Основными участниками строительного процесса являются: инвестор, государственный заказчик, заказчик (технический заказчик), застройщик, подрядчик, субподрядчик, участники долевого строительства, девелопер, проектная организация.
Участники инвестиционного цикла — это физические или юридические лица, интересы которых, так или иначе, затрагиваются на любой фазе инвестиционного цикла. Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от масштаба и сложности проекта. В свете изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г.), изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта.
Инвестор — (от англ, investor вкладчик) юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные, заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор может реализовать инвестиционный проект собственными силами либо привлечь для его реализации заказчика, застройщика. В качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или обладающие имущественными правами, а также российские и иностранные юридические и физические лица.
реализация инвестиционного проекта строительства
Между инвесторами и лицами, реализующими инвестиции, заключается договор, по которому инвестор определяет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику, застройщику. Он имеет право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Государственный заказчик — федеральный орган исполнительной власти, федеральное казенное предприятие или государственное учреждение, осуществляющее организацию работ по выполнению федеральных целевых программ и обеспечению поставок товаров, работ и услуг для федеральных государственных нужд. Государственный заказчик осуществляет размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников финансирования путем проведения конкурсов, аукционов.
Заказчик — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчик формирует состав генеральных исполнителей, ведет с ними денежные расчеты, осуществляет общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов. Возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором (строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности, может быть, и не связанной со строительством). Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Реализация инвестиционного проекта: Строительство объекта торговли на улице Лихославльская
Заказчик представляет интересы инвестора по реализации инвестиционного проекта в течение всего инвестиционного периода, при этом несет имущественную ответственность перед исполнителями в установленном законодательством порядке (глава 25 ГК РФ) за невыполнение отдельных обязательств по договору.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ГрК РФ п.16 ст.1).
Федеральным законом от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено новое понятие «технический заказчик».
Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которое уполномочено действовать от имени застройщика:
- — заключает договоры о выполнении инженерных изысканий; подготавливает проектную документацию на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства; подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
- — предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
- — утверждает проектную документацию;
- — подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- — осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом и другими законодательными актами.
При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
К сожалению, в данном документе не дано понятие «заказчик» и, по сути, можно считать, что используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».
Как известно, подрядные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Градостроительным кодексом РФ. В силу п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 740 и ст.
758 ГК РФ сторонами по любому договору подряда, в том числе по договору строительного подряда и договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, выступают заказчик и подрядчик, т. е. применительно к подрядным правоотношениям сторона, задание которой выполняет подрядчик, в целях ГК РФ именуется «заказчик». В рассматриваемом случае в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ статус застройщика.
Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика (п. 22 ст. 1 ГрКРФ), следовательно, не будет являться стороной договора подряда (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 975 ГК РФ).
Правовой статус заказчика по договору подряда не зависит от того, кем заключен договор подряда: самим застройщиком или уполномоченным им техническим заказчиком. Как бы ни именовались стороны в договоре, в любом случае суд, толкуя договор, будет определять права и обязанности сторон исходя не из их наименований, а из правовой природы договора и существа сложившихся между сторонами правоотношений (ст. 431 ГК РФ).
Участники долевого строительства — граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. в ред. от 10.07.2012 г.).
Согласно этому документу при участии в долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, либо в предусмотренных ФЗ случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъекты и муниципальные образования, т. к.
застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо.
Ключевыми признаками застройщика являются:
- — наличие в собственности или на праве аренды земельного участка;
- — наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
- — привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относиться гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Девелопер. В классическом понимании девелопер — предприниматель, который получает прибыль от «ведения» проекта. Девелопер вкладывает средства в строительство некоего объекта с целью извлечения предпринимательской прибыли. От этого зависит его собственная прибыль. Девелопер решает, что именно, где именно и как именно он построит объект.
Естественно, он делает это не сам, а точно так же нанимает заказчика, проектировщика, подрядчика. В процессе своей работы девелопер решает спектр задач, он «ведет» всю стройку от начала и до конца, просчитывает ее «перспективность», доходность, нанимает брокеров, которые займутся продажей, разрабатывает концепцию объекта и продумывает его позиционирование на рынке. Обязанности девелопера не заканчиваются «сдачей» объекта, он создает управляющую компанию и обеспечивает эксплуатацию дома.
Девелоперская схема на отечественном рынке пока еще не развита. Поэтому, по словам специалистов, девелоперов чаще всего нанимают не на весь процесс строительства, как положено, а только, например, до этапа сдачи дома.
В русскоязычной литерации нет аналога слову «девелопер», по крайней мере такого, который способен в полном объеме передать значение этого термина, как его понимают на западе. Поэтому в ряде случаев девелопер у нас приравнивается к заказчику-застройщику или организатору проекта. Правильнее же назвать его лицом, не организующим, а «продвигающим» проект. Это очень важный нюанс.
Далеко не каждый застройщик настолько четко продумывает концепцию дома, чтобы в последующем было легко реализовать квартиры и офисы в нем. Многие реализуют обычный проект, стараясь его быстрее построить и дороже продать, однако не всегда удается вписаться в существующий потребительский спрос.
Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.
Реализация любого инвестиционного проекта предполагает, что девелоперская деятельность складывается из следующих шагов:
- 1. Формирование инвестиционного замысла (идеи). Оценка вероятности реализации проекта недвижимости на основе данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств).
- 2. Исследование инвестиционных возможностей. Оценка адекватности финансовой и налоговой систем, ожидаемой экономической эффективности проекта. Оценка состояния и перспектив рынка недвижимости, возможного и наиболее подходящего места реализации проекта. В результате реализации этого шага принимается решение о целесообразности выполнения данного проекта, подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления.
- 3. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес- плана его реализации. Бизнес-план включает в себя следующие аспекты: определение возможностей реализации инвестиционного проекта; определение совокупных затрат на реализацию проекта, детальный анализ «связанных» рынков (рынок недвижимости, финансовый, подрядный рынки), определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.); получение разрешений государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта; согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка.
- 4. Подготовка документации и проведение подрядных торгов. Получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта; согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка.
- 5. Реализация проекта развития (девелопмента) недвижимости по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и продажа на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.). Привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта; организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля за его ходом; продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.
- 6. Заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта.
- 7. Организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля, продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами. Выполнение строительно-монтажных и узконаладочных работ (в отношении технического оборудования).
- 8. Организация эксплуатации объекта.
Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Суть девелопмента (буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
- — выбор экономически эффективного проекта;
- — получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;
- — определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;
- — поиск и привлечение инвесторов;
- — отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
- — реализацию созданного объекта недвижимости или передачу его в эксплуатацию.
Генеральный подрядчик (подрядчик) — один из основных участников инвестиционного процесса в строительстве. Это физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком. Подрядчик принимает на себя обязательства по строительству объектов или совершению определенных проектноизыскательских и строительных работ, необходимых для выполнения строительства, и по сдаче объекта по плану и в срок в соответствии с проектносметной документацией. Подрядчик имеет право поручать по субподрядному договору выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям, т. е. субподрядчикам.
Субподрядчик — специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения монтажных и специальных видов работ в установленные сроки и с надлежащим качеством. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные и охранные, теплоизоляционные, буровзрывные и др.
Проектировщик — лицо, имеющее допуск на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и выполняет взятое обязательство лично.
Генеральный проектировщик — главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную — силами привлекаемых субподрядных проектных организаций «проектировщиков». Генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком). Чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном).
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов. Наличие договоров при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при возведении объектов является основанием для защиты прав хозяйствующих субъектов.
Источник: bstudy.net
Разработка инвестиционно-строительного проекта жилищно-коммерчкеского комплекса
Теоретические основы инвестиционно-строительного проектирования. Сущность инвестиционно-строительного проекта и факторы, определяющие его эффективность. Выбор исполнителя проекта. Разработка инвестиционно-строительного проекта ЖКК «Перекресток».
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.08.2004 |
| Размер файла | 120,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
КУРСОВАЯ РАБОТА
“Разработка инвестиционно-строительного проекта жилищно-коммерческого комплекса”
Киев 2004
1.1. Сущность инвестиционно-строительного проекта и факторы, определяющие его эффективность. Выбор исполнителя проекта. стр. 3
1.2. Актуальность внедрения систем управления инвестиционно-строительными проектами. Фазы разработки и ход реализации проекта жилищно-коммерческого строительства, его особенности и аспекты реализации. стр.7
1.3. Жилищно-коммерческое строительство и его правовая экспертиза. Система экологического сопровождения проекта. стр.15
II. Разработка инвестиционно-строительного проекта ЖКК «Перекресток».
2.1. Характеристика объекта и условий строительства. стр.21
2.2. Технико-экономические показатели по проекту. Расчет потребности в трудовых и материально-технических ресурсах. стр.23
2.3. Строительный генеральный план и организация строительной площадки. стр.26
2.4. Финансирование проекта. Экономическая эффективность внедрения проекта и оценка риска. стр. 37
2.5. Решения по охране труда и противопожарной безопасности проекта. Экологические решения проекта. стр. 42
2.6. Предполагаемая организационная структура управления проектом. Управление рисками и изменениями, контроль и мониторинг проекта. стр.44
Список использованной литературы. стр.49
I.Теоретические основы инвестиционно-строительного проектирования.
1.1. Сущность инвестиционно-строительного проекта и факторы, определяющие его эффективность. Выбор исполнителя проекта.
В инвестиционно-строительный проект вкладываются денежные средства с целью получения прибыли и/или прироста капитала от его реализации (постройка строительных объектов). Для успешной реализации проекта в строительстве существуют множество факторов, в частности:
участники проекта и их структура их взаимоотношений. Как правило, «активными» участниками проекта являются: Инвестор, Заказчик, Проектировщик, Подрядчик — этим исчерпывается круг привычных для отечественного специалиста участников проекта.
В последние годы реалии рыночной экономики и методы Управления Проектами заставляют дополнить состав участников проекта новыми лицами. Это Управляющая компания. Консультанты, Лицензиар (обладатель лицензий и «ноу-хау»), Банк и другие «пассивные» участники проекта.
Для успешной реализации проекта важно заранее идентифицировать потребности и ожидания всех влиятельных участников проекта. Сделать это не всегда просто, но необходимо, так как без успешного управления потребностями и ожиданиями участников проекта рассчитывать на успешность проекта легкомысленно.
Еще более важно правильно классифицировать и сгруппировать участников проекта по группам интереса и силовым полям. Часто возникают ситуации, когда такие группы пересекаются или интересы группы противоречат друг другу. Для Руководителя проекта важно при этом находить компромиссы между противоречащими требованиями участников и убеждать их принять найденные компромиссы. Но в любом компромиссе необходимо осознавать приоритет интересов Заказчика над всеми остальными интересами и ожиданиями.
созданная организационная структура управления проектом. Выбор и разработка организационной структуры — это сложная, слабо формализуемая задача. Тем не менее, существует общая совокупность проблем, успешное разрешение которых приводит к созданию эффективной организационной структуры проекта. Прежде всего, созданная организационная структура проекта должна соответствовать содержанию проекта, системе взаимоотношений участников проекта и требованиям внешнего окружения. От этого зависит ход реализации проекта.
подбор команды проекта;
правильно выполненная структуризация проекта;
техническое совершенство нового объекта;
Для компании, которая намерена выполнить инвестиционно-строительный проект, всегда возникает первоочередной вопрос — нанять собственного руководителя проекта и команду, или воспользоваться услугами управляющей компании? Если компания намерена инвестировать средства в постоянно повторяемые объекты (например жилые дома, или кирпичные заводы и т. д.), и заниматься этим постоянно, то более целесообразным решением представлется найм собственного руководителя, создание соответствующих служб и структур, получение соответствующих лицензий.
Но если компания намерена инвестировать средства в разовый проект, который будет характеризоваться неповторимостью условий его выполнения (это может быть любой строительный объект — от крупного производственного комплекса до загородного дома), при этом проект ограничен жесткими временными рамками и требует использования наиболее эффективной структуры управления, то однозначно нужно воспользоваться услугами Управляющей компании.
В целом, ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, и требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Во многом успех реализации проекта во многом зависит от процедурных факторов. Это взаимоотношение Управляющей компании (или собственного руководителя проекта) с инвестирующей компанией (Заказчиком). Процедурные факторы главным образом касаются контроля за ходом реализации проекта, отбора команды проекта и ее самостоятельность в принятии решений, системы материального поощрения, и процессов финансирования проекта. И вот здесь, если сравнивать Управляющую фирму и собственного руководителя проекта, то как правило собственный руководитель проекта подпадает под жесткий корпоративный контроль, не обладает достаточной степенью самостоятельности, вынужден согласовывать каждое свое движение, не самостоятелен в принятии решений, что в большинстве случаев является губительным для всего проекта.
Управляющая фирма же является более дистанцированной и самостоятельной в отношениях с Заказчиком. Основным критерием работы менеджеров Управляющей фирмы является инициативность, которая становится важнее исполнительности, целевой ориентир — работа для Заказчика, а не для начальника. В этом смысле управляющая фирма по своей природе имеет явное преимущество перед собственным руководителем проекта.
Кроме того, существует важный структурный фактор, который дает преимущество Управляющей фирме — это организационная независимость. Для сотрудников Управляющей компании эффективной мотивацией может быть работа в независимых организационных условиях от Заказчика, которые позволяют им принимать многие решения быстро и самостоятельно, стимулируют инициативу. При этом эффективность продвижения проекта возрастает, что в итоге оптимально для проекта и для заказчика.
Что касается факторов, относящихся непосредственно к создаваемому объекту (это техническое совершенство нового объекта, соответствие современным подходам, продолжительность от инвестиционного идеи до сдачи в эксплуатацию), — то для малых проектов и собственный руководитель и Управляющая фирма в принципе имеют равные возможности. Для больших проектов — Управляющая фирма имеет явное превосходство и преимущество прежде всего за счет имеющихся у нее ресурсов: систем коммуникации и информационных технологий.
Если сравнить факторы, характеризующие опыт проект-менеджера или Управляющей компании (это общий управленческий и производственный опыт, профессиональные знания, техническая квалификация, степень ответственности при руководстве аналогичной деятельностью в прошлом); то здесь необходим индивидуальный подход в каждом отдельном случае.
В моем представлении, Управляющая компания — это более высокий уровень, более эффективный инструмент для создания проектов недвижимости. Как правило Управляющая компания имеет обширный опыт участия в различных проектах, имеет профессионалов в области управления проектами.
Какова разница в цене при этих 2-х подходах? Это зависит от задач, целей и приоритетов, на которые ориентируется Заказчик при выполнении проекта и которые он ставит перед Менеджером проекта или Управляющей компанией. Есть случаи, при которых Заказчик устанавливает следующий приоритет — «время дороже денег», или «качество принятых проектных решений, применяемых технологий и выполненных работ прежде всего», или — «только самые дешевые материалы и рабочая сила» и т. д. и т. п.
Существуют также определенные опсания — не опасно ли для фирмы поручать свой проект Управляющей компании, которая возможно, в тоже время ведет проект конкурентов? Некоторые эксперты полагают, что в инвестиционно-строительных проектах это даже полезно. Чем больше практического опыта участия в различных проектах, тем выше эффективность и надежность в управлении данным проектом. Другое дело, если Управляющая компания участвует в венчурном или инновационном проекте (где используется «ноу-хау» в технологическом оборудовании и процессах, НИОКР и т.д.). В этом случае вопросы защиты информации должны решаться в отдельном порядке.
Несомненно, вопросы управления проектами по созданию недвижимости требуют более глубокого и детального рассмотрения в другой плоскости: от чего зависит, и как Заказчику или Инвестору выбрать наиболее оптимальную, сбалансированную и эффективную организационную структуру управления проектом? Как выбрать менеджера проекта или Управляющую кампанию для реализации проекта? Чем при этом руководствоваться? Кто проведет консультации по этому вопросу?
Управляющая компания и проект-менеджер должны обладать профессиональными знаниями по алгоритму необходимых шагов при создании для Заказчика эффективной организационной структуры. Только они, или один из них может квалифицированно консультировать заказчика по этим вопросам. Специалисты компаний исполнителя проекта обязательно имеют высшее строительное образование, опыт работы на строительных объектах (начиная от работы мастера, прораба, инженерного работника, главного инженера строительного подразделения и т. д.), а так же образование по дисциплине «Управление проектами», что помогает понять природу всех процессов на протяжении жизненного цикла проекта (методологию организации, планирования, руководства, координации человеческими и материальными ресурсами).
1.2. Актуальность внедрения систем управления инвестиционно-строительными проектами. Фазы разработки и ход реализации проекта жилищно-коммерческого строительства, его особенности и аспекты реализации.
Прошло около 10 лет с начала реального использования в российской действительности концепции т.н. проектного управления. Сейчас в ряде крупных инвестиционно-строительных проектах в России используются профессиональные подходы к их осуществлению. Заказчикам (инвесторам), которые работают над реализацией даже малых инвестиционно-строительных проектов (реконструкция производства, строительство промышленных площадей), приходит понимание необходимости использования методологии УП и профессионалов в области управления проектами.
Активно начали развиваться методы управления проектами в строительстве, с ориентацией на заказчика. В практику входят методы управления изменениями. Развивается управление качеством. Осознаются высокая роль и значение партнерства и слаженной работы команды проекта. Управление риском выделятся в самостоятельную дисциплину в рамках управления проектами.
Новые информационные технологии дали широкие возможности проще и эффективнее использовать методы и средства управления проектами для таких целей, как планирование, составление графиков работ, контроль и анализ графиков работ, контроль и анализ времени, стоимости, ресурсов и др. Эти методы начинают широко использовать не только крупные, но и средние и мелкие фирмы в самых разнообразных сферах строительства. УП стало чем-то вроде корпоративного голоса заказчика, побуждающего оптимизировать все усилия по проекту предпринимаемые командами.
Актуальность и насущность использования у нас методологии управления проектами в строительно-инвестиционной деятельности очевидна.
Методы системного управления проектами позволяют:
— разработать и обосновать концепцию проекта;
— оценить эффективность с учетом фактора риска и неопределенности;
— выполнить технико-экономическое обоснование проекта и разработать бизнес-план проекта;
— осуществить системное планирование проекта на всех фазах жизненного цикла;
разработать смету и бюджет проекта;
— подобрать исполнительей проекта через процедуру конкурсов;
— подготовить и заключить контракты и организовать реализацию проекта;
— обеспечить эффективный контроль и регулирование, а так же управление изменениями и организовать системное управление качеством;
— в полной мере учесть так называемый «человеческий фактор», оказывающий нередко решающее воздействие на эффективность проекта в целом.
Управление инвестиционно-строительным проектом с целом происходит по стандартизированной схеме:
Рис. 1 Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом.
По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:
· Формирование инвестиционного замысла;
· Его предварительное согласование;
· Разработка обоснования инвестиций;
· Оценка жизнеспособности проекта;
· Выбор и согласование места размещения объекта;
· Предварительное инвестиционное решение;
· Разработка предварительного плана проекта;
Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:
· Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;
· Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок, подготовительные работы;
· Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).
Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).
Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены, а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.
Становление организационной структуры часто происходит уже в ходе реализации проекта. Наиболее часто она выглядит так:
Рис.2 Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта
Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:
· По фазам жизненного цикла;
· По функциям управления;
· По подсистемам управления;
· По процессам и прочее.
Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.
Обычно принято выделять следующие функции управления проектами:
· Управление материально-техническими ресурсами;
· Управление информацией и коммуникациями.
Из подсистем управления ИС-проектом можно выделить следующие:
· Составление и сопровождение бюджета проекта;
· Проверка и приемка;
· Управление контрактами и торгами.
Особое место при выполнении проекта занимают вопросы изменений в проекте (так как удельный вес вносимых изменений обычно высок). Для общего контроля изменений Проект-менеджером используется набор формальных процедур, которые определяют регламент изменений ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. Сложность управления изменениями состоит в том, что решения по изменениям необходимо было принимать быстро и в тоже время все изменения в обязательном порядке надо было задокументировать и провести процесс согласования с участниками проекта. На это требовуется время. В достаточно общем виде этот процесс проходит через пять основных стадий:
· Одобрение (принятое решение документируется);
При выполнении инвестиционно-строительного проекта, Проект-менеджер контролирует три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Менеджером ведётся постоянный мониторинг проекта:
· Слежение за выполненными работами;
· Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.
Подрядчик и Исполнители периодически составляют и утверждают у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производит анализ полученных данных, оценивает состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производит оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.
Процессы контроля данного проекта подразделяются Менеджером на следующие этапы:
· Общий контроль изменений по проекту;
· Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);
· Контроль за изменением содержания проекта;
· Контроль за изменением рассписания проекта;
· Контроль затрат по работам;
· Контроль риска — реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта.
1.3. Жилищно-коммерческое строительство и его правовая экспертиза. Система экологического сопровождения проекта.
Жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супемаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.
К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:
— долговечность и срок службы жилого здания;
— наличие всех необходимых удобств;
— достаточная площадь и удобная планировка квартир;
— наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;
— экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.
Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:
— отвод земли и сбор финансовых средств;
— поставки (материально-техническое снабжение);
— строительство жилого здания;
— регистрация прав собственности;
На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.
Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.
Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.
В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.
Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.
Предоставление земельных участков для реализации инвестиционно-строительных проетов производится обычно в две стадии:
— предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;
— предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта.
В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.
При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.
В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.
В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.
Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заключения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».
Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.
Проект на строительство объектов жилищно-коммерческого назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который может состоять из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия».
Для придания конкретизации системе процедур экологического сопровождения инвестиционно-строительных проектов, то есть учета помимо положений общепринятых нормативных актов Федерального значения, следует делать поправку на региональные и районные экологические условия проекта. Общая методология введения региональных (районных) показателей основывается на базовых принципах, являющихся неотъемлемой частью мероприятий по оценке воздействия на окружающую среду:
интеграция (рассмотрение во взаимосвязи) технических, экологических, социальных и экономических показателей;
вариантность решений, обеспечивающих выполнение экологических требований;
учет региональных особенностей.
Результатом выполнения настоящих дополнительных условий является максимальная актуализация (конкретизация) воздействия инвестиционно-строительного процесса на все компоненты окружающей среды, возможность долговременного прогноза и обеспечение репрезентативности последующего контроля за техногенным воздействием.
Порядок и последовательность действий по введению дополнительных требований к экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов определяют Рекомендации по экологическому сопровождению инвестиционно-строительных проектов. Н/Д ГП “Центринвестпроект” Госстроя России, (согласование “Управления по государственной экологической экспертизе Госкомэкологии России” от 01.06.1998г.). Данные рекомендации определяют:
1. Действия по первому этапу экологического сопровождения проектов (декларация о намерениях). Для проектируемых предприятий структура природно-экологической оценки района размещения имеет вид:
— размещение по признаку экологического районирования территории;
— оценка общего воздействия проектируемого предприятия на все элементы окружающей среды (атмосферный воздух, воды, почвы);
— расчетный метод по моделированию технологических процессов и техническим характеристикам предполагаемого проектом оборудования;
— обоснование соответствия (существенного различия) расчетного и фактического воздействия, разработка системы компенсирующих мероприятий (в общем виде).
По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по региональным критериям.
2. Действия по второму этапу экологического сопровождения проектов (обоснование строительства).
Для проектируемого предприятия определение возможных экологических последствий при реализации инвестиционно-строительного проекта при различных вариантах размещения и функционирования предприятия, оценка инвестиционных затрат на обеспечение экологической безопасности прилегающей к объекту территории.
По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по районным (экологические районы) критериям.
3. Действия по третьему этапу экологического сопровождения проектов (ТЭО — раздел ООС в проектной документации).
Для проектируемого предприятия оценка экологического риска при принятых строительных решениях, учет природных ресурсов, используемых в процессе строительства, определение структурных изменений на прилегающей территории.
4. Действия по четвертому этапу экологического сопровождения проектов (Экологический мониторинг окружающей среды при строительстве и эксплуатации ЖКК).
Действия по созданию репрезентативной системы контроля за состоянием окружающей среды зависят от масштабов воздействия проектируемого предприятия (размеров горного отвода под инвестиционно-строительный проект). В зависимости от расчетной зоны влияния предполагается региональная, районная или местная система контроля:
По результатам эколого-экономической экспертизы деятельности предприятия устанавливается приоритетность (рейтинговая шкала) предприятия для социально-экономической инфраструктуры региона.
II. Разработка инвестиционно-строительного проекта ЖКК «Перекресток».
2.1. Характеристика объекта и условий строительства.
Инвестиционно-строительный проект “Жилищно-коммерческий комплекс “Перекресток” разработан на строительство 6-этажного (5 верхних этажей — жилье) крупнопанельного 1-секционного жилищно-коммерческого комплекса в соответствии с требованием СНиП “Организация строительного производства”.
Исходными данными являются:
1. Объёмно-планировочные параметры здания:
· общая площадь — 6800,3 м2
2. Основные природные условия:
· географический пункт строительства — г. Киев;
· инженерно-геологические условия — обычные;
Климатический район строительства имеет следующие характеристики:
· средняя температура наиболее холодной пятидневки равна -22 С;
· преобладающее направление ветра — восточное;
· скорость ветра: летом — 2,6 м/с; зимой — 6 м/с;
· среднемесячная амплитуда колебания температуры летом — 11,5%;
Строящийся объект — 6-этажный односекционный жилищно-коммерческий комплекс на 20 квартир и 4 коммерческих объекта.
Строительные конструкции и изделия:
Фундаменты — свайные безростверковые с низким расположением опор сваи по ГОСТ 19804.1-79*.
Стены наружные — однослойные керамзитобетонные панели толщиной 400 мм.
Стены внутренние — сборные железобетонные панели толщиной 160 мм.
Перекрытия — сборные железобетонные плоские панели толщиной 160мм.
Перегородки — железобетонные панели толщиной 60 мм.
Вентблоки — сборные железобетонные толщиной 300 мм.
Санузлы — объемные санкабины по серии 1.188-5 вып. 5.
Лестницы — сборные железобетонные плоские марши и площадки.
Лоджии — сборные железобетонные плоские плиты толщиной 160 мм.
Ограждение лоджий — железобетонные сборные.
Шахта лифтовая — железобетонные блоки по серии 75 часть 10 разд. 10.4-36.
Покрытие — трехслойные железобетонные панели с эффективным утеплителем толщиной 350 мм.
Крыша — сборная железобетонная с теплым чердаком.
Двери наружные — по серии 1.136.5-19.
Двери внутренние — щитовой конструкции по серии 1.136-10.
Встроенное оборудование — шкафы и антресоли по серии 75.88.
Полы — линолеум, керамическая плитка, паркет, бетонные.
Водопровод — хозяйственно-питьевой от внешних сетей. Расчетный напор у основания стояка 20 м.
Канализация — хозяйственно-бытовая, в городскую сеть. Водосток внутренний с выпуском на отмостку.
Отопление — центральное, водяное, система однотрубная с радиаторами.
Горячее водоснабжение — централизованное от скоростного водоподогревателя. Расчетный напор у основания стояка 32 м.
Газоснабжение — от внешней сети к кухонным плитам.
Электроснабжение — от внешней сети, напряжение — 380/220 В.
Освещение — лампами накаливания.
Устройство связи — радиотрансляция, коллективные телеантенны, телефонные вводы.
Оборудование кухонь и санузлов — газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники.
Строительство ЖКК на правах генподрядчика будет осуществлять строительная организация «КиевГорстрой». Для осуществления специальных работ (малярных, санитарно-технических, электромонтажных и т. д.) привлекаются субподрядные организации.
Обеспечение строительства конструкциями, полуфабрикатами и материалами осуществляется с предприятий г. Киева и Киевской области. Доставка строительных материалов, конструкций, изделий и полуфабрикатов будет производиться автотранспортом.
2.2. Технико-экономические показатели по проекту. Расчет потребности в трудовых и материально-технических ресурсах.
Основные технико-экономические показатели, характеризующие рассматриваемый объект строительства.
Основные технико-экономические показатели проекта “ЖКК “Перекресток”
Источник: knowledge.allbest.ru
Разработка дорожной карты реализации проекта
Распишем каждый шаг формирования материалов, получения разрешений, сдачи объекта в эксплуатацию.
Проведем глубокий аудит объекта на старте работ, чтобы предусмотреть подводные камни и найти эффективные решения.
Берем в работу не больше 10 проектов по направлению, чтобы уделить максимум внимания вашей задаче и успеть в срок.
Сотрудники — бывшие работники госорганов, а все проекты — под личным контролем руководителей компании.
Будем консультировать на пути реализации инвестпроекта. Скорректируем план при появлении дополнительных обстоятельств.
Проведем консультации с представителями госорганов, чтобы убедиться:
при оформлении документов не возникнет проблем.
Для каждого шага в дорожной карте будут прописаны сроки реализации. Вы сможете с большой долей вероятности предположить, когда начнете и закончите строительство.
Мы рассчитаем затраты на каждый этап работы по подготовке исходной документации, получению разрешений и т.д. Вы будете знать, сколько и за что платить.
«У нас обширный опыт реализации инвестпроектов разной направленности — от торговых центров до коттеджных поселков. Глубокое знание алгоритмов работы государственных служб помогает обнаружить неочевидные проблемы и принять меры по их устранению. Таким образом мы не только экономим деньги заказчика, но и существенно ускоряем сроки реализации проекта».
Источник: helpdevelopment.ru