Налоговое законодательство развивается. Среди ключевых изменений в 2021 стоит отметить прогрессивную шкалу НДФЛ, отмену ЕНВД и деклараций по земельному, транспортному налогу. Также изменились формы многих отчетных документов.
Какое все это имеет отношение к строительной сфере и бухучету у застройщика? Давайте разберемся.
Осторожно: НДС от банкротов
Пандемия в прошлом году привела многих застройщиков и подрядчиков к банкротству. Пока проектное финансирование не наладится и вирусная нагрузка на всех не ослабнет, похоже, количество банкротов будет расти.
Изменения в налоговом законодательстве в 2021 касаются банкротов напрямую. ФЗ №320 от 15.10.2020 освободил их от НДС при продаже активов. Причем в качестве освобожденных активов рассматривается не только имущество, относящееся к конкурсной массе. Услуги, работы, товары, реализующиеся банкротом в ходе основной деятельности, тоже не облагаются НДС. Если раньше налог не начислялся только при реализации имущественных прав и имущества, то теперь из-под налогообложения выведена и реализация производимой продукции.
НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ [инфографика]
Среди партнеров вашей строительной компании есть банкроты? Не ждите от них в 2021 году счетов с выделенным НДС. Приобретая у таких компаний услуги, работы, товары, вы теряете право на вычет налога.
Что можно сделать? Например, изменить договорные условия сотрудничества. Достаточно вывести НДС из стоимости договора. Также можно уменьшить стоимость услуг, работ, товаров на сумму налога.
Что делать с прошлогодним НДС, если банкрот вы? Согласно действующему законодательству, отражать в учете и предъявлять к вычету налог по отработанным до 2021 года авансам можно и нужно. Право на вычет такого входного налога сохраняется и у покупателя.
Внимание: справки по новой форме
Сотрудник строительной компании обращается в бухгалтерию за справкой о доходах. Какую форму использовать? По доходам до 1 января 2021 – старую, по доходам с января этого года – новую. Основание – приказ ФНС №ЕД-7-11/753 от 15.10.2020. Принципиально бланки отличаются номером по КНД.
Говоря об изменениях в налогообложении для строительных компаний, нельзя не упомянуть и форму НДФЛ. Начнем с отмены обязательной сдачи 2-НДФЛ за 2021. За год отчитаться придется только формой 6-НДФЛ. Особое внимание бухгалтеру строительной компании рекомендуется обратить на приложение №1 к этому отчету. Что касается дат и сроков, первый раз сдать 6-НДФЛ необходимо будет по итогам I квартала.
Доходы высокооплачиваемых сотрудников – зона особого контроля
Поговорим об изменениях в НДФЛ. С января 2021 введена прогрессивная шкала налога. Для правильного начисления и удержания бухгалтеру строительной компании придется отслеживать годовой доход высокооплачиваемых сотрудников. Если превышен лимит в 5 млн. рублей, НДФЛ % рассчитывается по 15% ставке, а не по 13%, как обычно.
Причем повышенная ставка применяется только к сумме превышения лимита. Норма закреплена ФЗ №372 от 23.11.2020.
Налог на прибыль. Базовый курс. Часть 1
Основная сложность заключается в том, что контролировать доход придется ежемесячно. Применение повышенной ставки начинается в том месяце, в котором превышен пятимиллионный лимит. Очевидно, что у бухгалтеров строительных компаний прибавится работы.
Прогрессивная шкала несколько усложнит и перечисление НДФЛ. Налог, рассчитанный по 15% ставке, перечислять в бюджет необходимо отдельно от 13-процентного. Минфин требует использовать в этом случае отдельный КБК (приказ №236н от 12.10.2020).
Инвествычет по-новому
Поправки, внесенные в налоговое законодательство ФЗ №368 от 09.11.2020 и ФЗ №374 от 23.11.2020, увеличивают возможности строительных компаний для применения инвествычета. Они вступили в силу в январе 2021.
Во-первых, поправки позволяют уменьшить доходы, если продается объект, к части стоимости которого ранее применялся инвествычет. Во-вторых, на будущее может быть перенесен не только остаток инвестиционного налогового вычета, то есть расходы, уменьшающие региональный платеж. Переносить на будущее разрешили и расходы, уменьшающие федеральную часть налога.
Но это еще не все. Последующие затраты на модернизацию, оборудование, достройку объекта можно амортизировать, если к объекту больше не применяется инвествычет.
Что нужно сделать бухгалтеру строительной компании прямо сейчас? Проверить возможность списания инвестиционного налогового вычета по новым правилам. Это позволит увеличить размер признаваемых расходов.
Обособки и распределение прибыли
У вашей строительной компании есть обособленные подразделения? Учтите поправки, уточняющие порядок расчета и распределения прибыли, особенно если компания применяет пониженную ставку налога.
Согласно ФЗ №195 от 113.07.2020 и ст. 288 НК РФ, с 2021 года расчет региональной части налога на прибыль предусматривает распределение каждой налоговой базы между обособленными подразделениями. Рекомендации по применению такого порядка дал Минфин в №03-03-07/39124 еще в мае прошлого года.
Что сделать прямо сейчас? Проверьте утвержденный показатель распределения прибыли в учетной политике на 2021 год. Если утвержден показатель, позволяющий переводить максимум прибыли на обособку, пользующуюся льготой по налогу, поздравляем – налоговая оптимизация удалась!
Раздел имущества
Напоминаем: до 30 марта 2021 строительные компании должны сдать декларацию по налогу на имущество. Отчетный период – прошлый год.
Не забудьте включить в декларацию данные о движимом имуществе по требованию налоговой. Отчетным показателем является среднегодовая стоимость движимых ОС. Возврат в декларацию сведений о движимом имуществе осуществляется согласно ФЗ №374 от 23.11.2020.
Важно: новую декларацию необходимо заполнять и сдавать компаниям, у которых на балансе есть движимые ОС с ненулевой остаточной стоимостью. Если у компании есть обособленные подразделения в регионах, сведения в отчете указываются с разбивкой по регионам.
В налогообложении имущества движимые ОС не участвуют. Информация подается в ФНС в виде справочной. Вернут ли налог на движимое имущество строительных компаний? Покажет время.
Что сделать сейчас? Организуйте и проведите инвентаризацию ОС для определения остаточной стоимости и распределения имущества на недвижимое, движимое. Используйте разные субсчета для отражения движимых и недвижимых ОС в учете.
Земельный и транспортный налог
Как вы, наверное, помните, отчетность по земельному и транспортному налогу отменена. То есть за 2020 год декларации сдавать не нужно. Но сами налоги никто не отменял. Если с их учетом есть проблемы, самое время их решить.
ФНС обещает делать расчеты для налогообложения земли, транспорта самостоятельно. Но сообщений от налоговиков ждать вовсе не обязательно. Тем более что приходить они могут в течение полугода. А перечислять актуальные суммы в бюджет необходимо вовремя. Это касается и авансов, и налогов. Так что берите расчеты на себя.
А потом получайте сообщения из ФНС и сверяйте суммы. Не согласны? Направляйте возражение с подтверждающими документами и пояснениями. Это уменьшит риск оказаться в должниках.
Источник xn--80abgj3a5ames.xn--p1aiОб изменениях в НК РФ для застройщиков и инвесторов
В соответствии с Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ (далее – Закон № 325-ФЗ) внесены изменения в ч. I и II НК РФ. В данном материале расскажем, что нового ожидает налогоплательщиков в следующем году в отношении исчисления и уплаты налога на прибыль, НДС, налога на имущество и земельного налога (перечислены некоторые, наиболее значимые изменения).
При строительстве можно принять к вычету НДС по имущественным правам. Вычет по нематериальным активам можно получить раньше
Хорошо знакомый строительным организациям п. 6 ст. 171 НК РФ будет действовать в новой редакции (для удобства восприятия дополнения выделены):
вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ, создания нематериальных активов, суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении объектов незавершенного капитального строительства, суммы налога, предъявленные налогоплательщику при выполнении работ (оказании услуг) по созданию нематериального актива (абз. 1);
в случае реорганизации вычетам у правопреемника (правопреемников) подлежат суммы налога, предъявленные реорганизованной (реорганизуемой) организации по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным реорганизованной (реорганизуемой) организацией для выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, создания нематериальных активов, принимаемые к вычету, но не принятые реорганизованной (реорганизуемой) организацией к вычету на момент завершения реорганизации (абз. 2).
При этом абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ дополнен предложением следующего содержания: в случае создания налогоплательщиком нематериальных активов (собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц) вычеты сумм налога, предъявленных налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации либо фактически уплаченных им при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, для создания таких нематериальных активов, в том числе сумм налога, предъявленных налогоплательщику по договорам на создание нематериальных активов, производятся после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.
Подчеркнем нововведения. Во-первых, к вычету можно принять суммы налога, предъявленные налогоплательщику не только по приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ товарам (работам, услугам), но и имущественным правам.
Во-вторых, раньше можно воспользоваться вычетом «входного» НДС при приобретении и создании нематериальных активов. Напомним, в настоящее время принять к вычету НДС можно только после того, как объект учтен на счете 04 в качестве нематериального актива. Иными словами, право на применение налоговых вычетов при создании нематериальных активов возникает не ранее даты принятия на учет объекта в качестве нематериального актива. Соответственно, суммы НДС, предъявленные продавцами налогоплательщику (в том числе в течение всего периода создания нематериальных активов), принимаются к вычету в течение трех лет после принятия нематериальных активов на учет независимо от даты выставления счетов-фактур (письма Минфина России от 19.07.2019 № 03-07-11/54587 и от 26.04.2018 № 03-07-11/28617). Причем судьи в этом вопросе согласны с финансовым ведомством (см., например, Определение ВС РФ от 19.05.2017 № 305-КГ17-5209 по делу № А40-68072/2016, в котором отмечается: поскольку до завершения работ по созданию нематериальный актив в принципе существовать и быть принятым на учет не может, соответственно, к вычету спорные суммы налога могут быть заявлены только после окончания всех этапов работ по созданию нематериальных активов и передаче готового (существующего) нематериального актива).
К сведению: в соответствии с ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов» объект в качестве нематериального актива принимается к бухгалтерскому учету при единовременном выполнении условий, установленных п. 3 данного стандарта (в частности, при достоверном определении фактической (первоначальной) стоимости приобретенного (созданного) объекта).
С учетом внесенных в абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ изменений вычеты будут производиться сразу после принятия на учет товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных в связи с созданием нематериальных активов, или в течение трех лет с момента их принятия к учету. То есть налогоплательщику достаточно отразить покупки в бухгалтерском учете, а не ждать зачисления объекта в состав нематериальных активов. (Аналогичный порядок несколько лет действует при строительстве недвижимости.)
При реорганизации необходимо доказать обоснованность экономии по налогу на прибыль
Согласно п. 5 ст. 283 НК РФ в случае прекращения налогоплательщиком деятельности по причине реорганизации налогоплательщик-правопреемник вправе уменьшать налоговую базу на сумму убытков, полученных реорганизуемыми предприятиями до момента реорганизации.
С 01.01.2020 эта норма будет дополнена: положения данного пункта не применяются, если в ходе мероприятий налогового контроля будет установлено, что основной целью реорганизации является уменьшение налоговой базы налогоплательщика-правопреемника на сумму убытков, полученных реорганизуемыми организациями до момента реорганизации.
Налоговые органы и сейчас доначисляют налогоплательщикам налог на прибыль, считая, что налоговая база необоснованно уменьшена на сумму убытков, понесенных присоединенной к нему организацией. Некоторым налогоплательщикам удается доказать незаконность доначислений. Например, в Постановлении АС ВВО от 13.02.2019 № Ф01-7107/2018 по делу № А17-2486/2017 судьи приняли довод организации о том, что реорганизация в форме присоединения была обусловлена необходимостью реструктуризации бизнеса в рамках группы компаний и носила реальный характер.
Больше имущества попало под кадастровое налогообложение
В Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов в качестве ближайших мер налоговой политики значится расширение объектов налогообложения по налогу на имущество организаций, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, путем включения в их состав, в частности, объектов недвижимого имущества, учтенных на балансе организаций не только в качестве основных средств, но и в качестве иных активов, принадлежащих организациям на праве собственности или хозяйственного ведения, полученных по концессионному соглашению, а также объектов недвижимого имущества, учитываемых на балансе в качестве недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, полученных по договорам отступного, залога, инвестиционного имущества.
Эти планы уже реализованы. Начиная с 2020 года согласно новой редакции ст. 374 НК РФ налогом на имущество будут облагаться объекты недвижимого имущества:
учитываемые на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется исходя из среднегодовой стоимости;
принадлежащие организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученные по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Иными словами, со следующего налогового периода исключается условие учета объектов недвижимости на балансе в качестве основных средств организации для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. К таким объектам относятся административно-деловые, торговые центры (комплексы), нежилые помещения, объекты недвижимости отдельных иностранных организаций.
К сведению: налоговые ставки в отношении недвижимости, подпадающей под кадастровое налогообложение, устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2%.
Кроме того, субъекты РФ получили право дополнительно определять иные виды объектов недвижимости, которые будут облагаться налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Например, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения определенных видов. Об этом внесены изменения в пп.
4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в первоначальной редакции «кадастровым» налогом облагались жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. После внесения изменений в нем названы иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения. Таким образом, перечень объектов кадастрового налогообложения в ст. 378.2 НК РФ теперь носит открытый характер, конкретные виды недвижимости будут определять субъекты РФ.
Обязательное условие – определение кадастровой стоимости объекта. В противном случае (если она не установлена) налог будет уплачиваться исходя из среднегодовой стоимости.
Льготная ставка земельного налога не применяется в отношении участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества, используемых в предпринимательской деятельности
Практика последних лет уже сформировала такой подход, теперь он закреплен непосредственно в НК РФ. В частности, согласно новой редакции пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ (нововведения выделены) ставка в размере 0,3 % применяется в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности);
К сведению: размеры и порядок применения повышающих коэффициентов, предусмотренных п. 15 и 16 ст. 396 НК РФ, не изменились.
Сведения о неиспользовании земельного участка для сельскохозяйственного производства будут представляться в налоговые органы
С 01.07.2020 ст. 396 НК РФ дополняется двумя новыми пунктами – 18 и 19. Второй касается физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей. Мы оставим этот нюанс за кадром и рассмотрим суть п. 18. В нем указано, что орган, осуществляющий государственный земельный надзор, обязан в течение десяти дней со дня выдачи предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства, связанного с неиспользованием для сельскохозяйственного производства земельного участка, принадлежащего организации или физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, представлять в налоговый орган по субъекту РФ сведения о неиспользовании такого земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Также в течение 10 дней в налоговый орган будут представляться сведения:
об устранении указанного нарушения;
об отмене выданного предписания;
Кроме того, перечисленные сведения будут направляться в налоговый орган по его запросу.
Как видим, нововведения направлены на усиление контроля целевого использования участков из земель сельхозназначения и улучшение администрирования земельного налога путем повышения оперативности взаимодействия органов Россельхознадзора и налоговой службы.
Источник www.audit-it.ruЧто изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ
Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?
В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.
В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.
Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:
«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».
В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст.
251 НК РФ).
При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст.
15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст.
251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется.
В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ).
Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.
Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст.
39 НК РФ).
При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).
Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.
При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст.
149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.
В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.
Бухгалтерский учет
Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).
Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.
Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).
Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.
Источник www.klerk.ru