Стоит ли вкладывать все деньги в новостройку

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций?

Получать доход от вложений можно разными способами: акции и облигации, участие в ПИФ, венчурном проекте или стартапе. Однако события начала 2022 г. внесли изменения в классический инвестиционный портфель инвестора: многие зарубежные акции оказались под запретом, открыть валютный вклад теперь не получится, а большинство российских голубых фишек отказались от дивидендных выплат за 2021 г.

На фоне таких изменений недвижимость выглядит одним из самых надёжных инструментов для инвестиций, тем более этот актив пользовался спросом во все времена. А одним из первых инвестиционных заработков, ещё до появления товарно-сырьевых бирж, считалась покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Разбираемся в нюансах вложений в недвижимость, в их минусах и плюсах, а также в перспективах этого рынка в России.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Создание пассивного дохода от недвижимости считается одним из первых типов инвестиций в истории. Например, в царской России существовали доходные дома — недвижимость, которую владельцы сдавали в аренду и зарабатывали на этом. Для многих домовладельцев такой тип доходов считался не только основным, но и единственным.

Согласно исследованию , проведённому «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, жильё считается одним из самых популярных у россиян типом инвестирования — так высказались 49% опрошенных. Более 72% россиян считают недвижимость более выгодным и надёжным инструментом для инвестиций в сравнении с банковскими депозитами. Ещё в 2021 г. такое мнение разделяли 66%.

Главные плюсы инвестиций в недвижимость

• Стабильный ежемесячный доход — недвижимость приносит прибыль при сдаче в аренду каждый месяц, в то время как акции или другие активы могут быть в убытке долгое время и не создают такой доход.

на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб.

Главные минусы инвестиций в недвижимость

• Инвестиции в покупку квартиры — одни из самых дорогих, для старта потребуются крупные вложения, в отличие от фондового рынка, где для начала хватит и 10–30 тыс. руб.

Недвижимость, как любой инструмент для инвестиций, имеет не только плюсы, но и минусы, которые нивелируются при грамотном построении бизнес-модели. Например, чтобы не тратить время на поиск надежных арендаторов, можно приобрести апартаменты, а не квартиру. В таком случае все заботы по организации аренды возьмёт на себя управляющая компания.

Как менялась цена на квартиры в центральных регионах

В последние годы рост цен на жилую недвижимость вызывает повышенное внимание. Причина такого роста — запущенные государством программы льготного кредитования: господдержка под 7% и семейная ипотека по ставке до 5%. Низкие ставки привлекли большой поток заёмщиков, что вызвало рост количества ипотечных сделок на первичном рынке жилья. Большинство льготных программ распространяется на покупку недвижимости у юридического лица — застройщика. А вслед за повышенным спросом на льготную ипотеку произошло резкое повышение цен за небольшой промежуток времени.

Если ещё в 2014–2015 гг. вторичный рынок жилья предлагал более высокие цены в сравнении с первичным, то теперь на первичном рынке жильё дороже. Сейчас «вторичка» дорожает вслед за первичным рынком.

Неизменными лидерами по росту цен так и остались Москва и Санкт-Петербург. Другие лидеры поменялись местами, но общая тенденция сохранилась — цены выросли в среднем в 13–15 раз.

Какие факторы влияют на цену квартиры

В инвестициях важно вложить сбережения в ликвидный актив, который при необходимости быстро конвертируется в деньги. Для недвижимости ликвидность — один из ключевых моментов, который учитывает инвестор при выборе объекта. А чтобы квартира оказалась выгодным инвестпроектом, нужно учитывать ключевые факторы, от которых зависит, насколько выгодными и перспективными оказались вложения. Эти параметры такие:

состояние дома, в котором расположена квартира: этажность, год постройки и наличие или отсутствие капитального ремонта и лифта;

Дополнительное влияние на цены оказывает общее состояние рынка недвижимости. А на него влияют такие факторы, как процентные ставки — при снижении ставок по ипотеке растёт и спрос на квартиры; общее состояние экономики и наличие субсидий и другой помощи государства.

Что говорят аналитики по поводу цен на квартиры в 2022 году?

В настоящее время инвесторов волнует вопрос, что будет с ценами на жильё в ближайшем будущем и стоит ли вкладываться сейчас или подождать.

Рис. 2. Статистика «Сбербанка» по ценам на жильё на первичном рынке — Санкт-Петербург и вся Россия. Источник: «СберИндекс»

Несмотря на пандемию и геополитическую ситуацию, активный рост цен, который начался после введения льготной ипотеки в апреле 2020 г., продолжается. Если в мае 2020 г. 1 м 2 в среднем по России стоил 77 007 руб., то в мае 2022 г. — 126 979 руб.

Показателем общего состояния рынка недвижимости считается первичный. А по результатам I квартала 2022 г., несмотря на санкции Запада, количество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья выросло.

Аналогичные данные предоставляет Росреестр: по общему объёму зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за первые пять месяцев 2022 г. отрасль показывает прирост.

Рис. 4. Результаты 2022 г. всего на 1% превысили аналогичный период 2021 г., который стал рекордным за всю историю. Источник: Росреестр

Развитие строительной отрасли — одно из приоритетных направлений в работе правительства. Об этом говорят и льготные ипотечные программы, которые государство запускает и продлевает на новый срок. Например, господдержка, которая будет работать по новым правилам до конца 2022 г.

С таким мнением согласен и Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве: «Государство разработало и направило на реализацию большой пакет антикризисных мер. Субсидирование ипотечных ставок на покупку недвижимости в новостройках помогает гражданам улучшить жилищные условия и оказывает поддержку строительной отрасли в целом».

Ипотечные программы застройщиков на покупку недвижимости по ставкам

Ипотека — самый распространённый способ покупки недвижимости. Так, «Сбербанк» через сервис «ДомКлик» провёл анализ всех проводимых сделок — с использованием ипотечных средств и без них — за наличный расчёт. Всего около 3–12% сделок в Московском регионе, Санкт-Петербурге и других местах проходят на собственные средства клиентов и не считаются ипотечными.

Застройщики это понимают и для привлечения клиентов разрабатывают в партнёрстве с банками специальные акции — ипотечные программы по минимальным ставкам (0,1–5%).

ГК «ПИК» (PIKK). Ипотека по ставке 0,1% в Санкт-Петербурге и Москве. Сумма кредита — до 12 млн руб. По программе нужен первоначальный взнос от 15%. Опция доступна в банке «ДОМ.РФ», а с другим кредитором — «Альфа-Банком» — ставка равна 1,99%.

По всем программам с пониженной ставкой застройщик компенсирует минимальную ставку удорожанием квартиры. В среднем на 10–20% — зависит от программы и объекта. Но общее правило — чем ниже ставка, тем выше удорожание. Например, если по стандартной семейной ипотеке по ставке до 5% квартира стоит 5 млн руб., то по акционной ставке в 0,1% цена объекта повышается и квартира будет стоить на 20% дороже — 6 млн руб.

Альтернативные инструменты инвестирования в недвижимость

1. ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» и ЗПИФ «ПАРУС-Сберлог»

Паи этих ЗПИФ свободно торгуются на бирже в открытом доступе. В составе этих фондов находятся два актива ведущих компаний, которые занимаются электронной коммерцией, — логистические центры «СберЛогистика» и Ozon (OZON). Получение потенциального дохода для инвесторов основано на росте курсовой стоимости фонда.

Подробнее об этом и других прибыльных фондах недвижимости можно прочитать здесь.

1. Фонд «Тинькофф ЖК Republic-REDS»

Стратегия этого фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам.

Что ждёт российский рынок недвижимости?

В 2022 г. рост цен на недвижимость, особенно на первичном рынке, получил дополнительные факторы — теперь он связан не только с высоким спросом из-за льготных ипотечных программ, но также с удорожанием стройматериалов и увеличением инфляции. Два последних фактора — результат введённых против России санкций. Статистика показала, что, несмотря на кризис, объём продаж квартир по ДДУ за пять месяцев 2022 г. не снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Аналитики «Национального рейтингового агентства» (НРА) прогнозируют продолжение роста цен, например в Московском регионе ожидают увеличения на 20–30% к концу года. Это подтверждает и статистика последних 20 лет: какие бы события ни происходили в мире и стране, цены на недвижимость медленно, но верно растут.

Для прямых инвестиций в покупку квартиры сейчас есть множество выгодных предложений от банков и застройщиков: льготные ипотечные программы, субсидированные государством или девелопером, рассрочка на один-два года без удорожания — для клиентов, кому недоступна ипотека. Или можно приобрести акции строительных компаний — крупнейших застройщиков, которые также будут отражать общее настроение рынка — рост цен на квартиры.

Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»

Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий

Для оформления продукта необходим брокерский счёт

проект «Открытие Инвестиции»

Открыть брокерский счёт

Тренировка на учебном счёте

Об «Открытие Инвестиции»

Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4

8 800 500 99 66

Согласие на обработку персональных данных

Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+

АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).

ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово. Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду. Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Стоимость квартиры с ремонтом выше, чем квартира с черновой или предчистовой отделкой, поэтому предпринимателям выгодно сделать ремонт перед продажей, подтвердить расходы в налоговой и уменьшить сумму дохода

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

• если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
• если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
• стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
• если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
• из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Ремонт в уже сданной квартире увеличивает срок инвестиций и требует дополнительных расходов, но позволяет увеличить доходы

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Прогноз цен на новостройки . Стоит ли покупать квартиру в Москве. Содержание. Прогнозы. … Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег , чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут. Инвестиции в недвижимость 2022: регионы. Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек , а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. … Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость? Каковы ваши прогнозы? Поделитесь в комментариях

Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно

Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.

Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет. При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Большой выбор планировок. Квартиры с отделкой от 12,1 млн ₽. Скидка до 2,6 млн ₽! · Двор без машин. Собственный бульвар. Умный дом. Скидка до 8% на кладовые. Безопасные дворы · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: ООО СЗ МОСКОВСКАЯ КОМПАНИЯ ПИОНЕР

Храните деньги в бетоне. Почему сейчас выгодно покупать недвижимость и какую выбрать?

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

На любой вкус

Недвижимость продается на любой кошелек. Хочешь — покупай новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость объектов в массовом сегменте, по данным «Метриума»), а хочешь — малосемейку в регионе стоимостью в 1 млн рублей. Доход, который принесут эти приобретения впоследствии, будет разным, но сохранность денег обеспечат оба варианта. Отметим сразу, что если речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, то здесь нет удачного или неудачного времени для этого. При наличии средств и потребности нужно приобретать квартиру, не пытаясь угадать дальнейшую динамику цен (все равно сделать точный прогноз никому не удавалось).

Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего приобретать квартиры в новостройках. С начала года, по данным «Циана», их стоимость в среднем выросла на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25–30%. Самые ликвидные — небольшие по площади квартиры, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.

Будут ли сейчас застройщики разоряться? Не думаю. У объектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов, рисков немного. Во-первых, в случае «недостроя» дольщикам вернут деньги. Во-вторых, здесь финансирование идет в рублях, и вряд ли оно прекратится, потому что проблем с национальной валютой в стране нет.

Девелоперам и самим невыгодно бросать начатые объекты. Они уже потратили немалые суммы (от сотни миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), вложившись в строительные площадки.

Не будем забывать и о том, что в Москве застройщики работают с максимальной маржой. Себестоимость квадратного метра составляет не больше 30% от цены реализации, поэтому компании могут пожертвовать частью прибыли — в остановке строительства у них нет необходимости.

Вторичная недвижимость — тоже неплохой вариант для покупки. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем с начала года цены выросли на 3–4%.

Также подходящим вложением может стать покупка парковочных мест в новостройке. Когда дом сдадут, их цена вырастет.

Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти торговые помещения от 1,2 млн рублей. Но возникает вопрос: как потом распоряжаться этими площадями? Сейчас из-за закрытия компаний, уменьшения платежеспособного спроса арендные ставки будут снижаться, и неизвестно, легко ли будет сдать помещение в принципе.

Продажа или аренда?

Если квартира приобретается не для собственного проживания, то людей волнует два вопроса: за сколько ее можно будет потом продать и (или) сдать в аренду.

Вторичный рынок сейчас растет, потому что спрос большой. Однако предложение снижается, так как люди снимают объекты с продажи, не понимая, что будет с рынком дальше. Летом может появиться баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и начнут снижаться. А потом квартиры опять станут дорожать.

Предпосылок для снижения стоимости новостроек нет. Сейчас гастарбайтеры, которые в том числе работали и на стройках, уезжают из России. Новым рабочим придется платить больше. Также подорожают стройматериалы. Все это приведет к повышению стоимости строительства, и первичка прибавит в цене. Уже за февраль квадратный метр в столице подорожал на 20 тыс. рублей, это рекордное повышение с 2014 года (данные «Метриума»). Так что покупать объект на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи имеет смысл. К тому же «сбросить» его можно быстрее, чем жилье на вторичном рынке.

Для тех, кто хочет купить квартиру для последующей сдачи, новости менее оптимистичные. Из-за уменьшения доходов люди не смогут снимать жилье по прежним ставкам. Аренда уже немного снизилась: в среднем с 18 530 рублей до 18 420 рублей, по данным «Циана». В Москве ставки почти не изменились, но и их роста не наблюдается. Впрочем, если дела на рынке аренды пойдут совсем плохо, квартиру можно будет продать или сдать по невысокой цене, прописав в договоре возможность повышения ставок в зависимости от рыночной ситуации.

Запретительные ставки

Что делать, если накоплений не хватает для покупки квартиры? Идти за ипотекой? В случае со вторичным жильем, где ставки по кредитам сейчас запредельно высокие, брать в долг точно не надо. Здесь имеет смысл поискать более бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но за свои деньги.

На первичном рынке благодаря субсидированию со стороны девелоперов ставки находились на уровне 4–5%. Сейчас они тоже повысились, но пока реально найти кредит под 10% годовых. Такую ипотеку взять можно, но только при наличии первоначального взноса не менее 50%.

Итак, недвижимость сохранит ваши средства. Но для этого нужно следовать нескольким правилам:

Параллельно я инвестировал деньги в новостройки . В этой статье пойдет речь именно о моих инвестиционных квартирах. Чтобы вам было проще ориентироваться в моих квартирах, я сделал вот такую таблицу. … Сам пару раз удачно инвестировал в недвижимость, подумываю, стоит ли этим заниматься в бОльших масштабах. Чего тут придираться, что что-то не указано — при желании можно самим досчитать. Автор, спасибо большое, что поделились опытом, удачных вложений и здоровья вам.