Покупка квартиры в малоэтажных жилых домах с каждым годом набирает все большую популярность. Малоэтажное строительство зародилось в Соединенных Штатах Америки на стыке 19 и 20 веков, но активное развитие получило только после Второй мировой войны, когда многим американцам стали доступны собственные автомобили, благодаря чему они смогли поселиться в пригороде и беспрепятственно ездить на работу в крупные мегаполисы.
Малоэтажное строительство в Америке пользуется популярностью и по сей день. Загородный дом выбирают наиболее обеспеченные граждане, в то время как в «муравейниках» живут неблагополучные семьи. Исключение, конечно, составляют фешенебельные небоскребы с пентхаусами и апартаментами внутри.
В России же активное строительство «малоэтажек» началось с периода правления Сталина и продолжилось во времена Брежнева и Хрущева – все мы прекрасно знаем, так называемые, «хрущевки», в которых многие живут и по сей день. Однако в современной России пятиэтажки с неудобными планировками (смежными комнатами, маленькими кухнями и санузлами, длинными коридорами) больше не возводятся, на первый план в малоэтажном строительстве вышли аккуратные малоквартирные дома с продуманными планировками, расположенные, преимущественно, за МКАДом.
Газобетон – один и самых популярных материалов для строительства малоэтажных домов.
В крупных городах возводить подобные дома нецелесообразно – плотность населения и стоимость земли здесь значительно выше, а, значит, требуется большее количество жилых помещений и покупателей, дабы можно было окупить затраты девелоперов. Преимущественно «малоэтажки» возводят не дальше 30 километров от МКАД, так как квартиры здесь предназначены для постоянного проживания, и дорога на работу не должна занимать много времени.
К малоэтажным жилым домам, помимо многоквартирных корпусов высотой от 3 до 4 этажей, относят индивидуальные жилые дома высотой от 1 до 3-х этажей (коттеджи, усадьбы) и дома с земельными участками, рассчитанные на несколько семей (таунхаусы, дуплексы, триплексы и т.п.).
Итак, в чем же заключаются плюсы и минусы такого жилья? Давайте разберемся.
ПЛЮСЫ
Низкая себестоимость
Квартиры в малоэтажных жилых домах стоят значительно дешевле, нежели квартиры в «многоэтажке». Это связано с высокими темпами строительства, ведь для возведения 2-3 этажей нужно намного меньше времени. В то же время, для малоэтажных домов не требуется мощный фундамент характерный для высотных зданий. Снижается также срок экспонирования и срок аренды земельного участка, на котором ведутся строительно-монтажные работы.
Ко всему прочему, здесь не требуется проведение длительной государственной экспертизы проекта, которая отнимает и время и деньги.
Высокое качество
В России «малоэтажки» чаще всего строят по монолитной системе. Непосредственно на строительной площадке из бетона заливаются плиты-перекрытия и другие конструктивные элементы. Внешние стены выполняются из кирпича или газосиликатного блока. Данные материалы отличаются высоким уровнем теплосохранения и звукопоглощения.
Ликвидность малоэтажных домов❗ Какие факторы влияют❓ Какие материалы более ликвидны в строительстве
Реже можно встретить дома, построенные по каркасной системе (полностью из кирпичей). Эта технология прочная, но занимает много времени, а квартиры в таких домах в конечном итоге стоят достаточно дорого.
Панельные «малоэтажки» практически не возводят. Это связано с дорогостоящей перевозкой панельных элементов. Малоэтажные дома возводят за городом, поэтому обеспечить подъезд грузовых машин становится сложно, а это сказывается на себестоимости объекта.
Авторские проекты
Малоэтажные дома возводят по индивидуальным проектам, а, значит, планировки квартир здесь намного удобнее и продуманнее, чем в многоэтажных зданиях. Ко всему прочему, архитектура и отделка фасадов в таких домах гораздо привлекательнее.
Близость к природе
Несомненный плюс малоэтажного строительства – это благоприятная экологическая обстановка и окружающая природа (леса, реки, озера). Шумные магистрали находятся в отдалении, по утрам слышно пение птиц, а при желании можно выбраться в соседний лес за грибами. Это идеальный вариант для тех, кто устал от суеты и запыленности большого города.
Отсутствие «муравейников»
В высотных домах многие чувствуют себя, словно в «муравейнике». Соседи сверху и снизу, слева и справа – «удовольствие» не для всех. В малоэтажных домах такого эффекта нет, ведь на этажах расположено минимальное количество квартир, соответственно, и соседей там меньше, что создает наибольший комфорт и уют. Нет ощущения сдавленности и громоздкости.
Развитая инфраструктура
Малоэтажные дома строят за МКАДом, где инфраструктура не всегда отвечает требованиям комфортного проживания. Чтобы обеспечить подобные условия, застройщик возводит образовательные и медицинские учреждения, спортивные и детские площадки, магазины и супермаркеты, торговые и развлекательные центры, и другие социально-бытовые объекты. Благодаря чему владельцы квартир могут воспользоваться всеми необходимыми услугами, не выезжая за пределы населенного пункта.
Наличие парковочных мест
Извечная проблема больших городов – это недостаточное количество парковок. В малоэтажных комплексах эта проблема решена: здесь не придется воевать за машиноместо с соседом, ведь для каждого жильца предусмотрено собственное.
Своя земля
Многие застройщики, наряду с жильем, предлагают приобрести и земельный участок небольших размеров от 2 до 4-х соток. Обычно такие участки предлагаются владельцам первых этажей. И эту возможность не стоит упускать. Ведь, живя в квартире, Вы можете иметь в распоряжении целый сад, где можно посадить овощи и фрукты, или разбить живописные цветники.
Несмотря на все существующие плюсы, недостатки в жилье подобного формата тоже существуют.
МИНУСЫ
Удаленность от города
Малоэтажные дома удалены от столицы на значительное расстояние, поэтому людям, которые работают в Москве, каждый день придется тратить много времени на дорогу. В среднем этот показатель составляет порядка 3,5-4,5 часов в обе стороны. В такой ситуации не спасет даже личный автомобиль, ведь дороги в часы пик загружены.
Ко всему прочему, транспортное сообщение между населенными пунктами не всегда бывает развито. Чтобы доехать до Москвы порой требуется сменить несколько видов транспорта – от маршрутного такси до пригородного электропоезда и метро, что создает значительные трудности, особенно в холодное время года.
Инфраструктура подводит
Несмотря на вышеописанные плюсы инфраструктуры, порой её оказывается не достаточно. Застройщик может не возвести все необходимые объекты или завершить их в самую последнюю очередь. Например, девелопер может не построить школу или детский сад, и Вам придется отвозить ребенка в соседние поселки или города. Поэтому стоит ознакомиться с проектной декларацией объекта, и выяснить, что именно будет построено помимо жилых домов и в какие сроки.
Дополнительные нюансы
В малоэтажных домах не устанавливают лифты, поэтому людям пожилого возраста и маломобильным гражданам следует учесть данные особенности. Также в подобных домах отсутствует мусоропровод, поэтому отходы придется выбрасывать в уличные контейнеры. Стоит отметить, что в загородные дома не всегда проводят линии телекоммуникации (Интернет и стационарный телефон). На это тоже стоит обратить внимание.
Дополнительные расходы
За низкой стоимостью квадратного метра иногда кроются различные ухищрения застройщика. К новостройкам могут быть не подведены коммуникации, и за их установку Вам придется дополнительно платить из собственного кармана. Например, оплатить строительство котельной или очистного сооружения.
Статус земли
При покупке квартиры в малоэтажном доме в первую очередь следует обратить внимание на статус земельного участка, на котором ведется строительство. Недобросовестные застройщики очень часто ведут строительство на земле, предназначенной для сельского хозяйства или возведения дачных домов. В этом случае строительство незаконно.
Сложности с ипотекой
Банки охотно выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в малоэтажных домах, особенно на стадиях строительства. Если Вы собираетесь приобрести таунхаус, и он оформлен по документам, как многоквартирный дом, то проблем с оформлением кредита возникнуть не должно. В противном случае, банк может отказать в его получении.
Изучая рынок малоэтажного строительства, многие эксперты приходят к выводу, что на сегодняшний день наиболее выгодными являются объекты, в которых возводятся и таунхаусы и многоквартирные дома. Жильцов в таких комплексах больше, а, значит, расходы на эксплуатации для каждой отдельной семьи сокращаются. К выгодным проектам можно отнести и мультиформатные комплексы, на территории которых возводятся несколько видов жилья – от коттеджей, таунхаусов и дуплексов до многоквартирных домов.
Источник: lookuprealty.ru
Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России
Балаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу
- Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
- США — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Германия — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Канада — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Финляндия — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
- Тенденции малоэтажного развития за рубежом
- Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения
В формате прошедшего в феврале 2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.
Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом
Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).
Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)
Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения (Диаграмма 2).
Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.1 кв.км)
Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).
Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)
Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):
- Модульное;
- Панельное (крупно элементное);
- Каркасно – панельное;
- Клеёный брус;
- Оцилиндрованный брус
Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья
Панельное (крупно элементное);
Панельное (крупно элементное);
Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).
Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).
Диаграмма 4. Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)
Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения —
- США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
- Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%
Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –
- США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов — 17%-22% в год,
- Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов — 30%-45% в год
— анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.
США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с 2005 г. (Таблица 2).
Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году
Численность населения (млн. чел.)
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.
Денежные доходы населения (трлн.$./год)
Средняя з.п. (тыс.$.год.)
Объем строительных работ и услуг, млрд.$.
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)
Средняя цена кв.м. жилья ($./кв.м.)
Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения — американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом
В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).
В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период 2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.
Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)
9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса
Рост жилищного строительства стимулирует —
- 1% ежегодный приток мигрантов в США;
- снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
- рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
- ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.
Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США ($) и темпы их изменения (%)
Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.
Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)
С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.
Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.
С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).
Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).
— анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).
Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году
Численность населения (млн. чел.)
ВВП на душу населения, тыс.$./чел.
Денежные доходы населения (трлн.Евро./год)
Средняя з.п. (тыс.Евро.год.)
Объем строительных работ и услуг, млрд.$.
Объем жилищного строительства, (млн. кв.м.)
Объем жилищного строительства на душу населения (кв.м/чел.)
Средняя цена кв.м. жилья (Евро./кв.м.)
Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом — свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.
Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.
Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)
Рост жилищного строительства стимулируется —
- массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
- снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
- ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.
Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)
При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м
Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).
Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)
Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).
Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.
Источник: www.marketologi.ru
Будущее малоэтажного строительства
.jpg)
Сегодня малоэтажные дома и целые комплексы активно выходят на рынок и завоевывают предпочтения покупателей. Далее мы подробно рассмотрим, причины, по которым это происходит, а также преимущества, недостатки строительства малоэтажек и перспективы их развития.
Малоэтажное строительство сегодня
Малоэтажное жилье появилось на рынке после кризиса 2008 года, а пик развития формата пришелся на 2010-2011 годы. И на протяжении всего периода малоэтажные комплексы хорошо продавались. Сегодня их доля занимает порядка четверти от всех новостроек Московской области и около 80% малоэтажных проектов в области находятся в радиусе 25 км от МКАД.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум Групп», большинство из них располагаются на северо-западе, юге и юго-западе. Наиболее популярным среди малоэтажных проектов является комфорт-класс (около 70%). Второе место занимает класс эконом (24%), а вот доля бизнес-класса невелика (6%). Элитные малоэтажные проекты и вовсе единичны.
В отличие от старых границ Москвы, малоэтажные проекты на присоединенных территориях не редкость. Порядка 21% объема всего предложения в Новой Москве – это квартиры в малоэтажных домах (до четырех этажей включительно), 17% приходится на среднеэтажные проекты (5-9 этажей), 62% – на многоэтажки (от 9 этажей и выше). Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отметил, что на протяжении последних лет доля малоэтажного жилья практически не меняется. И на его взгляд, такой формат строительства в перспективе как минимум пары лет сохранит свои позиции.
Привлекательность строительства малоэтажек для девелоперов
В целом при реализации девелоперских проектов в сфере малоэтажной жилой недвижимости используется иная бизнес-модель, нежели в высотном строительстве. Специалисты KASKAD Family считают, что эта модель может быть более выгодна в силу следующих причин.
Во-первых, строительный цикл в таких проектах короче чем в высотных, а, следовательно, на более ранних стадиях можно выходить на продажи, а также в более короткие сроки завершить строительство и приступить к работе над новыми проектами. Во-вторых, в малоэтажном строительстве действуют другие нормы проектирования и согласований, процесс получения исходно-разрешительной документации по объекту быстрее и менее затруднителен. Также строительство малоэтажных домов проще с технической точки зрения, этот процесс не требует использования сложной техники, кроме того инженерная составляющая таких проектов гораздо проще – нет необходимости строить технический этаж, использовать мощные насосы, лифты, в проектах легче обеспечить противопожарную безопасность. Девелоперы заинтересованы в развитии формата малоэтажного строительства, замечает Александр Зубец, из-за низкой плотности населения нет необходимости строить многочисленные объекты инфраструктуры, что снижает себестоимость квадратного метра.
В совокупности все вышеперечисленные факторы позволяют строить малоэтажки быстро и относительно недорого.
Однако, кроме преимуществ малоэтажного строительства, существуют и недостатки. Например, 50% от объема жилья в подобных комплексах приходится на квартиры на первых и последних этажах. А как известно, такие квартиры пользуются ограниченным спросом, и их сложнее продавать.
Также, с точки зрения всей экономики проекта, малоэтажное строительство чаще приносит меньшую прибыль, нежели высотный проект. При наличии разрешения застройщики предпочитают на одной и той же площади строить многоэтажные дома, в которых количество квартир как минимум в 3-4 раза превышает предложение в малоэтажных корпусах. Конечно в таком случае приходится строить дополнительные объекты инфраструктуры. Однако даже с учетом дополнительных затрат на «социалку» порой многоэтажный комплекс оказывается рентабельнее.
Квартира в малоэтажке с точки зрения покупателя
С точки зрения покупателя, формат малоэтажного жилья характеризуется большим количеством плюсов. В организованных малоэтажных комплексах с развитой инфраструктурой создается более комфортная среда проживания за счет нескольких факторов, рассказывает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Такие проекты в большинстве своем реализуются вдалеке от оживленных магистралей, вблизи лесных массивов, природоохранных зон и водоемов, что обеспечивает отличную экологическую обстановку будущему микрорайону или кварталу. Если сравнивать малоэтажный жилой комплекс и проект с высотными домами, при одинаковых размерах земельного участка под застройку количество продаваемой жилой площади в рамках малоэтажки значительно меньше, соответственно и число жителей не велико, что обеспечивает камерность проживания.
Мнение руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной: благодаря низкой себестоимости жилья и коротким срокам его возведения (в среднем 2-3 года), снижается риск недостроя, это важное преимущество.
Александр Горбачев, директор по маркетингу и продажам компании «Квартстрой» отмечает технологические и архитектурные решения для малоэтажных комплексов, которые могут иметь значение для покупателя. В самом начале проектирования у архитекторов существенно больше возможностей для создания уникального внутреннего пространства.
Нередко именно загородные малоэтажные комплексы могут похвастаться уникальными парками, разделенными разновозрастными детскими площадками и спортивными комплексами, зонами для барбекю, беговыми и велосипедными дорожками, и даже придомовой территорией с огородами или садами. Также есть преимущества и с технической точки зрения, в большинстве таких проектов сегодня выполняют либо индивидуальное отопление для каждой квартиры, либо устанавливают домовые отопительные системы, которые работают в удобном для жителей режиме, за исключением кратковременных периодов технического обслуживания. На цокольных этажах проектируют кладовки, которые обеспечивают жильцов дополнительной площадью для хранения вещей. И что также важно, многие покупатели малоэтажного жилья ассоциируют такие комплексы с бесплатной и качественно организованной парковкой и с безопасностью – ведь малоэтажные комплексы чаще всего огорожены и охраняются.
Среди недостатков, которые могут выделить для себя покупатели, по мнению Александра Горбачева, является тот факт, что малоэтажные жилые комплексы комфорт класса зачастую требуют больших эксплуатационных расходов по сравнению с расходами в обычных многоквартирных домах высотой от 10 этажей. Это связано с тем, что плотность населения малоэтажного комплекса меньше, а инженерия, благоустройство и инфраструктура качественных проектов не только не уступает, но и лучше, чем в многоэтажных проектах экономкласса. Таким образом, за комфорт, тишину и близость к природе приходится платить.
Следующим распространенным недостатком представленных на рынке малоэтажных жилых комплексов, является относительно плохая доступность общественным транспортом. Такие комплексы в окружении себя редко имеют более одной остановки автобуса или жд станции, не говоря уже о метро. Зачастую до Москвы можно добраться только на автомобиле.
Поэтому, даже если комплекс находится недалеко от границы города, время на дорогу до работы или учебы в столицу будет тратиться существенно большее. И, важно отметить еще один минус – это социальная инфраструктура, которая в малоэтажных проектах также редко отличается разнообразием, если только, конечно же, реализуемый проект не является объектом бизнес-класса или очень крупным проектом комплексной застройки территории. Как правило, возводятся социальные объекты инфраструктуры не в первую очередь и не в полном необходимом объеме.
Покупатели. Кто они?
В момент, когда малоэтажные жилые комплексы только появились на рынке, квартиры в них приобретали в основном молодые люди, в том числе и семейные, положительно относящиеся к новым тенденциям, готовые экспериментировать, имеющие возможность путешествовать и наблюдать, как в подобном формате недвижимости живут за границей, рассказывает Ксения Цаплина. По мере укоренения формата на рынке квартиры в малоэтажных домах стали приобретать и старшие поколения, включая пенсионеров, уставшие от города и желающие больше времени проводить на природе.
А основная целевая аудитория сегодня – это семейные пары с детьми и люди старшего возраста. Как правило, такое жилье идеально подходит тем, кто устал от суеты мегаполиса и хочет жить за городом. Некоторые продают свое жилье и переезжают в малоэтажку, такой переезд они рассматривают, как повышение уровня комфорта проживания и своего статуса. Не так часто квартира в малоэтажном доме становится первым жильём.
Александр Горбачев выделяет наиболее активные возрастные группы покупателей – это 25-35-летние и 35-50-летние. Эти две возрастные группы в равной степени составляют долю 80%. Характерными предпочтениями аудитории малоэтажных комплексов являются относительно невысокая цена и наличие отделки. Также покупатели среди прочих показателей выделяют качество планировочных решений и близкие сроки сдачи, что, в общем, и является одним из конкурентных преимуществ малоэтажных комплексов.
Будущее малоэтажного строительства
Рынок малоэтажного жилья стремительно развивается. Во многом это стало возможным благодаря преимуществам малоэтажек: доступной цене, низкой плотности застройки, благоприятной экологической среде. В условиях кризиса этот сегмент получил дополнительный стимул для развития, замечает Рустам Арсланов, сегодня покупатели не хотят рисковать и предпочитают инвестировать в проекты с коротким сроком реализации, а строительство малоэтажных проектов как раз ограничено по срокам. Среди факторов, способствующих развитию данного сегмента, также можно отметить меняющееся восприятие покупателями жизни за МКАДом. Этому в немалой степени способствует активное развитие городов и населенных пунктов Подмосковья, их социальной инфраструктуры и улучшение транспортной доступности.
Малоэтажная застройка будет активно развиваться в Подмосковье, считают эксперты. Это, прежде всего, связано с утвержденными нормативами градостроительного проектирования Московской области, в которых изложены требования к снижению этажности новых проектов.
В городах, где численность населения превышает 100 тыс. человек, максимальной высотой зданий является 17 этажей, в населенных пунктах с меньшим числом жителей нельзя строить здания более 9 этажей. Также одной из приоритетных задач властей Московской области является увеличение доли малоэтажного жилья к 2018 году до 50%. Таким образом, однозначно можно говорить о том, что малоэтажное строительство будет расти. Благодаря невысокой стоимости строительства и востребованности в этом заинтересованы девелоперы, покупателей же привлекает доступная цена.
Дальнейшая же политика властей в отношении малоэтажек на территории Новой Москвы пока неясна, поскольку еще не опубликован план развития территории. Соответственно, только после официального генплана можно будет увидеть ту долю земель, которая отведена под малоэтажное строительство, и понять перспективы формата, поясняет Александр Зубец.
Ну а эксперты компании «KASKAD Family» считают, что данный сегмент сегодня самым серьезным образом недооценен, и в ближайшие несколько лет стоит ожидать его существенного и уверенного роста, который, в свою очередь, будет связан с выходом на рынок новых, качественных проектов, предлагающих реальную и вполне комфортную альтернативу квартире в высотном доме.
Источник: vsenovostroyki.ru
Как строить малоэтажные дома
Малоэтажное строительство призвано стать альтернативой многоквартирным домам, проживание в которых не столь удобно для горожан. Современные строительные материалы и технологии позволяют возводить недорогие комфортные малоэтажные дома.
- Как строить малоэтажные дома
- Что такое обвязочная балка в строительстве
- Виды фундамента для малоэтажного строительства
Сегодня чтобы выстроить малоэтажный дом в большинстве случаев требуется не больше месяца. Но это возможно при наличии всех материалов и инструмента, что обеспечит непрерывность работ. Лидеры малоэтажного строительства – каркасники, постройки из пеноблоков и сендвич-панелей. Надежные кирпичные дома требуют значительно больших вложений и возводятся медленнее.
Постройки из бруса и бревна требуют времени для усадки и постоянного ухода за жильем по причине усыхания пиломатериала. Поэтому эта технология домостроения все чаще уступает каркасной.
Как строить малоэтажные дома по каркасной технологии?
Каркасно-панельные дома отличаются высоким уровнем теплосбережения. Это жилье комфортно, экологически безопасно, экономически выгодно. Для возведения каркасного дома понадобится брус для монтажа верхней и нижней обвязок, доски для каркаса и стропил, плиты ОСБ, утеплитель (минвата или листовой пенопласт), соединительные элементы (двутавровые пластины, металлические уголки, анкера).
Фундамент для легких каркасных потроек может быть самым недорогим: мелкозаглубленным ленточным или столбчатым. Но выбор типа основания во многом зависит от того, каковы условия в месте строительства. Так, если грунт на участке подвижный, лучше сделать монолитную плиту. Если подземные воды близко, нужно провести дренажные коммуникации и заглубить фундамент ниже точки промерзания грунта.
Поверх основания настилают полотна гидроизоляции (рубероид) или обрабатывают бетон специальными водоотталкивающими мастиками. Затем укладывают брус обвязки и монтируют нижнее перекрытие. Далее, выстраивают каркас и обвязывают его брусом по аналогии с нижним. Так формируют верхнюю обвязку.
Чтобы избежать переувлажнения пиломатериала, сразу после устройства каркаса возводят стропильную систему и монтируют кровлю. После чего приступают к обшивке стен дома. Для этой цели традиционно используют плиты ОСБ, но можно взять влагостойкую фанеру и обычные доски.
Со стороны внутренних помещений в проемы между стойками каркаса укладывают утеплитель. Если используется пенопласт, между его листами и древесиной каркаса остаются зазоры. Эти промежутки нужно заполнить монтажной пеной. После чего выполняют внутренню обшивку плитами ОСБ и приступают к отделке помещений и фасада.
Малоэтажные дома на несколько квартир
В последние десятилетия бурно развивается такой формат строительства, как малоэтажные дома с квартирами. В крупных городах появляются целые районы, застроенные зданиями этого типа. Такое жилье пользуется большим спросом, так как жить в нем намного удобнее. В основном малоэтажные дома этого типа состоят из 2-3 этажей. От таунхаузов они отличаются тем, что квартиры сгруппированы в подъезды, не имея отдельного входа для каждой.
Источник: www.kakprosto.ru
Стеновые материалы малоэтажного строительства
Загородный дом все чаще становится местом постоянного жилья. Люди устают от суеты и тянутся ближе к природе. В этой статье мы коснемся выбора стен, рассмотрев возможные варианты.
Возведение стен – это 15-30% от бюджета всей стройки.
К выбору стенового материала подходят с разных сторон. Отличаться будет стоимость, скорость постройки, комфортность, доступность материала. Всего существует 3 вида малоэтажных построек: деревянная, каменная и комбинированная.
Деревянный дом Кирпичный дом Комбинированный дом
Деревянные стены
1. Бревно
Этот материал может быть естественной влажности и камерной сушки. В первом случае приходится выстраивать коробку дома 2 раза:
— Без уплотнителя, давая отстояться и просохнуть бревнам около 10-12 месяцев;
— С уплотнителем на постоянное место.
Дерево подбирается по размеру, отчищается от коры и цилиндруется исходя из диаметра бревен. Это делают для укладки бревен друг на друга. Толщина бревен обычно 25-30 см.
2. Брус
Дом из бруса дешевле бревенчатого. Стройка такого дома заканчивается быстрее. Минус в том, что брус требует облицовки. Межвенцовый утеплитель в горизонтальных швах намокает.
3. Профилированный брус
Теплопроводность этого материала выше, чем у бревна, поэтому дома из профилированного бруса обшивают сайдингом или делают облицовку из кирпича, но не ранее, чем через 2 года.
Толщина материала от 95 до 250 мм. Для домов с площадью застройки 100-120 кв.м. достаточно использовать брус до 150 мм, в случае больших домов или домов постоянного проживания – не менее 200 мм.
Основная технологическая особенность – наличие паза. Из-за такого соединения места стыков не продуются и уменьшается количество трещин. Это важно, потому что деревянные дома обычно оставляют без внутренней отделки, не считая защитных растворов или лакокрасочных материалов.
3. Клееный брус
Сравнивая с бревном и профилированным брусом, клееный брус практически не дает усадки, потому что поставляется только в сухом виде. Усадка не более 1%. Качество материала лучше благодаря особой технологии изготовления, но это увеличивает стоимость в 2-3 раза, по сравнению с бревном и профилированным брусом.
4. Комбинированный клееный брус
Можно встретить название – термобрус. В его сердцевине заложен утеплитель. Такой материал весит меньше полнотелого бруса, а теплоизоляционные свойства –лучше. Общий вес конструкции уменьшается, что упрощает и ускоряет процесс возведения стен.
На клееном брусе не появляются трещины. Это возможно из-за того, что брус клеится сердцевиной наружу, трещина же раскрывается с внешней стороны дерева.
5. Каркасно-щитовой дом
Самый бюджетный вариант. Количество требуемого дерева в 2-3 раза меньше при строительстве из бруса и бревен. В построенный каркас укладывается утеплитель, например, минеральная вата, а внешнее отделка делается с помощью вагонки, стеновых панелей или сайдинга.
Каменные стены
1. Кирпич
Материал высокой устойчивости к атмосферному воздействию. У кирпича хорошая шумоизоляция. Это полезное качество для тех, кто живет вблизи железных дорог или автомобильных трасс. У силикатного кирпича звукоизоляция лучше, потому что он более плотный.
Кирпич экологичный, долговечный и внешне красивый материал, но наряду с этим имеет своим минусы. К ним относят высокую теплопроводность полнотелого кирпича. Поэтому стена должна утепляться. Если рассматривать пустотелый кирпич, то его показатель теплопроводности будет примерно равняться с деревом.
В доме из кирпича надо жить постоянно. Если оставлять его холодным, то прогревать помещение придется долго. Прогретые внутренние стены из кирпича аккумулируют тепло и отдают его при понижении температуры
2. Керамический крупноформатный камень
Керамический камень делают из такой же глины как и стандартный, керамический кирпич. Его размеры снижают трудоемкость кладочных работ. Большими блоками можно быстрее выстроить стену. По долговечности “камень” обгоняет своего младшего брата. Срок использования от 50 лет, в тот момент, когда у кирпича до 50 лет.
Камерная структура керамического камня придает ему хорошие звуко- и теплоизоляционные свойства.
2. Газобетонный блок
Блоки большого размера, что позволяет ускорить процесс постройки. Газобетонные блоки обладают уникальными свойствами.Огнестойкость (способность материала выдержать воздействие огня без изменения физических характеристик материала в течение 4-х часов) газоблока в 5 раз выше чем у кирпича. Это наимболее высокий показатель огнестойкости среди стеновых материалов.
Стены из таких блоков «дышат» и не задерживают влагу, подобно древесине. При оштукатуривании таких блоков используется специальная паропроницаемая штукатурка. Паропроницаемость внешнего слоя должна быть больше внутреннего. Поэтому неправильно, утеплять газобетонные блоки пенополистеролом. В любой облицовке всегда желателен вентиляционный зазор.
Постройки из газобетонных блоков теплее, чем керамзитобетонные.
Этот материал выделяет правильная геометрия, потому что разрез по размерам на производстве делает автоматика. Погрешность размеров +-1 мм. Благодаря этому готовая стена получается ровной и не требует больших затрат на внутреннюю отделку.
3. Пеноблок
Пеноблок и газобетон относится к ячеистым бетонам и имеют схожую структуру. Из-за некоторых различий по сырьевому составу и технологии производства блоки имеют различные свойства и технические характеристики. Для правильного выбора стоителного материала необходимо изучить основные показатели, которые для удобства анализа, сведены в таблицу. При выборе материала необходимо учесть, что пеноблок выигрывает по цене в сравнении с газоблоком.
| Технические показатели | Пенобетонный блок | Газобетонный блок |
| Цвет | Cерый | Белый |
| Структура поверхности | Гладкий | Шероховатая |
| Марка по плотности | 700, 800, 900 | 350, 400, 500, 600, 700 |
| Прочность | Класс В2,0 при D800 | Класс В2,0 при D500 |
| Долговечность | 70 лет | 50 лет (цефра расчетная, так как материал новый) |
| Паропроницаемость | Ниже | Выше |
| Теплопроводность | Выше, но является недостатком | Ниже |
| Геометрические параметры | Отклонение в размерах +/-5мм | Отклонение в размерах +/-1мм |
| Усадка | 3 мм/м | Не превышает 0,1 мм/м |
| Удобство выполнения работ | Сложнее, за счет большого веса | Проще, из-за меньшего веса |
| Звукоизоляция | Ниже | Выше |
| Морозостойкость | Ниже | Выше |
4. Полистиролбетонный блок
Эти блоки привлекательны своей ценой. Но стоит посмотреть на минусы, чтобы понять нужна ли вам такая экономия. Крошки пенопласта со временем выпадают из блока. Это приводит к потере теплоизоляционных свойств. Из практики известно, что на таких блоках будет плохо держаться мебель, вроде тяжелого кухонного гарнитура.
Главный плюс и особенность полистиролбетонного блока – самая низкая теплопроводность (0,055-0,145 Вт/(м*К)) из всех стеновых материалов. Второе место занимает газоблок — 0,11-0,16 Вт/(м*К). Для сравнения, показатель минеральной плиты Isover Стандарт — 0,035 Вт/(м*К).
Дешевый стеновой материал на основе керамзита – вспученной глины. От её количества в составе зависит применение блока. 85% керамзита подойдет для перегородок, 50-55% — для несущих стен. Особое внимание при выборе керамзитоблока надо обратить на марку прочности.
6. Арболит (Бризолит)
Это разновидность легкого бетон. Деревянная щепа (90%) перемешивается с цементом. Экологически чистый материал. При этом он не горит и не поддерживает горения.
Предусмотрен паз и замок для исключения мостиков холода. Блоки могут быть пустотелыми или полнотелыми. В пустотелые закладывается утеплитель и заливается бетон.
*Арголитовый блок: 4 см наружняя стенка — 15 см пенополаст — 14 см монолит – 4 см внутренняя стенка.
Комбинированный дом
Cитуация когда первый этаж делают из камня, а второй из дерева. Так поступают для того, чтобы использовать плюсы от материалов и сократить количество минусов постройки. Такое сооружение не требует сильного заглубления фундамента. Строительство камнем стен первого этажа, где обычно находятся источники огня вроде камина и кухни, снижает пожароопасность дома.
В этой статье вы ознакомились с основными стеновыми материалами. Для разных видов построек подходит лучше определенный материал. Например, баню лучше сделать из бруса, а гараж или технические сооружения есть смысл сделать из недорого материала, типа керамзитоблока. В итоге, мы выбираем то, как будет выглядеть наша постройка. Пытаться сэкономить на стенах — сомнительный выбор.
Если говорить о несущих стенах, поменять их как трубы или отделку не получится, это основательная и долговременная постройка. Поэтому к выбору следует подойти со всей серьезностью и внимательностью. Удачной стройки!
Источник: www.sdvor.com