Как сформировался рынок офисной недвижимости? Как он устроен и почему в городе стоят пустые заброшенные здания и особняки, которые ничего не приносят? О кейсах сотрудничества лендлордов и операторов недвижимости рассказывает CEO сети рабочих пространств «Ключ» Георгий Голенев.
Рынок недвижимости стал формироваться ещё в первой фазе гайдаровской эпохи. Сначала он ориентировался на площади, которые были в потребности компаний первой фазы рыночной экономики.
Время диктовало свои правила. Тогда были бронированные стёкла, закрытый периметр объекта, специальные средства связи : всё, что было необходимо бизнесменам, чтобы продавать свои услуги.
Затем на рынке пошли девелоперские проекты второй фазы рыночной экономики — это уже стабильные нулевые, когда начался цикл строительства современных бизнес-центров: «Москва-Сити» и прочие центры условного класса А. В результате сегодня Москва имеет собственный исторический облик, где внутри объектов культурного наследия могут располагаться НИИ и офисы.
Бизнес по строительству домов
Затем развитие градостроительства столкнулось ещё с несколькими обстоятельствами. На рынке резко появились те самые офисы класса А, как их называют девелоперы, которые соответствовали критериям компаний — потенциальных арендаторов. В первую очередь, это требования по инфраструктуре: вопросы логистики и парковки, удалённость от метро, наличие сопутствующей инфраструктуры, безопасность и масса других аспектов, которые делают эксплуатацию объекта комфортной для всех сторон.
Но наступил кризис 2014 года, когда большие стройки приостановились и рынок серьёзно просел по экономическим причинам. Вплоть до сегодняшнего дня есть дефицит сдаваемых площадей, особенно под новую экономику, под другие объёмы и требования потенциальных соискателей.
Соответственно, существует пласт компаний — условно назовём их непрофессиональными лендлордами, — которые самостоятельно управляют своей недвижимостью. У таких владельцев в собственности есть площадки, которые они получили разными способами: например, по бросовой цене в 1990-х, или это была сумбурная покупка, или в особенностях турбулентной экономики это была просто тихая гавань инвестиций, полученных от дистрибьюторского бизнеса, и т. д.
Теперь эти собственники площадей или условные профессиональные банки владеют компаниями, которые умеют оперировать инфраструктурными объектами, но не умеют управлять так называемой креативной частью, которая позволяет работать в текущих реалиях современной экономики. Так или иначе, все приходят к мысли, что есть необходимость преобразовать площади во что-то новое — и на это новое есть большой спрос.
Мы столкнулись с тем, что компании устают от банальных и однообразных офисных площадей, в которых не очень приятно работать. А учитывая, что на работе мы проводим 80% своего времени, обстановка в офисе должна быть как минимум приятной.
Многие компании пошли своим путём и начали строить собственные штаб-квартиры. Рынок понял, что если создавать для сотрудников хорошие условия, это поможет в будущем найти и удержать лучшие кадры на рынке.
В какой момент можно обратиться к операторам и как они могут помочь?
Отталкиваясь от спроса, мы видим большой потенциал в модели оператор — девелопер. Это работает на примере непрофессионального лендлорда, у которого есть свои площади, но нет нужной компетенции внутри своей команды, чтобы привести здание в соответствии с текущим запросом со стороны клиента. Самое главное — нет умения работы с бизнес-моделью, незахеджированной с точки зрения рисков, по его мнению. Всегда возникает вопрос с экспозицией и работой с арендодателями — они в любой момент могут съехать, обанкротиться и т. д. Окупятся ли в таком случае инвестиции? У операторов на этот вопрос есть понятные аргументы, как можно избежать рисков.
Первое. Операторы полного цикла берут на себя всю эту головную боль. Мы в данном случае выступаем ещё и как девелопер-реноватор: приводим в порядок площадь и доводим её до необходимого для экспозиции состояния. Здесь мы опираемся на собственные наработки и экспертизу, при помощи которых у нас нулевая экспозиция. Определяем, что можно сделать, чтобы понравиться арендатору — чтобы всё было правильно с точки зрения трендов в архитектуре и в эстетическом удовольствии от офисов.
Мы вдыхаем новую жизнь и делаем реновацию здания, чтобы оно в течение 10–15 лет было сексуальным для своего потенциального арендатора.
Второй важный момент, который закрывает оператор. Мы обладаем наработанной компетенцией в том, как сделать зонирование и сопутствующую инфраструктуру для эксплуатации офиса, максимально эффективные по денежным потокам. Для этого разрабатывается план оптимальной рассадки сотрудников в офисах — удобный для сотрудников и экономически обоснованный для собственника.
Секрет в оптимальном балансе: комфортное количество человек на площадь и по комфортной ставке.
И третье. У операторов всегда гибкий подход ко многим вопросам. Это значит, что мы сможем увеличить или уменьшить площадь для арендаторов в зависимости от роста или сокращения их команд. Также мы заключаем с ними короткие договоры.
Зачастую на момент сделки арендаторы не знают, как будет работать их бизнес, а на нашем рынке всем выгодно попытаться заключить кабальный договор по срокам и условиям выхода из него. Но оператору такие клиентские условия подходят, потому что если вдруг клиент съезжает, то у нас есть широкая входящая воронка, и поэтому риски экспозиции оператора и самого лендлорда стремятся к нулю.
Так устроен этот бизнес — клиенты меняются на любой локации и в любом формате взаимоотношений. Сейчас на рынке есть несколько крупных операторов, которые работают в условиях потока, но конкретно преимущество «Ключа» — это несколько возможных векторов для партнёрских взаимоотношений:
- Мы можем жить в рамках чистой аренды.
- Мы можем жить в рамках неснижаемой ставки и работать с дополнительным апсейлс-доходом нашему партнёру, если сдаём объект выше, чем планировали изначально.
- Мы можем сотрудничать с лендлордом в модели, когда он получает на себя весь денежный поток, а потом выплачивает «Ключу» вознаграждение за управление объектом. Это считается самой выгодной моделью для лендлорда.
Всё это является нашей гибкой системой работы с собственниками. Сейчас большинство операторов сосредоточились на одном-двух-трёх крупных объектах недвижимости. Мы же всегда диверсифицируем портфель и где-то даже жертвуем своей экономикой, потому что берём маленькую площадь, но зато хорошо понимаем, в каком районе и насколько качественно она сработает.
Фактически мы взяли на себя риск, отработали его и научились делать так, что нам уже не обязательно работать с площадями в условном «Москва-Сити». Если нам нужна площадь, которая подходит по первоначальным параметрам, то мы её раскачаем.
Операторов много. Какая разница? Какие модели?
На рынке, пусть и таком молодом, уже есть любопытные кейсы. Бывает так, что оператор работает по модели revenue sharing с неснижаемой ставкой и обозначает потенциальный объём поступлений лендлорду, которые на практике так и не доходят до него.
Кто-то работает с двумя-тремя крупными лендлордами и берёт площади только у них. Соответственно, есть взвешенный договор с определёнными условиями, в которые они и бьют. Но это ограничивает работу. Например, многие районы станут перспективными благодаря развитию транспортных узлов и масштабам преобразований — в таком случае необходимо более гибко смотреть наперёд. Гибкость — в этом наша экспертиза и наша основная компетенция, и мы смотрим уже в будущее на новые масштабные площадки.
Есть крупные операторы, у которых строгая модель взаимоотношений — она касается даже объёма инвестиций на квадратный метр, которые лендлорд должен принести. С этим, например, мы категорически не согласны. Пока рынок растёт и ищет свою модель, а все здания реально в разном состоянии и могут быть рассчитаны на разную аудиторию, операторы должны взвешивать объём инвестиций на каждую конкретную площадку. То есть там, где большое количество окон, не нужно делать супервентиляцию и кондиционеры, а там, где площадка для молодой аудитории, не обязательно ставить золотые унитазы из Букингемского дворца.
Всё важно и всё нужно учитывать: кто клиент, где здание, как работают те или иные команды. Каждый лендлорд — это отдельный кейс, и лучше всего сработает индивидуальный дизайн, индивидуальный ремонт с понятными ожиданиями с обеих сторон и авторский надзор. Здесь ещё есть такой нюанс — важно понимать конечные цели собственника, потому что это может быть как и проект в долгую в качестве бизнеса, так и краткосрочное партнёрство, после которого он захочет продать всё через два года. Соответственно, на каждый из вариантов предусмотрен разный бюджет, разное качество материалов и цена на них.
Из чего строится экономика?
Экономика и её лучшие стороны работы с оператором: быстрая заполняемость, минимальная экспозиция и низкие потери, ну и, конечно же, входящая воронка потенциальных арендаторов. Понятно, что даже в наше диджитальное время рынок работает с брокерами, но опять же операторы стараются продавать всё сами. Наша экспертиза всегда более профессиональная, потому что мы сами эти офисы обслуживаем, эксплуатируем и мы же их продаём.
В данной экономической модели также важно, что у оператора работает эффект масштаба — от бумаги до состава оборудования, плюс амортизация и способы увеличения циклов работы. Мы умеем более эффективно работать с издержками при многих обстоятельствах. Здесь присуща стандартизация качества, что существенно сокращает расходную часть, как и договорные отношения с подрядчиками сразу на несколько площадок. Мы выгодно играем как для контрагентов и клиентов, так и для собственников. Зачастую наши контрагенты и подрядчики предлагают платежеспособным резидентам свои услуги и продукты на особенных условиях, что является ещё одной инновационной составляющей оператора.
Из особенных преимуществ работы с оператором важно учитывать и IT-решения. Мы используем их и как собственный маркетплейс для клиентов, решаем все бытовые вопросы, управляем дебиторкой и финансовыми потоками.
Такие IT-решения уже сейчас трансформируются в полноценную prop-tech систему, которая уже появилась в нашем сознании как понятие, но до конца не развита в России. Это потому, что качество инноваций, которые операторы предоставляют, совершенно разное. Поэтому, например, у нас половина команды — инженеры, которые выстраивают систему и разрабатывают принципиально новые решения для управления коммерческой недвижимостью и работы конечного потребителя.
Это сервис, при котором не нужно никуда ходить и искать администраторов: хочешь оплатить с корпоративной карточки — плати, хочешь переговорку — бронируй, здесь всё прозрачно и видно. Потом, это полноценная воронка продаж и маркетплейс с системой букинга, а не чистое операторское эксплуатирование — здесь решаются также вопросы с экспозицией и снимаются вопросы с лидогенерацией и оплатой. Всё это в сумме позволяет увеличивать конечную стоимость за квадратный метр.
Конкретно в нашем случае это дизрапшн в чистом виде, как Airbnb или Uber.
Есть ли подводные камни у всей этой модели?
Чёрт его знает, это же рынок! Конкуренты пока даже друг на друга особо не смотрят, потому что итоговой бизнес-модели нет. Этим и привлекательна эта индустрия: мы все работаем, и к чему-то мы придём. Всегда есть риск падения экономики, но именно по этой причине мы всегда во всех контрактах настаиваем на консервативных сценариях. Таким образом, цена на нефть или политические причины не являются для нас определяющим риском.
То, о чём мы часто думаем, — будут ли люди дальше ходить в офисы. Пока всё говорит о том, что личный контакт нужен и эффект бойлер-рума всегда будет эффективным. Операторы в большинстве уже сейчас нацелены на средние и крупные команды, многие уже не делают просто коворкинги, а опенспейс занимает уже менее 20%, а то и менее 10% от общей площади.
Всем нужны офисы, в том числе крупным компаниям — становится всё больше кейсов с крупными брендами, которые переезжают в гибкие офисы. Появились и кейсы с госкорпорациями, которым нужно выполнять KPI и привлекать молодые талантливые кадры. Наша задача — привлечь эти компании.
Какие могут быть выводы?
Спрос на рынке определённо будет расти по многим причинам. Самая классная из них — сама сфера труда сильно изменилась, и вместе с этим появился тренд на функциональные и красивые офисы. Ёмкость рынка на данный момент также очень и очень большая.
Переход на гибкие офисы — это естественная эволюция, при которой компании и работники будут продолжать перетекать из классических офисов в гибкие. Сегодня существует тренд на смещение пространства для досуга от дома к работе: офис становится местом потребления контента, местом приобретения товаров и услуг и, конечно, местом для вечеринок и веселья.
Если говорить о деньгах, то вложения обходятся порядком 20 000–30 000 рублей на рабочее место, но опять же в зависимости от состояния здания и от результата, который хотим получить.
Окупаемость инвестиций — 4 года с учётом покупки объекта. А если прям все звёзды сошлись, то 2–2,5 года. По срокам на стройку: в среднем уходит где-то 3–4 месяца — мы очень быстро работаем.
Главный вывод, что при такой модели выигрывают все: люди работают в классных офисах, мы получаем доступ к зданиям, а лендлорды получают денежный поток, который самостоятельно не создадут.
Источник: secretmag.ru
Быстровозводимые здания из металлоконструкций
«Андромета» проектирует и производит быстровозводимые коммерческие и промышленные здания из металлоконструкций в большом диапазоне размеров, технических характеристик и конструктивных решений. Наши ресурсы позволяют строить объекты любого функционала: склады, ангары, гаражи, офисы, фермы, автосервисы, торговые здания, цеха. ЗМК «Андромета» производит различные виды холодногнутых и сварных металлоконструкций: от большого сортамента ЛСТК профилей до крупногабаритных отправочных марок весом до 10 т. Это позволяет изготовить металлокаркас любой сложности, гарантируя заказчикам высокое качество, сжатые сроки и адекватную стоимость, свободную от посреднических наценок. БВЗ производства «Андромета» надежно работают в самых разных сферах бизнеса по всей России и СНГ. За 2 последних года выполнено строительство более 150 объектов – от типовых ангаров до уникальных спортивных и промышленных сооружений.
12 причин для начала сотрудничества с ЗМК «Андромета»
- Стоимость каркаса на 10% ниже аналогов
- Монтаж каркаса на 20% дешевле аналогов
- Фундамент — на ~ 15% дешевле
- Простое встраивание оборудования и коммуникаций
- Эффективность решений: высокая скорость изготовления и строительства под ключ
- Удобство монтажа из полностью готовых деталей, выполненных с машиностроительной точностью
- Поставки – всегда в срок, иногда – досрочно!
- Минимум рейсов на доставку конструкций
- Удобство контроля затрат на строительство под ключ
- Бесплатные консультации на предпроектном этапе
- Содействие в прохождении экспертизы для разрешения на строительство
- Помощь клиенту в организации строительства под ключ
Индивидуальный подход – ключ к эффективности
Для каждой задачи мы предложим самое экономное решение, основанное на анализе всего комплекса исходных данных. Выбор типа и материала каркаса осуществляется при проектировании, исходя из условия снижения затрат клиента, в том числе — на строительство под ключ и эксплуатацию конкретного объекта.
Полностью оцинкованные стальные каркасы СТЕРК® — это строительная система нового поколения, созданная по принципу комплексной экономии ресурсов. «Умные» детали имеют специальную форму, позволяющую предельно упростить и ускорить монтаж и исключить ошибки. Отсутствие сварочных операций и необходимости в тяжелой грузоподъемной технике, компактная упаковка деталей, удешевляющая логистику, дополнительно снижают стоимость стройки. Все детали изготавливаются из российской горячеоцинкованной стали 350 с покрытием 275 г/кв.м. Это гарантирует прочность и надежную защиту от коррозии, исключая затраты на антикоррозийную обработку каркаса и продлевая срок его службы.
Каркасы СТЕРК® имеют предел огнестойкости R15 по официальному заключению ВНИИПО, что означает возможность их эксплуатации без огнезащиты на объектах IV степени огнестойкости.
Большая линейка типоразмеров заранее запроектированных серийных каркасов позволяет снизить сроки и стоимость их производства. При этом универсальный конструктив СТЕРК® легко кастомизируется под конкретный функционал помещения и виды оборудования, которое планируется в нем разместить.
Комбинированный стальной каркас – это оптимальное сочетание элементов из сварной или прокатной балки и оцинкованных профилей. Комбинированные решения обеспечивают рациональное использование металла и трудовых ресурсов, а значит – экономию денег заказчика на приобретение материалов и строительство. Комбинированные структуры весьма разнообразны. Каждая конфигурация определяется размерами, техническими и/или архитектурными требованиями, условиями эксплуатации и другими критериями. «Андромета» широко использует сочетание серийных элементов СТЕРК® (фермы, прогонные системы) с колоннами из сварного двутавра, а также сварных рам переменного сечения с прогонными системами из ЛСТК.
Такие каркасы характеризуются более высокой металлоемкостью, чем комбинированные, однако в ряде случаях их применение оправдано, например – для сложных технологических или инфраструктурных сооружений (аэропорты, вокзалы и др.).
В ряде заказов требуется изготовить под ключ полностью сварной каркас по уже утвержденному проекту КМ. На стадии разработки чертежей КМД наши проектировщики контролируют собираемость металлических конструкций, при необходимости – устраняют коллизии, допущенные в исходных чертежах КМ, по возможности – оптимизируют детали с целью упрощения монтажа. Возможности производства и компетенции проектного бюро позволяют выполнять заказы высокого уровня сложности, в том числе – для уникальных сооружений.
Основные факторы, влияющие на выбор конфигурации и типа каркаса
— наличие и характеристики кранов (грузоподъемность, режим работы и др.)
— пожаро- и взрывоопасность производства
— расположение и габариты оборудования
— технологические нагрузки на каркас
Снеговые, ветровые и сейсмические нагрузки в разных географических зонах отличаются в разы.
Исходя из их величины, выбираются материал, характеристики и шаг установки рам.
Влияет как на характеристики опорных элементов каркаса, так и на выбор типа покрытия.
Пролет до ~36 м обычно выгоднее перекрывать треугольными фермами или наклонным ригелем, свыше – устраивать плоскую кровлю.
Определяет нагрузки на колонны: чем выше сооружение, тем массивнее должны быть опоры.
При высоте до ~ 8 м и пролете до 24 м оптимальны колонны из ЛСТК, свыше этих значений – из сварных двутавров.
Междуэтажное перекрытие часто требует устройства собственной сетки колонн.
Перекрытие обычно представляет собой бетонную плиту по несъемной опалубке из профлиста, опирающуюся на систему балок
— при примыкании к более высоким постройкам возникает дополнительная снеговая нагрузка на кровлю
— при большом уклоне площадки может возникнуть необходимость разновысоких опор
Готовые решения – ключ к экономичности
Компания «Андромета» располагает большой базой реализованных проектов, многие из которых используются для повторного применения. При заказе по готовому проекту сокращается срок и стоимость поставки каркаса: после заключения договора рабочая документация берется из архива и сразу передается в производство, минуя трудоемкую стадию проектирования.
Источник: andrometa.ru
Мини-ферма КРС на 10 голов — бизнес-план, алгоритм строительства
Фермерское хозяйство в последнее время стремительно набирает популярность. Одна-две коровы обеспечат молоком, кисломолочными продуктами и творогом среднюю семью, а мини-ферма КРС на 10 голов позволит производить молочную продукцию для продажи и переработки и получать прибыль. Поэтому организация и развитие собственного агробизнеса остается актуальной идеей.
Одним из основных этапов организации сельского хозяйства является строительство мини-коровника. Современные методы монтажа зданий на основе конструкций из ЛСТК и ЛСК (легких стальных тонкостенных конструкций и легких стальных конструкций) позволяют обустроить помещения для коров в сжатые сроки, не прибегая к лишним трудозатратам.
Составление бизнес-плана
Успех фермерской деятельности, в первую очередь, зависит от грамотного технико-экономического обоснования. Не каждый предприниматель может позволить себе построить коровник на собственные средства. Поэтому составлению бизнес-плана мини-фермы КРС на 10 голов со всеми расчетами нужно уделить особое внимание.
В расчетах эффективности учитываются такие основные показатели, как:
- Арендная плата за пользование землей под хлевом и пастбищем для выгула и кормления животных в летнее время года.
- Затраты на проектирование и строительство. Для коров можно переоборудовать одну из хозяйственных построек или арендовать пустующую колхозную ферму. Такой способ кажется экономичным только на первый взгляд. Старое, неприспособленное помещение потребует серьезных капиталовложений в ремонт, переоборудование и проведение дезинфекции. Сооружение нового коровника, безусловно, обойдется дороже, но при этом он будет соответствовать всем необходимым стандартам.
- Плата за подключение к инженерным коммуникациям: электро- и водоснабжению. В некоторых случаях потребуется оплатить дополнительно создание трансформаторной или распределительной подстанции, кабельных линий в границах участка.
- Закупка необходимого оборудования: доильных установок, поилок, кормушек, ведер, бидонов, инвентаря для уборки.
- Покупка поголовья дойной породы и кормов: сена и комбикорма.
- Затраты на проведение плановых ветеринарных, санитарно-эпидемиологических осмотров, покупка лекарств и ветпрепаратов.
- Заработная плата наемного персонала: доярки, скотника или разнорабочего.
- Налоги, оплата процентов по кредиту и расходы за потребленные ресурсы: электроэнергию, воду.
Доходность проекта рассчитывается исходя из средних показателей оптовой цены за литр молока и надоя. Сопоставляя финансовые затраты на проект и годовую доходность, получают срок окупаемости и делают вывод об эффективности вложений.
Проектирование
Проект мини-фермы КРС на 10 голов разрабатывается на основе численности поголовья и норм площади. Для крупных хозяйств норматив составляет 6 м² на одно животное. В небольших хозяйствах, численностью 10-20 голов, этот показатель составляет 10 м². Таким образом, площадь животноводческого зала будет 100 м² без учета вспомогательных помещений.
В избежание лишних теплопотерь небольшой коровник проектируется высотой не более 2,5 м. Рекомендуется предусмотреть возможность расширения помещения на перспективу.
Здание из ЛСТК легко реконструировать, наращивая каркас по длине.
Помимо объемно-планировочных решений, проект мини-фермы из металлоконструкций должен содержать конструктивный раздел с подробными сборочными чертежами, узлами и спецификациями, а также спецразделы: вентиляция, электро- и водоснабжение, освещение.
Кроме этого, на этапе проектирования учитываются:
- Особенности местности и рельефа. При выборе места строительства, предпочтение отдается ровным участкам с непучинистыми почвами.
- Залегание грунтовых вод: низкий уровень поможет избежать подтопления сооружения в весенний период.
- Близость -жилых и хозяйственных построек, источников питьевой воды. Содержание коров связано с большим количеством навоза, поэтому рекомендуется располагать здание на максимальном расстоянии от жилых строений. Расстояние до колодца должно строго соблюдаться во избежание попадания токсичных частиц в питьевую воду. Для ферм КРС оно составляет 15 м.
- Наличие транспортных путей для беспрепятственной разгрузки кормов и загрузки молочной продукции.
Строительство
Материалы
Поскольку крупный рогатый скот содержится на круглогодичной основе, строение для коровника проектируется капитальным. В средней полосе и северных районах наружные стены должны обеспечивать требуемый уровень теплозащиты: летом поддерживать прохладу, а в холодное время года защищать от морозов.
Для строительства сарая для 10 коров используются традиционные материалы:
- дерево: профилированный брус, каркасно-щитовые конструкции;
- кирпич;
- блоки на основе легких бетонов: газобетон, пенобетон и другие;
- металлоконструкции: каркас на основе профилированных элементов и стен из сэндвич-панелей заводского или поэлементного изготовления. Такие сооружения относятся к категории быстровозводимых коровников на 10 голов.
Коровник из ЛСТК соответствуют всем требованиям, предъявляемым к фермам КРС:
- Благоприятный микроклимат. Ограждающие конструкции из сэндвич-панелей позволяют уменьшить теплопотери и поддерживать комфортную для животных температуру внутри помещения в пределах +10 — +20 °С.
- Элементы металлокаркаса обрабатываются антикоррозионным составом на основе цинка, который предотвращает появление ржавчины и препятствует развитию грибка и плесени в агрессивной воздушной среде содержания скота.
- Конструктивное решение кровли из ЛСТК позволяет организовать качественную вентиляцию и дополнительные световые проемы.
- При расширении производства коровник легко достраивается до удобной мини-фермы на 50 голов крс.
Фундамент
Выбор вида фундамента зависит от типа грунтов и уровня грунтовых вод.
Монолитная железобетонная плита
Универсальное конструктивное решение для коровника на 10 голов — заливка монолитной плиты под все здание. Такой тип отличается простотой монтажа и долговечностью. По сравнению с остальными типами, плитный фундамент самый дорогостоящий, но учитывая небольшой объем работ, он является оптимальным.
Толщина плита рассчитывается исходя из геологических условий местности. По всей площади фундамента производится выемка грунта на глубину 30-50 см, дно отсыпается щебнем, который втрамбовывается в грунт. Заливка плиты под мини-ферму займет несколько часов, и через 7 дней он будет готов к последующему монтажу каркаса.
По периметру здания отрывается траншея, дно которой отсыпается щебнем и песком. В зависимости от типа фундамента выполняется установка арматурных каркасов и заливка траншеи бетоном или укладка сборных железобетонных элементов.
Фундамент из винтовых или буронабивных свай
Применяется на грунтах со слабой несущей способностью. Сваи располагаются в местах последующего монтажа стоек каркаса и передают на основание нагрузку от здания. В зависимости от типа конструкции пола и стен по верху свай устраивается ростверк или монтируется обвязка из металлического профиля.
Стены
После устройства фундамента приступают к монтажу стен. Сборку конструкций ЛСТК производят непосредственно на площадке в точном соответствии с чертежами. Сборочные единицы имеют высокую степень монтажной готовности: все элементы маркируются на заводе, а отверстия для крепежа предварительно просверливаются.
Перед началом монтажа на фундамент в местах сопряжения со стенами укладывается гидроизоляция и наносится разметка.
Панели собираются на сухом ровном участке — фундаментной плите или специально подготовленной площадке, готовые конструкции складируют на специальной кассете.
Сборку начинают с угла здания: панели устанавливают вертикально и закрепляют временными раскосами, контролируя правильность положения в пространстве. Нижний профиль жестко крепится к фундаменту при помощи анкера, панели соединяются между собой.
Совместно с каркасом ЛСТК применяются ограждающие конструкции двух видов:
- двух- и трехслойные сэндвич-панели заводского изготовления, которые крепятся к стойкам и направляющим с помощью специальных метизов;
- конструкции поэлементной сборки: между стойками укладывается минераловатный утеплитель, который с двух сторон зашивается профильным листом.
Сэндвич-панели панели отличаются высокими шумо- и теплоизоляционными характеристиками, не требуют дополнительной отделки и легко демонтируются для проведения реконструкции и ремонтных работ.
К преимуществам применения ЛСТК конструкций в строительстве относятся:
- простота монтажа при условии точного выполнения проектных решений и соблюдения инструкции по сборке, либо привлечении для этой цели специалистов;
- возможность производить монтажные работы в любое время, не зависимо от сезона и погодных условий;
- сжатые сроки выполнения работ;
- длительный срок эксплуатации;
- экологичность применяемых материалов и готового сооружения.
Суточный цикл и, соответственно, размер надоев поголовья тесно связан с продолжительностью светового дня. Поэтому правильной организации освещения уделяется особое внимание. Остекление в хлеву должно иметь достаточную светопропускающую способность и соответствовать показателям теплозащиты здания. Для быстровозводимой мини-фермы отлично подойдет оконное заполнение из ПВХ-профиля, чередующее глухие и открывающиеся створки. Такие окна обеспечивают достаточную инсоляцию, легко моются, в отличие от деревянных не подвержены гниению и имеют долгий срок службы.
Крыша
После установки стен выполняется монтаж кровли. Здания из металлокаркаса предусматривают устройство двускатной крыши на основе стропильных конструкций или готовых ЛСТК ферм.
Данный тип характеризуется минимальной снеговой нагрузкой, беспрепятственным отводом талых и ливневых вод, эстетичным внешним видом и простотой устройства.
Для монтажа элементов рекомендуется использовать манипулятор или автомобильный кран. Первая ферма фиксируется при помощи раскосов, последующие монтируются, связываясь с установленной. Затем настилается обрешетка и укладывается кровельный материал:
Кровля утепляется, также возможна установка дополнительных окон.
Полы
Конструкция полов предусматривает уклон для отвода жидких фракций животных и облегчения уборки. Еще одно обязательное условие — пол должен быть теплым и защищенным от сквозняков. В стойлах и местах отдыха настилают полы из досок или резиновых матов.
Дощатые полы недолговечны: они впитывают испражнения животных и быстро приходят в негодность. Для небольшого хозяйства отлично подойдут универсальные резиновые коврики или маты — мягкие и комфортные для животных подстилки в стойла. Они легко моются и имеют длительный срок службы.
В холодное время года на полы коровника дополнительно укладывают подстилку из соломы, высотой не менее 30 см. Подстилка ежедневно обновляется, а 1 раз в месяц полностью заменяется.
Отопление
Для содержания коров устройство системы отопления не требуется. Зимой в утепленной ферме взрослые особи вырабатывают достаточно тепла для поддержания оптимальной температуры. Необходимо обеспечить поголовье толстым слоем подстилки, которая защитит поголовье от сквозняков. Тепло преющей соломы согреет животное и снизит теплопотери.
Под крышей коровника можно оборудовать чердачное помещение для хранилища инвентаря, кормов и сена. Это обеспечит дополнительное утепление помещению и поможет сэкономить площадь.
В холодное время рекомендуется устраивать систему подогрева питьевой воды для коров.
Вентиляция
Качественная вентиляция — один из основных параметров, влияющих на микроклимат в помещениях. Избыточная температура, влажность и пары аммиака в воздухе плохо влияют на здоровье животных, приводят к перегреву и существенному снижению надоев. Конструкция быстровозводимой кровли предусматриваются вентиляционные зазоры для притока наружного воздуха. Для отвода загрязненного воздуха монтируются вытяжные трубы.
В жаркое время года естественная вентиляция осуществляется через открытые окна и ворота.
Отличное решение по организации вентиляции — устройство светоаэрационного фонаря в конструкции крыши. Данный вариант совмещает эффективную систему вентиляции и дополнительное освещение и предполагает монтаж в коньке кровли труб из полипропилена со специальными заслонками. Для предотвращения лишних теплопотерь в холодное время, система может оборудоваться автоматикой открывания и закрывания.
Уборка навоза
В небольших коровниках специальная система канализации не оборудуется — фекалии вместе с подстилкой ежедневно удаляются вручную. Моча и влага стекаются по уклону в желоб, обустроенный в проходе, и по нему отводятся за пределы здания в резервуар-жижесборник. Для хранения навоза на прилегающей территории оборудуют навозохранилище — яму, глубиной 0,5-1 метра с крышкой и навесом. За зиму навоз перепревает и используется в качестве удобрения.
Внутреннее устройство
В небольшой ферме на 10 коров обычно не устанавливают внутренние перегородки. Животные свободно перемещаются по проходу к месту отдыха, которое может быть обустроено в виде стойла или загона на несколько коров.
Для каждого животного оборудуется отдельная поилка и кормушка. Это поможет предотвратить распространение инфекции на все поголовье в случае заражения одной особи. Кормушки для комбикорма можно самостоятельно изготовить из пиломатериала, который тщательно шлифуется и покрывается защитным составом.
Для поилок рекомендуется использовать пластиковые емкости — они легко моются и имеют длительный срок службы.
Поилки и кормушки располагают перед стойлом на уровне головы животного. Сено размещается на открытой площадке в свободном доступе.
Наша компания оказывает полный комплекс услуг по возведению мини-ферм из ЛСТК, начиная с совместной разработки проектного решения и заканчивая монтажом с итоговыми рекомендациями.
Мы строим большие коровники — от 800 кв.м. Цена рассчитывается индивидуально и начинается от 11 450 руб. за кв.м.
Если Вам нужна консультация, задайте вопрос через форму на сайте либо позвоните по указанному телефону.
Источник: lmk-stroy.ru
«Нерадивых выгоняем»: как на «Казань Экспо» искали секрет успеха строителей Татарстана
«Импортозамещение невозможно организовать быстро», — констатировал первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин на форуме «100% Татарстан» и чемпионате рабочих в «Казань Экспо». У застройщиков гражданских объектов проблем нет: основные стройматериалы локализованы. Трудности наблюдаются в сфере промышленного строительства.
Впрочем, комплекс проблем с 2020 года и там и здесь привел к росту конечной стоимости объектов. На форуме также обсудили проектирование медучреждений, стройку новой детской больницы на Казанке в 2023 году и новый офис «Газпрома» в столице РТ. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Михаил Мурашко по видеосвязи рассказал, что проекты медицинских организаций должны строиться по принципу «качество, заложенное в дизайн» Фото: kzn.ru
Казань в 2023 году начнет строить детскую больницу на Казанке
На площадке II международного строительного чемпионата – 2022 в конце минувшей недели не только продолжались соревнования рабочих, но и шла деловая программа, которую дополнили дискуссии форума «100% Татарстан». Представительных участников собрала международная конференция «Архитектура здоровья», которую посетили и премьер-министр РТ Алексей Песошин и мэр Казани Ильсур Метшин. Модератором выступила глава агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина.
«Проектирование, строительство и эксплуатация лечебных учреждений основаны на междисциплинарном подходе, взаимодействии и партнерстве широкого круга специалистов, — сказал Песошин. — Сохранение здоровья человека связано не только с процессом оказания медицинской помощи, внедрением высокотехнологичных методов лечения и использованием современного оборудования, но и с благоприятной средой, которая способна оказывать терапевтический эффект».
Объекты здравоохранения относятся к сложному виду общественных зданий, насыщенных технологическим, медицинским, инженерным оборудованием. Например, министр здравоохранения России Михаил Мурашко по видеосвязи рассказал, что проекты медицинских организаций должны строиться по принципу «качество, заложенное в дизайн». Глава минстроя РФ Ирек Файзуллин тоже выступил онлайн и заявил, что сегодня в России строят передовые клиники, которые в перспективе станут типовыми для сферы здравоохранения. «Анализируют планировочные, медицинские, технологические решения», — сказал спикер.
Ильсур Метшин: «Вкладывая в «архитектуру здоровья» сегодня, мы получим как ментально, так и физически более здоровых жителей Казани. Именно поэтому инвестиции в оздоравливающую среду столицы имеют одно из первостепенных значений в работе»
О воплощенных проектах следом рассказал мэр Казани. В прошлом году в столице РТ построили центр детской онкологии и хирургии ДРКБ, а также центр реабилитации городской больницы №7. В планах — начать в 2023 году строительство детской городской больницы на берегу Казанки, на улице Гаврилова, и центра трансплантологии на базе РКБ, сообщил Метшин.
«Наряду с текущей деятельностью по строительству объектов здравоохранения мы заинтересованы в долгосрочных инвестициях в человеческий капитал с горизонтом планирования 20−30 лет, — сказал казанский градоначальник. — Вкладывая в „архитектуру здоровья“ сегодня, мы получим как ментально, так и физически более здоровых жителей Казани. Именно поэтому инвестиции в оздоравливающую среду столицы имеют одно из первостепенных значений в работе».
Напомним, до 2020 года берег Казанки на Гаврилова планировали застроить жилыми комплексами. Затем от жилой застройки отказались в пользу аналога ДРКБ для Заречья и парка площадью 74 гектара. Владельцев земельных участков власти уговорили обменять их на земли у речного порта, на берегу Казанки остался только «финский квартал» Taloni.
Примеры, подходы к строительству медицинских объектов без темных коридоров и шума были в центре внимания участников научно-практической конференции. Для медучреждения нужны и отвлекающие терапевтические факторы в виде скульптур, фотографий, картин. Эксперты также отмечали необходимость универсальности клиник. Опыт пандемии коронавируса показал спрос на гибкие планировки.
Участники форума рассказали, что вклад промышленного строительства в экономику России в каждом регионе разный, но в среднем по стране в структуре капитальных вложений 50% приходится на промышленных и 50% — на гражданских строителей Фото: Сергей Елагин
Санкционный удар по нефтяникам, энергетикам РТ и изношенные сети
Следом на просторах форума «100% Татарстан» прошла пленарная дискуссия, посвященная промышленному строительству как двигателю развития регионов. «Как правительство планирует поддерживать в том числе промышленное строительство?» — задала вопрос московская телеведущая программы «Квартирный вопрос» Оксана Козырева, отметив рост стоимости строительных материалов.
«Удорожание произошло не вчера и не в этом году. Мы наблюдаем рост стоимости материалов и ресурсов с начала пандемии 2020 года, нарушения логистических цепочек, уход производителей с российского рынка, — отвечал первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин. — Импортозамещение, к сожалению, невозможно организовать быстро. Комплекс проблем с 2020 года ведет к росту конечной стоимости объектов».
Санкции ощутимо ударили по промышленному строительству — жилые дома это задело лишь краем. «Для нас это изготовление сложного технологического оборудования, — рассказал заместитель гендиректора – директор департамента ПАО «Татнефть» в Казани Дамир Мухаметшин, отметив важность работы с научными учреждениями, проектными институтами, промышленностью. Например, на нефтеперерабатывающем заводе «ТАНЕКО» установка каталитической изомеризации дизельного топлива и установка замедленного коксования на 95% выполнены из отечественного оборудования и материалов. Так что опыт-то где-то, получается, есть.
Однако из-за санкций в Татарстане поставили на паузу модернизацию Заинской ГРЭС, напомнил заместитель гендиректора АО «Татэнерго» по стратегическому развитию Рим Галиахаметов. «Надеемся этот проект продолжить, — сказал спикер. — Он должен был стать самым эффективным не только в пределах России, но и в пределах, наверное, Европы. Не теряем надежды на реализацию нашего проекта». Напомним, с июля «Татэнерго» ищет аналоги турбины General Electric, чтобы спасти проект модернизации Заинской ГРЭС за 37 млрд рублей. Ирония в том, что два года назад «Силовые машины» предлагали Заинке российские турбины, а владелец компании Алексей Мордашов выступал категорически против модернизации с не локализованными в России турбинами. Не стоило ли тогда прислушаться к Мордашову?
Затронули и тему изношенных тепловых сетей, износ которых в Татарстане составляет 57%. «По меркам России износ незначительный, — говорил Галиахметов, отмечая, что субсидии положены только регионам с сетями, изношенными на 60 и более процентов. — Наше предложение — расширить, включить благополучные регионы». Пожаловался представитель «Татэнерго» и на перекрестное субсидирование теплового хозяйства за счет заработка на электроэнергии. Это не ново — энергетики часто заявляют о том, что тепло для них лишь побочный продукт.
На ремонт сетей можно использовать инфраструктурные кредиты, ответил на жалобы Галиахметова первый замминистра строительства РФ. Напомним, что Татарстан пользуется такими кредитами, но тратит деньги только на строительство Вознесенского тракта и реконструкцию Горьковского шоссе. Впрочем, готовится и новая федеральная программа ремонта сетей.
Рустам Нигматуллин: «Нерадивых выгоняем. В республике построена система обеспечения всех этапов строительства: опережающее проектирование, мощный государственный заказчик, серьезные подрядчики. Все вместе — это система, еженедельно проводятся штабы под руководством президента. Если возникают какие-то вопросы, то они решаются оперативно» Фото: Сергей Елагин
«В лихие 90-е потеряли сотни, тысячи предприятий»: экономике России нужен всплеск промышленного строительства
Опрошенные участники форума и выставки международного чемпионата рассказали, что вклад промышленного строительства в экономику России в каждом регионе разный, но в среднем по стране в структуре капитальных вложений 50% приходится на промышленных и 50% — на гражданских строителей. В субъектах Сибири и Урала преобладает промышленное строительство. По оценкам Минуллиной, в Татарстане аналогичная ситуация. Вклад промышленного строительства в экономику выше, чем жилищного.
«Четкого доминирования нет, жилищное строительство тоже мощно развивается, — рассказал газете „БИЗНЕС Online“ президент СРО атомной отрасли, советник гендиректора госкорпорации „Росатом“ Виктор Опекунов. — Но сегодняшний этап развития страны, я надеюсь, в ближайшие годы приведет к новому этапу индустриализации. Пережили деиндустриализацию, в лихие 90-е потеряли сотни, тысячи предприятий. Надо это восстанавливать. Возрождать машиностроение, станкостроение. Металлургия удержалась за счет экспорта, но надо восстанавливать производство специальных сталей, материалов».
Создание одного рабочего места в нефтехимии обеспечивает пять рабочих мест в смежных отраслях, повышает спрос в сфере услуг, недвижимости, рассказал на форуме директор функции «Капитальные вложения и инвестиционные проекты» СИБУРа Павел Шибалов. В качестве примера представитель компании привел города Тобольск в Тюменской области и Свободный в Амурской.
Елена Хвостенко: «Мы готовы вкладывать еще, потому что эти деньги эффективно работают» Фото: Сергей Елагин
«Газпром» назвал новый офис в Казани «небольшим проектом», кабмин РТ раскрыл секрет строек, а «Ромекс-Кубань» готова вкладывать в республику еще больше
Пришло время делиться опытом правительству Татарстана. «Почему строительные объекты Татарстана сдаются вовремя?» — вопрошал модератор пленарной дискуссии у вице-премьера РТ Рустама Нигматуллина.
«Нерадивых выгоняем, — отвечал вице-премьер Татарстана. — В республике построена система обеспечения всех этапов строительства: опережающее проектирование, мощный государственный заказчик, серьезные подрядчики. Все вместе — это система, еженедельно проводятся штабы под руководством президента. Если возникают какие-то вопросы, то они решаются оперативно».
Днем ранее этим же секретом делился гендиректор «Евростройхолдинга+», король госзаказа Владимир Казилов, который рассказал, что подрядчик за невыполненные по графику работы может оказаться в «красной зоне» на «строительном штабе». «Все строительство находится под жестким контролем первого лица республики», — пояснял Казилов.
Следом «Газпром» подтвердил наконец свои планы по строительству офисного центра в Казани. Ранее источники «БИЗНЕС Online» говорили, что 15-этажную башню для нужд «Газпром трансгаз Казань» планируют построить на берегу озера Кабан, рядом с недавно открывшимся IT-парком им. Рамеева. «В Татарстане мы с коллегами общались. У нас есть небольшой проект — построить офис для „Газпром трансгаз Казань“, — поделился на полях форума первый заместитель гендиректора „Газпром инвест“ Илья Козлов. — И обсуждается специализированными людьми программа газификации на несколько лет, которую, я думаю, будем решать. Но не через инвестпрограмму, а через долгосрочные финансовые вложения».
Инвестиционными планами на 7,5 млрд рублей в Татарстан поделилась директор по развитию ООО «Ромекс-Кубань» Елена Хвостенко. Эта краснодарская компания, например, построила в РТ под нужды Х5 Retail Group оптово-распределительный центр в Зеленодольском районе. «Мы готовы вкладывать еще, потому что эти деньги эффективно работают, — говорила Хвостенко. — Например, мы должны подписать соглашение об инвестиционном проекте. Да, это сложно, проблемные вопросы, обязательства со стороны предприятия. Но получаем преференции, которые позволяют сделать проект рентабельным. Республика слышит инвесторов, которые сюда приходят».
Источник: www.business-gazeta.ru