Подборка наиболее важных документов по вопросу Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.
Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения
На землях сельскохозяйственного назначения возведен дом. Разрешенное использование земель по документам — для ведения садоводства. Дом в настоящее время не имеет централизованных водоснабжения и канализации. Водоснабжение местное, которое отключается на зиму. Требуется ли разрешение на строительство? Есть свидетельство о праве собственности на землю. Оформление и регистрация дома осуществляется в порядке, предусмотренном для домов ИЖС, или есть другой порядок? Обязательна ли регистрация дома? Какие необходимы документы, где их оформить? Каковы сроки получения необходимых документов и регистрации?
Вопрос не содержит указания на тот факт, когда построен дом, т.е. когда окончено его строительство. Данный факт имеет важное значение, поскольку 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ), которым введены изменения относительно данного вопроса. Таким образом, вопрос будет рассмотрен комплексно.
В рассматриваемом случае разрешение на строительство не требуется, поскольку в силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.
Однако с 4 августа 2018 г. в Градостроительный кодекс РФ введена новая ст. 51.1, в силу ч. 1 которой в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу этого закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения ст. 51.1, ч. 16-21 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (введена Законом № 340-ФЗ) указано, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Часть 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит положение о том, что орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В случае ненаправления в установленный срок такими органом указанного заявления застройщик вправе направить указанное заявление в орган регистрации прав самостоятельно. При этом уведомление, технический план, представленные застройщиком такому органу, запрашиваются органом регистрации прав у данного органа по правилам, предусмотренным ч. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости.
Следует отметить, что согласно ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
Таким образом, выводы следующие.
1. Если строительство дома вы окончили до 4 августа 2018 г. (т.е. до вступления в силу Закона № 340-ФЗ), регистрация дома необязательна (действующим до 4 августа 2018 г. законодательством ни обязанность по регистрации, ни сроки, в течение которых необходимо было подать документы на регистрацию, не предусматривались). Однако в случае совершения с домом каких-либо сделок государственная регистрация должна быть осуществлена в обязательном порядке, поскольку единственным подтверждением возникновения права на дом является государственная регистрация (ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).
Кроме этого, следует помнить положения ч. 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ о том, что до 1 марта 2019 г. государственный кадастровый учет и государственную регистрацию допускается осуществить без направления уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства. Достаточно будет заказать технический план у кадастрового инженера (список имеется на сайте Росреестра), который оформляется на основании заполненной вами декларации об объекте недвижимости (ст. 24 Закона о регистрации недвижимости). Срок изготовления технического плана устанавливается кадастровым инженером индивидуально. В вашем случае для регистрации документ на земельный участок предоставлять не требуется, поскольку исходя из вопроса следует, что право собственности на земельный участок у вас зарегистрировано.
Обращаю внимание, что если вы решите зарегистрировать дом после 1 марта 2019 г., вам необходимо будет оформить уведомления о строительстве, указанные выше.
2. Если строительство дома вы начали и не окончили до 4 августа 2018 г., тогда согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ вы вправе до 1 марта 2019 г. направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, которое должно содержать следующие сведения (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ):
— фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
— сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
— сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
— сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
— сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
— почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
— способ направления застройщику уведомлений о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:
— правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
— документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика.
По окончании строительства вы направляете в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства в соответствии с ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения:
— фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
— кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
— сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
— сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
— сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
— почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
— о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;
— об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;
— о способе направления застройщику уведомления о соответствии или несоответствии объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
К уведомлению об окончании строительства прилагаются:
1) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Формы вышеуказанных уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.
В течение семи рабочих дней орган местного самоуправления в обязательном порядке направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации, уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости).
Учитывая, что в рассматриваемом случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация будут осуществляться одновременно (ст. 14 Закона о регистрации недвижимости), то сроки регистрации следующие (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):
— 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— 12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Государственная пошлина за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
Какие виды деятельности возможно осуществлять и какие постройки могут быть размещены на земельном участке из категории земель : земли сельскохозяйственного назначения , вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства? 5 февраля 2021. … ; — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции); — ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального …
Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Руководствуясь статьей 60 ЗК РФ и установив, что стороны являются собственниками смежных земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; на земельном участке ответчика расположен объект капитального строительства — жилой дом, который накладывается на границы земельных участков истцов, что подтверждается заключением кадастрового инженера, суд правомерно отказал в устранении препятствий в пользовании земельными участками и во встречном иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку при сложившемся порядке пользования сторонами своими земельными участками с учетом возведения истцами пруда на своих участках, а ответчиком жилого дома по границе участков пришел к правильному выводу о том, что истцы с момента строительства ответчиком жилого дома и до его государственной регистрации не пользовались своими земельными участками под жилым домом ответчика; таким образом, установлено, что существует обоюдное наложение земельных участков сторон и истцы могут восстановить нарушенное право путем перераспределения границ земельных участков между собой.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Возможно ли строительство на землях сельскохозяйственного назначения?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022) В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сельскохозяйственного назначения возможно размещение:
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020) Категория «пределы» осуществления права частной собственности на земельные участки будет отличаться и от ограничений, и от запретов. Пределы субъективного права как в публичном, так и в частном праве обозначают изначально присущий лицу объем и границы реализации субъективного права. Столь же очевидны и пределы прав собственника, вытекающие из свойств объекта права. Например, установление целевого назначения и разрешенного использования земельного участка не являются ограничениями права собственности , поскольку любой объект недвижимости имеет индивидуальные характеристики, от которых и зависят возможности по его использованию. Следовательно, запрет на строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения (или многоэтажных домов в промышленных зонах городов) не является ограничением прав собственников земельных участков, а лишь устанавливает пределы их субъективного права собственности. Другим характерным примером пределов, а не ограничений является невозможность для муниципалитета продать на торгах гражданину земельный участок, ограниченный в обороте, либо изъять земельный участок у частного собственника для муниципальных нужд в условиях отсутствия в муниципалитете правил землепользования и застройки — местного уровня градостроительной документации. Итак, ограничение права частной собственности на землю — это предусмотренное федеральным законом сужение возможностей собственника осуществлять пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом (участком), обусловленное не совершением им противоправных деяний, а необходимостью реализации публичного интереса (социального, экологического и т.д.). Данное определение содержательных параметров объекта нашего исследования позволяет перейти к обсуждению следующей грани данной проблемы, связанной с необходимостью поиска баланса двух видов интересов.
Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация. Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок , проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю , на которой будет стоять дом . … Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам: постройку признают незаконной по решению суда; фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей
Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года
Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле
Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).
В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России начfkfcm «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.
Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.
Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:
- законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
- сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
- обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению
В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).
Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.
Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.
В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 сочетает одновременно:
- ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
- выполнение новых установленных требований, предъявляемых:
- к региональным властям и муниципалитетам
- непосредственно к фермерам
- обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки
Суть нововведений
1. Условия строительства жилого дома на участках с/х назначения
Главными условиями строительства жилого дома на с/х землях являются:
- утверждённые ПЗЗ для территории расположения земельного участка:
- в случае, когда ПЗЗ не разработаны, органы власти обязаны отказать в согласовании строительства – по причинам:
- отсутствие утверждённой документации по планировке территории
- как следствие отсутствия планировки, невозможность установления требований к использованию и застройке, которые определяются градостроительным регламентом для земельных участков, расположенных на такой территории
Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):
- объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ
- единолично
В случае предпринимательской деятельности фермерство ведётся без образования юридического лица.
Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести индивидуальный жилой дом, если это необходимо, обеспечивает ведение крестьянского (фермерского) хозяйства на любом из них. стал всеобъемлющим. Он включает и старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:
- для с/х производства
- для ведения сельского хозяйства
- для ведения крестьянского хозяйства
- фермерское хозяйство
- животноводство
- свиноводство
- скотоводство
- растениеводство
- пчеловодство
- т.д.
Вывод
Фермерский дом разрешено строить:
- на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела:
- на с/х угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
- за исключением ЗУ, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодьям
- без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ
- при условии реального ведения фермерства
2. Запрет в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками
Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам:
- для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
- использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ
- фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства
3. Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома
Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:
- на участке с/х назначения можно построить только 1 жилой дом
- параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:
- общая площадь дома – не более 500 м 2
- площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ
- количество этажей – не более 3
В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:
- «жилой дом»
- «индивидуальный жилой дом»
- «объект индивидуального жилищного строительства»
Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в той же статье 11:
- количество надземных этажей – не более чем 3
- высота – не более 20 м
- здание:
- должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
Возведённый фермерский дом должен соответствовать:
- установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
- строительным нормам жилого дома:
- изложены в Своде правил СП 55.13330.2016)
- права иных лиц
- требования установленных обременений/ограничений:
- в случае наличия ЗОУИТ на земельном участке
Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с ПЗЗ муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок.
Регистрация фермерского дома
Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдаёт местная администрация – в виде ответного уведомления на уведомление о планируемом строительстве, направленное фермером.
Игнорирование требования о получении РНС и разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – градостроительное правонарушение, влекущее признание по суду возведённого объекта ИЖС самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.
Регистрация строений осуществляется по правилам «дачной амнистии» – до 1 марта 2026 года в Росррестр необходимо представить:
- технический план
- с его неотъемлемым приложением – декларацией об объекте недвижимости
3. Правовая связь жилого дома с земельным участком с/х назначения
Фермерский дом «привязан» к земле. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:
- нецелевое использование ЗУ признаётся земельным правонарушением
- ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению:
- установлена КоАП РФ (статья 8.8)
- усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021
4. Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом
В соответствии с ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из ЗУ, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием ЗУ для государственных и муниципальных нужд.
Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование нового закона полностью соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от от 11.06.2003):
-
:
- ЗУ является частью имущества хозяйства
- имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
- доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
- надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
- при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ
- прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
- резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю
- не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
- будут застраиваться фермерскими домами
- Закон Белгородской области – № 152 от 28.02.2022
- Закон Ленинградской области «О внесении изменения в областной закон «Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» – № 5-оз от 08.02.2022:
- запрет на строительство/реконструкцию/эксплуатацию фермерских домов на ЗУ с/х назначения на территориях всех муниципальных образований ЛО
- Закон Московской области – № 64/2022-ОЗ от 25.04.2022
- Закон Чувашской Республики – № 10 от 29.03.2022
- Закон Республики Крым – №278-ЗРК/2022 от 26.04. 2022
- Закон Костромской области –№ 183-7-ЗКО от 21.02.2022
- в пункте 2 самой статьи 77 ЗК РФ:
- дополнение, касающееся фермерских жилых домов, которые будут строиться, реконструироваться и эксплуатироваться также на землях с/х угодий
- в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2020):
- во 2 абзаце пункта 1 статьи 1 говорится о том, что действие этого закона теперь распространяется на земельные участки с/х назначения с расположенными на них жилыми домами, на которых крестьянские(фермерские) хозяйства осуществляют свою деятельность
- в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74-ФЗ от 11.06.2003):
- в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:
- земельный участок
- жилой дом
- хозяйственные и иные постройки
- мелиоративные и другие сооружения
- продуктивный и рабочий скот
- птица
- сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
- транспортные средства
- инвентарь
- иное имущество
- в статью 11 добавлены 2 пункта:
- пункт 4 – о том, что на ЗУ из состава земель с/х назначения, а также на ЗУ с расположенными на нём с/х угодьями, которые используются крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилого дома только с теми параметрами, что определены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 (они описаны выше)
- пункт 5 – о том, субъекты РФ через свои законы могут определить те муниципалитеты, на территории которых для ЗУ из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для своей деятельности, будут запрещены любые операции строительного характера, связанные с жилыми домами:
- строительство
- реконструкция
- эксплуатация
- в статье 70, конкретно в подпункте 12 пункта 1 этой статьи, появилось уточнение о том, что до 1 марта 2026 года допускается регистрация жилого дома, созданного на ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством
Время действия нового закона
Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами:
- ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 вступит в силу 01.03.2022
- новое строительство фермерских домов на с/х землях можно начинать в марте 2022 года
- возведённые фермерские дома нужно будет поставить на учёт и зарегистрировать:
- начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года
Возможно, что по истечении срока 01.03.2026 года время регистрации жилых домов на с/х земле будет продлено, или будет установлена новая, отдалённая в будущее дата для их строительства. В настоящий период (2021 год) это только предположение.
В современной трактовке ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 и содержания предстоящего дополнения в статью 70 ФЗ №218, время, предоставленное государством:
- для строительства жилого дома на фермерской земле
- для постановки на учёт и регистрации объекта
ни большое, ни малое. Его вполне достаточно для того, чтобы успеть решить столь насущную проблему.
Строительство жилых домов на землях сельхозназначения зависит от вида разрешенного использования конкретного земельного участка , пояснили "Российской газете" в Росреестре. Так, если он относится к сельхозугодьям (например, это пашни, сенокосы, пастбища, виноградники), то строительство жилого дома на таком земельном участке не соответствует нормам действующего законодательства.
Источники- https://pravo.rg.ru/rubrics/question/7191/
- http://www.consultant.ru/law/podborki/stroitelstvo_zhilogo_doma_na_zemlyah_selskohozyajstvennogo_naznacheniya/
- https://www.zemvopros.ru/page_12906.htm
- в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:
Министерство сельского хозяйства РФ также оценило установленный запрет на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом.
Ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2020 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является, в частности, «предотвращение сокращения площадей земель с/х назначения и рациональное использование таких земель» (подробности здесь).
5. Дополнительные права региональных властей
Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.
Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:
С учётом того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х землях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:
Примеры региональных законов, запрещающих строительство фермерских домов на землях с/х назначения на территории конкретных муниципалитетов
Суть каждого регионального закона – определение муниципальных образований области, на территории которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности:
«Радиус влияния» нового закона
Несмотря на то, что Закон №299-ФЗ от 02.07.2021 «нацелен» только на статью 77 ЗК РФ, определяющую понятие и состав земель с/х назначения, его главный посыл отразился в ряде федеральных законов. С 01.03.2022 в них появятся корреспондирующие уточнения и дополнения:
- в случае, когда ПЗЗ не разработаны, органы власти обязаны отказать в согласовании строительства – по причинам: