Суд по качеству строительства

Фактом доказательства или подтверждения любых нарушений, связанных со строительством, для целей уголовного, гражданского или арбитражного судопроизводства служит судебная строительная экспертиза — комплекс действий, подчиняющихся строгому процессуальному регламенту, направленных на установление фактов, связанных с возведением здания или сооружения.

Инициатором назначения экспертизы вправе выступить любое заинтересованное лицо — участник процесса, прокурор в ходе досудебной проверки или суд по собственной инициативе, если проведение будет способствовать установлению истины.

В каких случаях необходима данная экспертиза

Назначение судебно-строительной экспертизы может понадобиться во многих случаях. В уголовном судопроизводстве она служит доказательством совершения умышленных действий, направленных на нарушение норм строительства, хищений строительных материалов, совершения умышленных действий, направленных на разрушение здания или объекта.

Наибольшее распространение строительная экспертиза для суда имеет при решении гражданско-правовых и хозяйственных споров. В гражданском и арбитражном судопроизводстве назначается в случаях:

Что является самовольной постройкой и как её узаконить в суде

1. Споров между владельцами или хозяйствующими субъектами по поводу содержания договора на строительство объекта (подряда).
2. Определения ущерба, причиненного заказчику, в случае нарушения подрядчиком правил строительства замены одних строительных материалов другими, несоблюдения СНИП по перепланировке и сносу несущих конструкций.
3. Определения объема выполненных работ в случае расхождения данных в смете заказчика и подрядчика.
4. Установления объема ущерба, причиненного владельцу здания, в случае его разрушения или невозможности нормальной эксплуатации.
5. Расследования аварий, ставших причиной несчастных случаев, при решении вопроса о материальной компенсации пострадавшим.

Это – далеко не полный перечень случаев, в которых требуется назначение экспертизы. Любой из указанных видов экспертизы может быть проведен государственным экспертным учреждением, которые привлекаются по инициативе суда, прокуратуры, органов дознания и следствия, контролирующих органов в сфере строительства.

Не согласные с выводами экспертного заключения, тяжущиеся в суде стороны, вправе самостоятельно заказать проведение экспертного исследования, которые обычно носят характер независимых. Ими чаще всего занимаются частные компании, имеющие лицензию на производство подобного рода деятельности. Их заключения принимаются во внимание органами следствия и суда наряду с заключениями государственных экспертных учреждений как полноценные доказательства по делу.

Преимущества работы с АНО «Судебный Эксперт»

Даже для предприятия, имеющего в штате работников юрисконсульта или юридический отдел, порой возникают сложности с подготовкой материалов которые предоставляются для проведения судебно-строительной экспертизы. В гораздо более сложной ситуации оказывается индивидуальный заказчик экспертизы, не владеющий знаниями в области строительства и строительного документооборота.

Помимо указанных сложностей возникает и другая проблема: проводить судебные экспертизы могут только аккредитованные юридические лица, имеющие лицензии на соответствующий вид деятельности. Специальные требования предъявляются и к кадровому составу таких учреждений. Поэтому неизбежно заключение договора на проведение экспертных исследований с конкретной компанией.

Экспертная работа может являться только одним из направлений многопрофильной деятельности юридической компании. Это означает, что объем проводимых исследований незначителен. Специалисты, работающие по экспертизам, не имеют достаточной нагрузки и постоянно повышающегося профессионального уровня.

Предпочтение при заключении договора всегда следует отдавать специализированному агентству или компании основным, а лучше единственным, направлением которой является экспертная деятельность. АНО «Судебный Эксперт» как раз является таким специализированным юридическим лицом, работающими над производством независимых судебных строительных экспертиз в Москве по договорам с юридическими и физическими лицами.

Для проведения экспертиз, не уступающим по качеству и достоверности, подобным действиям, осуществляемым государственными экспертными учреждениями, в штате экспертов в области строительства нашей компании имеются:

• инженер-конструктор;
• сметчик;
• геодезист;
• геолог;
• специалист-дефектоскопист ультразвукового оборудования;
• энергоаудитор,
• оценщик.

Во всех необходимых случаях привлекаются специалисты более узких специальностей, имеющихся в строительной индустрии, которые могут способствовать установлению истины и даче экспертных заключений.

Основное преимущество по получению строительной экспертизы для суда в Москва от АНО «Судебный Эксперт» — комплексность выполнения всех необходимых действий без участия заинтересованного лица и полная объективность экспертного заключения.

Как строится работа с экспертной компанией

Чтобы плодотворно и результативно сотрудничать с экспертом в области строительства необходимо соблюсти алгоритм (последовательность) действий. Они могут состоять из 7-8 шагов:

• выбора эксперта (компании);
• ознакомление с условиями работы, стоимостью и сроками выполнения работ;
• заключение договора;
• согласование времени и места проведения работ. Обеспечения доступа эксперта к объекту;
• сбора и предоставления в распоряжение эксперта документации по объекту строительства, иных документов, связанных с возведением объекта;
• предоставления в распоряжение эксперта образцов строительных материалов, конструкций, использованных при строительстве;
• проведения лабораторных испытаний представленных заказчиком образцов;
• получения заключения эксперта на официальном бланке.

После этого документ является официальным доказательством, которое может быть предъявлено в суд или иной орган, задействованный в решении вопроса строительства и служить опровержением ранее полученного экспертного заключения, выданного иным органом или, напротив, подтверждением ранее высказанных предположений стороннего/государственного экспертного учреждения.

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Источник: sudexpa.ru

214 ФЗ — недостатки по ДДУ

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).

Если после приёмки квартиры управляющая компания не исправляет дефекты долевого строительства, то за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.

Решающее слово за досудебной строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на юриста.

Поможем получить через суд деньги за нарушение качества строительных работ. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Бесплатные консультации юриста

Суд с застройщиком по качеству отделки

Взыскали более 500 000 рублей по экспертизе

• За дефекты квартиры — 504 480 руб.
• неустойка — 100 000 руб.
• Штраф — 100 000 руб.
• компенсация расходов на судебному делу по экспертизе — 25 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
• Расходы на доверенность — 2 200 руб.
• Почтовые расходы — 420 коп.

Основания для взыскания денег

В мотивированной части решения по делу 2-3990/2020 отмечено следующее:

«В соответствии с экспертным заключением по результатам проведённых исследований установлено, что в квартире имеются дефекты, которые возникли вследствие нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе.» К таким требованиям относятся многочисленные ГОСТЫ и СНИПЫ, не нарушить которые практически невозможно. Следовательно, отсудить деньги можно практически по любой квартире.

«Стоимость компенсации убытков, исходя из расценок взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 504 480 рублей . Выводы эксперта подробно мотивированы, логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно и построено на строго научной и практической основе.» Эксперт отталкивается от рыночных цен не только на стройматериалы, но и на работу. Например, если квартира с отделкой, а пол имеет кривизну более норматива, в расчёт войдет новая стяжка плюс цена ламината и работа по его установке.

«Наличие брака в квартире нашло своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности не предоставлено. Поэтому со специализированного застройщика суд взыскивает денежные средства в счёт возмещения расходов по устранению недостатков по качеству в размере 504 480 рублей .» Убытки взыскиваются в полном объёме без снижения по статье 333 Гражданского Кодекса РФ в отличие от неустойки по ФЗ-214.

«Доводы ответчика о том, что расходы не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, основаны на ошибочном толковании норм права и относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для восстановления своего законного права, не выходят за пределы, и не относится к неосновательному обогащению». Таким образом можно взыскать деньги, без подтверждения расходов на ремонт.

Досудебная претензия

• Направить почтой письмо с указанием списка обнаруженного брака.
• Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу рыночной стоимости.
• Обратиться с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта.

В иске потребовать штраф, неустойку в размере одного процента по закону прав потребителй за нарушение срока устранения застройщиком недостатков по ДДУ, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.

Алгоритм действий при приёмке квартиры

• Сфотографировать строительный брак.
• Заполнить дефектную ведомость на реонт помещения или смотровой лист.
• Направить рекламацию вне зависимости от факта подписания документов при осмотре.
• Вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости. За неделю желательно направить уведомление с предложением поприсутствовать при оценке.
• Обратиться к юристам за взысканием денег.

О чём можно не волноваться при первом осмотре квартиры?

• Беспокоиться, что без «специалистов» вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный брак. Это абсолютно ни на что не влияет, поскольку убытки не доказываются на основании дефектной ведомости.
• Волноваться, что приняли квартиру по акту и поэтому не сможете претендовать на взыскание убытков по расходам на восстановительный ремонт. Подписание передаточного акта только ограничит период взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры.

Чтобы соблюсти требования законодательства, нужно уведомить ответчика о результатах остмотра объекта долевого строительтва. Документ направляется на адрес юридического лица в течение нескольких дней после подписания смотрового акта.

Направление на юридический адрес претензии с приложением акта осмотра и описью вложения, является правильным способом подготовки к судебному процессу. Бесплатные консультации судебного юриста по тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Обычно претензия игнорируется, а через пару месяцев дольщик получает односторонний передаточный акт. Таким способом ему дают понять, что ответчик только собирается сократить период просрочки. Дожидаться такого развития событий не обязательно, поскольку сразу после осмотра квартиры можно делать экспертизу. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. Альтернативный вариант — это пикировка, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.

О комбинации иска по дефектам с взысканием неустойки за просрочку

С одной стиороны объединённые исковые требования по дефектам и пеням за просрочку экономят расходы дольщика на юридические услуги. С другой стороны такой способ гаранирует получение исполнительного листа с большим опозданием, что может негативно сказаться на исполнении судебного решения.

Взыскание компенсации за строительный брак тесно связано с вопросом взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по акту.

Бесплатные консультации +7 (903) 120-51-06 — RegPractic

Содержание рекламации

Такого-то числа (согласно условиям ДДУ и закона 214-ФЗ) я прибыл на приёмку объекта долевого строительства. Мной были обнаружены недостатки застройщика по качеству отделки, указанные в дефектной ведомости, которые я прошу устранить без суда в кратчайший срок.

Они являются существенными, в частности не подключены провода к розеткам заземления в сантехническом узле и отсутвует подведение проводов к системе пожарной сигнализации. Прошу пригласить меня на повторный осмотр. Ответ прошу направить по следующему адресу. К заявлению приложить акт осмотра. Далее его подписать и снять копию для суда.

Направляется ответчику по адресу его местонахождения из выписки из ЕГРЮЛ (скачать с сайта федеральной налоговой службы, искать по ИНН). Отправлять почтой России с описью вложения по форме 107. В описи указать перечень направляемых документов. Почта выдаст вам чек с РПО (по нему можно отследить ход движения письма). На описи в отделении связи проставят штемпель.

Опись и чек являются доказательствами направления претензионного письма. Если всё сделали правильно, ответчик не заявит в суде, что не знал о наличии дефектов в квартире.

Почему необходимо уведомлять по почте? Акт осмотра может подписать сотрудник управляющей компании без доверенности. В суде представитель ответчика заявит, что акт осмотра ему не передавали. При этом по условиям договора долевого участия истец обязан уведомить именно строительную компанию, а не ноунейм без юридически подтверждённых полномочий.

Технико-строительная экспертиза

Когда вызывать эксперта?

Можно даже до приёмки квартиры. Судебная практика по этому вопросу поменялась в связи вынесением Верховным судом РФ определения за номером 5-КГ19-180 от 29.10.2019 г. Раньше судьи считали, если квартира не передана по акту, то течение гарантийного срока не началось. Следовательно, убытки заявлены истцом преждевременно. Теперь не имеет значения, когда сделана экспертиза: до подписания акта-приёма передачи квартиры или после.

Если судья не читал определение 5-КГ19-180 ВС РФ?

Есть небольшой риск, что судья проигнорирует указанное определение. Поэтому можно принимать её по двустороннему акту или дождаться одностороннего, а потом направлять претензию по недостаткам застройщика, делать экспертизу и после подавать иск. Факт подписания двустороннего акта не снимает обязанности передать объект долевого строительства без брака, даже если в акте сказано, что дольщик не имеет претензий. Второй вариант имеет преимущество над первым, поскольку никакой судья не скажет, что течение гарантийного срока не началось и не откажет в иске на этом основании.

Признание одностороннего акта недействительным

Составляется в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры. Досудебная экспертиза подтвердит в суде, что отказ от подписания передаточного акта обоснован наличием в квартире брака. Это заключение, а не домыслы дольщика. Именно поэтому признание в суде одностороннего акта недействительным на основании экспертизы, является более вероятным, чем на основании смотрого акта.

Односторонний акт составляется только при уклонении дольщика от приёмки квартиры (ч. 6 ст. 8 Закона 214-ФЗ). Предоставим акт осмотра в качестве отсутствия уклонения.

Взыскание денег по строительному браку занимаются юристы RegPractic. Работаем без предоплаты. Если денег не получили, то ничего не должны нам за услуги.

+7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Просительная часть иска

• уменьшение покупной цены квартиры на сумму восстановительного ремонта;
• взыскание неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры;
• штраф по закону о защите прав потребителей;
• расходы на оплату услуг представителя;
• расходы на проведение экспертизы;
• расходы на оформление доверенности;

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Определение размера компенсации

Присуждённая судом сумма компенсации зависит от экспертного заключения. Чем больше насчитает эксперт, тем больше присудит суд. Эксперт руководствуется рыночными ценами, которые выше стоимости реального ремонта.

Нанятая дольщиком строительная фирма сделает более качественный ремонт за деньги, чем тяп-ляп мигранты ответчика. Именно поэтому нет смысла тратить время на пикирование в переписках и социальных сетях.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Расчет компенсации и НДФЛ

Пени за неустранение дефектов составляют один процент в день от суммы восстановительного ремонта по заключению экспертизы (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Дефекты, установленные в суде с застройщиком по качеству квартиры являются реальным ущербом и не образует экономическую выгоду, поэтому не могут быть доходом и с этой суммы НДФЛ уплачивать не надо (Письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-04-05/93520). При этом сама неустойка за просрочу по закону 214 ФЗ о долевом строительстве является доходом и поэтому облагается налогом по ставке 13 процентов.

О гарантийных обязательствах

Составляет пять лет и исчисляется со дня подписания передаточного акта. Не распространяется на оборудование, где гарантия устанавливается заводами-изготовителями. Это не только розетки и выключатели, но и окна, балконные двери, остекление балконов и другое. Поэтому нет у дольщика пяти лет и заявляться нужно сразу после осмотра.

О доказательствах для суда.

Фотографии не могут доказать наличие дефектов в квартире. Однако на суд они не произведут впечатление. Судья укажет в мотивированной части решения, например так: «фотографии не отвечают требованиям относимости (ст. 59 ГПК РФ), так как невозможно установить, где они были сделаны. Из фотографий не следует, что на них изображены предметы, ранее установленные ответчиком.

Данные фотографии не отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ), поскольку не подтверждают характер и наличие допущенных ответчиком отступлений от условий ДДУ, так как для установления этих обстоятельств требуются специальные познания».

Железобетонным доказательством, является досудебное технико-строительное заключение.

Юридический центр RegPractic

Договор цессии

В большинстве случаев проще прислать односторонний акт и считать квартиру переданной. В лучшем случае через несколько месяцев можно рассчитывать на «ремонт» силами тяп-ляп мигрантов. Это право можно продать по договору цессии за согласованную сторонами сумму.

Оформление смотрового акта лицом без доверенности может лишить возможности сослаться на него в качестве доказательства информирования ответчика о строительном браке.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Приёмка объекта долевого строительства

Алгоритм осмотра

При осуществлении осмотра квартиры главное форма акта, а не указанного в нём строительного брака, которыё фиксируется на этапе проведения технико-строительной экспертизы.

Осмотр нужен чтобы доказать, что:

• истец не уклонялся от приёмки квартиры (требуется при взыскании неустойки).
• односторонний акт недействительный (увеличивает период просрочки).
• имеется право требования компенсации по браку.

При этом фиксация непосредственно самих недочетов особой роли не играет. Дольщик не имеет специального строительного образования и поэтому совершенно нормально изложить всё «своими словами». При осмотре главное не «правильное описание», а юридические грамотное оформление самого акта, а это совершенно разные вещи.

Смета убытков

В смете фиксируются противоречия многочисленным ГОСТам и СНИПам. Указывается сумма восстановительного ремонта, которую придётся потратить истцу, чтобы привести квартиру в надлежащее состояние. Это является убытками, а если точнее реальным ущербом (ст. 15 Гражданского Кодекса РФ).

Именно поэтому не так важно, что было обнаружено в квартире до экспертизы, если суд в результате будет опираться только на её выводы. При этом нет никакой необходимости совмещать приёмку квартиры с проведением экспертизы, поскольку на этом этапе квартира ещё не принята. Суд не решит, что дольщик сам испортил квартиру после приёмки — по этому поводу можно не беспокоится.

Источник: regpractic.ru

Как судиться с ПИК, если есть дефекты в квартире?

Рассмотрим примеры и рекомендации как требовать устранения некачественно выполненных строительных работ в квартирах от Группы компании ПИК.

Основные этапы подачи искового заявления в связи недостатками в квартире

На данном этапе формируются документы, доказывающие факты наличия недостатков. Кроме того, потребуется установить причины их возникновения, а также стоимость устранения всех дефектов.

Досудебный порядок урегулирования споров по данному делу является обязательным. Поэтому заранее уведомите ПИК о своих требованиях в письме. Почтовые квитанции и опись отправления необходимо сохранить для суда.

На данном этапе формируется иск с приложениями к нему. Подать документы вы можете как почтой, так и непосредственно в суд. После чего пройдет от трех до семи заседаний пока не будет вынесено итоговое решение.

При наличии положительного решения суда, вступившего в законную силу, вы получаете исполнительный лист. Направить его необходимо как приставам, так и в банк, где открыты счета застройщика. При направлении в банк, он самостоятельно по этому листу перечислит вам средства.

Залив квартир в домах ПИК.
Как взыскать убытки?

Подробная инструкция для пострадавшего от затопления.

С какими недостатками вы можете столкнуться при получении квартиры от ПИК?

К недостаткам стоит относить все те дефекты, которые возникли по причине нарушения правил строительства. В частности, технических и градостроительных регламентов, проектной документации и прочее.

На стадии приемки квартиры вы можете обнаружить следующие недостатки:

• Неровность стен, например, покрытых облицовочной плиткой (противоречие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»).
• Локальное отсутствие затирки облицовочной плитки, наплывы, трещины, разная ширина смежных швов, уступы смежных элементов (противоречие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»).
• Искривленность пола покрытый ламинатом, наличие в нем щелей и зазоров (противоречие требованиям ГОСТ 32304-2013 — ламинированные напольные покрытия).
• Сколы, трещины на напольных плитках (противоречие требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»).
• Не плотное закрытие дверей либо их закрытие с усилием, а также повреждения в механизмах запирания (противоречие требованиям ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия).
• Следы протечек в местах установки оконных рам (противоречие требованиям СТО 45089902-001-2010 «Организация и проведение работ по монтажу оконных и дверных балконных блоков из ПВХ-профилей»).
• Прочие недостатки.

Как зафиксировать имеющиеся дефекты в квартире от ПИК?

Крайне важным этапом в подготовке дела к судебному разбирательству, является составление документов, где будут отражены все повреждения и недоделки. Без этого выиграть суд нельзя. При этом отсутсвие каких-либо документов либо оформление их с ошибками может сильно снизить шансы на победу в судебном разбирательстве.

К необходимым документам относится:

• Акт осмотра квартиры, который составляется совместно покупателем и представителем застройщика (продавцом квартиры). Ключевой документ, так как изначально в нем стороны описывают дефекты. Также акт служит доказательством, что все поломки, царапины и неисправности возникли раньше, чем покупатель принял квартиру. Поэтому акт должен быть составлен подробно.
• Заключение эксперта (специалиста). Документ, составленный независимой экспертной организацией, которую покупатель квартиры выбирает самостоятельно. Для его составления эксперт выезжает на объект, проводит замеры, фотографирует проблемы. По итогу подготавливается заключение с перечнем всех недостатков и нарушенных требований. В нем также приводится расчёт суммы компенсации на устранение проблем.

К дополнительным документам относится:

• Акт приема-передачи квартиры (передаточный акт). Как правило в этом документе нет упоминания о недостатках. Он предназначен чтобы зафиксировать момент передачи квартиры. Однако в нем имеется упоминание о качестве квартиры. Потому необходимо сделать собственноручно отметку в обоих экземплярах передаточного акта, что «имеются претензии к качеству квартиры у покупателя, о которых подробно изложено в акте осмотра«.

В одном из дел (гражданское дело № 02-3129/2020 Лефортовского районного суда города Москвы) представитель ООО «МОРТОН-РСО» ссылался на то, что при подписании передаточного акта покупатель не заявил претензий к качеству квартиры. Однако вместе этим актом, был подписан покупателем и продавцом акт осмотра вышеуказанной квартиры. Таким образом, даже если нет упоминаний в акте приема-передачи всех недостатков — это не лишает права потребителя на получение компенсации. Тем не менее, в передаточном акте лучше заявить о недостатках хотя бы кратко.

Можно ли не подписывать акт приемки пока ПИК не исправит в квартире недостатки?

Как в договоре купли-продажи, так и в договоре участия в долевом строительстве есть пункты, которые будут стимулировать к скорой передачи объекта покупателю. В частности, это условия о неустойке. Обычно она составляет в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки принятия Объекта.

При этом вы можете отказаться от принятия квартиры, если неисправности не позволяют в ней жить. Например, нет батарей и квартира не отапливается. Однако если недостатки — это лишь царапины и краска, то уклонение не будет признано судом обоснованным.

Напомню, что свидетельством качества квартиры, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, в договоре с ПИК называется выданное разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (скорее всего в вашем договоре есть такой пункт о качестве). И означает, что если бы квартира не была качественной, то объект не ввели в эксплуатацию.

В гражданском деле № 33-28329/2017 судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда (определение можно скачать) была рассмотрена подобная ситуация, когда покупатель уклонялся от принятия объекта. Так, судом не было установлено наличия доказательств, подтверждающих, что выявленные при осмотре недостатки объекта долевого строительства являются существенными, то есть ухудшают его качество и делают непригодным для предусмотренного договором использования. По этой причине суд пришел к выводу о том, что истец необоснованно уклонился от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, а потому он был правомерно передан ему на основании одностороннего передаточного акта.

Таким образом, если имеются недостатки в отделке, то следует принять квартиру, а после заявить претензию в пределах гарантийного срока по факту уже полученной квартиры.

Источник: bashkevich.com

Суды с нерадивым застройщиком. Разбираем типичные ситуации, оцениваем шансы на победу

Источник фотографии

Если застройщик не выполняет свои обязательства, встает вопрос об обращении в суд. Ранее наш журнал рассказывал, на что можно рассчитывать при нарушении сроков строительства и сдачи объекта при низком качестве квартиры или при затягивании сроков оформления жилья в собственность. А сегодня мы разберемся, насколько реально получить причитающиеся компенсации и всегда ли стоит судиться.

Выплаты от застройщика

Когда застройщик не выполняет свои обязательства, у покупателя жилья обычно появляется возможность расторгнуть соглашение, будь то договор долевого участия (ДДУ) или иная схема реализации недвижимости. От застройщика можно требовать ранее уплаченные средства, а в большинстве случаев еще и неустойку, компенсацию за материальный ущерб на сумму сверх неустойки и компенсацию за моральный вред (ст.

15 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Неустойка и другие компенсации полагаются также и в том случае, когда нарушены сроки строительства и сдачи объекта, но договор долевого участия не расторгается. Подробнее об этом «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывал в статьях «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают» и «Компенсация от застройщика: что требовать, если обнаружились недоделки или квартиру не оформляют в собственность. Эксперты советуют не поддаваться эмоциям и изучать законы».

Размер неустойки зависит от схемы приобретения жилья и от того, какие именно обязательства нарушил застройщик. Но, как уже отмечалось в предыдущих статьях, в соответствии со статьей 333 ГК РФ по решению суда ее сумма может быть уменьшена, причем значительно – на 50% и даже более. Известны случаи, когда по расчетам неустойка составляла 1,5 — 2 млн руб., а суд определял выплату в размере всего 50-60 тыс. руб.

Аналогичным образом суды поступают и с компенсациями сверх неустойки, особенно по причине «упущенной выгоды»: «По оценкам юристов, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел судьи обязывают застройщиков заплатить 50 – 200 тыс. руб., в 15% случаев – 200 – 500 тыс. руб., и лишь в каждом десятом случае сумма составляет около миллиона рублей или больше», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но это не означает, что не надо даже и пытаться. Пробовать получить свое стоит, но только тогда, когда на то есть основания. Так, материальный ущерб сверх неустойки можно взыскать в том случае, если в результате нарушения обязательств со стороны застройщика у покупателя недвижимости возникли дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры или ипотекой.

А также, отмечает адвокат Олег Сухов, можно потребовать возмещения расходов на проезд, если объект долевого строительства находится в другом регионе. И все растраты, конечно же, должны быть документально подтверждены, то есть если квартира снималась без договора, получить компенсацию за ее наем точно не удастся. «Кроме того, нужно доказать, что у дольщика не было иного помещения, пригодного для проживания, помимо арендованного», — дополняет Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Также суд обязательно спросит, почему дольщик не жил там, где он прописан, и если выяснится, что объективных причин для этого не было (т.е. квадратных метров в соответствии с нормами предоставления жилой площади хватало, а жизни и здоровью ничего не угрожало), то в компенсации тоже откажут.

Документально должен быть подтвержден и факт морального вреда: «Вернее, доказывать факт причинения морального вреда дольщику не нужно. Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя», — говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). То есть, если права покупателя жилья нарушены, считается, что моральный вред ему уже причинен.

«Тем не менее в соответствии со статьей 1064 ГК РФ для того, чтобы возложить ответственность за причинение вреда на застройщика, необходимо наличие вины, наступление неблагоприятных последствий, связь между этими последствиями и виновными действиями застройщика, а также конкретный размер ущерба. Отсутствие хотя бы одного из этих условий является основанием для отказа в иске», — отмечает адвокат Олег Сухов. Таким образом, необходимо доказывать причинно-следственную связь моральных и физических страданий с проблемным строительством. «А также покупателю жилья нужно разумно обосновать суду размер компенсации», — отмечает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки». И тут имеет значение характер причиненных страданий и расходы, связанные с ликвидацией проблем. Скажем, если застройщик всего лишь слег с мигренью, то компенсация будет небольшой, если вообще будет, а вот если он получил инсульт или впал в глубокую депрессию, что потребовало специального лечения, то выплата может быть существенной.

Но чтобы выразить моральный вред материальной компенсацией, требуются документы: «Ими могут быть, например, заключения врачей и другие медицинские акты, по которым получится проследить причинную взаимосвязь между ухудшением здоровья участника долевого строительства и неисполнением застройщиком своих обязательств, а также определить затраты на лечение», — говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. Но даже если с документами все будет в полном порядке, выплата может быть урезана, так же как и в случае с неустойкой и компенсацией расходов сверх неустойки.

«Как показывает судебная практика, рассчитывать на возмещение морального вреда можно в сумме до 30 тыс. руб., — уверяет Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). – И вот один из типичных случаев. Истец обратился в Кировский районный суд Ярославля с требованиями о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве в размере 128 594,43 руб. и компенсации за моральный вред в размере 50 000 руб. Исковые требования были удовлетворены лишь частично. С застройщика взыскали сумму неустойки в размере 60 тыс. руб. и компенсацию морального вреда в размере 15 тыс. руб., а всего взыскали 75 тыс. руб.». По данным же адвоката Олега Сухова, суммы взысканий за моральный вред в среднем не превышают 10 – 50 тыс. руб.

А нужен ли суд?

В связи с практикой занижения взысканий с нерадивого застройщика, да и по причине некоторого недоверия к судебной власти в целом, часто встает вопрос: «А стоит ли все-таки судиться?»

Чтобы на него ответить, прежде чем отправляться в суд, необходимо оценить ситуацию, свое положение и шансы на победу, и для этого, как ни крути, лучше всего обратиться за консультацией к грамотному юристу, но обязательно занимающемуся долевым строительством и квартирами в новостройках.

«А если говорить в общем, то целесообразность обращения в суд зависит от поведения представителей застройщика, ситуации на рынке недвижимости и других факторов, — утверждает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Например, при задержке строительства, если вероятность исполнения ДДУ в ближайшем будущем велика и просрочка незначительна, расторгать договор и взыскивать неустойку дольщику, как правило, невыгодно, так как неустойка в лучшем случае просто покрывает инфляцию (и то не факт), а удорожание самого объекта в ходе строительства — нет. Поэтому и судить не стоит». «В такой ситуации лучше приложить свои усилия к тому, чтобы дом достроился, а не топить застройщика в судебных тяжбах и неустойках, которые, кстати, можно потребовать и тогда, когда дом уже будет сдан», — добавляет Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис». «А вот если вероятность завершения строительства минимальна, то необходимо использовать все доступные юридические средства защиты и возврата инвестиций, в том числе и суд», — советует Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

И тем более нужно предъявлять претензии, если застройщик обанкротился или испарился вместе с деньгами. В первом случае следует действовать в рамках процедуры банкротства, проследив за включением своего имени в список кредиторов, ведь даже если у застройщика совсем ничего не осталось, шанс получить квартиру остается: «Например, суд может исключить из конкурсной массы недостроенное здание и передать его жилищному кооперативу, организованному инвесторами», — говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Недвижимость, конечно, обойдется дороже, но по крайней мере строительство будет завершено и покупатель не останется вообще без жилья.

«А если руководители фирмы-застройщика окажутся обманщиками и присвоят себе деньги, юристы рекомендуют обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ «Мошенничество» и в рамках уголовного судопроизводства заявлять еще и гражданский иск о взыскании с преступников денежных средств. В данной ситуации если правоохранительные органы установят, что у застройщика есть какое-либо имущество, в том числе и незавершенное строительство, и/или денежные средства, на них будет наложен арест. При этом деньги, вырученные от продажи арестованного имущества, будут выплачены потерпевшим дольщикам», — говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Ну а если все не так однозначно, то необходимо тщательно взвешивать все за и против.

Во-первых, надо понимать, что любая судебная тяжба – это время и нервы. «В среднем на подобные тяжбы уходит от одного до шести месяцев», — утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А по данным Алексея Комарова (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), срок судебного разбирательства при нормальном течении дела обычно занимает от 3,5 до 6 месяцев (за обе инстанции).

Часто тяжбы тянутся и дольше, причем иногда их намеренно затягивают застройщики. «Длительность судебных процедур может быть около года. Например, дела о признании права собственности инвестора на квартиру в новостройке могут рассматриваться довольно быстро — в пределах трех месяцев, а споры по недостаткам в квартире длятся намного дольше, так как обычно суд проводит независимую строительную экспертизу», — рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). «А процесс взыскания в суде неустойки с застройщика в среднем занимает полгода, из которых 3 месяца – это разбирательство в суде первой инстанции. Затем месяц суд готовит решение; по закону оно должно быть отписано в течение 5 дней, но из-за своей загруженности отписывать решения в такой срок суды практически никогда не успевают. Потом месяц уходит на вступление судебного акта в законную силу, после чего выдается исполнительный лист, и присужденная дольщику сумма взыскивается со счетов застройщика либо по инициативе судебных приставов, либо по инициативе самого дольщика: если ему известны реквизиты банковского счета застройщика, он может обращаться в банк самостоятельно», — рассказывает адвокат Олег Сухов.

Но тут возникает второй момент: у застройщика могут быть финансовые проблемы, и тогда взыскать что-либо станет проблематично: «Даже если дольщику удалось отсудить сумму вложений с неустойкой, это еще не значит, что он действительно получит деньги. По оценкам профильных ведомств, около 70% объектов первичного рынка становятся проблемными из-за недостатка финансирования, а если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками», — говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Поэтому если есть какие-то сомнения в платежеспособности застройщика, может быть выгоднее дождаться его банкротства. И еще надо учитывать, что, даже если с платежеспособностью ответчика все нормально, положенного по иску можно ждать месяцами, так как приставы далеко не всегда вовремя исполняют решения судов. Тут даже возможен такой итог: если проблема была в задержке строительства, то выплата по иску может состояться уже тогда, когда дом будет сдан.

И не надо забывать, что судебные тяжбы стоят денег. В среднем, по данным Алексея Комарова (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), они обходятся в 25-35 тыс. руб. за первую инстанцию (включая претензию застройщику и исковое заявление) и в 15-25 тыс. руб. за вторую инстанцию, плюс дополнительно оплачивается стоимость нотариальной доверенности.

А как сообщает адвокат Олег Сухов, ведение дела по взысканию неустойки стоит около 50 -100 тыс. руб., причем, если размер неустойки высок, может быть предусмотрено вознаграждение адвокату в виде процентов от взысканной судом суммы. Процесс признания права собственности на квартиру в среднем стоит так же — 50 — 100 тыс. руб. за ведение дела и гонорар по выигрышу. Но, правда, как отмечает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»), в случае выигрыша дела, стоимость услуг адвоката можно взыскать с застройщика наряду с неустойкой. Но и тут не все гладко: «Рассчитывать на взыскание всей суммы расходов не стоит, обычно суд взыскивает только их часть», — сообщает адвокат Олег Сухов.

А еще перед тем, как отправляться в суд, необходимо изучить судебную практику по аналогичным делам: нет особого смысла подавать иски, которые дольщики обычно проигрывают. Так, возмещение убытков в результате найма жилья на практике все-таки встречается редко, а вот дела о признании права собственности на квартиру в большинстве случаев решаются положительно. И в целом суды поддерживают покупателей недвижимости: «Практика показывает, что чаще суды становятся на сторону дольщиков (покупателей) как лиц более слабых во взаимоотношениях с застройщиком», — отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Так что бояться судов и изначально считать их несправедливыми не надо.

Сила документов

Для суда необходимы документы. «Главными доказательствами в суде являются договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию, либо иной договор или документ по приобретению квартиры в новостройке и документы, подтверждающие внесение платы за квартиру. Без этого дольщик не сможет ничего доказать и потребовать», — утверждает адвокат Олег Сухов. «Причем договор долевого участия обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта; срок передачи застройщиком этого объекта, цену договора, сроки и порядок ее уплаты и гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным», — добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), а значит, в судебном иске откажут.

В суд нужно предъявить доказательства того, что покупатель (дольщик) уже обращался к застройщику с требованием выполнить обязательства, заплатить неустойку и/или расторгнуть договор по соглашению сторон. В качестве таких доказательств могут выступать письменные претензии, копии писем и заявлений в адрес застройщика, почтовые уведомления о доставке писем, чеки и квитанции, свидетельствующие об их отправке, письменные ответы застройщика и т.п.

Прочий же комплект документов зависит от конкретной ситуации и сути иска. Например, если застройщик нарушает срок сдачи объекта, а дольщик хочет расторгнуть договор никаких дополнительных документов вообще не нужно: «Сам факт задержки строительства будет установлен в суде, когда он проанализирует условия договора о сроках строительства», — говорит адвокат Олег Сухов. Но если ранее срок сдачи объекта уже переносился, то к исковому заявлению нужно приложить соответствующее дополнительные соглашения к договору. А если срок сдачи объекта был задержан, но дольщик (покупатель) договор не расторгал и рассчитывает на взыскание неустойки, к пакету документов следует добавить акт приема-передачи квартиры, который как раз свидетельствует, что квартира передана с нарушением сроков.

В спорах же о качестве жилья нужно предоставить акт о несоответствии сдаваемого помещения техническим нормам, а также результаты экспертизы. А если несоблюдение застройщиком требований по качеству было установлено уже в ходе эксплуатации квартиры в гарантийный период, то нужен акт приема-передачи жилья и акт о выявленных недостатках. Кроме того, если нарушение требований по качеству и/или устранение ошибок привело к материальному ущербу, можно требовать компенсации затрат с застройщика. «Но в этом случае, когда заявлено требование о взыскании с застройщика убытков, вызванных устранением недостатков в квартире, истцу необходимо доказать как наличие самих недостатков, так и размер затрат по их устранению, что можно подтвердить оценочной строительно-технической экспертизой», — объясняет адвокат Олег Сухов. Так что в суде не обойтись еще и без этого документа.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Когда застройщик нарушает свои обязательства, например, по качеству строительства или по срокам сдачи объекта, покупатель (дольщик) получает право расторгнуть договор и/или требовать соответствующую неустойку, а также компенсацию убытков сверх неустойки и компенсацию за моральный вред. И если застройщик отказывается удовлетворить требования покупателя (дольщика) в добровольном порядке, у него есть возможность обратиться в суд. Правда, судебные тяжбы не всегда целесообразны и требуют правильного пакета документов, но изначально унывать не стоит, лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом и, если шансы на победу высоки — действовать.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Источник: news.ners.ru