Строительство жилых домов как основание возникновения права

1.1 Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение

Традиционно способы возникновения права собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:

I группа: первоначальные.

К этой группе относятся:

· Строительство жилого дома.

Жилым домом считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.

Для того, чтобы построить дом необходимо: обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, после чего становится возможным использование отведенного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство данного дома.

Он может быть одноэтажным или иметь несколько этажей, состоять из одной или нескольких изолированных или смежных комнат и других вспомогательных помещений. При строительстве необходимо соблюдать строительные нормы и правила и санитарно-гигиенических нормы допустимые для жилого помещения. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, что подтверждается выдачей свидетельства и внесением в Единый государственный реестр прав, в котором содержится информация о существующих и прекращенных правах на жилые помещения, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Итак: правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора.

Город Горький. Строительство жилых домов. 1956 год.

· Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность — способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Добросовестно – это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что владение правомерно.

Открыто – означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Владение должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у имущества есть собственник.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество

Основания возникновения права собственности на имущество

Бесхозяйной является жилье, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности на которое собственник отказался.

По заявлению такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

· возможно, приобретение права собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой является недвижимое имущество: 1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) созданное без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил2.

При наличии любого из 3 перечисленных признаков строение считается самовольной постройкой. К самовольной постройке не относятся: пристрой, надстрой, перестройка и перепланировка.

Лицо, осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод участка под постройку от владельца участка в установленном порядке. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если суд при разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Суд или другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:

– когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок в установленном порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

– когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или в пользовании другого лица

II группа: Производные основания возникновения прав собственности.

Производные основания – это те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому, и зависят от воли прежнего собственника.

К этой группе относятся:

· договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор составляется в Госрегистратуре в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами. Если недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Закон оговаривает условия дарения. Например, одаряемый вправе отказаться от дара в установленной форме. Запрещается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан, работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, государственным служащим за исключением подарков стоимостью до 5 МРоТ.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор на приобретение права собственности на жилое помещение под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Причем плательщик ренты может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются правила для купли-продажи), так и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения). Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество.

· Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

– по закону – наследование происходит в случаях: если: завещание не было оставлено, если в завещании указано не все имущество, если завещание (или часть его) признано недействительным. Предусмотрены 2 очереди признания наследников по закону. В первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем.

– по завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено.

· Приватизация жилого помещения

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Источник: studfile.net

Общая характеристика оснований возникновения права собственности на жилое помещение

Право собственности – это закрепленная за собственником возможность в пределах, допускаемых законом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Владение – свидетельствует о закреплении собственности у конкретного лица.

Пользование – подразумевает использование объекта собственности в своих интересах, извлечение его полезных качеств и свойств.

Распоряжение – это предоставленная законом возможность решать судьбу принадлежащей собственности.

Это обозначает, что собственник имеет право, в порядке, установленном законодательством, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.

Выделяют 3 основные формы собственности: частная, государственная, муниципальная.

Граждане РФ могут владеть только частной собственностью.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере являются жилые помещения, а именно: недвижимое имущество, пригодное для проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

К жилым помещениям относятся: дом, квартира, комната, часть дома, часть квартиры.

Российское законодательство допускает обладание несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

• из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
• из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
• из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
• в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
• из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
• вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основания, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому, зависят от воли прежнего собственника. К ним относятся — договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор составляется в письменном виде по установленной форме, а именно: в нем указывается расположение недвижимости и цена, указываются срок, в который продавец обязуется освободить жилое помещение; подписывается обеими сторонами, заносится в единый государственный реестр, после чего выдается свидетельство о государственной регистрации. На основании этих 2 документов (договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права) осуществляется передача недвижимости и в момент получения их покупателем право собственности считается переданным.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Если недвижимость участников договора не является равноценной, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Договор дарения требует государственной регистрации. Передача дара осуществляется посредством символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор на приобретение права собственности на жилое помещение под выплату ренты подлежит государственной регистрации.

Причем плательщик ренты может получить собственность получателя как платно (в этом случае применяются правила для купли-продажи), так и бесплатно (оформляется по правилам договора дарения).

Особенностью договора ренты является то, что получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на имущество.

Наследование жилых помещений по закону и по завещанию:

По закону наследование происходит в случаях:

• если завещание не было оставлено;
• если в завещании указано не все имущество;
• если завещание (или часть его) признано недействительным.

Предусмотрены две очереди признания наследников по закону:

• В первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;
• во вторую очередь — братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования. Наследники внутри своей группы (очереди) делят наследство в равных долях.

Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем.

По завещанию наследниками может быть любой человек (люди), как состоящие родстве с завещателем, так и не состоящие. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено.

Приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке.

При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).

В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество.

Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации.

Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации.

А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ).

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ.

Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.

234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен.

В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора.

Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст.

222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст.

304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст.

1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Гость, для Вас есть резерв в группе на новом курсе Мы выяснили, что тяжелее всего бухгалтерам дается финанализ и планирование бюджета. Учли это и вложили в новый курс повышения квалификации «Антикризисный управленческий учет и бюджетирование».

Старт 1 апреля. Разберем пошагово управленку и бюджетирование с нуля до внедрения в 1С.

Момент возникновения права собственности на вновь созданное здание или сооружение // Комментарий к ст. 219 ГК в рамках тома Глоссы по вещному праву

В настоящее время ведется работа над томом комментариев к вещному праву (редактор тома — А.О. Рыбалов). В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости — положениям ст. 219 ГК.

Ниже — мой проект к этой статье. Буду рад любым м, идеям и замечаниям. Если я что-то забыл отразить — пжст, напишите это, я обязательно учту ваши предложения при доработке текста.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

1. Общее значение нормы

Регистрация права – основание или момент возникновения права на недвижимость? С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество – это лишь момент, с которого возникает соответствующее право. Основаниями для возникновения права на недвижимость будут являться юридические факты, которые в соответствии с законом являются достаточными основаниями для того, чтобы орган по регистрации прав на недвижимость открыл соответствующий раздел в реестре недвижимости и внес в него запись о праве собственности первоначального собственника вновь созданной недвижимости. И – с точки зрения положений ст. 219 Кодекса – первоначальное право собственности у первого правообладателя возникает только после внесения соответствующей записи.

Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко – принципом внесения. Пункт 2 ст. 8.

1 ГК устанавливает общее правило – во всех случаях, когда закон требует осуществление государственной регистрации прав на имущество (не только недвижимое, но и иное имущество), соответствующие права возникают с момента регистрации. В ст. 219 Кодекса регулируется один из случаев, охватываемых общим правилом п. 2 ст. 8.

1 ГК: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество.

Некоторая трудность заключается в том, что основания возникновения права собственности на вновь построенную недвижимую вещь, содержатся не в самом Кодексе, а в других законах. Основное сосредоточение норм, устанавливающих основания для возникновения первоначального права собственности на недвижимое имущество, это Федеральный закон № 218-ФЗ от 03.

07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

Например, из положений части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости следует, что государственная регистрация первоначального права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на строительство соответствующего объекта и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка. Таким правом является право собственности, к ним также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного для целей строительства, а также сервитут (ст. 39.23 Земельного кодекса РФ).

Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п. 1 ст.

218 Кодекса: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».

Критерий создания вещи «для себя» (спорный, впрочем, и при обсуждении вопроса о возникновении права собственности на движимые вещи) при создании зданий или сооружений не учитывается, это вытекает, в частности, из приведенных норм Закона о регистрации недвижимости.

Если был бы верен иной подход (то есть, учет того, для себя или «не для себя» создано здание или сооружение), то орган по регистрации недвижимости был бы вынужден вдаваться в изучение экономической подоплеки создания объекта.

В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства.

Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права (права собственности) в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений.

Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав.

Некоторое время назад попытка провести идею о зависимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) от наличия или отсутствия обязательственных отношений (действующего договора подряда) была предпринята ВАС РФ в постановлении Пленума № 8 от 25.02.1998 (абзац первый п. 16 постановления). Однако судя по тому, что эта правовая позиция не была перенесена в совместное постановление Пленумов ВС и ВАС № 10/22, ВАС РФ признал ее ошибочность и отказался от нее.

1.2. Принцип superficies solo cedit в российском праве.

В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно (с соблюдением норм права) застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство. Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости, а также из положений ст. 263 ГК РФ (см. подр. комментарий к ней).

Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка.

Однако в связи с тем, что в действующем российском праве здания и сооружения рассматриваются как самостоятельные недвижимые вещи (а не как составные части участков, на которых они располагаются), то эффект действия этого принципа по действующему российскому законодательству заключается в следующем: при помощи него определяется лицо, которое вправе производить юридическое «разделение» одного объекта (застроенного участка и физически находящегося на нем здания или сооружения) на две юридически самостоятельные вещи: земельный участок и здание (сооружение). Такое разделение можно условно обозначить как «горизонтальное разделение» (в отличие от «вертикального разделения», которое имеется, например, при разделе земельного участка на несколько участков).

Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства.

Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке (независимо от того, из чьих материалов – заказчика или самого подрядчика), находится в имущественной сфере заказчика (до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь – как составная часть застраиваемого участка), при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта – зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение. Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ (так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь), см. ст. 712 ГК РФ.

Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. 1 ст. 218 ГК РФ (в части критерия создания вещи для себя) не подлежит применению к возникновению зданий и сооружений.

Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение (то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение) – через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.

1.3. Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ № 17085/12 от 28.

05.2013 содержится такой вывод: из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора.

Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор.

Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения (составные части) земельного участка после завершения действия договора аренды, либо – как уже упоминалось выше – осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором.

Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение (то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см. определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-14514 от 16.01.2018).

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности строго определены в нормативных актах, посвященных такой отрасли, как жилищное право.

Жилищные права и обязанности строго определены в нормативных актах, посвященных такой отрасли, как жилищное право. В качестве оснований данных отношений правового типа выступают факты юридически оформленного характера, которые могут повлечь за собой те или иные последствия, имеющие правовое значение.

Возникновение жилищных прав и обязанностей: основные моменты

Такие явления могут возникать из следующих оснований:

• договоры, а также сделки иного характера;
• акты, которые издаются государственными органами и представителями местного самоуправления;
• жилищные права и обязанности возникают и из постановлений судебных инстанций;
• членство в кооперативах жилищного или жилищно-строительного характера.

Стоит отметить, что это не полный перечень таких фактов: законодатель оставил этот список открытым. Ниже данные основания раскрыты более подробно.

Договоры и другие сделки

Жилищные права и обязанности могут возникнуть вследствие подписания договоров и заключения иных сделок. При этом такие сделки могут как предусматриваться законодательством федерального характера, так и не предусматриваться. Обратите внимание: если сделка таким законодательством не предусмотрена, она не должна идти в разрез с законом.

Жилищные права и обязанности могут возникнуть благодаря:

• социальному найму помещения жилого характера;
• найму коммерческого типа;
• найму жилых помещений, которые можно назвать специализированными;
• поднайму;
• пользованию помещением жилого характера на безвозмездных началах;
• пожизненному содержанию, в которое включено иждивение.

Все эти факты должны быть юридически оформлены в договоры.

Решения судебных инстанций

Еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение судебной инстанции, оформленное надлежащим образом.

Жилищное законодательство предусматривает, что большинство конфликтов по поводу такого вида имущества может разрешаться в судебном порядке.

Это возможно, если стороны конфликта не пришли к определенному единому соглашению, а также, если наступила ответственность за нарушение законодательства жилищного типа.

Согласно вышеуказанному кодексу, вы можете обжаловать в судебном порядке следующие факты:

• отказ органов государственного типа в переводе имущества из нежилого в жилое (и в обратном порядке);
• отказ в перепланировке помещения жилого характера;
• сохранение права пользования этим имуществом бывшего члена семьи лица, которое имеет недвижимость в собственности;
• обмен помещения в принудительном порядке;
• отказ наймодателя предоставить согласие на обмен жилья;
• выселение при неправомерном поведении поднанимателя;
• выселение лиц из помещения по основаниям, предусмотренным законодателем;
• расторжение сделки о найме.

Суд проанализирует поведение участников конфликта, рассмотрит все доводы и на основании законодательных актов и представленных документов вынесет справедливое решение.

Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.

• Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.
• В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.
• Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.

Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.

Членство в кооперативе

Права и обязанности у пользователей могут появляться в результате членства в кооперативе жилищного и жилищно-строительного характера. В соответствии с мнением законодателя, в кооператив могут вступить граждане, которые уже достигли шестнадцатилетнего возраста.

По своей сути кооператив представляет собой объединение граждан или организаций на добровольной основе. Делается это для того чтобы удовлетворить потребность вышеуказанных лиц в жилье, а также для управления помещениями жилого и нежилого характера.

Член такого кооператива получает право собственности на составную часть дома в том случае, если выплачивает взнос паевого характера целиком.

Приобретение помещения

Наиболее распространенный вариант возникновения подобных прав – тот или иной способ приобретения жилья. В этом случае лицо становится его собственником.

Так, приобрести недвижимость вы можете по договору купли-продажи. Это сделка возмездного типа, в ходе которой вы выплачиваете продавцу денежные средства и становитесь полноправным собственником. Обратите внимание: не допускается совершение продажи заселенных помещений, которые относятся к фонду государства или муниципалитета, если не имеется согласия проживающих в них совершеннолетних лиц.

Еще один способ – договор дарения. Согласно такому безвозмездному соглашению, лицо может принять помещение жилого характера в дар от другого человека. Стоит отметить, что подобная сделка в обязательном порядке должна пройти процедуру государственной регистрации.

Наследование после смерти другого лица – это еще один способ, с помощью которого вы можете приобрести помещение и стать его собственником. Получение жилья в этом случае должно соответствовать общим нормам наследственного права. В обязанность наследников входит уплата соответствующих налогов и государственных пошлин, кроме того, в этом случае также производится государственная регистрация.

Если помещение находится в собственности государства или муниципалитета, оно может быть передано в собственность частных лиц в приватизационном порядке. Такой порядок предусмотрен соответствующим законом, регламентирующим приватизацию.

Из этого правила есть и исключения. Нельзя приватизировать помещения служебного назначения, помещения, которые находятся в аварийном состоянии или же в закрытых городках военного типа.

Помещения, расположенные в общежитиях, также не подлежат приватизации.

Другие основания

Жилищные права могут появляться на основании определенных действий сторон или же их бездействия. Так, лица, которые имеют право на получение недвижимости по найму социального характера, могут встать на учет как нуждающиеся в жилье по собственной инициативе. Для этого нужно всего лишь собрать определенную документацию.

Права и обязанности могут появляться в процессе реализации нанимателем собственных правомочий (например, обмен, замена помещения и так далее).

Стоит отметить, что каждому правомочию одного участника соответствует определенная обязанность другой стороны.

Например, право на получение недвижимости на основании найма социального характера сопровождается обязанностью государства или муниципалитета.

Что касается бездействия, то в качестве него можно назвать норму гражданского законодательства о продлении соглашения о найме помещения жилого типа.

Основаниями появления прав и обязанностей в некоторых случаях выступают события, не зависящие от волеизъявления сторон. Например, согласно найму социального типа, член семьи одной стороны в случае ее смерти может претендовать на статус нанимателя по договору, который был заключен ранее (если этот член семьи обладает дееспособностью).

Таким образом, права и обязанности у участников правоотношений по поводу жилья могут возникать вследствие различных оснований, однако все они должны быть регламентированы законодателем и прописаны в действующих нормативных актах. Только в этом случае правоотношения можно считать юридически оформленными и имеющими законную силу.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц Гражданское право. В 4-х томах. Под ред. Суханова Е.А.

3-е изд., перераб. и доп. — М.: 2008. — Том 1 — 720с., Том 2 — 496с., Том 3 — 766с, Том 4 — 720с.. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности.

Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на ?ереходе ее в порядке наследования).

В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

?ервоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

производные, при кото?ы? право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним).

• К ?ервоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
• создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
• при определенных условиях — самовольная постройка;
• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
• К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:
• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
• в порядке наследования после смерти гражданина;
• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
• в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц — несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, ?ереходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может ?ередать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на ?ервоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Итак, различие ?ервоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи.

В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е.

правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу ?ервоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ) Жилищное право. Кудашкин А.В. М.: Изд. «За права военнослужащих», 2005. — 381 с..

Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к ?ервоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий.

Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство.

Это последнее можно, конечно, также считать с?ециальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст.

130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений.

Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь.

Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может ?ерейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности Гражданское право. В 4-х томах. Под ред. Суханова Е.А.

3-е изд., перераб. и доп. — М.: 2008. — Том 1 — 720с.

, Том 2 — 496с., Том 3 — 766с, Том 4 — 720с.. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником.

Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно.

Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника.

Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности).

Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст.

234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо — владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование.

В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), в связи с этим здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц.

Речь обычно идет о различных договорах — купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д.

, а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований.

Каждый из этих способов с?ециально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору ?ереходит право собственности. Ведь с этого же момента на него ?ереходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ Федеральный закон от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности» С изменениями и дополнениями от:(29 декабря 2012 г.

) в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст.

302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Источник: genprokufo.ru

§ 3. Строительство гражданами жилых домов как основание возникновения права собственности граждан на дом

Наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).

На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства*.

* Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражданину или юридическому лицу, которому это жилье предоставлено в пользование или застройку, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе разрешения, предоставленного в срок не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.

Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.

ГК РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым понимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В том случае, кода будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не может быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.

Источник: all-sci.net

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности строго определены в нормативных актах, посвященных такой отрасли, как жилищное право.

Жилищные права и обязанности строго определены в нормативных актах, посвященных такой отрасли, как жилищное право. В качестве оснований данных отношений правового типа выступают факты юридически оформленного характера, которые могут повлечь за собой те или иные последствия, имеющие правовое значение.

Возникновение жилищных прав и обязанностей: основные моменты

Такие явления могут возникать из следующих оснований:

• договоры, а также сделки иного характера;
• акты, которые издаются государственными органами и представителями местного самоуправления;
• жилищные права и обязанности возникают и из постановлений судебных инстанций;
• членство в кооперативах жилищного или жилищно-строительного характера.

Стоит отметить, что это не полный перечень таких фактов: законодатель оставил этот список открытым. Ниже данные основания раскрыты более подробно.

Договоры и другие сделки

Жилищные права и обязанности могут возникнуть вследствие подписания договоров и заключения иных сделок. При этом такие сделки могут как предусматриваться законодательством федерального характера, так и не предусматриваться. Обратите внимание: если сделка таким законодательством не предусмотрена, она не должна идти в разрез с законом.

Жилищные права и обязанности могут возникнуть благодаря:

• социальному найму помещения жилого характера;
• найму коммерческого типа;
• найму жилых помещений, которые можно назвать специализированными;
• поднайму;
• пользованию помещением жилого характера на безвозмездных началах;
• пожизненному содержанию, в которое включено иждивение.

Все эти факты должны быть юридически оформлены в договоры.

Решения судебных инстанций

Еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение судебной инстанции, оформленное надлежащим образом. Жилищное законодательство предусматривает, что большинство конфликтов по поводу такого вида имущества может разрешаться в судебном порядке. Это возможно, если стороны конфликта не пришли к определенному единому соглашению, а также, если наступила ответственность за нарушение законодательства жилищного типа.

Согласно вышеуказанному кодексу, вы можете обжаловать в судебном порядке следующие факты:

• отказ органов государственного типа в переводе имущества из нежилого в жилое (и в обратном порядке);
• отказ в перепланировке помещения жилого характера;
• сохранение права пользования этим имуществом бывшего члена семьи лица, которое имеет недвижимость в собственности;
• обмен помещения в принудительном порядке;
• отказ наймодателя предоставить согласие на обмен жилья;
• выселение при неправомерном поведении поднанимателя;
• выселение лиц из помещения по основаниям, предусмотренным законодателем;
• расторжение сделки о найме.

Суд проанализирует поведение участников конфликта, рассмотрит все доводы и на основании законодательных актов и представленных документов вынесет справедливое решение.

Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.

В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.

Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.

Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.

Членство в кооперативе

Права и обязанности у пользователей могут появляться в результате членства в кооперативе жилищного и жилищно-строительного характера. В соответствии с мнением законодателя, в кооператив могут вступить граждане, которые уже достигли шестнадцатилетнего возраста.

По своей сути кооператив представляет собой объединение граждан или организаций на добровольной основе. Делается это для того чтобы удовлетворить потребность вышеуказанных лиц в жилье, а также для управления помещениями жилого и нежилого характера.

Член такого кооператива получает право собственности на составную часть дома в том случае, если выплачивает взнос паевого характера целиком.

Приобретение помещения

Наиболее распространенный вариант возникновения подобных прав – тот или иной способ приобретения жилья. В этом случае лицо становится его собственником.

Так, приобрести недвижимость вы можете по договору купли-продажи. Это сделка возмездного типа, в ходе которой вы выплачиваете продавцу денежные средства и становитесь полноправным собственником. Обратите внимание: не допускается совершение продажи заселенных помещений, которые относятся к фонду государства или муниципалитета, если не имеется согласия проживающих в них совершеннолетних лиц.

Еще один способ – договор дарения. Согласно такому безвозмездному соглашению, лицо может принять помещение жилого характера в дар от другого человека. Стоит отметить, что подобная сделка в обязательном порядке должна пройти процедуру государственной регистрации.

Наследование после смерти другого лица – это еще один способ, с помощью которого вы можете приобрести помещение и стать его собственником. Получение жилья в этом случае должно соответствовать общим нормам наследственного права. В обязанность наследников входит уплата соответствующих налогов и государственных пошлин, кроме того, в этом случае также производится государственная регистрация.

Если помещение находится в собственности государства или муниципалитета, оно может быть передано в собственность частных лиц в приватизационном порядке. Такой порядок предусмотрен соответствующим законом, регламентирующим приватизацию. Из этого правила есть и исключения. Нельзя приватизировать помещения служебного назначения, помещения, которые находятся в аварийном состоянии или же в закрытых городках военного типа. Помещения, расположенные в общежитиях, также не подлежат приватизации.

Другие основания

Жилищные права могут появляться на основании определенных действий сторон или же их бездействия. Так, лица, которые имеют право на получение недвижимости по найму социального характера, могут встать на учет как нуждающиеся в жилье по собственной инициативе. Для этого нужно всего лишь собрать определенную документацию.

Права и обязанности могут появляться в процессе реализации нанимателем собственных правомочий (например, обмен, замена помещения и так далее). Стоит отметить, что каждому правомочию одного участника соответствует определенная обязанность другой стороны. Например, право на получение недвижимости на основании найма социального характера сопровождается обязанностью государства или муниципалитета.

Что касается бездействия, то в качестве него можно назвать норму гражданского законодательства о продлении соглашения о найме помещения жилого типа.

Основаниями появления прав и обязанностей в некоторых случаях выступают события, не зависящие от волеизъявления сторон. Например, согласно найму социального типа, член семьи одной стороны в случае ее смерти может претендовать на статус нанимателя по договору, который был заключен ранее (если этот член семьи обладает дееспособностью).

Таким образом, права и обязанности у участников правоотношений по поводу жилья могут возникать вследствие различных оснований, однако все они должны быть регламентированы законодателем и прописаны в действующих нормативных актах. Только в этом случае правоотношения можно считать юридически оформленными и имеющими законную силу.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: advokat-malov.ru