С лета прошлого года сделки по продаже квартир в новостройках должны заключаться по новой схеме. А именно — с размещением денег покупателей на специализированных эскроу-счетах, а не на счетах застройщика. Как поправки в 214-ФЗ изменили российский рынок жилой недвижимости и какие выводы можно сделать уже сейчас — Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.
С введением эскроу-счетов девелоперы не могут напрямую распоряжаться деньгами дольщиков, но есть небольшая оговорка. Изменения касаются проектов, анонсированных после 1 июля 2019 г. — дня, когда поправки в законодательство о долевом строительстве жилья вступили в силу. Те же объекты, которые начали строиться до этого времени, работают по-старому — на строительство дома идут средства покупателей.
«По разным данным, доля проектов, которые реализуются по схеме „эскроу“, пока не достигла даже 50%. Сегодня большая часть ЖК продолжает строиться по прежнему сценарию долевого строительства — это связано с тем что срок реализации проектов составляет от 1,5 до 3 лет. Полноценный переход на новые правила мы увидим, скорее всего, в 2022 г., когда эти объекты будут сданы», — комментирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Годовые итоги
Эксперты сходятся во мнении: пока рано говорить, как показала себя данная реформа. Тем не менее подвести некоторые промежуточные итоги уже можно.
ЭСКРОУ СЧЕТА! Что это? И как это работает? 5 ВАЖНЫХ ФАКТОВ!!!
Переход на эскроу-счета был вызван желанием максимально обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства. С эскроу-счетами люди защищены от любых проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки и т.д. Но «благодаря» нововведению можно наблюдать и рост стоимости квадратного метра.
Так происходит потому, что расходы на выплату девелоперами процентов по кредитам увеличиваются, себестоимость строительства — растет. Ведь если раньше для строительства объекта застройщики привлекали и пользовались средствами покупателей, с введением эсроу-счетов для реализации нового проекта им необходимо занимать деньги у банка.
«Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, получить кредит банки предлагали под 10-15% годовых, что, учитывая низкую рентабельность жилищного строительства, слишком много. Только ситуация с коронавирусом изменила эту тенденцию, так как власти запустили программу субсидирования кредитов для девелоперов», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Главные минусы
Уже сейчас ряд экспертов наблюдает ухудшение качества строительства в новых ЖК. По данным руководителя юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, в региональных проектах, использующих эскроу-счета, увеличилось количество судебных споров, связанных с качеством возводимых домов. Застройщики пытаются сэкономить, и строительные материалы — довольно однозначный выбор.
Еще один серьезный недостаток перехода на проектное финансирование — неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачок количества обманутых дольщиков. «На конец августа 2020 г. по данным ЕИСЖС проблемными считаются 18,2 млн кв. м. жилья, из которых 12 млн кв. м — в процедуре банкротства. На момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м жилья», — рассказывает Дмитрий Логинов.
Небольшим девелоперам сложно вписаться в стандарты качества деятельности, характеристики и требования, подготовленные банками.
Эскроу счет в строительстве. Покупка квартиры с использованием эскроу счета. Безопасно? #эскроусчет
«Сегодня завоевать доверие кредитора небольшие застройщики могут только количеством кв. м, введенных за последние 3 года, полным набором документов с техусловиями без отлагательных условий, собственными средствами в величине 10% от стоимости проекта. Порой, чтобы справиться с нагрузками в новых условиях работы, мелкие строительные компании продают квартиры в своих проектах банкам или вливаются в структуру более крупного девелопера», — комментирует заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
География распределения эскроу
Если в Центральной части России, Краснодарском крае и Свердловской области доля проектов, использующих эскроу-счета, довольна велика, в остальных регионах РФ наблюдается снижение девелоперской активности, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Эксперт считает, что это связано с низкой рентабельностью проектов и нежеланием банков выдавать проектное финансирование на строительство, как им кажется, высокорискованных проектов. Однако есть и хорошие новости.
«Осознав, что новые правила работы усложнили доступ на рынок для небольших региональных компаний, которые работают с низкой маржинальностью, Минстрой разработал постановление о поддержке таких застройщиков. В документе предлагается субсидировать ставки по проектному финансированию компаниям, проекты которых имеют доходность 15% и ниже. Но пока поправки находятся на рассмотрении», — добавляет Колочинский.
Кроме того, летом 2020 г. был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Одним из главных изменений стало уточнение момента раскрытия эскроу-счета в пользу застройщика.
«Если на начальном этапе для этого требовалось ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право на одну из квартир, через год достаточно только разрешения на ввод. Это положительное и давно ожидаемое решение», — рассказывает Дмитрий Логинов.
Динамика развития программы эскроу-счетов будет зависеть от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика и рынок после пандемии, а также уровня ипотечных ставок. Впрочем, эксперты не прогнозируют каких-то существенных и резких скачков цен на квартиры в новостройках, ведь рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом.
Источник: www.klerk.ru
Как новая схема с эскроу-счетами отразилась на строительной отрасли?
Фото: АГН «Москва» —>
Продажи жилья в новостройках с введением эскроу-счетов упали на четверть. Об этом сообщает РБК, ссылаясь на данные Росреестра. В первом полугодии прошлого года многие девелоперы пытались, что называется, запрыгнуть в уходящий поезд и реализовать как можно больше непостроенного жилья до вступления в силу новых правил.
Этим и объясняются данные Росреестра, которые приводит РБК. С января по конец июня продажи жилья по договорам долевого участия подскочили почти на треть, а во втором полугодии был сравнимый спад. Но если посмотреть на весь 2019 год, все выглядит не так уж и плохо, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Михаил Гольдберг руководитель аналитического центра «Дом.РФ» «В целом по году количество зарегистрированных Росреестром ДДУ практически не изменилось. Там разница в 2% — это в пределах статистической погрешности. Понятно, что в первом квартале отрасль готовилась к переходу.
Существовали определенные, как выяснилось потом, необоснованные опасения, что будет ли вообще возможность привлекать средства, как это будет и так далее. Ни одни из страшилок, которыми эксперты нас пугали, на самом деле не сбылись. Мы сейчас видим, что нет ни резкого скачка цен, все в пределах 10% максимум, ни массового ухода с рынка застройщиков, ни снижения объемов ввода. Ничего этого не произошло».
С 1 июля прошлого года девелоперы не могут направлять деньги дольщиков на финансирование незавершенного проекта. Собранные средства аккумулируются на эскроу-счетах, и доступ к ним застройщик получит лишь после сдачи объекта. Само же строительство осуществляется за счет целевых банковских кредитов.
По данным «Дом.РФ», стоимость проектного финансирования — 4-5%. Застройщики же говорят, что в реальности кредит на строительство жилья можно получить сейчас скорее под 7% годовых. И это не единственная проблема отрасли, отмечает директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Станислав Сагирян директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» «Бизнес-модель должна полностью поменяться у 90% застройщиков. А они должны как-то банку доказать, не имея кредитной истории, что способны вернуть кредит. Второй момент, что застройщик вкладывал минимальный объем собственных средств в проект, а в основном строил за счет потока продаж.
Теперь им необходимо вложить как минимум 15% от бюджета проекта. Если у московских застройщиков есть возможность привлечь средства, инвесторов, есть развитый финансовый рынок, то у региональных застройщиков такой возможности нет. Мы ожидаем, что в регионах спад объемов строительства в некоторых городах будет доходить до 40-50%».
До 1 июля прошлого года многие девелоперы использовали так называемое перекрестное финансирование: собирали деньги с дольщиков на один проект, а направляли их на завершение другого, как правило, в высокой стадии готовности. Это удешевляло строительство, но получалась своего рода финансовая пирамида, которая могла в любой момент рухнуть. Теперь такое в принципе невозможно: все контролирует банк.
С другой стороны, это может привести к повышению стоимости жилья. Например, если проект затягивается из-за того, что застройщик не может получить какое-то разрешение, банку-то он все равно должен платить за кредит, а собранные деньги дольщиков так и лежат на эскроу-счете мертвым грузом.
За рубежом эта схема работает по-другому. Вот что рассказал глава компании NAI Becar Александр Шарапов, он сейчас реализует проект с использованием средств дольщиков в Дубае.
Александр Шарапов глава компании NAI Becar «Правила были введены по примеру английских в 2010 году, когда были обманутые дольщики в Дубае. И тогда ввели, что 20% средств, которые ты собираешь дольщиков, должны быть аккумулированы на эскроу. Все остальные деньги ты имеешь право тратить на стройку. То есть 20% — это то, что достаточно, чтобы гарантировать достройку объектов. Сейчас повысили до 50% в Дубае не потому, что это дает безопасность государству или же покупателям, а потому, что слишком большой объем предложения вышел на дубайский рынок, и власти таким образом регулируют объем предложения».
Сейчас в правительстве обсуждается идея поэтапного размораживания эскроу-счетов по мере реализации проектов. Это облегчило бы жизнь участникам строительной отрасли, только вот ЦБ выступает против. Регулятор считает, что надо подождать год-другой, чтобы понять, как работает новый механизм.
Источник: www.bfm.ru