Вы можете заказать данный отчёт в режиме on-line прямо сейчас, заполнив небольшую форму регистрации. Заказ отчёта не обязывает к его покупке. После получения заказа на отчёт с Вами свяжется наш менеджер.
Если данный отчёт Вам не подходит, Вы можете:
- 1.Заказать обновление с уточнением структуры отчёта
- 2. по Вашей теме
- 3. по Вашей теме
Целью проекта является разработка типового бизнес-плана для строительства коттеджного поселка в Ленинградской области.
Концепция поселка: поселок в экологически чистом районе Ленинградской области в сосновом лесу на берегу озера.
Месторасположение: Ленинградская область, Приозерский район.
Предлагается к продаже загородное жилье для постоянного проживания: домостроение с земельным участком в коттеджном поселке, где приоритетом является благоприятная экологическая обстановка без потерь комфортности и технического оснащения, а также созданы условия для развития человека.
Комплекс (на уровне идеи): агротуристический поселок, объекты туризма, объекты жилья, пирс. Создана система эффективного управления жизненным циклом застройки. Для молодых семей – воспитание подрастающего поколения на идеях укоренения семей. Также есть возможность работать дистанционно.
Секрет прибыльного коттеджного поселка [12+]
Коттеджный поселок предполагается как активно развивающийся комплекс, расположенный в экологическом пригороде. Будущее загородное сообщество предназначено для активных и общительных людей, где жители не просто отдыхают, а находят общие интересы, имеют возможность самовыражения и создают индивидуальный облик территории.
Бизнес-план содержит краткую социально-экономическую характеристику Ленинградской области и описание текущей ситуации на рынке загородной недвижимости, представлены профили 10 ведущих строительных компаний. Также бизнес-план содержит подробное описание концепции проекта, рекомендации по выбору маркетинговой политики компании и другое.
Классификация рынка загородной недвижимости Ленинградской области (понятийный аппарат)
Характеристика рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Тенденции и перспективы развития рынка загородной недвижимости Ленинградской области
Девелоперы рынка загородной недвижимости Ленинградской области
Крупнейшие строительные компании, специализирующиеся на домах и таунхаусах
Крупнейшие строительные компании, специализирующиеся на домах и коттеджных поселках
«Constanta Development Group»
Рынок строительных материалов
Анализ и оценка внешней среды косвенного воздействия
Оценка потенциала компании
Бизнес-план коттеджного поселка в Ленинградской области
Этапы реализации проекта
Юридические и технические аспекты строительства коттеджного поселка
Риски и их минимизация
Общая концепция проекта
Приложение 1. Коттеджные поселки, выведенные на продажу в 2013—2014 годах
Приложение 2. Перечень участников информ-обмена
Как выбрать участок для строительства прибыльного коттеджного поселка? Бизнес на строительстве жилья
Приложение 3. Список таблиц, диаграмм и рисунков
Дата выхода: 15.10.22
Дата выхода: 15.10.22
Дата выхода: 15.10.22
Дата выхода: 15.10.22
Дата выхода: 03.12.18
Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТРЦ и обоснование его инвестиционной эффективности. Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТРЦ.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти. Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков. Дата расчетов: 20.12.2016. Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,79 руб. / долл.). Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ «Инвест-Проект». Концепция ТРЦ По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д. После ввода в эксплуатацию планируется передать управление с…
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
2.1. Описание проекта
2.2. Особенности организации проекта
2.3. Информация об участниках проекта
2.4. Месторасположение проекта
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН
3.1. Обзор рынка светодиодной продукции в Казахстане 2012г.
3.2. Анализ производителей светодиодной продукции в Казахстане 2012 г.
3.3. Анализ потребления светодиодной продукции в Казахстане 2012г.
3.4. Анализ влияния на рынков вступления России в ВТО.
3.4.1. Прогноз объемов реализации
3.4.2. Прогноз изменения цены на отечественную и импортную продукцию
3.5. Объем импорта
3.6. Анализ сбыта на рынке светодиодной продукции в Казахстане 2012г.
3.7. Выводы и рекомендации. SWOT-анализ проекта
4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
4.1. План по персоналу
4.2. Источники, формы и условия финансирования
5. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
5.1. Исходные данные и допущения
5.2. Номенклатура и цены
5.3. Инвестиционные издержки
5.4. Потребность в первоначальных оборотных средствах
5.5. Налоговые отчисления
5.6. Операционные издержки (постоянные и переменные)
5.7. Расчет себестоимости
5.8. План продаж
5.9. Расчет выручки
5.10. Прогноз прибылей и убытков
5.11. Прогноз движения ден…
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
2.1. Законодательные решения и нормы по жилищному строительству в Московской области
3. ХАРАКТЕРИСТИКА КОНЦЕПЦИИ
3.1. Аналогичные проекты, существующие на рынке
3.2. Основные параметры микрорайона:
3.2.1. Плотность застройки
3.2.2. Жилые дома и их характеристики
— этажность
— используемый материал постройки
— количество подъездов
— количество квартир
3.2.3. Инфраструктура
— газовая котельная
— детский сад
— поликлиника
— магазины
— церковь
4. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
4.1. Объем инвестиций
4.2. Финансирование проекта
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. План по персоналу
5.2. Нормы текущих затрат
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Исходные данные и допущения
6.2. Номенклатура и цены
6.3. Инвестиционные издержки
6.4. Потребность в первоначальных оборотных средствах
6.5. Налоговые отчисления
6.6. Операционные издержки (постоянные и переменные)
6.7. Расчет себестоимости
6.8. Расчет выручки
6.9. Прогноз прибылей и убытков
6.10. Прогноз движения денежных средств
6.11. Анализ эффективности проекта
6.11.1. Показатели эффективности пр…
Предлагаем Вам услуги по написанию индивидуального бизнес-плана «РАСЧЕТ ФИНАНСОВОЙ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ГИДРАВЛИЧЕСКОГО МОЛОТА ДЛЯ ЗАБИВАНИЯ СВАЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МОСТА». Детальная проработка проекта и соответствие требуемым стандартам позволит использовать бизнес-план для следующих целей: В качестве рабочего инструмента при реализации проекта; Для получения финансовых ресурсов от частных инвесторов; Для представления проекта в кредитные учреждения. Обращаем Ваше внимание, что Вы можете дополнительно согласовать сроки и стоимость разработки бизнес-плана.
СТРУКТУРА БИЗНЕС-ПЛАНА
• РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
• СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
2.1. Общее описание проекта
2.2.Описание продукции: питьевая бутилированная вода в емкостях по 19литров и от 0.2 до 2литров
2.3. Информация об участниках проекта*
2.4.Месторасположение проекта
• МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН
◦ Обзор рынка бутилированной воды в Нижегородской области
◦ Анализ потребителей. Сегментация потребителей
◦ Обзор потенциальных конкурентов
◦ Ценообразование на рынке
• ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН*
◦ План по персоналу
◦ План-график работ по проекту
◦ Источники, формы и условия финансирования
◦ График финансирования проекта
• ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН*
1. Описание объекта строительства
2. Описание процесса возведения комплекса. Этапы строительства
3. Описание производственных помещений
5.2. Описание технологического процесса производства
5.3. Описание необходимого оборудования
◦ Сырье, материалы и комплектующие
◦ Основные партнеры по проекту (Подрядчики, поставщики строительных материалов)
• ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Исходные данные и допущения
6.2. Номенклатура и цены
6.3. Инвестици…
Рекомендуем в поисковую строку вводить одно или несколько ключевых слов из вашего запроса, смотрите примеры под строкой поиска.
Источник: www.konsalter.ru
СОЗДАНИЕ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ
Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
ТСЖ для жилых домов
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников жилых домов для совместного управления имуществом собственников нескольких жилых домов, совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на совместное использование имущества собственников нескольких жилых домов.
Положение п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных жилых домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома.
В соответствии с ч. 4 ст. 136 ЖК РФ к ТСЖ, созданному согласно п. 2 ч. 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к ТСЖ, созданному в МКД или нескольких МКД, если иное не следует из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
Таким образом, обязательными условиями создания ТСЖ являются следующие:
— создать ТСЖ могут только собственники жилых домов;
— земельные участки, на которых расположены жилые дома, должны иметь общую границу (в Письме Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 для ТСЖ, созданных собственниками помещений в нескольких МКД, поясняется, что понятие «общая граница» законом не установлено, под земельными участками, имеющими общую границу, нужно понимать прилегающие участки);
— в пределах земельных участков, на которых расположены жилые дома, должны находиться сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома;
— предметом деятельности ТСЖ являются совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов.
Кроме того, существенным ограничением для создания ТСЖ собственниками жилых домов является принятие решения о создании товарищества, утверждении его устава по соглашению с собственниками данных домов (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, в ТСЖ не могут участвовать собственники земельных участков, на которых еще не возведены жилые дома. Создание ТСЖ не имеет цели, если элементы инфраструктуры коттеджного поселка находятся в собственности третьего лица, которое не является собственником жилых домов. Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Это подчеркнул КС РФ в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П.
Коттеджный поселок как гражданско-правовое сообщество
Правомерность проведения собраний членов гражданско-правового сообщества — собственников земельных участков в коттеджном поселке и легитимность принятых на них решений являются залогом успешного судебного взыскания с собственников задолженности за обслуживание объектов инфраструктуры (см. Постановление Президиума Московского городского суда от 05.08.2016 по делу N 44г-106/2016), а также установления правил эксплуатации объектов общего пользования, соблюдения единого архитектурного облика возводимых жилых домов и пр.
Также важно правильно определять состав гражданско-правового сообщества (грубо говоря, границы земельных участков, собственники которых включаются в состав данного сообщества). В этом смысле показательным является Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 N 09АП-24640/2016 по делу N А40-3055/16: отказываясь оплачивать счета ТСЖ, собственник жилых домов настаивал, что его дома имеют коммуникации, обеспечивающие индивидуальное потребление коммунальных ресурсов, и никак не связаны с расположенными рядом домами. Он представил публичную кадастровую карту и указал, что у участков нет единой территории, не все находящиеся на данной территории строения имеют отношение к ТСЖ (см. Решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2016 по делу N А40-3055/16).
Поскольку создание ТСЖ собственниками незастроенных земельных участков невозможно, предлагаем обратить внимание на ТСН.
В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД, или нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и (в установленных законом пределах) распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Согласно п. 3 ст. 123.1 ГК РФ некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Соответственно, с учетом состава гражданско-правового сообщества ТСН создается на общем собрании собственников земельных участков коттеджного поселка.
Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 1 ст. 181.2 ГК РФ). Обратим внимание: по общему правилу голосование осуществляется не «площадями», а «головами».
Однако уже в уставе ТСН можно установить порядок принятия решения органами управления товарищества, предусмотрев расчет голосов пропорционально площади земельного участка собственника (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Одновременно будет справедливо рассчитывать размер взноса члена также пропорционально площади земельного участка, принадлежащего ему.
Показатель
ТСЖ
ТСН
Цель создания
Совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам жилых домов
Совместное управление, использование имущества, в силу закона находящегося в общей собственности или общем пользовании собственников
Члены
Собственники жилых домов
Собственники земельных участков
Особые требования
Жилые дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, в пределах которых расположены объекты инфраструктуры
Собственники земельных участков являются членами гражданско-правового сообщества, состав которого предопределен границами коттеджного поселка
Решение о создании
Принимают 100% собственников жилых домов
Принимает большинство участников собрания, при условии что в собрании участвовало не менее 50% общего числа участников гражданско-правового сообщества
Необходимость совместного решения вопросов пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка (независимо от того, в чьей собственности они находятся) и заранее известные границы территории указывают на существование гражданско-правового сообщества — множества собственников земельных участков с домами и без них. Закон допускает их объединение в ТСН. При этом создание ТСЖ собственниками нескольких соседних уже построенных жилых домов не отвечает принципу справедливости, поскольку незаконно исключает из числа заинтересованных лиц собственников незастроенных участков.
Источник: paritet-gkh.ru
Как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке
Кроме налогов я ещё увлекаюсь недвижимостью. Вернее, это правильнее называть антикризисным управлением в коттеджных посёлках: консультируем, анализируем и модернизируем управляющие компании в коттеджных посёлках.
В США такие услуги оказывает компания Berkshire Hathaway HomeServices. Да, тот самый Warren Buffett не только скупает банки и производства, но и за недвижимостью приглядывает.
В России всем жителям коттеджных поселков хорошо знакома проблема управляющих и эксплуатационных компаний. В 99% случаев там все плохо или очень плохо. Ниже пойдёт текст про то, как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке.
В целях сохранения конфиденциальности все названия, имена и события изменены. Любые совпадения случайны.
Итак, что мы имеем?
Клиент обращается с проблемой: бухгалтер пропал, надо выставлять ежемесячные квитанции. Спрашивает – можете помочь? Отвечаю – можем, но надо понять масштаб бедствия. Выяснилось, что бухгалтер исчез вместе с базой, а резервной копии нет и тем более нет облачной версии бухгалтерской базы.
Руководитель не погружался в бухгалтерию вообще, этот вопрос был полностью в компетенции бухгалтера. Позже выяснилась и причина исчезновения бухгалтера – регулярные задержки по оплате и несправедливый KPI за собираемость поступлений.
— А почему задержки?
— Жители не платят вовремя.
— А почему не платят?
— Нехорошие люди, негодяи …
Однако, на самом деле негодяи – сама управляющая компания. Причем злых намерений нет, а есть некомпетентное управление поселком. Собственник компании — бывший инвестор в коттеджный поселок, а директор — доверенное лицо инвестора. Инвестор уже заработал на земельном девелопменте, а у директора нет опыта в управлении.
Что у нас было:
- 350 собственников коттеджей и земельных участков в коттеджном поселке
- 200 контактов, где телефон и почта перемешаны, и все это хранилось в word
- Оставшихся контактов нет вообще
- Ежемесячные счета передавались через КПП
- Большой шкаф с договорами на эксплуатацию, где все 350 договоров в наличии
- В этом же шкафу архивная копия всех квитанций за предыдущие периоды
- Офисное здание с кабинетами для бухгалтера, управляющего, риэлтора и кабинет с надписью «серверная»
- Ужасный интернет-банк
- Наличные принимали и выписывали приходно-кассовые ордеры. Печатали их из word, а далее заполняли руками
- Еще была львиная доля собственников земельных участков, которые ненавидели управляющую компанию
- Ну и конечно, сами сотрудники управляющей компании, которым задерживали оплату
Актуализация контактов
Мы понимаем, что в поселке есть 350 собственников, и нам нужно наладить с ними двухстороннюю связь. Правда, у нас есть только 200 контактов. Нужно найти оставшиеся 150 контактов и проверить актуальность 200 имеющихся. Делали мы следующее:
- Сначала позвонили каждому из 200 контактов. Объяснили ситуацию со сменой бухгалтера и попросили актуализировать данные любым удобным способом: по телефону, почте или при личной встрече.
- Актуальными оказалось 180 из 200, а оставшиеся 20 – выключены, заблокированы, ошибочные номера.
- Написали этим 20 на email и получили 15 подтверждений, а 5 осталось у нас в потерянных – нет актуальных телефонов/почты.
- Из договора на эксплуатацию с УК взяли адрес регистрации и отправили почтой России письма с просьбой связаться и спустя пару месяцев все 5 вышли на связь.
За 3 дня мы актуализировали 195 контактов, а также познакомились и сообщили о грядущих переменах. Со второй частью из 350 мы сделали следующее:
- На КПП повесили огромное объявление-просьбу зайти в офис управляющей компании или связаться по телефону и актуализировать данные.
- В день было по 5 «обращений» и достаточно быстро получилось собрать почти все данные.
- По тем, кто не ездил в поселок, использовали метод отправки писем почтой России.
За месяц мы собрали примерно 100 контактов, а за последующие 3 месяца практически уже всех.
После того, как у нас были актуальные данные (сначала не все, но мы начали с того, что у нас было), приступили к заполнению и формированию своей «базы данных» на базе бухгалтерии:
- Развернули облачную бухгалтерскую базу и сразу в версии ЖКХ. Экономия на оплате коробочных 1с, на обслуживании и обновлении.
- Подключили ЭЦП для отправки регулярной отчетности. Ушли от стороннего сервиса по отправке отчетности. Предыдущая бухгалтерия вела базу в одном месте, а отправляла отчетность в другом. Зачем? Не знаю.
- Настроили автоматическую рассылку квитанций на электронную почту собственникам. Колоссальная экономия времени в сравнении с ручной отправкой писем.
- Продолжили актуализировать данные о собственниках по мере поступления — находились потерявшиеся или происходила смена собственника (продажа, дарение).
Централизованная база – это очень удобно, так как в одном месте актуальные данные и статус по оплатам. Больше нет табличек, тетрадок и прочего old school вместе с человеческим фактором «ой, забыли».
Первые квитанции сформированы и отправлены в автоматическом режиме – напрямую из бухгалтерской базы пошла рассылка. Первая оплата совершена на следующий день после отправки квитанций. Клиент был очень доволен новой скоростью и признался, что раньше на это уходила неделя. А еще другая неделя уходила на то, чтобы сформировать квитанции.
То есть чистого времени на вопрос уходило 2 недели. Однако, мы ставили перед собой цель уложится в 1 день. Добавили QR код на квитанции и записали видео-инструкцию как оплачивать по QR через мобильное приложение банка. Уже на следующий месяц цель была достигнута – оплата в день выставления счетов. Да, не все собственники делали это так быстро, но прогресс был налицо.
Начали проводить инвентаризацию договоров с управляющей компанией и нашли ошибку, которая привела к финансовым упущениям. В поселке действовало правило ценообразования – 476 рублей за сотку. Дальше была экономика, где тариф умножался на количество соток. Это была логика, которую все понимали, но в договоре была прописана не логика, а итоговая сумма к оплате.
И были случаи, когда у человека в собственности 11,5 сотки х 476 = 5474 рублей. И тут, как можно догадаться, в договорах встречались ляпы – цифры путались. Вместо 5474 было прописано 4547 рублей. Ошибка в тысячу рублей в месяц. Таких случаев было много, грубо 50 человек по 1 тысяче в месяц = потеря 600 тысяч в год. Квитанции из архива были все на базе суммы из договора.
И никто до нас инвентаризацию не проводил. Из месяца в месяц квитанции выставлялись и оплачивались по заниженной сумме.
Мы предложили прописать единую логику и в договор, и в бухгалтерию. Новые договора заключались только с такой формулировкой, а старые договора с ошибками подлежали пересмотру в индивидуальном порядке. В течение 4-х месяцев договора были приведены в порядок.
Долги – это не хорошо, но история без них – сказки, не бывает так, чтоб не было долгов. Однако, в этой управляющей компании коттеджного поселка был явный перебор с долгами. Получился замкнутый круг, в котором долги можно разделить на 2 группы:
Долги перед УК – жители не платили по 3 причинам:
- Были недовольны качеством обслуживания УК и таким способом «наказывали» управляющую компанию.
- Некоторые платили 1 раз в год, объясняя это тем, что постоянно не живут в поселке.
- Копили за несколько месяцев счета и оплачивали разом. Им было так удобно. QR код исправил эту ситуацию.
Долги самой УК перед своими контрагентами:
Управляющая компания должна была всем своим поставщикам – за электричество, за обслуживание электрокабелей и газовых труб, за вывоз ТБО, за охрану, зарплата сотрудников (собственно бухгалтер уволился именно по этой причине), заканчивая налоговой и другими государственными органами. Долги копились за счет того, что регулярно происходил кассовый разрыв и отсутствовало грамотное планирования финансовой нагрузки.
Мы составили финансовую модель для управляющей компании в коттеджном поселке, а именно мы взяли данные из интернет-банка и посмотрели куда тратились деньги. Посмотрели сколько денег поступало на банковский счет. К сожалению, данных по наличным мы не увидели, так как наличные на счет не вносились. Поэтому мы всегда занимаем позицию, что наличные – зло.
Нет тут никакой экономии на налогах. Забудете, запутаетесь и действительно можно получить претензии от налоговой. Рекомендуем пользоваться только безналичными платежами 🙂
Клиент на встрече-знакомстве утверждал, что у него расходов на 1,5 миллиона в месяц, а доход должен быть 1,8 миллиона. Однако 1,5 миллиона – это фактический месячный расход: полученные входящие счета на оплату от контрагентов. А такие вещи, как квартальные налоги и годовые платежи клиент не учитывал, и это оказалось катастрофически неправильно.
Мы предложили посчитать расходы/доходы по году и разделить полученную сумму на 12 месяцев. Расходы получились на уровне 2 миллионов в месяц. Привет отрицательное сальдо по месяцу! Отсюда и выросли долги перед поставщиками, но не из-за того, что жители не заплатили вовремя, а потому, что расходов было больше, чем доходов.
Стало очевидно, что управляющей компании нужно модернизироваться и провести оздоровление не только бухгалтерии, но и всей своей финансово-хозяйственной деятельности, а именно убирать расходы и поднимать доходы. Инвентаризация договоров подняла доходы, но это была капля в море. В масштабах года это всего 600 тысяч, а нужно найти 2,4 миллиона. Начали анализировать расходы, и сразу нарисовались цели под оптимизацию:
- Охрана. Сократить число охранников и внедрить автоматизацию: камеры на распознавание номерных знаков. Подробнее чуть ниже.
- Разнорабочие. Сократить число рабочих за счет снижения ручного труда и перехода на использование техники. Один трактор справляется быстрее, чем четыре человека, со снегом зимой и с травой летом.
- Уличное освещение. Заменили все лампы на светодиодные и снизили электропотребление в 10 раз!
- Земельный налог. Дороги и зоны общего пользования были в собственности управляющей компании с максимальной дорогой категорией земли. Предложили сменить назначение и переоформить на ТСЖ или передать дороги в пользу государства. У управляющей компании в коттеджном поселке налог получается в разы выше, так как при неиспользовании земельного участка происходит повышение налоговой нагрузки. Плюс есть потенциал для реализации и заработка на землях. Однако, это касается только будущих налоговых начислений, а текущие придется платить по повышенной нагрузке. Поэтому очень важно заниматься анализом и планированием.
Стали думать про увеличение доходов и придумали дополнительные услуги. Причем главной идей было – сделать это качественно и комфортно для жителей, чтобы люди расставались с деньгами на позитивных эмоциях. Так в поселке появилось следующее:
- Услуги по сезонной уборке земельного участка
- Услуги по регулярной стрижке газона на земельном участке, а также уборке снега с дорожек
- Услуги по предпродажной подготовке земельного участка
- Клининговые услуги по уборке внутри дома
- Услуги по наружной мойке окон
- Логистические услуги: доставка из магазинов, рынков и по индивидуальным запросам (встретить бабушку)
- Услуги сантехника, электрика, плотника и мастера на мелкий ремонт
- Услуги по доставке питьевой воды в бутылках
- Индивидуальные охранные решения: камеры в дом, тревожная кнопка с выходом на КПП, сигнализация и датчики утечки воды и газа
И что Вы думаете? Дело пошло в гору, и собственники начали обращаться за дополнительными услугами. Таким образом ежемесячный чек начал расти. Не сильно, но уже совсем скоро мы увидели рост чека на 10%.
В коттеджном поселке услуги охраны оказывал ЧОП. По договору ЧОП предоставлял 4 человека и 1 машину для объезда территории. 2 из 4 человек работали днем в активные часы (в день проезжает примерно 1 тысяча машин). Другие 2 работали по-сменно с вечера до утра. Действовал пропускной режим: машина подъезжает, выходит охранник и проверяет пропуск.
Если пропуска нет, то начинаются разбирательства: кто, куда, зачем и звонки собственнику участка.
Что мы придумали – сократить охранников с 4 до 3. Вместо машины – велосипеды. Стоимость ЧОП снизилась на 20%. На сэкономленные деньги заказали программу и купили камеры, которые считывают номера машин. И ушли от пропусков. Все собственники сообщают свои автомобильные номера и данные заносятся в базу.
Есть номер – шлагбаум открывается. Нет номера – не открывается. Гостевые машины заезжают по заявкам – собственники самостоятельно оформляют гостевые пропуска.
Дальше – круче. Повесили экран рядом со шлагбаумом, и теперь можно выводить общую и точечную информацию. Например, о предстоящем мероприятии – ремонте дороги на улице Северная или о предстоящем собрании собственников поселка. Потом стали выводить информацию о наличии задолженности. Данные о задолженности синхронизируются с бухгалтерской базой. Все в облаках, туда-сюда летает.
Дебиторская задолженность сократилась очень быстро. Вот такой получился двойной профит.
Когда мы знакомились с поселком, то в нем оставалось непроданных 50 участков. Продажами занимался отдел продаж того самого Инвестора, а именно девочка Марина. Она сама жила в поселке и клиентов искала через ЦИАН. Продажи были плохие: 3-4 в течение года. Надо было что-то менять. Ведь проданные участки – это новые собственники на договор эксплуатации.
Мы предложили заменить Марину на профессионалов. Провели тендер среди местных агентств недвижимости. Клиент подписал эксклюзив с теми, кто обещал чудо – быстро все продать. Выбранный агент почти справился самостоятельно, но пандемия ему помогла перевыполнить план по продажам. До пандемии продажи были на уровне 2-3 сделки в месяц, а после 10 в месяц.
Сейчас в поселке нет свободных земельных участков, а доходы управляющей компании выросли за счёт новых клиентов на эксплуатацию.
В посёлке были земли общего пользования, которые пустовали. В планах было на этих землях разместить инфраструктурные решения для жителей посёлка. Управляющая компания долгое время ничего не предпринимала, так как хотела самостоятельно все реализовать: придумать идею, вложить денег, построить, управлять и получать прибыль. Идей было много, а денег не хватало.
Мы предложили модель партнерства с жителями. Среди них оказалось несколько предпринимателей и совладельцев разных бизнесов, которые согласились вложить свои деньги в бизнес, в котором они очень хорошо разбираются.
Управляющая компания предоставила землю и коммуникации, а бизнесмены вложились в проект, строительство и управление. Так в посёлке появилась автомойка, кафе-пекарня, пункт приема химчистки и магазин с бытовыми услугами. Еще была идея построить физкультурно-оздоровительный комплекс, но от этой идеи отказались – слишком большие расходы. Зато решились на открытую спортивную площадку.
Мы накопили много идей, которые клиент (управляющая компания) отказался внедрять. Ниже некоторые из них, которые могли бы кратно поднять качество услуг и эффективность УК:
- Обзванивать жителей и интересоваться их мнением о текущем положении дел в поселке. Так можно найти идеи, которые будут позитивно встречены.
- Реализовать автоматизированный сбор показаний электроэнергии и водопотребления. Этот процесс дорогостоящий и не всегда может быть уместным. В поселке на 350 коттеджей уходит 3 дня на сбор показаний и передачу данных для расчетов. В поселке на 25 коттеджей на этой уйдет 3 часа. Автоматизация может сократить это время до 15 минут вместо часов или дней.
- Реализовать оплату по ссылке, которая приходит в виде SMS. Клиенту остается только кликнуть и оплатить картой или Apple/Google Pay.
- Мы активно рекомендуем управляющим компаниям уходить от посредничества в ресурсных вопросах – ток, вода и стоки. Клиенты оплачивают самостоятельно по счетчикам через личный кабинет напрямую в ресурсную компанию. При наличии задолженности проблемы возникают у собственника конкретного домовладения, а не управляющей компании и впоследствии у всего коттеджного поселка.
- Общение с жителями перевести в плоскость email. Переписка по email приводит к более конструктивному диалогу, также убираем любителей поболтать на лавочках.
-
Думаю, что этот текст сможет Вас вдохновить на модернизацию своего проекта или на создание его с нуля 🙂
Хочу найти клиента на очередную модернизацию коттеджного поселка или бизнес-центра 😉 Пишите или звоните +7(926)388-22-29 (WhatsApp #128293; Такие комментарии мотивируют и я с Вами полностью согласен, что этот опыт применим к многим сферам.
Не понимаю почему люди покупают в коттеджных поселках. Там также плясать под дудку ук как и в мкд, добровольное рабство
Спасибо за комментарий. У коттеджных посёлков есть свои преимущества, которые и толкают многих покупать там дома. Однако мало кто обращает внимание на работу УК перед покупкой. Как правило это ограничивается короткой беседой с управляющим, а уже потом вскрываются неприятные сюрпризы и начинаются пляски.
Ну тут можно сравнить анархию и государство. Как ни крути, государство хоть и диктует свою «дудку», но даёт и некоторые блага.
УК как и тсж и т.п.объединения также кроме «дудки» предоставляют и определённые блага. На мой взгляд это намного лучше, чем жить в деревне, где твой дом могут в любой момент обънести. А тут коллективный разум, который в том числе и за охрану и общего, и твоего имущества отвечает (если это коттеджный посёлок).
Или Ваш коммент о другом? 🙂
«Вместо машины – велосипеды»
Это я раньше почему дорогой был? Потому что у меня велосипеда не было 🙂
А статья хорошая.
Спасибо за оценку и комментарий. Почтальону Печкину
По моему опыту в поселке сидит когда-то давно выбранное правление, ничего не развивает, проблемы не решает, попасть на прием к председателю невозможно и тд., основное занятие — тырить деньги. Но из-за пассивности жителей собрать кворум и проголосовать за что-либо другое не получается, поэтому так и сидим в этом болоте и не может сдвинуть ситуацию с мертвой точки.
Да, так достаточно часто и бывает. Самая большая проблема в том, что нет желания развивать и менять к лучшему/комфортному.
Про попасть на прием к председателю – ♂️♂️, скорей всего Вы правы. Попробуйте предложите им email или любой мессенджер.
Вместо емейла — телеграм рулит.
1. Более оперативно
2. Элементарно проводить опросы вместо бумажных голосований.
Например, у нас председатель начал двигать «снег херово убирается, давайте на собрании проголосуем за снегоплавильную машину».
Опрос в телеге за 2 часа показал, что вопрос не стоит бумажного обсуждения (за было лишь 10%)
Да, согласен. Телеграмм рулит, особенно тема с голосованием 🙂 Делитесь ещё лайфхаками
Здравствуйте. Очень понравилась статья, она достаточно точно описывает мое личное видение работы УК. Очень жаль, что у нас большинство девелоперов не смотрят на проблему обслуживания коттеджных поселков с этой стороны. У меня похожая ситуация, инвестор и УК связаны, в кт поселке порядка 450 участков, сдано примерно две трети.
Меня интересует как вы смотрите на правовую составляющую отношений. Часто земли общего пользования оформлены в частную собственность инвестора и естественно инвестор при расчете тарифа на обслуживание свои участки не считает, в том числе те которые продаются. То есть делит обслуживание на клиентов уже купивших недвижимость.
С другой стороны у нас до сих пор нет закона обязывающего в таких ситуациях людей заключать договора и оплачивать услуги по типу ЖК РФ. Как работать с людьми которые считают, что они не обязаны оплачивать услуги и не заключают договора? Есть ли в вашей практике случаи и способы влияния на ситуацию со стороны жителей, то есть в ситуации когда УК не слышит жителей, обвиняя во всех бедах должников, чем только усугубляет раскол внутри поселка, и решении своих проблем путем простого поднятия тарифа на обслуживание?
Айрат, здравствуйте. Спасибо за Ваш развернутый комментарий.
К сожалению Вы правы в части, что девелопер не смотрит и не планирует управление коттеджным поселком, а ведь на самом деле это основной качественных и быстрых продаж. Получается, что девелопер сам себе мешает. За дорого нельзя продать проект, если в нем не будет качественной жизни. Сейчас покупатели имеют возможность сравнивать и моя скромная статистика показывает, что выбор падает в пользу поселков, где действительно функционирует нормальная служба управления поселком.
А по тарифам и их расчету с точки зрения «со своих земель не брать плату» – это самая частая проблема. Прям боль-боль, ведь инвестор держит землю и не имеет с этой земли ничего кроме расходов, как минимум земельный налог от кадастровой стоимости участка. И это негатив. Собственники, которые уже купили землю в поселке и оплачивают ежемесячно счета начинают осознавать, что их кинули.
Я всегда рекомендую девелоперам закладывать начисления/сборы с нереализованных участков. Так становится очевидно, что продать землю выгоднее, чем держать. Но в проблемных проектах, девелопер всегда прикрывается «плохими продажами» и мол никто не берет земли, а проблема в другом – никто не берет, так как уже есть те, кого обманули. И снова негатив, так как нет продаж.
Вот такой замкнутый круговорот. Возможно Ваш девелопер держит землю в целях продать коммуникации о дельно, так называемые «возможности подключения»? Однако, на мой взгляд это тоже путь в никуда. Девелопер так обманывает сам себя, а не зарабатывает на длинной дистанции.
По закону Вы правы, но ходят слухи, что появится законодательная база для коттеджных поселков и управляющих компаний в поселках. Правда я слышал, что это будет касаться только земель ИЖС.
Как работать с людьми – ответ на удивление простой, а именно – попробуйте с ними просто и по человечески договориться. В нашем случае это получается в 90% случаях. Если же Вам нужен документ, то на этап формирования концепции Вам нужно создать правила проживания в поселке, а дальше договор с управляющей компании коттеджного поселка… И вот при несоблюдении правил и нарушении договора уже начинаете работать про штрафам и другим санкциям. Идеально конечно же иметь разработанный правило на этапе первой продажи, чтоб у Вас все 100% собственников осознанно были согласны соблюдать правила проживания.
Айрат, было бы интересно узнать про Ваши проекты: география, размеры, что из общего пользования строите, .
Источник: vc.ru
В нашем коттеджном поселке нет общей собственности как таковой, поскольку все дороги внутри поселка на праве СОБСТВЕННОСТИ принадлежат застройщику. Какие взаимные обязательства могут быть в такой ситуации между собственниками домов и участков и Застройщиком — собственником дорог между участками?
Застройщик пытается заключать с отдельными собственниками некий договор на «обслуживание». У нас со стороны собственников есть претензии по очистке дорог от снега, и по освещению улиц. Однако, местная администрация нам отвечает, что земля не в ведении муниципалитета, поэтому администрация ничего сделать не может на чужой частной собственности.
Какие вообще у нас могут быть отношения с Застройщиком в рамках закона и нормальных взаимных обязательств при условии отсутствия земель общего пользования, которые в его частной собственности? Что мы ему должны, что он нам? И можем ли мы апеллировать к федеральным законам, например, по освещённости улиц, или нет? Может ли он (Застройщик), не получая с нас никаких денег, навязать нам в конце концов по суду сервитут за большие деньги с каждого дома, или ещё каким-то образом принудить нас платить ему? В приложении ответ из местной администрации на некоторые наши вопросы и вариант договора, который нам рассылает Застройщик.
В приложении ответ из местной администрации на некоторые наши вопросы и вариант договора, который нам рассылает Застройщик.
Вадим
А Вы являетесь собственниками домов? если да, то согласно ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Как видно из ответа администрации участок передан застройщику в аренду, соответственно и Вы имеете право пользования таким участком на праве аренды. А договор напоминает договор с управляющей компанией с обслуживанием многоквартирного дома. С уважением, Урванцев Евгений.
Как видно из ответа администрации участок передан застройщику в аренду, соответственно и Вы имеете право пользования таким участком на праве аренды. А договор напоминает договор с управляющей компанией с обслуживанием многоквартирного дома. С уважением, Урванцев Евгений.
Урванцев Евгений
Согласен — ответ не тот, который нужен. Ответил не на тот вопрос.
Уважаемый Вадим Юрьевич! Интересная, однако, ситуация. Хорошо бы посмотреть сам договора аренды 2010 года, при этом, интересно, что арендуемый земельный участок снят с государственного кадастрового учета в 2012 году. Получается в порядке ст.ст.11.4-11.9 ЗК РФ было образовано несколько земельных участков, в том числе под дороги?
Далее, представленный проект договора- исключительно подрядный договор, причем заключение такового только с согласия обоих сторон (ст.421 ГК РФ).
По уму, надо смотреть договор аренды плюс Генеральный план поселения, где находится коттеджный поселок. Адреса, наименование улиц есть или нет? И образовано ли у Вас на месте ТСЖ или иная управляющая организация?
Уважаемый Михаил Юрьевич! Спасибо за уточняющие вопросы — все по существу! Комментирую и надеюсь на Ваш ответ после комментариев!
Договор аренды от 2010 года мы никак в администрации добиться не можем.
Да, общий участок, который по тому договору аренды был передан, перестал существовать и снят с учёта в связи с образованием отдельных земельных участаов на его территории в собственности разных частных покупателей домов. И участки под дороги — тоже выделены в отдельный участок — на общедоступной кадастровой карте можете это сами увидеть. И вот этот участок — тоже частная собственность (не аренда!) у Застройщика. Это я уже сам знаю от специалистов Кадастровой палаты.
Ген план есть. Он в процессе каким-то образом менялся несколько раз, потому несколько дополнительно застроенных участков ка бы тоже уже законны — мы об этом спрашивали и получили впоследствии ответ.
ТСЖ нет. В процессе продажи нам участков в договорах купли-продажи не было того самого волшебного пункта, который у всех должен быть, где написано, что «вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество», имеется ввиду имущество общего пользования. По тому и нет юридических последствий платить далее, как в многоквартиных домах, за обслуживание и благоустойство этих земель общего пользования из-за отсутствия оных, ибо «»Земли общего пользования — это объективно существующая категория участков, которые не могут быть приобретены в чью-либо частную собственность (п. 12 ст. 85 ЗК РФ)»».
Уважаемый Вадим! В дополнение на Ваше уточнение: не буду плутать, так как вопросы по образованию ЗУ, особенно под дорогой (дорогами общего пользования) спорный и тем более регистрация прав на него на частное лицо (не важно физическое или юридическое). На мой взгляд, изначально стоит составить грамотную и обоснованную коллективную жалобу в органы прокуратуры, в том числе по формированию ЗУ под дорогой, регистрации на него прав. Далее подать жалобу, в том числе по факту навязывании работ/услуг (см. Федеральный закон №135-ФЗ «О защите конкуренции»).
Учитывая, что поставленный вопрос реально сложный, лучше здесь обратиться со всеми документами к толкового и дотошному юристу на месте, однако, помощь с составлением обращения в органы прокуратуры могут оказать и здесь, благо на сайте есть весьма умные и профессиональные юристы (не про себя).
не получая с нас никаких денег, навязать нам в конце концов по суду сервитут за большие деньги с каждого дома, или ещё каким-то образом принудить нас платить ему?
Вадим
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Поэтому в принципе может быть ситуация когда собственник сделает эту дорогу платной, либо будет добиться сервитута, т.к. вы ей пользуетесь но не платите.
Не уверен конечно что дело до суда дойдет, но в теории- быть может.
дело в том что это разные отношения и разные услуги — сервитут. или платная дорога- это одно
а уборка чего либо или оказание подобных услуг- другое
например вы вправе договор на уборку заключить с кем угодно, а дорогой пользоваться по сервитуту или как платной, и эти вещи будут не связаны
Лучше конечно посмотреть все договоры (купли продажи, аренды, и т.д.)
но если кратко- вы как потребитель имеете право требовать качественного оказания услуг в рамках договора, например на туже уборку.
Поэтому можете требовать ( через претензии) хорошего качества уборки, писать надо по почте обязательно, заказным с описью. И стараться все общение вести так- письменно.
Источник: pravoved.ru