Строительство или приобретение жилья

Во всём мире растёт тренд на аренду жилья вместо покупки собственных «квадратов». Но многие выбирают такой вариант из-за запредельной дороговизны недвижимости. Аналитики предупреждают, что уже скоро мир увидит целое поколение без собственного жилья. Грозит ли такой сценарий России — «Секрет» спросил у экспертов.

В середине сентября агентство Bloomberg опубликовало статью о жилищном кризисе, который назревает в развитых странах. Согласно исследованию агентства, из-за пандемии цены на недвижимость растут — и квадратные метры становятся всё менее доступными для покупателей. Аналитики предупредили, что многие граждане могут на долгие годы забыть о мечте приобрести жильё, а миру грозит целое поколение «бездомных», всю жизнь вынужденных арендовать уголок для жизни.

Тренд на аренду вместо покупки собственного жилья действительно уже долгие годы существует на мировом рынке недвижимости, подтвердили опрошенные «Секретом» эксперты.

В допандемийном мире наблюдалось широкое распространение культуры шеринга: от аренды недвижимости вплоть до проката одежды. Предполагаю, что после окончательной победы над коронавирусом в Европе, США и странах Азии подобный тренд только ускорится, так как это ни в коей мере не ограничивает мобильность человека и даёт ему возможность при получении интересного предложения по работе легко менять место жительства, не привязываясь к конкретной локации или даже стране.

Для привлечения денег на строительство или покупку квартиры

На самом деле во многих странах аренда жилья гораздо более популярна, чем покупка собственного. Это связано и с тем, что собственное жильё дорогое, и с очень высокой трудовой мобильностью граждан. В Европе переехать работать в другую страну, потому что предложили лучшие условия, — обычное явление. В тех же США уехать работать в другой штат через всю страну из-за зарплаты на $200 больше — тоже в порядке вещей. Квартиры там покупают очень редко, потому что это действительно дорого.

Аренда по-русски

А что же в России? Собеседники «Секрета» сошлись в мысли, что перейти к модели жизни сугубо в арендованных помещениях россиянам мешает менталитет.

Российское общество отличается большей консервативностью. Наличие собственной недвижимости представляет собой и имиджевую историю, которая подтверждает статус (пусть даже не самый высокий). Тем более отечественные заемщики отличаются достаточно высокой платёжной дисциплиной, что подтверждает невысокая доля проблемных займов. Поэтому, на мой взгляд, в России спрос на покупку собственных квартир сохранится, несмотря на высокий уровень цен.

Я думаю, что такой сценарий нам не грозит как минимум до тех пор, пока у нас арендная культура не выйдет на такой же уровень, как за рубежом. Я говорю о гарантированности съёма. С точки зрения законодательства проблем никаких нет, но практика показывает, что при съёме квартир арендатор никак не защищён.

Его можно выселить по желанию арендодателя, он не может с этим жильём делать вещи, которые может делать собственник. Если мы берём западный рынок, то там по согласованию с арендодателем можно проводить даже ремонтные работы. У нас тоже так можно сделать, но всегда думаешь: вот я сейчас отремонтирую всё, а потом меня выселят или поднимут арендную плату.

ЖИЛИЩНАЯ СУБСИДИЯ | Кто может претендовать на получение субсидии из городского бюджета

Если говорить об общей ситуации на рынке РФ в сравнении с другими странами, то менталитет жителей России меняется медленно. Среди поколения, которое жило в коммунальных квартирах, действительно, всё ещё ощущается потребность в прописке, оформленной собственности на некую площадь, которая фактически скорее является грузом из-за ипотеки и других обязательств, нежели покупкой мечты и местом для комфортной жизни.

Россия постепенно выходит на этот же тренд, хотя пока у нас всё-таки всё ещё действует принцип «где родился — там и пригодился». То есть мы больше тяготеем к корням, и очень малая часть жителей регионов уезжает в крупные города в поисках лучшей жизни. Но доля таких россиян постоянно растёт.

Сейчас из-за пандемии ставки по аренде упали, спрос снизился, потому что уехали гастарбайтеры, а люди вернулись обратно в регионы, работать на удалёнке. Сказываются и низкие доходы. Как только кризис пройдёт и доходы увеличатся, россияне станут активнее арендовать жильё.

И более того, у нас зарождается такое направление, как рынок жилья, которое изначально строится в расчёте на аренду. Это выгодно и арендодателю, и арендатору. Арендатор получает гарантии того, что его не выгонят на улицу по прихоти арендодателя и что будут соблюдены все нормы и условия. Арендодатель приобретает стабильного, якорного арендатора, который берёт жильё на долгое время, который не будет так безобразничать, потому что есть жёсткие условия использования подобных квартир.

Помимо стремления россиян к осёдлости, отметили эксперты, играет роль и отношение к недвижимости как к инвестициям. Многие вкладываются в покупку квартир ради дохода с ренты или гарантированного жилья в старости. И, при сопоставимых с ипотечными выплатами тратах на аренду пусть даже лучшего по характеристикам помещения, чужие квадратные метры зачастую проигрывают пусть в перспективе, но своим. А значит, даже при не самых выгодных условиях по ипотеке спрос на собственное жильё будет достаточно высоким.

Источник: secretmag.ru

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости, инструкция по его составлению

В 2011 году Высший Арбитражный Суд издал Постановление, согласно которому были разъяснены принципы заключения договора купли-продажи на объекты недвижимости, которые еще не были построены или не являются в момент его заключения собственностью продавца. Данный вид сделки был воспринят неоднозначно, и до сих пор в ней имеются свои нюансы, которые порой перекрывают преимущества.

Что это такое?

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ любой договор купли-продажи может быть заключен и на товар, который может быть предоставлен продавцом в будущем, если иное не установлено законом. В связи с разъяснением, указанным в ППВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54, предметом договора купли-продажи будущего товара могут выступать и недвижимые вещи.

Договор о приобретении будущей недвижимости подразумевает, что дом или квартира (либо коммерческое или иное нежилое помещения):

• еще не созданы, но их постройка запланирована;
• не зарегистрированы в качестве собственности продавца, но данное событие обязательно должно наступить.

Такую сделку иногда называют инвестиционной. Например, покупатель заключает договор с застройщиком, и только после того, как строительство будет завершено, он вправе потребовать предоставление ему указанной в договоре части недвижимости.

Если объекта недвижимости еще не существует, он не имеет и кадастрового номера. Индивидуализацией, согласно п. 2 ППВАС РФ № 54, могут выступить:

1. место, в котором будет находиться будущее здание;
2. его планируемая площадь;
3. иные характеристики, указанные в проектной документации.

Чем регламентируется?

• Форма договора регламентирована общими положениями о купле-продаже недвижимости (ст. 549—558 ГК РФ).
• В части создания будущего объекта продажи применяются положения договора строительного подряда (ст. 740—757 ГК РФ).
• Строительство будущего объекта продажи, финансированное инвестициями, регулируется не утратившей силу ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», а также ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ».

У договора купли-продажи будущей недвижимости есть и одна особенность.

1. Если это включено в условия договора, сторона, осуществляющая строительство, в качестве оплаты вправе получить в собственность помещение в здании (при строительстве многоквартирного дома – получить квартиру и т.д.). Такая сделка будет считаться смешанной (п. 3 ст. 421 ГК РФ), но регламентируется она по правилам ДКП будущей недвижимости.
2. Если же каждая сторона такого договора вносит свой вклад (вносит денежные средства, передает под строительство земельный участок и т.д.), то такая сделка будет расценена как договор простого товарищества и регулятором будут выступать его нормы (ст. 1041—1054 ГК РФ).

Отличительные черты предварительного ДКП от обычного и ДДУ

Отличия от рядового ДКП недвижимости заключаются в регистрации перехода права собственности в Росреестре на недвижимое имущество после подписания договора. Когда же речь идет о сделке, заключаемой для будущей вещи, переход права собственности на нее производится только после того, как это имущество (в данном случае, здание или помещение) станет полноценной собственностью продавца.

Предварительный договор отличается от сделки, заключаемой для будущего объекта недвижимости, следующими чертами:

• он заключается для того, чтобы стороны в дальнейшем были обязаны заключить основной договор (т.е., на руках у них будет не один, а два договора);
• в нем указывается точный срок, когда основная сделка должна быть заключена;
• объект уже находится в собственности продавца;
• не порождает денежных обязательств.

Если же в предварительном договоре есть условие оплаты, а вместе с этим факт отсутствия объекта в собственности продавца на момент его заключения, сделку квалифицируют как ДКП будущей недвижимости с предварительной оплатой.

Узнать больше о порядке заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости можно здесь.

Договор долевого участия регулируется ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 и представляет собой сделку, по которой застройщик обязуется построить (самостоятельно или с привлечением других лиц) объект недвижимости и передать его после ввода в эксплуатацию участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется оплатить полученный объект.

Главными отличительными чертами от ДКП будущей недвижимости являются:

• государственная регистрация ДДУ;
• строгие требования к застройщикам в виде отсутствия судимости, банкротства и т.д.

Будущее приобретение недвижимости не обладает такими строгими рамками. Регистрация сделок купли-продажи недвижимости была отменена в 2013 году, а продавец должен обладать общими требованиями сделкоспособности, предусмотренными гражданским законодательством (достижение совершеннолетнего возраста или эмансипация несовершеннолетнего, дееспособность и т.д.).

Последствия заключения для обеих сторон

Данная сделка наделяет стороны теми же правами и обязанностями, которые предусмотрены и в обычном ДКП, но с некоторыми особенностями:

1. Продавец обязуется приобрести будущий объект недвижимости (построить его, оформить право собственности), передать его покупателю и осуществить переход права собственности в его пользу.
2. Покупатель же, как и в обычном договоре, обязуется принять здание или помещение и оплатить его приобретение.

Составление документа

Сделка заключается в простой письменной форме с обязательными подписями сторон, как и в обычном договоре ДКП недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Государственная регистрация или нотариальное заверение не требуется.

В наименовании договора должно присутствовать словосочетание «будущая недвижимость». Если планируется внесение предоплаты, это также необходимо отразить. Как и в обычной сделке, в шапке должны присутствовать дата и место составления документа и сведения о сторонах.

В случае включения в договор задатка, в нем также важно прописать сведения о необходимости заключения основного договора после того, как эта сумма будет внесена.

Предмет

В этом пункте должно быть указание на то, что недвижимость будет передана покупателю в будущем, а также ее характеристики (при отсутствии кадастрового номера): адрес, планируемая площадь и т.д., со ссылкой на проектный план, если здание еще строится или его постройка только планируется. Здесь же необходимо сделать отметку о том, что недвижимость еще не находится в собственности продавца.

• цена в рублях (цифрами и прописью);
• срок внесения платы покупателем.

Если сделка заключается с предварительной оплатой, также следует прописать сумму предварительной оплаты (в процентном соотношении от цены объекта недвижимости или твердую сумму) и срок.

Права и обязанности

• в срок, оговоренный сторонами (его нужно указать), приобрести право собственности на указанную в предмете договора недвижимость;
• передать ее в собственность покупателя с предоставлением всех необходимых документов для правопреемства (акт приема-передачи должен присутствовать) и регистрации в ЕГРН (узнать полный перечень документов для купли-продажи недвижимости можно здесь);
• осуществить все расходы, связанные с подготовкой здания или помещения к продаже.

• перечислить в указанный срок оплату за приобретение объекта недвижимости;
• принять его у продавца;
• оплатить расходы, связанные с переходом права собственности.

Сроки реализаций намерений

В данном пункте указываются сроки:

• завершения строительных работ и (или) приобретения продавцом права собственности на недвижимость;
• его передачи покупателю;
• снова указывается срок оплаты.

Особые условия

Под особыми условиями, как правило, понимается предоплата. Здесь необходимо сделать ссылку на подпункт, в котором указан ее размер. Кроме того, должны быть перечислены и связанные с ней условия, например:

• задаток остается у продавца, если покупатель откажется от заключения основного договора;
• задаток возвращается вместе продавцом с уплатой штрафа (или без такового), если основной договор не будет заключен по его вине.

Также в особые условия включаются сведения о порядке расторжения сделки и возмещении связанных с этим фактом убытков.

Заключительные положения

В пункте указывается момент вступления договора в силу, порядок его расторжения по обоюдному согласию и количество экземпляров-оригиналов.

Реквизиты сторон

ФИО (наименование, если речь об организации) продавца и покупателя, их подписи с расшифровкой и печать (при наличии).

• Скачать бланк договора купли-продажи будущего недвижимого имущества
• Скачать образец договора купли-продажи будущей недвижимости

Потребуется ли основной ДКП, когда жильё будет готово?

Такое требование возникает только в одном случае: если в договоре содержится условие о задатке (п. 8 ППВАС РФ № 54).

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи недвижимости мы писали в отдельной статье.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества

1. Несомненным преимуществом является отсутствие условий и сложностей, которые присутствуют в договоре долевого участия, что для застройщиков является куда более удобным.
2. Цена также будет отличаться, что является плюсом для покупателя. По ДДУ в стоимость включаются все расходы, которые должен произвести застройщик, тогда как в ДКП будущей недвижимости такие расходы возлагаются именно на продавца.

Недостатки

1. Если продавец был признан банкротом, покупатель об этом может и не узнать, тогда как при ДДУ такое лицо не может быть застройщиком. Есть риск, что строящийся объект или другая недвижимость, на которую право собственности только будет приобретено стороной, попадут в конкурсную массу для реализации, а сам договор будет отменен.
2. Обязать продавца не затягивать с регистрацией права собственности могут только штрафные санкции, указанные в договоре.
3. Есть риск, что продавец может оказаться мошенником. Особенно если договор заключается с предоплатой.

Возможные риск и пути их обхода

Проблемы перехода права собственности на недвижимое имущество

Если речь идет не о постройке нового здания, а о переходе права на уже готовое, есть шанс, что ситуация выйдет из-под контроля. Например, продавец является наследником недвижимого имущества. Он уверен, что является единственным правопреемником, и через положенные 6 месяцев получит свидетельство о вступлении в наследство.

Но неожиданно находится еще один родственник умершего, либо обладающий преимущественным правом на данный объект, либо включенный в категорию обязательных наследников. С продажей он не согласен. Решение: заключить договор ближе к дате приобретения продавцом права на объект продажи.

Купля-продажа недвижимости – это сложная сделка, которая в большинстве случаев не может быть совершена в кратчайшие сроки. Для этого и существует договор о намерениях. О том, как составить этот документ, а также в каких случаях и когда нужны генеральная доверенность и согласие супруга — читайте на нашем интернет-портале.

Продавец оказался банкротом

Даже основной ДКП недвижимости в большинстве случаев признается недействительным, если в течение трех лет после его заключения продавец становится банкротом. Покупатель рискует остаться и без помещения, и без уплаченных денег.

Решение: проверить продавца на наличие существующих в настоящий момент долгов через сайт ФССП.

Договор купли-продажи будущей недвижимости обладает рядом плюсов:

• упрощена процедура создания нового здания;
• цена будет существенно ниже, чем при долевом строительстве;
• сроки устанавливают сами стороны.

Но вместе с тем данная сделка наполнена рисковыми моментами, которые в первую очередь негативно могут сказаться на покупателе.

Источник: urist.expert

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2022 году: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке имеет существенные плюсы, но, не лишена недостатков. Приобретая жильё у добросовестного застройщика в новом доме, человек получает квартиру без сомнительного прошлого, пользуясь всеми современными благами. Но, имеющие место случаи обмана строительными компаниями своих клиентов, заставляют задуматься, стоит ли покупать желанную квартиру в новостройке, не имея юридической осведомленности. При соблюдении всех тонкостей поэтапной процедуры, можно исключить вероятность опасной сделки.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке:

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

• поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры;
• сбор, анализ информации о строительной организации;
• посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи;
• осмотр объекта;
• заключение договора купли-продажи;
• внесение полной оплаты;
• передача объекта новому владельцу по акту;
• регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

• на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
• документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
• сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
• сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
• сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
• иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
• уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
• анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Оформляем договор

Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Существует несколько видов договоров при покупке квартиры в новостройке, каждый из которых характерен для той или иной ситуации.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

• подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
• фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
• срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

• договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
• госпошлина;
• заявления участников сделки;
• гражданские паспорта сторон соглашения.
• договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Регистрация договора

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

Оплата

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Какие нужны для этого документы

Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:

• паспорт и заявление владельца;
• подтверждение прав на недвижимость;
• план БТИ;
• акт приема-передачи объекта;
• договор с застройщиком.

Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.

Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

• цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
• продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
• приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
• покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
• обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Источник: ipotekaved.ru

Что выбрать: частный дом или квартиру в Подмосковье? на сайте Недвио

Вопрос «Что лучше – квартира или частный дом?» практически всегда возникает у людей при выборе недвижимости в Подмосковье. В отличие от Москвы, жилые комплексы и новые кварталы с квартирами в пригородах Москвы – это не единственное решение жилищного вопроса: в радиусе 100 км от столицы есть сотни коттеджных поселков, где можно подобрать подходящий дом или участок под его строительство.

Взгляните на эту наглядную инфографику, показывающую причины, почему городские жители перебираются в коттеджные поселки.

С такими аргументами не поспоришь. У вас будут: собственный коттедж, участок, гараж, лужайка, цветник, настоящая елка на Новый Год, возможность завести большую собаку – достоинства загородного жилья назывались самые разные.

Но главное преимущество, которые отмечают все владельцы загородного жилья: собственный коттедж – это другое качество жизни, которого лишены горожане.

Ок. Допустим стоит присмотреться не только к новостройкам, но и к коттеджам в Подмосковье. Но насколько частные дома дороже квартир? И дороже ли? Чтобы разобраться в вопросе мы провели собственное исследование рынка загородной недвижимости.

Что выйдет дешевле – частный дом или квартира?

С ценообразованием квартир картина понятна: застройщик или владелец ориентируется на цену за квадратный метр для конкретного места. Покупатели учитывают удаленность дома от МКАД, оценивают местную инфраструктуру, подсчитывают затраты на отделку или ремонт – сумму можно прикинуть на пальцах. Итоговая цена за квадратный метр в новостройке зависит от района, этажа, площади и степени готовности квартиры.

На начало 2019 года цена квадратных метров в Подмосковье слегка снизилась – в некоторых населенных пунктах разница составила до 4,6%. Одни аналитики прогнозируют и дальнейшее падение цен – минимум на 3-4% до конца года. Особенно «просядет» рынок вторичного жилья. Другие рассчитывают на небольшой рост стоимости новостроек – до 2%.

Сегодняшние цены на квартиры в пригородах Москвы составляют в среднем 78-80 тысяч рублей за квадратный метр. В зависимости от расположения стоимость падает до 31 тысячи (например, рядом с городом Хорлово, в 97-100 км от МКАД) или вырастает до 100-102 (Сабурово, Юбилейный), 129 (Рассказово), 133 (Бутово), 149 (Суханово) тысяч и выше. На цену сильно влияет статус жилья – квартиры бизнес-класса могут стоить вдвое дороже вариантов из сегмента «эконом».

С частными домами все несколько иначе. Здесь стоимость складывается из цены участка, затрат на постройку и проведение инженерных коммуникаций.

Кажется, что цена строительства домов в Подмосковье должна оказаться гораздо выше затрат на покупку жилья в новостройке или на вторичном рынке. Так сколько же стоит в среднем построить коттедж, чтобы он был по комфортабельности не хуже квартиры?

Покупка участка

На цену участка влияет не только расстояние до МКАД – в частном жилье очень важны условия проживания. Коммуникации, инфраструктура, дороги и все, что в городских жилых кварталах автоматом прилагается к недвижимости, на участках встречается далеко не всегда. Поэтому цена земли зависит от конкретного коттеджного поселка. Доходит до того, что стоимость участков в двух соседних массивах на одном расстоянии от Москвы может отличаться на 50-100%.

Мы подробно рассмотрели несколько направлений, уточнили цены в коттеджных поселках эконом и бизнес классов. В среднем ситуация в Подмосковье выглядит так:

• В поселках Истринского района на расстоянии 36 км от МКАД за 6 соток требуют от 900 тысяч рублей. В большинстве организованных объектов чистятся дороги, подведены центральные коммуникации и есть возможность подключить газ;
• Такие же участки в некоторых поселках на Новорязанском шоссе обойдутся всего в 600-700 тысяч. Очевидно, разница в цене достигается за счет менее развитой инфраструктуры;
• За 550-600 тысяч рублей можно взять неплохой участок на удалении 90 км по Минскому шоссе и стать жителем одного из благоустроенных поселков этого направления.

Вроде бы ситуация понятна – сотка в большинстве районов Подмосковья стоит не менее 80-120 тысяч рублей и дорожает в зависимости от расположения и класса поселка. То есть сотка земли стоит примерно как один квадратный метр в квартире.

Все это выглядит логичным, однако взгляните, как меняется картина при беглом просмотре частных объявлений: собственники предлагают землю в действующих и новых поселках в пределах бетонного кольца (50 км от МКАД) за 750, 700, 600 и даже 550 тысяч рублей! А за 1-1,3 миллиона вы можете найти территорию с уже подведенными коммуникациями и котлованом под фундамент. Почему такая разница?

Все дело в том, что эти люди вкладывали деньги на стадии «ровного поля», когда надел стоил копейки. После появления забора, шлагбаума, коммуникаций и первых коттеджей цена вырастает в разы.

Итак, для простоты расчетов возьмем среднюю стоимость: 1-1,5 миллиона рублей за участок 6-10 соток.

Из чего строить собственный дом?

Рассматривать слишком дешевые варианты не будем – мы ведь хотим получить жилье не хуже квартиры, но при этом экологичное и ликвидное.

Сегодня на пике популярности – строительство домов из клееного бруса под ключ и комбинированные коттеджи в стиле шале. По популярности клееный брус обгоняет даже кирпич – стройка идет быстрее, дома получаются более экологичными и выглядят престижно.

Для примера возьмем один из проектов комбинированного дома Шале площадью 202 квадратных метра с 4 спальнями и 2 санузлами в известной компании-застройщика Good Wood. Стоимость постройки дома под отделку — составит от 24 700 рублей за квадратный метр. В 3 раза меньше средней цены за метр в квартире.

По завершению стройки заказчик получает вместо тесной квартиры огромный по городским меркам коттедж. При строительстве комбинированного дома на первом этаже из кирпича обычно обустраивают кухни, подсобные помещения. Жилая зона располагается в верхней части, стены которой выполнены из дерева.

В каталогах строительных компаний можно найти дома с меньшей площадью. Самая востребованная площадь коттеджей — 150-240 кв м. Расценки лидеров на типовые проекты домов из клееного бруса – составляют от 20 тысяч рублей за квадратный метр. Разработка и постройка индивидуального проекта обойдется от 30 тысяч за квадрат жилья.

Проекты комбинированных домов из кирпича и дерева в стиле шале пришлись по душе многим жителям коттеджных поселков, которые традиционно ценят именно каменные дома. Все-таки надежность для нас на первом месте. Поэтому каменное основание привлекает хозяев своей монументальностью, а «дышащий» второй этаж – экологичностью. А как говорится, жизнь, окруженная натуральным деревом — это не только приятно, но и полезно.

Водопровод, электроэнергия, газ, канализация

При подключении коммуникаций дороже всего обойдется газ. Если даже трубы пролегают по границе участка, расходы на проект, получение разрешения, оформление документов, материалы и монтаж составляют не менее 500 тысяч рублей. Дорого? Да, но в дальнейшем у вас не предвидится проблем ни с подогревом воды, ни с отоплением.

При строительстве дома из клееного бруса под ключ действует золотое правило – чем больше вложений на старте, тем дешевле обходится обслуживание. Газ помогает экономить на отоплении. С собственной скважиной и септиком вы не зависите от центрального водопровода, канализации и не платите за них. При желании можно установить экономичный дизельный генератор и сделать жилье полностью автономным.

На практике затраты на подведение инженерных коммуникаций обходятся в сумму 0,7-1,5 миллиона рублей (вместе с газом).

Таблица сравнения затрат на покупку квартиры или строительство дома

Соберем усредненные данные для сравнения в таблице, чтобы наглядно увидеть, что лучше – квартира или частный дом. Взяты средние цены ближнего Подмосковья за трехкомнатные квартиры, выбираемые для проживания семей с детьми.

ДОМ В ПОДМОСКОВЬЕ
Стоимость участка	1,0 — 1,5 млн. руб.
Стоимость строительства дома площадью 202 кв. м.	4,99 млн. руб.
Подключение коммуникаций	0,7 — 1,5 млн. руб
ИТОГО:	6,69 — 7,99 млн. руб.
Цена квадратного метра:	33.118 — 39.554 руб
СРЕДНЯЯ ЦЕНА 3-КОМН. КВАРТИР В ПОДМОСКОВЬЕ
Общая стоимость	За 1 кв. метр
Троицк	7,79 млн. руб	96 тыс
Химки	8,84 млн. руб	108 тыс
Реутов	10,57 млн. руб.	127 тыс
Кубинка	4,45 млн. руб.	64 тыс
Дубна	6,02 млн. руб	76 тыс
Ивантеевка	5,42 млн. руб	71 тыс
Ильинское-Усово	9,5 млн. руб	76 тыс
Видное	7,9 млн. руб	100 тыс
Голицыно	4,81 млн. руб	66 тыс
Дедовск	4,18 млн. руб	68 тыс
Руза	4,43 млн. руб	65 тыс
Сергиев Посад	4,8 млн.	65 тыс
Нахабино	5,96 млн	80 тыс
Протвино	4,75 млн	64 тыс
Московский	5,47 млн	74 тыс
Мытищи	7,69 млн	100 тыс
Климовск	4,98 млн	82 тыс
Дмитров	4,81 млн.	65 тыс
Апрелевка	5,64 млн	77 тыс
Щербинка	7,1 млн	94 тыс
Раменское	5,11 млн	74 тыс
Подольск	5,64 млн	79 тыс
Истра	5,97 млн	83 тыс
СРЕДНИЕ ЗНАЧЕНИЯ:	6,17 млн. рублей	80,6 тыс. руб.

Вывод напрашивается сам собой – при сопоставимых затратах владелец получает модный комбинированный дом шале или коттедж из клееного бруса как минимум в 2 раза больше по площади. Вместе с домом хозяину достается участок, уединенная жизнь без соседей за стеной, городского шума и поиска места для парковки.

Уменьшить затраты на строительство дома и ускорить переезд может помочь покупка половины дома в дуплексе или флэтхаусе со всеми коммуникациями, например, в поселке Никольское-Лесное.

Дополнительные преимущества жизни в частном доме

Во-первых, покупатель не зависит от застройщика. Можно разорвать сотрудничество и найти другого исполнителя, а не ждать годами окончания в случае с «проблемными» девелоперами ЖК (Вспомните о пропавших застройщиках, когда владельцы не могут ни закончить стройку, ни вернуть деньги. При строительстве частного дома таких проблем не будет при поэтапной оплате по договору).

В-третьих, у владельца появляется возможность использовать участок по своему усмотрению: построить гараж, беседку, баню или еще один дом для гостей. Обойдется такое строительство дешевле – ну нужно тратиться на покупку участка и коммуникации.

Нашим людям, конечно, пока что привычнее выбирать жилье среди многоэтажных новостроек с квартирами. Но задуматься есть о чем. Что выбрать – частный дом или квартиру в соседнем жилом комплексе? Согласитесь, что иметь собственный коттедж практически за те же деньги выглядит ОЧЕНЬ привлекательной идеей.

Жизнь в своем доме дает больше плюсов, чем проживание в многоквартирной многоэтажке. Люди, переселившиеся загород, если место выбрано удачно, точно не спешат возвращаться в город, куда удобно просто выезжать на работу.

Разумеется, нужно еще все раз хорошенько просчитать и обсудить затраты со строительной фирмой, но предварительные цифры ясно показывают – каждый покупатель квартиры в новостройке может передумать и начать строительство комбинированного дома или коттеджа из клееного бруса без существенных дополнительных вложений.

Все проблемы и беспокойства могут быть только на этапе строительства дома, но для того чтобы сэкономить нервы и время рекомендуем обращаться в надежные строительные компании, осуществляющие гарантийное обслуживание.

Важно, чтобы фирма брала на себя все обязательства по строительству дома с минимальным участием заказчика в строительных процессах, при этом обеспечивая независимый технический надзор и удаленное слежение за строительством. Поэтому стать хозяином собственной загородной усадьбы стало проще, чем кажется.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: nedvio.com