Профиль «Экспертиза и управление недвижимостью» включает в себя изучение как технической, так и экономической составляющей инвестиционно-строительной деятельности. С момента открытия профиля абитуриенты проявляют к нему устойчивый интерес, несмотря на стабильно высокие проходные баллы.
В настоящее время кафедра «Стоимостной инжиниринг и техническая экспертиза зданий и сооружений» обучает и выпускает бакалавров по направлению 08.03.01 — «Строительство» по профилю «Экспертиза и управление недвижимостью».
Виды деятельности выпускника (кого готовят), что может выпускник
- Эксперт в строительстве и недвижимости
- Специалист строительного стоимостного инжиниринга
Основные дисциплины
Студенты специальности изучают следующие дисциплины:
- Комплексное инженерное благоустройство застроенных территорий,
- Организационно-экономические основы управления недвижимостью,
- Организация и технология ремонтно-строительных работ,
- Основы организации и управления в строительстве,
- Основы судебной строительно-технической экспертизы,
- Оценка и прогноз технического состояния оснований и фундаментов,
- Оценка и прогноз технического состояния строительных конструкций,
- Оценка собственности,
- Правовая экспертиза недвижимости,
- Строительный и стоимостной инжиниринг,
- Технология и организация реконструкции и ремонта,
- Ценообразование в строительстве,
- Экономика недвижимости,
- Экспертиза безопасности зданий и сооружений,
- Экспертиза и управление инвестиционно-строительным процессом и др.
Возможные сферы деятельности выпускников
Профессиональная деятельность выпускников
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
- инвестиционно-строительная деятельность, девелопмент
- выполнение функций заказчика(государственного, технического)
- комплексная (в т.ч. строительно-техническая) экспертиза недвижимости
- управление недвижимостьюразличного функционального назначения в течение ее жизненного цикла
- оценка недвижимости
- комплексная эксплуатация недвижимости
- строительный аудит
- управление стоимостьюстроительства
- организация проектирования, анализ проектных решений, проектный консалтинг
- управление контрактными отношениямив строительстве
- иные виды деятельности.
Выпускники данного профиля бакалаврской подготовки имеют возможность продолжать обучение в магистратуре по профилю «Экспертиза и управление инвестиционно-строительной и эксплуатационной деятельностью» или по любым другим по направлению 08.03.01 — «Строительство».
Примеры трудоустройства выпускников
Вчерашние выпускники профиля «Экспертиза и управление недвижимостью» инженерами-сметчиками в различных строительных организациях Самары, таких как: Гипровостокнефть, СамараНИПИнефть, Центр по ценообразованию в строительстве; некоторые выпускники нашли себя в оценке недвижимости и работают в Самарском региональном отделении Российского общества оценщиков, Территориальное агентство оценки Самарской области; так же выпускников данной специальности можно встретить в Департаменте строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство строительства Самарской области и многих других.
Технология, организация, экономика строительства и управление недвижимостью (КубГТУ)
Компании с которыми сотрудничает кафедра, связь с предприятиями, где проходит практика
- Министерство строительства Самарской области
- Саморегулируемая организация федерация специалистов оценщиков Самарский филиал
- Фонд капитального ремонта Самарской области
- Некоммерческое партнерство «Национальное объединение специалистов стоимостного инжиниринга»
- Саморегулируемые организации оценщиков.
Кафедра «Стоимостной инжиниринг и техническая экспертиза зданий и сооружений»
Калькулятор ЕГЭ —> Образовательные программы —> Образовательные программы —> Правила приема Проходной балл —> Стоимость обучения Вступительные испытания Медицинский осмотр Учет индивидуальных достижений поступающих —> Прием по целевой квоте —> Прием по особой квоте —> Минимальные баллы Общежития —> Основные даты Форма заявления абитуриента —> Договоры об оказании платных образовательных услуг Документы почтой —> Приказы о зачислении Организационные собрания —> Тестирование по английскому языку —>
Источник: samgtu.ru
Управление недвижимостью
Термин «управление имуществом» относится к надзору за недвижимостью и управлению ею со стороны сторонних фирм по управлению имуществом. Обычно это включает управление собственностью, принадлежащей другой стороне или юридическому лицу. Это может быть жилая, коммерческая и промышленная недвижимость, и обычно это инвестиционная недвижимость, такая как квартиры, особняки, кондоминиумы и торговые центры. Управляющие недвижимостью действуют от имени владельцев, чтобы сохранить стоимость собственности при получении дохода .
Ключевые моменты
- Управление недвижимостью относится к надзору и управлению недвижимостью сторонними фирмами по управлению недвижимостью.
- Управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, включая проверку арендаторов, сбор арендной платы и завершение процедур выселения.
- Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, находящуюся под управлением.
- Многие штаты требуют, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера по недвижимости, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью.
Понимание управления недвижимостью
Как отмечалось выше, управление имуществом подразумевает наем третьей стороны для наблюдения за повседневными операциями с недвижимостью. Управление недвижимостью включает в себя различные обязанности, в том числе:
- проверка потенциальных арендаторов
- составление и подписание договоров аренды от имени собственников недвижимости
- сбор арендной платы
- уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
- организация и проведение необходимого ремонта недвижимости
- настройка и соблюдение бюджетов
- следующая через выселение разбирательство , если и в случае необходимости
Эти компании должны соблюдать местные законы о домовладельцах-арендаторах и о советах по недвижимости. Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, находящейся под управлением.
Владельцы недвижимости нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые владельцы могут иметь в своем портфеле несколько Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью.
Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья , иногда пользуются услугами по управлению недвижимостью. Это связано с тем, что участие в таких программах требует знания федеральных правил, которых нет у некоторых владельцев, даже если они хотят воспользоваться преимуществами программ доступного жилья.
Некоторые брокеры по недвижимости могут также выполнять функции управляющих недвижимостью. Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости также перечисляет, показывает и сдает в аренду на время отпуска.
Краткая справка
Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими помещениями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.
Особые соображения
Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата.1 В большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению имуществом имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцам недвижимости важно убедиться, что нанимаемые ими фирмы соблюдают местное законодательство о лицензировании.
Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь службе множественного листинга (MLS) и продвигать ее с помощью стандартных методов маркетинга недвижимости. Наличие лицензии брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейфовый ящик на дверях объекта недвижимости, чтобы другие лицензированные агенты могли его показать.
Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензии брокера, если они имеют дело с арендой или сдачей внаем и получают комиссию за свои услуги.2 Управляющим недвижимостью, которые управляют частной собственностью в штате, лицензия не требуется.2
Однако менеджерам в Массачусетсе не требуется брокерская лицензия.3 Это связано с тем, что определенные обязанности, которые считаются операциями с недвижимостью, такие как листинг и аренда собственности, могут быть вторичными по сравнению с другими основными обязанностями, выполняемыми управляющим недвижимостью.
Источник: nesrakonk.ru
Экспертиза и управление недвижимостью
В предыдущие годы подготовка специалистов для строительной отрасли была ориентирована, главных образом, на выпуск инженерных кадров, а основной всегда считалась «инженер-строитель» . Несомненно, такие специалисты необходимы при любых условиях. Однако переход России к рыночной экономике коренным образом изменил положение дел в строительстве . Именно в этой отрасли процессы формирования новых предпринимательских структур, создание принципиально иных, чем раньше систем финансирования, обновления и изменения функций уже готовых объектов строительства происходят наиболее активно. Закономерным итогом этих изменений явилось появление в Гражданском кодексе РФ понятия «недвижимость» и, соответственно, появление рынка недвижимости.
Для ее решения в 2000 году по инициативе Московского государственного строительного университета началась подготовка специалистов по недвижимости по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью». В С (А) ФУ эта специальность открыта в 2002 году.
В современных условиях, прежде всего, требуется качественно новая подготовка специалистов в области экономики и управления недвижимостью, основанная на оптимальном сочетании серьезной инженерно-строительной подготовки, а так же знаний экономических проблем применительно к объекту недвижимости.
Обычно считают, что главное — построить объект недвижимости. Однако нужно знать, как эксплуатировать, содержать, ремонтировать, управлять, развивать, изменять функции этого объекта.
В условиях рыночной экономики современный специалист по недвижимости должен на высоком качественном уровне выполнять аналитические, экспертные, инспекционные и управленческие функции.
Следует обязательно учитывать, что специальность «Экспертиза и управление недвижимостью» не экономическая , а инженерная , техническая. Без точного знания объекта недвижимости, его конструктивных и объемно-планировочных особенностей, использованных материалов и технологий , нельзя грамотно и квалифицированно решать экономические и управленческие вопросы.
В основе специальности лежит комплексный подход к объекту недвижимости, который заключается во взаимосвязи технических, экономических (стоимостных), правовых и управленческих экспертиз и решений .
Доминирующие виды деятельности:
- решение научно-технических , организационно-технологических и управленческих задач в области недвижимости;
- планирование и выполнение теоретических экспериментальных исследований с использованием средств вычислительной техники;
- составление производственных программ и плановых заданий, анализ их выполнения ;
- использование математических моделей и элементов прикладного математического обеспечения в области управления недвижимостью;
- испытание физико-механических свойств строительных материалов и грунтов ;
- геодезическая съемка и метрологические измерения;
- контроль за состоянием окружающей среды;
- разработка проектов организации основных процессов по созданию , эксплуатации и обслуживанию недвижимости;
- проведение технико-экономического и финансового анализа инвестиционного процесса;
- управление рисками;
- оценка, анализ, инспектирование и прогнозирование развития недвижимости;
- разработка рабочих планов и программ проведения отдельных этапов технических работ;
- сбор, обработка, анализ и систематизация информации по определенной теме;
- проведение опытов и измерений , анализ и обобщение результатов;
- составление технических отчетов по полученным сведениям;
- оформление законченных научно-исследовательских и проектно-конструкторских работ;
- оценка технического состояния зданий и сооружений ;
- съемка земельных участков;
- проведение технической инвентаризации объекта.
Качества, обеспечивающие успешность выполнения профессиональной деятельности
( профессионально-важные качества):
Способности:
- технические способности;
- математические способности;
- аналитические способности;
- способность воспринимать большое количество информации;
- способность сопоставлять и анализировать множество разрозненных фактов;
- гибкость мышления (способность изменять планы, способы решения задач под влиянием изменений ситуации);
- наглядно-образное мышление;
- высокий уровень концентрации, распределения и устойчивости внимания (способность в течение длительного времени заниматься определенным видом деятельности, уделять внимание нескольким объектам одновременно);
- хорошая память;
- пространственное воображение;
- способность и принимать и внедрять новое на практике ;
- хороший глазомер.
Личностные качества, интересы и склонности :
- методичность, рациональность;
- любознательность;
- самостоятельность;
- скрупулезность в работе ;
- аккуратность;
- настойчивость;
- наблюдательность;
- изобретательность;
- терпеливость;
- усидчивость;
- честность;
- принципиальность.
Качества, препятствующие эффективности профессиональной деятельности:
Источник: narfu.ru
Управление недвижимостью — это,
во-первых , деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.
Во-вторых , управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Методы управления недвижимостью
Выделяют следующие методы управления недвижимостью:
— правовые методы управления — обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость;
— экономические методы управления — обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
— организационные методы управления — обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;
Правовое управление недвижимостью может быть внутренним и внешним .
Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Правовые методы управления недвижимостью включают:
— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
— отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка
недвижимости через лицензирование, регистрацию, предоставление прав
уполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти по совершению
сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
— установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
— контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
— введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
— выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления недвижимостью осуществляется с помощью:
1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;
5) реализации государственных целевых программ;
6) амортизационной политики;
7) внешнеэкономической деятельности.
Организационные методы управления недвижимостью включают приемы и средства организационного влияния (воздействия) на процесс управления. К задачам этих методов руководства относится разработка положений, определяющих состав организационно-подготовительных мероприятий и способов их реализации. В этом смысле они равнозначны функции организации. Организационные методы выступают в виде структурных преобразований, нормирования и регламентирования. Структурные преобразования включают разработку и периодический пересмотр структуры строительных организаций и иерархической структуры вышестоящих органов управления.
В сферу этих методов входит установление объема полномочий руководителей определенного ранга, их правового положения и соотношений между линейными и функциональными звеньями в аппарате управления. В результате нормирования устанавливаются затраты материалов и энергетических ресурсов на единицу объема работ: нормы времени, выработки; нормативы численности, нормы управляемости; соотношения категорий разных видов работников; размеры рабочего дня и отпусков. Действенность организационного нормирования зависит от его сочетания с материальным и моральным стимулированием, а также с применением соответствующих санкций за нарушение норм.
Регламентирование — это воздействие на деятельность трудовых коллективов и отдельных работников с помощью организационных положений, постановлений, инструкций и правил, административных актов, обязательных для выполнения в течение длительного времени.
С помощью регламентов:
— уточняются границы деятельности различных организаций в
производственном процессе и налаживаются взаимоотношения между ними;
— устанавливается режим выполнения строительных и монтажных работ,
всего производственного процесса в целом;
— правила, регулирующие деятельность коллективов и отдельных должностных лиц (например, Положение о мастере, о производителе работ, об отделах строительного предприятия);
— составляются штатные расписания и должностные инструкции (функции, обязанности, полномочия, взаимоотношения и подотчетность).
Технические методы обеспечиваются в процессе эксплуатации объектов недвижимости и подробно рассмотрены в разделах, касающихся эксплуатации и содержания недвижимости.
2. Система управления недвижимостью. Цели и мероприятия при управлении недвижимостью
Управление объектами недв-сти – последовательный процесс, который можно представить в виде следующих составляющих:
— формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;
— выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;
— организация деятельности по управлению объектами недв-и;
— обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;
— контроль результатов деятельности.
В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.
Систему управления недвижимостью необходимо рассматривать как сложную открытую систему, для которой характерны:
— определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);
— наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;
— организационной структуры управления;
— процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.
Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.
Как управленческая система, она включает в себя такие следующие основные элементы:
— механизм управления (цели, принципы, методы);
-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;
— подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль
эффективности).
Приоритетами при формировании системы управления недвижимостью являются:
— во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;
— во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.
3. Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости на примере управления муниципальной собственностью
Каждая система управления характеризуется своей структурой и инфраструктурой.
Структура управления недвижимостью — это совокупность управляющих подразделений, находящихся между собой в устойчивых отношениях, соподчиненности и обеспечивающих функционирование объектов управления.
Инфраструктура управления недвижимостью — это внешние специализированные организации и государственные органы, занимающиеся вопросами оказания услуг в сфере управления недвижимостью.
Рассмотрим структуру управления недвижимостью на примере типовой схемы управления муниципальной недвижимостью.
Рассматривая иерархию муниципального управления с позиций классической теории управления, необходимо отметить, что в простейшем виде ее можно представить в виде трех элементной линейной композиции: субъект управления — орган управления — объект управления (рисунок 1).
В муниципальном образовании в качестве субъектов управления выступают люди, группа людей или организационные структуры, принимающие решения по поводу способов или методов управления. На муниципальном уровне в качестве субъектов управления выступают: представительный орган местного управления (городская Дума), Глава муниципального образования, контрольно-счетный орган муниципального образования, исполнительный орган муниципальной власти в виде местной администрации, которые в соответствии с уставом муниципального образования обладают соответствующими полномочиями по определению порядка управления и распоряжения муниципальной недвижимостью.
Как видно, на муниципальном уровне субъект управления представлен в форме совокупности структур местной власти, что предполагает коллегиальность принятия решений по стратегическим и наиболее важным вопросам местного значения.
Субъект управления в качестве инструмента реализации своих решений использует орган управления. В качестве органов управления в муниципальных образованиях выступают отраслевые (департаменты, комитеты, управления, отделы и т.д.) и территориальные (районные администрации) структурные подразделения, предусмотренные уставами муниципальных образований и структурными схемами администраций, утвержденными представительными органами местного управления. Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объектов управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность объектов управления.
Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объекта управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность об.управления.Органами управления осуществляется подготовка решений, а также реализация и претворение решений, принятых субъектами муниципального управления. При этом субъект управления в некоторых случаях делегирует определенные свои функции органам управления.
Состав объектов управления в структуре муниципального управления недвижимостью формируется:
— за счет объектов муниципального имущественного комплекса (муниципальный жилищный фонд, включая нежилые помещения, объекты муниципальной социальной инфраструктуры);
— объектов ЖКХ (объекты водопроводно-канализационного, теплоэнергетического и электросетевого хозяйства);
— городской инфраструктуры (мостовые переходы, дороги и магистрали, подземные переходы);
— объектов территориальной инфраструктуры (объекты благоустройства, внутриквартальные дороги).
Объекты управляются органами управления через управляющие воздействия.
В свою очередь объекты муниципального управления являются поставщиками муниципальных услуг для потребителей, которым является местное сообщество.
В то же время сама структура управления в данном виде является незавершенной. Незавершенность структуры определяется тем, что местное сообщество (потребители муниципальных услуг) через Общественную палату, ТСЖ публичные слушания, сходы, выборы, референдумы образуют еще одну ветвь власти в форме местного общественного самоуправления. Местное общественное самоуправление имеет каналы воздействия на субъекты муниципального управления, образуя обратную структурную связь и обеспечивая при этом завершенность структуры управления на местном уровне (рисунок 2).
Рисунок 2 — Структура управления на местном уровне
К субъектам, организациям и структурам, создающим инфраструктуру управления недвижимостью, относятся:
— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
— инвесторы — лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
— риэлторы (брокеры) — лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
— застройщики — лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;
— девелоперы — лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;
— заказчики — лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица(инвесторы и др.)
— страховщики — лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
— управляющие проектом — лица, которые с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения функциональной и экономической реализации проекта, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества, осуществляют общее планирование, координацию и контроль над реализацией проекта от начала до его завершения;
— управляющие недвижимостью — лица, занимающиеся управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
— оценщики объектов недвижимости — лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе — лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости.
 |
4. Основные этапы концепции управления недвижимостью
Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.
Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.
Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.
Этапы концепции управления недвижимостью:
На 1-ом этапе производится анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучаются тенденции развития рынка недвижимости.
Данный этап предполагает выполнение следующих экспертиз:
— мониторинг и анализ рынка недвижимости;
— анализ месторасположения объектов недв-и;
— анализ правового положения объектов недв-и;
— техническая экспертиза состояния объектов недв-и;
— экономическая и управленческая экспертиза.
Правовая обоснованность стратегии управления объектов недвиж-сти заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, перспективных решений порайонной планировки участка, на которой будет располагаться объект; с точки зрения ограниченной местной адм-и требований местного населения.
Техническую экспертизу объектов недв-и проводят для оценки физич-ого состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архит-ого и объемно-планировочного решения зданий. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспеченности зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии. Такое обследование для нового строительства проводится на основании техн-ой документации, для построенного объекта оно включает изучение технических паспортов и осмотр объекта специалистами.
В ходе техн-ой экспертизы необходимо произвести обследование основания с целью выявления потенциально-опасных участков, а также фундаментов здания, представить результаты и рекомендации по усилению конструкций при необходимости, обследование инж-ого оборудования и вывод о том, какое оборудование и когда заменено.
Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочного решения. Результатом техн-ого состояния объекта недв-сти явл-ся разработка техн-ого заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспеч-х безоп-ую эксплуатацию объекта. По величине % износа дается общая оценка текущего состояния здания, затем приводятся все причины, обусл-щие плохое либо негодное состояние конструкции и привод-ся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восст-ю, устранению неисправностей.
Документация при техническом обследовании: план участка; техн-ие паспорта на здание и оборудования; результаты геодезической съемки; проектно-сметная документация; поэтажные планы; акты приемки объекта от строителей; схемы инж-х внутренних сетей; схемы подземных коммуникаций; исполн. чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз объекта.
В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы об-та недв-сти, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недв-сти и ставки дисконтирования, удовлетв-ие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо провести анализ существующего использования об-та, определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от об-та недв-сти, составить перечень всех возможных стратегий управления объектом, перечень мероприятий по основным этапам управления в разрезе потенциально-возможных стратегий управления. Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при разл-х стратегиях упр-я недв-ью.
Бюджет явл-ся основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению об-м недв-сти. В нем отраж-ся стратегия и планы управления на запланированный период.
Управленческая экспертиза: управление – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет 2 составляющие: соотв-ие стратегии упр-я целям собственника и имеющимся упр-м ресурсам.
2ой этап: разработка стратегии и программы управления недв-ью. Осуществляется планирование процессов управления недв-ю, определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недв., планируются процессы развития об.недв-сти, применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта, составляется программа управления с вопросами: выбор наил. И наиболее эффективного варианта исп-я объекта недв-сти; определение субъекта, который будет реализовывать программу упр-я; определение осн-х элементов стратегии маркетинга.
3ий этап: реализация программы управления.
На 4ом этапе осущ-ся оценка результатов реализации стратегии и программы упр-я об-м недв-сти; деят-сти управляющей компании на пред-х 3ех этапах, собственник вместе с представ-м управляющ.компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносят изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию или в программу управления, которая на данный момент реализуется.
5. Схема управления коммерческой недвижимостью
Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.
Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.
Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления.
Схема управления объектом коммерческой
Тем не менее две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неизменными:
— минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей компании;
— максимизация стоимости объекта недвижимости, максимизация доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собственника, нежели для управляющей компании.
В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.
6. Цели управления объектами коммерческой недвижимости
Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца — это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.
— обеспечение безопасности и комфорта на объекте;
Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг — важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.
— максимизация доходов;
Стабильный и постоянно растущий доход — основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.
— наращивание активов;
При продаже предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.
— повышение рыночной стоимости объекта;
Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.
Средства достижения целей управления.
Увеличение доходности возможно за счет эффективного управления следующими показателями:
1. Конкурентные арендные ставки
2. Предоставление дополнительных услуг
4. Наличие телекоммуникаций
5. Рекламные услуги
7. Охарактеризуйте основные принципы теории системного подхода в управлении недвижимостью (сервейинга)
Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью.
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу, недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. — межевание, обследование, инспектирование).
Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.
Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:
— во-первых, свойства системы не: являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);
— во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;
— в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.
Источник: studopedia.ru