Строительство жилых домов право аренды земли

Плата за право аренды — это один самых удивительных видов платежей, связанных с использованием земельных участков.

В городе Москве он был придуман в далеком 1994 году и оказался скроен по известному рецепту г-на А. Лифшица (бывшего Министра финансов РФ): «Делиться надо.»

Этот платеж служил одним из инструментов изъятия части спекулятивной ренты в строительстве (другим инструментом были инвестиционные контракты) и в неявном виде являлся «оброком», который выплачивался за разрешение на строительство.

Учитывая его мутную правовую природу и генетическую связь с «лихими девяностыми», в условиях всеобщего смягчения нравов и строительства какого-никакого правового государства от реализации инвестиционных проектов на условиях так называемого «выкупа прав аренды» постепенно отказывались.

Теперь выкуп прав аренды имеет нормальное цивилизованное наименование «платеж за право на заключение договора аренды» и уплачивается по итогам земельных торгов.

Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ

Механизмы изъятия спекулятивной ренты застройщика при реализации инвестиционных проектов на арендумых земельных участках включены в арендную плату и другие условия договора аренды. Действующий в настоящее время порядок изъятия такой ренты утвержден постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП .

Так что этот раздел носит скорее исторический и познавательный характер, хотя участков с выкупленными «по старинке» правами достаточно много. Они имеют хождение на вторичном рынке, а отдельные инвестиционные проекты, за которые были заплачены немалые деньги, еще продолжают как реализовываться, так и отменяться. Есть даже Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка».

Поэтому мы все-таки приведем основные документы, связанные с определением суммы выкупа прав аренды, Хотя все они утратили силу, но в некоторых случаях могут очень даже пригодиться.

В настоящее время наиболее актуальными являются вопросы об уплате НДС при выкупе прав аренды и учете этих затрат при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. С мнениями по этому поводу вы можете познакомиться на нашем специализированном сайте «Налогообложение сделок с земельными участками».

Сюда же до кучи мы добавили раздел, посвященный плате за сервитут.

Если вы хотите узнать больше или получить консультацию по конкретному вопросу, мы постараемся вам помочь — обращайтесь.

Источник: www.landpayment.ru

Договор аренды земельного участка для строительства

Договор аренды земельного участка для строительства

Владельцы земельных участков имеют право начинать возведение каких-либо строений только в соответствии с целевым назначением земельного участка, наличием разрешения на использование. Абсолютно те же права и обязанности имеют и арендаторы (статьи 40, 41 Земельного Кодекса РФ), ограничение существует только в тех случаях когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.

Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС. Часть 1.

В случае, когда при возведение строений на арендованном участке были нарушены какие-либо законодательные нормы, арендодатель может по собственной инициативе отказать в договоре аренды. Аннулировать же права на землю, являющуюся собственностью, возможно только в исключительных случаях.

Договор аренды земельного участка

3.2. Арендатор обязан:

• использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством;
• своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего договора;
• соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
• не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
• выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4.1. Арендодатель имеет право:

• осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором;
• требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего договора;
• на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора;
• изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

Договор аренды земельного участка

8.4. Споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются по соглашению между сторонами. При невозможности достижения соглашения между сторонами, возникшие споры разрешаются в суде (арбитражном суде) в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных) установленное на основании (акта исполнительного органа государственной власти, акта органа местного самоуправления, решения суда) на срок ______ (либо бессрочно);

Договор аренды земельного участка для строительства

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п.

Договор аренды земельного участка (земли) — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.

Договор аренды земельного участка для строительства

1.6. Земельный участок передается в аренду для следующих целей: _______________________________ (Примечание: КРАЙНЕ не рекомендуется арендовать землю для капитального строительства у частных собственников, поскольку законодательством четко не урегулирован порядок дальнейшей эксплуатации таких зданий. Исключительное право на выкуп земли под зданием, установленное статьей 39.20 ЗК РФ для собственников объект ов недвижимости, расположенных на государтсвенной и муниципальной земле, на частную землю не распространяется. Если Вы все-таки вынуждены арендовать землю у частного лица для капитального строительства, договор обязательно должен содержать порядок и условия дальнейшего взаимодействия с Арендодатолем после завершения строительства, а так же порядок продления договора на весь срок существования здания).

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров (такая формулировка в договоре обязывает недовольную сторону обратиться к контрагенту до обращения в суд. неисполнение этой обязанности приведет к тому, что иск не будет принят судом к рассмотрению. Если Вас это не устраивает, данный пункт лучше исключить).

Ст 39

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

ОАО был заключен краткосрочный договор аренды земельного участка для строительства здания в г

Таким образом, покупатель, приобретая объект недвижимости, размещенный на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, в силу названных норм права приобретает и право пользования данным земельным участком на праве аренды. Следовательно, именно покупатель в такой ситуации становится арендатором земельного участка (или соответствующей его части) и обязан оплачивать арендную плату за владение и пользование земельным участком независимо от того, оформлен между ним и собственником земли договор аренды или нет (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.2013 N Ф04-7222/13, Второго арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 N 02АП-2873/13, ФАС Центрального округа от 19.04.2013 N Ф10-920/13, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А55-32632/2009, ФАС Уральского округа от 31.03.2010 N Ф09-7661/09-С6, ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 N Ф04-7484/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 N Ф08-7967/07).

В п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В связи с этим в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. А поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство

Задумываясь над осуществлением долгосрочных бизнес-проектов, связанных с затратами на капитальное строительство, стоит обратиться к земельному законодательству. Как отнестись к тому факту, что строения, находящиеся в собственности будут располагаться на арендованной земле? Ведь, аренда земельного участка под строительство не дает прав владения землей. Возможно, ли получить ее в собственность?

Вопросы, связанные с арендой, освещаются Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю». Правом распоряжаться земельными наделами обладают их собственники: государство, муниципальные организации, частные лица. Статьи 260 и 608 ГК РФ дают право арендодателям передавать землю в аренду.

При этом четко определяются цели, преследуемые арендатором: аренда земельного участка под строительство, сельскохозяйственную деятельность и др. Своевременное начало использования земельного участка определяется ст. 42 ЗК РФ. Если арендатор в течение 3 лет не приступил к использованию земли по условиям договора, то согласно ст. 46 ЗК РФ договор может утратить силу.

Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности

Для исключения возможных споров, в договоре следует сразу указать какая именно из сторон (по предварительно достигнутому соглашению) берет на себя расходы, которые связаны с государственной регистрацией. Для этого, в разделе «Прочие условия» предусмотрена графа.

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

• Кадастровый номер земельного участка: .
• Целевое назначение земельного участка: .
• Разрешенное использование земельного участка: .

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Источник: exjurist.ru

Как взять землю в аренду под строительство дома

Не всегда для постройки жилого дома необходимо приобретать земельный участок. Альтернативная возможность – оформить договор аренды, в результате представляется возможность избежать значительных вложений до начала строительства. Рассмотрим особенности аренды земельного участка под строительство жилого дома, с учетом требований отечественного законодательства и нюансов процедуры оформления арендного соглашения.

Что говорит законодательство

Вопросы передачи земли в аренду у государства и частных владельцев, прочие связанные с этим нюансы регламентируются положениями Земельного кодекса РФ. Регламент предоставления аренды изложен в ст. 39.6 указанного норматива. Согласно этому документу, после окончания срока действия арендного соглашения, последующего претендента определяют в ходе аукциона.

До 2015 года бывший арендатор рассматривался в качестве приоритетного кандидата на продление договора. Но в связи с внесенными коррективами в законодательный акт, теперь торги проводятся со всеми заявившимися участниками на равных условиях.

На основании п. 6 указанной статьи ЗК РФ, проведение торгов после окончания срока действия арендного соглашения является обязательным условием, даже если прежний арендатор приступил к строительным работам. Единственная возможность для владельца недостроя сохранить за собой данный объект – добиться трехгодичной отсрочки, которая по закону ему может быть предоставлена.

Но за местной администрацией сохраняется право отстаивать через суд возможность реализовать недостроенный объект вместе с земельным наделом на торгах.

Где можно взять землю в аренду по строительство дома

Земля, которую предстоит арендовать для строительства индивидуальных объектов, может быть государственной и частной принадлежности. Учитывая собственность участка, для аренды может возникнуть необходимость обращения к следующим владельцам:

• частному физическому лицу;
• организации, занимающейся коммерческой деятельностью;
• городским властям;
• государственным структурам.

При подобном обращении к гражданам или организациям, в качестве объекта сделки выступает земельный участок, состоящий в частном владении. Стороны, после согласования взаимоприемлемых условий, заключают соответствующее соглашение, составленное по типовой форме.

Муниципальные власти, передающие земельный участок в аренду, руководствуются положениями ЗК РФ. В большинстве случаев претендент на заключение договора определяется в ходе проведенных конкурсных торгов.

На каких условиях можно получить землю в аренду у государства

Обращение по поводу аренды земельного участка под ИЖС связано со своими преимуществами и недостатками. Плюсы в гарантиях, предоставляемых властями, поскольку претендент заключает сделку с государственными структурами. Минусы обусловлены сложной процедурой согласования и обязательностью проведения аукциона, не гарантирующего участнику безусловную победу.

Земельный надел арендуется при соблюдении следующих условий:

• объект аренды не может находиться в частном владении или арендоваться другим лицом, при действующем сроке арендного договора;
• отсутствия на участке различных объектов, препятствующих проведению строительных работ;
• наличия разрешения от представителей местного муниципалитета;
• обязательного оформления акта, согласовывающего границы земельного надела с владельцами соседних территорий;
• победы претендента в проведенном конкурсном отборе, если арендатор не входит в число льготных категорий, которые могут заключать договор аренды без участия в аукционе;
• подачи кандидатом заявления в установленном организаторами порядке, с внесением требуемой суммы залога;
• постановки надела на учет в кадастровом реестре.

При наличии нескольких желающих получить данный участок, договор заключается с одним из них, предложившим лучшие условия по результатам проведенных тендерных торгов.

Относительно требований, предъявляемых к земельному участку, который может выделяться под индивидуальную застройку, то должны соблюдаться следующие условия:

• объект должен входить территориально в зону, принадлежащую городскому поселению или другому муниципальному образованию;
• ограничение возводимого здания тремя этажами;
• если арендатор или другое лицо предполагает проживать в указанном доме после окончания строительства, объекту должен обязательно присваиваться индивидуальный адрес, с постановкой на учет в реестре;
• территория может благоустраиваться из средств, выделенных местным бюджетом.

При заключении договора аренды необходимо оговорить целевое предназначение надела, предполагающее возведение жилого объекта. Если арендатор развернет промышленное строительство или использование надела в других целях, арендный договор может быть расторгнут досрочно, с начислением штрафных санкций арендатору.

Решение относительно наложения различных ограничений принимается местной администрацией, на основании условий действующего законодательства. При этом составляется соответствующий акт с разграничением территорий. Ограничения могут носить постоянный или временный характер.

Целевое оформление земли связано со следующими преимуществами:

• возможностью кредитования строительства, при недостатке доступных средств у арендатора, предоставляемых под залог возводимого объекта;
• возможностью подвода коммуникаций, поскольку строительство производится в границах населенного пункта, без необходимости заключения договора по поводу их использования;
• предпринимателю предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но не следует забывать о недостатках, связанных со следующими обстоятельствами:

• ограничением размеров надела, установленных требованиями законодательства;
• необходимостью сбора обширного комплекта документации перед каждым из этапов выполнения работ;
• необходимостью обязательного соблюдения государственных строительных, санитарных и экологических нормативов, установленных отечественным законодательством для возводимых жилых объектов.

По условиям, предусмотренных законом, аренда, кроме строительства на подобных участках жилых домов, может предполагать возведение следующих объектов:

• гаражей;
• бань;
• теплиц;
• сараев;
• навесов;
• беседок;
• туалетов и других сооружений вспомогательного характера.

Предпринимателю, желающему взять в аренду земельный участок под индивидуальную застройку, необходимо запастись терпением, поскольку данный вид работ связан с многочисленными сложностями и требует значительного времени, особенно если речь идет о земельном наделе государственной принадлежности.

Варианты приобретения земли в аренду под ИЖС

Процедура передачи земли в арендупод ИЖС связана с определенными особенностями, в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора заключения договора. Далее – детальнее о том, как взять землю в аренду.

Проведение аукциона по инициативе администрации

Если строительство предполагается проводить на государственной или муниципальной земле, предприниматель лишен возможности покупки данного участка, поскольку торги предполагают только аренду надела.

Информация по поводу доступности подобных участков и организации аукционов периодически распространяется посредством местных средств массовой информации – через муниципальные газеты или электронные ресурсы.

Муниципальные власти располагают следующими возможностями при организации данного аукциона:

• определения продолжительности сдачи земельного участка в наем и минимальной ставки по аренде за один календарный год, которая является отправной точкой при проведении конкурса;
• установлении даты и времени, места, где будут проводиться торги;
• способа внесения залоговых средств участниками и шага, с которым будут вестись торги.

Заявку участникам необходимо подавать в бумажном или электронном виде по форме, назначенной организаторами. Последняя из заявок должна поступить не позже, чем за пять дней до начала конкурса.

По результатам проведенного аукциона, с победителем заключается договор аренды, остальным участникам возвращаются внесенные залоговые суммы. Если выигравший в аукционе отказывается от заключения договора по различным мотивам, с предоставлением соответствующего письменного подтверждения, право получения земельного надела предоставляется следующему претенденту из числа конкурсантов на выдвигаемых им условиях в ходе аукциона. В противном случае торги объявляются не состоявшимися.

Торги по инициативе сторон, заинтересованных в договорных отношениях

Иногда в роли инициатора конкурсных торгов может выступать физическое или юридическое лицо, желающее арендовать земельный участок. Для этого претенденту необходимо обратиться в местный муниципалитет с просьбой о предоставлении выписки с информацией о невостребованных землях, удовлетворяющих условиям для возможности индивидуального строительства.

Допускается обращение через МФЦ. Для выбора подходящего надела может использоваться кадастровая карта, представленная в свободном доступе в интернете. Не помешает предварительно, перед подачей заявки, выехать на объект для непосредственного осмотра.

Претендент должен убедиться, что имеется возможность подвода коммуникаций к возводимому объекту, а по территории предполагаемого строительства не проходят энергетические магистрали, дороги и прочие сооружения, препятствующие проведению работ.

Если потенциального арендатора устраивают характеристики земельного надела для предполагаемых целей, ему необходимо подать заявку руководству местной администрации, сообщив о желании организовать проведение торгов.

Срок рассмотрения поданного заявления – в течение двух месяцев. За это время администрация рассматривает полученную заявку и принимает решение об организации аукциона.

Дальнейший порядок ничем не отличается от рассмотренного выше, когда в роли инициатора выступает местный муниципалитет.

Необходимость проведения торгов может не распространяться на следующие ситуации:

• если на наделе предполагается строительство частного дома или дачного строения;
• если арендатор организует частное приусадебное хозяйство;
• при строительстве музея, детского учреждения или другого объекта социально-общественного предназначения.

Также подобная возможность предоставляется отдельным категориям льготников – пенсионерам, ветеранам и прочим.

Алгоритм действий при получении земли в аренду

Для того чтобы решить вопрос, как взять в аренду землю под застройку, необходимо придерживаться следующего порядка действий:

1. получить список свободных участков, обратившись с запросом к местным властям или МФЦ;
2. осмотреть надел на предмет соответствия поставленным целям;
3. подать заявку на участие в торгах. Если в роли инициатора выступает администрация, претендент может не заниматься самостоятельным поиском подходящего участка, став участником аукциона, предложенного муниципалитетом;
4. принять участие в торгах, добившись победы;
5. заключить договор аренды.

Если предполагаемый участок не зарегистрирован в кадастровом реестре, потенциальному арендатору, выступающему в роли организатора торгов и желающему получить землю, необходимо поставить надел на учет, предварительно согласовав прохождение границ с составлением соответствующего акта.

Для этого заключается соглашение с кадастровой службой. Работы выполняются аттестованным кадастровым инженером, акт подписывается владельцами участков, расположенных по соседству и представителем местной администрации. Только после этого возможно проведение торгов относительно заключения арендного соглашения.

Если аукцион инициируется местными властями, на торги могут выставляться участки, уже поставленные на кадастровый учет.

Выбор участка

Чтобы получить земельный участок в аренду, выбирается территория из числа свободных наделов, при условии соответствия земли заявленным целям. Заведомо не подойдут участки, приходящиеся на следующие объекты:

• заповедники;
• национальные парки;
• имеющие значение для сохранения обороноспособности государства и прочие, которые согласно требованиям законодательства не могут сдаваться в аренду, в том числе и для жилищной застройки.

Личный осмотр позволит убедиться в отсутствии возможных препятствий к получению надела, отсутствии посторонних застроек и коммуникаций.

Претендент может выбрать свободный участок, воспользовавшись кадастровой картой, представленной в интернете. Доступ к данному ресурсу свободный.

Заявление

Заявление составляется с обязательным указанием следующей информации:

• наименования инстанции, куда подается бумага;
• сведений о заявителе;
• кадастрового номера земельного надела в реестре;
• предназначения участка при его аренде.

В завершение указывается текущая дата, документ подтверждается личной росписью заявителя.

Администрация должна рассмотреть обращение в течение двух месяцев, с принятием решения относительно возможности участия претендента в аукционе.

Возможные причины отказа

В соответствии с требованиями законодательства, обращение по поводу аренды земельного участка у администрации муниципалитета может быть отклонено при наличии следующих обстоятельств:

• необходимости предварительной организации согласования границ надела, если это не было выполнено ранее;
• особенностей расположения участка, важных для целей администрации для развития местной инфраструктуры;
• несоответствия намерений возможного арендатора с целевым предназначением надела;
• отсутствия разрешения на получение данной земли в аренду;
• отсутствия регистрации участка в качестве собственности государственной или муниципальной принадлежности;
• наличия на участке недостроенных объектов, принадлежащих другим лицам;
• на конкурс заявились не более двух участников;
• изъятия надела из оборота;
• земля важна для государственных или муниципальных целей.

В случае отказа, заявитель получит соответствующий ответ с объяснением причин принятия отрицательного решения.

Заключение договора аренды

Договор передачиземельного участка в аренду под ИЖСзаключается с победителем конкурса. Соглашение составляется с обязательным включением следующей информации:

• наименования документа;
• предмета соглашения, с внесением данных по сдаваемому наделу. Отдельно упоминается о целевом предназначении участка;
• размеров арендной платы, с отражением ежемесячно вносимой суммы, сроков выполнения платежей, условий, при которых величина оплаты может изменяться;
• прав и обязанностей сторон;
• санкций, предусмотренных за нарушение условий соглашения;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• дополнительных условий;
• реквизитов участников.

В завершение документа стороны подписывают соглашение, указывается текущая дата.

Составление договора аренды под строительство домадолжно сопровождаться следующей документацией со стороны арендатора:

• паспортом заявителя, если речь идет о частном лице, или выпиской из ЕГРН, если обращается организация;
• планом надела;
• кадастровым паспортом;
• решением о формировании участка, принятым местными властями;
• документальным подтверждением права владения сооружениями на участке;
• техническими паспортами зданий, при их наличии на данной территории;
• документальным подтверждением отсутствия бремени или ограничения в отношении указанной территории;
• письменными данными о подведенных коммуникациях, при их отсутствии – соответствующим подтверждением;
• правоустанавливающей документацией;
• оценочными документами;
• расчетом арендной платы;
• квитанцией, подтверждающей внесение государственного сбора.

Если срок передачи земли в аренду под строительство превышает календарный год, его необходимо регистрировать в кадастровом реестре, после чего документ вступает в законную силу.

Возможность выкупа участка

Согласно положениям ст. 624 ГК РФ, арендатор вправе претендовать на выкуп данного надела при наличии следующих условий:

• наличия указанной возможности, в соответствии с заключенным договором;
• с учетом ежемесячных платежей в качестве частичной стоимости объекта.

Возможность последующего выкупа должна согласовываться сторонами предварительно и зависит от желания администрации принять данные условия. В каждом конкретном случае это определяется индивидуально. Земля, выкупаемая по окончании договора аренды, может приобретаться по цене, уступающей рыночным предложениям.

Вопрос о том, как получить арендуемый земельный участок в частное владение, арендатор должен решать с владельцем надела при условии достижения взаимоприемлемой договоренности.

Сроки и стоимость

Продолжительность действия договора аренды может ограничиваться диапазоном от трех до двадцати лет. Но если арендатор располагает возможностью завершить строительные работы ранее указанного срока, продолжительность сдачи земли может быть сокращена.

Величина арендной платы определяется, исходя из следующих факторов:

• характеристик надела;
• его площади;
• месторасположения;
• кадастровой стоимости.

Размер арендной платы обычно колеблется в пределах от одного до пяти процентов кадастровой цены участка.

Как расторгнуть договор

Договор аренды земли под строительство может быть расторгнут при условии взаимного согласия сторон и наличии соответствующей возможности в соглашении. Одностороннее расторжение по инициативе любого из участников допускается только в судебном порядке, с предъявлением документальных оснований указанных действий.

Аренда земли для индивидуального строительства – выгодная возможность для организаторов выполнения данных работ. Но для получения земельного участка должны соблюдаться требования, предусмотренные отечественным законодательством.

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Источник: peopleandlaw.ru

Переуступка права аренды земельного участка

Если вам понадобился участок земли во временное пользование, то его можно взять в аренду у собственника, и тогда он будет принадлежать вам по праву до окончания срока договора. Возможно, на нем вы планируете выращивать урожай, загорать или просто наслаждаться природой. Но если передумаете досрочно, потребуется выплатить неустойку.

Лучший вариант в таком случае — оформить переуступку участка и отдать его на время арендатору №2. Мы расскажем, как оформить классический договор. Если у вас возникнут нестандартные вопросы — обращайтесь к профессиональному юристу. Он подскажет, как грамотно поступить собственнику, второму арендатору и самому «переуступщику» в разных ситуациях.

Что такое договор переуступки?

Право на переуступку аренды земельного участка есть у арендатора — собственник в подобной сделке не участвует. На практике такие сделки заключаются в следующих ситуациях:

• здание на участке купил новый владелец;
• арендатор не в состоянии оплачивать пользование наделом;
• арендатор переехал;
• арендатор занялся другим бизнесом.

Как правило, земельные наделы берут в аренду в сельскохозяйственных целях. Реже — в связи с желанием отдохнуть на природе. Но в обоих случаях, помимо прав, на арендатора налагаются и обязанности. Например, следить за сохранностью имущества и надела, нести материальную ответственность, ухаживать за участком (в меру своих возможностей и условий соглашения).

Поскольку собственник в сделке не участвует, то и договор остается прежним. Таким образом, право на переуступку аренды земельного участка предполагает лишь смену арендатора без снятия с него обязанностей по выплатам, охране собственности и материальной ответственности. Словом, каким договор был, таким он и остался.

Владелец надела может быть заведомо против такой опции. Тогда этот пункт он пропишет в договоре, как и требования, которые касаются повышения арендной платы и досрочного расторжения договора с той или иной стороны. Но если запрета на право переуступки земельного участка нет, а в соглашении указано, что она не возбраняется, значит, закон на стороне арендаторов.

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

Проведите предварительную подготовку

Благодаря юридической практике появился список распространенных ошибок, которые допускают при оформлении права переуступки на участок. Они касаются предварительной подготовки к сделке. Если их исключить, вы не столкнетесь со сложностями в дальнейшем. Вот основные действия, которые нужно выполнить до заключения договора:

1. Проверить, нет ли долгов. Речь идет об обязательных выплатах за надел со стороны первоначального арендатора.
2. Проверить, согласен ли собственник. В договоре должен быть пункт о возможности такого варианта. В некоторых ситуациях, когда такого пункта нет или есть информация о запрете подобных действия, нужно пересмотреть условия первоначального соглашения или получить нотариально заверенное согласие собственника.
3. Проверить надел на наличие обременений.

После проведения предварительных работ необходимо проинформировать потенциального владельца о необходимости соблюдения ряда условий. Это не прямая обязанность первого арендатора, но лучше, если новый пользователь надела будет знать о своих правах и обязанностях.

Существует минимальный список требований, предъявляемых к арендатору. Все они определены ГК и ЗК РФ. Вот основные положения:

1. Использовать надел строго по назначению. Если изначально он используется для сельскохозяйственных целей, значит, на нем нужно выращивать урожай, а не строить здания и открывать курортные зоны отдыха.
2. Получать согласие собственника при любых изменениях. Если вы желаете построить дом или пристройку, изменить ландшафтный дизайн или выкопать скважину — уточните у владельца надела, согласен ли он с такими переменами.
3. Сдавать надел в субаренду только с согласия собственника. Наделом можно поделиться с третьими лицами, то есть сдать его часть в субаренду. Перед тем как это сделать, спросите у собственника, согласен ли он на это.

Если новый временный владелец нарушит данные или иные правила, предусмотренные договором, заключенное соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание таких ситуаций, с владельцем нужно согласовывать любые изменения.

Если собственником надела является государство, то, передавая право на временное пользование другому арендатору, нужно спросить разрешения. В этом случае обращаются в местную администрацию.

Соберите необходимый пакет документов

При оформлении подобного договора вам потребуется минимум документов: право собственности подтверждать не нужно, а значит, и данные на надел не потребуются. Ключевым подтверждением свершившейся сделки является соглашение. В результате вам потребуется:

1. Договор временного пользования, который есть у арендатора.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Документы, которые подтверждают, что долгов нет (справки, квитанции на оплату).
4. Справка из Реестра об отсутствии обременений.

В результате соглашение будет напоминать классический договор на временное пользование. Различие составит лишь стоимость переуступки.

Составьте договор

Преимущество данного соглашения в том, что его можно составить в свободной форме. Главное, включить в него следующие данные:

1. Точное наименование объекта договора.
2. Ежемесячную арендную плату.
3. Сумму оплаты за переоформление.
4. Срок действия договора.
5. Предназначение надела, варианты его использования.
6. Порядок, в котором надел будет передан собственнику.
7. Информацию об ответственности сторон.

Если какие-то обременения все же существуют, их нужно указать. Если в сроке действия договора, назначении надела или иных пунктах произошли изменения, которые арендаторы хотят включить в соглашение, нужно пригласить собственника.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

В случае, если в договоре есть пункт запрета на переуступку или арендатор планирует строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, можно поменять договор. Профессионал справится с процедурой быстро и грамотно. В случае, если на наделе есть незаконные постройки, их необходимо ликвидировать либо узаконить в соответствии с предписаниями.

Право переуступки не оформляется в случае, если на надел наложено обременение. Как правило, так происходит в трех случаях:

1. Имущество не зарегистрировано.
2. На имущество наложен арест.
3. В настоящий момент идет судебное разбирательство, касающееся земельного надела.

Эти вопросы решаемы — просто нужно дождаться, пока они урегулируются. При этом арендатору следует обращать внимание на количество сложностей, препятствующих заключению договора. Если договор на право переоформления заключаете вы, постарайтесь избежать следующих ситуаций:

• у первого арендатора есть долги за оплату аренды;
• вам предлагают заключить договор переуступки аренды на более длительный срок, нежели первоначальный договор;
• вам предлагают передать право на временное пользование более чем на 5 лет без ведома собственника — в этом случае потребуется его согласие и присутствие при сделке.

Любые процедуры, которые осложнены и вызывают вопросы, лучше выполнять в присутствии юриста, или с помощью его консультаций в режиме онлайн. Если вы правильно выберете специалиста, то сможете защитить свои интересы и будете уверены в законности совершенной сделки.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Источник: rtiger.com