — проект — это отделка стен, правильно подобранные по оттенкам двери, розетки, окна, плинтуса, красивая мебель, эргономичная кухня, современная и практичная ванная комната, а также декоративные детали: красивое освещение, декор, аксессуары,…