✔ Управление арендным бизнесом в Москве и Московской области — УСЛОВИЯ »»» .
✔ Продажа участков (собственность компании) ИЖС, ЛПХ — УЧАСТКИ »»» .
✔ Строительство частных домов и ремонт под ключ — ПРОЕКТЫ »»».
✔ Совместные инвестиции в недвижимость — ДОХОД ОТ 25% В ГОД »»» .
ВАШ ЗАПРОС УСПЕШНО ОТПРАВЛЕН!
МЫ С ВАМИ СВЯЖЕМСЯ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ.
УК «СОБЛАЙН» это эффективное управление арендного бизнеса коммерческой недвижимостью — специализация нашей компании.
Будем рады стать Вашим постоянным партнёром и ежедневно заботиться о росте и развитии Вашего дела!
Управляющая компания «СОБЛАЙН» позволяет увеличить эффективность и качество управления объектами коммерческой недвижимости на всех этапах реализации проекта.
Компания «СОБЛАЙН» — собственник и застройщик трех коттеджных поселков, общая площадь земельных участков 8 700 соток, будут созданы более 650 домовладений.
✔ Подбор и оценка ликвидных объектов при аренде, покупке, в том числе с аукционов и торгов по банкротству.
КАК НАЧАТЬ БИЗНЕС НА СДАЧЕ ДОМОВ В АРЕНДУ. КАКИЕ НУЖНЫ ВЛОЖЕНИЯ И СКОЛЬКО МОЖНО НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ.
✔ Оперативная оценка прибыли при покупке коммерческой недвижимости.
✔ Земельные участки под строительство.
✔ Профессиональный подход к сдаче в аренду и продаже коммерческой недвижимости.
✔ Индивидуальная система управления арендой коммерческой недвижимости.
В управленческом портфеле компании более 120 000 кв.м коммерческой недвижимости: офисных площадей класса А,В, торговых площадей, производственно-складских площадок.
Мы разработаем оптимальную концепцию наилучшего использования. Берем на себя функционал по управлению и реализации Вашего недвижимого имущества (офиса, склада или торгового помещения) с целью получения максимальной доходности.
Мы готовы увеличить Ваши доходы и уменьшить Ваши расходы, снять с Вас вопросы по текущим административно-хозяйственным проблемам и освободить Ваше время для основной деятельности.
Будем рады стать Вашим постоянным партнёром и ежедневно заботиться о росте и стабильности Вашего дохода.
Источник: soblain.ru
Необходимо сдать коммерческую недвижимость?
Найдите арендаторов на свою коммерческую недвижимость выгодно и быстро вместе с профессионалами Фридом!
Преимущества сдачи в аренду коммерческой недвижимости с Фридом
Профессионалы по сдаче в аренду коммерческой недвижимости
Наши специалисты являются профессионалами по работе с коммерческой недвижимость, отлично разбираются в этом рынке, знают его особенности и располагают клиентской базой
Персональный менеджер
У вас будет персональный специалист, который проконсультирует вас по всем вопросам недвижимости и поможет на всех этапах, даже после сдачи ее в аренду
Проверка Арендаторов
Мы всегда осуществляем проверку арендаторов
Грамотное оформление документов
Договора, которые подписываются с арендаторами полностью защищают ваши интересы
Как строить успешную недвижимость на продажу и сдачу в аренду
Сервис успешных сделок с недвижимостью
Как мы сдаем в аренду коммерческую недвижимость за 5 простых шагов
Бесплатная консультация
Предварительно оцениваем стоимость аренды, отвечаем на все ваши вопросы. Обязательно проводим выезд на объект
Оценка недвижимости
Рекламная кампания
Рекламируем коммерческую недвижимость на собственном сайте и на 30 ведущих площадках России. Обрабатываем обращения, проводим показы, проводим переговоры с арендаторами. Сдача в аренду как правило занимает не более 30 дней.
Когда арендатор найден
Юрист подготавливает все необходимые документы для заключения договора аренды. Вы знаете о всех условиях сделки заранее и приезжаете на нее уже с готовыми документами. На всех этапах с вами наш специалист.
Вы получаете деньги
Оплата услуг происходит только после успешного заключения сделки и составляет от 70% в зависимости от цены недвижимости.
Источник: freedome-realty.ru
Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?
Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.
Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации
Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание.
Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.
Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.
Выбор схемы сдачи помещения в аренду
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
- долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
- посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
- почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
- комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.
Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости
При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:
- помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
- помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
- помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
- подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
- отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.
От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Сдача объекта собственником или через управляющую компанию
Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.
Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.
Договор доверительного управления собственностью
Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение.
Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.
К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.
Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта
Выбор арендаторов
Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.
В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.
Что нужно указать в договоре
В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.
В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.
Страховой депозит
Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным.
Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.
Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.
Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.
Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.
Подводные камни при сдаче в аренду
При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:
- неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
- недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
- недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Источник: retail-realty.ru
Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость
Сдача в аренду коммерческой недвижимости — один из самых популярных видов заработка среди частных инвесторов в России: помещения долго окупаются, но сниженные риски по сравнению с другими формами инвестиции привлекают всё больше участников в эту отрасль. Как выбрать арендатора, снизить налоги и сохранить доход во время резких изменений на рынке — рассказывает эксперт.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
Как выбрать арендатора?
При выборе арендатора прежде всего стоит учитывать характеристики объекта недвижимости, который предлагается в аренду: его расположение, перспективность отрасли потенциального арендатора и т.д. Если локация востребована, а помещение имеет удобную входную группу и плотный пешеходный трафик, то можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Связано это с тем, что на такие объекты проще найти нового арендатора в случае съезда предыдущего. Часто перспективность локации понимает и потенциальный арендатор, что позволяет избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в счёт аренды и прочих.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
Если помещение специфическое, которое не позволяет быстро найти арендатора, например производственное, то прежде всего надо искать арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор аренды. При этом не лишним будет предусмотреть штрафные санкции на случай досрочного расторжения договора. В любом случае следует иметь в виду, добавляет эксперт, что крупный сетевой арендатор всегда более надёжен, чем малый бизнес в этой же отрасли. Но и платить за аренду первый хочет меньше, понимая, что формирует стабильный арендный поток.
Окончательное решение для каждого собственника помещений всегда индивидуально, но в условиях неопределённости на рынке эксперт советует жертвовать незначительной личной прибылью в угоду стабильности.
Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений. В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.
Где искать арендаторов и как вести переговоры?
Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.
Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав СберБизнес . Недвижимость. «Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.
В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы , добавляет Максим.
Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.
Лайфхак: заменить оплату за последний месяц на аккредитив
При заключении договоров большинство владельцев помещений заинтересованы в получении гарантийного платежа, который, как правило, равен сумме месячной арендной платы. Но некоторые арендаторы опасаются сложностей в возврате этого платежа в будущем и иногда могут даже отказываться от выгодных площадей из-за этого.
Найти компромисс можно с помощью аккредитива. В таком случае гарантийный платеж на период аренды будет находиться в банке на специальном, недоступном обеим сторонам счёте, а арендодатель и арендатор будут уверены в безопасности сделки. Также банк может открыть непокрытый аккредитив*. В таком случае будет не только обеспечена безопасность сделки, но и арендатору не придётся отвлекать деньги из оборота, что особенно важно для малого бизнеса.
* Для возможности открытия непокрытых аккредитивов банку необходимо сначала провести кредитный анализ арендатора.
Перед сдачей в аренду помещения стоит проверить потенциального арендатора c помощью таких сервисов, как «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от СберБизнеса. Так можно получить основные сведения о компании, её статусе, учредителях и уставном капитале, а также о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и возбуждены ли в отношении неё исполнительные производства. По информации о финансовой и бухгалтерской отчётности можно оценить финансовую устойчивость арендатора и риски банкротства.
Какие налоги должен платить арендодатель?
В первую очередь, собственники недвижимости оплачивают налог на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Также арендодатели должны платить налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения. Наиболее распространенная и выгодная система среди предприятий арендного бизнеса — УСН 6%. Если плательщик УСН 6% в течение отчётного периода уплатил страховые взносы за себя или за работников, то рассчитанный авансовый платёж можно уменьшить.
Причём уменьшение налога УСН на сумму страховых взносов в 2022 году для ИП без работников производится в особом порядке — уменьшать авансовый платёж они могут на всю сумму уплаченных взносов. Если же у предпринимателя есть наёмные работники, то уменьшать налог разрешено не более чем на 50%.
Сдавать нежилое помещение самозанятым нельзя, а если делать это просто как физическое лицо, то придётся заплатить НДФЛ в размере 13%, так что выгоднее всё же зарегистрировать ИП и выбрать УСН. Важно также помнить, что такая деятельность физического лица может быть расценена налоговыми органами как незаконное предпринимательство.
Арендодатели могут применять патент на арендный бизнес, стоимость которого зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности, или воспользоваться калькулятором ФНС. Сумму патента можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Это единое окно, которое включает в себя набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес: формирование счетов и отслеживание их статуса, история платежей, поиск арендаторов, хранение контактов и другие. А также уникальный функционал по геоаналитике данных для анализа как собственных помещений, так и тех, которые рассматриваются к приобретению. Все сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.
Источник: sberbusiness.live